凌峻-钦州市中地钦州项目一期产品策划报告

中地•钦州项目

一期产物策划陈诉

凌峻地产（中国）有限公司

二00六年八月

目录

前言.....................................................................4

第一部分:项目回顾......................................................5

第二部分:产物筹划设计理念及原则......................................9

一、产物筹划设计理念.......................................................10

二、产物筹划设计原则.......................................................11

第三部分:项目一期产物定位............................................13

一、一期开发地块发起.......................................................14

二、一期开发产物类型.......................................................15

三、各地块产物开发组合.....................................................20

四、第一社区总体成果结构...................................................28

第四部分:项目一期总体筹划发起........................................30

一、一期产物筹划要点.......................................................31

二、项目一期整体筹划结构...................................................32

第五部分:项目一期修建设计发起........................................40

一、整体修建设计气势派头...................................................41

二、多层、小高层修建设计...................................................43

三、多层、小高层住宅修建细部设计..........................................44

四、别墅修建设计...........................................................48

第六部分:项目一期户型设计发起........................................53

一、户型配比发起...........................................................54

二、户型设计要点...........................................................70

三、户型推荐...............................................................82

第七部分:项目一期景观设计发起........................................98

一、园林气势派头主题.......................................................99

二、景观筹划原则..........................................................100

三、景观筹划要点..........................................................103

四、景观各细部筹划设计....................................................108

第八部分:第一社区商业产物筹划......................................111

一、地块商业开发代价阐发..................................................112

二、各商业区业态筹划及修建设计............................................119

三、增补部分...............................................................128

第九部分:项目一期配套设计发起......................................132

一、会所配套...............................................................133

二、幼儿园配套.............................................................136

三、智能化系统设计........................................................138

第十部分:项目“生态社区”要点整合................................140

结束语...........................................................142

前言

经过与开发商和山鼎设计师事务所的多次交换和探讨，我司就中

地置业钦州项目一期产物策划作出本陈诉。

在此，我司需要特别强调两个看法：

首先，依据市场变革实时调解项目战略是大盘操纵历程中的一定

经历，但短时间内市场的个别变革并没有也不会对本案前期策划的总

体思路造成影响，项目一期产物策划必须对峙前期已经双方认可的对

市场的总体判断、项目整体生长战略、开发原则及首期开发量等重要

结论。

其次，目前钦州房地产市场还处于低级阶段已是无可质疑的共

鸣，钦州市场远未成熟，消费者的消费看法也远未成熟，现有项目的

数据为我们提供的只是大抵的参考偏向，而绝非准确的依据！完全依

据现有项目的数据做项目，甚至可能会误入歧途！钦州房地产市场的

生长需要引导，钦州消费者的消费看法需要、可以也必须引导，引导

者，不是别人，一定是本案！

别的，特别谢谢山鼎设计师事务所在本陈诉完成历程中所提供的

友好协助和专业意见。

第一部分:项目回顾

一、项目开发理念

新都市主义

新都市社区!新都市生活!新都市文化!

二、项目市场定位

北部湾首席百万平米新都市生活平台

三、项目形象定位

国际人文生活，江畔动感都市

一一引领新都市进程,开启新都市生活

四、产物成果定位

集居住、购物、商务、酒店及休闲

为一体的都市现代综合体

五、目标消费群定位

全面笼罩中端及以上消费群体

六、项目整体筹划构思

第一社区（原战略陈诉中的第三社区）

能杂式中高等居住社区，综合容才关率：2.9

区域产物类型备注

沿永福大街为高层

多层、小高层、高层、首期先开发C地块，包罗

第一社区

联排别墅联排别墅、多层、小高层

骰杂产物线。

备注:4由于项目首期开发的C地块位于原第三社区,为方便

以后整体项目的开发思考与论证说辞,将原第一社区与第三社区的说

法对调,便于陈诉撰写;B、因拆迁等原因首期开发地块将作调解,

在此回顾中暂按原方案撰写。

第二社区

以高层为核心的高等居住区，综合容积率：3.9

区域产物类型备注

沿江部分20—24层，纯板式高层住宅全部南北朝向

沿永福大街为高层

在绿化带与二桥交汇出筹

非沿江部分小高层、高层、公寓式写字楼划公寓式写字楼，呼应南

面酒店，成为进入新城区

的形象大门

第三社区（原战略陈诉中的第一社区）

以高层及低密度住宅为核心的高等居住区，综合容积率：2.7

区域产物类型备注

沿江部分20—24层，纯板式高层住宅全部南北朝向

沿永福大街为高层

独栋、多层、小高层由内

而外排布，并运用水系形

花圃洋房、小高层、高层成岛峋空间，提升别墅景

非沿江部分

独栋别墅、联排别堂及酒店观及私密性。

在绿化带与二桥交汇出筹

划酒店，成为进入新城区

的形象窗口

七、项目开发分期筹划

项目整体开发周期从2006年开始到2012年销售完毕，为期8年,

计分别7期开发。

时间开发量（万面）

1期2006-2007年12

2期2007-2008年18

3期2008-2009年20

4期2009-2010年25

5期2010-2011年27

6期2011-2012年28

7期2012-2014年32

合计162

第二部分:产物筹划设计理念及原则

一、产物筹划设计理念

1、理念阐释

以新都市主义的思想造城

以都市的精神重塑都市生活

要害词：新都市主义、都市生活

项目以都市运营思想为战略指导原则，在实践历程中对峙与新区

都市的生长紧密结合。主动弥补都市缺陷，推动都市生长，提升都市

代价，同时使项目得到较高的代价认可度。

项目导入都市生活理念，力求在社区的整体筹划上满足居民的现

代生活需求，在修建上体现出社区的都市动感特征，使项目成为钦州

都市现代化建立的划时代作品，成为钦州都市化生活的开创者。

2、理念剖析

□将新都市主义的理念引入房地产

新都市主义的核心就是要充实利用都市资源并发挥都市成果的

根本作用，创造高品质，高享受的都市生活。项目在筹划时，要充实

考虑到大盘与都市的相互影响干系，积极、充实的利用都市资源及都

市配景，创造切合都市生长，满足居民生活欲望的高品质享受社区。

□极具现代感的都市化修建群

修建体现出一个社区的生活方法，表达其奇特的生活代价取向。

极具现代感的修建便是对项目都市生活的形象展示，使消费者从感官

上直接体会社区的生活品位，并在心里形成鲜明、清晰的生活印象。

□高品位的景观生活空间

通过营造康健、舒适、优美的社区情况，富厚和提升居民的生活

内容及生活品质。实现景观情况良好的参加性和欣赏性，实现景观、

人与修建之间的融洽调和。使居民不但得到身体上享受，更有一份让

心灵放松、休憩的享受空间。

□满足现代人多元化的生活需求

大社区居住人口众多，因此在社区整体筹划上，要充实考虑到大

量人口聚集对生活配套的高要求和多要求，满足居民对休闲、购物、

教诲、交通等多方面的须要日常需求。结合项目区域目前生长尚不成

熟的现状，项目前期的开发应是住宅与商业的骰杂开发模式。

□构筑调和的社区邻里生活空间

本项目在筹划时应有意识的通过修建空间营造出邻里生活气氛

感，通过景观及运动空间的组织，增进社区居民之间的日常生活交换。

创造出切合人们内心的现代社区生活空间。

二、产物筹划设计原则

1、公道筹划原则

充实考虑到本地的地区情况、气候条件及居民居住心理，使本项

目的筹划设计既有创新，又能满足钦州的地区特性，从而确保消费者

对项目代价的认可。

2、资源整合原则

增强项目与都市景观的联系，以及与周边成果区域的相同，促进

成果互补，延续项目景观面。在修建空间的结构上，充实利用地块周

围修建景观、生态景观及江景，增强项目外部景观空间的延续性。结

合项目周边教诲、行政及产业财产成果的结构，在整体筹划上融入财

产生长需求，创造满足都市未来生长需求的都市空间。

3、以人为本原则

贯穿以人为本的思路，以建立都市生活理念为目标，创造一个结

构公道、交通便捷，成果齐全的现代都市生活社区。注重生态情况和

居住质量，建立一个以人为本的现代人居社区。

4、适度领先原则

项目在产物设计上对峙创新原则，创建项目在市场上的绝对领先

职位，提升项目的市场代价认可度，构筑无可逾越的核心竞争力。由

于市场整体水平不高，项目不须要一次性进行全面创新，而是每一阶

段做到局部重点创新，便可以在市场上创建领先职位。因此，适度的

领先原则既可以到达项目领先原则，又可节省产物提升本钱，包管项

目在市场上连续的强势竞争力。

5、可操纵性原则

增强筹划设计与修建设计的灵活性，在包管项目整体品质的同时

为项目的分期实施和营销推广，提供公道、可行、富于弹性的开发筹

划和设计手段。针对河东新区的开发建立，以循序渐进的生长模式，

形成良性循环，转动开发的机制，从而能够适应市场的变革。

第三部分:项目一期产物定位

一、一期开发地块发起

从满足开发条件的多个角度确定一期开发地块。

A、从地块成熟水平阐发

第一社区周边已经建成政府大楼、市政广场、艺术馆等，公事员

小区、总工会等也已在建，可以预见这个地块将是未来一年内河东人

气最旺、配套最齐全的区域，地块成熟度最高。相对而言，第三社区

的成熟度最低。在一个还待生长的新城区，与都市建立进程相配合，

更容易推进新区都市化的进程，也可以充实利用周边配套以弥补项目

开发初期配套缺乏的不敷。

B、从拆迁进展水平阐发

由于拆迁问题，第二社区在一年内暂还不能开发。而第一社区的

C地块拆迁问题也未有定论，必须预留2万平方米左右的土地做拆迁

赔偿使用。

C、从都市建立需要阐发

永福东大街是都市主干道，是河东区的门面，是将消费者吸引到

河东事情、生活、置业的形象街，因此市政府也希望本案开发时能将

此路段的形象先创建起来。

D、从项目一期产物开发战略阐发

在项目开发战略陈诉中已经明确了本案各阶段的目标客户群定

位，其中一期需要开发针对高端客户群的别整产物，此类产物的位置

应处于相对较好、受外部影响较小的地块，C地块较紧邻都市主干道

的D地块优势更大；同时，C、D地块之间东西向筹划路的沿街商业

建立成形对付给消费者对未来生活产生向往和想象的作用非常重要。

综合以上种种因素，我司认为项目一期开发地块选择为：D地块

和C地块同时开发，两地块各开发一部分，C地块预留出至少2万平

方米的回迁用地。

二、一期开发产物类型

（一）、从市场竞争的角度阐发

1、市场供过于求，销售竞争压力大

凭据前期市场视察结果看，目前钦州仍有近100万平方米的供给

量尚待市场消化，市场供给远大于需求的释放。而现有项目的综合开

发水平较低，当前产物普遍品质不高未能满足消费者需求，消费者购

买驱动力较弱，是有效需求不能充实释放的原因之一，也使市场上出

现个别较优秀项目一枝独秀的消费追捧现象。本项目唯有通过构筑完

整、领先的产物力系统，引发消费者的购买欲望，才华挣脱市场困境。

从一开始就要为项目创建不可逾越的强势竞争职位，在消费者心

里形成强烈的居住代价典范形象，在猛烈的竞争市场中，以绝对领先

的形象力打造项目的连续销售力。

创建完整、领先的产物力和形象力系统，是项目突破市场竞争重

围，赢得消费市场认可的要害。因此，在项目产物筹划中应充实突现

出主流性、差别化和超前性。

2、多层、小高层成为市场主流产物

从前期视察的结果看，目前市场上的产物类型主要以多层与小高

层为主，有小部分高层。从市场销售情况来看，多层仍然是消费者比

力偏好的产物类型，而小高层产物也已逐渐被市场合担当（赛格广场、

锦绣故里等小高层产物热销），可以预见未来一两年内小高层将成为

钦州房地产市场的主流产物。

小结：

多层、小高层产物已成为钦州置业客群的主力购买产物，在本项

目的产物设计组合历程中，应充实考虑顺应市场消费的主流生长趋

势，并通过公道的优化与创新，提升项目市场竞争力，以得到众多消

费者的青睐。

（二）、项目产物生长战略指导

1、延伸产物线，满足多条理需求

项目每一期的开发范围在本地都相当于一个独立的大盘，凭据本

案全面笼罩中端以上市场的定位战略及骰杂类型开发，确保销售速度

最快的销售控制战略。我们认为，在项目首期产物筹划中，既要有满

足中高端消费群体需求的多层、小高层住宅，也要有部分高端产物以

满足较高消费能力客户的需求，例如：联排别墅、叠加别墅等别墅类

产物。

2、全面领先市场产物

全面领先战略包罗了项目开发理念的领先，整体筹划、园林设计、

修建设计及户型设计的领先，同时产物类型的创新也是战略的重要部

分。通过引入先进的住宅产物，使居住者得到更高品质的生活享受，

体现出项目头角峥噪的开发水平。

因此，在项目首期开发产物中，筹划小部分创新产物，使得整体

项目在消费者心里迅速创建唯一无二的高端市场形象，使项目的领先

性彰现得更鲜明、更有说服力。

（三）、满足市场消费需求

□主流群体

通过消费者访谈，我们得知，钦州绝大部分中高收入阶层对目前

的居住感触不甚满意。其原因主要在于钦州房地产开发水平低，绝大

部分项目仍停留与局部有亮点，整体无提升的看法炒作阶段。使得都

市居民的生活品质没有得到本质的改进、提升，“有钱难得好生活”

是居民消费的一大困扰。

因此，项目首期产物仍将以市场主流消费产物为主，但整体产物

品质较目前市场水平将有较大的提升。例如：带电梯多层、带空中花

圃的小高层等等。

□高端客户

绝大部分高端客户处于持币待购的张望状态，他们期望市场能有

令他们真正满意的产物的出现，而这类产物一旦面试，他们就会果断

脱手，释放压抑许久的购买欲望。因此，在项目一期筹划部分高端产

物十分有须要，例如：联排别墅、叠加别墅等别墅类产物。

（备注：因拆迁赔偿问题尚未有定论，在本文中将暂不考虑其需求）

（四）、结论

市场竞争角度项目战略指导满足市场需求

□市场供过于求，只有□多种产品类型混合□充分满足中高端群

建立完整、领先的产开发销售是项目的体的品质生活需求，

品力、形象力才能在重要发展战略。实现高端人群的尊

激烈市场脱颖而出。□优化、提升市场主流贵居住梦想。

□低水平、同质化竞开发产品，以创新产

争，多层、小高层成品为突现项目的独

为市场主流消费产特领先性，建立全面

品O领先市场的竞争力。

□首期项目体现项目□满足中高端、高端消通过产品局部及整

的超前性及主流性费群体需求。体创新，满足城市中

相结合的特点。高收入人群的需求。

□顺应市场主流，多□以产品创新和提升

层、小高层是项目首建立项目在市场上

期主力产品。的绝对领先地位。

一期项目开发产品

多层+小高层+叠加别墅+联排别墅

三、各地块产物开发组合

（一）、第一社区总体经济技能指标

第一社区总体经济技能指标

项目总用地面积15.92平米

其C地块用地面积7.75万平米

中D地块用地面积8.17万平米

项目地上总修建面积242万平米

住宅修建面积心38万平米

其

商业修建面积七4万平米

中

配套（幼儿园）0.3万平米

总用地容积率弋2.64

说明：

□暂时把第一社区地块中南北向的筹划路算入到项目的筹划用地

中，使得第一社区的净用地面积增加了约12750itf。

□第一社区的总开发面积仍然保持42万m2左右（与战略陈诉中同）,

从而其总容积率由原来的2.9降至2.64,有利社区筹划高等产物,

另一方面对其他两个社区的战略筹划不会产生任何影响。

（二）、D地块主要经济技能指标

□D地块住宅产物类型

多层+小高层

＞多层住宅容积率

钦州目前市场上多层住宅的容积率普遍在2.0—2.5左右，对付

低层住宅来讲，居住的品质要害在于社区整体情况的营造及景观空间

的建立，因此发起项目在适当的增加修建密度，提高容积率的同时，

加大景观投入，提升产物品质。发起项目一期多层住宅的容积率做到

2.5左右。

＞小高层住宅容积率

通常来讲，小高层住宅的容积率一般在2.5—2.8之间。但钦州

本地的修建筹划指标较为宽松，并且目前市场上在售楼盘的修建密度

普遍较高，消费者也比力能担当高密度的居住空间。因此，本地小高

层项目的修建容积率都能到达3.0以上，我们认为，D地块小高层的

容积率尽量做到3.0,最大限度的提升土地利用率。

＞多层住宅与小高层住宅的比例漫衍

［考虑因素、

♦钦州住宅市场仍处于一个低级生长阶段，无论是供给市场

照旧消费市场都十分的不成熟，在这种状况下，往往都是

供给市场主导需求市场。

♦都市住宅产物类型的演变与都市自己的都市化生长是相互

推动的，因此，随着都市的快速生长，都市居民的居住形

式也必将更显得的都市化，而小高层住宅就是典范的都市

居住的住宅产物类型。

♦对付目前的钦州而言，小高层已逐渐为消费者所担当，并

且在心理上创建了高代价的认可。

♦多层住宅仍然是市场供给和消费的主流产物，大部分市民

依旧青睐于多层住宅。

都市生长推动产物升级，引导居民消费看法转变，因此，我们可

以断言，多层将逐渐淡出住宅市场的主导职位，小高层将成

为钦州未来居住的主流产物。

【发起】

多层住宅面积比例：25%

小高层住宅面积比例：75%

阐释：

♦多层住宅主要用以满足目前市场上对多层住宅有较强烈需求欲望

的消费者，这部分消赛者容易满足也容易产生消费转变，但从心

理上更趋从多层住宅。

♦小高层住宅将成为更多中高端消费人群的置业选择，将成为未来

市场竞争的主流产物。

♦小高层产物的土地代价回报率远远高于多层产物，是项目开发利

润的最主要的部分。

＞产物漫衍盘算公式

假设多层住宅修建面积为X,多层住宅的修建面积为Y,那么,

他们总体上存在以下数学干系模型：

rX：Y=25%：75%（建筑面积比例）

、X/2.5+Y/3=8.17（占地面积）

X=5.8

Y=17.5

□D地块总修建面积

总修建面积=住宅修建面积+商业修建面积+会所

住宅修建面积：5.8+17.5=23.3万m?

商业修建面积：临街面长度X进深X层数

【说明】

为了盘算轻便，沿永福大街和扬帆大道的商业凭据平均两层盘

算，其余部分凭据单层盘算，并且采取平均进深盘算。

商业面积=(368+212)X14X2+(225+125)X14^30000m2

幼儿园修建面积：发起3000行

D地块总修建面积：23.3万itf+3.0万m2+0.3万皿226.5万

D地块产物为-发组合

总用地面积8.17万平米

商业3万平米

住宅23.3万平米

多层住宅5.8万平米

其中

小高层住宅17.5万平米

配套(幼儿园)3000平米

合计26.5万平米

注：商业面积以商业策划部分的盘算为最终参考。

(三)、C地块主要经济技能指标

□C地块总修建面积

C地块总修建面积=第一社区总修建面积一D地块总修建面积

Q42万nf—26.5万以Q15.5万nf

商业开发面积：临街面长度X进深X层数

【说明：C地块商业仅有局部为两层，因此，在此先以单层平均盘算】

商业开发面积=600mX14m^0.85万疔（商业面积以陈诉的商业策划

部分盘算为最终标准）

C地块住宅开发面积：15.5万近一0.85万1112214.7万1112

（以上为概算面积,C地块住宅的开发面积以下面详尽盘算结果为准）

□C地块住宅产物类型

多层+小高层+叠加别墅+联排别墅

多层住宅：

C地块开发的多层主要是为了满足政府对回迁的要求，凭据项目

总体回迁约6万平米的总量要求。但回迁户一来有区域选择上的倾

向，另一方面也有部分客户选择其他方法进行拆迁赔偿。因此，考虑

多层住宅占用土地面积大，市场售价不高，开发利润小的缘故，发起

在C地块中预留4.5万左右的多层，以满足回迁及部分市场客户的需

求。

别墅产物：

♦钦州市场上尚未出现真正意义上的别量产物，因此，本项目的别

墅产物仅仅在结构上就足以造成颠覆性的震撼。

♦别堂是一期产物的核心亮点，重在以别墅满足高端客户对高品质、

高享受居住生活的需求。因此，一期别墅产物应注重性价比，适

当的控制开发本钱，制止高本钱导致的售价上升，尽量低落市场

购买抗性。

综合以上因素，我们认为一期别墅产物在满足高端市场需求的同

时也需要为后期更优秀的高端产物作市场铺垫，因此发起一期联排别

墅的容积率控制在0.8左右，而叠加别堂无论是居住品质照旧市场销

售代价都较联排别墅低一条理，其容积率约1.5左右。

别墅面积：

从别墅开发对项目发展的意义思考

＞别墅产品是项目品质提升的重要支点，使项目与竞争项目有清晰

的档次区分，建立项目高品质市场形象。

＞一期别墅产品为项目后期高端产品的开发奠定充分的市场引导

与铺垫，并为后期别墅类产品规划提供准确的市场依据。

＞从项目产品逐步提升的整体战略出发，前期别墅产品无论在数量

还是质量上都要进行适当的控制。

对付项目而言，前期筹划部分别墅产物是必须对峙的生长战略,

但并非项目开发和销售的重点，其体量应有适当的控制。

从市场对别墅的需求进行思考

＞目前，钦州尚未出现真正意义上的别塞产品，在高端产品竞争市

场中，别墅仍处于一个空白状态，对于有较高消赛能力的人群，

本项目别墅产品无疑将成为他们的置业首选。

＞项目别墅产品在钦州是一个全新的居住产品，对于市场发展尚不

成熟的钦州，不是所有高端人群都能快速接受，需要通过一定的

市场引导及体验传播。

从消费市场现状来看，别墅产物缺乏成熟的销售市场底子，前期

的别堂购买客户不但有很强经济底子，也具有很强的消赛意识，但客

户的数量将是比力有限的。

因此，前期项目的别堂产物筹划既要考虑其对项目生长的重要

性，同时要分身到别墅市场的短期去化能力。凭据项目目标客户群的

阐发结论，我们认为，前期联排别墅控制在80套（总面积约1.8万）,

叠加别堂控制在100套（总面积约2万）左右较为符合，并且有较高

市场销售掌握。

小高层产物：

>小高层产物用地面积：

=总用地面积-多层用地面积-别墅用地面积

=7.75-4.5/2.5-1.8/08-2/1.5=2.35万itf

>小高层修建面积：

=小高层用地面积X小高层容积率

=2.35万m2><3.0=7万平米

C地块产物引-发组合

总用地面积8.17万平米

商业0.85万平米

住宅15.3万平米

多层住宅4.5万平米

其中小高层住宅7万平米

叠加别墅2万平米

联排别墅1.8万平米

合计16.15万平米

注：商业面积以商业策划部分的盘算为最终参考。

四、第一社区总体成果结构

（一）、第一社区总体成果结构筹划

本区主要筹划为以住宅、商业、及社区配套等为一体的中高等骰

□商业用地

凭据基地所处位置与都市门路之间的干系，对社区商业进行分品

级筹划。地块沿永福大道及与扬帆大道交汇处筹划为一级区域商业中

心；地块内扬帆大道中段及社区延伸商业部分筹划为二级区域生活配

套中心；其余商业则主要是以社区日常配套成果为主的零散商业。通

过条理明白的商圈筹划，使本项目体现出渐进式的都市生活，给住户

营造一个收放变革的都市生活空间。

□居住用地

在C、D两地块中，C地块受都市外部滋扰较少，将开发中高端

住宅产物，满足市场前期需求并突现出项目的高品质居住形象。D地

块则主要以多层和小高层开发为主，以此满足地块总开发容积率的要

求并形成整个社区崎岖错落，变革有致的修建空间节奏感，突出都市

化的修建群特征。

□社区配套

D地块西南角的商业部分前期设置为项目大会所及售楼部，利用

其所处位置的良好展示面及便利的交通，使会所成为未来小区重要的

形象展示及客户休闲中心，并得到较高的商业运营代价。

在D地块的西北角设置社区幼儿园，以满足社区居民生活需求，

并且能较好分身了第一、第二社区各个地块的住户，便于怙恃接送小

孩上学。

第四部分:项目一期总体筹划发起

一、一期产物筹划要点

□示范展示原则

通过一期产物向市场充实展现项目的特色和优点，为整体项目创

建较好的形象美誉度和消费认可度。因此，一期项目开发无论从产物

类型、景观筹划到技能指数都要体现出奇特的创新和高度舒适的筹划

特点。

□产物提升空间预留原则

由于项目总体开发量大，产物开发周期长，因此，在项目各期的

开发历程中必须考虑到后期产物开发的连续竞争力，为未来产物的开

发预留充实的提升空间，为项目销售积聚连续卖点，制止项目后期销

售缺乏有力的市场吸引。

□创建生态标准原则

项目从一进入市场就征服消费者，征服竞争敌手，突现大盘势不

可档的优势竞争职位。因此，发起在一期项目筹划中，导入康健、生

态居住看法，通过参加种种房地产评比运动，创建“钦州首席生态住

宅小区”的形象。局部冠名为整个项目佩带上了至尊的荣誉，从而推

动整体项目开发、销售。

二、项目一期整体筹划结构

（一）、住宅空间结构

多层、小高层穿插排布，形成条理错落、变

革富厚的骰杂居住空间；

别墅组团独立治理，修建景观与社区相融；

D地块修建结构

♦在沿永福大街的商业裙楼上，主要以小高层住宅为主，但局部遮

盖2-3栋多层，与南面小区的小高层修建既有呼应，又有区分，

使得沿街面空间节奏感更富厚。

♦在非沿街的地块内空间，多层与小高层穿插排布，在充实提升土

地利用的同时，使得社区的修建空间感更立体。

♦充实发挥项目景观资源代价的最大化，在小区内的主要景观区周

边排布小高层修建，使更多住户共享到社区景观，同时增大项目

的市场销售代价。

别墅组团结构

♦别墅住宅将在C地块内分别出一个独立的组团空间，一方面制止

D地块内住宅过于繁杂。另一方面，前期别墅组团相对独立，有

利于塑造别墅的高品质形象，提升消费者对别墅住宅的认可。

♦考虑到高层退缩大，而形成对土地筹划利用的影响，仍然发起把

别墅组团摆设在C地块的南面，但在靠近主干道扬帆大道的部分

尽量不要摆设别墅，制止路面噪音及商业造成别墅住宅去化困难

的局面。

（二）、社区交通组织

1、总体设想

人车分流，轴线清晰，步步随景

□整体小区实行严格人车分流设计，汽车从车行入口直接进到地下

停车场，行车与地面人性没有任何交错打仗时机，包管社区行人

宁静。

□小区内的进出门路系统应有清晰的主次轴线，勾勒出清晰的居住

空间条理，营造迟钝进入家庭的回家线路。

□交通门路景观化，使住户一进入社区就能感觉到强烈的归宿感和

温馨感，在回家历程中松弛白昼的疲劳，体现社区的人性化筹划。

2、小区入口筹划

入口的设计主要考虑社区进出的便利性，同时考虑交通对社区宁

静及居住的滋扰，在切合筹划要求的前提下，提升整个社区的生活舒

适度和便利性。

口主入口

凭据地块与周边都市交通门路的总体情况，地块南临贯穿都市东

西的主干道永福东大街，将会是未来小区的重要展示面和居民出行的

主要通道。发起将小区主入口设在永福东大街一侧，并充实利用地块

的景观筹划大道，展现社区的魅力。使社区与都市的联系更为紧密，

使社区进出与都市门路有机结合，为住户创造便利的生活交通条件。

□次入口

从方便居住者日常出行的角度出发，凭据社区周围门路系统的实

际筹划，扬帆大道将是小区居民的另一个主要出行线。因此，发起在

地块的西面设置一个次入口，同时，利用地块内的筹划景观道设置社

区的另一次入口，以便于住户的日常出行。

□车行入口

为包管都市主干道的交通职能，制止住户行车与都市车行交通过

于密集，缓解小区与都市门路的压力，发起在社区北面设立地下车库

入口。使车主直接从地下车库进入小区，实现小区人车分流，提升社

区生活品质。

D地块入口设置

3、社区车行交通

□车位配比

随着钦州经济的快速崛起，居民收入也将随之跃上新的台阶，未

来几年钦州家庭拥有私家车的比例将大大上升。因此，本案应抱着生

长的眼光，以适当超前为原则，预留足够的车位满足日益膨胀的汽车

消费。并凭据差别产物类型的消费档次，公道的设置车位配比。

＞别墅住户的车位比为1：1

＞小高层住户车位比为1：0.5

＞多层住户的车位比约L0.3

由此，我们可以大抵测算出D地块地下停车场的建立面积。

组团范围户数车位数停车局面积

X

小高层17.5万约1400户700个

30m?/个25500m2

多层5.8万m?约500户150个

□地下车库位置

＞由于D地块两面临都市主干道，沿街路段的人流比力密集，为了

制止住户进车引起的车人行的杂乱，发起在人流相对较弱的地块

北侧设置地下车库。

（上图赤色部分为地下车库）

＞为包管C社区的人车分流，发起别墅产物不采取独门独立车库的

产物设计，而实行团体地下停车，充实利用人防面积低落本钱。

□车行系统设计

＞地下车库筹划设计

半地下阳光车库一有阳光会呼吸型生态车库

车库一侧面向下沉式门路，引进阳光和新鲜的空气，制止传统的

地下停车库暗中、闭塞的不敷，车辆通过下沉式门路直接进入半地下

车库。半地下车行体系同时也是组团与外界间的一个屏障，是小区宁

静体系的重要组成部分。地下车库在中庭处局部挑空，挑空处做景观

绿化，使车库空气形成对流，形成实实在在的“生态车库”，同时也

把地下室的行人直接引导到地面，回家之路也是景观之旅，真正做到

康健、生态。

消防车道情景化

利用崎岖错落的植物群富厚沿线的景观条理，将视线引向通道周

边各个景观区，以弱化消防车道的突兀感。同时在不影响通道成果的

前提下，在其周边设置一些盆栽、座椅等，使其更具步道的节奏与标

准，越发亲切、越发有趣味。

4、人行步道

□步行门路筹划理念

以人为本,创造富有生活气息的回归线路

人行步道不但是居民回家的交通引导，同时也是居民日常休闲、

运动的重要的场合之一。因此，对付社区来讲，人行步道不但是其重

要的成果组成部分，更是社区内的重要景观体系之一。人行布道的设

计要充实利用门路景观满足居民进入社区以后寻求放松、宁静、亲切

的渴望，增添情趣小品、休闲座椅等为居住创造一个可以休闲、漫步、

攀谈的惬意情况。

□步行门路分别

分段明确,主次清晰

步行门路系统分段明确，主要门路、次要门路、组团门路设置清

晰公道。

＞一级门路：即小区级门路系统，是贯穿社

区的景观中轴线，社区内各组团景观空间

都将通过中轴景观延伸至各单位组团。

＞二级门路：主要指组团内部相对独立的步

行系统，通过小区交通网的节点，使小区

步行系统能够将各部分的运动空间、景观

联系在一起。

＞三级门路：宅前小径，宅前小径曲多直少,

并在两旁配置一些园林小品，以及条理富

厚的植物搭配。

（三）、景观空间筹划

1、总体空间筹划

以社区交通干道为景观轴线，

以中心景观为核心，通过景观轴线向组团均衡延伸，

创造条理富厚的景观空间

□社区交通干道既是居民收支的行用通道，同时也是居民参加社区

景观享受的重要轴线。它是组团景观与中心景观的衔接线，使得

整体景观条理明白，变革富厚。

□中心景观作为整个社区的景观核心，体现出项目的整体园林气势

派头，是居民日常休闲、运动、娱乐的中心地带。

□通过组团景观的漫衍，确保社区内各单位住户都能享受到较好的

景观生活，提升小区的整体生活品质。

第五部分:项目一期修建设计发起

一、整体修建设计气势派头

雅致简约现代主义气势派头

新亚洲别墅气势派头

（一）、气势派头论述

1、总体构思：

在结合项目地块状况与本地市场情况的条件下，项目的修建气势

派头发起采取雅致简约的现代主义设计气势派头。多层体现出品位、

明丽、典雅的修建气势派头。小高层体现尊贵、雅致、品位气息，别

墅塑造出鲜明的文化感、艺术感，表达都市崇高生活的特征，从而形

成具有整体性的时代生活特质与品位。多层、小高层与别整修建气势

派头形成近而差别，各有特点，三者结合体现出项目修建整体鲜明的

代价追求。

2、修建气势派头应用：

□雅致简约的现代主义气势派头

以简约、雅致、纯粹的现代主义气势派头，使人们的情感回归于

宁静与自然，现代主义会产生轻松明快、焕然一新的印象。营造出典

雅、品位的现代都市生活特点，切合项目的产物定位与市场定位。

□新亚洲别墅气势派头

新亚洲别墅气势派头是融合西方先进修建技能与东方悠久历史

文化的复合式修建气势派头。以休闲生活思想赋予修建布满情调、诗

意的感性生活特征，营造出一处崇高的上流都市空间。新亚洲别墅气

势派头既体现出强烈的时代都市感，又糅合了富厚的文化、艺术元素,

使得整体上体现出时尚、品位、雅致的修建本性。

3、展现都市高品质生活特征：

展现新都市的时尚气势派头和艺术气息，以现代修建艺术的特色

体现手法，富厚整体居住情况的抚玩性与艺术性。采取明快、亮丽的

色调搭配，利用高品质的科技建材，进一步升华修建作为住宅的韵味

感。造就现代时尚，内蕴深远淳厚的都市化生活社区。

（二）、考虑因素：

♦本项目的定位于高等生活社区，目标客户群体是都市中高层的消

费者，对时尚、现代并具有雅致品位的修建有更强烈的追求；

♦项目位于都市新区，周边拥有较多现代感极强的大众修建，项目

总体气势派头上应融入周边整体情况，并与之配合塑造出一个具

有鲜明时代特色的新区形象。

♦项目以具有现代艺术感的修建气势派头，形成新派的修建特征，

综合打造河东新区的最为现代、品位、雅致的动感修建群。

二、多层、小高层修建设计

1、修建结构及形式

户户朝南，纯框架结构

♦充实考虑本地日照富裕的地区条件，各楼栋均采取南北向的排列

漫衍，尽量使每个单位住户都能获取充实的采光条件。

♦目前钦州市场上的多层、低层住宅多是砖混结构，无论对付修建

外型的创新照旧居住空间的利用，都有严重的制约性，低落了住

户的居住品质。因此，本项目将采取纯框架结构，提升产物品质,

增加居住舒适度，确立项目在钦州市场上的高等次形象。

（备注：后期在C地块为拆迁赔偿建立的多层产物将满足政府低落本

钱的要求采取砖混结构。）

2、多层、小高层产物设计

□楼层

多层住宅：6层

目前钦州多层住宅普遍为6.5层，顶层设计为带阁楼的小复式，

但由于顶层居住舒适性相对较低，并且增大套型面积，使得总价提高,

导致其市场销售情况不理想，发起本项目多层住宅修建楼层为6层。

小高层住宅：9T6层

突显富于变革、条理不一的修建节奏感，冲破以往市场楼盘统一

高度的单调、乏味，塑造较为富厚的空间幻化条理，提升项目整体修

建空间的结构效果。

□层高：3米

□楼型

板式为主，局部遮盖点式楼

板式楼户内的通风、采光性要远远优于塔楼及其他楼型，项目大

部分住宅采取板式楼修建形式，局部可遮盖少量点式楼，既确保项目

的高品质，同时又使得社区住宅空间更为富厚。

三、多层、小高层住宅修建细部设计

1、修建立面

简便、淡雅、流畅

修建立面以淡色为主，暴露一种明快、纯粹的本性追求，尽量突

显出修建的简约而充具内蕴的品位感。

从人居的角度出发，强调外立面的通风与采光，让居住者可以更

多的感觉居住的舒适与自然，通过阳台与飘窗的设计，是修建与空间

更为流畅地相互融入，使居住者在日常生活中能体会到修建立面所产

生的细节变革。

2、单体设计

□墙身

以白色等淡色彩作为墙面基色调，使得整体修建突显出简约、雅

致的现代感，塑造长期耐看的视觉效果。与绿色景观一起融合成一幅

具有时代气质感的都市新画卷。

利用飘窗台，大面积的落地窗以及通透的阳台等元素，体现修建

物具有立体感与通透感的一面，从而到达项目现代新都市的形象效

果。

□底座

稳重、品质感

底座采取咖啡色或浅灰

色，并且采取品质感较高的质

料，提升修建整体档次感。在视

觉上与墙身的白色形成差别，体

现出修建立面的条理。

□屋顶

简约、条理、标记

屋顶对修建外观及修建气质的体现起

到影象遮盖作用，使消费者对项目有清晰

强烈的认知标记。为了体现项目整体的现

代气质，发起采取排挤飘板式、筐格式、

直板式等简约装饰进行处理惩罚，使修建突

出一种时尚、现代而富有变革的修建特质。

□阳台

高、宽、创新

尽可能增大阳台面宽，以提高整个住宅的采光性能，增强住宅与

自然的打仗。采取挑高阳台设计，充实扩大阳台的空间感，赐与住户

开阔、舒适的私家领空享受。

□排挤层

抚玩性、参加性

发起项目内部楼宇全部采取底层排挤结构处理惩罚，以提高整体

社区的绿化率，扩大居民运动空间，营造富厚、康健的绿色生态情况,

充实展现项目高品质生活享受。

排挤层主要设置为居民的运动交换空间，遮盖富厚的景观元素，

使得社区的整体景观更具延续性，摆设儿童游戏场、健身器材及休闲

坐椅等，使排挤层空间布满邻里、康健的生活气息。

□入户大堂

清风大堂设计

住宅单位（指小高层）的入户大堂发起采

取清风大堂设计，局部无墙体或以玻璃隔断，一

改单位入口采光惨淡、通风差的不敷，使得大堂

与外部景观融为一体，更体现生态化设计理念,

同时也可适当低落修建和装修本钱。

□阳光电梯间

阳光、风物

将传统的室内电梯间改革成带有花圃的通透电梯间，一改以往沉

闷的电梯上下楼，使电梯生活成为项目品质生活的一大亮点，充实体

现出项目的生态居住理念。

□空调机位

隐藏、装饰

利用楼体空隙预留空调机位，使得业主

入住后，能将空调外机更宁静的隐藏于修建

体之内，包管整体修建外观的统一。采取木

质或百叶窗形式，将空调机位转限成修建外

貌的装饰，提升整体外立面的美观效果。

四、别壁修建设计

（一）联排别墅

1、修建形式及结构

□楼层：2.5层

钦州现有的别墅（又称占天占地）多数是4-4.5层，底层一般是

商铺，这与别量居住的实际意义相去甚远，无法满足高端客户对高品

质别墅生活的心理期望，其结构设计是极其不公道的，包罗修建楼层

也追随了本地自建房的习惯，没有实现优良人居的突破。

由于别塞售价较高，为适当控制总价，增强产物市场竞争力，发

起本项目别墅采取顶层带花圃露台的2.5层结构设计。

□修建结构：框架结构

框架结构不但结构稳固，并且空间支解自由，居住能凭据自己的

本性偏好对房型进行改革，相对砖混结构的牢固空间有着较为灵活的

变动优势（叠加别墅同）。

□筹划特点

＞容积率：0.8

＞修建形式：多联排

【说明】

目前，钦州市场上并未出现真正意义上的别墅，消费者对别墅产

物的认知仍十分的表层化。因此，项目前期推出的别墅产物重点在于

户型使用上的创新，使消费者能真正认知并体验到别量的高舒适、高

品质的居住生活。而不需要一次性把别墅产物从修建、户型及内外部

空间都做到极致，既不切合项目产物逐步提升的开发原则，并且全面

创新对付陌生市场的推广难度也较高。

因此，一期别量开发在包管别量产物结构的情况下，尽量提高其

容积率，淘汰土地利用本钱，获取较高的开发利润。

2、修建立面

时尚、艺术、雅致

别墅立面颜色以咖啡灰、乳白颜色为主感官旋律，突显具有浓郁

亚洲韵味的修建气质，体现高品位生活的艺术情趣。通过大面积的玻

璃窗，增添修建的通透感和现代感，满足消费者对都市时尚生活的向

往，展现高品质的现代雅致生活情调。

3、单体设计

□屋顶

别墅修建不但要在整体上营造出雅致、浪漫的崇高生活气质，并

且将成为小高层及多层住宅的重要景观空间。因此，发起别墅屋顶采

取坡屋顶修建造型，与社区东南亚风情园林一并构筑一幅具有田园美

意的休闲生活画卷。

□庭院

每户House的一层都有超大私家庭院，给住户创造一处悠闲、惬

意的自然生活领域，突现出别墅居住唯一无二的崇高享受。同时也是

区别市场“伪别墅”的鲜明特点之一，使高端消费人群对别墅有深的

理解和更高的居住热情。

（二）、叠加别墅

1、修建形式

□楼层：4.5层，〈户户有天有地》

1、2层为一户，首层带庭院花圃，2层有退台花圃。3、4、5层

为一户，3层赠送超大花圃阳台，顶层带敞开式的大花圃露台，使得

每户单位都有天有地，满足本地人的“占天占地”居住习性。

□筹划特点：〈一梯一户，独立私密》

下面住户从前庭院直接进入，上面住户从外接楼梯直接入户,

上下两户家庭进出互不滋扰，各家庭相对较为独立。

2、修建立面

明净、典雅

叠加别堂既是社区形象的一个重要形象展示，又成为景观与联排

别墅的情景配景，通过通透的玻璃立面以及具有艺术生活内涵的立面

颜色，突显别墅的时尚而不暴躁，雅致而不极重。

第六部分:项目一期户型设计发起

一、户型配比发起

户型配比推导逻辑图

从目标消费群特点出发项目定位从市场竞争特点出发

目标客户群消费层次结构

项目户型配比建议

1、从目标消费群推导项目户型

(1)消费需求档次

一

般

房

地

产

市

场

产

品

档

次

分

布

结

构

项目目标客户群定位为中端以上的消费人群，因此，从市场产物

需求档次的结构可以得出项目户型的配比档次，如下：

高端：中高端：中端=10%:25%：25%

(注：以上消费档次比例只针对普通住宅产物)

从以上数据我们可以推导出，凭据经济购买能力的结构条理，项

目户型的档次配比应当遵循其相应的购买力结构条理。

高端20%中高端40%中端40%

项目户型配比档次结构

购买力及户型档次结构户型结构比例

高端舒适四房及以上20%

舒适三房

中高端40%

标准三房

紧凑三房

中端40%

舒适二房

紧凑两房

中低端—

一房

从以上推论，我们对项目户型配比的档次结构有了较为清晰的掌

握，三房将仍然是项目户型结构的主力房型，其在整体产物中所占的

比例约在50%-60%之间。

(2)项目目标客户群消费特征

□目标客户群定位回顾

在《开发战略陈诉》中，我们对项目目标客户的特征及其生长变

革做了详细的描述，对付项目一期的目标客户群来讲，其总体特征可

归纳综合为：

本项目一期的消费者为有一定的经济基础的行政事业单位从

业者、企事业单位的管理者和技术人员、个体私营业主、政府公

务员及另外一部份有高收入的新兴行业工作者和周边县市人员，

他们购买物业的目的主要是“住房享受另一方面，他们有一定

的经济基础、较高的文化层次，对购买物业有一定的知识和认识,

真正了解自己的生活追求及所要购买物业的价值。

□目标消费群收入结构细分

收入条理职业特征收入特征（N万/年）购买需求

政府高官210万♦联排别墅

大型企事业单位决策210万♦叠加别墅

顶层

层高管♦四