中原地产大型城市综合体住宅项目住宅策划报告百

无锡XX城项目市场及营销汇报目录1、市场环境分析1.3无锡23年上六个月度房地产业发展态势6、项目客群定位7、形象定位提议和市场切入点8、项目推售时机8·3推售时机提议9·1项目总体营销阶段性战略10.1案名包装10.2项目主题口号提议10.3项目形象特性11.2定价措施提议11.4价格方略提议12.1销售计划安排表12.2认筹执行方案及流程13.1客户积累期13.2开盘强销期13.3持续销售期13.4清盘期13.5项目推广费用预算1.1中国房地产行业整体环境宏观调控政策之下，05和23年的房地产亿元，同比增长27.4%,增幅同比加紧了6.1个百分点，超过23年整年的增速21.8%,也超过同期固定资产投资增速25.5%,房地产投资据国家发改委、国家记录局的最新数据显示，23年5月全国70个大中都市房屋销售价格同比上涨6.4%,创下18个月来的新高，涨幅比上月提高1.0个百分点；新建商品房价格同比涨幅也创出6个月来的新高到达6.6%。其中深圳、北京的新居价格涨幅仍超过10%。分地区来看，广州、深还需要深入细化和贯彻，调控效果并不明显。而在通过05和06两年的宏观调控后，被压抑的购房需求由于看不到房价增幅下跌趋势，在23年开始获得释放。上海作为前一轮宏观调控重点打压的区域，楼市大重要二三线都市开发项目的平均利润率可以到达30%,而上海房地产投资收益率目前在7%至8%之间。比起北京、上海等房地产市场越作为受上海经济辐射和影响比较强的无锡，房地产业发展一直比较平房地产开发投资额和房价升幅趋于平缓，但在23年全国房地产行业升1.2无锡经济环境分析无锡市是长江三角洲沿海开放都市，2023年中国社科院全国都市综合竞争力排名中(包括了港澳台地区的10个都市),位列第6。近23年来无锡经济发展呈逐年上升趋势，GDP总量从2023年的1360亿元增长至2023年的3320亿元。从GDP排名来看，2023年无锡在长三角15个都市中仍保持第4位，在全国仍保持第9位。无锡房地产业发展和商品住宅市场需求奠定了坚实基础并发明了良好2023年无锡人均GDP到达50958元人民币，相称于6370美元。2023年无锡人均GDP超过了7000美元，已经到达世界中等发达国家生活近年来无锡市财政收入大幅增长，年均增长率都在20%左右，2023年整年完毕财政收入517.35亿元，财政收入逐年增长，表明无锡市政府经济迅猛发展，个人资本迅速增长，无锡的人均收入位居全省乃至全国前列。2023年城镇居民人均可支配收入16005元，同比超过17.8%,增幅居长三角15个都市之首。无锡市城镇居民人均可支配收入持续增长的同步，人均消费支出也在不停增长，阐明市民的生活水平不停提高。1.2.3无锡2023年经济发展态势2023年1-4月，无锡经济运行展现出一下特点：工业生产迅速发展固定资产投入平稳，消费需求不停扩大，外向型经济稳步推进，居民收入稳步增长，市场物价持续走高，财政收入增速加紧，金融信贷平稳运行。表1:2023年1-4月无锡经济运行各项指标330.66亿元590.51亿元234.41亿元285.50亿元159.11万m75.32亿元7562元1.3无锡23年上六个月度房地产业发展态势整个2023年上六个月度，除2月份受春节假期影响外，无锡的商品房成交状况总体比较稳定，前5个月日均成交套数基本保持在100套左右，而6月份有所上升。这反应出无锡房地产市场目前处在一种健康从月度商品房成交数据记录来分析，较05、23年，今年无锡商品房成交量上升态势明显。其中6月份更由于多种优秀项目开盘销售，使成交量大幅上升，日成交量最多到达233套，假如不是由于6月上旬无锡爆发蓝藻危机，使日成交量下降到60套左右，整个6月的商品房23年上六个月度商品房成交均价23年上六个月，除3月份成交均价略有下降外，各月份成交均价基本处在稳步上升阶段，其中5、6月份价格提高尤为明显，且保持了持续上升的态势。6月份的成交均价已经迫近5500元/m。13月份5月份相对无锡前几年商品房成交均价，无锡2023年房价有突破迹象，23年6月无锡市区商品房成交均价尚处在4700元/m的水平。根据中原对无锡各区域板块商品房成交监测，新区板块、太湖新城板块、太湖广场板块的增长幅度比较大1.3.323年上六个月分物业类型成交状况一般住宅(套)别墅(套)商业(套)办公(套)其他(套)小计(套)14285强劲的住宅需求仍然是推进无锡房地产业发展的重要推进力。23年上的75.34%;另一方面为商业物业，占商品房成交总套数的18.66%。域，这三个区域的成交套数靠近成交总套数的70%。惠山锡山新区以南长区为例，目前已经获得土地，即将上市的项目多达10个，规划总建筑面积到达268万m。总建面积(万m)商业、五星级酒店、商务办公、公寓侧项目五星级酒店、商务办公、酒店式公寓段北侧项目居住心项目(智富国际)商业、办公、居住、酒店式公寓发清扬御庭)商业、办公、居住块项目居住益多清杨康城项目居住商业、办公、居住世茂中心项目商业、办公、居住、会展目(天安曼哈顿)商业、居住商业(酒店)、办公无锡23年度上六个月土地推出量较23年有所控制2023年上六个月，无锡有两批国土使用权拍卖，合计推出地块25幅总计用地面积118.4万m。相比2023年整年共出让经营性用地106幅，总计用地面积1041万m,推地速度和推地数量均有大幅减少。在2023年推出的经营性用地中，居住和商住用地有14幅，总计用地面积为99万m,仍然占推出土地的绝大部分。从无锡2023年上六个月房地产业发展状况来看，无锡楼市或许将迎来自2023年以来第二轮高速上涨行情，在2023年宏观调控后逐渐区域在无锡目前楼市中，住宅需求仍然是增进无锡房地产业发展的主力动能，商业、办公、别墅等物业成为补充。但伴随2023年大量推出的地1.4无锡住宅商品房需求原因分析目前有80万左右出生于1976～1983年的青年，这个年龄段的人群正第三是出于对子女教育的考虑。目前无锡的9年义务教育阶段，仍然创新产业逐渐成为新的经济增长点，而此类企业对高新技术人才的需1.5无锡新都市中心区重点规划据2023年最新出台的《无锡市中心城区控制性详细规划》明确：中心和优化(路、河),总面积为71.04平方公里。无锡城中心的老式概念是解放环路围合而成的“乌龟壳”,只有5平这双核便是解放环路崇安商贸商务关键区(老中心)和太湖广场商务文活动中心。广场规划用地面积约67公顷，北侧为人民大会堂(已建)、市政大楼等建筑，南侧有图书馆(已建)、展览馆(革命陈列馆、博物太湖大道全长15公里，规划范围为两侧500米。太湖大道两侧用地功二片(蠡溪路至湖滨路之间的居住片、清扬路至广南立交之间的居住片)、三区(蠡溪路以西的旅游发展区、中段的行政商贸办公区、广南立交以东的科技研发区)、四带(西蠡湖沿岸的太湖沿岸滨水带、骂蠡港亲水景观带、新运河风光带和古运河历史发展带)”,形成展示无锡太湖广场周围拥有锡城最古老的文脉，历来是交通便捷之地。这里有河，3200数年历史、世界上最早人工开凿的运河—泰伯渎。从目前的工商局、青少年活动中心等总面积将达50万平方米，这里是锡城政府2、高档酒店最集中的区域。太湖广场将在凯宾斯基、世贸中心、万豪米的购物带，偏重中高档为主的人群，整个百货区将有4个八佰伴的从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”,而城镇土地使用税额原则提高2倍、新增建设用地土地有偿使用费提高1倍的政策已于2007年1月1日正2007年1月1日起，城镇土地使用税税额原则在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍，其中交纳税费最高的大都市土地使用税，每平元至10元调整为1.5元至30元。同步，新同意新增建设用地的土地有偿使用费征收原则在原有的基础上提高1倍的政策也正式实行。自4月初，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国报批材料中的申报范围及土地运用现实状况原则，此外强调在23年土1.6.32023年6月，无锡物价局公布《有关切实加强价格热点和难点2.完善商品住房销售明码标价制度。开发企业要在商品住房销售前，将每套住宅的基准价格、各项差价和价格浮动幅度报价格主管部门立3.合理确定经济合用房价格。对经济合用房实行政府指严格审核经济合用房建设成本和管理费用，利润率要严格控制在3%以3.房屋调控重心由重视房地产业发展转向对住房价格的关注和近来购房需求在2023年各大都市爆发；上海楼市回暖，无锡楼市2、无锡2023年经济形势保持高速稳定增长态势，人民生活水平3、无锡2023年上六个月度楼市供需两旺，未来供应量偏大，其求从主线处理房地产行业过热问题，估计2023年会出台更为东接无锡新区，北接崇安区。全区面积24.45平方公里，下辖迎龙桥、南禅寺、清名桥、金星、扬名和金匮6个街道。南长规划都市建设用地面积22.33平方公里，规划人口规模为50万人。清扬路建于上世纪70年代，沿线周围是无锡重要的居住汇集区域。自已经成为有30万人口居住的大型居住小区汇集地。2023年以来，清扬路沿线周围区域在无锡率先开发了多种现代化高档2.2区域房地产业发展历程自2023年以来，南门区域内推出的项目数量比较少，南门区域已经有花园和新江南花园的房源，在二手房市场中，目前已经到达单价7500在2023年和2023年无锡经营性用地大幅度推出的市场背景下，南长无锡商业建设开发有限企业的新世纪公寓项目和无锡金城湾房产开发企业的金阳大厦项目(市场推广名称为“清扬首席”)已突破7500元/m。2023年以来，区域内住宅楼盘价格展现深入上升态势，价一路走高，自开盘时的13400元/m,至目前的靠近18000元/m8000元/m;相信未来即将上市的世贸中心、九龙仓项目以及南城绿洲02002年2003年2004年2005年一价格(元/m)2006年2.3区域内楼盘特性目前售价凯燕环球中心酒店市公寓13.4万m18000元/m品，太湖广场关键地段朗诗未来之家高科技住宅11000元/m商办、居住清扬路沿线、住宅体量小阳光都市花园办公清扬路沿线，办公楼产品3.1无锡整体市场供应状况自2023年无锡土地市场开始全面实行拍卖、招标等市场化运作以来，无锡房地产市场投资额迅速增长，投资额增长率于2023年到达了50%以上，随之又在2023年超过了70%;2023年至2023年，无锡房地产投资额持续上升，但增长幅度较2023年明显有所趋缓，2023年的增长率为15.96%。2023年增幅有所回升，到达277.27亿元，同比增长自2023年这一轮房地产行情启动以来，无锡市政府每年的土地供应量都十分巨大。到2023年，无锡土地供应再次出现高峰，2023整年年无锡市区共出让经营性用地1041万平方米，同比上涨61.82%,其中住宅建设用地715万平方米，出让非住宅用地326万平方米。市区合计出让土地成交经额167.85亿元，同比上涨44.21%。土地推量(亩)成交总额(亿元)土地平均单价(万元/亩)■2023年商品房供需状况2023年无锡市区商品房同意预售面积485.32万m,加上2023年结转的可售商品房面积419.16万m,2023年全市商品房市场供应总量到达2023年无锡市区合计成交各类商品房412.13万m,至2023年终，结转的可售商品房面积为492.35万m2023年无锡市区房地产施工面积1611.38万m,同比增长28.24%,其中住宅施工面积到达1205.51万m,同比增长24.19%。2023年无锡市区房地产竣工面积364.01万m,其中住宅竣工面积2023年商品房供应状况中心区副中心区东区南区西区北区2月4月6月办公无锡居住热点区域分析由于中心区没有新项目楼盘推出，目前无锡市区比较热点的居住板块重要分布在副中心区太湖广场板块，东区城东板块、东亭板块、新区板块，西区梁溪河沿岸板块，南区太湖新城板块，北区盛岸路板块和惠山新城引高端客户群体紫金门扬产品品质品牌开发商进驻，吸引当地区发展商品牌实力雄厚，产品线多样，品质高端浓郁，副中心地带，吸引中、当地国有品牌发展商，体量中大，环境优美，产品线丰富中心，大型规模小区云集，品牌开发商进驻，吸引高端客户国际著名开发商，体量超大，居住气氛浓郁，吸引中端客户区域领头羊项目，产品主题鲜明区域开发体量巨大，品牌开发吸引中端客户群体大，产品特色鲜明从上述论述中可以得出这样的结论，无锡2023和2023年土地供应量会伴随23年推出土地项目的上市而加剧；同步伴随都市格局的拉大，都市热点居住区域也随之增长，并且伴随消费者对居住条件规定的提3.2项目板块竞争分析3.3项目竞争分析目前售价发展商凯燕环球中心13.4万m酒店式公寓18000元/m朗诗未来之家高科技住宅11000元/m小体量住宇7500元/m阳光都市花园■总建筑面积：134254平方米■建筑层数：总高50层(近200米)■项目物业类型：德国五星级酒店，商务酒店公寓，休闲，会议，(1-22层，凯宾斯基大酒店；23层以上酒店式公寓，办公公寓)■户型面积分布：65、80、150M²■主力诉求点：凯宾斯基大酒店管理企业统一■价格状况：目前在售精装修酒店式公寓均价18000元/M2■销售状况：23年10月底开盘，至日，销售立案状况：总套数已售套数销售总面积(M²)酒店式公寓■总建筑面积：20万平方米■户型面积分布：90-186M²光”■价格状况：一期开盘(带装修)住宅均价11000元/M2■销售状况：第一批开盘当日，推出128套住宅，当日销售113套，■总建筑面积：38931.23平方米■建筑层数：住宅26层，商业与办公用房6层■户型面积分布：139.69M2(A型)、115.73M2(B型)、140.35M2■开盘时间：23年12月■价格状况：住宅(毛坯)均价7500元/M2,办公均价7500—9000■销售状况：截止07年7月3日，销售立案状况如下表总套数已售套数销售总面积(M²)高层住宅000办公■户型面积分布：50-220■开盘时间：二期三期23年11月■价格状况：二期均价：高层5050、小高层4950、商业10000三期均价：电梯花园洋房6800总建面积(万)商业、五星级酒店、商务办公、公寓九龙仓太湖广场南侧项目五星级酒店、商务办公、酒店式公寓九龙仓中南路延伸段北侧项目南城青少年活动中心项目(智富国际)商业、办公、住宅、酒店式公寓常发水泵厂项目(常发清扬御庭)商业、办公、居住奕淳水泵厂东侧地块项目益多清杨康城项目威孚虞湾里地块项目商业、办公、居住世茂中心项目商业、办公、居住、会展天安六药厂地块项目(天安曼哈顿)商业、居住凯宾斯基东侧地块项目商业(含酒店)、办公■开发企业：香港九龙仓集团九龙仓(无锡)置业有限企业■占地面积：30.7万m■总建筑面积：83万m3.南城青少年活动中心项目(智富国际)■占地面积：2.66万m■总建筑面积：18万m■物业类型：高层，一幢45层，两幢30层■估计上市时间：23年10月4.常发水泵厂项目(常发清扬御庭)■占地面积：9.36万m■总建筑面积：21万m■估计上市时间：2023年初■占地面积：4.4万m■总建筑面积：3.5万m■物业类型：≤5层■估计上市时间：2023年10月■总建筑面积：约10万m■占地面积：5.5万m■总建筑面积：31.3万m,服务式公寓楼9.8万平方■物业类型：1栋17层世贸大楼，1栋5层会展中心，5栋24-33层■估计上市时间：2023年12月9.天安六药厂地块项目(天安曼哈顿)■占地面积：6万m■总建筑面积：约11万m14米道路，北为规划建乐路，南至永和路■占地面积：2.6万m■总建筑面积：约14.3万m■产品形态：商业(酒店)、办公■总建面积：约23万平米■楼层状况：商业地上4层，地下1层；公寓酒店21层；快捷酒店26层位于商业的4层之上■项目进度：2007年4月23日奠基■估计上市时间：2023年11月■物业地址：北塘区青石路东(乐波门旁边)■建设用地面积：14万平米■物业地址：南长区永乐路29号■建设用地面积：2.2万平米■估计上市价格：商业17800;办公8600的客户积累工作，而目前距离确定的开盘时间只有2个多月，时间比3.4市场热点经典案例分析地理位置：滨湖区青祁路东侧，周新西路北侧■总建筑面积：145万方重要营销活动：太湖国际会，吸纳会员2023多人，会员购房有优鼓舞、巴西桑巴等),特设产品推介会及风水茶舆会，并特邀央开盘时间：07年6月16日价格状况：多层、小高层住宅均价6000,花园洋房均价8500地理位置：新区长江北路28号总建筑面积：22万平米主力诉求点：更高都市生活原则■开盘时间：多次推房，第一次开盘时间为06年9月8日■价格状况：目前在售高层均价6800,洋房均价8000销售状况：按照销售立案状况，截至07年7月7日，可售房源1145套，至今销售413套，销售率36%。但实际销售中由于都是分批次推盘，且每次推盘的量比较小，因此销售地理位置：新区泰山路与行创四路交叉口总建筑面积：31万平米■项目物业类型：小高层住宅高层住宅商铺主力诉求点：全球同步，世界籍生活典范；伊顿国际学校、韩国人重要营销活动：国际学校落成典礼；开盘典礼开盘时间：07年5月26日■价格状况：第一批均价4500地理位置：蠡湖大道以东，周新西路以南，总建筑面积：135万平米重要营销活动：万科会、万科生活体验馆■价格状况：目前在售一般住宅均价5900,洋房均价7900销售状况：按照销售立案状况，截至07年7月7日，可售房源3416套，其中住宅3295套、商业121套，至今住宅销售2969套，销售率为90%;商业销售62套，销售率为51%。总体销售率为89%,销售状况良好。近来几次推盘均出现开盘时间：23年■价格状况：目前在售住宅均价约3400■销售状况：截至07年7月7日，共有可售房源1256套，已售1111套，总体销售率88%,销售状况良好。竞争侧，南至清名酒店)根据国家、省、本项目地块于2006年5月10日无锡2023年第三批国土使用权拍卖时，被深圳XX集团以3.15亿元的总价竞得。项目规划设计总建筑面积为33.865万m,楼面价为930元/m。湖广场相邻，西侧分别与14米规划道路、邵巷农民安顿房及南长区检察院相邻，项目北部西侧14米规划道路以西，即为香港九龙仓企业竞无锡XX城自身是一种集居住、酒店、商业、办公的都市综合体，项目项目2公里半径范围内，尚有无锡疾病控制中心和南长医院。从清扬路往市中心第一人民医院和第二人民医院就医，道路交通条件也很便孩去无锡最佳的小学就读，那么江苏无锡师范附属小学就位于学前街上，从无锡XX城往锡师附小也很以便，不过10分钟内车程。无锡XX城项目步行仅需10分钟左右。无锡体育公园坐落在清扬路与振新路交界处，由无锡老体育场改造而期建筑包括一栋8层的商业建筑和三栋44层的高层住宅建筑。在无锡新区，上海阳光集团打造的“第一国际”项目，就以其33层-55层的超高层住宅作为一大卖点，成为市场关注的热点在户型方面，无锡XX城一期中三栋44层的超高层建筑基本设计为三房型(2—42层)面积楼号套数(套)(套)例卫(A户型)1230卫(B户型)10203卫(C户型)123复式(43—44层)4923231总计4.4项目可运用资源分析著名度会有愈加提高；XX城产品形象高端，更有助于产品推广和2.W劣势凯燕环球中心项目客户群属性分析凯燕环球中心销售部分为酒店式公寓，在目前成交的546为客户中，外地和外籍客户占20%,到达113位；无锡当地客户占80%,有433位；(1)凯燕环球中心的客户属性，基本可以分为如下几类：>南门区域内客户>无锡私营业主>在锡工作的外籍和外地企业高管>投资者(2)在凯燕环球的客户群体中，购置了用于自己居住的有135位，用于自己办公的有39位，用于办公型投资的334位，用于居住型投资的38位。自住自办从上表可以看出，凯燕环球中心项目购置者中，投资者占将近70%的首席(金阳大厦)项目客户群属性分析>周围居民：根据调查，购置首席的客户有70%来自周围的几种老新村(沁园新村、清杨新村、扬名新村等)。近年来清扬路周围的商品住宅上市量很少，三年来除了23年的盛世天下之外，首席是数只有144套，听说有诸多客户没有选到合适的房源。这些人由于工作的原因，长期或者常常在无锡居住，对无锡比较熟悉，比较看重该项目所处的区位可发展前景。购置该项目的重要目的是作为长期投资，兼顾临时性的居住需求。虽然在该项目中，外地客户所占比例不大，但足以证明太湖广场板块的项目对外籍人士外地客户首先，这些外来人士对太湖广场周围区域的未来升值潜力比较看>私营业主>投资者选择朗诗的投资者们一般会选择小面积的房型，用他们的原话讲6.2XX城项目与周围项目特性比较酒店市公寓13.4万m精装修小面积酒店式公寓高科技住宅带装修高科技住宅商办、居住小体量一般住宅特特性。第一，是蕴含于都市综合体之中的高级公寓；第二，是44层6.3无锡XX城项目客户属性分析购置XX城的业主不会是一般的一般居民和白领，很明显没有XX城项目得天独厚的地理位置和周围楼市的发展状况，使我6.4目的客户行为特性分析6.5目的客户购置心理分析首先，我们考虑XX城周围项目是什么,有高科技住宅，有世界品牌的另一方面，我们考虑XX城拥有什么样的条件。我们拥有无锡第一7.2市场切入点分析在这样的市场条件下，我们的切入点，应当正是全面推广XX城作为一么样的物业，XX的万豪酒店、高档写字楼、8.1市场影响原因分析总建面积(万m)宝龙都市广场项目寓酒店为一体2023年11月金太湖项目新天地项目商业、公寓估计2023年8月商业、办公、酒店、酒店式公寓办公、商业、居住客户积累工作。目前距离原定的开盘时间只有2个多月，时间非常紧目前售价目前销售进度朗诗未来之家高科技住宅11000元/m出128套房源基本售完，估计下一批房源将在8月推出凯燕环球中心13.4万m酒店式公寓18000元/m世界极品牌酒店，酒店式公寓小体量住宅7500元/m23年12月开盘，住宅部分目阳光都市花园通过六个月多的客户积累，故意向客户2023余组，认筹客户150组，在开盘当日，售出85套。根据以上数据，客户积累认筹是必要总建面积(万m)九龙仓太湖广场南侧项目五星级酒店、商务办公、酒店式公寓23年6月底项目动工，九龙仓中南路延伸段北侧项目未动工，估计23年上市南城青少年活动中心项目(智富国际)商业、办公、居住、酒店式公寓23年10月常发水泵厂项目(常发清扬御庭)商业、办公、居住奕淳水泵厂东侧地块项目益多清杨康城项目威乎虞湾里地块项目商业、办公、居住世茂中心项目商业、办公、居住、天安六药厂地块项目(天安曼哈顿)商业、居住凯宾斯基东侧地块项目商业(含酒店)、办公中房集团等大牌开发商，在品牌著名度、项目规模上有着较大的优上表中个别项目还存在拆迁等问题，估计上市时间将在明后年。因8.2项目自身原因分析在以媒体树立项目形象上，需要一定的时间长度，在媒体的铺开面上也需有一定的广阔度。这样才能树立起项目的高端形象，为项目售楼处的落成是本项目对外公开的重要形象展示，也是展开一系列客户接待工作的地方，是项目对外推广的重要结点。所有的客户接待及营销推广工作都需围绕售楼处的落成才能展开，因此，售楼处是关乎项目推售的重要结点。估计按目前工程进度，售楼处的交付将也许延迟至8月底。作为豪宅，样板区域展示十分重要，应将“豪”的程度充足而直观的展现，这对客户是一种非常有力的刺激。因此，样板房及豪华大堂都应及时展示到位。中原提议，在销售前、认筹中期，样板房及豪华大堂应竣工并对外开放。而根据目前工程进度，样板房的的交付将也许延迟至9月底。XX百货将在10月1日开业，中原提议万豪国际公寓开盘时间与百一般在项目开盘前都需要一段充足的客户积累认筹的时间，对于销售来说，这段时间是十分重要的，以有充足的各项物料准备以及足够的客户积累来保证开盘时的火爆销售。周围项目如首席、朗诗等前期积累时间都长达一年左右，在开盘当日推盘量不大，销售率也仅到达90%,相比较而言，本项目客户积累时间十分短，在短时期综上所述，本项目宜尽早开始推广，为开盘争取充足的客户积累时7月中下旬就应开始项目推广。根据市场影响分析，在2023年12月前，项目周围基本无大量同档楼盘房源上市，形成了一种短暂的市场空缺，且普遍来说从10月开始进入了房产销售旺季，因此中原综合上述各项原因，故提议项目开盘时间宜推迟至11月中下旬，中原提议可考虑11月18日(周日)较为恰当。针对本项目推广时间较短，短期内须在全市范围树立项目形象，到达迅速营销的目的。中原提议：采用暴力营销方式，短期内集中信息轰炸，将项目引爆入市。故需要在媒体上集中投放，将项目信息在每个(开盘)销售结点前，配合对应的高端客户SP/PR活动。以活动为推广主线，以不一样形式的活动来引筹、认筹，锁定意向客根据项目推售时机以及工程进度，同步考虑到老式的销售旺季。中原提议项目营销可分为五个推广阶段(详细销售时间结点与推盘方第一阶段：7月下旬一11月中旬项目形象树立、客户第二阶段：11月中下旬—23年月5月10日项目开盘期，引爆市场第三阶段：08年5月11日至6月15日项目持续热销期第四阶段：2008年6月16日至7月17日清盘期9.2项目定位无锡中心区第一豪宅且根据都市规划，该区域的发展前景更是值得期待!政府将其定位为太湖广场现代商务中心。在其周围，以国际会展、现代商务、信第一无锡第一种大型都市综合体的构成部分，目前无锡最高的住宅，第首先所谓豪宅，已不仅仅是产品面的概念，更多的是一种生活理念和生活方式的诠释。以上的中心区、第一足以支撑项目“豪宅”的无锡首座国际超高层享有型宽景豪宅■无锡首座：本案拥有无锡多种第一，与市场定位一致国际：本案处在政府规划的国际商务中心，国际定位也符合项超高层：44层高层，为目前无锡最高的住宅性质楼盘■享有型：户型的套房设计，顶层别墅及私家游泳池的设计注定宽景：户型宽阔，拥有8米多宽的客厅。因居高，房型全明设通过对本案周围类似产品客户的考察分析，结合本案特点，我们认懂得享有的都市峰层人物从层次上来说，他们已处在一种较高的平台■年龄约在35—50岁■家庭年收入至少50万以上■无锡乡镇私营业主以及周围区域(江阴、宜兴、常州等地)的私本项目周围竞争楼盘众多，要在其中脱颖而出，必须要有区别于其他楼盘的独特的卖点。我们根据本项目的特性范围划分为如下四大在地理位置上，太湖广场板块位于无锡都市的中心，伴随政治文化机构不停迁移至此，这里将成为真正的中心。目前已汇聚各类官方根据都市规划，太湖广场地区将是无锡市高层建筑最密集、都市功能最完备、布局规划最严格的区域!是无锡市政府政策倾向性明显太湖广场区域内规划有2条轨道线、3个轨道站点，四通八达!其中，最早开通的轨道交通1号线有一种站点就在项目门口。而地铁太湖广场区域为老式住宅区，各项配套已比较完善，及另有规划配教育配套：无锡重点幼稚园侨谊幼稚园、市区师资力量较强的扬名XX城作为大型都市综合体，拥有独特的综合优势。总44万方大盘，1期沿街150米的商业及3栋44层的高层住宅，2期68层的五星级酒店加办公建筑，有力保证了小区拥有系统性的环境绿化、完备在这个大型都市综合体，商业、酒店的各项资源均可供住宅业主使已确定自营部分：面积10000m²、有11个多媒体放院——嘉禾电影院；百胜餐饮旗下的必胜客、肯德基；英国第一咖啡品牌COSTA咖啡馆；美国第一冰淇淋品牌DQ冰淇淋户型豪华宽阔，拥有8米多宽的客厅高配置公共部位：6米高豪华大堂，水晶灯吊顶，高文安名家设计管家式物管服务：安全智能卡控电梯，大堂闭路电视、齐全的保安品牌都市运行商——深圳XX(集团)股份有限企业，23年成功运由于本项目的高端定位，须区别于周围其他竞争楼盘因此，中原提议：本项目宜采用非常规媒介，震撼入市，以在市场广相结合，借助网络媒体为楼盘大力造势，楼宇媒体(分众传媒/框架传媒):包括车身、楼体巨幅、道旗、售楼处门口精神堡垒等。重要作用是网络广告电视媒体专业杂志户外广告根据总体营销方略及项目体量，提议总体营销费用为总销金额的10.1案名包装万豪国际公寓10.2项目主题口号提议：享有·世界颠峰之上享有本项目户型面积宽阔，功能布局舒适豪华，挑高6米的豪华大堂以从项目所处的位置来说，为无锡中心国际商成就极致人生将项目档次上升到人生的高度，“极致”符合本项目“第一豪宅”私藏一种阶层的奢华私密性是高端住宅的要点。另由于XX项目为大型都市综合体，其后无锡时代豪门生活都市的生活理念和高端生活方式，引导了无锡若干年后的居住模10.3项目形象特性整体项目形象为大气、高贵、尊荣、奢华，项目宣传品等对外推广11.1盘源分析本项目一期计容积率总建筑面积为13.36万m,建筑包括一栋8层的商业建筑和三栋44层的高层住宅建筑。(可售为三栋44层的高层住宅建筑，合计501套)房型(2—42层)面积楼号套数(套)(套)例卫(A户型)1230卫(B户型)10203卫(C户型)123复式(43—44层)4923231总计本项目房型最多的为两房两厅两卫的C户型、另一方面为三房两厅三卫的A户型、至少的为三房两厅两卫的B户型，比例为3:2:1挑高6米豪华大堂，名家设计超高层44层，宽阔视野，居高饱揽都市景观；由于采光、通风等原因当地习惯板式排列房源，而本楼盘为在无锡市场上尚无超高层住宅面市，对超高层建筑产品会有一定抗本住宅项目与8层的商业项目距离较近，因此住宅北面或东北面13场的地理位置和XX集团的品牌以及未来XX城百货期望在无锡市所位高端，那么客户群体的层次也比较高，这些客户第二、每个户型都带有一种面积可观的入户花园，这些入户花园完全可以作为客厅来使用，不过在销售时，仅售二分之一的价格。这种设计对精明理性的无锡购房者来说，是比较受欢迎的。前很快开盘即被一抢而空的华润太湖国际小区，在产品设计里也包括这种设11.2定价措施提议价格是房地产营销中最基本、最活跃、最便于调控的一种原因，单物业的价格不是孤立存在的，从客户需求角度而言，市场比较原则根据定价措施，结合项目周围区域及相似功能竞争物业的竞争原因清扬首席阳光都市朗诗凯燕环球78989768商业气氛8结78998升值潜力项89总分目目前均价比较系数阳光都市花园朗诗未来之家11000元/m18000元/m本案11.4价格方略提议根据本项目豪宅定位，提议采用平开高走方略。提议以9000多元/平方米开盘起价，以稍高于周围市场、低于客户心理预期的价格入市，给客户以本项目将会不停升值的心理预期。同步，有助于在开盘时将位置不佳的房源尽快去化，及时回笼资金。在后期每次推盘中不停调高价格，使全程均价到达约11000元/平方米。时间节点需累积推出户型套数比例蓄水期7月下旬-开盘前(开盘日提议11月188月10日开始认筹活动筹积累意向客户通过开盘前的推广活动计划在第一次开盘前累积认筹客户到开盘强销期07年11月18日-08年5月10日11月18日(周日)-12月15日签约和下一阶段积累认筹客户约21%(剩余约18套)以上东C东B12月16日(唐日)-2008年1月11日签约和下一阶段积累认筹客户东C合计销售175率约35%(剩余约30套)组1月12日(周日)-23年2月15日签约和下一阶段积累认筹客户率约49%(剩余约43套)组23年2月16日-3月15日签约和下一阶段积累认筹客户东C率约63%(剩余约55套)08年3月16日-4月11日签约和下一阶段积累认筹客户率约77%(剩余约67套)组08年4月12日-5月10日签约和下一阶段积累认筹客户率约85%(剩余约75套)组持续销售期08年5月10日-6月15日针对剩余房率约93%(剩余约35套)筹销售尾盘期08年6月16日-7月17日力争合计销计销售率力争100%(售筹在开盘强销期，每一次推盘前都积累到充足的客户认筹量(一般为每次推出盘源的一倍),并在每次推盘后的几天内迅速去化(一般但愿每次去化到达推盘量的80%以上),以保证在强销期结束，去化量能超过80%;在持续销售期，通过媒体组合公布以及SP/PR活动的举行进行推广和销售，在持续销售期结束，使去化率到达90%;在销售尾盘期，持续以活动为主线，同步辅助进行力争在尾盘销售期，使去化率到达95%,甚至到达100%。12.2认筹执行方案及流程住宅准客户的目的，为XX百货开业及住宅开盘销售，尽快去化打下>万豪国际金卡5万元一张在开盘当日认购，折扣金额为总价的2%,即享有九八折优惠3.筹码的使用时间4.在本案开盘当日我们会按照认筹书编号的>XX万豪金卡5万元一张在开盘当日认购，折扣金额为总价的2%,即享有九八折优惠，5万元抵冲房款。同步凭此卡此后在XX百货购物，可享有9.5折优>XX万豪