延长化建康乐路综合体项目定位10.18

延长化建康乐路综合体项目定位报告美城机构荣誉出品2012.10谨呈：延长化建项目本体研究市场机会研判城市背景商业市场现状消费者研究定位初判商业定位及规划建议整体发展战略体系项目营销及定价建议思路导图本体篇机会篇策略篇公寓定位建议本体篇——深度挖掘项目拥有的自身潜力，塑造自身价值1项目位于康乐路与西农路十字东南角，属于杨凌中心商业核心区项目区位项目地块康乐路常乐路西农路项目位于杨凌区康乐路与西农路十字东北角，东临化建酒店，该区属于杨凌传统的核心商圈，周边人流较大，商业氛围较佳。路网发达，交通便利，通达性强项目交通项目周边交通路网发达，交通便利。陇海铁路、西宝高速横穿而过，拉近与西安、宝鸡的距离。同时“五纵三横”八条主干路，直达周边各区，总长71.07公里，路网密度1.2公里/平方公里。五纵——新桥路、西农路、兴城路、新城路、杨凌路和五泉路；三横——城南路+兴武路、西宝中线和孟杨路；项目地块杨泉路西农路新桥路长青路西宝高速高干渠速后稷路渭惠路神农路项目总体量5.55万㎡，且展示面较佳，属城市核心区的综合体项目经济指标总用地性质商住总用地面积10775㎡总建筑面积55501㎡底商建筑面积49310㎡公寓建筑面积21063㎡商业建筑面积28247㎡底下建筑面积6191㎡底下停车位177个地上停车位30个容积率4.6总高层数22F112米87.4米项目两面临主街，且临街面较长，约200米，展示效果佳，昭示性强。本体小结项目所在区位属于杨凌商业核心区，商业价值巨大项目总体量5.55万㎡，且展示面较佳，属城市核心区的综合体项目132项目交通便利，路网发达，通达性佳属性界定：属于城市核心区，便利交通、较佳展示面的大型综合体项目。项目属于核心区的大型综合体项目，商业价值巨大，拥有了绝佳的先天条件后，那么再看看项目后天市场条件如何？有哪些机会点可供发掘，能给于项目哪些启示？？机会篇2——深入研究市场与客户，把握项目的市场机遇及占位城市背景研究消费者研究商业市场现状杨凌位于关中腹地，“关—天经济”的次核城市，国家重点发展农业高新技术产业示范区杨凌概况杨凌位于关中平原中部，东距西安市82公里，西距宝鸡86公里，面积94平方公里，下辖县级杨凌区，总人口20万，城市人口10万人。1997年7月国务院批准正式成立杨凌农业高新技术产业示范区，纳入国家高高新区管理，规划面积22.12平方公里。2009年6月，国务院颁布《关中—天水经济区发展规划》，确定以杨凌为依托建设全国现代农业高技术产业基地，把杨凌建成关中—天水经济区次核心城市。以农业产业化为己任，农高会为示范和纽带，重点发展现代农业，打造“中国农业硅谷现代田园城市”，建成“绿叶般田园城市”城市定位区内按产业结构可划分为东北部的杨凌工业园区，东部的中小企业孵化园区和城东物流园区。城西创业园区，中部行政商业区和高校区。南部为高新科技园区。目前，科教园区入园院校达到7所，已建成3所，在校师生近5万人。规划建设了面积为100平方公里的杨凌现代农业示范园区，最终成为“中国农业硅谷现代田园城市”。重点建设8个功能园区，并引进了一大批产业项目，组建了现代农业产业集团，多次举办国际交流活动。经济蓬勃发展，特别是房地产行业进入快速上升期经济杨凌设区后，依靠国家政策支持，经济迅速发展，GDP逐年攀上，建区15年来，示范区固定资产投资和地区生产总值分别增长了近103倍和15倍，由1997年的0.53亿元和3.83亿元增加到2011年的55.01亿元和60.79亿元，年均增长39.3%和16.8%。近两年杨凌固定资产投资迅猛增长，房地产市场进入快速增长期，2010年，全社会固定资产投资累计完成36.33亿元，同比增长63.2%，其中，城镇固定资产投资累计完成27.7亿元，同比增长40.7%，城镇固定资产投资中房地产投资累计完成3.25亿元，同比增长36.4%，商品房销售面积24.2万平方米，同比增长36.3%。人口主要以科技导入，增幅有限，发展空间受限，但消费力强城市发展全区常住人口为201172人，同第五次全国人口普查172955人相比，十年共增加28217人，增长16.3%。年平均增长率为1.52%。依据2010-2020年规划战略，到2020年杨凌人口将达到30万人。区内师生人口占到重要比例，市区约9万人，师生占到一半，约4.5万人，是杨凌重要的消费群体。通过上边可以看出，人民生活水平稳步提高，生活质量进一步改善。全区城镇居民可支配收入25999元，比上年增加3702元，增长16.6%，农民人均纯收入9110元，比上年增加1982元，增长27.1%，增速居全省第一，绝对值高于全国2133元，高于全省4081元，城镇居民人均住房建筑面积37.1平方米，居住设施不断完善。城市总结杨凌属于国家重点发展农业高新技术产业示范区，依靠高科技农业技术研发，重点发展现代农业；区内科教人才比重较大，占到市区人口的一半，是市区的主要消费力量132政策扶持力度大，经济发展迅速，以科技导入人才，人口导入有限，2020年将发展成为30万人的规模卫星城市启示：以农业高新技术为主导产业，城市经济发展迅速，科教人才比重较大，且消费力较强。机会篇2——深入研究市场与客户，把握项目的市场机遇及占位城市背景研究消费者研究商业市场现状杨凌以渭惠路为界分新旧两个城区，新城发展潜力巨大，但尚未成熟，老城区的商业地位依然无法撼动杨凌商业概况渭惠路新桥路西农路老城区新城区杨陵被渭惠路划分为南北新旧两个城区，北侧老城区发展时间较长，商业发展成熟，配套完善，是杨凌人的主要消费区域；新城区位于渭惠路南侧，以会展商务为主，是未来主要的生态居住区，由于发展时日尚短，商业、配套缺乏，以零星的社区底商配套为主，满足区内居民最基本生活需求，目前新区居民的消费重心仍在老城区；老城区商业发展以新时代广场为核心，向东、北、南扩散，形成了一纵三横的商业街区格局老城区商业分布新时代广场杨陵商场杨陵天城商场杨凌建材市场康乐路常乐路渭惠路西农路康乐市场老城区商业以新时代广场为核心，沿路向东、北、南扩散，目前已形成康乐路商业街、西农路商业街、常乐路商业步行街和渭惠路商业街等四条主要商业街区。在其中分布着诸如：康乐市场、杨陵商场、杨凌天城商业、杨凌建材市场等专业市场，好又多和盛世阳光生活两个大型超市；康乐路商业街常乐路商业步行街渭惠路商业街西农路商业街老区商业以康乐路十字为核心形成多条商业街，新区以零星社区配套底商为主，主要消费仍在老区各商业街概况属于传统的商业街区，以临街街铺为主，业态繁杂，以中档服饰为主，经营状况较好，目前已成型商业有新时代广场、康乐市场、好安居广场等，租金在40-80元/月/㎡；康乐路商业街属于传统的服装零售一条街，以中低档次的衣帽服饰为主，经营状况一般，形成以杨凌市场和天成市场为主的服装鞋帽专业市场，租金水平在30-70元/月/㎡常乐路商业街沿西农路两侧，以临街商铺为主，主要经营餐饮，服饰、家电、日用品等，经营状况较好，主要服务于西北农林和杨凌技术学院两校师生，租金水平在40-100元/月/㎡之间西农路商业街渭惠路属于杨凌主干道，南侧为会展区，是未来规划的主要商业街区，目前发展尚未成熟，以火车站和盛世阳光超市为核心，带动人气渭惠路商业街新区商业比较零散，主要分布在新建小区沿街底商，主要以社区生活配套为主，经营状况依入住率而言，空置率较高新城区商业属于传统的商业街区，以临街街铺为主，业态繁杂，以中档服饰为主，租金在40-80元/月/㎡康乐路商业街位置：康乐路沿街两侧形式：沿街一层到两层街铺面积区间：15-180㎡之间租金水平：40-80元/月/㎡出租率：90%业态：主要以服饰、家电、通讯、电子、银行、餐饮、社区服务配套等经营状况：较好沿街商铺康乐路商业街市杨凌主要的商业街区，形成较早，以沿街商铺为主，一到两层，经营中低档服饰、家电、餐饮、社区服务等，经营状况良好，租金在40-60元/月/㎡，以新时代广场为起点，向东递减。杨凌核心首个体闲、娱乐、购物中心新时代广场新时代广场位于传统的商业核心区，由杨凌农科大主导开发的杨凌首个大型购物中心，集体闲、购物、娱乐为一体的体闲式购物中心。占地2.7万㎡建面3.2万㎡容积率1.2层数3层，局部5层商业形式主楼、内外街商铺面积40-200㎡租金30-80元/月/㎡开业时间2010.10主力店好又多、太阳神KTV、赛格电脑城、健身会所、NIKE、安踏、核心驱动力：城市中心，传统商业核心区；以双广场聚集人气；集购物、体闲、娱乐为一体的新型购物中心。楼层面积业态定位主力店一楼11000㎡(超市6000㎡)超市、餐饮、品牌服饰、时尚潮流街区好又多超市、七匹狼、台北沙龙、眼镜店二楼7000㎡欢乐儿童区、竞品皮具、家纺服装区、电子产品赛格电脑城、帮登、七彩宝宝、安踏、NIKE、乔丹三楼6000㎡国美电器国美电器四楼1550㎡太阳神KTV太阳城KTV五楼1547㎡健身广场峰越健身会所以体闲式广场带动人气，商业内街实现人流，各层业态统一规划业态规划二层平面图体闲广场沿街形象店儿童服饰区精品皮具家纺区投资价值高，销售火爆，但运营后因缺乏统一经营，内外人气差距较大，租金在30-60元/月/㎡经营状况内街商铺外街形象店南侧饮食街专业卖场超市和专业卖场：好又多、赛格和国美等，属于大型专业卖场，统一管理，人气较佳，经营状况较好；外街商铺：以品牌形象店、中低档餐饮、潮流服饰为主的大众消费品，虽缺乏统一经营管理，但由于占据较好的地理位置，人流较大，加之超市的带动，经营状况良好，租金在40-60元/月/㎡之间；商场内街：以儿童服饰、皮具、家纺品为主，由于体闲广场人流导入有限，整个商场内街人气差，经营状况惨淡，租金在30-15元/月/㎡之间；销售状况：2008年10月9日开盘，次年10月底投入使用，销售周期不足三个月，销售火爆，推盘三次，当日销售超过70%以上。如此火爆的商铺销售，凭借的不仅仅是地段，更是因为它是杨凌首个休闲娱乐综合性购物中心。2008.10.16第一次推铺100间80多间2008.11.10第二次推铺81间50多间2008.12.5第三次推铺74间40间

中部康乐市场以农副产品为主，满足周边居民的蔬菜需求康乐市场位置：康乐路中部南侧占地面积：约5000㎡形式：蔬菜综合市场（摊位、门店）面积区间：2-5㎡/摊位10-20㎡/门店租金水平：300-100/月/个出租率：约95%业态：蔬菜零售、餐饮经营状况：良好康乐市场是市区内唯一的大型集中露天蔬菜市场，主要为市内居民服务，辐射范围在500-1000米之间，经营状况较好，但缺乏统一管理，环境嘈杂，卫生状况堪忧，有待于改造提升。专业性建材、家具专业市场，一拖三式内街设计，目前处于招商阶段好安居家具广场位置：康乐路西段马场门对面占地：45亩建面：约4.8万㎡（203间）形式：专业家居建材市场，三层统一出租，

一二层为商铺，三层为功能齐全住宅面积区间：12m×10m、8m×10m、8m×8m、4m×11m，132㎡-360㎡租金水平：16-24元/月/㎡出租率：出租率较低，仅有临街铺面出租业态：建材、家具经营状况：目前处于招商阶段属于传统的服装零售一条街，以中低档次的衣帽服饰为主，经营状况一般，租金水平在30-70元/月/㎡常乐路步行街位置：常乐路两侧形式：沿街街铺面积区间：12-100㎡租金水平：30-70元/月/㎡出租率：约85%业态：服装鞋帽为主经营状况：良好常乐市场是市区内一条以服装零售为主的专业步行街，沿常乐路两侧，以街铺为主，店面在12-100㎡不等，主要以低端衣帽服饰为主，由于价格低廉，是杨凌大众服装消费的第一场所，经营状况良好，空置率较低，租金水平在30-70元/月/㎡之间。杨陵商场位于常乐路中部，是杨凌早期的衣帽专业市场，档次较低，经营状况一般，租金在30-70元/月/㎡之间杨陵商场位置：常乐路中部北侧占地面积：约4500㎡（近200个铺面）形式：三条内街双层街铺面积区间：10-30㎡租金水平：一层50-70元/月/㎡

二层20-40元/月/㎡出租率：约在75%左右业态：服装鞋帽为主经营状况：良好杨凌早期的衣帽专业市场，三条内街相互贯通，一层空置率较低，经营状况良好，二层较差，空置率高，店面较少，以仓库为主。由南北三条主街相互贯通，形成人流导入，二层之间以连廊相接，相互连通杨陵商场商铺商铺商铺商铺商铺商铺常乐路内街内街内街内街商铺二层连廊由南北三条主街和内街连通各商铺，实现人流导入，一二层以楼梯连通，二层之间以连廊实现个铺贯通，铺面面积基本均等，3米开间，约4米进深，约12㎡，铺面较小；一层经营衣帽服饰，档次较低，价格低廉，人气较佳，基本无空铺，出租率较高，租金水平在50-70元/月/㎡；二层以布匹，手工制衣、床单、被罩为主，部分用作库房，人气欠佳，空置率较高，租金较低，在20-50元/月/㎡。市场购物环境较差，以低价吸引大众消费，属于老式初级市场，主要满足人们单一的购物需求。平面示意图杨凌天成商场位于常乐路中部，是服装专业市场，档次较低，经营状况一般，租金在30-60元/月/㎡之间杨凌天成商场位置：常乐路中部北侧占地面积：约5000㎡（约220个铺面）形式：三条内街双层街铺面积区间：15-30㎡租金水平：一层50-60元/月/㎡

二层20-40元/月/㎡出租率：约在65%左右业态：服装鞋帽为主经营状况：一般杨凌衣帽专业市场，属于升级版，商场硬件、环境好于前者，定位较为年轻化，以时尚潮流为主题，但业态上较为陈旧，属于杨陵商场的翻版，故经营状况较差，空置率较高。结构形式上与杨陵商场相似，属于翻版，定位潮流街区，以中青年消费群体为主，但缺乏新意，空置率高杨凌天成商场商铺商铺商铺商铺商铺商铺常乐路内街内街内街内街商铺二层连廊由南北三条主街和内街连通各商铺，实现人流导入，结构上与杨陵商场相似，属于前者的翻版。铺面面积基本均等，3米开间，约5米进深，15㎡左右；其后侧与新时代广场连通，形成互动，但由于新时代经营欠佳，效果较差；一层经营衣帽服饰，中低档次，价格低廉，人气一般，出租率约70%，租金水平在50-60元/月/㎡；二层空置率较高，主要用作库房和一层商户居所，租金较低，在20-50元/月/㎡。定位潮流街区，满足中青年时尚消费需求，虽说硬件和购物环境上优于前者，但丰富性不够，仅有潮流之名，难以满足中青年需求，经营较差。平面示意图沿西农路两侧，以临街商铺为主，主要经营餐饮，服饰、家电、日用品等，经营状况较好，租金水平在40-100元/月/㎡之间西农路商业街位置：西农路两侧形式：临街一拖二商铺面积区间：15-200㎡租金水平：40-100元/月/㎡出租率：约在95%左右业态：餐饮、服饰、通讯、家电等经营状况：较好西农路北至西北农林大学，两侧以临街商铺为主，主要服务于大学师生以及两侧居民，南侧以通讯、家电等经营繁杂，北侧靠近大学出，以餐饮、精品店、手机通讯产品为主。临近康乐十字以及大学附近，租金较高。渭惠路属于杨凌主干道，南侧为会展区，是未来规划的主要商业街区，目前发展尚未成熟，以火车站和盛世阳光超市为核心，带动人气渭惠路商业街渭惠路是杨凌的城市主干道，火车站、汽车站位于其旁，是重要的交通输纽，是新老城区的分界线，是未来主要的商业街区；目前主要以盛世阳光超市和火车站带动人流，沿街以商铺为主，经营餐饮、日常用品等；盛世阳光超市，一楼服饰，二楼百货，经营状况良好，主要满足周边居民生活需求；食尚街区是一条专业小吃街区，以风情小吃为主，主要服务周边居民、休闲人群；中影时代国际影城，过万平米，6个放映厅，840个座位，集桌球会所、餐饮娱乐、休闲购物为一体的娱乐综合影城。目前处于招商状态，为来将成为杨凌首个大型影城，娱乐休闲新去处；新区商业比较零散，主要分布在新建小区沿街底商，主要以社区生活配套为主，经营状况依入住率而言，空置率较高新城区商业新区发展时日尚短，主要以高尚住宅小区为主，环境较佳，但由于配套不全，生活便利不足，入住率不高，随着生活配套的完善，未来将成为杨凌高尚住宅区；目前商业主要以入住小区楼下的临街商铺为主，面积在15-60㎡之间，出租率依靠入住率而定，主要以社区配套服务为主，租金水品在30-60元/月/㎡之间。由于新区入住人群大多以教师、公务员等高收入人群为主，个别中高档餐饮消费火爆；商业市场总结启示：现代大型集中商业缺失，缺乏统一经营理念，针对青年学生群体的娱乐、体闲、购物商业属于市场空白。整体档次较低，业态单一，以初级商业街区为主，缺乏休闲、娱乐消费；整体商业发展一般，经营状况较差，租金水平较低；132粗犷式发展，没有科学统一的业态规划，缺乏统一经营理念；机会篇2——深入研究市场与客户，把握项目的市场机遇及占位城市背景研究消费者研究商业市场现状我们针对消费群体进行了深度访谈，以此了解消费者的实际需求消费群体调研依据访谈目的：深入了解主要消费群体的年龄构成、职业、收入、消费机构、消费习惯、消费场所、消费频率、金额

等方面内容，以便更好地指导本项目商业发展访谈方式：面对面深度访问访谈对象：各主要商业街、商场的商户、经营者以及消费者访问区域：康乐路、常乐路、西农路、渭惠路以及新城区杨凌的主要消费群体分为原住民、大学生、以及大学教师、公务员等高收入群体三类，其中在校学生占到绝对主力消费群体的年龄及职业构成通过年龄段比例可以看出，消费群体年龄在18-25岁占到51%绝对主力，其次为25-36岁占到25%，所以中青年消费群体是杨凌的主要消费群体；通过职业分类来看，消费群体分为三类，一类为在校学生，占到48%，二类为工薪阶层、生意人及其他，属于原住民，占到46%；三类为教职工、科研人员、公务员等高收入群体，占到11%；学生群体虽收入有限，但确实消费主力，各群体的主要消费用于餐饮、和娱乐，服饰次之消费群体收入及消费结构通过上表可以看出，学生群体主要来自于生活费，收入较低，但比例最高，占到45%，其次为教职工、公务员、生意人等高收入群体，原住民收入较高，比例与学生持平。通过上表可以看出，消费的方向主要用于餐饮、服饰、娱乐，这三种消费超过了总支出70%，其中餐饮和娱乐比重较高，学生群体在餐饮方面指出较其他群体比重较多；而其余消费比重相对较小；主要消费场所集中于康乐路十字一带,受限于商业现状，购物、娱乐欠缺，高端消费流失，消费群体看重环境、档次、消费丰富性消费群体的消费频率及场所通过上表可以看出，消费场所主要集中于康乐路十字一带，以超市、购物中心频率较高，学生和原住民，对于中低端市场消费较高，高端消费，本区缺乏，消费流失；通过上表可以看出，消费群体对于产品丰富性、体验性普遍关注，学生和原住民更看重价格，而高端群体更看重环境、品牌，受限于商业现状，部分高端消费需求流向西安。消费群体总结杨凌的主要消费群体分为原住民、大学生、以及高收入群体三类，其中在校学生消费占到绝对主力受于目前商业的限制，对于娱乐、体闲购物需求最为强烈，注重购物环境、档次、产品丰富性，商业形态需要升级132高端消费外流，主力消费群体集中在老城区各商业中，餐饮、服饰、娱乐比例最大启示：本项目应主抓学生消费群体，满足高收入群体的高端需求，提出新的商业形态，满足各类人群需求。通过消费群体研究发现，学生群体为本区最主要的消费群体，且目前的商业形态难以满足其需求，那么本项目应如何定位，我们通过借鉴小寨商圈学生消费特征，为本项目指明方向……机会篇——深入研究市场、竞争及客户，把握项目的市场机遇及占位2西安学生消费群体聚集区小寨商圈学生消费群体消费特征案例借鉴小寨商圈是西安的主要商圈之一，周边学院林立，主要消费群体来自于在校学生小寨商圈小寨商圈位于西安城南，以小寨十字为核心向周边辐射，周边高校林立，如，陕师大、西安外院、邮电大学、财经学院、政法大学等，高校云集，在校学生成为本商圈最大的消费群体，因此形成了西安最为特色的商圈之一。区内业态丰富，产品多样，主要定位年轻时尚潮流消费集合区，以潮流服饰、精品饰品、特色餐饮、大众娱乐消费为主，物美价廉，满足年轻消费群体需求。潮流服饰、鞋帽、精品小饰品、通讯电子市场，物美价廉，属于学生群体的最爱消费特征一商圈定位青年潮流消费集合体，主要面向学生群体，时尚服饰、鞋帽，精品小饰品，鞋包等，品种多样，高中低档齐全，价格适中，深受学生群体欢迎；主要消费集合地包括：飞旋购物广场、海港城、开米广场、雁塔文化新天地等多个购物广场组成，统一规划，分散经营；商铺多以步行街、商业内街形式出现，铺面较小，在6-30㎡之间，经营状况良好，租金较高；学生群体购物驱动力主要包括：1、产品丰富，品种多赢，时尚潮流；2、高低均有价格低廉，休闲娱乐性强；风情特色餐饮、小吃，受到广大学生的欢迎消费特征二风情、特色餐饮、小吃，由于味美价廉，深受学生群体喜爱，主要的的餐饮集合体有，兴善寺特色餐饮一条街、海港城小吃城、金鼎小吃城一条街等；学生群体喜欢的餐饮有海底捞、小肥羊、无名食府、麻师娘、藏式秘制烤鱼、姐妹土豆粉、街客等；KTV、台球厅、网吧等大众娱乐消费，是闲暇时段的最佳去处消费特征三在校学生闲暇时间较多，休闲娱乐成为其重要的课余活动，KTV、台球厅、网吧、书城、电影院等娱乐场所，由于存在群体性、娱乐性、休闲性深受年轻群体喜爱；主要消费场所包括：512饭量KTV、T8网络空间、K豹欢乐谷、雁塔文化新天地、丁俊晖台球俱乐部、博纳影城、汉唐书城等；1、潮流时尚的业态定位，更能符合青年消费群体的需求；2、体现项目的风情特色，注重休闲娱乐性，更符合青年以及大众群体的消费；项目的发展方向启示：商业定位及建议营销及定价建议策略篇——根据本体、市场、客户、案例四维度研究体系，建立项目价值3公寓定位及建议本体优势——占据核心商业位置，临街面长，昭示性佳市场填补——缺乏统一规划、经营的集中商业，娱乐、休闲缺失消费迎合——抓住青年消费群体，提出新业态组合，满足各阶层需求案例借鉴——潮流时尚业态定位，注重娱乐、休闲性打造，更能满足多方需求本项目策略体系思考原点研究要点回顾根据项目情况、市场需求、投资者心理等因素，美城提出两种定位方向商业定位方向定位1：城市综合体定位集购物、休闲娱乐为一体偏向于经营，以主力店带动人气，提升整体物业价值定位2：专业市场定位集批发、零售为一体专业市场偏向于销售，由大化小，降低置业门槛，快速回现本体市场消费投资者案例项目处于核心商业区，临街面长，强化昭示性定位市场缺失的集中商业，统一规划、经营，增强休闲、娱乐功能项目定位思考点定位原则：基于与项目整体形象的契合基于对项目产品特色的描摹基于对项目整体调性的把握项目定位本体市场消费者以综合体为出发点，梳理各方面信息，确定项目定位定位1-思考主抓青年消费群体，定位潮流时尚业态，满足其多种需求案例以服饰、餐饮、娱乐为主要业态，丰富多样，体现风情、娱乐、休闲塑造价值青年主题购物公园youngshoppingpark特色的购物公园，时尚的休闲体验，这是属于时尚青年的人文风尚汇！品牌未必是中高端的，但要是精品的购物不仅仅是目的性的，也是体验式的倡导时尚，同时也容纳大众与经典的体验式、情景式的集服饰、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心核心价值主张定位建议商业价值高地、杨凌首席青年主题休闲、娱乐、购物中心占据城市商业中心，财富轻松入手大型休闲、娱乐、购物中心，未来增值无限，买铺即升值综合性业态，分层定位明确，整体走年轻化中档消费路线物业打造建议层数业态主力店区备注产品打造建议1F潮流女装区潮流女装为主，精致小饰品李宁、NIKE、安踏、七匹狼、美邦、达芙妮等以青年群体的品牌服饰为主主力店区域适当放大，单铺面积至140-200㎡之间，并实现可拼合；精品街区单铺面积控制在30-100㎡，并尽量实现可分割2F时尚男装区时尚男装为主，部分女装3F电子通讯卖场手机、电脑专业卖场联想、索尼、苹果、惠普等涵盖各类电子通讯产品主力店区域在50-100㎡，其余划分成小铺面，面积控制在10-30㎡，可分割4F特色餐饮区风情特色餐饮为主乡村基、必胜客、海底捞、粗粮王品牌餐饮，品种涵盖范围广主力店面在200㎡以上，其余小店面在30-60㎡之间5F休闲、娱乐区KTV、网吧、台球室、咖啡厅等夏绿地、榕树、T8网络等中档消费路线主要划分为几个大区域，面积以招商而定我们选取西安较为知名的商业运营商，并与其接洽，初谈意向大商家开店要求及意向民生百货开店要求位置：城市核心区域或商业中心区位面积：2万㎡-3万㎡租售模式：租赁/购买租金：20-30元/月/㎡层高：高5-7m柱距：柱距8m*8m以上车位：200个以上本案意向：对于本案有一定的开店意向，以租赁为主，物业需符合上述条件，具体合作需双方商讨；本案的年租金收益：840万有利于整体物业的价值提升，长期持有，物业沉淀，升值空间巨大青年购物中心定位分析最大程度发挥地段及物业商业价值，短期内收益较低，长期持有升值空间巨大优势劣势1、前期招商难度大，后期经营对于甲方的商业运营要求较高；2、主力店进驻大多以低价或租赁为主，且占据较佳位置，剩余较差位置销售难度同样较高；3、自持部分较多，且主力店租金较低，短期内收益甚微，甚至面临前期亏损；1、主力商家的进驻，便于后期经营，拉升杨凌整体商业的购物档次与环境，提升项目知名度与企业品牌；2、抬升整体物业价值，带动区域商业升级，未来升值潜力巨大，有利于企业物业沉淀的增值，远期收益较高；赛高国际街区——经开区首个中高档商业综合体美城操作案例赛高国际街区开发商：陕西富力地产位置：经开区凤城五路十字西南角占地：33350㎡建面：24万㎡商业面积：80000㎡建筑形式：4层商业裙楼开盘：2007-08-01交房：2010-07-31美城建议招商先行，大商家前期进驻，量身打造，并引入世纪金花、沃尔玛、奥斯卡等，迅速聚拢人气，保证后期运营，快速提升价值赛高国际街区招商先行：在项目运作前期，就着手商业运作，做到招商先行，定向开发；引进知名诸如世纪金花、沃尔玛、奥斯卡影城、屈臣氏等大商家，进驻项目，聚拢人气；高端站位：以经开中高端综合体立势，站位高端，迅速占领本区商业综合体的龙头位置，提升项目整体档次，商业价值的同时，带动了其他物业的增值与销售；地铁2号线凤城5路出站口各层业态统一规划，统一经营，利用品牌主力店聚拢人气，以连廊实现人流互动，相互提升赛高国际街区3号楼4F世纪金花3F2F1F-1F时尚生活2号楼4F奥斯卡/音悦汇3F沃尔玛/美食2F沃尔玛/美食1F名品荟萃-1F时尚生活连廊连廊连廊车库赛高国际街区业态组合2#3#268m西北第一高楼，集5A写字楼、五星酒店、精装MASA公寓和高端购物为一体的高端城市综合体西安环球贸易中心西安环球贸易中心开发商：西安新宝龙实业发展有限公司位置：经开凤城五路与未央大道十字东南角占地：28666㎡建面：34万㎡物业类型：写字楼、公寓、商业商业面积：70000㎡建筑形式：5层商业裙楼开盘：2012-12交房：2015商业位于-1至5层为大型商业，未来将发展成为，集奢侈品旗舰店、世界名车展示厅、知名大型百货、高端餐饮、高端娱乐休闲（IMAX影院等）、文化娱乐为一体。项目目前三层已基本售完，预备推售四层，卖图纸、低价、未来将实施返租。结合甲方销售回现角度

美城重点推荐下一方案杨凌商业业态中，服装占据较大比例，整体档次偏低，购物环境较差主力消费群体学生，对于服饰类消费期望值较高，喜好潮流、时尚、品牌、注重款式的多样性，目前市场难以满足项目定位思考点定位原则：基于与项目整体形象的契合基于对项目产品特色的描摹基于对项目整体调性的把握项目形象定位市场消费者投资者以专业市场为出发点，对项目信息再梳理，确定项目定位定位2-思考当初对于新时代广场的期望值较高，但由于缺乏统一规划、经营、管理，运营较差，心里存在一定的抗性杨凌首席精品服装城区域服饰商业的升级版集批发、零售为一体的综合性服饰、鞋帽批发城依托本项与新时代的双广场的休闲性功能，带动人气，做我们专业的批发商城取消主力店，将沿街商业做足昭示效果，双主入口设计项目打造原则1主力店部分建议也划为独立商铺外街商铺独立销售内部商铺分割为小铺销售次主入口主通道做好交通组织，为商户进货提供足够便利的交通条件项目打造原则2商铺进货入口商铺进货出口小型广场行人入口行人出入口将铺位面积划小，单个铺位控制在50㎡以内，以此降低置业门槛。通过多个商铺组合满足大面积需求客户项目打造原则3铺位划分意向图标准铺4.2*8.4综合性业态，分层定位明确，整体走年轻化中档精品路线业态分布建议层数业态备注产品打造建议1F潮流女装区潮流女装为主，精致小饰品以青年群体的品牌服饰为主精品街区单铺面积控制在30-50㎡，个别铺位面积可以在10㎡左右，以此降低置业门槛。2F时尚男装区时尚男装为主，部分女装3F箱包皮具区鞋、包、皮具等涵盖学生及全区人口主力店区域在50-100㎡，其余划分成小铺面，面积控制在10-30㎡，可分割4F精品童装区精品童装婴幼儿、童装主力店面在100㎡以上，其余小店面在40-60㎡之间5F综合区床上用品、日常用品中档消费路线主要划分为几个大区域，面积以招商而定美城通过市场现存商户与本项所需投资经营商户对位，预估本案风险风险预测投资商户数量（个）需求有效（个）资金（万）现存服饰商户约870升级43510-40潜在投资客户超过6000投资60015-80市场现存商户及潜在投资客本案所需商户总体量单位面积户数（个）总价（万）首付（万）2.8万㎡50㎡50030-709-27注：1、市场现存服饰类经营户多集中于康乐路步行街（杨陵市场约200户，天成市场约220户，常乐路约230户，新时代广场约70户，其他区域约150户），由于环境较差，档次较低，绝大多数有升级意向；2、作为农科城，科技人才比较较大，如大学教员、农科人员、公务员等超过6000人，以及部分个体户与富裕农民，这部分手中存有大量闲置资金，有投资意向，但渠道有限；注：本项各层中需主力店，面积较大，加之个别商户的大面积需求，故有效客户约500个左右。1、需求与资金实力对位：市场现存商户升级需求与潜在投资客的投资需求，与本项对位，且在资金实力方面来看，完全符合本案要求；2、有效投资客数量有保证：市场是商户和投资客的有效数量超过1000个，本案仅需抓住其中的500个，就能实现项目快销。市场商户及投资客与本项目标客户基本对位，风险较低美城为保证项目顺利销售，提出小商品业态作为服饰类的补充预案，丰富业态，扩大置业范围，降低开发风险风险预案风险预案：如单一的服饰类商城不能被市场完全消化，不能满足商户的多业态需求时，美城考虑市场需求与本项实际，提出部分服饰（楼层）业态可转战小商品类，丰富业态，减低开发风险。小商品市场的优势1、小商品与服饰类形式、业态相近，容易转化；2、目前市场缺失集中专业的小商品市场；3、铺面较小，投资门槛低，经营难度较低；4、中低消费为主，消费群体大众化，市场覆盖面广；前期回现较快，后期损失商业升值部分，经营难度相对较大精品服饰城定位分析以损失长期收益为代价，最快的速率实现投资回报，转嫁了后期的经营风险优势劣势1、专业市场锁定特定业态，业态和商家较单一，局限了招商门槛；2、目前杨凌服装市场相对成型且分散，要重新建立一个新的市场，推广力度要求较高，市场培育时间较长；3、前期以销售为主，后期物业的升值与甲方的收益关联较小，进而会影响到市场发展；1、专业的服饰商贸城容易形成规模，聚拢人气，带动物业升值；2、专业服饰商城以小铺面为主，面积小，售价高，总价低，置业门槛较低，回现较快；3、专业服饰商城的租金对于楼层敏感度不高，租金层差较少，变相能提高整体租金及售价；华美精品广场——文艺路精品服饰广场美城操作案例华美精品广场开发商：陕西泰华集团位置：文艺路5号占地：4669㎡商业建面：8560㎡建筑形式：4层底商物业类型：住宅、商业商铺面积：20-1500㎡（以20㎡左右的小铺为主）开盘：2010-12交房：2012-05美城机构从项目的前期定位规划，到中期营销，再到后期的商业运营，全程服务于本项目前期业态统一规划，后期经营统一招租，面积灵动，循环动线设计，处处无死角华美精品广场一楼：时尚服饰护肤彩妆潮流女装品牌：犁人坊

桑迪巴布豆雅诗兰黛等面积区间：14-60㎡

租金水平：260元/月/㎡二楼：精品童装品牌内衣鞋包配饰家居服母婴用品床上用品品牌：ABC

多喜爱

奥尔黛丝

OK100

芭妮

梦至超

等面积区间：14-60㎡

租金水平：150元/月/㎡三楼/四楼：定位休闲、娱乐、餐饮，由甲方自行招商，目前处于招商阶段，具体面积依据招商情况而定，依靠绝佳的地段、统一的业态规划经营管理，实现了项目开盘旺销华美精品广场项目快销分析1、地段优势：处于文艺路十字老商业区，位置绝佳；2、投资门槛低：大铺划小，20㎡的投资门槛；3、科学的业态规划：新业态组合在包含了原有服饰的同时，增加了休闲、餐饮功能，填补了市场空白；4、高回报的租售模式：年固定收益8%，前三年租金收益一次返还，对于投资者诱惑较大；5、统一运营管理：统一的运营管理，保证商业后期运营；2010.10进场2011.1.16开盘三个月蓄客，开盘三天实现清盘，实现销售神话雄踞西北数十年成熟服装批发商圈贝斯特康复路广场地址：西安市康复路与长缨西路西北角一期商业总面积：负1—7F，17万平米开发商：陕西贝斯特集团标准铺位面积：4.2米*4.2米（套内）入市时间：预计2012年底销售方式：一次性返租三年减24%总价商业定位及建议营销及定价建议策略篇——根据本体、市场、客户、案例四维度研究体系，建立项目价值3公寓定位及建议潜在租客较多，租赁市场火热，且快捷酒店生意爆满，市场需求巨大潜在需求科教人员：在校单身教工、科研机构单身教员学生群体：家境较好的学生、研究生生意人：来杨凌的外地生意人，周边县乡生意人农高会租客：农高会大量参观客，参展商及工作人员租赁市场市场内潜在租客较多，租赁市场火热，但目前供应租赁的房屋，大多为居家两房、三房，对于租客来说实属鸡肋，市场缺乏专供租客居住的小户型；目前市场按套计租，租金水平维持在700-1500元/月/套；潜在租客酒店市场杨凌是农科城，来往的商户较多，酒店市场极为火爆，但规模、档次参差不齐，且多集中在新城会展区周边，老城区酒店相对较少，中等档次的快捷酒店相对较少；杨凌国际会展中心酒店馨城田园山庄杨凌高新商务快捷酒店杨凌丽晶酒店酒店式公寓存在市场机会，是市场选择的必然公寓定位酒店式公寓有市场机会成为必然市场机会——目前市场上公寓产品基本属于市场空白需求填补——市场上存在大量潜在的租赁群体，如单身教工、

学生、生意人等，导致租赁市场活跃酒店投资方向——快捷酒店生意火爆，客房短缺迎合——有租赁就有投资，市场上大量的闲置资金，需求投资渠道以30-50平米的小面积一脚蹬户型为主，控制面积，降低总价平层户型建议空中花园（每隔三层）独立阳台（4.05米的开间）起居室（25.2平米的开敞空间）开放式厨房卫生间4T20户，层平面面积保持1000平米左右,全部为一脚蹬40㎡左右的小户型；框架结构,设置4部电梯间，每隔3层设置空中花园；户型均有4.05米开间的独立阳台、厨房、卫生间；49.5㎡大开间户型全精装标准，实现拎包入住，即买即租，同时提升价格物业打造建议酒店式公寓大堂装修豪华，但面积较小，功能区设置简单配套设施完善，注重居家需求，但同酒店相比，休闲及会议功能配置较弱酒店式公寓平均套内面积大于酒店，且功能空间较完整；配有设备齐全的厨房；酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具；立面以现代为主，采用幕墙或石材，注重质感；厨卫全套装修，注重便利性、实用性物业打造建议对外立面的装修要求：酒店公寓的外立面采用现代风格，一般是玻璃幕墙、高档石材、瓷砖对卫生间的装修要求：对酒店公寓卫生间总体的装修效果可以概括为“宽敞、明亮、实用”，在功能划分上需要考虑“浴缸、独立淋浴房、带浴缸精装修、高档卫浴、大浴缸”对厨房的装修要求：厨房基本上需要配置全套厨房电器，同时基本上需要考虑西式厨房或者是中西合璧式厨房酒店的体量最后以经营商需求和公寓销售而定，转化简易，风险较小物业打造建议类别位置体量单间面积数量酒店式公寓底部8层7928㎡49.55㎡160间精装公寓上部14层13874㎡49.55㎡280套酒店式公寓1、招商先行，以如家、速8、汉庭、7天等快捷酒店为主；2、位置初定在底部8层，客房数量在160间左右，最后酒店的总体量，依据招商的酒店需求为准；精装公寓1、销售为主，以拎包入住的精装提升价格，即买即住，方面快捷，满足投资者需求，方便租客；2、以绝佳的位置吸引，大学教授、公务员、个体户等投资群体，扩大投资渠道，同时满足市场租赁去求；商业定位及建议策略篇——根据本体、市场、客户、案例四维度研究体系，建立项目价值3公寓定位及建议项目销售及定价建议项目营销策略及节点建议营销及定价建议营销战略形成思路（主要针对商业）项目营销战略项目营销启示新时代广场开盘热销、快销（地段、形象、概念）杨凌低档服装时装市场商户亟待升级口碑效应是项目快销的重要保障区域内高端客户有限，中小投资客是主流营销战略形成项目营销战略高形象起势、立势强打服装商户深挖“老带新”营销大铺化小，降低投资门槛高形象起势、立势营销策略1新概念——杨凌首席精品服饰广场，产业升级巨作高形象——高推广形象、高物业形象、高现场展示形象大品牌——延长化建区域强势品牌保证从物业立面到推广调性再到现场包装，乃至营销中心全方位树立项目高端形象！强打区域服装商户营销策略2区域内比较有投资能力和投资欲望的非这帮服装生意人莫属！推广宣传上强调服装市场升级，描绘钱景线下渠道上针对服装商户点对点营销示范招商上引进中高端品牌（大商家）造势自营客带动投资客！深挖“老带新”营销营销策略3建立一传十，十传百病毒传播效应！分区域划拨营销手法“小团购”营销手法老带新奖励营销手法圈层口碑效应！大铺化小，降低投资门槛营销策略4区域大投资客不多，目前中小投资客投资无门！划定4.2米*8.4米标准铺，标准铺建筑面积约50—60平米；假设单价为10000元/平米单个铺位总价为50万—60万首付50%，首付金额为25万—30万部分小铺4.2*4.2，则进入门槛在10万左右超低投资门槛，吸引广大中小投资客入市！返租销售（返租3年，3年后经营风险转嫁投资客与经营户）营销策略5以一个35平米，单价10000元/平米的小铺位做标准化案例核心要素：签买卖合同的同时与客户签订返租协议返租年限：三年（特殊铺位或商家视具体情况调整）返租年回报率：8%返租方式：投资客购买一次性减24%总价经营户购买，不返租，额外优惠10%具体案例解析：原价：350000元原标准首付：170000元投资客购买总价：350000*76%=266000元（甲方在此三年可额外收取市场租金）投资客实际首付：133000元经营户购买总价：350000*90%=315000元经营户实际首付：157000元9个月预计可实现一期商业销售清盘（公寓紧随其后）项目推售节奏营销节点12月营销中心开放第一批启动认筹施工节点第二批开盘线上宣传启动2013年3月项目正式动工第一批开盘第二批客户蓄水项目出正负零第三批开盘第三批客户蓄水6月9月第一批客户蓄水围墙、形象广告出街第二批启动认筹第三批启动认筹去化率认筹200组以上30%70%90%主体封顶尾盘清货启动公寓销售100%本销售周期根据常规商业操作制订，实际时间需视价格、推广、工程具体情况而定！公寓扣除酒店部分，销售周期可控制在半年以内。强调形象升级、高保障、低门槛推广主题建议案名建议——西农精品服饰广场（公寓名：延长国际公馆）主推广语——代言杨凌时尚，引导形象升级阶段推广语——杨凌首席精品服装城震撼登场

——上市企业保驾护航，经营无忧，钱途无限

——杨凌人的服饰批发中心，抢到赚到

——首付10万，抢市中心旺铺户外抓形象，电视抓通路推广媒体建议户外电视路灯旗短信小地方，轻媒体，重活动和渠道！活动、渠道大行其道活动、渠道建议启动日户外造势活动周末暖场活动开盘演艺活动节庆日演艺活动服装市场派单渠道商业广场巡展渠道大型社区宣传渠道活动造势、暖场：渠道点对点营销：市场缺乏竞争比较，拟采用租金还原法推导价格项目定价建议目前杨凌的租金主流维持在40—80元/平米，租金水平较低服装行业可承受的租金相对较高未来项目的租金可引领市场服装业态租金层差不明显一楼租金：120元/平米二楼租金：100元/平米三楼租金：80元/平米四楼租金：60元/平米五楼租金：50元/平米一楼售价：14400元/平米二楼售价：12000元/平米三楼售价：9600元/平米四楼售价：7200元/平米五楼售价：6000元/平米整体均价：9840元/平米销额2.8亿公寓目前市场无法按市场法推导，主要以总价制胜占领市场，目标带精装单价4000元/平米，销额约5400万推广费用预算常规营销费用约为总销售额的1%—3%，考虑杨凌城市较小，预计营销费用可控制在1%左右，即：2.8亿*1%=280万营销保障——多方位确保营销按期按量完成策划经理媒介专员+策划助理渠道专员+策划助理活动专员广告公司对接媒体监测线上推广：户外、报广、网络等物料制作，含样板间、宣传片等巡展、派单圈层拓展推介会客户家宴展架、桌牌摆放等暖场活动节点型活动渠道型活动市场监测对接市场部转发周、月、年监测阶段计划与执行内外部沟通与配合团队管理工作的合理分配1经理+3专员+2助理分工与协作是关键分工明确策划线销售分组、值班经理、团队作战销售线注重单兵与团队作战的协调，加强案场规范管理量化日、周、月指标，定期公布，激励个人：强化值班经理职能，完善案场管理，培养人才：1+1＞2分组接待，应对淡市，团队协作月度市调，及时了解市场定期市调研与策划的市场培训《关于办公用品使用制度》《与延长化建工作对接流程》《集中签约时间的规定》《项目固定工作规范》《与延长化建营销部工作对接表》《项目考勤管理规定》制度与规范制度完善、强化执行制度线《项目管理制度补充》《项目外展岗位工作安排》《追踪客户按期签约制度》《关于各项活动安排纪要》《项目分组接待制度》《值班经理管理规定》美城机构——西北房地产策划代理行业龙头企业行业龙头之一陕西美城机构服务有限公司，集北京、上海、广州、深圳、西安等地优秀专业人才的房地产综合服务机构，为西北房地产策划代理行业龙头企业之一、陕西本土房地产策划代理行业龙头。公司成立于2000年，企业法人汪巍为中国第一代房地产策划人，经历中国商品房市场16年发展历程，从实战中总结出独有理论体系，独创“3+1+3”房地产实战营销理论，并在西安市场成功应用。“3+1+3”理论独创者目前美城拥有员工200余名，并拥有房地产相关专业研究团队，从业经历超过5年的地产策划、推广精英20人以上，从事销售实战管理超过5年以上60余人。经过9年的发展，目前已快速成长为一家全方位的房地产综合服务代理商。深耕本土更懂西安2008年美城机构全年销售金额13亿，占西安全市市场份额4.5%，仅次于易居。2009—2010年，美城机构销售业绩将突破200亿大关。突破200亿市场份额美城机构成立于2000年，是西安本土成立最早、历时最长、销售面积最多的专业综合服务商先驱和领导者之一。经12年精耕细作，美城机构已在西安操作100余楼盘，销售面积300多万㎡，客户资源30余万，是西安本土房地产专业服务、技术研究与管理体制最完备、团队最健全的专业服务商。美城架构——三大业务中心为客户提供全套专业服务前期顾问中心营销代理中心商业服务中心商业服务内容商业项目前期策划商业项目招商代理商业项目销售代理商业项目运营顾问调研类：目标市场诊断性调研及统计分析报告房地产开发环境调研及统计分析报告专项调研及统计分析报告前期策划类：城市房地产市场发展前景预测可性行研究产品定位项目规划及建筑设计顾问营销策划类：项目总体营业策略项目定位方案整盘营销大纲项目营销节点计划事件营销设计……销售管理类：营销构架及最佳销售流程设计销售报表系统建立与应用销售团队人员招聘、培训、考核销售道具组织售后服务（手续办理等）美城机构服务部分案例MEICHENGHONOR美城荣誉++2011年西安营销代理三强++2011年中国（西安）金牌代理机构++2010年西安金牌地产营销策划机构++2010年西安品牌代理机构++2010年西安优秀私营企业++2010年西安诚信单位++2010年西安最佳战略核心合作机构++2010年陕西最具品牌价值代理机构++2009年西安品牌地产代理机构++2009年陕西最佳策划代理服务商++2008年年度最佳战略核心合作机构++2008年金石榴奖++2008年西安市守合同重信用企业++2007年陕西优秀策划代理机构++2006年西安房地产优秀服务机构++2005年西安房地产信息网最佳广告代理合作企业++2005年西安市房地产中介服务行业优秀服务企业++2004年西安市房地产中介服务行业诚信单位美城商业和地铁沿线站点商业、八府庄、土门商圈商业物业、荣德棕榈湾、金色城市、融发心园、泰华顶秀风尚、海璟国际、海璟蓝寓、海璟时代、海荣名城、海璟新天、御城、皇冠国际、海璟未央等近20余个区域核心商业物业建立战略合作。美城商业优势资源——近20个城市核心区物业，2000多商家资源·优质资源信息平台拥有近20个城市核心物业美城商业与逾2000家国内知名主力百货/超市、IT/家电/数码连锁、连锁书店、家居卖场、品牌餐饮连锁以及其他企业、品牌产品建立密切关系，与近100家主力百货/超市运营商、300多品牌商家建立战略合作伙伴关系。拥有近2000多商家资源拥有优质资源信息平台美城机构市场研发中心拥有西安市最全的动态市场信息。以土地价值为基点，深入剖析区域特征，将供需关系、市场空间作为研究对象，本着差异化、适应性、创新性、效益性原则，提供专业、全面的项目前期策划服务。对于西安土地开发信息、开发商投资信息、重大项目工程进度信息十分明了；此外，更着力于对国民经济发展及房地产政策导向、城市规划及人口消费等领域进行深度剖析，为项目运作提供依据。美城现有部分商家资源——主力运营商类美城现有部分商家资源——餐饮类大宅门便宜坊全聚德大董烤鸭俏江南巴国布衣蜀国演义鹿港小镇……金蒂top娱乐城、真爱视听歌城……

美城现有部分商家资源——娱乐、生活类美城商业成功案例——海荣集团

海荣集团海璟系70万㎡商业前期策划·租售项目背景：火车新客站、市委市政府新址落户城北、地铁站即将开通、大型高尚社区群聚，人人乐、国美、世纪金花、苏宁等主力运营商入驻城北利好因素的催生，城北将成为西安未来城市新中心。工作成果：美城机构商业运营中心于2008年全面介入海荣集团70万㎡商业的前期策划工作中，美城商业运营中心站在城市运营的角度，通过深入的市场调查和典型案例的