当前房地产市场形势分析与发展前景课件

此报告仅供客户内部使用，未经易居企业集团书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2012年5月当前房地产市场形势分析与发展前景杨科伟易居·克而瑞研究中心副总经理2018年8月1一、房地产业仍将是中国经济”压舱石”223房地产行业长期是中国的支柱产业房地产行业由于牵扯到大量的上下游产业，对GDP贡献较大，且提供了众多的就业岗位，因此长期以来处于中国支柱产业地位。按照较窄口径计算，房地产业对中国GDP的贡献度就可达到14%左右。房地产开发投资额增速每提高1%，将提升GDP0.037%此外，更不用说房地产业对大量上下游产业具有高度关联性与拉动效应。在实体经济领域，很难找到比房地产业更具市场深度与广度的替代产业。房地产业在中国经济中支柱作用显而易见。14%GDP贡献度50+上下游行业15%+城市就业岗位咨询和服务人员设计开发人员施工人员……34房地产行业涉及面广泛，上至政府部门，下至普通居民房地产行业从土地开发、供应环节开始，到最终楼盘销售，网罗了包括政府、开发企业、各路中介和购房者等各类市场主体参与，涉及面非常广泛。政府开发企业各种中介购房者各种中介开发企业各种中介购房者各种中介4房地产与国家财政：土地和房地产相关税收10年增长5倍，占国家财政收入比重从5%升至9%之后6年均维持在9.5%左右；另外，历年全国土地出让金收入相当于财政收入的26%。备注：土地与房地产相关税收按财政部口径仅包含契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税和耕地占用税。不包括房地产市场主体在各环节发生缴纳的个人所得税、企业所得税、国内增值税、国内消费税、增值税（营业税）及其附加税、城镇建设维护税、印花税和行政事业性收费等。数据来源：国家统计局,CRIC整理5城镇化与人均住房：城镇化率稳步提升，较发达国家80%以上仍存较大差距，城镇化是中国房地产市场最大的发展红利；城镇居民人均住房面积稳步提升，到2016年多达36.6平方米，开始由“有房住”向“住好房”转变6二、房地产政策调控长期化、常态化77历史行业周期：2005年以来历经四轮市场周期，2017年市场到达第四个高点2007年全国商品房销售面积到达首个高点7.7亿平方米，2008年市场步入调整期；2010年全国商品房销售面积到达第二个高点10.5亿平方米，2011年市场略有调整；2013年全国商品房销售面积到达第三个高点13.1亿平方米，2014年市场步入调整期

；2017年全国商品房销售面积到达第四个高点16.9亿平方米。数据来源：国家统计局,CRIC整理2005年至今全国商品房销售面积增速走势上升期调整期上升期调整期上升期调整期上升期8历史政策调控周期：每轮调控周期实际有反复，但都以刺激政策收场2005年以来，房地产市场历经三轮调控周期：2005-2008年为第一阶段调控，2010年4月-2012年7月为第二阶段调控第一个小周期，2013年2月-2014年9月为第二阶段调控第二个小周期，2016年至今为第三阶段调控。而且前两轮调控周期皆以刺激性政策收场。资料整理：CRIC2005年至今房地产调控政策汇总9当前政策定调：“房住不炒”、租购并举的住房基本制度居民自住购房租赁市场保障房房地产税金融政策支持居民自住购房需求：南京、武汉等二线城市早早打响人才争夺战，不同程度地放宽了外来人才的落户条件需要说明的是，“支持”不是“培育”、更不会是“发展”，对于地方政府的支持力度，大家还是不应奢望过多。继续推进保障性住房建设：未来三年将开工1500万套，2018年计划开工580万套，以此来看后两年的工作压力将有所减轻，但未来棚改的红利也会随之减少培育住房租赁市场：在2017年13个城市试点的基础上，2018年租赁住房试点城市的名单会还会进一步扩大。目前租赁住房市场刚起步，以地方国企为主导，但在后期的实际运营中，相信还是会给民间机构和房地产企业留出更多参与机会。推进房地产税立法：房地产税立法，给出了清晰的意见“稳妥推进”。考虑到立法程序的流程限制，具体落地可能还要继续等待。对北京、上海等少数城市仍有望更早一步，迎来房地产税全面落地前的个别试点。金融政策保持松紧适度：积极财政政策要更加积极，重点聚焦减税降费等环节；稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，重点解决小微企业融资难、融资贵等问题。10中央表态：政治局要求坚决遏制房价上涨，住建部对调控不力城市坚决问责1、公布20家违法违规房企及中介黑名单2、座谈会提出两大要求：一是地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定，二是对楼市调控不力的城市坚决问责。城市地方政治局会议住建部20182019下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。7月31日8月7日8月8日后杭州、成都、沈阳、云南、福建、重庆等省市积极响应政治局会议、住建部座谈会要求，房管部门联合其他监管部分联合执法，开展房地产市场秩序专项整治行动，重点打击投机炒房、虚假信息和虚假房源发布行为。11武汉预售资金监管佛山、东莞、广西、南京、兰州不得拒绝公积金客户武汉、杭州等公证摇号销售济南不得要求购房人全款买房或全款优先选房、捆绑车位或地下室兰州市取消部分区域“限购”，推出“限售”大连市重启“限购”、收紧“限贷”，推出“限售”长春市、泉州市、阜南县“限售”海南省升级“限购”、“限售”昆明市收紧“限贷“、推出“限售”芜湖市、淄博市严格“限价”青岛市升级“限购”

,推出“限售”

哈尔滨市推出“限售”成都市升级“限购”，升级“限售”丹东市两度下发“限售”新政长沙、深圳出台限售沈阳扩大”限购”区域分城施策：多地密集进行政策调整，调控更加精细化天津、南京、昆明、西安、青岛、济南、郑州、长沙、杭州、成都、武汉、呼和浩特等放宽人才落户标准，可先落户在买房南昌落户购房零门槛，本科每月补贴500元天津发布“海河英才”计划，提出一系列人才创新举措今年以来，房地产市场政策环境主基调依旧从严，住建部约谈12城，房价已然成为本轮房地产调控的重要监测信号。青岛、长春、兰州、大连、海南、哈尔滨、成都等省市先后调整“四限”，武汉、杭州、济南等从规范市场交易秩序角度发力，天津、南昌、西安等城市进一步放宽人才落户标准，部分诸如南昌、武汉等地也推出了相应的购房补贴政策。调整“四限”规范交易人才落户12精细化限购“查漏补缺”：上海、西安、长沙、杭州等都暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。三四线棚改货币化安置收紧：国开行总行回收三四线城市棚改货币化安置合同审批权限，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。住建部等七部委整顿30城市场乱象：联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。政策加码：一、二线精细化限购，30城治理市场乱象、三四线收紧棚改货币化安置力度南京、深圳、上海、西安、长沙、杭州、江阴等都暂停或限制向企事业单位及其他机构销售商品住房。逐个堵死“离婚买房”、“企业买房”、“先落户再购房”等炒房的政策漏洞。精细化限购“查漏补缺”国开行总行回收三四线城市棚改货币化安置合同审批权限，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。三四线棚改货币化安置收紧北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。整顿30城市场乱象13政策走向：调控政策主基调不变，着力稳地价、稳房价、稳预期14原有调控政策主基调不变“四限”政策中长期不退出部分长效机制出台进行时稳地价、稳房价、稳预期14三、各城市市场行情独立运行151516各能级城市市场：2009年以来一线总量下降，二线规模整体稳定，三四线城市销售占比阶梯式上升2009年-2018年前6月各能级城市新建商品住宅成交面积比重变化数据来源：国家统计局，CRIC整理16去年“十九大”之后，城市预证管控放松，新增供应开始放量，至今月均3100万平方米，较前期月均2800万平方米增长11%，尤其是今年二季度以来的5、6月份，城市供应量再次放大。一线和三四线城市同比增幅分别维持在20%和40%左右，二线城市新增供应绝对量最大，同比增幅也保持在10%左右。17城市供应：去年11月以来月均供应增11%，今年二季度以来一线、三四线增幅扩大，二线保持10%2017年1月-2018年7月65个各能级城市月度商品住宅新增供应变化（单位：万平方米）数据来源：CRIC2016系统17城市成交：各线城市成交量稳中有升，一线仍处低位、二线整体稳定、三四线市场热度延续自2018年3月份以来，67个重点监测城市成交量逐月回升，累计增速由负转正，7月已升至13%。5月份以来，各线城市成交量全线回升，一线城市低位回升，远郊刚需产品去化压力较大。二线城市整体稳定但城市间明显分化，重庆一枝独秀，西安、长沙、成都市场略有降温，福州、厦门市场已然出现调整的征兆，成交量长期维持在较低水平。三四线城市市场热度仍在延续，佛山、徐州、惠州等成交量仍处高位。数据来源：CRIC2016系统2017年1月-2018年7月各线城市商品住宅成交量（单位：万平方米）18一线城市房地产库存略有回升，广州、深圳增长明显，上海加速去库存，消化周期不足4个月，因成交不振，北京、深圳消化周期显著拉长。二线城市中，沈阳、大连库存仍处高位，多数城市消化周期不足6个月，重庆低至1个月，市场整体依旧供不应求。三四线城市库存量同比涨多跌少，受限价、限签等因素影响，中山、常州等部分城市库存数据失真，并不足以反映市场热度。19库存：热点城市限价、限签库存有所回升，近三成城市消化周期不足6个月截止到2018年7月末46个重点城市商品住宅库存和消化周期情况（单位：万平方米，月）数据来源：CRIC2016系统1920一线城市：行情各自独立，北京量跌价升、上海量跌价稳，广州量平价稳、深圳量稳价跌数据来源：CRIC2016系统2016年1月-2018年7月北京商品住宅成交量价（单位：万平方米、元/平方米）2016年1月-2018年7月上海商品住宅成交量价（单位：万平方米、万元/平方米）2016年1月-2018年7月广州商品住宅成交量价（单位：万平方米、万元/平方米）2016年1月-2018年7月深圳商品住宅成交量价（单位：万平方米、万元/平方米）2021二线城市：规模相对稳定，商品住宅月度成交面积整体维持在3660万平方米左右数据来源：国家统计局2016年-2018年6月32个二线城市商品住宅成交面积（单位：万平方米）2122三四线城市市场：2017年以来三四线城市销售占比快速上升,热点城市高度聚集于长三角和珠三角数据来源：CRIC2016系统2018年1-7月全国40个重点三四线城市新建商品住宅成交面积前15城市(单位：万平方米）22四、中国房地产行业规模仍将高位运行2323二孩生育率提升人口寿命延长家庭结构变化改善刚需出生人口长期稳定，未来适龄购房群体基数依然庞大户籍改革叠加人才新政，人口流向大趋势未改。三四线三年内棚户区改造1500万套规模不变自身城市基建投入、城市吸附力增强，带来的存量改善和返乡投资置业需求中长期行业规模：规模已上台阶，未来仍能保持高位运行2425刚需：2000年之后每年全国新出生人口长期保持在1500万人以上,适龄购房群体基数依然庞大数据来源：中国统计年鉴1978-2017年全国人口出生人口、出生率、死亡率、自然增长率（单位：万人、‰）2017年163个城市初中等教育以下在校生数量及占常住人口比例前20城市2526刚需：户籍改革叠加人才新政，浙江、广东人口持续流入、四川、湖北、山东、重庆开启回流模式2017年常住人口净流入数量TOP20城市数据来源：各城市统计公报2014-2017年各省、自治区、直辖市常住人口净增变动情况（单位：万人）2627改善：二孩生育率提升和人口寿命延长带来家庭结构变化，带动年均3%-5%存量改善需求2013-2017年全国居民家庭生育率数据来源：统计年鉴27货币化安置有效激发了三四线城市的内生需求，为当地房地产市场启动上行提供初始动力；市场启动后内生型改善需求、返乡置业和外溢投资需求也相继加入，带来市场短期量价齐升，继而恐慌需求接力，在持续宽松信贷政策、低首付的助力下，三四线城市市场持续火热。三四线规模三~五年内高位维持：棚改货币化安置激活市场，产品升级和自身吸附力提高等多因素叠加282829▄目前我国常住人口城镇化率为54.77%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平，还有较大的发展空间。▄到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。▄未来将“加快培育成渝、中原、长江中游、哈长等城市群，引领区域经济发展的重要增长极”，吸纳东部返乡和就近转移的农民工，加快产业集群发展和人口集聚，形成“两横三纵”为主体