盛景天下物业管理方案

鑫宇.盛景天下物业服务方案1.6、地下停车位：后车库211个，前车库99个1、实行全员劳动聘用制区域管理部组成后，实行全员聘用制度，以“因岗设员、先定岗2、劳动分配制度以“按岗位定酬、按任务定酬、按业绩定酬”为主体的多形式分钩，坚持效率优先、兼顾公平的分配原则。(1)、实行岗位资制工资(灰尘补贴+岗位津贴)。基本工资作为人员工资为固定部份保(2)、实行岗位工资浮动制基本工资(固定部份)每月正常发放，将各个岗位工资(浮动部份)4、开展“四防”(防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故)为中3、对自己负责的设备做到四懂(懂原理、懂结构、懂用途、懂性能),三会(会使用、会维护保养、会排除故障);要做到一专多能。须按项目退库，不得私留备用，做到“工完料尽，现场清”,并认真4、严格遵守交接班制度(下一班未接班时，当值不许离岗)。调用)申请表》,经经理批准签名后方可。5、楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；6、楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；7、及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾。8、道路和硬铺地面每天清扫一次；11、清扫工具个人保管，清扫工具不丢失、不送人、定量发放。第四章项目服务人员的培训与管理家和物业自成立以来向来充分重视人力资源在公司业务发展中内享有良好的口碑。也可以通过培训得到解决。员工培训是企业管理升级的当务之急。培训内容：1.观念培训(针对全体人员):服务观念、竞争观念、质量观2.管理培训(针对各级骨干):员工激励、客户沟通技巧、法3.岗位技术培训(针对操作层):基本技能、物业管理基本概念和主要内容、设备维护和使用、客户管理4.基础培训(针对新入职员工):行为规范、物业管理概论、(一)严格要求，规范管理，选好人，哺育人(二)竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人(三)以企业文化感召人，留住人第五章服务实施方案(3)每日巡查1次大楼公共区域、楼梯通道以及其他共用部位的(1)共用设施设备责的除外)。1)、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、2)、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严造的，及时编制维修、更新改造计划，向业4)、电梯24小时正常运行。5)、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。6)、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。7)、路灯、楼道灯完好率不低于98%。(2)机电管理(1)保洁管理(2)共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，(3)二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。(4)根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。(2)对进出的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。(1)公共秩序维护、安全预防管理(2)消防管理(3)突发事件的处理(1)投标人一旦中标后应向招标人提交一整套与投标文件所列(2)投标人一旦中标进场履职后物业管理服务的内容11个项目(1)大楼主出入口设有部门位置平面示意图。各楼层办公区有(2)制定应急方案。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应第六章管理规章制度和档案的建立与管理保证了物业管理各项工作的顺利进行。作为规章制度的重要组成部管理手段，对机关新大院物业管理档案进行全面的采集和管理。(一)档案资料的建立及分类(1)采取系统化、科学化、电脑化的先进手段采集储存资料；(2)将采集到的资料进行细分，分类标准严格按照建设部《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》发布后的新标准执行，做到条理清晰，分类合理，(3)按照资料载体的类型采用恰当安全的保存方式。(4)所有资料档案实行“双档“(电脑档案、文本档案)管理。类别资料内容保安及车辆管理像带理记录B:交通疏导图音管理效益经济效益社会效益号(二)物业档案资料的管理完善交接手续后立卷归档，管理处日常管理文件(如管理处通知、通报等)按照制定的文件管理程序发放及接收手续，并立卷归档。(2)档案资料由管理处综合部统一管理。(3)明确采集、整理、分类、编号、登记、录入电脑、入柜、借(4)采用多种形式的文档储存方式(如电脑磁盘、录相带、录音带、照片、图表等),并采取相应的储存、保管方法。(5)对原始文件、合同等重要资料必须严格管理，借阅、复印等(7)注重档案管理信息开辟，根据工作需要和档案库存情况编(9)要求全体员工树立档案意识、保密意识、严格执行《档案第七章机电设备设施的管理(一)运行管理(二)设系统的日常运行工作内容4.电梯系统以及平层是否准确、指示灯显示是否正确完整、按钮功能是否有效。按客流情况分不同时段调整运行方式，以使电梯运行在安全、节能、5.电梯报警对讲系统闭路电视观察梯内情况，并应与梯内被困人员保持联系、赋予安慰，小组前往现场处理。6.消防报警系统室设备必须24小时正常工作，所有消防设备必须保持完好。严格按照公司《消防设施管理规定》,定时检查维护和试运行各消防系统设备，一旦发生火警信号，将按公司《应急处理程序》和《灭火作战方7.保安监控系统保安监控系统为提供安全监视、侵入报警、出入门控制管理等功能。大楼停车场、重要出入口、机房等主要场所。8.保安巡逻系统情况和保障巡查人员的人身安全，根据大楼特点，组织队伍，并合理安排巡查路线，实行24小时全天候巡逻。当浮现异常情况报警时，监控人员将即将与巡逻人员进行对讲联系，确认情况类别。明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。巡视人(一)设备故障处理规程1.故障分类为故障，凡故障发生时，均应视情况分重大故障和普通故障两级处元以上；因故障引起整个大楼停水、停电、停气；发生火灾等。最迅速地恢复设备(设施)至正常运行状态。(二)发生火警处理规程(2)用电话报警时，必须讲清晰下列事项：火灾发生的具体地点、(1)接到报警信号后，利用对讲机通知巡逻保安员立刻前往火警现场。如属火警误报，应通监控室复位；如证(3)管理处主任到现场指挥灭火，管理处其他人员要即将到现场参(三)电梯困人救援规程(1)确认故障电梯号及该电梯所停层数(如N层),并通知乘客(2)到停层的上一层(N+1层),用△形钥匙打开该电梯的厅门。近楼层平层。(5)将“门机开关”打开，用手盘动门机将门推开放人。(6)放人完毕，将“检修开关”转回正常位置。注意：此时要保(7)将“门机开关”复位，关好厅门。(1)如轿厢门处于半关闭状态，则应先将其彻底关闭。(2)利用电梯对讲或者其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇并(3)进入机房，关闭该故障电梯的电源总开关。(4)插入松抱闸手柄,并小心将抱闸撬开。(5)根据负载情况盘动飞轮，使电梯降(或者升)至最近一层门口为止(由钢丝绳上油漆标志确定)。(10)放人完毕通知电梯维修工作(四)供电电源停电故障处理规程(五)停水及故障处理规程(1)供水泵浮现故障时，值班人员应即将启动备用泵，然后及时(2)排污泵浮现故障时，应迅速抢修，若一时不能修复，应准备(3)若供水管网浮现故障、发生泄漏等影响正常供水，值班人员(4)排污管、雨水井等因阻塞造成下水不畅、浸水等，即将组织(六)空调故障处理规程即将住手系统的运行，排除故障后再补水投入运行。3.当故障停电时，即将关闭机组。待恢复供电后，再重新启动运行，同时做好记录。性能并延长使用寿命。(一)维护保养工作方式维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养二个层次：检查及调整、清洁，由值班、巡视人员进行，重点在于设备的外观、定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极其重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性修理，由维修人员在工程技术人员指导下实施。(二)日常维护保养、定期维护保养的质量控制日常和定