关于商业地产企业应收账款管理的研究

商业地产企业应收账款是其企业经营性现金流入的主要来源，应收账款的收款情况决定着企业经营的命脉。北京写字楼市场经过这些年的蓬勃发展，新建成的写字楼面积不断放量，空置率不断创新高，已经由原来卖方市场进入买方市场。商业地产企业为提高出租率，在租户质量、合同收款条款方面不断让步，加之自身应收账款管理不到位，造成应收账款收款难度加大，收款耗费企业管理人员大量精力，给企业带来经营风险，甚至应收账款形成坏账，造成企业重大经济损失。因此，有必要对商业地产企业应收账款的成因、企业应收账款管理问题进行分析，总结应收账款管理对策，为企业创造更好的营商环境。一、商业地产企业应收账款的成因（一）客观因素商业地产企业应收账款是在出租过程中，按照合同应该收到而未收到的款项，应收账款越多，占用企业资金越高，越会造成流动资金紧张。以出租为主的商业地产，通常约定每期租金按月/按季支付，在出租过程中由于其自身出租业务特点，业主向租户交房完成后，虽然有房租保证金，但收款相对被动，不可能因为租户逾期缴纳房租几天就与租户解约。因为每家租户的引进几乎都有中介费成本、免租期（装修期），并且租户退租后续招租也会占用一定时间，新租户免租期、中介费成本，对时间就是金钱的商业地产企业来说，本身业务特点就有租金收款的被动，造成租房合同的履行存在不确定性。（二）自身因素企业自身对应收账款管理不到位，应收账款的管理缺乏系统性的管理流程，应收账款数据不及时更新，租户房租一拖再拖，企业没有及时预警，也是应收账款产生的重要原因之一。在目前商业环境下，很多企业自身现金流紧张，按时缴纳房租意愿并不强烈，加上业主对租户交纳房租没有管理，自身应收账款管理松散，必然会造成房租大面积逾期，如果不及时终止租赁协议止损，会造成逾期时间越长应收账款滚动越大，最终租赁押金无法覆盖，企业应收账款无法收回。二、商业地产企业加强应收账款管理的重要性（一）应收账款影响企业经营命脉商业地产出租行业本身容易产生应收账款，如果企业自身应收账款管理不到位，没有建立应收账款分层管理、客户分类管理，自身收款缺少激励机制，财务部门和业务部门应收账款管理没有联动，就会造成企业每日忙于催款，耗费大量管理成本。因此，扎实有效的管理应收账款可以降低企业管理成本，让每笔房租都能够有效的落袋，保证企业现金流充裕，完成企业应收账款目标。好的租金收款才能有好的现金流，充裕的现金才能推动企业后续快速发展，也能影响整个社会经济环境健康稳定，应收账款对企业经营非常重要，甚至关系到企业生死存亡。（二）逾期应收账款的坏账风险会直接影响企业利润应收账款不能及时收回，逾期就会产生坏账风险，坏账直接影响企业的利润。应收账款数额越大、时间越长，计提的坏账损失越大，而且实际也越难收回，即使收到部分款项也要通过诉讼、执行等方式，回款难度大、回款率低，而且增加了收款成本，减少了企业的利润。三、商业地产企业应收账款管理中存在的常见问题（一）应收账款管理缺乏系统性的管理流程应收账款的管理主要涉及企业多个部门，要想有良好的应收账款管理效果，每个部门、每个相关人员需要相互配合，共同针对应收账款发力。但是实际工作中，很多商业地产企业缺少关于应收账款管理系统性的有效制度和流程，导致在管理中容易产生相互推诿扯皮，部门之间各自为政，职责划分不清容易产生矛盾。商业地产企业如果对应收账款产生、催收、收回没有有效的收款流程、制度，一定会影响收款效率。比如账单发放时间随意，发票开具不按时，难收的应收账款没人管，催款、违约函发放不按时，没有形成严格的制度，面对违约租户自己先乱了阵脚，被违约租户抓住先机，最终造成企业的损失。（二）缺少有效的客户评价监督体系和责任部门随着商业地产行业竞争的日益激烈，目前整体已经进入买方市场，租赁客户由业主选租户变为租户选业主，早期的优秀行业优质客户资源在减少，商业地产企业为完成经营目标，对客户资质要求在下降，客户信用情况变得复杂，不能有效掌握客户交租、经营、信用整体情况，无法甄别问题租户。同时，客户评价监督体系需要专门部门进行管理，在签订合同之前就对客户有严格的筛选和评估。但是实际工作中业务人员和评估人员不分离，业务人员往往为了业绩放松客户评估标准，造成信用监督体系形同虚设。比如2018年互联网金融企业泡沫破裂，北京CBD区域多个楼宇相关互联网金融问题企业租赁违约，有的甚至被查封，造成多个写字楼租赁区域不能对外出租，给这些商业地产企业造成重大经营损失和法律风险。（三）应收账款考核体系不健全实际工作中，很多商业地产企业缺少应收账款考核体系，业务人员签完租赁合同对应收账款没有跟踪考核机制，收款责任、压力全部转移给收款人员。业务人员为完成出租考核指标，往往缺少对应收账款考核指标的重视，没有把出租率考核指标与应收账款考核指标有效的衔接。同时，收款人员也缺少绩效考核和奖惩制度，对于推动应收账款收款缺少积极性，早回款早为企业创造效益，个人自身也能获得回报的思想没有建立。最终造成如果租赁合同出现执行困难，租户拖欠租金，收款出现困难，错失最佳收款时机。（四）没有通过合同条款主动规避应收账款风险商业地产租赁协议签订过程中，可以通过合同条款的设置，降低出租企业风险。但是很多企业没有总结在租赁过程中的风险点，或者对承租人过于让步，急于签订租赁合同提高出租率，没有在合同中约定租金收款风险防范，比如租金缴纳时限、欠租多长时间合同自动解除、租赁押金比例、承租人违约后是否有违约金等限制承租人，为出租人争取更大的主动。合同条款没有充分约定违约条款，导致租赁过程中一旦发生违约，无法通过法律手段为出租人争取有利形势，避免更大的经济损失。（五）应收账款缺少管理系统，造成数据及时性、准确性不够商业地产企业通常管理面积大、租户多，人均管理上万平方米的企业不在少数，剔除公司后勤管理人员，真正业务人员管理的商业地产面积更大，因此，利用有效的应收账款业务管理系统，是提升效率的有效方式。单纯地靠手工表格管理几百家租户的收款、欠租情况，除了增加工作量、耗费管理人员精力，同时也会造成收款数据的准确性和及时性不够，这样管理层获得应收账款数据无法作为决策依据。而应收账款业务管理系统还可以对业务、收款、财务都起到监督的作用，能够让其他多个相关部门配合更加紧密。四、解决应收账款管理问题的对策（一）完善应收账款管理流程将应收账款相关部门召集，制定详细的应收账款收款流程。应收账款收款工作是一个系统性的工作，流程要尽量细化，从租金账单制作、审核、发放，到租金发票的开具、审核、送达，再到租金的催款函、催告函、解约函发放、滞纳金的计算、欠租多久提前解约相关问题等，这些都需要落实到责任部门，制定具体的时间要求，让每个部门各司其职。收款工作就像工厂流水线，每个人做好自己的工作，好的收款流程能够准确告诉每个人该做什么，什么时间完成，没有完成会有怎么样的后果。最终形成整体作战，而不是单打独斗，这样才能保证应收账款工作平稳、有效的推进，收款流程是应收账款整体工作的基础。（二）建立有效的客户信用评价体系，落实责任部门建立客户信用评价体系，首先，要根据公司对客户信用评价的要求，确定评价维度。签订合同之前，要对客户的规模人数、行业、知名度、经营状况进行初步评价，通过国家企业信用信息公示系统进行查询，也可以去企业原办公地址进行走访，实地了解企业情况，多渠道掌握企业经营业态、资产负债情况、业界口碑等，在与租户签订合同之前完成整体客户信用调查和风险评估，降低合同风险和法律风险。其次，签订合同后，要持续对租金收款情况、公司经营情况、内部管理情况进行跟踪评价，特别关注企业人员变化、经营业务变化、高管股东变化等多方面，按期形成评价报告，并将报告向业务部门、公司管理层上报，让评价发挥效力，作为客户管理、服务的参考。对于信用评价较低的客户，公司可以及时预设警戒线，提前做好解除合同的准备。最后，企业要明确客户评价体系责任部门，明确业务人员不能作为责任部门的成员，要做到关键岗位职责相互分离、相互监督，客观公正地对客户进行评价，才能保证评价报告的真实性和公正性。（三）健全应收账款考核体系应收账款收款情况与员工绩效正向挂钩，是提高应收账款收款积极性，提升应收账款重视程度的重要制度举措。考核体系的建立将收不收款都与自己没关系，收多收少都一样的思想打破，适当的奖励收款人员，让收款变为员工积极主动的一项工作。同时，对违约租户要与当时签订协议的业务人员绩效挂钩，要对当时签订合同的业务人员绩效进行跟踪，客户执行合同违约的，业务人员要承担一定的责任影响其销售绩效，不能一签了之，合同违约一推了之。出现违约客户，也要对信用评价责任部门没有发现问题的，视情况承担相应责任。因此，应收账款考核体系把销售人员、收款人员、信用评价人员三个部门人员纳入其中，可以有效督促合同签订、收款效率、信用评价这三个部门，为按时收款服务。（四）通过完善租赁合同条款，为收款保驾护航企业收款工作都是以商业合同为根据。在签订合同过程中，由于商业地产出租业务本身的特性，房屋交接给租户后，主动权更多的掌握在承租人手中，所以在签订租赁合同过程中，要充分考虑对方违约的风险，对承租人加以限制，便于租赁过程收款的执行。对租金支付时间、延期支付滞纳金、违约金、多长时间未支付租金合同自动终止等都要约定清晰。企业之间发生合同纠纷，最重要的方式便是通过法律渠道解决，双方签订的商业合同便是诉讼最重要的根据。因此，商业地产企业租赁合同管控非常重要，要尽量做到租赁合同模板化，在与租户签订合同过程中，需要调整的条款要进行审批制，降低合同签订风险。（五）建立应收账款管理系统应收账款管理系统要把应收账款管理流程、客户信用体系评价、应收账款考核体系、合同管理体系四者融合其中，做到收款管理有流程、客户管理有评价、合同签订有管控、应收账款有考核，四部分围绕应收账款管理为中心，有效结合，共同推动应收账款管理系统建设。首先，业务部门对合同进行系统化管理，合同签订前对客户完成评价体系录入系统，合同签订模板上传，合同的条款由法务审核，合同的最终审批权限可以上收到总公司，最终审批后进行合同签订，上传合同扫描件，按期形成收款账单。每笔合同通过系统可以清楚审批流程、业务销售人员、客户信用评价体系。其次，财务部门按照系统进行发票开具。发票和账单要注意对应，保证发票开具的准确性。租户付款后核销账单，这样就完成了一笔租金收款工作。对于逾期账单，系统会自动计算逾期时间，按期发放催款单计算违约金，应收账款收缴情况一目了然，方便管理人员、公司管理层对收款情况的掌控。客户评价体系也嵌入其中，评价部门按期在系统内对客户进行全方面评价。最后，企业要建立移动终端管理系统，可以便捷生成各种管理需要的报表，在移动互联网终端发达的现在，随时随地可以看到应收数据，管理人员可以在地铁上完成数据录入、收集，原来1个小时的工作10分钟就能完成；管理层通过移动管理系统在外出差也可以召开视频会议，了解情况下达指令。管理系统不是万能的，重要的是通过系统可以提升管理工作效率，也能更好地监督业务工作开展，企业可以清晰地掌握合同执行状态、应收账款、客户情况，更好地为应收账款及时收回服务。同时，管理系统既管理业务，又服务于业务，两部分平衡管理同样重要，既不能系统主导业务造成业务开展受限，也不能业务过于随意系统无法管控，造成系统形同虚设。五、结束语应收账款的