2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》模拟试卷二

2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》模拟试卷二

［单选题］1.一个估价项目的估价目的一般取决于（）。

A.估价机构

B.估价师

C.估价报告使用者

D.估价委托人

参考答案：D

参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。进一步来看，估价目的取决于委

托人对估价的具体需要。

［单选题］2.下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（）。

A.估价与通常意义上的定价没有本质不同

B.估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来

C.估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价

D.估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值

参考答案：B

参考解析：本题考查的是对房地产估价的更深理解。选项A错误，估价与通常

意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应模拟市场进行估价；选

项D错误，估价只是运用自估价专业知识及实践经验去“发现”或“探测”房

地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。

［单选题］3.从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大

小或者准确性的是（）。

A.估价对象的真实价格

B.估价对象的实际成交价格

C.估价对象的重置价格

D.较高估价技术水平的重新估价价值

参考答案：D

参考解析：本题考查的是对房地产估计的更深理解。评判某一评估价值的合理

性与准确性，通常是把它与可信度更高的重新评估价值进行比较。理论上是把

它与真实价值进行比较，但因现实中真实价值无法得到，出现了替代真实价值

的两种可能的选择：一是正常成交价格，二是数名具有较高估价技术水平的估

价专家或估价师（通常为估价专家委员会或专家组）的重新评估价值。

［单选题］4.下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是（）。

A.土地公有制在城乡之间不同

B.房屋和土地的所有制不同

C.房地产的实际状况与权属证明记载的状况不一致

D.房地产市场足够规范

参考答案：D

参考解析：本题考查的是我国房地产估价行业发展概况。选项D,房地产市场不

够规范，有时不平稳，时常受到政府的调控，未来较难预期；成交价格、租金

等交易信息不够公开透明；新建商品房销售中存在地下室等的面积不计入销售

面积、购买后可变相增加面积等情况，二手房交易中较普遍存在“阴阳合同”

等情况，交易当事人向有关部门申报的成交价或网签成交价与真实的成交价往

往不一致；甚至存在较大差异（通常明显偏低）；一些市场参与者不够理性和谨

慎，成交价格难以客观真实反映市场状况和交易对象状况。

［单选题］5.在抵押贷款期间需要提供的房地产估价服务是（）。

A.房地产抵押价值评估

B.贷款成数测算

C.抵押房地产价值动态评估

D.房地产贷款项目评价

参考答案：C

参考解析：本题考查的是房地产抵押的估价需要。选项A、B、D都属于贷款前

期的估价服务项目。根据监测抵押房地产市场价格变化、动态评估抵押房地产

价值、掌握抵押房地产价值变化情况以及有关信息披露等要求，定期或在房地

产市场价格发生较大波动、抵押房地产状况有较大改变时，对抵押房地产的市

场价格或市场价值等进行监测和评估。

［单选题］6.政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作

为补偿项目的是（）。

A.征用期间导致房屋毁损的价值损失

B.征用造成的家具、物资等动产搬迁费用

C.征用期间租赁经营损失

D.征用期间市场上类似房地产的增值差价

参考答案：D

参考解析：本题考查的是房地产征收和征用的估价需要。如果房地产被征用或

征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。在房地产征收和征用中，

通常还需要评估相关构筑物和附属设施的价值、因征收或征用房地产造成的搬

迁费用（如设备的搬迁费用包括设备的拆除费、搬运费、重新安装调试费

等）、临时安置费用、停产停业损失、未到使用寿命但不可继续利用的动产残

余价值等。参见教材P52〜53

［单选题］7.下列选项中，不属于房地产损害赔偿类型的是（）。

A.因工程施工不慎使临近建筑物受损，造成临近房地产价值减损

B.因新建建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光、日照等，造成临近房地产价

值减损

C.人为灾害使他人房地产受到损害

D.因房地产转让税收政策变化，导致所有权人推迟转让方案的损失

参考答案：D

参考解析：本题考查的是房地产损害赔偿的估价需要。税收政策变化，会影响

房地产价格，但并非对房地产价值产生了损害，不涉及损害赔偿。

［单选题］8.土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制

条件在该宗土地的权益中属于（）。

A.拥有的房地产权利

B.受其他房地产权利的限制情况

C.受房地产权利以外因素的限制

D,额外的利益或好处

参考答案：C

参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。该房地产权利受房

地产权利以外因素限制状况。例如，规划和用途管制等房地产利用限制（如对

用途、容积率等的规定），受相邻关系（即房地产的相邻权利人依照法律、法

规规定或按照当地习惯，相互之间应提供必要的便利或接受必要的限制而产生

的权利和义务关系）的约束，被司法机关或行政机关依法查封（简称被查封）

等。

［单选题］9.下列权利中，不属于土地使用权的是（）。

A.建设用地使用权

B.宅基地使用权

C.土地承包经营权

D.抵押权

参考答案：D

参考解析：本题考查的是房地产实物、建设用地使用权、土地承包经营权和宅

基地使用权都属于土地使用权。

［单选题］10.下列房地产权利中，属于用益物权的是（）。

A.租赁权

B.地役权

C.抵押权

D.所有权

参考答案：B

参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。用益物权包括国有

建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、居住权、地役权。

［单选题］11.某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心

悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的

（）特性。

A.不可移动

B.用途多样

C.相互影响

D.易受限制

参考答案：c

参熹军析：本题考查的是房地产的特性。房地产具有相互影响特性，因此一宗

房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与其邻近的房地产状况密切相

关。

［单选题］12.下列选项中，体现政府行使房地产管制权的是（）。

A.限制在居住区内建设某些工业或商业设施

B.因公益事业，强制取得公民和法人的房地产

C.对房地产征税或提高房地产税收

D.在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产

参考答案：A

参考解析：本题考查的是房地产的特性。管制权，政府为了增进公众安全、健

康、道德和一般福利，可以直接对房地产开发和利用加以干涉。例如，通过城

市规划规定用途、容积率，禁止在居住区内建设某些工业或商业设施等。

［单选题］13.对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的

一般是（）。

A.谨慎价值

B.市场价值

C.残余价值

D.清算价值

参考答案：B

参考解析：本题考查的是基础性价值类型和价格种类。选项A,谨慎价值一般低

于市场价值；选项C,残余价值一般低于市场价值；选项D,清算价值一般低于

市场价值。

［单选题］14.在房地产价格中，理论价格是（）。

A.稳定均衡价格

B,不稳定均衡价格

C.短期均衡价格

D.长期均衡价格

参考答案：D

参考解析：本题考查的是基础性价值类型和价格种类。市场价格和理论价格相

比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。

［单选题］15.甲乙两宗土地，甲单价为900元/nA乙单价为600元/nA其他条

件完全相同，如果甲地的容积率为6,乙地的容积率为3,则作为一个理性的房

地产开发商会选择购买（）。

A.甲

B.乙

C.甲、乙一样

D.无法判断

参考答案：A

参考解析：本题考查的是基础性价值类型和价格种类。开发商主要会比较甲乙

的楼面地价，甲的楼面地价=900+6=150(元/m?),乙的楼面地价=600+3=200

(元/m?),甲的价格低。

[单选题]16.某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑

面积1000而的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每

年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相

同。目前市场上类似办公楼的年租金为360元/叱(建筑面积)。该类房地产的

报酬率为10%,目前该承租人权益价值为()万元。

A.39.48

B.40.67

C.41.81

D.46.84

参考答案：B

参考解析：本题考查的是针对房地产自身划分的价值和价格。承租人权益价值

=合同租金与市场租金的节约额的现值。V=[(36-29)/(1+10%)]+[(36-

30)/(1+10%)2]+[(36-31)/10%]X[1-1/(1+10%)20-5-2]X[1/(1+10%)

2]=6.364+4.959+29.353=40.68(万元)。

[单选题]17.某套lOOn?的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格

为10000元/mz,预计一年后涨至10500元/mz,每年末租赁净收益为40000元/

套。年折现率为12%,年贷款利率为7%,期房风险补偿为现房价格的3肌该期

房目前的市场价格为()万元。

A.93.26

B.93.43

C.98.11

D.98.28

参考答案：B

参考解析：本题考查的是针对房地产自身划分的价值和价格。V=IX100-[4/

(1+12%)]-lX100X3%=93.43(万元)。

[单选题]18.下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是(假定

年折现率为6%)()o

A.现在按9.5折一次性付款

B.一年后一次性付款

C.现在首付30%,余款在未来3年内分年等额支付

D.现在首付50%,余款在未来10年内分年等额支付

参考答案：D

参考解析：本题考查的是便于比较分析划分的价格。选项A,现在一次性支付

0.95；选项B,一年后支付1/1.06=0.943；选项C,现在首付30%,以后3年

内等额支付=0.3+0.7/3）（P/A,6%,3）=0.923702788；选项D,现在首付

50%,10年内等额支付=0.5+0.5/10X（P/A,6%,10）=0.868004352。

［单选题］19.在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成

交价格是（），真实的成交价格是（）。

A.名义价格，实际价格

B.实际价格，名义价格

C.市场价格，名义价格

D.成交价格，名义价格

参考答案：A

参考解析：本题考查的是便于比较分析划分的价格。在交易当事人为了避税等

而不实申报成交价的情况下，申报的成交价或网签成交价为名义价格，真实的

成交价为实际价格。

［单选题］20.某住宅的建筑面积为100m2,买卖合同约定成交价为10000元/nA

价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由

买方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并

在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6肌则其

正常成交价为（）万元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

参考答案：D

参考解析：本题考查的是便于比较分析划分的价格。由于交易税费均由买方承

担，合同约定成交价就是卖方实得金额，正常负担价=卖方净得价+应由卖方

缴纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款

换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价=［60+40/（1+6%）］+

8/（1+6%）=105.28（万元）。

［单选题］21.某抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，已

抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%,

当现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押价值为（）万

7Lo

A.12

B.25

C.27

D.40

参考答案：D

参考解析：本题考查的是主要行为中的价值和价格。再次抵押价值=未设立法定

优先受偿权下的价值-（已抵押贷款余额/社会一般抵押率）-拖欠的建设工程价

款-其他法定优先受偿款=120-（48/60%）=40（万元）。

［单选题］22.下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的

是（）。

A.消费者的收入水平增加

B.该种房地产的价格水平下降

C.该种房地产的开发成本上升

D.消费者预期该种房地产价格上涨

参考答案：C

参考解析：本题考查的是房地产价格形成与变动原理。一般地说，某种房地产

的价格如果上涨了，对其需求就会减少。

［单选题］23.房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用

的因素不包括（）。

A.消费者的收入水平

B.消费者对未来的预期

C.该种房地产的开发技术水平

D.相关物品的价格水平

参考答案：C

参考解析：本题考查的是房地产价格形成与变动原理。决定房地产需求量的因

素包括：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）消费者

的偏好；（4）相关物品的价格水平；（5）消费者对未来的预期。

［单选题］24.诸多区位因素影响商业房地产的优劣，下列（）不属于商业房地

产区位优劣判断的标准。

A.商务氛围

B.临街状况

C.交通条件

D.繁华程度

参考答案：A

参考解析：本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看

其繁华程度、人流量、临街状况、交通条件等。

［单选题］25.下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A.朝向

B.保温

C.隔音

D.户型

参考答案：A

参考解析：本题考查的是房地产实物因素。选项A,朝向是区位因素。

［单选题］26.（）是一种更加科学但较为复杂的距离，它是把交通时间、交通

费用统一用货币来衡量，以反映距离或交通便利程度。

A.空间直线距离

B.交通路线距离

C.经济距离

D.交通时间距离

参考答案：C

参考解析：本题考查的是房地产区位因素。经济距离：是综合考虑交通时间、

交通费用等因素，并用货币表示，以反映距离或交通便利程度，是一种更加科

学但较为复杂的距离。

［单选题］27.房地产权利人应在房屋用途的规定下对土地加以利用，这主要来源

于（）的限制。

A.房地产地役权

B.房地产权利及其行使

C.房地产利用限制

D.相邻关系

参考答案：C

参考解析：本题考查的是房地产权益因素。该房地产权利受房地产权利以外因

素的限制情况：这些限制情况也因使房地产利用或处分受到限制而影响房地产

价值价格。就规划和用途管制等房地产利用限制来看，农用地可否转为建设用

地，以及对建设用地用途、房屋用途、容积率等的规定，对房地产价值价格影

响很大。

［单选题］28.下列情况中，会导致房地产价格下降的是（）。

A.提高契税税率

B.增加土地增值税

C.增加增值税

D.减免房产税

参考答案：A

参考解析：本题考查的是制度政策因素。选项A,增加买方的税收，如提高契税

税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；反之，减免契税，会刺

激房地产需求，从而会使房地产价格上涨。选项BCD三种情况会导致房地产价

格的上升。

［单选题］29.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。

A.国内生产总值

B.居民消费价格指数

C.汇率波动

D.税收减免

参考答案：D

参考解析：本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素，主要有经济

发展、居民收入、物价变动、利率升降和汇率变化。

［单选题］30.下列有关合法原则的表述，错误的是（）。

A.遵循合法原则是要求根据依法判定的估价对象状况来估价，即依法判定估价

对象是什么状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价

B.法律法规规定不得以某种方式处分的房地产，就不能作为以该种处分方式为

估价目的的估价对象

C.合法原则要求只有合法的房地产才能成为估价对象

D.依法判定的估价对象状况通常是估价对象的实际状况，但也可能不是实际状

况，而是有关交易合同、招标文件等约定的状况或者根据估价目的所需设定的

状况

参考答案：C

参考解析：本题考查的是合法原则。选项C错误，遵循合法原则是要求根据依

法判定的估价对象状况来估价，即依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就

应将其作为那种状况的房地产来估价。

［单选题］31.某在建工程在抵押贷款之后半年停工，因借款人无力偿还贷款，现

被某法院整体拍卖。为此，采用假设开发法估价评估其拍卖保留价时，关于价

值时点和估价对象状况的说法，正确的是（）。

A.价值时点为抵押贷款日，估价对象状况为抵押时的状况

B.价值时点为现在，估价对象状况为抵押时的状况

C.价值时点为现在，估价对象状况为完工时的状况

D.价值时点为现在，估价对象状况为现在的状况

参考答案：D

参考解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在、估价对象为现在状

况的估价：也就是评估现在状况的房地产在现在的价值价格。此种情形是最常

见、最大量的，如现有房地产抵押估价、房屋征收评估、房地产司法处置估

价。

［单选题］32.下列房地产估价中，属于价值时点为过去、估价对象状况为过去状

况的估价的是（）。

A.房地产司法处置估价

B.评估期房的价值

C.房地产损害赔偿估价

D.对估价结果有异议而引起的复核估价

参考答案：D

参考解析：本题考查的是价值时点原则。选项A,属于价值时点为现在、估价对

象状况为现在状况的估价；选项B,属于价值时点为现在、估价对象状况为将来

状况的估价；选项C,属于价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价。

［单选题］33.某宗房地产的建筑面积为5000平方米，土地面积为3000平方米，

市场上类似房地产的市场价格为8000元/平方米，土地市场单价为5000元/平

方米，用成本测算的建筑物重建价格为4800元/平方米。该房地产中建筑物的

现值为（）元/平方米。

A.5000

B.4800

C.5500

D.4380

参考答案：A

参考解析：本题考查的是最高最佳利用原则。（8000X5000-5000X3000）

/5000=5000（元/平方米）。

［单选题］34.下列关于比较法具体运用的说法中，正确的是（）。

A.房地产市场总体上较活跃的地区，一定适合采用比较法估价

B.估价机构和估价师没有努力收集交易实例，可以作为无法采用比较法估价的

理由之一

C.比较法的测算结果不易被人们理解、认可或接受，因此比较法测算的价值一

定合理、真实

D.目前运用比较法估价的难点是获取房地产的真实成交价以及相应的估价所需

的房地产状况等信息

参考答案：D

参考解析：本题考查的是市场比较法概述。选项A错误，房地产交易总体上较

活跃的地区，在某些特殊情况下比较法也可能暂时不适用，比如房地产交易因

稳定市场、疫情防控而受到限制，在较长一段时间内暂停或很少发生；选项B

错误，以下情况难以成为不选择比较法估价的正当理由：估价对象所在地有较

多类似房地产的交易，只因估价机构和估价师难以搜集到必要的交易实例而不

国采用比较法估价;选项C错误，比较法测算结果易于被人们理解、认可或接

受O

［单选题］35.某住宅的建筑面积为100m2,买卖合同约定成交价为10000元/mz,

价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付，交易税费均由

买方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并

在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6肌则对

其建立比较基础后的总价为（）万元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

参考答案：D

参考解析：本题考查的是建立比较基础。由于交易税费均由买方承担，合同约

定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格=卖方实得金额+应由卖方缴

纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换

算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价=［60+40/（1+6%）］+8/

（1+6%）=105.28（万元）。

［单选题］36.为评估某房地产2010年10月1日的市场价格，选取的可比实例资

料是：交易日期为2010年4月1日，合同约定成交价格为3500元/nA买卖中

涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方和买方需缴纳的税

费分别为正常交易价格的6%和3%o自2010年2月1日起到2010年10月1日

期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.5%,则该可比实例修正、调整后

的价格为（）元/m?。

A.3673.20

B.3673.68

C.3790.43

D.3836.51

参考答案：D

参考解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格=卖方净得价/（1

一卖方应缴纳的税费比率）=3500/（1-6%）=3723.404（元/n?）,市场状况

调整后价格=3723.404X（1+0.5%）,=3836.51（元/n?）。

［单选题］37.某套住宅的套内建筑面积为145m之，套内使用面积为132m2,应分摊

的公共部分建筑面积为9m2,按建筑面积计算的价格为3295元/in?,该套住宅按

套内建筑面积计算的价格为（）元/n?。

A.3000

B.3277

C.3500

D.3599

参考答案：C

参考解析：本题考查的是建立比较基础。住宅总价=（145+9）X3295=

507430（元）；按套内建筑面积计算的单价=507430/145=3499.517241q3500

（元/m2）o

［单选题］38.甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为50万元，乙宗地价值为40万

元。合并后的房地产价值为130万元。若甲宗地土地权利人购买乙地块，下列

最合理要价是（）万元。

A.40

B.50

C.60

D.80

参考答案：C

参考解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：40+

40/（50+40）X（130-50-40）=57.78（万元）。

［单选题］39.某城市商品住宅，2016年9月的市场价格为39100元/nA2017年

6月的市场价格为44800元/in?。根据上述数据，2016年9月至2017年6月，该

城市商品住宅房地产市场价格的平均环比月上涨率为（）。

A.1.07%

B.1.41%

C.1.52%

D.1.55%

参考答案：C

参考解析：本题考查的是市场状况调整的方法。39100X（1+t）9=44800。t=

1.52%o

［单选题］40.在比较法中，对资产状况进行间接比较调整，其中可比实例的资产

状况优于标准资产状况，得102分；估价对象的资产状况劣于标准资产状况，

得97分，则资产状况调整系数为（）。

A.0.95

B.0.99

C.1.01

D.1.05

参考答案：A

参考解析：本题考查的是资产状况调整的方法。资产状况调整系数=97/102=

0.950

［单选题］41.某宗地的面积为lOOOnA采用比较法进行评估。通过三宗可比实例

求出的比较价格分别为9130元/m2,9190元Ai?和9220元为之,如果赋予这三个

价格的权重分别为0.3,0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的比较价格为

（）元/ml

A.9160

B.9175

C.9181

D.9205

参考答案：C

参考解析：本题考查的是计算比较价值。比较价格=9130X0.3+9190X0.4+

9220X0.3=9181（元/n?）。

［单选题］42.某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50

年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑

物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为50年。预计

该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8队则该房地产的

收益价格为（）万元。

A.95.40

B.97.87

C.98.55

D.99.33

参考答案：A

参考解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为40

年。V=A/YX［1—1/(1+Y)n］=8/8%X［l-l/(1+8%)4°］=95.40(万

元)。

［单选题］43.某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于

年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万

元。若该类房地产的报酬率为8%,该写字楼的现时价值为1000万元。则3年后

该商业用地净地的价值为()万元。

A.979.22

B.1000.00

C.1029.22

D.1050.00

参考答案：C

参考解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。设3年后该商业用地

净地的价值为V,则：1000=80+80/1.08+80/1.082+(V-50)/I.083,V=

1029.22万元。

［单选题］44.预测某宗房地产未来两年的净收益分别为60万元和72万元，两年

后的价格比现在的价格上涨6%,该类房地产的报酬率为8%,该宗房地产现在的

价格为()万元。

A.1187.95

B.1283.57

C.1285.79

D.1285.71

参考答案：D

参考解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。该宗房地产现在的价

格V=60/(1+8%)+72/(1+8%)2+VX(1+6%)/(1+8%)2,V=1285.71(万

元)。

［单选题］45.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋

折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，

房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合

法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为

()万元。

A.245

B.275

C.315

D.345

参考答案：D

参考解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。折旧费、抵押贷款还本付息

额都不作为运营费用扣除。需要扣除的就是：维修费、保险费、管理费50万

元，水电供暖费40万元，房地产税65万元，所以净收益为500—40—50—65=

345（万元）。

［单选题］46.关于报酬率的说法，正确的是（）。

A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，完全可以作为未来收益风险的可靠指

针

B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率是相同的

C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响

D.报酬率是在报酬资本化法中采用的，是通过折现方式将房地产的预期收益转

换为价值的比率

参考答案：D

参考解析：本题考查的是报酬率的求取方法。选项A错误，市场提取法求出的

报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未

来各期收益风险的可靠指针；选项B错误，风险调整值是指投资者为补偿所承

担的较高风险所要求的额外报酬率，即超过安全利率以上部分的投资报酬率，

应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定；选项C错

误，安全利率和收益率、报酬率，一般是名义的，即已经包含了通货膨胀的影

响。参见教材P327~330。

［单选题］47.下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是（）。

A.直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益

B.直接资本化法的计算过程较简单

C.直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况

D.直接资本化法对可比实例的依赖性较差

参考答案：D

参考解析：本题考查的是直接资本化法。选项D错误，直接资本化法对可比实

例的要求较高、依赖性强。

［单选题］48.某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%,银行可提供

6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（）。

A.8.8%

B.10%

C.18%

D.18.6%

参考答案：D

参考解析：本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数=年偿还额/抵押贷款金

额，月抵押贷款常数=（8%/12）4-{1-1/［1+（8%/12）］5X12}=2.028%,年抵押

贷款常数=2.028%X12=24.33%,综合资本化率=60%X24.33%+40%X10%=

18.6%o

［单选题］49.某宗熟地的原生地取得费为540元/inZ,土地开发期为2年，土地开

发费第一年和第二年分别为90元/n^和60元/nA贷款年利率为8%。采用成本

法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（）元/in?。

A.10.87

B.13.37

C.100.73

D.103.22

参考答案：D

参考解析：本题考查的是房地产价格构成。土地取得费用为开发期之初计息，

即2年，土地开发费为均匀投入，第一年计息1.5年，第二年计息0.5年。540

X1.082+90X1.0815+60X1.O805-（540+90+60）=103.22（元/n?）。

［单选题］50.关于成本法估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用

估算的说法正确的是（）。

A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算

B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算

C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算

D.应按它们在价值时点的正常水平来估算

参考答案：D

参考解析：本题考查的是房地产价格构成。成本法估价中，土地成本、建设成

本、管理费用、销售费用等的金额，均应按它们在价值时点的正常水平来测

算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来测算。

［单选题］51.某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为

4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的

3.5%、6%,投资利润率为20%。该房地产的重置价值为（）万元。

A.5890

B.5976

C.6053

D.6135

参考答案：B

参考解析：本题考查的是开发利润。设房地产重置价值为V,投资利润率=开发

利润/（土地成本+建设成本+管理费用+销售费用），则开发利润=20%义

（4000+180+0.035V）=836+0.007V,V=4000+180+350+0.035V+0.06V

+836+0.007V,V=5976万元。

［单选题］52.待开发的一幢建筑面积为10000m2的写字楼，开发完成后的销售均

价为3000元/V,已知土地取得时楼面地价为1000元/W,建设成本和管理费用

为1200元/nA销售费用和销售税费分别为房地产价格的2%和5.5%,开发期为

1.5年，贷款年利率为10%。假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开

发完成时即完成销售，销售费用在开发完成时一次性投入，则该写字楼的销售

利润率为（）。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%

参考答案：B

参考解析：本题考查的是开发利润。土地成本=1000元/n?,建设成本和管理费

用=1200元/m2,投资利息=1000义［（1+10%）'-1J+1200X［（1+10%）°-75-

1］=242,61（元/in?）,销售费用和销售税费=3000X（2%+5.5%）=225（元

/m2）,开发利润=3000—1000—1200—242.61—225=332.39（yc/m2）,销售利润率=

开发利润/开发完成后的房地产价值=332.39/3000=11.08%o

［单选题］53.某住宅建筑面积为160m2,土地剩余使用期限为60年，以建筑面积

计算的土地重新购建成本和建筑重新购建成本分别为5000元/n?和3500元/V。

目前该房屋门窗，墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的

折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元，若土地报酬率为6%,

则该住宅的成本价格为（）万元。

A.115.91

B.117.00

C.134.91

D.136.00

参考答案：B

参考解析：本题考查的是成本法总结。房地产价值=土地重新购建成本+建筑物

重新购建成本-折旧=5000X160+3500X160—50000—80000—60000=1170000

（元）。

［单选题］54.在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济

寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使

用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建

筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该

办公楼的土地重新取得价格为3000万元，土地报酬率为6%,建筑物重置成本为

4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为（）万

元。

A.6490

B.6510

C.6655

D.6675

参考答案：D

参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。旧的房地价格=土地重新购

建成本+建筑物重新购建成本一建筑物折旧=3000+4500*（1-11/60）=

6675（万元）。土地使用权早于建筑物经济寿命到期。但是因为建设用地使用

权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿，计算折旧期限的时候，按照建筑

物经济寿命算。

［单选题］55.下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是（）。

A.运用假设开发法估价时，根据价值类型和估价对象所处的实际情况选择估价

前提

B.房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“自愿转让开发前提”

C.自己开发前提下评估出的房地产开发完成后的价值大于自愿转让前提下评估

出的房地产开发完成后的价值

D.同一估价对象在不同估价前提下运用假设开发法估价时，评估出的价值往往

不同

参考答案：D

参考解析：本题考查的是假设开发法的估价前提。选项A错误，应该是根据估

价目的和估价对象所处的开发建设状态等情况来确定；选项B错误，房地产抵

押估价和房地产司法拍卖估价，一般应选用“被迫转让前提”；选项C错误，

同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下

的估价测算结果，依次是从大到小的。

［单选题］56.下列关于假设开发法中后续开发经营期的说法中，正确的是

（）O

A.后续建设期的起点与开发经营期的起点不同，终点是开发完成的房地产竣工

日期止的时间

B.在预测经营期时，销售期的预测要相对容易些

C.在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有部分重合

D.在预测建设期时，前期一般能较准确地预测，建造期的预测相对较困难

参考答案：C

参考解析：本题考查的是后续开发经营期的求取。选项A错误，后续建设期的

起点与开发经营期的起点相同；选项B错误，在预测经营期时，销售期特别是

预售期和延迟销售期通常难以准确预测；选项D错误，在预测建设期时，前期

的预测相对较困难，建造期的预测方法较成熟，也相对容易些，一般能较准确

地预测。

［单选题］57.某地块临街深度为18米，临街宽度为50米，总价格为243万元,

假设标准深度为24米，则根据四三二一法则，其路线价为（）元/平方米。

A.2025

B.2250

C.2700

D.3000

参考答案：B

参考解析：本题考查的是路线价法。该地块面积=18X50=900（平方米）；单价

=2430000/900=2700（元/平方米）；单价=路线价义平均深度价格修正率；平均

深度价格修正率=（40+30+20）/（25+25+25）=1.2；路线价=单价/平均深度修

正系数=2700/1.2=2250（元/平方米）。

［单选题］58.下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英

尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平

方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（）万元。（采用四

三二一法则）

前街32。元/平方英尺

地

块

后街240元/平方英尺

A.150.8

B.160.8

C.170.8

D.180.8

参考答案：B

参考解析：本题考查的是计算各宗临街土地价值价格。前街影响深度=175义

320/（320+240）=100m；后街影响深度=175X240/（320+240）=75m；单

价=路线价X平均深度价格修正率；总价=320X100%*30X100+240X120%X

30X75=160.8（万元）。

［单选题］59.利用直线趋势法对某类商品住宅2004~2013年的平均价格进行分

析，拟合成一直线趋势方程Y=3522+385X,其中Y为商品住宅价格，X为时

间，且XX=0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅

2014年的平均价格为（）元/m?。

A.5447

B.5832

C.6987

D.7757

参考答案：D

参考解析：本题考查的是未来价值评估方法。取2008年对应的X=—1,2009

隼对应的X=l,则满足XX=0。偶数年，间隔2；奇数年，最中间的数取0,间

隔lo

04)53637)8)910111213

-9-7-5-3-113573

2014年,X=H,则Y=3522+385X11=7757（元/n?）□

［单选题］60.下列选项中关于交付估价报告的说法正确的是（）。

A.估价报告的交付方式包括面呈、邮寄，不包括电子邮件

B.估价报告经内部审核合格，由至少三名承办该项业务的估价师签名并加盖估

价机构公章

C.估价报告交接单上注明的收到日期，一般为估价报告交付日期

D.估价师不可以主动对估价报告中的某些重大事项进行说明

参考答案：C

参考解析：本题考查的是交付估价报告。选项A,估价报告的交付方式有面呈、

邮寄、电子邮件等；选项B,估价报告经内部审核合格，由至少两名承办该项业

务的估价师签名并加盖估价机构公章；选项D,在当面交付估价报告时，估价师

可主动对估价报告中的某些重大注意事项，特别是估价报告载明的使用范围以

及相关法律责任作出口头提示或说明。参见教材P537~538。

［多选题］1.下列选项中，对于“分析”、“测算”和“判断”的关系描述正确

的有（）。

A.“判断”是“测算”的基础

B.“分析”是“测算”和“判断”的基础

C.“测算”是“分析”和“判断”的基础

D.“测算”是“判断”的基础

E.“分析”是“测算”的基础

参考答案：BDE

参考解析：本题考查的是房地产估价的含义。“分析”“测算”“判断”三者

之间通常有一定的逻辑关系，其中“分析”是“测算”和“判断”的基础，

“测算”是“判断”的基础。

［多选题］2.房地产是典型的的不完全市场，因为房地产不符合下列（）条

件。

A.买者不在乎从谁的手里购买

B.买者和卖者有串通共谋行为

C.买者和卖者都掌握当初前价格的完全信息，并能预测未来的价格

D.买者和卖者没有进出市场的自由

E.商品转让且可发生空间位置的移动

参考答案：ACE

参考解析：本题考查的是房地产估价的必要性。不完全市场是指不具备以下8

个条件之一的市场：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；②众多的买者

和卖者；③买者和卖者都可以自由进入市场；④买者和卖者都掌握当前价格的

完全信息，并能预测未来价格；⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额

是无关紧要的；⑥买者和卖者无串通合谋行为；⑦消费者追求效用最大化，生

产者追求利润最大化；⑧商品可转让且可发生空间位置移动。

［多选题］3.下列估价行为中，属于鉴证性估价的有（）。

A.为出国移民提供财产证明的估价

B.税务机关委托的房地产税收估价

C.为委托人出售房地产确定要价

D.房屋征收部门委托的房屋征收评估

E.购买房地产确定出价服务的估价

参考答案：ABD

参考解析：本题考查的是对房地产估价的深入理解。鉴证性估价一般是估价报

告或估价结果供委托人给第三方使用或说服第三方，起着价值价格证明作用的

估价，如借款人委托的房地产抵押估价，用于上市公司关联交易的估价，为出

国移民提供财产证明的估价，服务于上市公司关联交易的估价。如房屋征收部

门委托的房屋征收评估、银行委托的房地产抵押估价、人民法院委托的房地产

司法估价，税务机关委托的房地产税收估价，也属于鉴证性估价。

［多选题］4.为了公共利益，需要征收某地的集体所有的土地，应当依法给予的

补偿有（）。

A.安置补助费

B.地上附着物的补偿

C.土地补偿

D.地上青苗补偿

E.退还土地时毁损补偿

参考答案：ABCD

参考解析：本题考查的是房地产征收和征用需要的估价。《民法典》规定：征

收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村

村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保

障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

［多选题］5.下列选项中对于房屋与构筑物的说法正确的有（）。

A.房屋与构筑物均可工人们生活

B.两者都是人工建筑而成的物

C.亭子属于房屋

D.房屋有门窗和顶盖的，构筑物无门窗或顶盖

E.水塔、烟囱属于构筑物

参考答案：BDE

参考解析：本题考查的是房地产的含义。一般将建筑物作广义理解，对建筑

物、房屋、构筑物含义和范围的界定是：三者都是人工建筑而成的物。房屋和

构筑物的区别主要有以下两点：（1）人们是否直接在里面进行生活或生产活

动。人们通常直接在里面进行生活或生产活动的，为房屋；一般不直接在里面

进行生活或生产活动的，为构筑物。（2）是否有门窗和顶盖。有门窗和顶盖

的，一般为房屋；无门窗或顶盖的，一般为构筑物。当然，将亭子、宝塔之类

的建筑物称为房屋或构筑物似乎都不妥，一般直呼其为建筑物。

［多选题］6.下列选项中，属于其他相关定着物的有（）。

A.摆放在房屋内的家具

B.摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画

C.在地上临时搭建的帐篷、戏台

D.埋设在地下的管线、设施

E.建造在地上的围墙、假山、水池

参考答案：DE

参考解析：本题考查的是房地产的含义。建造在地上的围墙、道路、建筑小

品、水池、假山，种植在地里的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，安装

在房屋内的水暖设备、卫生洁具、厨房设备、吊灯，镶嵌在墙里的橱柜、书画

或绘在墙上、顶棚上的书画等，一般属于其他相关定着物。

［多选题］7.房地产所有权划分中，所有权的种类包括（）。

A.区分共有

B.区分所有

C.公有

D.独有

E.共有

参考答案：BDE

参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分

为单独所有、共有和建筑物区分所有权。

［多选题］8.下列选项中，关于房地产权益的含义说法正确的有（）。

A.既有物权又有债权的，优先保护债权

B.租赁权属于物权

C.抵押权属于担保物权

D.物权分为自物权和他物权

E.居住权属于自物权

参考答案：CD

参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项A,既有物权又

有债权的，优先保护物权；同时有两个以上物权的，优先保护先设立的物权；

选项B,租赁权属于债权；选项E,居住权属于用益物权。

［多选题］9.下列关于房地产变现能力强弱的说法中，正确的有（）。

A.标准厂房通常比特殊厂房的变现能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

C.小型商铺通常比大型商场的变现能力弱

D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱

E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱

参考答案：DE

参考解析：本题考查的是房地产的特性。选项A,通用性越差的房地产，如用途

越专业化的房地产，使用者的范围越小，越不容易找到买者，变现能力越弱。

例如：厂房中，特殊厂房一般比标准厂房的变现能力弱。选项B,熟地通常比生

地或毛地的变现能力强；选项C,大型商场通常比小型商铺的变现能力弱。

［多选题］10.关于房地产变现能力的说法，正确的有（）。

A.特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱

B.大型商场通常比小店铺的变现能力弱

C.在建工程比现房的变现能力弱

D.熟地通常比毛地的变现能力弱

E.房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的变现能力弱

参考答案：ABC

参考解析：本题考查的是变现能力。生地、毛地通常比熟地的变现能力弱，在

建工程通常比现房的变现能力弱。房地产在卖方市场下通常比在买方市场下的

变现能力强。

［多选题］11.房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引

起的。

A.装饰装修改造

B.通货膨胀

C.需求增加

D.改进物业管理

E.周围环境改善

参考答案：CE

参考解析：本题考查的是房地产的特性。需求增加、外部经济、房地产利用限

制改变导致的房地产价值增加，属于房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产

价格上涨，属于房地产保值；对房地产进行投资改良导致的房地产价值增加，

属于房地产投资增值。

［多选题］12.引总房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的

内容包括（）。

A.政府进行道路建设

B.农用地转为建设用地

C.改进物业管理

D.装饰装修改造

E.更新或添加设施设备

参考答案：CDE

参考解析：本题考查的是房地产的特性。对房地产进行投资改良，如重新进行

装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理等。

［多选题］13.下列选项中，关于房地产的特性说法正确的有（）°

A.房地产利用限制改变引起的房地产价格上涨，是房地产保值

B.房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的

C.房地产具有供给有限特性，本质上在于土地的总量有限和面积不能增加

D.因为房地产具有各不相同特性，所以房地产不具备完全替代性

E.与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大

参考答案：BDE

参考解析：本题考查的是房地产的特性。选项A,房地产利用限制改变导致的房

地产价值增加，属于房地产自然增值。选项C,房地产具有供给有限的特性，还

不完全是因为土地供给总量不可增加。

［多选题］14.按开发程来对房地产进行划分，可以分为（）。

A.自有房地产

B.生地

C.毛地

D,熟地

E.现房

参考答案：BCDE

参考解析：本题考查的是房地产的种类。按照房地产的开发程度，可以把房地

产分为下列5类：生地；毛地；熟地；在建工程；现房。

［多选题］15.下列选项中，关于房地产价格和价值的含义说法正确的是（）。

A.房地产价格是由房地产的使用价值、稀缺性和有效需求三者结合而产生的

B.就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的使用价值

C.稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏

D.在市场经济中，价值是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配

给有限的供给量的作用

E.房地产估价中所讲的价值，是指使用价值

参考答案：AC

参考解析：本题考查的是房地产价值和价格的含义。选项B,就使用价值和交换

价值而言，房地产估价是评估房地产的交换价值；选项D,在现代市场经济中，

价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量或

调解供求的作用；选项E,在房地产估价中所称的价值，一般也是指交换价值。

［多选题］16.下列关于挂牌价格和成交价格的表述中，正确的有（）。

A.挂牌价格通常高于成交价格

B.挂牌价格可以作为估价依据

C.在一笔成功的房地产交易中，买卖双方成交价不小于卖方最低要价，不大于

买方最高出价

D.成交价格是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情了解程度的不

同而不同

E.通常情况下，招标方式出让的地价高于挂牌方式出让的地价

参考答案：ACD

参考解析：本题考查的是基础性价值类型和价格种类。选项B错误，挂牌价格

不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项E错误，在通常情况

下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出

让的地价最低。参见教材P126、129。

［多选题］17.关于成交价格、市场价格、理论价格和评估价格的说法，正确的有

（）0

A.在一笔成功的房地产交易中，买方最高出价2买卖双方成交价2卖方最低要

价

B.在买方市场下，成交价格会偏向卖方最低要价

C.市场价格和理论价格相比，市场价格是长期均衡价格，理论价格是短期均衡

价格

D.在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着

理论价格而上下波动，不会偏离太远

E.当交易情况正常时，成交价格接近市场价格

参考答案：ABDE

参考解析：本题考查的是基础性价值类型和价格种类。选项C错误，市场价格

和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。

［多选题］18.按照房地产基本存在形态划分，房地产价值包括（）。

A.土地价值

B,单位价格

C.楼面地价

D.建筑物价值

E.房地价值

参考答案：ADE

参考解析：本题考查的是针对房地产自身划分的价值和价格。按照房地产基本

存在形态划分的价值包括土地价值、建筑物价值和房地价值。

［多选题］19.一套总价150万元的住房，下列可供选择的付款方式中，名义价格

和实际价格相同的有（）。

A.要求在成交日期一次性付清

B.如果在成交日期一次性付清，给予6%的优惠折扣

C.首付款30万元，余款以抵押贷款方式支付，年贷款利率为6%,期限15年，

按月等额偿还

D.自成交日期起一年后一次性付清

E.首期支付40万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付55万元

参考答案：AC

参考解析：本题考查的是便于比较分析划分的价格。选项B,实际价格=150X

94%；选项D,实际价格=150/（1+折现率）；选项E,实际价格=40+55/（1+折

现率）。155/（1+折现率）。

［多选题］20.下列影响房地产供给的因素中，能增加房地产供给量的有（）。

A.当前该类房地产价格水平较高

B.该类房地产的开发成本上升

C.该类房地产的开发技术水平提高

D.预期该类房地产价格会上涨

E.消费者的偏好程度增强

参考答案：ACE

参考解析：本题考查的是房地产价格形成与变动原理。选项B,在某种房地产的

价格水平不变的情况下，当其开发建设成本上升，如土地、建筑材料、设备、

人工等价格或费用上涨时，房地产开发利润率会下降，从而会使该种房地产的

供给减少。选项D,预期未来房地产价格上涨，则房地产开发企业会增加房地产

开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和房地产拥有

者会把现有的房地产留着不卖、“捂盘惜售”，从而会减少房地产的现时供

给。选项E,属于影响房地产需求量的因素。

［多选题］21.下列选项中，关于房地产权益因素说法正确的有（）。

A.房地产的使用权价格一般高于所有权价格

B.土地使用期限越短房地产价值价格越低

C.房地产的价格受许多方面的限制

D.在复杂的情况下，可能土地使用权价格高于土地所有权价格

E.房地产权利的实际内容对其价值价格也有很大影响

参考答案：BCDE

参考解析：本题考查的是房地产权益因素。选项A,房地产的所有权价格一般高

于使用权价格。

［多选题］22.下列有关房地产制度政策因素，描述正确的有（）。

A.刺激价格政策一般是采取某些措施来促使房地产价格上涨

B.货币政策对房地产价格的影响程度，还受控制资金流向房地产的房地产信贷

政策等“闸门”松紧程度的影响

C.一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，导致房地

产价格上涨

D.在卖方市场，增加卖方流转环节税收会导致房价下降

E.在买方市场，减少卖方流转环节税收会导致房价上升

参考答案：ABC

参考解析：本题考查的是制度政策因素。选项D错误，从增加卖方的税收来

看，如果房地产市场是卖方市场，则卖方可通过提高房地产价格将增加的税收

转嫁给买方，从而会导致房地产价格上涨。选项E错误，从减少卖方的税收来

看，如果房地产市场是卖方市场，则难以使房地产价格下降，主要会使卖方的

收益增加；而如果是买方市场，