【中国房地产金融体系风险分析6400字（论文）】

中国房地产金融体系风险分析目录引言 11.房地产金融风险的分类 11.1信用风险 11.2流动性风险 11.3资产负债结构风险 21.4资产质量风险 21.5利率风险 21.6通货膨胀风险 22.我国目前房地产金融业的主要现状 33.我国房地产金融风险 33.1银行房地产信贷存在的风险 33.1.1房地产贷款集中度大 33.1.2房地产的不良货款引发资产质量风险 43.1.3土地储备贷款隐性风险较大 43.1.4房地产开发贷款风险不容乐观 53.1.5个人住房贷款风险不大 53.2其他房地产融资方式存在的风险 54.我国房地产业金融风险的防范 64.1建立多元化融资渠道 64.1.1发展房地产投资基金 64.1.2推动房地产资产证券化 64.1.3发展房地产信托融资 64.2加快银行体制改革和加强经营管理 74.2.1建立和完善银行法人治理结构 74.2.2建立科学的商业银行信贷评估体系 74.2.3建立完善的操作风险管理机制 84.3建立完善的个人信用征信体系 84.3.1建立和完善相关的法律法规 84.3.2建立个人信用管理机构 84.3.3建立全面的个人信用体系 9结论 9参考文献 11引言房地产产业在我国国民经济的发展中非常重要，在国家经济发展中有着明显的作用。次贷危机之后，我国房地产价格一路飙升，泡沫非常严重，房地产金融风险不能被忽视。所以，对房地产金融发展的现状和主要特征进行分析显得尤为重要，并且需要将房地产金融风险进行化解，利用一定的手段不但能够让房地产市场稳健发展，并且能够让国民的经济更加稳定，有着一定的理论和现实意义。1.房地产金融风险的分类1.1信用风险信用风险是指房地产开发企业或向银行购买房屋贷款的用户，无力偿还后无法偿还的，致使银行无法收回本金和利息的。这样的房地产企业收入不稳定，不能保证还款期限内。同时，也反映了银行的信用评估和决策，有一个风险，银行在审查借款人的资格，信誉，有漏洞。例如，房地产开发商在销售过程中，因为现金流，管理不科学，造成严重损失，甚至破产，无法偿还。再比如，购房者在后期遇到失业，收入下降，没有还款能力[1]。1.2流动性风险流动性风险是指金融机构没有足够的流动性，无法向用户提供提款。在中国金融机构房地产贷款的快速增长，使贷款比例。同时，加上管理不善，很容易降低资产质量。随着时间的推移，诱导流动性风险。流动性风险包括两种类型，即一级风险和二次流动性风险。一般来说，如果长期贷款比例过大，现金不足，国库券不及时，现金流入，会导致客户取款，这种风险是房地产行业的主要风险，在贷款时，往往以房子为抵押。如果银行不能受本金和利息，房子可以处理，以弥补损失。但是，如果抵押物不能卖出，就会导致银行现金严重短缺，不能满足提款的需求。流动性风险是次要风险[2]。1.3资产负债结构风险一般情况下，很多房地产金融资金结构都是中长期贷款。如果负债结构里面活期存款比例比较大，那么流动性风险的可能性就会增加。然而，如果负债结构将公积金贷款当作主体，存款就会变得更加稳定。与此同时，基于这种情况，结构风险的几率也会降低[3]。1.4资产质量风险贷款逾期没有进行偿还，后者索取频繁，贷款的质量就比较差。如果这样的贷款数量不断增加，银行的效益就会降低很多，大量风险会出现。房地产金融资产质量会被很多因素影响，这些因素包括有借款人的信誉、贷款业务的处理，以及宏观的经济形势等。1.5利率风险存款利率如果上涨或者贷款下调后，经济效益风险就会出现。如果这个时候利率也改变，利率减少时，风险会出现。房地产融通需要大量的时间，尤其是住宅金融的期限更长，由于利率不断的变化，风险的程度会增加。1.6通货膨胀风险实际利率的计算方法是这样的：名义利率—通货膨胀率。当名义利率维持不变，由于通货膨胀的负面作用，实际利率会降低。如果情况非常严重，也会出现负数。在这个时候，银行就可能出现固定利率下降的通货膨胀风险。2.我国目前房地产金融业的主要现状融资渠道形式非常单一，房地产金融产品种类不够繁多，这是我国目前房地产金融业的情况。表现方式如下：第一，我国房地产企业开发资金来源一般都是银行信贷，并且这种资金信贷在房地产开发中的不同阶段都存在，这些阶段包含了比较重要的房地产开发和房地产销售阶段，几乎任何一个阶段都无法离开银行信贷资金的支持，这都说明了当前我国房地产业的融资渠道不够多样化，商业银行承担了所有的风险。第二，当前我国中小房地产企业数量非常之多，风险承受能力不是很好，尽管股权融资和债券融资等一些渠道都得到了拓宽，然而针对的都是实力雄厚的大型房地产企业，就中小型企业来说，这种融资方式不太可靠，一般都是依靠银行信贷。第三，当前我国采用的信托，借助有限制的基金化运作的房地产投资介入房地产市场，将一些房地产企业融资弊端解决了，使得房地产发展靠近国际市场，开发了房地产企业融资的全新渠道。由于政策约束，虽然信托产品存在一些疏漏，然而也能够给房产业投资带来了新的市场空间。3.我国房地产金融风险3.1银行房地产信贷存在的风险3.1.1房地产贷款集中度大房地产业的高回报率吸引银行的信贷资金流出，而房地产开发到销售的全过程又需要银行信贷的支持，因此房地产开发贷款随着房地产市场的发展同步增长。缺乏房地产贷款在银行总贷款中所占比例较高，但是我国央行对信贷制约的手段对房地产信贷市场总体缺乏科学指导和有效监管，这将导致在一段时间内房地产信贷会随市场的虚热产生非理性的增长，其带来的结果就是房地产泡沫的膨胀，风险加剧[4]。目前的房地产开发贷款和个人住房贷款合计占总贷款的比重为20.Q1%，小于美国56.6%的比例，但是相比而言，由于美国抵押二级市场发达，美国的银行可以通过在二级市场上出售住房抵押贷款证券化产品来分散银行的信贷风险。房地产市场风险集中在银行领域，房地产金融风险系于银行这一条线上。3.1.2房地产的不良货款引发资产质量风险如果参与投资性买房的资金被“套牢”，就会影响到房地产信贷的安全，这便会为房地产的不良贷款埋下隐患。不良贷款会导致银行坏账的出现，直接影响到银行等金融机构资产的整体质量，使得金融机构不仅要承受坏账带来的损失，而且缺乏足够的优良资产经营获利，不能及时满足客户提款需求、无法按期偿还债务，产生经营风险。据网络资源统计，2014年末，房地产业不良贷款余额为279.1亿元，较年初下降了74.1亿元，不良率为0.71，房地产贷款风险情况仍值得我们密切关注。自从2011年楼市升级调控以来，监管部门就要求银行严防房产贷款风险。即使如此，房地产不良贷款率还是不可轻视。国际经验表明，风险暴露期一般在贷款放出后的2-3年，随着中小银行对房地产业的集中放贷行为的增加，房地产不良贷款率上升的风险不可忽视。3.1.3土地储备贷款隐性风险较大我国目前实行土地储备制度，政府部门高度垄断土地使用权，拍卖土地所得的收益是地方财政收入的重要来源之一。土地储备贷款的风险主要在于土地储备制度自身存在的风险。土地储备机构收购储备土地的资金来自于银行的大量贷款，但他们没有考虑市场需求，盲目地大量收购储备土地。随着房地产调控政策越来越紧，房价升高的预期下降，转手卖地的收益不能偿还通过贷款高价收购的土地成本，贷款难以偿还，最终酿成贷款风险。一些土地储备机构以土地储备名义进行贷款融资，但所获资金却用于非土地储备业务。尤其是在地方融资收紧后，有些地方政府以大量土地储备作为抵押，实则是以其作为诱饵，吸引众多银行给其发放贷款，最后部分贷款并没有用在土地储备上，而是挪作他用。部分地区入库土地产权关系不够清晰，操作不规范，还有甚者通过挂靠工程建设机构或下设机构融资并从事房地产开发，最后负债累累，给土地储备机构带来连带债务风险隐患，随着土地储备贷款的增加，金融风险逐渐凸现出来[5]。3.1.4房地产开发贷款风险不容乐观截至到2015年，我国房地产开发企业的资产负债率高于70%。国际公认的企业资产负债率最高比例维持在50%，我国房地产开发企业整体的资产负债率比这个比例要高很多。所以如果风险出现，那么企业和银行会蒙受很大的损失。当前阶段，我国很多房地产开发企业的质量都比较差，国家监管力度也不够，越来越多的企业纷纷暴露信用风险。3.1.5个人住房贷款风险不大2015年底，我国居民个人住房贷款占GDP的比重为15.8%，而欧盟国家的比例为39%，德国是47%，英国是60%，荷兰最高，达到了74%。通过比较我们发现，我国个人购房对银行的资金需求还比较可控和合理。我国居民个人住房贷款的增长的市场潜力非常之大。截止2015年年底，个人住房贷款余额为9.8万亿元，增长了23.47%；个人住房贷款不良贷款余额为211亿元，比年初增加14亿元，不良贷款的比例是0.28%，降低了0.43%，跟我国的经济发展状况密不可分。（数据来源：中国统计年鉴）。3.2其他房地产融资方式存在的风险尽管房地产企业利用发行股票融资，成本不高，也没有利息可言，然而上市地产公司将以前银行需要承担的风险，借助配股、增发等方式，风险就从银行转移到股票投资者。如果某一个连接点出现了断裂，危害就非常大，涉及面非常广泛，整个股市都会受到影响。房地产债券融资因为地产项目具有的风险高、资金量大、流动性差一系列的特征，而且当前中国的企业债券市场运作机制并不理想，频繁出现企业债券没有在规定的时间偿还的不良案例，因此对于发债融资对筹资企业的有着高门槛，中小型房地产企业根本无法获得资格。4.我国房地产业金融风险的防范4.1建立多元化融资渠道4.1.1发展房地产投资基金房地产投资基金指的是利用发行股票的方式去吸引投资者手中的闲置资金，接着将这些资金交给专业机构或专业人士，然后用于不同地区、不同类型的不同房地产项目的投资。房地产投资基金能够借助相应专业人士的运作，最后能够让投资、降低风险进行分散，投资者因此能够得到较高的房地产投资回报。4.1.2推动房地产资产证券化房地产资产证券化指的是房地产资金借助一系列的方式进行再次投资的过程，具体表现为房地产投资权益证券化和房地产抵押债权证券化。实行房地产抵押贷款证券化，不仅能够让银行的资本充足率增加，也能够将风险朝着证券市场转移，将商业银行信贷资产的流动性提高一定的程度，并且能够让房地产企业拓宽融资渠道，使得企业的融资成本得到降低，最后让房地产行业良性发展。4.1.3发展房地产信托融资房地产信托指的是委托人利用一些有着丰富资金和运作经验的信托机构去理财，其能够帮助管理和营运其房地产及相关财产并获取收益。与银行的间接融资方式相比较，房地产信托融资有着两大优点：一方面，房地产信托产种类繁多，设计相当灵活。将不同类型、不同特点、不同要求考虑在内，房地产信托能够设计出多种产品，从而去满足供求双方的需求，使得供需双方的选择性更大；其次，信托融资能够从根本上去改善房地产企业的资本结构[6]。4.2加快银行体制改革和加强经营管理4.2.1建立和完善银行法人治理结构从内部角度来看，当前的银行房地产金融风险主要有两大问题，一方面是因为银行缺乏有效的风险与责任约束，这样商业银行对贷款风险意识越来越不够，将很多资金都集中在短期利润丰厚的房地产行业。另一方面是因为我国商业银行中高度集权、分级授权的多级委托代理组织形式，从总行到支行的多层委托代理关系使得信息不对称加剧，造成信贷风险一层一层累积。解决这些内部风险因素的关键在于建立和完善银行的法人治理结构。首先，应改革目前国有银行过度集权的组织形式，将权力分散到各部门或机构，充分运用权力的制衡作用。具体可借鉴国际经验，在国有商行的董事会下设贷款委员会、执行委员会、薪酬委员会、审计委员会等职能部门。其次，应实行外部独立审计制度，以更好地监督银行的风险操作。再次，银行还应通过建立信息披露和报告制度以提高操作透明度[7]。4.2.2建立科学的商业银行信贷评估体系首先，在居民个人住房贷款的风险评估过程中，审查条件是将贷款人的收入、还款能力以及信用记录三个方面，需要对居民的还贷能力审查引发重视。在房地产开发商贷款的风险评估的时候，需要将项目的未来收益和风险状况当作审查的前提条件。其次，对贷后管理进行加强，在恰当的时机对偿还风险展开一定的评估。对于个人住房贷款，需要在规定的时间内去跟踪调查和分析借款人的各种情况，如果发现贷款人有着不利于还款的因素，例如失业、疾病、死亡等，那么需要马上开始一定的措施进行补救。对于房地产开发商贷款，商业银行同样应对其进行动态跟踪，预防房地产商发生道德风险的出现，对资金用途进行一定的更改。另外，及时跟进项目的进度，以增强对风险的监控能力[8]。4.2.3建立完善的操作风险管理机制作为房地产金融风险的表现形式之一，操作风险要求商业银行建立完善的操作风险管理机制。具体来说，首先，银行应该基于风险的每一个具体的操作过程清晰的损失数据，手术风险制定非常详细的规则和条例，增加错误的惩罚，尽可能实现各种危险因素的预防措施和严格的监督和控制。例如，在房地产信贷部实行岗位责任制，制定责任追究办法，制定严格的技术规范和标准，管理的每一个岗位，以实现相应的责任，权力下放，明确责任管理体系，全体员工的相互监督。其次，商业银行应完善相应的考核激励机制。通过建立一套行之有效、奖惩相结合的员工管理薪酬体系，一方面可以提高员工的风险防范积极性，另一方面也有利于提高员工的整体素质。4.3建立完善的个人信用征信体系4.3.1建立和完善相关的法律法规我国政府需要对相应的个人信用法律法规进行制定和完善，使得房地产市场的信用体系有着更好的法律环境。第一，政府应借助法律形式确立公共信息的使用与开放的程序和规范，这一能够确保个人信用信息的正确性，这样信用信息更加地客观、公正。第二，对于信用不好的人，可以处罚，比如不可以申请信用卡、禁止放贷等；对于严重违背诚信的人，可以追究刑事责任[9]。4.3.2建立个人信用管理机构政府需要构建一个个人信用管理机构，其具有如下的特征，不是盈利性的，由很多金融机构一起参与，有着事业单位的特征。这个机构能够对整个中国的个人征信信息进行管理，并且承担一系列的后续工作，比如信息处理，管理，维护和完善。该机构的运作资金来自于三个方面：国家财政拨款支持，定期向金融机构会员收取的会员费以及根据所提供的征信服务向非会员征收的服务费。4.3.3建立全面的个人信用体系首先，构建个人信用档案，这样银行在对贷款进行审查的时候就有了相应的依据。个人信用档案需要包括个人基本的信息，经济信用信息以及社会信息以及特殊的记录。其次，需要将个人信用评估体系进行构建。在对个人信用体系进行评价和估计的时候，需要将客观性和公正性都考虑在内。国家需要专门成立个人信用评估机构，对个人的信用等级进行定性和定量的评估[10]。最后，对个人信用制裁制度进行建立和健全。对那些信用很差的人，应从金融制裁、社会制裁等方面给予处罚，降低他们的违约率。结论本论文对地产和金融之间的关系进行研究。房地产行业的资本十分密集，发展跟金融机构的支持密不可分，但是我国的房地产融资渠道比较匮乏，房地产供需双方的融资主体对银行多度