【公允价值模式对房地产上市公司业绩的影响探究8700字（论文）】

公允价值模式对房地产上市公司业绩的影响研究摘要允价值是新会计准则中的一大突破，公允价值的使用代表着我国会计处理方法的国际性，和国际接轨，经济全球化，只有会计信息具有可比性，市场才能活跃繁荣。对于房地产上市公司而言，引入公允价值计量模式对企业的业绩有什么影响是理论界关注的重点。本文在理论分析的基础上结合实际案例公司展开分析，首先对公允价值定义，以及引入公允价值计量的必要性做了阐述；其次结合实际案例分析了房地产上市公司使用公允价值计量对业绩的相应，主要从资产负债表，利润，税负三方面做了深入分析。接着分析了房地产运用公允价值存在的问题，最后提出了恰当运用公允价值，规制企业管理，提高财务业绩的建议。公允价值如何更广泛的应用是整个会计行业者面临的主要问题。无论是从市场经济的发展还是经济交易的需求来分析，在世界经济范围内的企业和经济交易计量方式都相互影响，会计准则的趋同是大势所趋，而公允价值的作用日益突出，正确发挥其应有的作用，是我们今后继续研究的方向。关键词：公允价值；房地产上市公司；业绩目录TOC\o"1-3"\h\u23808一、绪论 一、绪论（一）研究背景在21世纪，经济的快速发展，为了适应经济环境的变化，提高企业的竞争力，许多企业是所有权和经营权的分离，新的发展将使一些历史成本计量方法跟上经济和业务发展的需要，以及公允价值的计量属性国际申请和新会计准则引入公允价值，这是适应当前社会经济发展的需要，也是与国际会计系，作为一种新的计量属性，公允价值，逐渐为人们所关注，也引起了中国会计的探讨圈子.在中国目前的会计准则，在经济商业房地产投资的公允价值、长期股权投资、债务重组、非货币性资产交换业务，企业并购等。与历史成本相比，公允价值具有满足企业实际需求、体现业务结果、配比原则、有利于资本保全、提高会计信息有用性的优点。但是，公允价值计量是主观的，主要的职业判断和会计人员，在具体的会计业务的操作性不是很强，有些漏洞可能是营业利润，结果不可靠的信息，损害投资者利益和其他地方的缺陷。公允价值也可以作为上市公司盈余管理或操纵的工具。然而，会计信息的可靠性会影响价值相关性，进而陷入一个死胡同，不利于公允价值的进一步应用。（二）研究意义新会计准则刚刚颁布实行不久，尤其是公允价值这一在我国会计发展历史上具重大意义的计量方法开始实施的大背景下，本文对公允价值计量对房地产上市公司业绩影响展开实证研究，可以推动我国会计实务的进一步发展，这对我国房地产上市公司今后的发展具有重要的意义，也对我国会计与国际接轨以及促进我国经济的健康发展都有着积极作用。（三）国内外研究现状在中国新会计准则中公允价值是一种会计计量属性，是指公平交易，熟悉双方自愿交换资产或债务清偿的金额的交易。公允价值在中国的应用说明，社会主义市场经济的日趋成熟，也必然要求会计准则在资本市场中发挥基础性作用，反映了中国会计准则的国际趋势[2]。对公允价值的研究大多是理论上的，对公允价值绩效的研究并不多，具体到房地产行业的这种实践性很强的则更少。在现有的研究中，有的从公允价值在具体的会计处理中研究，比如赵浩；也有将上市公司分为下面几种：持有大量法人股的公司，投资性房地产的公司，展开资产重组的公司，持有交易性证券的公司等，然后分析公允价值对这些类上市公司业绩的影响，比如毛志宏，张星明。还有建立实证分析模型分析公允价值计量模式对上市公司绩效影响的，比如刘颖：他对2007年上市公司股票平均收益率与公允价值调整损益的相关性展开了实证分析[1]。二、理论基础（一）公允价值涵义公允价值换成我们通常的理解就是公允价格。对于熟悉市场运作的交易双方，处于平等自愿，在公平的条件下互相协议的价格，或并不直接交易的双方在第三方公平交易的条件下处理一项资产的成交价格。本文对公允价值是这么定义的：在市场经济活动中，双方自愿并且在公平交易情况下，交易的价值。在新推出的新会计准则中，除了原有的四种计量方式，另外添加了公允价值计量，然而这几种计量方式并不是完全孤立存在的，在实际的会计处理中，我们经常需要依据实际情况选择合适的计量方式[2]。公允价值会计的研究，将分为对过去的历史成本和收入的计量和对现在国际公允价值中未来价值的计量，称为“广义的公允价值”。笔者认为公允价值并非单独存在的某一种计量属性，它可以是其他属性的一种综合表现形式。（二）引入公允价值计量的必要性（1）有利于企业资本保全历史成本计量，计量价格在经济环境的上升将无法回购原量，企业的生产能力的适当规模，资产可以在萎缩的状态下展开；对公允价值后续计量值的各种因素的初始测量条件可以反映真正的价值变化的资产，从而有效地保持真实的生产能力，更好地保护资本[3]。（2）可以合理地反映资产价值公允价值计量的一个特点是现值、现值或未来现金流量作为资产或负债的现值，可以合理反映标的资产的价值。同时，公允价值会计的评价与预测也有助于验证预测的合理性，保护会计信息使用者的利益。（3）以公允价值计量是国内会计准则和国际接轨的重要标志减小与国际惯例的差距。中国的经济是参与国际分工，与国际竞争的趋势越来越强烈。标准会计信息已成为国际商务语言。中国引进公允价值计量的实施，缩小与西方国家的距离，使我国会计业务更具有可操作性。公允价值计量涉及到具体的经济核算和会计相关事项，作出了详细的规定，对于每一个会计要素，所有的基本原则无一例外地都能可靠地计量，只有在条件可以确认的情况下，使其操作性更强。（4）增强会计信息的相关性公允价值作为计量属性，和经济事项一样，是具有时效性的。强调计量时的资产负债价值。公允价值计量属性更加适应经济环境的进步，在反映企业财务状况时更加合理科学，这对提高会计信息的相关性有促进作用，对使用会计报表展开决策或者投资的个人来说，能获得详细的财务信息。三、公允价值模式对房地产业绩的影响本人的案例分析选择了万科、金融街和中航地产作为样本。万科是房地产行业的龙头企业，他的会计处理和信息披露在行业中具有一定的代表性，且万科是一直坚持用成本模式展开计量投资性房地产的。而在为数不多的用使用公允价值计量投资性房地产的企业中金融街和中航地产也具有一定的代表性，这两家公司的财务报告中关于投资性房地产的披露和附注都相对比较详细便于分析[4]。（一）房地产上市公司对投资性房地产计量模式选择的总体现状通过对万科、中航地产、泛海建设、金融街等，一些房地产业房地产上市公司的2006-2009年的财务报告分析发现，只有中航地产、泛海建设、金融街3家房地产上市公司使用公允价值模式对于投资性房地产展开后续计量，其他一些房地产上市公司仍然是使用成本模式对于投资性房地产展开后续计量。新的企业会计准则规定，对投资性房地产，企业既可以使用成本模式计量，也可以使用公允价值模式，但企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，已使用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。这种作为会计政策变更处理、且“单行道”式的变更规定，让企业对使用公允价值模式更为审慎[5]。1、成本模式应用举例万科在资产负债表日使用成本模式对投资性房地产展开后续计量。投资性房地产在预计可使用年限之内（12.5年-40年）分期摊销，以2015年度中期报告为例：表1使用成本模式展开后续计量投资性房地产（单位：元）项目2014年12月31日本期增加本期减少2015年6月30日原值423160727.8643609218.7918396127.95448373818.70减：累计折旧64940562.3122934385.061304293.4586570653.92减值准备11374，763.63395849.8910978913.74净额346845401.92350824251.042、公允价值模式应用举例（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。（2）本公司可以从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。本公司不对投资性房地产计提折旧或展开摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。以2009年年度报告为例：表2使用公允价值模式展开后续计量的投资性房地产（单位：元）本期增加本期减少项目期初数自用房地产或存货转入公允价值变动损益处置期末数一、成本合计1469491439.841826144676.3446467306.783249168809.40房屋建筑物1469491439.841826144676.3446467306.783249168，809.40土地使用权其他二、公允价值变动合计1653019870.21819983235.8614344858.982458658247.09房屋建筑物1653019870.21819983235.8614344858.982458658247.09土地使用权其他三、账面价值合计3122511310.051826144676.34819983235.8660812165.765707827056.49房屋建筑物3122511310.051826144676.34819983235.8660812165.765707827056.49土地使用权其他（二）房地产使用公允价值对企业业绩的影响中航地产股份有限公司从2009年1月1日起对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式。依据《企业会计准则第28号-会计政策、会计估计变更和差错更正》，此项会计政策变更使用追溯调整法，并相应对2008年比较财务报表展开追溯调整[6]。1、对资产负债表列示及财务状况的影响企业在房地产投资中从成本计量模式到公允价值计量模式的第一年，将采取追溯调整的方式调整年初的业主权益。在目前的房地产价格普遍高于历史成本，对企业第一次执行《企业会计准则第3号——投资性房地产》时，公允价值调整留存收益的平衡原账面价值的，这将导致企业年度资本公积已大大改善，大大增加所有者权益，同时，企业会把自己的房地产和股票投资房地产，如果转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积，也将增加企业的所有者权益。而公司净资产的提高，这也将减少公司的股本回报率[7]。2、对企业利润及对利润表列示的影响我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条中做了规定，有可信证据说明投资性房地产的公允价值可以持续可靠取得的，对房地产上市企业可以使用公允价值模式展开后续计量。公允价值模式下，企业在资产负债表日对投资性房地产的资产价值展开重估，因为我国房地产市场起步时间不长，市场稳定性不强，从整体而言房地产上市企业的发展势头是可观的，实践新准则会给企业带来额外的利润增长。利润增长来自于两方面，一是在公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和展开摊销而减少的成本支出，二是投资性房地产运用公允价值模式展开后续计量带来的资产增值[8]。3、对税负的影响因为现行税法仍将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待，因此在成本计量模式下，新准则和税法的处理保持统一，然而公允价值模式下二者展示出不同十分明显：会计上年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不再计提折旧或摊销；而税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化产生的所得，待处理时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额，会计处理和税务处理方法的不同，就会造成会计基础和计税基础产生区别，这样会带来纳税在时间上的不一致，有可能形成递延所得税资产或递延所得税负债[9]。四、公允价值计量在我国房地产行业应用存在的问题分析（一）公允价值选择性应用降低了执行效果新会计准则虽然引用了公允价值计量，与国际接轨，但相关的规定制度都没有完善，公允价值的具体运用存在界定不清情况，没有举出具体事例，造成不同财务人员对同一事项判断出不同的结果，造成不同企业之间的会计信息可比性下降了。因为目前国内市场发展的不成熟，交易信息的公开程度还不够高，公允价值的确认往往存在较大的差异，有发现同一家房地产上市公司在两个不同的会计师事务所评估的情况下，其资产价值和获利程度竟然相差了一千多万，由此可见，这种情况下的企业会计信息不具有可比性，公允价值在实际应用中容易被企业当成操纵利润的工具，也会引发企业会计信息之间可比性下降[10]。（二）公允价值应用的市场环境尚待完善首先，取得股权的公允价值，依靠成熟的市场环境，公允价值的本质是交易的公平和自愿的交易双方，强迫交易或清算的交易价格的条件下是不公平的价值。虽然近年来，国民经济的发展带动了市场经济体制的不断完善，但仍有一定的距离与公平价值的要求。在我国，充分的市场竞争尚未充分发展，关联方交易引起的国有产权问题十分严重。在这种情况下，真正的公平的市场价格难以形成，即使可以也很难获得第二，价格信息系统的完善是获得公允价值信息的前提，而在中国，市场价格体系不成熟，数据不通过公共网络或相应国家的贸易价格该平台披露，不能让一个公开、公平、公正的价值体系和评价标准，中国不按地区，行业有一个标准，劣质的原则为成熟的信息系统，没有专业的机构应定期和持续释放如公允价值，行业参考价格，模型，指标和参数和其他相关信息。因此，如何建立一个公平的市场交易环境，完善价格信息制度是公允价值在中国应用的最重要的问题。需要注意的是，笔者在这里强调，市场环境是一个公平的市场环境，而不是活跃的市场。结合公允价值的含义和市场活跃性的描述，活跃市场是确定公允价值的最佳条件，而不是必要条件。公允价值不需要市场的活动，只需要自愿和公平交易双方的交易。活跃市场的存在，只是确定了公允价值的最佳市场价格基础。即使没有活跃的市场，仍然可以有公平价值。只要交易是公平的，或者没有证据说明交易是不公平的，就可以认为交易的价格是公平的。因此，市场不活跃的理由拒绝采取公允价值，是没有说服力的。（三）对公允价值展开可靠性验证的相关机构有待发展目前，中国的评估机构及其工作人员普遍开展了以企业的无形资产展开评估，对金融资产公允价值的评估是缺乏经验，专业人才相对较少，在新会计准则中，公允价值的运用主要是金融资产，这就需要相关的专业机构和员工保持开放的视野，不断更新自己的知识，时刻关注国内外最新发展动态，把握会计行业的最新发展趋势，解决会计工作中的新问题。从中国的实际情况出发，验证了相关第三方信不发达的公允价值的可靠性，这种发展不仅指的是数量的增加，更重要的是在评估经验和评估人员素质的提高。（四）会计人员职业素质尚需提高房地产上市公司引入公允价值计量模式，在公允价值确认计量方面很多和会计人员的职业判断有关，好比公允价值确定方法和实际参数的选择部分，都需要会计人员凭借本身的知识技术和经验，养成一定的甄别能力。发展至今，我国会计人员素质良莠不齐，很多会计人员都是专科院校毕业，掌握的知识有限，高水平的会计职业人员很少，很难达到企业的需求。这和我国会计教育制度相关，在很长的一段时间内，我国有关会计的专业知识教育多是以规范为导向的会计制度为主，注重的是操作技术，缺乏针对经济业务不确定性的判断能力，造成他们判断能力不高。会计人员素质不高，或多或少影响了房地产上市公司运用公允价值模式计量。五、结论及建议（一）主要结论1、公允价值模式可以提升房地产上市公司业绩投资性房地产准则发布前，企业将投资性房地产划分为固定资产或无形资产，按照资产取得成本展开初始计量，按期计提折旧或摊销。使用公允价值计量模式后，投资性房地产的账面价值调整为公允价值，前期计提的折旧或摊销予以转销。因为我国房价总体趋势为在波动中上涨，多数企业使用公允价值计量模式后，投资性房地产账面价值和企业所有者权益同时增加，降低了企业的资产负债率，提高了企业的融资能力。其次，对净资产而言，若企业变更投资性房地产计量模式，应作为会计政策变更处理，将变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。2、公允价值模式为房地产企业创造了盈余管理空间公允价值的使用也具有很大的主观性。从理论上分析，公允价值可以反映企业的经营，但公允价值的应用还存在一些不足，职业判断和对人员和评估机构的财务需要的公允价值估计大多数评价，也就是人主观性因素不可避免。因此，在公允价值计量模式下，房地产上市公司有足够的盈余管理空间。（二）建议和对策1、进一步细化公允价值应用条件和范围准则应进一步细化公允价值应用的条件与范围，使会计报表能客观的反映真实的信息，反映企业资产的真实价值，能给投资者提供有用信息，而不是将公允价值和过去的成本计量模式混合做出的财务报表给市场投资者看，而应该主动与国际接轨，借鉴国外优秀会计准则经验，于我国当前市场经济环境相结合，最好是规定房地产上市公司等企业应在一定条件下优先选择公允价值模式作为计量方法，增加会计信息的可比性。只有公允价值的应用条件规范的越细，公允价值计量模式的优势才能更好的投资性房地产中突显出来。2、加强市场培育，完善房地产信息披露机制即使投资性房地产公允价值计量模式能够提供更相关的会计信息和财务报表，但是想要达到这种效果的前提是房地产上市公司的公允价值的信息质量是可靠的，可信的。基于此，监管部门要规范房地产市场，尽快完善房地产信息披露机制。一方面，建立正规有序的房地产交易平台，对房地产交易和交易信息披露增加管理力度，调整房地产交易市场的无序行为，提高房地产交易价格的透明度。另一方面，可以建立行业数据库，对房地产上市公司的信息予以及时公布，跟踪，监管，处理，充分披露。再次，结合投资性房地产评估准则，投资性房地产评估办法的出台，规定包括可行性论证评估，评估数据源，审核申请的指导方法和评价结果，减少同一投资房地产估价结果投资房地产估价师的价值之间的差异，最大限度的保证房地产上市企业公允信息披露的可靠性。3、促进投资者的理性投资如果投资者在投资时能更加谨慎的查看企业信息，不被表面情况所，那么企业运用盈余管理操纵利润的目的就不可能达到，这会抑制他们如此操作，使市场正常有序运行。投资者还需理性投资机构评级的协助。次贷危机的爆发，其中一个原因就有第三方评级机构评级随意，没有依据真实情况作出评估，错误信息造成市场上消费者做出了作物的决定，造成危机。在公允价值计量的运用中，资产评估机构的作用不容忽视。评估机构的独立性和完整性是衡量评级机构独立性的重要因素，决定了公允价值评估的可靠性和相关性。对企业盈余管理行为的利益相关者，公允价值的运用可以了解房地产上市公司的财务信息，从而为理性投资提供实践指导，同时还提供了一些指导价值，在实践中如何更好的完善公允价值应用。4、提高会计从业人员素质建立和完善各种要素市场体系，积极发展公允价值信息的作用。资产价值计量与交易处理存在很大的不同。对会计人员的职业水平和技能提出了更好的要求。新会计准则体系，有可能是资产置换、非货币性资产被高估，粉饰报表，虚增利润和资产，这应该引起监管部门的警惕性，考验会计人员的职业判断力。能满足会计人员职业素质要求的会计师事务所特别是一方面还需要工作，培养优秀的会计队伍，对财务专员展开市场测试，在一线工作中锻炼技能。紧跟时代的发展步伐，锻炼自己的技术，加强道德修养，对会计职业来说是十分有必要的，正如我们前面所分析的，公允价值的计量以及和盈余管理，人的因素比较突出，作为会计人员，要更加提高自己的专业判断能力。因此，在可能的情况下，为企业财务人员提供培训是必要的，新制度的运行需要准确传达给会计人员，这样才能使工作人