河南省文化旅游发展探讨及宏泰“产业市镇”模式的深度解读

河南省文化旅游发展探讨一、文化旅游业发展思路河南省文化旅游业这些年已有了长足进步，但毋庸置疑也存在某些方面不足，这主要表现在三个方面：一是地域开发和发展不平衡；二是旅游景观特色不明显，吸引和竞争力有限；三是旅游产品缺乏地方特色。如何发展河南的文化旅游业，突出文化旅游特色，变资源优势为地方的经济优势，是值得我们深入探讨的。笔者认为，河南文化旅游的发展，应该重点考虑以下几个基本思路：1.综合开发省区旅游经济，形成“区域性”、“大旅游”格局现代旅游业是一个开放型的经济产业，一个地区旅游业走向更高层次的发展，既取决于这个地区的旅游资源状况，也取决于是否确立了“区域”的概念，即能否开展地区联合，实现区域内资源共享和市场共享，走一条区域旅游联合开发“大旅游”道路，不能局限于开发一座城、一座山等单个的景点。河南中原文化是一个整体概念，无论郑州、开封还是洛阳，其旅游业都不能孤立地发展，应该从整个河南省区出发，相辅相成，共同构筑中原文化旅游市场。在同一区域内，则应该通过不同的定位、共同的方向达到市场共享的目的。根据现状特点和优势，可以将河南中原文化划出10个节点，以山—河—交通线为主脉串联起来，见图1。河南省的文化旅游业要以“大十字区域”为立足点，走区域旅游联合开发的路子，探索和研究区域内旅游资源的特殊性、旅游产品的互补性，建成“人无我有、人有我优”的“大十字区域”，确保区域内旅游资源对旅游者的吸引力和在旅游市场上的竞争力。郑州、开封、●以安阳为中心的殷商文化●以洛阳为中心的唐都、宗教文化●以郑州为中心的古迹文化●以开封为中心的宋都文化●以嵩山为中心的宗教、武术文化●以商丘为中心的古城文化●以许昌为中心的三国文化●以南阳为中心的玉雕民俗文化●以周口为中心的姓氏根祖文化●以信阳为中心的红色革命文化图1河南省文化资源板块洛阳要利用“名城、名人、名花”的品牌，重点完善黄河风情旅游区；安阳要充分利用太行山的生态旅游资源，重点发展生态、红色和古城文化旅游；许昌要加大开发三国文化的力度，着力打造三国文化、钧瓷文化、花卉文化的旅游板块；南阳、信阳要结合山地森林资源，着力开发文化旅游和生态休闲旅游，重点开发宝天曼和鸡公山。各地区的旅游项目要尽量做到优势互补、资源共享，避免低水平的重复建设。2.突出旅游形象，创造区域的鲜明旅游特色近几年在对外宣传上常有用“古、河、根、拳、花”五个字来推介河南旅游形象。也有的学者指出：河南作为旅游大省，在旅游市场应该打出六张“牌”，其六是“山水游”。旅游形象是广大旅游者对旅游产品的直接印象。一个好的旅游形象应具备持久性、独特性、鲜明性三大特征。这种广而全的口号实际是淡化了河南旅游业的整体形象。“古、河、根、拳、花”是河南文化的特色，但绝对不是河南旅游的特色形象，不是河南文化的根本，根本应该是“古”，其次是“根”，其余都是从生的。“古在中原，根在河南”是河南文化的精髓。河南旅游业应以丰富的古文化遗迹为依托，以“探源中华根”为主题，以“根文化”、“黄帝文化”为突破口，逐次开发“古、根、河、拳、花”，打造旅游特色形象，强力开发和深度挖掘旅游市场。3.内联外引，联合推销，构筑“中原文化旅游区”优势品牌所谓“内联”，就是要在河南省旅游区内，实现区内资源优势互补，避免项目建设雷同，搞开发互相攀比；“外引”，就是要充分利用省区周边著名风景区（如黄山、武当山、华山等）的名牌优势，主动参与更大范围内的旅游规划，联合推销运作，在强化整体优势的过程中，打造自己的优势品牌。二、文化旅游发展的对策和措施针对河南省历史文化资源和旅游业发展的现状，同时考虑到河南省是中原大旅游圈乃至黄河中下游旅游带大格局中的一个点，为了充分发挥文化资源优势，使其成为这个大格局中的亮点和辐射中心，可采取如下措施：1.大力发展特色资源，培植具有个性的专项旅游产品河南省历史文化的旅游开发要时刻抓住一个“特”字，重视对其具有特色及有吸引力强的资源进行景区或景点开发建设，丰富旅游产品的类型和数量，通过培植具有个性的名牌专项旅游产品来吸引广大旅游者。（1）逐步完善传统的“三都两教一河”特色景区的建设传统的“三都”指安阳、洛阳、开封，这是中原旅游的名牌产品，知名度高。安阳是一个有3000年历史的“中华第一都”，是著名的七大古都之一，现在建成开发景区有殷墟、天宁寺塔(文峰塔)、修定寺塔(唐塔)、灵泉寺石窟(万佛沟)、岳飞庙、小南海石窟、明福寺塔等全国重点文物保护单位和红旗渠纪念馆、殷墟博物苑全国爱国教育基地2处。洛阳是中国历时最长、朝代最多的古都，集名窟、名寺、名花、名城于一体，著名景区有龙门石窟、白马寺、关林、古墓博物馆、千唐志斋。开封目前是河南目前唯一保持古色古香的古城，历史文化景点众多，尤其以宋代的名胜古迹为全国之最。龙亭、铁塔、大相国寺、包公祠、禹王台、延庆观、繁塔、岳飞庙等都是开封享有盛名的观光景点。近年还先后兴建、复建了宋都御街、矾楼、清明上河园、天波杨府、中国翰园碑林等一批仿宋景观，再现了古都昔日的繁华景象。两教指佛教和道教，集中在庙观文化和自然山水旅游的开发。佛教文化旅游重点完善龙门石窟、白马寺（洛阳）、风穴寺（汝州）、慈云寺（巩义）、少林寺（登封）、大相国寺（开封）、白云寺（民权）。道教文化旅游重点完善太清宫、老君台（鹿邑）、延庆观（开封）、上清宫（洛阳）、太初宫（灵宝）。“一河”是指中原文化黄河风情旅游。东起商丘，西至三门峡，中经开封、郑州、洛阳，重点开发和完善燧黄陵、商丘古城、庄子故里（商丘）、宋都御街、龙亭、铁塔、大相国寺、清明上河园、翰园碑林（开封）、商城遗址、黄帝故里（郑州）、洛阳博物馆、关林、王城公园（洛阳）、三门峡大坝、黄帝陵、虢国墓地博物馆（三门峡）。（2）努力加强精品景区的辐射和拉动作用河南省有许多文化景区的开发程度比较高，已经处于成熟阶段，对周围区域的辐射和拉动作用比较大，如嵩山少林、龙门石窟、白马寺等。下一阶段，要进一步加强这些精品景区的辐射和拉动功能，发挥区域增长极的扩散作用，首先，把提高区域可达性作为改善区域旅游开发条件的重要目标，如提高联结区域中心与其他区域中心的道路等级、提高交通工具的速度、开展直达运输以减少中转时间等。其次，旅游资源丰富、旅游业有所发展但发展程度不高、旅游开发的空间结构还不完整的地区，特别是区内中心城市作用重大，又有交通干线与之相连与外界相通的地区，可以以精品景区和中心城市为节点进行有序空间拓展，即逐渐实现由“点”到“线”到“面”的空间开发和发展状态的形成，从而实现区域旅游的最佳发展。（3）重点打造“名城—特艺”特色文化旅游历史上不少王朝在河南省境内建立都城和分封诸侯，所以河南境内的古城遗址和生活遗迹很多。“名城”包括洛阳、开封、安阳、商丘、南阳、浚县、郑州、许昌。开封和洛阳是国务院首批命名的国家历史文化名城，安阳、商丘、南阳、浚县、郑州是国务院第二批和第三批命名的国家历史文化名城，许昌在2006年10月被中宣部命名为“三国文化之乡”、“中国陶瓷文化之乡”、“中国蜡梅文化之乡”。河南名艺是指中原的民间艺术。中原文化底蕴深厚，群众基础广泛，孕育出丰富多彩的民间艺术，就像一颗颗璀璨的明珠，斑斓绚丽。河南民间艺术具有浓郁的民族特征、鲜明的地域色彩、深邃的文化内涵，反映出劳动人民独特的生活情趣，代表着民众的审美理想，是我国艺术百花园中的一朵奇葩，主要包括濮阳的杂技艺术，开封的汴绣、盘鼓，朱仙镇的木版画，淮阳的泥泥狗，洛阳的唐三彩，许昌的钧瓷，南阳的玉雕、烙花、马街书会、博爱农民绘画等。（4）开发和包装寻根游、花卉游等专项文化旅游产品主要开发周口姓氏文化节、洛阳牡丹、开封菊花、许昌花木博览园、陕县连翘花。以特色产品为节点和脉络，挖掘和利用河南丰富的特色文化资源，全面整合，统筹规划，突出重点，形成点、线、面相结合的旅游格局，把特色旅游发展起来，培育成旅游产业的重要增长极。进一步提高服务质量，抓好软硬环境建设，营造舒适的河南特色文化之旅。2.优化旅游网点和交通格局，发挥区际间旅游线路的价值（1）进行景点、景区的广泛协作，开发区际性旅游线路。如：①洛阳—许昌—南阳—新野—襄樊三国文化游②郑州—洛阳—开封—安阳古都文化游③白马寺—少林寺—风穴寺—乾明寺—彼岸寺—灵山寺佛教游④濮阳清丰单拐—濮阳台前孙口将军渡—驻马店正阳—信阳光山—新县箭厂河千里跃进游⑤太清宫—延庆观—中岳庙—嘉应观—太初宫中原道教游（2）改善旅游交通条件文化旅游的发展，交通条件当属关键。要能够进得来、出得去、散得开，快行慢游，就要有较好的交通条件来加以保障。从河南中原旅游交通的大格局来讲，铁路、公路条件较好，水运较次，但是旅游定点车（船）的数量少，档次不高，还满足不了旅游业快速发展的需要，需大力加以改善。3.规范旅游服务的标准，极大地提高旅游服务质量文化旅游业的发展，对旅游服务质量提出了更高的要求。在提高设施、设备、环境景观等有形的物质指标的同时，还要提高服务质量等无形的非物质指标，就是要进行标准化管理，按照1995年以来先后颁布的规范旅游行业的各项标准来严格地进行旅游服务质量的管理。4.加强旅游信息体系建设，建立和完善旅游网络系统旅游业是信息依赖型产业。文化旅游是现代化的新型旅游业，要求建立新型的交互式的旅游信息体系，做到咨询、预定、服务、管理的大区域协作和“一体化。”河南省的旅游信息体系现在已经有了较好的基础。通过政府上网工程，进一步完善地方旅游信息系统，使每个地方都有自己景区的网页，这对推动河南省文化旅游向更高层次发展无疑将起到极大的推动作用。5.完善设施以增强现有景区综合接待能力，提高旅游经济效益要加强旅游基本设施和其他配套设施的建设与完善，通过重点建设一批融自然观光、度假为一体的文化旅游区，尽快形成具有相当产业规模的综合接待能力，增强对国外、国内游客的吸引力，并且，要开展各种富有地方特色、民族特色的游乐活动，以满足游客对对不同旅游产品的需求欲望；要大力开发和发展有地方特色的旅游工艺品，特别是那些文化品位高、产品附加值高且具有纪念和保存价值的商品，增加旅游的环境容量，以达到增加旅游经济效益的目的。一些特种工艺品及民间工艺美术品，都应赋予新的内容，如南阳玉、朱仙镇木版画、淮阳泥泥狗等。6.加强旅游资源和环境保护，实现旅游业的可持续发展文化旅游要把生态环境的保护和建设放在首位，走生态环保和经济可持续发展的道路。在开发文化旅游资源的同时，要尽量保护其原生性，保护当地特有的传统文化；要使接待设施和项目实现文化与自然的协调，保持人与自然的和谐，提供高品位而又原汁原味的文化旅游真品和精品。三、重点发展的旅游项目综上所述，河南文化旅游继续做强古都旅游，做大和拓展的旅游项目可考虑以下项目：1.红色旅游红色是指河南的红色旅游资源。河南富有光荣的革命传统和丰富的红色旅游资源，发展红色旅游潜力很大。全省各类爱国主义教育基地有600余处，知名度较高的如郑州“二七”革命纪念塔和纪念馆、鄂豫皖苏区首府革命博物馆、淮海战役烈士陵园、确山竹沟革命纪念馆、刘邓大军渡黄河纪念地、杨靖宇将军纪念馆、彭雪枫将军纪念馆、吉红昌将军纪念馆、红旗渠、焦裕禄纪念馆等。各地可以根据历史文化的内容，开展各类形式的红色旅游活动，营造良好的红色旅游氛围，以展览馆、故居寻访、名人足迹游的形式达到领略革命前辈风采、缅怀历史的教育目的。2.花卉旅游河南因为特殊的气候和地理位置，花卉众多，其中洛阳的牡丹、开封的菊花、鄢陵的腊梅已经形成产业和规模，在国内外具有重大影响。从每年的初夏到初冬，4—5月洛阳牡丹，9—10月鄢陵的园艺博览，10—11月开封菊花，花会次第盛开，吸引大量游客。政府可借花会之势，精心组织庆典、经贸科技、文化艺术、项目洽谈等，带动多种产业发展，树立花卉旅游形象和花卉经济品牌。3.许昌三国旅游许昌具有丰富的文化资源，尤其是三国文化得天独厚。全国有三国名胜古迹500多处，许昌就占有80多处，且品位极高，如汉魏故都、关羽挑袍辞曹处的灞陵桥、关羽秉烛夜读的春秋楼、曹操射鹿台、曹操练兵台、曹丕登基受禅台、神医华佗墓、许昌博物馆、曹丞相府等，深深吸引着众多游客。应该深度发掘许昌三国文化底蕴，充分利用三国文化资源，因地制宜，把文化与旅游结合起来，打造三国文化旅游强势品牌，形成以体现三国特色为主题的文化旅游产业，带动服务业、房地产业等相关产业发展，产生良好的经济效益和社会效益，促进经济发展。4.武术旅游河南是武术的故乡，少林功夫和陈家太极的知名度极高。但河南武术的旅游开发停留在观光游览的层次，文化开发的深度不够。河南武术充分利用现有的少林武术节和国际太极年会的优势，使河南武术向规模集聚发展，建设主题公园，再现历史典故、武侠小说中的经典描写和人物场景，增加游客的参与和体验，同时设立各色武术教育，开设武术观摩表演，定期举行世界性的武术交流会或者五岳武林大会，以此呼应珠海武术主题公园，一南一北，深挖武术文化内涵，在国内外确立“武林”形象。5.根文化旅游近年来，寻根问祖旅游逐渐趋热，也是文化旅游发展的一个方向。河南是我国众多姓氏的发源地，“根”文化旅游已经初成气候。针对不同市场，河南各地陆续推出各种主题的寻根旅游，周口市已成功连续举办两届中华姓氏文化节。在现有基础上，各级政府加强和世界各地的联系，结合利用各类传统的民间节事活动，举办特定内容的寻根旅游，充分打造“根在中原，美在河南”的文化品牌和旅游形象。作者单位：许昌学院旅游文化资源规划与开发研究所作者简介:刘XX（1969-），湖南省双峰县人，硕士，许昌学院历史文化与旅游学院教师。研究方向：资源评价与区域开发。深度解读：宏泰“产业市镇”模式导读：一、关于宏泰二、宏泰产业市镇模式解读■宏泰产业市镇开发流程的四个阶段图解以及详解（有图表）■宏泰的三大主要业务■业务收入来源：——20**年主要收入占比——20**年利润占比三、详解业务模式以及收益：以龙河高新项目为例■项目概述■与政府合作协议主要内容■20**年土地出让情况（图表）■项目持续性收益部分：园区税收返回额（图表）四、产业市镇模式的核心竞争力■目前国内产业园区四种形态：■宏泰差异化的核心竞争要素五、业务模式、财务数据与华夏幸福对比思考：六、轻资产模式有多轻？七、复制模式能走多远？八、亮点借鉴正文：关于宏泰：中国宏泰产业市镇发展有限公司

（以下简称“宏泰”，股票代码6166.HK）始创于1995年6月，是中国大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商中的先行者之一。公司在河北廊坊起步，目前的主要产业市镇项目也位于廊坊市。除了产业市镇的规划开发和运营外，宏泰本身也直接从事房产开发、销售和租赁，这是其在产业市镇之外的业务。宏泰的业务重点是专注于京津冀一体化和“两横三纵”城市化战略布局范围内的土地面积达10平方公里或以上的大型产业市镇项目开发，这有别于传统物业开发商。除专注产业市镇项目开发业务外，公司还在产业市镇项目内和河北省其他地区通过招标、拍卖、挂牌出让程序取得土地，投资、开发、销售居住、商业及产业物业项目。其官方网站上的信息显示，目前已取得居住、商业及产业物业项目土地使用权面积205.9万平方米，开发和储备的居住、商业及产业物业项目达22个，总建筑面积286.8万平方米，另外还有5个用于取得租赁收益的投资物业，建筑面积21.3万平方米。这些物业项目与产业市镇开发业务产生协同效应，增加了可观的收入和现金流量。本期智库内参将从深度剖析宏泰的产业市镇模式、业务收益来源、利润，该模式的可持续性等，剖析宏泰的发展内核，为公司运营提供参考：定位：“中国大型产业市镇、开发及运营服务供应商”■发展模式概括：宏泰发展董事局主席王建军对自身的发展模式解释为：将产业整合和新城建设有机地结合在一起，以产业园区发展为基础，构建一整条或多条完整的产业链，以大体量的园区投资与开发建设为支撑，在平台之上整合多种资源，构建标准的可复制模式。■宏泰目前主要产业市镇项目及其分布：中国宏泰正在与河北省廊坊市、张家口市、安徽省滁州市地方政府就5个产业市镇项目的开发进行合作，项目规划总面积近70平方公里，包括位于河北省廊坊市的龙河高新技术产业区、龙河商务休闲度假基地、广阳高新科技成果孵化园，位于安徽省滁州市的滁州承接产业转移集中示范园区，以及位于张家口新区宏泰产业园。龙河高新区已进入积极发展阶段，并已开发大量可供出让土地。其余几个项目处于开发初期，预计直至2035年，现有的产业市镇项目可持续提供可出让的土地。

宏泰发展产业市镇项目基本情况一览表龙河高新区龙河商务区广阳园区滁州园区张家口市新区宏泰产业园面积和现况规划面积28平方公里（2800万平方米）；已进入积极发展阶段规划面积9.5平方公里（950万平方米）；已签订具约束力的协议，未开始土地整理以及基础设施建设规划面积15平方公里（1500万平方米）；已签订具约束力的协议，未开始土地整理以及基础设施建设规划面积15平方公里（1500万平方米）；已签署具约束力的协议，开始市场营销活动规划占地2361亩（约160万平方米）；已签订具约束力的协议，未开始土地整理以及基础设施建设产业定位新一代信息技术、高端装备制造、现代服务和物业开发度假旅游及设施、商务总部及文化产业（待落实）规划中新材料、新能源、装备制造、现代服务及绿色食品（待落实）。（初步）高新技术、可再生能源总部经济产业园区。服务范围规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务规划、设计、产业定位、土地平整、兴建基建、市场行销以及管理经营项目的跟进服务招商引资以“生态、现代、活力”为理念，打造“特色产业区，生态宜居城

”，

“北方滨水生态新区”、“科教、经济、文化、商贸中心”、“张家口市现代服务业核心集聚区”■宏泰产业市镇开发流程的四个阶段图解以及详解：第四阶段第四阶段第三方设立业务管理及经营产业市镇项目开发物业招商引资及吸引具潜力企业客户土地整理及基础设施建设第二阶段地方政府取得土地配额第三阶段第一阶段规划设计及第三方设立业务管理及经营产业市镇项目开发物业招商引资及吸引具潜力企业客户土地整理及基础设施建设第二阶段地方政府取得土地配额第三阶段第一阶段规划设计及定位产业市镇地方政府通过公开拍卖、招标或挂牌互让流程出让土地使用权注：部分非由宏泰执行第一阶段：主要为产业市镇的初期规划，在这期间宏泰与地方政府、第三方国际规划公司进行讨论、合作，最终获得政府对于产业市镇规划的审批；第二阶段：本阶段主要有两项工作：一是进行基础设施的投资与建设，并伴有配套设施；二是进行招商引资工作，即进行产业市镇推广工作，有目标地吸引行业龙头企业入驻产业市镇；第三阶段：在宏泰的协助下，由当地政府将土地通过招拍挂流程出让于龙头企业；第四阶段：宏泰为入驻的龙头企业提供入园的一系列增值咨询服务，并对产业市镇进行运营和管理。在出现宏泰认为是好的土地和机会时，其也会通过招拍挂流程获得土地，开展房地产开发业务。■宏泰的三大主要业务■业务收入来源：一次性收入●在地方政府通过招拍挂完成产业市镇内每块土地使用权的出售时，以土地价款为基准，按照一定比例逐笔计算公司应获得收入●宏泰在产业市镇开发居住及商业物业以供出售持续性收入●在合作协议有效期内，按照入园企业所缴税款金额的一定比例定期计算公司应获得收入●宏泰在产业市镇开发商业物业以供出租■20**年主要收入占比■20**年利润占比从20**年的利润占比来看，产业市镇开发占比高达80%。三、详解业务模式以及收益：以龙河高新项目为例1.龙河高新项目概述龙河高新区，位于河北廊坊安次区，其为宏泰集团“产业市镇”模式的代表作，于2005年11月创建，占地2800万平方米。园区在宏泰运营的这几年当中累计税收已达到近20亿元。龙河高新技术产业区已进入成熟发展阶段，目前宏泰产业市镇的收入来源基本来自该产区。目前，已入驻的企业有富智康、普洛斯、恒大地产、首开、正大等。园区待出让的住宅及商业用地有847万平方米，产业用地有628万平方米。2.与政府合作协议主要内容2005年宏泰与当地政府签署合作协议：●产业市镇开发的一次性的收入，相当于——出让工业用地和市政项目用地所得款项净额100%——出让商住用地所得款项净额80%●产业市镇开发的持续性收入，相当于——园区范围内当年实现税收中，区政府留成部分剔除入园企业优惠部分后等值金额，乘以一定系数后扣减园区管委会运营费用等值金额——该系数在协议有效期内由40%至60%不等龙河高新项目20**年土地出让情况截止20**年12月31日地方政府出让的土地（平方米）地方政府的平均出让价（人民币元/平方米）土地出让金（人民币亿元）宏泰费用收入/占土地出让金比例人民币（亿元）%工业用地1092353760.410.3483.9住宅及商业用地500936316615.8610.1263.8小计610171266716.2710.4664.3龙河高新项目尚余土地开发资源分类截止20**年12月31日土地面积（万平方米）占总土地面积（%）商住用地已出让181.666.4%供未来使用847.1730.3%小计1028.8336.7%工业用地已出让292.2710.5%供未来使用628.2822.4%小计920.5532.9%非出售用地道路及绿化用地850.6230.4%总计2800100%龙河高新项目：持续性收益龙河园区税收返回额（人民币：万元）项目2011年2012年2013年20**年龙河园区年度税收总额25191342374167275000税收增长比例36%22%80%宏泰龙河高新项目返还总额49980413513416占当年园区税收比例1.98%2.35%3.24%4.55%■20**年龙河高新项目的收入，一次性收入10.46亿元，持续性收入有3416万，光是这两项，收入总和约有10.8亿元。鉴于宏泰自身的模式，其提供的是，规划、以及运营服务的供应，无需购入土地，暂无需建设，但享受土地出让和增值的利益，利润率相当可观。从公司20**年年报来看，宏泰公司20**年毛利率达47%，高于行业平均水平，按业务区分，产业市镇毛利率接近80%。而公司的净利润率29%，也高于行业一般水平。四、产业市镇模式的核心竞争力■目前国内产业园区四种形态：目前国内产业园区按发展历史和形态大致分四种：经济开发区、工业园区、产业园区和产业市镇，各自具备一定的特性。经济开发区由政府机关主导，空间平台服务功能欠缺。较少关注产业聚集，私营企业和民营资本较少参与，政府委托土地开发商或承包商进行土地整理和基础设施建设，其盈利为建设成本的一定比例。工业园区的产业空间专业性增强，公共服务功能匮乏;主要通过招拍挂购买土地使用权，并根据特定的定位、主题进行园区的整体规划及物业销售或出租，商业模式类似于传统二级开发商。产业园区，产业空间专业性和创新型显著，具备公共服务功能，运营商统筹运营。是为促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。产业园区能够有效地创造聚集力，通过共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。“产业市镇”模式，主要根据长期协议与地方政府合作，为产业发展和市镇建设提供一系列综合、专业服务，包括规划设计、产业定位、土地整理、基建、招商引资，并参与园区管理和运营。产业市镇区别于传统经济技术开发区或工业园区的独特的商业模式。这种模式通过实现产业聚集，引入民间资本，以市场化和专业化的手段，建立产城一体化的工作及生活社区，能够实现地方政府与民营服务提供商“双赢”的合作，探索PPP模式（注①），进一步推动地方城镇化建设。（注①PPP模式即Public—Private—Partnership的字母缩写，即公私合营模式。指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。）简而言之，宏泰发展的模式为：先期进行规划、设计及定位产业园区，参与整理并通过招商引资吸引项目落地，以供政府出让，随后因履行土地开发投资义务获得一定的投资和回报；在入驻企业投产创收后，因履行招商引资服务和综合服务、创造就业和增加财政收入，获得一定的服务报酬。上述两部分收益分别为一次性收益和经常性收益。与一般的房地产开发商做二级开发不一样，宏泰看重的是区域整体价值，如果区域的价值做起来，未来的园区运营商的收益也会更高。产业市镇模式是自己创造市场，形成一种内生循环的闭合生态圈。整个生态圈像搭建了一个大平台，召集优势企业过来大家共同发展，这是圈层内最重要的一点。一旦入驻企业集团、开发商、服务商形成真正的发展闭合空间，产业新城的复合发展产业链将形成。■宏泰差异化的核心竞争要素●大型产业市镇规划、开发及营运的服务供应商先行者●专注于产业市镇项目的构建，实现产城融合●具备市镇规划设计能力、行业认知、广泛的客户基础，与优秀客户建立战略性合作关系●对宏观政策和产业需求的理解，对运营管理及综合服务提供能力●独特的商业模式显著区别于政府主导的经济技术开发区和需要购入土地的工业地产开发项目●拥有良好的政府关系、与地方政府合作经验丰富，主要根据长期协议与地方政府合作，向政府提供产业市镇的全面整合服务●无需购入土地，但享受土地增值的利益二、业务模式与华夏幸福类似的确，中国宏泰的模式，就是与华夏幸福类似的盈利模式、相近的区位选择，但发展路径和行事风格相对保守和踏实。华夏幸福2002年与廊坊市固安区政府签署50年合作协议独家开发固安工业园区奠基成立，与宏泰的龙河协议接近。主要合同对比宏泰—龙河协议华夏幸福—固安协议年期（权益）50年（100%）（2005年起）50年（51%）（2002年起）合作对象廊坊市安次区政府廊坊市固安区政府园区面积37.5平方公里86.7平方公里排他性独家开发运营独家开发运营公司业务/责任就规划设计、产业定位、土地整理及基础设施建设、市场营销引入企业创业及产业市镇管理及运营提供全面整合的服务同左回报收取土地开发费用，1.出让工业用地和市政项目用地所得款项净额100%；2.出让商住用地所得款项净额80%。招商引资方面，以企业落地产出的税收作为分成的基数计算，该系数在协议有效期内由40%至60%不等。在公共设施建设和基础设施投资额的15%作为利润；土地整理成本15%作为华夏幸福的土地整理利润；设计规划、咨询等服务费由双方按照成本费用的10%作为回报。招商引资方面，按企业落地投资额的45%计算。从以下这些运营数据来看，由于华夏幸福上市时间较早，且置身于A股，其规模、营收比宏泰大，但其毛利率与净利率比宏泰低。主要财务数据对比（20**年年报数据）单位：人民币宏泰（20**年）华夏幸福(20**年)营业收入23.9亿元268.9亿元净利润735.4毛利率47%31%净利率29%14%ROA10%5%PE5.919.8PB1.97.2总市值48.5750.9三、轻资产模式有多轻？宏泰、华夏幸福都选择了政府和企业共建的园区模式，这是一种“自下而上”的产业新城发展模式。他们的实践，既为招商引资搭建了专业化的平台，同时也在根本上解决了“钱从哪里来”的问题。宏泰发展主要收益来自后期区域逐渐发展成熟的红利，尤其是地方政府在产业市镇土地出让的部分款项为基准计算出的一次性费用收入、产业市镇居民与企业税项为计算基准的收入、招商服务的收入，这就决定了其与一般地产开发商通过前期大量资金投入，建设项目出售，仅享受一次性收益的模式相去甚远。宏泰发展在土地方面的收入包括：地方政府出让工业、物流、仓库或基础设施用地的100%所得款项净额，再加上已经由宏泰支付的拆搬迁和土地整理费用及开支补偿；出让住宅、商业、旅游、娱乐、文化或服务用地的80%的所得款项净额，另加已由宏泰支付的拆搬迁和土地整理费用及开支补偿。在招商服务收入方面，作为宏泰提供龙河高新区招商引资服务和其他综合服务的代价，安次区政府需要支付的费用大约为龙河高新区项目内的企业在某一年度所缴纳的税款由安次区政府所保留的部分减去当年龙河高新区管委会的营运成本。这是一个变动不定，但基本与宏泰的招商努力及招商质量成正比的收入方程式。招商越多，质量越高，意味着总缴税额度越高，宏泰的收入也就越高。安次区政府愿意让渡部分土地收入和税收收入，是为了让整个龙河高新区发展得更成熟繁荣，双方各取所需，公平合理。该司高层解释，“我们实际上是一个轻资产的公司，一开始虽然负债率高，但是慢慢做大了之后，总的资产负债率不会很高。如果赚钱之后利润不分配，那就相当于我们的净资产增加了。在总资产一定的情况下，所持有的净资产越多，负债率将越低。”一般认为，如果一个公司的净利润全部分红之后，在负债率不变化的情况下，这个公司的营收和利润还会继续增长，那么这个公司就可以被视作轻资产公司。如此看来，宏泰的发展模式更趋近于轻资产，而不是传统房地产的重资产模式。四、复制模式能走多远？早在准备上市之初的2013年，宏泰就启动了对外复制。2013年7月，宏泰发展投资开发项目规划面积为15平方公里的安徽滁州示范园。上市之后不久，20**年11月底，宏泰发展又在张家口投资60亿元港元开发张家口新区宏泰产业园。这两次动作向资本市场证明了其模式不仅能够持续盈利，未来还可通过对外模式输出，不断发展。可是，并不是任何地方都具备进行产业聚集、产业链整合的资源禀赋。宏泰为此也拒绝了不少地方政府的邀请。实际上光是龙河高新区，就还够宏泰再做几十年，因此其表示在对外扩张过程中更追求稳健而不是规模。做产业地产需要天时地利人和，三者缺一不可。京津冀区域产业地产的迅猛发展，得益于过去十多年内飞速发展的经济，以及北京产业导出的契机。便宜的土地成本和北京大量外来人口的住房刚性需求催化了这一分支的成功。现在这种天时地利人和的情况已经不多了，因此如果一味追求规模化复制，那么不慎遭遇滑铁卢恐怕也在情理之中。从宏泰产业市镇模式我们可以看到，拥有良好的政府关系、与地方政府合作经验丰富，主要根据长期协议与地方政府合作，向政府提供产业市镇的全面整合服务是宏泰的核心竞争优势。但是随着目前政商关系越来越复杂和敏感，地方政府在这类合作模式上的认同也或将越来越难突破。八、亮点借鉴和意义1.规模以几何级数增长的产业市镇考验规划定位能力天安数码城如今已发展到产城融合阶段，从工业园、工贸园、科技产业园、城市产业综合体到目前的产城融合，已经走过五个阶段。产业市镇模式，从根本上来讲，与产城融合的概念如出一辙，但是从规模而言却不可同日而语。以宏泰现有项目做比对，最小的一个产业园区（张家口市新区宏泰产业园）约160万平方米，已是东莞天安数码城的6倍大小，而其他更是以“平方公里”为单位。可见，如果一旦有机会做“产业市镇”，对我们来说是一个全新的领域，单是规划设计、定位也很有借鉴意义。这需要规划、设计等部门练好内功，厚积薄发。2.良好政府关系、与地方政府良好合作是获得产业市镇项目的核心如前面所述，宏泰产业市镇模式的核心是，拥有良好的政府关系、与地方政府合作经验丰富，主要根据长期协议与地方政府合作，向政府提供产业市镇的全面整合服务。这里涉及的便是政商关系的紧密性和可信任性。因此，产业市镇无法直接复制的一个主因，就是政府与企业之间复杂的关系博弈。随着当前政商关系