京科地产项目介绍

京科地产——北京郡项目简介2015-05目录项目背景一项目解析三核心价值梳理四1.1政策环境1.2经济环境3.1项目概况3.2项目规划1.3区位价值市场环境二2.1北京市场格局2.2西北板块市场2.3典型项目研究一、项目背景项目位于京西北门户，东靠北京、北接内蒙、西临山西，位于交界的核心地带，区位优势明显项目紧邻京藏高速和京张城际,交通便利项目区位属首都功能拓展区项目区位德胜门张家口本项目处于京、津、冀、晋、蒙两大都市群重叠区项目区位从京津冀城市群发展趋势看，生态旅游是张家口未来产业和城市发展主要方向政策环境充分发挥生态优势，打造服务首都的生态旅游特色城市政策利好区位优越区位条件优越，京西北交通要道，具备后发优势资源丰富旅游资源丰富突出，对接华北、西北、东北三大市场张家口市着力发展绿色生态、农产品输出和旅游产业，打造花园城市，与北京产生互动张家口发挥生态优势和滨海资源优势，打造服务首都的特色功能城市关键词：绿色、生态、旅游唐山建成京津冀城市群东北部副中心城市，促进重化工业向沿海布局关键词：重化工业廊坊以生态、智能、休闲、商务为发展方向，大力发展现代服务业和战略性新兴产业关键词：现代服务业，高新技术产业沧州提升其沿海港城作用，支持建设北汽黄骅汽车产业园关键词：汽车产业邯郸极化邯郸在晋冀鲁豫接壤地区中心城市地位关键词：节点城市邢台，衡水建设成为京津冀城市群中具有重要带动作用的节点城市关键词：节点城市石家庄成京津冀城市群南部副中心城市，带动冀中南地区发展关键词：副中心城市保定利用地缘优势，谋划建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区关键词：装备制造、新能源、节能环保政策环境恒大地产和阿里巴巴布局张家口，联想“智慧城”投资下花园，处于价值洼地的下花园，高科技产业的进驻，未来区域升值空间巨大。政策环境国际奥委会宣布，北京-张家口成为2022年冬奥会候选城市，张家口区域价值和国际知名度得到了整体提升政策环境政策环境北京-张家口联合申办2022冬奥会，赢得国际奥组委的高度赞可，相信中国完全有能力承办2022冬奥会！据统计张家口每年吸引近2600万游客，衍生了大量的餐饮、住宿需求，旅游业迅猛发展2013年全年共接待国内外游客2583万人次，旅游收入181.8亿元，同比分别增长22%和51.5%。其中，接待国际游客12万人次，冬季旅游黄金时期（12月）接待游客201.8万人次。预计2015年将达到5000万人次。2012年张家口全年实现社会消费品零售总额435.10亿元，其中，住宿业实现零售额占比1%、餐饮业实现零售额占比1%，当地餐饮住宿等商业配套匮乏，无法满足旅游人的口消费和驻留的需求。经济环境区域城市发展格局区域产业经济发展格局项目位于京津冀和冀蒙晋两大都市圈重叠区，是北京和西北资源需求流通的交界点具备面向京、津、冀、蒙、晋后发优势具备发展成为“居、业、游”功能复合枢纽中心的潜质区位价值交通价值京津冀一体化“一环六射”大七环建设，交通路网布局，京张通道作为北京链接西北的交通枢纽，其价值和潜力将得到进一步的提升，下花园的交通枢纽优势越发彰显！交通价值京张高铁、呼张专线开通后，从呼和浩特、包头、鄂尔多斯至北京快速客运列车可实现2小时至4小时通达。商旅客群也将随着不同档次铁路线路出现分流，高端商旅客更倾向选择票价较高、速度更快高铁。受益于京张高铁的建设，将极大的加强下花园与北京的“同城化”，缩短与北京的时间距离，未来可承接北京大量的高端置业客群呼和浩特-北京现有铁路线路呼张专线--京张高铁平均耗时6-10小时2小时平均票价（坐票）70-90元——张家口-下花园-北京现有铁路线路京张城际下花园京张高铁平均耗时3-6小时25分钟50分钟平均票价（坐票）

25-30元————

交通价值北京晚报5月15日交通价值2022冬奥会，北京奥组委提报给国际奥组委交通规划，去往冬奥赛场--崇礼中转站已经确定在下花园站，每天将会有68对高铁停靠，从下花园到北京仅需25分钟，车次约15分钟间隔。锡林格勒盟崇礼张家口下花园奥运专线高铁延伸线崇礼高铁延伸线直达锡林格勒盟，进一步延伸北京与西北蒙古区域的联系作为内蒙古高原与华北平原的过渡地带，张家口以其良好的山地地貌和植被景观，及明显优于京津地区的气候条件和优质的空气质量，吸引大批京津冀晋蒙的旅游客群海拔（米）200015001000500内蒙古高原海拔1000-3000m张家口海拔800-2000m北京海拔100-1000m天津海拔10-500m旅游价值近几年雾霾肆虐，PM2.5居高不下。张家口区域居长江以北空气质量第一，并入围9月人民日报评选的全国“16个洗肺城市”之一，对于北京追求健康、养生的人们，下花园四季空气清新，蔚蔚蓝天，青山碧水已是北京居住首选之地。环境价值资源价值康保县沽源县张北县尚义县万全县崇礼县赤城县怀安县宣化县阳原县蔚县涿鹿县怀来县①②③④②③④①桥东区桥西区宣化区下花园区本案天漠官厅水库赤城温泉海坨山翠云山度假村万龙滑雪场逐鹿黄帝文化张北草原摇滚音乐节蔚县剪纸“打树花”演出人文资源为驱动力自然资源为驱动力张家口山形水势，自然价值体系完善，且是民俗文化的集合大观，下花园位于张家口核心位置，未来将成为区域资源回归点张北天路下花园区集佛道儒三教于一体，具有深厚的文化底蕴，成为京西北千年文化传承的载体！建筑文化宗教文化民俗文化百年孟家坟绣楼下花园百年教堂鸡鸣山永宁寺鸡鸣山观音院鸡鸣山庙会碧霞元君殿鸡鸣驿的古建筑鸣山民俗文化庙会每年阴历四月十三举行，已举办十九届，是京西北“最具人气的文化庙会”。为期一周的庙会活动可吸纳游人6万余人，综合收入破1000万元。资源价值以鸡鸣山为核心的文化历史生态休闲旅游群以段家堡原始森林为核心的自然观光运动休闲旅游群项目所在的“京西明珠”下花园区，形成了以鸡鸣山为核心的历史文化生态休闲旅游群和以段家堡原始森林为核心的自然观光旅游群鸡鸣山孤峰独秀古驿城鸡鸣驿萧太后亭鸡鸣山永宁寺百年孟家坟绣楼鸡鸣山观音院鸡鸣山庙会碧霞元君殿段家堡原始森林登山健身步道自然景观资源历史文化资源宗教文化资源孟家坟百年教堂资源价值2、市场环境京东南区域以产业驱动下的被动郊区化刚需客群为主，京西北客群多以主动郊区化的高知高富改善客群为主。中心城区通州燕郊亦庄大兴香河廊坊下花园固安涿州五环六环新七环大北京房地产市场格局顺义密云房山延庆怀柔怀来一小时交通圈京东南市场特征：客户属性：以产业刚需类产品需求为主导驱动因素：产业迁移为主要驱动，客户随产业转移京西北市场特征：客户属性：以度假休闲型、养生养老类产品需求为主导驱动因素：自然环境为主要驱动大北京市场格局项目所在的京西北区域北京客户主要为主动郊区化人群，关注环境、生态、旅游休闲、投资价值因素北京客群吸引要素怀来：北京客西北方向溢出首选区域，主要以度假休闲以及景观资源为主要驱动因素楼盘名称鸿威•翡翠城拉斐水岸八达岭孔雀城区位河北/怀来河北/怀来河北/怀来外立面产品&售价联排：190-230万/套双拼：260-390万/套联排160-200万/套双拼260-320万/套独栋380-750万/套精装小户型公寓：均价7500元/㎡洋房：均价8200元/㎡联排：150-200万/套独栋：260-300万/套精装公寓：均价10000元/㎡（含2000元/㎡精装修）客户构成北京客户为主少量北京外来人口北京本地客为主部分驻京外来人口北京各大学教师北京本地客户为主敏感因素投资度假景观资源投资度假以及景观资源驱动为主度假以及景观资源西北板块市场下花园：下花园区域北京客户比例有待进一步拉升，当地及内蒙客户占相当一部分，资源驱动型楼盘名称名爵•滨河花园中央名座瑞士公馆区位河北/下花园河北/下花园河北/下花园外立面产品&售价洋房：4380元/㎡联排：7300元/㎡，110万/套起小高层：起价3680元/㎡，均价4250元/㎡高层：4000元/㎡叠拼：7000元/㎡客户构成北京客户占95%本地客户占5%北京客户占85%本地客户占15%北京客户占80%本地客户占20%敏感因素投资度假、养老养生区域配套、投资升值度假以及升值潜力西北板块市场典型项目研究项目位置怀来八达岭高速康庄出口(65出口)西南约5公里开发商华夏幸福基业物业形式联排、公寓、洋房总建筑面积8万平方米总占地面积总规划8000亩容积率0.41绿化率65%总栋数暂定总户数暂定面积区间50-500平米装修标准毛坯，公寓精装首次开盘时间2010年10月交房时间四期2015年底,物业费1.95-3.8元/平方米·月目前销售公寓：均价8300元/㎡，联排均价11000元/㎡，北京客户占85%以上八达岭孔雀城：销售情况目前在售主要集中在四期仰峯联排别墅，八达岭孔雀城四期仰峯联排别墅正在施工中，预计房源均价为8300元/平，总价135万/套起。主力户型面积为170-190平，半山洋房总价70万起，面积为110-150平米。精装公寓总价40万起（精装标准2000元），户型面积为50-60平米。赠花园、车库、露台、地下室，送独立车库。典型项目研究项目位置怀来北京官厅水库南岸开发商北京利世鸿亚置业有限公司

物业形式联排独栋双拼高层总建筑面积106万平方米总占地面积85.6万平方米容积率1.43绿化率40%总栋数高层4栋联排待定总户数暂定面积区间高层：58-63平米一居，80平米两居和120-129平米三居；别墅：180-600平方米装修标准毛坯，高层精装首次开盘时间2011年10月交房时间2016年底,物业费2.65元/月/平米、独栋：3.5元/月/平米、双拼：2.9元/月/平米典型项目研究高层：均价8000元/㎡，法式独栋别墅350万/套起，法式双拼别墅235万起/套起，联排别墅总价160万/套起，北京客户占85%以上拉斐水岸：销售情况拉斐水岸---别墅房源户型面积为180-600平方米，法式独栋别墅350万/套起，法式双拼别墅235万起/套起，联排别墅总价160万/套起。独联体产品共三层，采用前二后三模式，庭院层层高3.3米，一层层高3.6米，二层3.0-5.0米；双拼产品共两层，一层层高3.6米，二层层高3.0-5.0米，联排别墅共三层，另有超值花园赠送。高层面积60-120平米（精装标准2000），均价在8000左右。典型项目研究联排别墅板块项目户型面积（㎡）客厅开间（米）地下面积（㎡）附加值怀来八达岭孔雀城端户185-190680-90送60㎡庭院中户175-1805.470-80送40㎡庭院拉斐水岸端户200-2057无送50-60㎡庭院中户180-1906无送40-45㎡庭院八达岭孔雀城——联排中户3+1层（170㎡）拉斐水岸——联排中户3层（190㎡）6000600060005400540054005400结构紧凑，功能空间齐全，独立双车位地下车库，规避停车问题，地下设置卫生间工作间并且南侧可采光地上三层设计，6米开间，双入户设计，次卧室带独立卫生间，二层客厅挑空，空间布局灵活，户型舒适度高京西北联排别墅产品特征：布局合理，注重挑空、庭院等附加值利用；地下空间利用有限，局部设为地上车库；花园面积赠送较多，附加值较大，户型舒适度较强典型项目研究项目对比分析自驾京藏，东花园下高速到官厅区域项目26分钟；东花园高速直达下花园27分钟，两个区域在物理距离上不分伯仲。对比项区域对比官厅区域下花园区域共性京西北、京藏沿线、空气好、环境美、低密产品和北京客户为主优势区域知名度高、物理距离距北京近三条高速、一条一级公路和高铁站、靠近城区完整城市配套劣势配套少、无医疗、无高铁、同质化竞争激烈、距离高速出口还有一定距离陌生区域项目对比分析下花园和官厅区域的大环境是相同的，而下花园在交通、配套、医疗等是官厅区域无法比拟的，虽然本案目前是陌生区域，但随着高铁的建设下花园未来必定是“京西北一颗耀眼的明珠”本项目具有超高性价比、交通便利、环境美、配套全等，真正适合北京人旅游、生活、养老的“第一国际居所”项目对比总结性价比价值洼地，升值无限低总价，高品质交通快京张城际就在家门口同北京形成半小时“双城”生活配套全完善市政配套，超市、商场衣食无忧重点医疗北京中医院，健康保障引入北师大，小学到初中九年教育护航3、项目解析下花园，原属于辽代皇家御用花园、萧太后执政四十年均在此居住，下花园有国家4A景区、4000亩天然湿地资源，佛道儒三教文化聚集地，古绣楼和百年教堂隔路而望等丰富的人文旅游资源，被誉为“京西明珠”。前期规划：一期规划1005亩；

二期规划1300亩黑龙山公园：项目东南侧1500亩鸡鸣山高速出口N本项目总规划2.57平方公里高铁站客运总站项目地块位于下花园东区，地块内部相对平整，西北侧地势相对较高，东侧、东南侧相对平缓，是政府未来5年重点规划建设区域，紧邻京藏高速出口和未来的北侧京张高铁站，地块交通区位优势明显，黑龙山公园政府可做免费配建设施地块指标项目概况通达性分析：项目北侧与外部交通联系较好，紧邻高速和京张高铁，25分钟直达北京中心，真正实现来往北京的“双城生活”。高速公路：京藏、张涿、京新国道、省道：G110、X455、S342铁路：京张高铁（规划）、京包、大秦区外交通情况地块周边及内部规划交通情况西东南北四至交通项目概况视觉通廊一览众山看山望岳周边景观项目概况鸡鸣山周边景观项目概况周边景观项目概况鸡鸣山周边景观项目概况鸡鸣山佛塔周边景观项目概况卧龙石孔石桥萧太后亭周边景观项目概况鸡鸣驿鸡鸣驿周边景观项目概况周边景观项目概况鸡鸣驿绣楼周边景观项目概况洋河湿地公园周边景观项目概况洋河湿地公园周边景观项目概况