第8章不动产开发投资项目风险分析

第8章不动产开发投资工程风险分析8.1不动产开发投资工程风险概述8.2盈亏平衡分析法8.3敏感性分析法8.4概率分析法8.5不动产开发投资工程的风险防备和控制1/21/20241主讲人：李军峰8.1不动产开发投资工程风险概述8.1.1不动产开发投资工程风险的特征1.客观性不动产开发投资工程风险的客观性是指不动产开发投资的风险是不以人的意志为转移而客观存在的。2.不确定性不动产开发投资工程风险的不确定性源于不动产开发过程中各种客观条件变化的不确定性。3.可测性人们可以经过对以往发生的类似风险事件的统计资料进展分析，对某种风险发生的概率及其所呵斥的经济损失做出客观上的估计，从而对未来能够发生的风险进展预测和衡量。1/21/20242主讲人：李军峰4.损益双重性损益双重性是指不动产开发投资工程的风险与收益是相伴而生的。普通的投资者都是风险逃避型的，即投资风险越高，投资者期望报答越高。5.相关性相关性是指投资者所面临的风险结果与其投资行为和决策是严密相连的。1/21/20243主讲人：李军峰8.1.2不动产开发投资工程风险的分类1.按风险的性质，可分为静态风险和动态风险 静态风险主要是指由于自然灾祸和不测事故带来的风险，自然灾祸如台风、地震、海啸等，不测事故如火灾、盗窃等。动态风险主要是由于企业本身的运营情况和市场变动等要素引起的风险，如企业管理人员决策失误的风险、居民住房需求偏好变化的风险等。2.按风险的效应，可以分为纯粹风险和投机风险纯粹风险是指只需损失时机而无获利时机的风险，如火灾、地震、盗窃等风险，这类风险只会呵斥损失，而不会带来任何风险收益，这种风险是一切投资者都想要躲避的。投机风险与纯粹风险相对应，是指那些既有损失的能够，又有获利时机的风险。1/21/20244主讲人：李军峰3.按风险来源，可分为社会风险、政策风险、运营风险、市场风险等〔1〕社会风险是指人文社会环境等要素的变化对不动产开发投资工程的影响。〔2〕政策风险是指各级政府有关不动产开发投资的各种政策变化给投资者带来的损失。〔3〕运营风险。它是指由于不动产开发工程运营管理者的决策失误而使不动产工程的实践结果偏离期望结果的能够性。1/21/20245主讲人：李军峰〔4〕市场风险。它是指由于不动产开发投资市场情况变化的不确定性给投资者带来的风险。市场风险主要有购买力风险、流动性风险和利率风险三种。①购买力风险。购买力风险是指由于社会物价总程度的上涨，使投资者未来的实践收益减少的风险，因此购买力风险的发生和大小是与通货膨胀率的高低相联络的。②流动性风险。流动性风险是指将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险，也称为变现风险。1/21/20246主讲人：李军峰③利率风险利率变化给不动产开发投资工程带来的风险叫做利率风险。利率升高，一方面会添加工程开发本钱，加重开发商的债务负担；另一方面在运用升高的利率进展折现时，会使不动产的实践价值减小。1/21/20247主讲人：李军峰4.按风险发生的时间，可分为投资前期的风险、开发建立期间的风险、租售阶段的风险〔1〕投资前期的风险。不动产开发投资前期的风险是指投资方案实施前期的风险。〔2〕开发建立期间的风险。开发建立期间的风险是指从不动产工程正式开工到交付运用这一阶段的风险。〔3〕租售阶段的风险。主要包括租售时机风险、租售合同风险等。租售时机的选择直接关系到不动产的销售价钱，从而影响到开发企业的利润。租售合同风险是指因合同签署不当，而在合同履行过程中给企业呵斥经济损失。1/21/20248主讲人：李军峰8.1.3不动产开发投资工程风险分析方法1.头脑风暴法 头脑风暴法又称专家会议法，由美国人奥斯本于1939年首创，它是经过组织专家集体决策来激发更多创新想法的方法。头脑风暴法首先要确定一个明确的议题，确定参与会议的人数，普通以8-12人为宜，可略有增减，确保每个人都有发言时机，人数过少会影响激发新的思想，人数过多那么每个人的发言时机减少。头脑风暴法要遵照以下几个原那么：一是发明自在气氛，让一切人畅所欲言；二是在讨论过程中绝对不可以对任何人的意见做出批判，一切评价均放在会后进展；三是追求数量，想法越多，其中的有发明性的想法就能够越多。1/21/20249主讲人：李军峰2.德尔菲法 德尔菲法是美国著名咨询机构兰德公司于20世纪50年代初发明的。该方法采用匿名发表意见的方式，即专家之间不相互讨论，不发生横向联络，只与调查人员发生关系，经过多轮调查专家对问卷所提问题的看法，经过反复咨询、归纳、修正，最后汇总成专家根本一致的看法，作为预测的结果。1/21/202410主讲人：李军峰德尔菲法的详细步骤如下：〔1〕预备阶段。〔2〕意见咨询阶段。〔3〕评价结果处置阶段。1/21/202411主讲人：李军峰3.盈亏平衡分析法这是分析研讨不动产投资工程本钱与收益之间平衡关系的方法。其研讨的内容主要是在一定的市场和消费才干条件下，分析产量、本钱、收入之间的相互关系，找出工程盈利与亏损的临界点，即盈亏平衡点，以此了解不确定要素允许变化的最大范围，寻求最大盈利的能够性。1/21/202412主讲人：李军峰4.敏感性分析法在工程执行或运营过程中，当不确定要素发生变化时，工程的经济效益会发生相应变化，其变化的大小反映了不确定要素的敏感程度，选取敏感性强的要素来预测工程效益的变动幅度，即为敏感性分析。1/21/202413主讲人：李军峰5.概率分析法当不动产投资工程不确定要素的变动值偏离正常值较大，并常具有偶尔性时，用盈亏平衡分析和敏感性分析已难以对工程的变动度进展测定，而需求运用概率分析的方法进展预测。1/21/202414主讲人：李军峰8.2盈亏平衡分析法盈亏平衡分析法又称为保本分析法或者盈亏临界分析法，是经过分析工程的本钱、利润等要素，找出影响不动产开发工程的不确定性要素的盈亏平衡点，来调查工程对各种不确定性要素变化的接受才干的一种分析方法。根据开发面积能否与开发本钱和销售收入均呈线性关系，盈亏平衡分析可分为线性盈亏平衡分析法和非线性盈亏平衡分析法。1/21/202415主讲人：李军峰1.线性盈亏平衡分析法的假设条件〔1〕不动产产品的总销售收入和总本钱与不动产开发面积均呈线性关系；〔2〕产品的开发面积和销售面积相等，即开发的不动产产品全部可以租售出去；〔3〕在产品的开发和租售期内，产品固定本钱坚持不变；〔4〕单位面积销售价钱和单位面积可变本钱坚持不变；〔5〕计算所运用的各种数据该当是正常消费年度的数据。1/21/202416主讲人：李军峰2.线性盈亏平衡分析的图解法图解法是用作图的方式找出盈亏平衡点来进展分析的方法。所谓盈亏平衡点就是开发工程盈利与亏损的临界点。在盈亏平衡点处，不动产开发工程处于不盈不亏的形状，也即不动产开发工程的总收益和总本钱相等。1/21/202417主讲人：李军峰收益或本钱总收益固定本钱总本钱开发面积QEQE盈利区盈亏平衡点亏损区0图8-1线性盈亏平衡分析图1/21/202418主讲人：李军峰3.线性盈亏平衡分析的解析法1/21/202419主讲人：李军峰〔1〕计算盈亏平衡点的开发面积1/21/202420主讲人：李军峰〔2〕计算盈亏平衡点的单位面积销售价钱1/21/202421主讲人：李军峰4.线性盈亏平衡分析法举例【案例8-1】某不动产开发投资公司开发建立一个居民住宅小区工程，方案开发面积为3万m2，工程固定本钱为9000万元，单位面积的可变本钱为2740元/m2，工程建成后估计售价为8000元/m2，销售税率为3.25%。试求工程盈亏平衡时的开发面积及单位面积销售价钱。1/21/202422主讲人：李军峰解：根据题意，F＝9000万元，V＝2740元/m2，t=3.25%，P＝8000元/m2，Q＝30000m2。设盈亏平衡点的开发面积为QE，盈亏平衡点的销售价钱为PE，那么根据盈亏平衡点的定义，盈亏平衡点的开发面积为盈亏平衡点的单位面积销售价钱1/21/202423主讲人：李军峰8.2.2非线性盈亏平衡分析法线性盈亏平衡分析法的前提条件是工程的开发面积和销售面积相等，且工程总销售收入、总本钱与开发面积呈线性关系。1.非线性盈亏平衡分析法的解析过程要进展非线性盈亏平衡分析，首先要建立总收益和总本钱函数。在盈亏平衡点处，不动产产品的开发面积和销售面积相等。1/21/202424主讲人：李军峰在盈亏平衡点处，，所以1/21/202425主讲人：李军峰开发面积Q盈亏平衡点BQ2固定本钱总本钱Q1盈利区盈亏平衡点A总收益收益或本钱0图8-2非线性盈亏平衡分析图1/21/202426主讲人：李军峰2.非线性盈亏平衡分析法举例【案例8-2】知某不动产开发投资工程的总收益函数为；总本钱函数为试求：〔1〕当方案开发面积为10000m2时，工程的盈亏情况如何？〔2〕该工程的盈亏平衡点的开发面积是多少？〔3〕工程的最大利润是多少？1/21/202427主讲人：李军峰解：根据题意，利润〔〕＝总收益－总本钱＝〔1〕当m2时所以，当开发面积为10000m2时，工程盈利。〔2〕当利润时，即为工程的盈亏平衡形状，即解得m2，m21/21/202428主讲人：李军峰〔元〕〔3〕工程的最大利润点即利润函数的一阶导数为零的点，即解得m2时，利润函数的二阶导数为，因此该点即为利润函数的最大值。将代入利润函数求得工程的最大利润为当1/21/202429主讲人：李军峰8.3敏感性分析法8.3.1敏感性分析的根本概念和作用敏感性分析是用来研讨工程主要的不确定性要素发生变化时，工程的财务评价目的的变化幅度，以此来判别这些不确定性要素对工程预期目的的影响程度。敏感性分析的作用在于从各种不确定性要素中找出工程最敏感的要素，把精神主要放在最敏感的要素上，而对于不太敏感的要素那么不用破费过多精神去关注。1/21/202430主讲人：李军峰8.3.2单要素敏感性分析1.单要素敏感性分析的步骤〔1〕确定敏感性分析目的在选择敏感性分析目的时，普通首选那些最能反映投资工程经济效益的财务评价目的作为分析对象，可根据不动产开发工程的特点、研讨阶段、实践需求情况而选取不同的目的。〔2〕选择不确定性要素影响不动产开发工程收益的不确定性要素有很多，在实践中没有必要把每一个要素都进展分析，往往选取最主要的影响要素进展分析。1/21/202431主讲人：李军峰〔3〕确定各个不确定性要素的变化范围，并计算它们对不动产开发工程财务评价目的的影响程度。〔4〕用敏感性分析图来表示财务评价目的对不确定性要素变动的敏感程度。〔5〕根据计算结果确定敏感要素。1/21/202432主讲人：李军峰2.单要素敏感性分析举例【案例8-3】设某不动产开发公司拟开发一个住宅小区工程，拟开发建立面积为1万平方米，固定本钱为240万元，单位变动本钱为1000元/m2，估计售价为2000元/m2，销售税率为5%。试以售价、单位变动本钱、固定本钱、销售量为不确定要素，对工程利润这一财务评价目的进展单要素敏感性分析。1/21/202433主讲人：李军峰假设不思索不确定要素，该小区工程的预期利润为＝2000×10000×〔1－5%〕－1000×10000－2400000=660(万元)根据题意，先固定其他要素，变动其中一个要素，分别求出单要素变化对财务评价目的的影响如表变化幅度利润不确定性要素-20%-10%0%10%20%产品售价2804706608501040销售量480570660750840单位变动成本860760660560460固定成本7086846606366121/21/202434主讲人：李军峰根据典型数据〔0，660〕、〔20%，1040〕；〔0，660〕、〔20%，840〕；〔0，660〕、〔20%，460〕；〔0，660〕、〔20%，612〕，按照两点确定一条直线计算开发利润R与产品售价P、销售量Q、单位变动本钱V、固定本钱F的变化幅度p、q、v、f的回归直线如下：1/21/202435主讲人：李军峰460612840产品售价1040单位变动本钱固定本钱销售量660基准利润20%20%10%10%0变化幅度〔%〕开发利润〔万元〕图8-3单要素敏感性分析图1/21/202436主讲人：李军峰普通来说，直线与纵轴的夹角越小，阐明直线所对应的要素对工程利润的敏感程度越高。可以看出，产品售价、单位变动本钱、销售量依次是相对敏感的要素。根据临界点的大小，得知工程利润评价目的相对于固定本钱变动的接受才干相对较强，而相对于产品售价变动的接受才干相对较弱。因此，投资决策应特别关注售价的能够变化。1/21/202437主讲人：李军峰8.3.3多要素敏感性分析多要素敏感性分析是调查两个或者两个以上相互独立的不确定性要素同时发生变化对工程财务评价目的的影响。1/21/202438主讲人：李军峰【案例8-4】假定某不动产工程的初始投资为20万元，年租金收入为5万元，年运营费用为4000元，工程寿命期为15年，资产残值为2万元，基准收益率为15%，要求就初始投资与各年租金收入对该工程的净现值进展双要素敏感性分析。1/21/202439主讲人：李军峰设x表示初始投资变化的百分数，y表示与初始投资同时改动的租金收入的百分数。那么当时，该方案盈利可在15%以上，即解得1/21/202440主讲人：李军峰租金收入变化率Y〔%〕-20%-20%20%20%-10%10%10%-10%NPV=0NPV>0NPV<00初始投资变化率X〔%〕1/21/202441主讲人：李军峰8.2.4敏感性分析方法的优缺陷1/21/202442主讲人：李军峰8.2.5幕景分析法幕景就是对一个投资工程或某个不动产开发企业未来形状的描画。幕景分析在假定关键的不确定性要素有能够发生的根底上，构造出多种情景，提出多种未来的能够结果，来分析工程的风险，在一定程度上弥补了敏感性分析的缺陷。详细分析步骤如下：〔1〕选取基准情况的财务评价目的作为参照；〔2〕对工程进展敏感性分析，确定敏感性要素；〔3〕对工程进展乐观和悲观幕景分析，计算两种情况下工程的财务评价目的；〔4〕对计算结果进展比较，假设乐观和悲观情况下的财务评价目的相差很大，阐明工程风险很大，假设相差不大，阐明工程风险不大。1/21/202443主讲人：李军峰8.4概率分析法8.4.1概率分析法概述概率分析法是运用概率论的相关实际来研讨不确定性要素对工程的影响的一种风险分析方法。概率分析不仅可以测定不确定性要素发生的概率，而且可以测定不确定性要素给工程带来的风险的大小。1/21/202444主讲人：李军峰8.4.2正态分布法1.正态分布法正态分布的概率密度函数为1/21/202445主讲人：李军峰X95.44%68.26%1/21/202446