2023年商业地产行业发展白皮书

极速转型的社会使流动不扎根成为生活常态，动态变化的生活场景随处可见。数字化成为中在数字化商业时代，精准的用户洞察力可以帮助企业更好地了解“人”的需求，引领生活方式的更新；同时，数字生态力可以改变传统的“货”和“铺”的流量模式，打造颠覆性的商业模式；而通过数字化手段的加持，线下“场”域空间也可以成为一场策展，以引领型价值和聚合型体验为出发点，提供独特的消费体验；最后，科技赋能整合体验创新力，将技术落录录 目CONTENTS44•宏观经济：社会消费零售振动复苏，已超疫情前；•行业现状：实际开业率逐年走•生态现状：“人货场”向“人货铺场圈”的嬗变与新生•消费需求：餐饮、零售为主导的消费需求重点城市典型案例研究•北京：构建“四级两类多维”商业消费空间•上海：调改与提升区域商业能级是今年的主旋律•广州：从单一到集聚，让广州的空间布局聚集度日趋提高，在迭代中形成新的“变阵”•消费心理：第五消费时代，”Well•技术融合：技术助推多维数据持续融•销售渠道：商场+电商强强联 2023年1-11月，我国社会消费品零售总额427945亿元，同比增长7.2%。其中，商品零售380460亿元，同比增长5.9%；餐饮收入47485亿元，同比增长19.4%。复苏势头较好2019.10-2023.11社会消费品零售2019.10-2023.11社会消费品零售11月份11月份，我国社会消费品零售总额42505亿元，同比增长10.1%。其中，商品零售36925亿元，同比增长8.0%；餐饮收入5580亿元，同比增长25.8%宏观经济：居民生活水平和消费意愿增长明显，文教娱增长显著2023前三季度城乡居民收入稳定增长，名义和实际增速分别比上年同期快1.0和2.7个百分点；人均消费支出增速逼近10%，教育文娱、医疗保健、交通通信等品类增速均破两位数名义增速9.2%实际增速8.8%4.7%7.3%6.3%5.2%5.9%7.6%66政策推动：重塑格局，消费基础设施REITs政策终出台消费基础设施REITs的出台，代表着我国公募REITs范围首次拓展到商业地产领域，我国几十万亿级的商业不动产市场，有望迎来重塑发布时间发布机构政策/文件关于底层资产试点范围的表述2020.8.3国家发改委酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围>诸多运营成熟资质优良的消费类基础设施得以打通入市渠道，国2020.8.3国家发改委酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围>诸多运营成熟资质优良的消费类基础设施得以打通入市渠道，国>原始权益人可利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围证监会首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会证监会副主席李超表示，加快打造REITs市场保障性租赁住房板块，2023年三月，2023年三月，国家发改委发布了《规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作》的通知（下称“236号文”）通知提出，将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡2023年三月，证监会也发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，提出4大方面共12条措施，拟进一步推动REITs的常态化发行77商业概况：实际开业率逐年走低，存量商业进入全面调改升级时代拟开业量实际开业量实际开业率49.8%88商业概况：华东区蝉联拟开业购物中心体量和数量第一分区域来看，华东依然是购物中心的“香饽饽”，拟开业购物中心的体量和数量是第二名的两倍；分城市来看，拟开业购物中心前12的城市中除了4个一线城市，其余8个均为新一线425.8712345678999整体来看，2023年日均客流对比2022年呈现明显增长，平均增长率达25.8%；分月份来看，2023年1-7月份日均客流基本逐月上升，至7月达到峰值，7月后呈回落态势2022.01-2023.11全国购物中2022.01-2023.11全国购物中00客流情况：成都春熙路商圈热度超过长沙五一商圈，排名第一商业文旅功能并进，兼具文旅属性的城市级商圈引流能力显著。成都春熙路商圈客流热度第一，相较去年同比增长111.4%00以上海为例，餐饮热度及市场发展势头较好，区域商圈（红框所示）餐饮占比提升；餐饮消费行为占各类商圈到访业态第一零售餐饮亲子休闲娱乐生活配套4.1%4.1%4.2%5.0%南京西路南京东路淮海中到访业态偏好到访业态偏好南京西路南京东路淮海中路陆家嘴张杨路对比2022年，零售在上海各典型商圈业态和到访业态中的比重均有下降。休闲娱乐、餐饮等业态呈上升趋势，2022-2023上海典型商圈业态配比2022-2023上海典型商圈业态配比-6-零售YoY-6-餐饮YoY-6-亲子YoY-6-休闲娱乐YoY-6-生活配套YoY到访业态偏好对比到访业态偏好对比南京西路南京东路淮海中路南京西路南京东路淮海中路消费渠道：购物中心和线下实体店依然是最能影响消费决策的地下门店为消费者提供了与商品直接接触的机会，让消费者能够亲身感受商品的质量和性能，并且能立刻拿到商品。消费者享受购物乐趣的同时，也多了一份对商品的认知和购物保障能立即拿到商品38%线下实体店的商品质量更有保障在线下实体店能更直接感受商品（如材质触感）在线下实体店能更清楚地了解商品特定信息（如生产信息）在线下实体店能与销售/服务员更直接地交流线下实体店的购物环境比网购更舒服线下实体店的价格更有吸引力线下实体店的促销或福利更有吸引力临时性的应急采购25% 随着商业地产进入大运营时代，商业地产正在向“人货铺场圈”的生态模式转变。这一变化意味着商业地产不再仅仅关注于提供场地和基础设施，而是更加注重于打造一个集人流、商品和服务于一体的生态圈，以满足消费者多样化的需求人人人货场铺“人”在商业地产的规划、设计和运营中“人”在商业地产的规划、设计和运营中，要充分考虑消费者的体验和需求，以及消费观念的变捷、有趣的消费环境。商业地产同质化竞争严峻，生意越来越难做，因此应该抓住哪些“人”以及通过信息差为他们打造“第四类”消费空间显得至关重要主力消费人群：年轻人作为“必争人群”，懂他们更要跟上他们年轻人作为消费主力军，他们的兴趣多元，消费习惯圈层化，由此诞生了诸如演艺爱好者、彩民、单身人群、购奢人群等个性鲜明、消费需求显著的年轻消费群体. 单身经济.快闪慢闪…玄学经济反向消费性价比. 单身经济.快闪慢闪…玄学经济养生身份认同宠物购奢90后二次二次元粉丝粉丝经济占卜塔罗●演艺爱好者中以女性居多，占61.3%，约为男性的1.6倍；年龄方面，00后、90后占比最多，整体达82.6%。其中，18-24岁人群较多，占47.6%女男女男演艺爱好者性别分布演艺爱好者学历分布一票难求的演唱会，导致部分未被满足的观演需求流向免票观演的商场音乐节。以上海北外滩来福士为例，通过 活动期间18岁以下18-24岁25-34岁35-44岁18岁以下18-24岁7.8-7.9活动期间%%%%男女硕士及以上9.2%年轻单身人群半数为企业白领；收入水平不高，普遍呈现“整体不够花，局部不差钱”的情况年轻单身族年龄分布单身族收入分布10.53%29.42%34.23%上海年轻单身族职业分布51.14%27.99%7.40%3.53%2.95%2.41%1.72%0.63%企业白领在读学生服务业人员工人个体户/自由职业教师医生政府及事业单位人员年轻单身族爱喝7分甜，享受“疯四”的同时也是“麦门”信徒，吃完还得去威尔仕健身；爱去盒马鲜生当精致白领，也会去折扣店选购临期商品1苏河湾商圈2345678金科路商圈9打浦桥商圈年轻单身族餐饮、零售、生活、休闲品牌消费偏好及Top20细分业种分布火锅/干锅/焖锅, 轻餐茶饮,社区服务,服饰鞋包,娱乐体验,体育运动,食品零售,美妆护肤,生活方式,文化艺术,年轻单身族餐饮、零售、生活、休闲品牌消费偏好及Top20细分业种分布火锅/干锅/焖锅, 轻餐茶饮,社区服务,服饰鞋包,娱乐体验,体育运动,食品零售,美妆护肤,生活方式,文化艺术,彩民：“图一乐”的精神消费，用确定的不确定性对抗焦虑彩民年龄呈现年轻化分布，主要集中在18-34岁。其中25-34岁占比最多达48.5%；女性购彩占比较高，达66.3%彩民性别分布彩民城市分布117.9%117.9%彩民收入分布彩民年龄分布56.2%75.2%75.2%69.2%66.1%62.2%59.7%59.7%59.0%58.8%彩民：即开型彩票倍受喜爱，近八成热衷线下购彩即开型彩票以其即刮即兑、规则简单、互动和娱乐性高的特性受到彩民青睐，尤其是女性购彩者占比超七成不同性别人群购彩类型可以和其他购彩者一起购彩，交流经42.9%可以和其他购彩者一起购彩，交流经42.9%49.2%正规可靠，购彩更放心购彩体验更好，参与感更强51.2%跟老板是熟人，可以微信远程代买一次买一整包，灵活性更强乐透数字型竞猜型视频型2023年中国内地消费者在奢侈品的消费全年预计至5500亿，同比增速15-20%；消费市场中，90后在存量和增量市场均占较大比重中国内地消费者1奢侈品市场规模客群年龄分布（2022）存量市场增量市场奢侈品消费人群中超七成已婚有孩；近七成人群为女性；90后和95后职业分布中公司管理人员占比最高奢侈品消费人群职业分布奢侈品消费人群性别分布42.5%后奢侈品消费人群婚育分布奢侈品消费人群婚育分布后后购奢人群：高线级城市、高学历且较高收入人群是购奢主力军月收入在11000-14999元的购奢人群最多；超六成购奢人群拥有大学本科学历；北京、广东和浙江是购奢人群分布前三的省市奢侈品消费人群省市分布3.8%4.7%4.8%3.3%奢侈品消费人群城市线级分布%4,000元以下S3-2.请问您目前生活居住所在的城市是？B3、B4.请问您的个人月收入是？请问购奢人群：女性爱买美妆和珠宝，男性爱买服饰和皮具美妆单价相对较低且品类丰富，因此成为最主要的奢侈品消费类型，其次是配饰和珠宝；男性更偏爱购买服饰和皮具，女性更偏好美妆和珠宝，是美妆产品当之无愧的购买主力军细分品类细分品类性别差异 或缺的一部分，早已不仅是一种物理产品，它已经成为品牌形象、业态分布和行“货”以餐饮和零售为主导的线下消费需求正在推动商业地产市场的复苏和发展，这种消费需求的增长有助于修复商业地产的基本面，提高其价值和吸引力2019-2023.1-11全国社会消费品零售总额411649411649439414672146895-6-社会消费品零售总额变化幅度-6-餐饮收入变化幅度440823439733餐饮：整体收入已超47485亿，健康、新茶饮是新锐品牌关键词2023年1~11月，全国餐饮收入47485亿元，同比上升19.4%，已经超过了2022年全年收入；健康和新茶饮分别是2023年新锐食品和饮品品牌的关键词在与新冠疫情的对抗过程中，【健康】的概念深入人心，全民追求养生的时代已经来临。薄荷健康、在与新冠疫情的对抗过程中，【健康】的概念深入人心，全民追求养生的时代已经来临。薄荷健康、多燕瘦等同时兼具健康、营养均衡、方便无负担的健康轻食，与消费者的诉求完美贴合，在众多品类中脱颖而出薄荷健康饭乎锅圈食汇4800.04371.04277.04212.04287.0近年来，新式茶饮强势崛起，中国奶茶产品市场规模持续扩大，预计2023年将上涨44.3%。新式茶饮突破了传统茶饮消费边界及饮用场景，通过时尚设计、现制即饮等特点，在年轻一代消费中先行风靡。在饮料行业榜单中，茶饮占比高达六成，其在消费者心中占据的地位可见一斑君乐宝悦鲜活奈雪的茶瑞幸咖啡零售-金银珠宝：消费意愿提升，年轻人”淘金”热2023年1-11月金银珠宝品类零售额已超去年，累计增长11.9%；由于自带的投资保值功能，黄金成为年轻人最中意的珠宝材质虽然2023年金价处于高位，但在其本身具有的投资保值加持下，年轻人纷纷“重仓”黄金，刺激金银珠宝消费虽然2023年金价处于高位，但在其本身具有的投资保值加持下，年轻人纷纷“重仓”黄金，刺激金银珠宝消费Cartier卡地亚Bvlgari宝格丽Tiffany&Co.蒂芙尼VanCleef&Arpels华伦天奴25.3%25.3%14.3%14.3%15.5%16.2%15.8%ChowChowTaiFook周大福零售-宠物：宠物数量和消费规模双增中国宠物结构以狗和猫为主，2023年猫犬总数已破1.2亿只；宠物消费市场（犬猫）已达2793亿元。疫情前后“它经济”均呈现两位数增长，2022年开始增速放缓4.6%4.6%2023年市场份额结构仍以宠物食品为主，占52.3%。其中，主粮占据大头，达35.3%；宠物医疗是排名第二的品类，整体占28.5%，诊疗占据第一，达12.9%39.49.02.535.99.64.10.535.8宠物食品35.3宠物医疗13.313.313.89.42.14.82.1宠物食品35.3宠物医疗12.512.99.84.79.04.4“铺”“铺”论近年最火的商业地产经营模式非首店莫属。“首”以稀为贵，“店”所开之处，人潮涌动。本节Q3典型城市首店品牌级次主要分布在“具有一定知名度的国际品牌”和“地方性品牌”中，分别占34.5%和33.3%，高能级优质首店占比15.4%2023Q3典型城市品质首店级别分布2023全国首店区域首店省份首店城市首店全国首店区域首店省份首店城市首店外资品牌首店VS本土品牌首店2023年Q3全国首店占比下降明显，下降幅度达9.19%，但“非标”首店三年均保持两位数增长全国首店占比饮品烘焙甜品4.32%餐饮品饮品服饰集合店烘焙甜品4.35%餐饮品4.90%4.75%烘焙甜品4.39%餐深圳2023年Q3开出145家首店，表现亮眼。分品类来看，餐饮是绝对主力，占比62.8%；零售占29.7%典型城市首店数量对比（2019-2022）10788127082431722703212271632023512061701753012672081831822322272141442011692031481073986909331901598473386801 餐饮,文体娱,儿童亲子,10788127082431722703212271632023512061701753012672081831822322272141442011692031481073986909331901598473386801 餐饮,文体娱,儿童亲子,文体娱,儿童亲子,生活服务,生活服务, 餐饮, 零售,零售,儿童亲子,儿童亲子,儿童亲子,生活服务,生活服务,生活服务,生活服务,餐饮,餐饮,餐饮,零售,餐饮,零售,零售,深圳：政策助推，深圳首店开业进入快车道深圳Q3新开首店在各个业态下均有分布，餐饮最多，达91个，中式餐饮占44%；零售43个，以服装和时尚生活品牌为主深圳2023Q3新开首店品牌分布“首店”反映出一个城市的时尚度和消费活力深圳2023Q3新开首店品牌分布“首店”反映出一个城市的时尚度和消费活力，是赋能城市商业能以创建国际消费中心城市为目标，部署了“加快发展深圳市商务局发布的《深圳市关于加快建设国际消费深圳市推出稳增长促消费30条，明确对”首店首发经2023年深圳餐饮首店中不仅囊括东北菜、粤菜、川菜、闽菜等本土特色菜系，还有泰、韩、日式料理以及亚洲融合轻食等异域特色餐饮品类海上潮深圳万象天地店元古创建于2016年1月，由北京箭厂胡同的一家中式甜品元古创建于2016年1月，由北京箭厂胡同的一家中式甜品店出发，逐步深入对中式美学的探索，成长为一个以24节气甜品为脉络，并融合中式创意餐酒的生活美学品牌。气氛和菜单在一天中变化，可以是一间餐厅、一间甜品店、一间鸡尾酒吧，或者手作集合店象天地里巷三楼。据了解，庆春朴门系包括庆春朴门、庆春食堂、庆春里、朴门乐居、临湖素食等，融合了素食餐饮、研学、培训、住宿、课程体验等多种形式潮州菜「海上潮」由「非常潮菜馆」升级而来，品牌由黑珍珠一钻餐厅深圳珍庭团队打造，深圳万象天地店为「海上潮」华南首店，同时也是其第2家门店庆春朴门华南首店元古云镜深圳万象天地店零售：潮流、原创设计是精髓，最大化满足年轻人猎奇年轻消费者喜欢尝试新鲜事物，具有潮流感和原创设计的首店往往能够引起他们的好奇心和兴趣，从而吸引他们前来消费>大人糖创立于2019年，是一家原创设计情趣品牌>大人糖创立于2019年，是一家原创设计情趣品牌，寓意为“成年人世界里的一点甜”，品牌隶属于深圳市有幸科技有限公司。7月14日，大人糖全国线下首店亮相深圳前海壹方城，成为了全国首家开在商场里的情趣用品品牌，意在推动情趣阳光化。值得一提的是，大人糖此番进驻购物中心一定程度也是为了培育市场，在这个赛道让消费者形成头部品牌认知，拉动其线上等多元渠道的销售>此类门店的进驻说明年轻人认知在提升，球首家旗舰店，门店占地面积超过4000平方米，集合了众多国内外顶尖艺术家和独立设计师自主开发和制造IP衍生品，打MINDstyle旗下推出的全新潮流艺术集合店品牌。MMC创建了一个全新的潮流文化社区，店内产品涵盖了服饰、潮玩、鞋知名潮玩品牌“场”“场”当下的市场需求。随着消费不断升级，消费者的需求日异月殊，单纯的购物体验已不能满足当下“千人千面”主题式商业：小主题蕴含大能量，主题式商业方兴未艾存量商业出新催生出了形色各异的主题式商业模式。在大主题背景下，它们聚焦于某一新业态或特定人群，带来更新鲜的生活方式之余，也不断推动实体商业的发展主题式商业汇总表主题式商业的优势 主题式商业成功的关键主题式商业成功的关键 差异化 主题式商业：商业主题愈发细化，呈现AB面存量时代下，项目不仅要有鲜明的主题作为客群筛选与营销方向，还需要在运营过程中对设计、营销、服务等衍生的影响效果进行把控，方能获得成功个电竞文化体验中心，该项目通过聚焦电造线下年轻人潮玩聚集地今年9-11同比去年今年9-11同比去年月均客流均有不同程度的下降，加之有业内人士近期探店时发现,目前商场仅有尚优超市、儿童乐园、SeeSaw咖啡、Mstand、MannerCoffee、玛尚诺精选、ROG玩家国度、V-HOT音乐主题火锅、悠伽瑜伽等部分门店仍在正常营业，其余部分位置均处品牌停业或围挡状态，原先公共区域用于播放赛事的屏幕等公共设施皆停用400.00%300.00%200.00%100.00%0.00%-100.00%-200.00%由此可见，主题式商业不仅要打造独特的主题及注重该主题所覆盖的客群定位、聚客能力，还需要关注其在设计、营销、服务等衍生的影响效果。尤其是Z世代逐渐成为消费主力军的当下，他们对新事物的好奇心、追求个性化的消费特征，必然对面面提出了更高的要求非标商业：非标商业成C位，成为探索商业模式的新解法标准商业项目的过度供给以及连锁化复制，造成较大的审美及体验疲劳。因此增量非标项目作为对传统商业的补充，正逐渐成为商业的新生力量一个商业项目，从建筑设计到空间场景再到业态品牌，如果过于“循规蹈矩”，那么往往可以透过这个项目，看到其他项目的影子。从这一层面上看一个商业项目，从建筑设计到空间场景再到业态品牌，如果过于“循规蹈矩”，那么往往可以透过这个项目，看到其他项目的影子。从这一层面上看，非标商业强调的是创新，呈现出的是浓重的“个成都麓湖天府美食岛——国内首座岛屿商业海口CAPE世纪海角——海口首座公园式商业他们大多数突破了传统商业的盒子界限，但又不拘泥于某种形态：岛屿上、公园内、山谷里都可以是非标商业的打开方式，体北京檀谷——长在山谷里的商业/非标商业对引进连锁品牌门店的执念不深，因此大大降低了品牌撞脸度，取而代之的是“场”、“铺”之间寻求一种调性的契合轻极限运动生活方式复合餐酒吧为了激发更多“创意内容”，项目运营团队还推出成长型创意品牌扶持计划【微光主理人计划】，规划“主理人街区”，海口本地市集品牌“知岛”合作打造运营活动，为整个海口的主理人品牌内容创造更灵周围的公园生态融为一体，并有31棵原生椰子树与商业空间共生交融，形成高端日料首家Omakase【鮨·菊姬】南加州生活方式鸡尾酒餐吧【The项目位于世纪大桥下，临海口湾外滩，占地面积约9300平方米，总建筑面积约6200奥特莱斯：花小钱买大货，“报复性抠门”铸就奥莱逆势增长消费降级下，消费力的转移往往会滋生新的风口，奥特莱斯市场“逆势增长”。截至2023年三季度，销售额同比平均增速为26.3%；客流同比平均增速接近35%12.7%12.2%13.2%10.8%9.1%5.5%7.4%10.7%8.4%>超级奥莱砂之船北京、武汉、广州、石家庄四城12.7%12.2%13.2%10.8%9.1%5.5%7.4%10.7%8.4%>超级奥莱砂之船北京、武汉、广州、石家庄四城>中骏商管以TOD模式打造的首个创新奥莱项目——北京西长安中骏世界城，开>天河城奥莱公园，则是粤海天河城商业首家“奥莱+公园”主题式购物中心17.8%17.8%品牌集中度及合理的业态组合是奥莱商业项目能否成功的关键因素之一，以往奥莱项目中多以奢侈品•••其他：配件、餐饮、主力店、生活方式、超级儿童和限时奥莱•其他：配件、餐饮、主力店、生活方式、超级儿童和限时奥莱其他：餐饮、童装童玩、皮鞋皮具、生活方式、配件和限商圈的成长与发展如同繁星闪烁商圈的成长与发展如同繁星闪烁，不断吸引着各类商业活动，形成独特的商业“圈”一刻钟便民生活圈：政策推动试点，侧重“便民”“改善民生”“扩大消费”“一刻钟便民生活圈”是打造“15分钟城市”的重要一环，主要表现在改善居民消费条件、丰富居民消费业态方面，优先配齐购物、餐饮、家政、快递、维修等基本保障类业态清“有什么、缺什么”，研究“补什么、如何补”>改善消费条件，丰富居民消费业态。在居民“家门口”（步行5-10分钟范围内优先配齐购物、餐饮、家政、快递、维修等基本保引进智能零售终端，让消费更便捷。在居民“家周边”（步行15分钟范围内因地制宜发展文化、娱乐、休闲、社交、康养、健身等品质提升据开展监测分析居宜业环境。支持自由职业者灵活就业、远程办公、兼职就业，从事即时零售、餐饮服务、线上培训等平台衍生业务打造成保障和改善民生、恢复和扩大消费的重要载体”。计划提出五方丰富居民消费业态；创新消费场景，增强多元消9月6日，商务部对外公布，全国第三批城市一刻钟便民生活圈试点地区70个已经确定，加上前两批80个试点地区，城市一刻钟便民生活圈试点已实现省级全覆盖。随后，包括深圳在内的第三商务局也都跟进发布了各自的试点建设方案智慧商圈：政策、经济、技术推动智慧商圈建设，促进消费提质商务部公布首批12个全国示范智慧商圈名单数字大屏Wifi客流覆盖共享运用现代信息技术建立面向消费者商业企业人工智能物业管理预算招采会员积分智慧生活积分上链营销工具政策资讯停车共享智能导航全国示范智慧商圈名单数字大屏Wifi客流覆盖共享运用现代信息技术建立面向消费者商业企业人工智能物业管理预算招采会员积分智慧生活积分上链营销工具政策资讯停车共享智能导航客流分析商家上云智慧营销智慧商务安防经营运营机构和政府部门的智慧应用服务体系，实现设施智能高效、业态融合互补、功能便利完备的商圈。作为智慧城市的重要组成部分智慧营销智慧商务安防经营慧商务”“智慧营销”“智慧环境”“智慧监控分析监控生活”、“智慧管理”和“智慧服务”等多个维度智慧环境智慧管理智慧服务随着信息技术的迅猛发展，用户的消费方式不断升级和改变，传统商业模式也受到互联网等新型商业模式的冲击。同时，随着云计算、电子商务和智慧城市建设不断推进，“互联网+”衍生而来的智慧智慧环境智慧管理智慧服务商圈建设时机已经成熟智慧商圈的发展能够提升商圈竞争力、优化消费者体验、促进产业升级、提高城市管理水平以及促进区域经济发展对消费人群对消费人群凭借大数据和人工智能技术，能够满足消费人群多样化需求，提升购物体验，引入特色品牌和创新服务，促进消费升级，同时保障消费者权益，增强消费信心对商户企业对商户企业能够引导商业企业的数字化营销、大数据分析，从而促进企业数字化转型，优化公共资源配置，提升商户运营效率，满足商户经营需求，推进线上线下深度融合对运营机构对运营机构提高运营机构对商圈的管理效率和消费者满意度。通过引入先进的信息技术和管理手段，智慧商圈可以实现对各类资源的高效整合和优化配置，辅助运营机构提出定制化销售策略对政府部门对政府部门推动大数据平台对接智慧商圈所在地区的公安、消防、交通、商务、卫生、市场监管等部门公共信息系统，实现政府部门协同管理智慧商圈：四大发展路径，数智驱动商业地产新未来智慧商圈发展进程中数智化管理是基础，精细化运营是核心，协同化服务是特色，多样化体验是追求精细化运营是核心数智化管理是基础路径精细化运营是核心数智化管理是基础路径通过大数据、云计算、物联网等技术手段通过大数据、云计算、物联网等技术手段，商圈管理者可以实时掌握商户的经营状况、消费者的需求变化等信息，从而实现对商圈内各类资源的高效整合和管理商圈管理者需要结合消费者行为数据的分析以及对商户经营数据的挖掘，制定精细化的运营策略，从而满足消费者的个性化需求，并提高商户的经营效益多样化体验是追求在满足消费者基本需求的基础上多样化体验是追求在满足消费者基本需求的基础上，商圈需要不断创新，借助虚拟现实、增强现实等技术手段，为消费者提供沉浸式、定制化的消费体验，达到千人千面的最终目的通过将商圈内的不同地域、线上线下、合作伙伴等各类资源进行捆绑，实现紧密协同合作，为消费者、商户提供更加便捷、高效的服务15分钟城市：促进城市可持续性与宜居性的新理念“15分钟城市”是个更加系统、完整的概念，除了商业和服务配套之外，还要完善15分钟步行/骑行范围内的衣食住行文教娱，以及和环境的可持续性增强等课题 ///// /15分钟城市的基础15分钟城市的基础生态：建设一个绿色、生物多样性丰富和环境邻近性：生活在自给自参与：促进居民参与社居住-住所；工作-就业；供给-生计；关爱-健康；学习-教育；享受-文化和娱乐城市的步伐和节奏应该跟随人，而不是汽车；每个空间应该具有多种用途；邻里空间应该满足居民居住、工作和成长需求15分钟城市：商业地产的创新与变革地方卫生设施和服务地方卫生设施和服务地方学校终生学习机会游乐场和公园绿色街道与空间社区花园体育及康乐设施安全的街道经济适用房适老场所多样化住房便利通达安全骑行网络公共交通设施公共交通、就业和服务配公共交通、就业和服务配套联系紧密 扫码获取更多城市研究报告扫码获取完整版城市研究报告北京扫码获取完整版城市研究报告北京重点城市分析：北京宏观经济概况暖态势明显，北京宏观经济增长保持稳中向好，经济增速提振居民消费信心，社会消费品零售总额及增速强势V2021Q3-2023Q3北京国内生产总值及增速2022-2023年Q1-3北京市社会速1600010.00%120004.99%15000.0010.00%10000.00 15.00%1600010.00%120004.99%15000.0010.00%10000.00 15.00%80005.00%80000.00%5000.0040000.00%4000-5.00%-5.00%00.00-10.00%-5.00%00.00重点城市分析：北京商业规划《北京市商业消费空间布局专项规划(2022年-2035年)》指出在北京商圈、商业加速提质升级步伐下，对应国际消费中心城市发展目标，匹配城市空间结构，全市将构建“四级两类多维”的商业消费空间体系，业态组合打造全新生活矩阵《北京市商业消费空间布局专项规划(2022年-2035年)》城市消费中心布局规划《北京市商业消费空间布局专项规划(2022年-2035年)》城市消费中心布局规划《规划》指出在北京商圈、商业加速提质升级步伐下《规划》指出在北京商圈、商业加速提质升级步伐下，对应国际消费中44片国际消费体验区更新提升型37个，新增培育型47个若干个社区便民生活圈。重点城市商业分析：北京新增项目盘点21211116通州区 北京京西大悦城北京惠多港购物中心石景山区所在区域所在区域昌平区北京首开LONG街9.2朝阳区龙湖北京远洋乐堤港五棵松万达广场4东坝万达广场西长安中骏世界城8心重点城市商圈分析：北京重点商圈发展趋势从商圈客流同比增长率和主力客群流失率数据维度分析看，北京整体商圈疫后复苏情况较好，成熟型市级、区域商圈复苏快，朝阳区商圈客流增速快，主力消费客群平均下滑0.09%，整体消费保守，市级商圈平均流失率0.93%，区域商圈为-0.34%商圈名称主力客群流失率（%）商圈名称主力客群流失率（%）北三环西路商圈10.08%王府井商圈5.79%太阳宫商圈太阳宫商圈长阳商圈西红门商圈-1.40%-1.52%-1.53%西直门商圈西直门商圈4.68%五棵松商圈3.73%亚奥商圈3.54%中关村商圈2.56%三里屯商圈2.09%西单商圈1.95%望京商圈0.96%崇文门商圈0.61%丰台商圈0.40%朝外商圈0.33%双井商圈0.25%朝青商圈0.23%立水桥-北苑商圈0.21%丽泽商圈-0.04%金融街商圈-0.51%马连道商圈-0.66%CBD商圈-0.82%万柳商圈-1.32%怀柔区商圈-1.35%公主坟商圈-1.81%天宫院商圈-1.90%通州商圈-2.00%常营商圈-2.29%东直门商圈-2.32%顺义商圈-2.49%亦庄商圈-2.80%回龙观商圈-3.17%天通苑商圈-3.31%槐房商圈-4.53%燕莎商圈-4.69%2013年，丽泽金融商务区开始建设，2018年，北京市提出临近两大商务区的丽泽商圈迎来了快速发展，政数字金融科技示范园、国际金融城的整体规划首次正式公布，其中城项目区位北京丰台区商圈面积5.8km²商圈日均客流125538商业项目11个区域规划丽泽×首都商务新区：四片国际消费体验区消费中心商圈定位以“数字+商务”为特色的数字体验消费圈2023年12月，丽泽商圈将新增“公园式”商业综合体丽泽16号，该项目商业体量5.5万方，至此，近三年来丽泽商圈新增4个项目，进一步带动商圈升级日均客流：为近30日内，项目累计客流日均值重点城市商圈分析：丽泽商圈前景趋势：客质升级带动业态淘换，大体量娱乐体验综合项目仍有空缺丽泽金融商务区是北京新兴金融产业集聚区和首都金融改革试验区，吸引越来越多高端企业入驻。白领、上班族等高净值人士将成为商圈消费核心主力，带动商圈内项目业态淘换丽泽商务区入驻企业数量丽泽金融商务区的发展带来客群客质变化，也带动商圈内教育培训、儿童娱乐、亲子为代表的业态，向着满足年轻消费客群的潮玩、时尚、高端娱乐转型。但以品牌IP、主题快闪为代表的潮玩业态仍有空白从商业体量来看，丽泽商圈除银座和谐广场这一调改项目以外，其余项目体量均未超过10万5.5北京国际消费中心城市培育建设重点项目运动、娱乐、餐饮、美育、潮玩北京丽泽天地商北京丽泽天地商在集合零售、餐饮、儿童、娱乐体验等北京区域都市生活、商务枢纽以及社交中心四大核心业态的基础上,引入VR体验馆、射击馆等丰富的娱乐体验内容北京平安幸福汇商务品质客群共创共享平台美食、艺术、咖啡店、生活服务配套北京丽泽天街都市高品质格调生活中心社交、物质、健康、亲子、精神北京月恒正大新生活广场3服务型社区购物中心由曾经的服装批发市场转型为以餐饮和儿童业态为主北京泛悦坊从教育综合体转向社区商业以儿童教育、家庭生活、社区交流为核心业态功能便民综合体文化、教育培训、便民服务扫码获取完整版城市研究报告扫码获取完整版城市研究报告重点城市分析：上海宏观经济概况2023年前三季度，上海市实现地区生产总值33019.23亿元，按可比价格计算，同比增长6.0%。全国疫情防控放开后，尽管2022年新增商业量骤减，但上海的表现依旧亮眼：2023年1-11月，上海市实现社会消费品零售总额1.69万亿元，同比增长12.9%。且从商业规划来看，到2025年，全市商业建筑总面积达1亿平方米，未来依旧可期规模占比不断上升。根据《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年）》，到2025年，全市商业建筑总面积达1亿平方米，到2035年，亿平方米左右年全市社会消费品零售总额达1.81万亿元。商业税业岗位占全市就业岗位比重以及商业增加值占GDP的比重均较高18079120001593315933134971266911746109471013293031644210000100008816815874726773850278046469根据《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年）》，上海将形成“4+X+2”（4级商业中心体系、X个特色商业功能区、2个配套支撑体系）的商业空间体系，其中市级商业中心、地区级商业中心的数量分别达到29个、45个上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年）市级上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年）市级上一轮规划构建了由“市级商业中心、地区级商业中心上一轮规划构建了由“市级商业中心、地区级商业中心市级商业中心已全面开展改造提升。规划近期建设的17个地区级商业中心也初步形大都市商业空间体系基本形成，建设发展成效显著今年1月至6月，上海新增557家首店，包含3家全球首店、1家亚太首店、3家亚洲首店和68家全国或内地首店，高能级首店合计占比达13.5%。2023年作为疫后实体经济恢复的关键周期，品牌开店趋势趋向于稳定。区域分布看，黄浦区依旧位居榜首，浦东新区数量持平徐汇区并列TOP32023年上半年上海行政区首店分布概况2023年上半年上海首店等级分数量分布零售娱乐服务运动体验餐饮体验运动服务娱乐零售餐饮数量分布零售娱乐服务运动体验餐饮体验运动服务娱乐零售餐饮1383873370200400600重点城市商业分析：上海新增项目盘点2023年上海有超过12个3万方的商业项目开业。从区位来看，普陀区以及徐汇区是新开商业数量最多的行政区。从蟠龙天地、龙华会等项目开业111211112133心675重点城市商圈分析：南京西路商圈南京西路商圈区域面积1.9平方公里，2022年零售总额800亿元左右。在静安“千亿级商圈”的规划中，零售总额三年后将突破千亿。南京西路商圈日均客流为35.6万人次，其中涵盖的“南京西路”和“静安寺”两个地铁站交汇2、7、12、13、14多条地铁线路，商圈全域包含25幢税收过亿元的楼宇，8幢“月亿楼”，还包括百年张园、锦沧文华这些焕新亮相的特色老地标作为上海规划的国际级消费集聚区的重要组成部分，商圈通过创设夜间经济、露台经济、延伸数字消费链条等来吸引和留住消费者。其中最受居住客群偏爱的商场是兴业太古汇，偏好比例达到了8.23%，该项目的商业体量也是南京西路商圈中规模最大的，达到了9.9万平方米；而客流量商业体商业体上海兴业太古汇8.23%9.92017-11开业时间商圈项目上海梅龙镇广场3.33%7.01997-06上海晶品CrystalGalleria2.36%7.32015-09上海中信泰富广场2.28%3.52021-12上海恒隆广场2.19%5.42001-07上海商城(南京西路店)1.85%3.01990-04上海久光百货1.79%9.12004-09上海静安嘉里中心1.79%8.62013-07上海魔贸580商场1.77%1.72021-10上海芮欧百货1.68%3.62013-05南京西路商圈的居住人口密度为31,442人/k㎡，辐射面积达48.3k㎡，辐射范围内居住人口达151.8万，辐射范围内覆盖静安、黄浦、长宁等老城区南京西路商圈在疫情下展现出强大的韧性；2022年，静安引入首店226家，数量全市第一，南京西路商圈引入首店数继续蝉联上海各商圈榜首，引入全球高能级首店数占全市三分之一；今年以来，随着上海消费市场的回暖，南京西路商圈活力快速恢复，月客流超800万南京西路商圈疫情前后商业客流月活统计（万人次）南京西路商圈疫情前后商业客流月活统计（万人次）月客流00广州扫码获取完整版城市研究报告广州扫码获取完整版城市研究报告2023年前三季度，广州GDP总额2.17万亿，同比增长了5%，表现出了强劲的经济活力。11个区中，前三季度GDP最高的区是天河区，同比增长了6.2%。2023年1-11月，广州市实现社会消费品零售总额（以下简称社零总额）10147.97亿元，同比增长6.7%，从行业结构看，批发和零售业零售额同比增长5.5%，住宿和餐饮业零售额同比增长21.4%1000000010000000509000000950000008500000广州11区2023年前三季度GDP排名800000075000000086420重点城市分析：广州商业规划6月9日，16届39次市政府常务会审议通过了《广州市重点商业功能区发展规划》，在明确重点打造“5+2+4”重点城市商圈分析：广州商圈发展趋势从单一到集聚的布局，让广州这个华南一线城市从空间布局上聚集度日趋提高。同广州天河路商圈、北京路商圈等传统核心商圈沿着珠江南广州天河路商圈、北京路商圈等传统核心商圈沿着珠江南岸一字排开，高端商圈和主要商圈基本都集中在环城高速内，聚集度高。不仅能吸纳着广州各个区域的客群，也能吸引周边城市及珠三角区域的客流，影响力较大。从广州购物中心的发展走向来看，有着以主城为中心，向东、向南、向北延展的趋势。从当前商圈能级来看，广州商业发展史十分悠久，其CBD经历了从原来的环市东商圈、北京路商圈到如今的天河路商圈。目前广州向南有万博CBD，向东有金融城CBD，各方CBD处圈、上下九-永庆坊商圈商圈以及江南西商圈等。城市更新脉、商脉的基础上，为其注入新的场景和活力商业体与城市更新同步迭代商业聚集度高2据不完全统计，2023年上半年广州共引入首店57家，其中广州首店37家，华南首店5家，全国首店15家。从各行政区来看，广州首店分布更为集中，50%以上的首店扎堆选址天河路商圈。从业态上看，广州餐饮和零售平分秋色，各有27家、25家2023年上半年广州行政区首店分布概况（单2023年上半年广州首店等级分2023年上半年广州首店业态数量占比764332数量占比76433252023年广州新开17个商业项目，包括南沙星河COCOPark、南沙悦方城等优质大体量项目，其222333358越秀区恒润广场59体量分布Source：公开资料（不完全统计仅统天河路商圈西起天河立交，东至岗顶，北至天河北路，南至黄埔大道，以天河路为轴线，全长约2.8公里。集聚正佳广场、太古汇、天河城等14家大型商业综合体、颐高数码等6家数字消费产品综合体、天河又一城等3家地下商业综合体、天河体育中心等2家文化体育活动载体。凭借其优越的地理位置、庞大的商业体量、多样的商业形态天河路商圈主要商业项目分布广州万菱汇2010-11广州天河城广州正佳广场广州天环广场广州太古汇广州VT101维多广州广百百货(天河中怡店)2012-12广州时尚天河商2011-12重点城市商圈分析：天河路商圈吸客力天河路商圈的日均客流高达76.26万人次，常驻人口密度为87076人/k㎡，辐射范围内人口覆盖达222.2万。得益于天河区鼓励做优做强“商圈经济”，通过“首店效应”和“商旅文体融合”实现转型升级的天河路商圈，如今已成为广州乃至全国规模最庞大、辐射力最强的商圈，成功地吸引了粤港澳大湾区中高端消费群体，树立起广州高端消费力标杆和领导核心的地位作为华南唯一商贸类国家4A级旅游景区、曾位居“全球十大购物中心”的广州正佳广场，在2023年上半年新增首店6家。随着蛙来哒首家6.0超级夜市主题门店、FILA全球全新概念店大湾区首店、费大厨辣椒炒肉广州首店、哥老官重庆美蛙鱼头广州首店的陆续入驻，正佳广场的月度客流深圳扫码获取完整版城市研究报告深圳扫码获取完整版城市研究报告重点城市分析：深圳宏观经济概况2023年前三季度深圳地区生产总值为24468.25亿元，同比增长5.4%，增速优于国内5.2%的增速，在大湾区内地9市已公布数据中排名靠前；全市经济持续恢复向好，发展质量稳步提升。年前三季度,全市实现社会消费品零售总额7646.98亿元,同比增长7.9%。消费升级类商品保持较快2018-2022年深圳GDP及增速大湾区内地9市2023前三季度GDP排名2018-2022年社会消费品零售0地区生产总值比上年增长（%）9876543210124.20%34.90%454,014.726789比上年增长（%）86420影响力越大的首店越倾向于入驻深圳。从各行政区来看，深圳首店主要聚集在福田区和南山区，酒店品牌96罗湖区宝安区龙华区龙岗区重点城市商业分析：深圳新增项目盘点场111122837龙岗区深圳融悦世方里5龙岗区深圳融湖广场Source：公开资料（不完全统计仅统重点城市商圈分析：深圳商圈规划2022年，深圳市商务局联合市发改发布了《深圳市商务发展“十四五”规划》的通知，确定了4市级+6区级商圈体系，规划提出依托福田中心商业区、后海超级商业区等现有商业网点建设基础，打造集国际消费目的地和标志性城市景观于一体的世界级地标性商圈打造重点商圈与示范街区打造重点商圈与示范街区，为深圳提供国际一流的商业载体，是深圳建设国际消费中心城市的重要举措。近年来，深圳多方发力，新兴商圈不断涌现，存量重点商圈改造升级，吸引国内外知名重点城市商圈分析：深圳商圈发展趋势深圳商圈的发展史，见证着深圳商业格局的每一次扩容，每一轮的人口更替。伴随着商圈扩容而聚集的消费群体和数据，形成了世界地标级商业格局，其商圈的发展正经历着新旧更迭的变迁和进化世界地标级商圈逐步成型，传统老商圈集体改造升级世界地标级商圈逐步成型，传统老商圈集体改造升级及福田CBD商圈一字排开，相互之间距离较近。深圳核心商圈分布在城市以南，靠近海岸线。城市沿海南岸商圈扎堆，由东向西“移动”，若以深圳商圈老大首发地等举措，力争用3年让国际消费中心城市建设迈上新台阶。而福田CBD商等商圈正在加快改造，进行“特色商圈升级重塑行动”城市商圈正在不断的解重点城市商圈分析：后海商圈后海商圈位于深圳南山区，毗邻深圳湾，地处西部通道北侧，是深圳七大市级商圈之一，同时也是深圳西部的商业中心、商务中心、文化中心。其占地面积135万平方米，商业面积约62.9万平方米，累计店铺数量数千家。2023年，后海商圈被评为首批深圳市级示范特色商圈，同时也是深圳最具滨海特色、夜间活力和商业集聚的商圈之一后海商圈东至登良路，南至海德一道，西至后海大道，北至滨海大道，集中了海岸城购物中心与深圳湾万象城两大城市级标杆商业、后海汇这一城市新标杆商业综合体等8个项目。此外，深圳湾万象城二期预计于2025年建成亮相。今后按照深圳市政府一一4343后海商圈主要商业项目分布深圳海岸城2007-12深圳湾万象城2018-12深圳天利名城购物深圳保利文化广场深圳鹏润达广场深圳天利中央广场深圳OKMALL潮流2016-10深圳南山后海汇重点城市商圈分析：后海商圈吸客力后海商圈日均客流曾一度高达50万人次，常驻人口密度为2989人/k㎡。后海商圈具有优越的地理位置和交通条件，2号线、13号线、11号线等多条城市轨道交汇于此，同时商圈临近保利文化剧院、深圳湾体育中心、深圳湾公园等城市文化地标，为后海商圈贡献了庞大而稳定的客流2023年上半年深圳新增首店121家，其中南山区36家。深圳湾万象城以新增6家首店的成绩位列后海商圈之首。随着sacai深圳首店、GRAFF匠 从以低欲望、共享、怀旧等为核心特征的第四消费时代向第五消费时代的发展中，虚拟化、数字化加剧和人们渴望社交和链接，追求更加真实和治愈的东西会并存。消费者更渴望强链接，更小规模、本地化、区域化的商业或将更受欢迎日本第一消费时代•中产阶级的出现与消费的萌芽•日本第一消费时代•中产阶级的出现与消费的萌芽•西洋化•欧美倾向•文化生活•现代时尚•百货店•自我充实•共享，人际链接•简约倾向•现实倾向•低价倾向•低消费欲望•购物中心•亚马逊网站•两极•孤独•再生活化•慢速•小规模•社交•可持续•软性的“地域性商业体”•“垂直独特”特征消费偏好零售业态•个人为核心•差异化、高档化•多品种小规模生产•从数量到质量•消费升级•品牌倾向•PARCO•便利店•以家庭为核心•平等化•大规模生产、大规模消费•美国倾向•超市•立川GreenSprings商业体，充分融合自然元素，包含本地植物、鱼，打造独一无二的属于这个地区的生态圈•几乎没有连锁品牌，提供大量休闲和移动办公区域•小田急电铁公司对下北泽的改造，通过”本国的、缓慢的、自然的、文化的“店铺的引入，将下北泽打造成特色、个性的街区商业•永旺梦乐城使用了打造咖啡厅的手法,让客人可以自然的汇集起来，不仅是购物，更是为人们创造了一个可以消遣时间的场所*三浦展在其《孤独社会》对《第四消费时代》的四大消费时代的时间线进行了修正2023年8月，国家统计局首次增加发布服务零售额数据，从全国居民人均消费支出的数据来看，服务消费占比已经超过了40%。1—11月份，服务零售额同比增长19.5%。随着中国国民总收入水平进一步增