【中山市房地产市场调查与预测6400字（论文）】

PAGE8目录一、引言 1二、城市居民住房消费需求及认知分析 1（一）居民住房消费现状 1（二）居民住房消费需求特点 1（三）居民对调控政策与中山市房价走势的认知 2三、目前，中山市火炬开发区房地产营销策略的现状调查分析 3四、房地产开发企业的影响和判断预测分析 4（一）新一轮的调控政策对中山市房地产开发企业的影响 4（二）房地产开发商对中山市房地产市场的判断预测 5五、调查的结论 5（一）住房需求总量较大 5（二）投资投机性购房需求占比较小 6（三）居民和开发商对中山市房价水平判断存在分歧 6（四）多数居民家庭购房计划受调控政策影响不大 6（五）多数居民仍要购买较大面积住房 6参考文献 8引言自2009年12月份以来，针对全国部分城市房价、地价上涨过快的情况，国家实施了对房地产市场新一轮调控政策。本轮调控政策目的明确，就是打击投资投机性购房需求，遏制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。在此背景下，对市区抽选了300户城市居民家庭和20家房地产开发商，从供求双方分别了解相关信息，形成此调查报告，以为有关方面决策提供参考依据。城市居民住房消费需求及认知分析（一）居民住房消费现状近年来，随着中山市住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。2010年末，中山市居民人均住房建筑面积已达27平方米，13%的家庭拥有第二套住房，但是居民住房仍旧以中小套的房改房为主，房龄较长。调查显示：1、房改房在居民现住房中仍占主要地位。在调查样本中，有62.5%的现住房是房改房，房改房仍然是中山市居民家庭目前最普遍的住房。2、商品房在居民现住房中比例已达32.5%。在调查样本中，有32.5%的居民家庭现住房是商品房，商品房所占比例呈逐年提高趋势。3、住房以中小套为主。在调查样本中，每户建筑面积在70平方米以下的占55%，70—90平方米占27%，90平方米以上的占18%。4、多数房屋房龄在十年以上。在调查样本中，65%的居民家庭住房房龄在十年以上，其中房龄在二十年以上的占到28%。5、13%的居民家庭拥有第二套住房。在调查样本中，有13%的居民家庭拥有第二套住房，出现了一户拥有两套以上住房的情况。（二）居民住房消费需求特点调查显示，有21.6%的居民家庭有购房愿望和需求，其中15.7%的居民家庭打算在五年内购房。同时，我们发现在不考虑购房的原因中，因为房价太高、无力购买的比例占到40.8%。1、住房太小是居民对现有住房不满意的主要原因。调查显示，有33.3%的居民家庭表示对现有住房不满意。不满意的原因中排名第一的是住房太小，占30.1%。其他主要原因有户型结构不理想、周边环境不理想、物业管理不好、住房太旧，分别占18.7%、13.8%、13%和12.2%。2、刚性需求仍是居民购房的主要因素。调查显示，有15.7%的居民家庭表示近期有购房意向。购房原因仍以刚性需求为主，占比重最大的是改善住房条件，占57.6%。结婚用房、满足居住要求、拆迁用房分别占18.2%、9.1%和3%。而投资增值或保值只占3%，另有9.1%的居民家庭选择其他。3、住房面积需求以90-120平米为主。调查显示，在有购房需求的居民家庭中，66.7%的居民家庭准备购买90—120平方米的住房；其次是60—90平方米的住房，占21.2%；选择120平方米以上的占12.1%。4、能承受的房价每平方米在5000元以内。在有购房需求的居民家庭中，90.9%的居民家庭能承受的房价每平方米在5000元以内。其中，39.4%的居民家庭表示能承受的房价每平方米在4000—5000元之间，能承受的房价每平方米在3000—4000元之间的占36.4%，能承受的房价每平方米在3000元以下的占15.1%。能承受的房价每平方米在5000—6000元之间的占9.1%。81.8%的居民家庭能承受的房屋总价在60万以下。其中，45.5%的居民家庭表示能承受的房屋总价在40—60万之间，能承受的房屋总价在20—40万之间的占33.3%，能承受的房屋总价在20万以下的占3%。能承受的房屋总价在60—80万之间的占18.2%。房屋售价每平方米6000元、总价80万是被调查户能承受的极限。5、绝大多数居民能支付的购房首付款在10—20万元之间。在有购房需求的居民家庭中，55.6%的居民家庭表示能够承受的购房首付款在10—20万元之间，10万元以下的占37%，20万元以上的占7.4%。59.3%的居民家庭表示能够承受的月还款额在1000—2000元之间，1000元以下和2000—3000元的均占18.5%，3000元以上的占3.7%。（三）居民对调控政策与中山市房价走势的认知国家连续实施新一轮调控政策，旨在打击投资投机性购房需求，抑制房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。居民对此有何看法也是我们本次调查的目的之一。调查结果表明：1、九成以上的居民家庭认为目前中山市的房价很高或偏高。36.6%的居民家庭认为目前中山市的房价很高，54.3%的居民家庭认为目前中山市的房价偏高，二者合计达90.9%。认为目前中山市的房价符合实际的占6.5%。另有2.6%的居民家庭表示说不好。2、将近七成的居民家庭认为未来1—3年中山市的房价将会继续上涨。针对未来1—3年中山市房价走势的判断，21.6%的居民家庭认为中山市的房价将会快速上涨，45.1%的居民家庭认为中山市的房价将会小幅上涨，16.3%的居民家庭认为中山市的房价将会保持稳定，认为小幅下降的占7.2%，9.8%的居民家庭表示说不好。3、半数以上有购房需求的居民家庭关注国家的房地产政策。针对近期国家出台的一系列调控政策，在有购房需求的居民家庭中，15.2%的居民家庭表示非常关注，39.4%的居民家庭表示比较关注，两者合计比例为54.6%。有42.4%的居民家庭表示不太关注，表示基本不关注只有3%。4、近四成的居民家庭表示购房计划受到调控政策影响。调查显示，在有购房需求的居民家庭中，36.3%的居民家庭表示自己的购房计划受到了国家调控政策的影响。其中24.2%的居民家庭表示推迟购房计划，9.1%的居民家庭表示提前购房计划，3%的居民家庭表示取消购房计划。5、多数居民家庭认为应控制房地产价格快速上涨。对于控制房地产价格快速上涨的最有效的措施，45.8%的居民家庭选择严厉打击开发企业囤地炒地、捂盘惜售的行为。选择大力发展保障性住房及廉租房的占19.6%，选择抑制投资投机性购房需求的占15.7%，选择加强地方政府监管的占11.8%，选择发展二手房市场和租赁市场的占2%，还有5.1%居民家庭选择其他。目前，中山市火炬开发区房地产营销策略的现状调查分析目前，中山火炬开发区乃至全国常用的房地产营销策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和网络销售三种。1.企业直接销售策略。它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。企业直接销售策略在火炬开发区具有代表性的房地产企业有雅居乐地产及宇宏健康花城，它们均拥有自己下属管理的营销团队。2.委托代理销售策略。它是指开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买物业的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。此策略在火炬开发区具有代表性的楼盘有科技新城的“群英华庭”、“第5大道”及“城果”，张家边的“金华花园”（天域置业代理）等。3.网络销售策略。网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。此策略方式在火炬开发区当中的大多开发商并没有单一性的采用，而是兼顾性的运用。如雅居乐地产及宇宏健康花城，它在企业直接销售策略当中辅助性的采用了网络销售策略。张家边金华花园在委托代理销售策略当中同样辅助性的采用了网络销售策略。当前，火炬开发区房地产市场营销策略主要有以下特点：品牌领导形象震撼——确立市场地位，引起市场关注，锁定目标消费群；全国品牌雅居乐地产，在中山是妇孺皆知，它们去到其他地方开发皆可凭借其强大的品牌效应确立市场地位，吸引客户。把握时机高昂入市——抓住有利时机，高姿态低价格进入市场，迅速把握市场主动权；由中炬高新持股做开发的“汇景东方”，在全国各地房地产限价、限购的大潮下，“汇景东方”抓住中山的轻轨时代，利用轻轨概念打造轻轨站前千亩大盘，高姿态进入市场。分期分批卖点不断——分期开发分批销售，步步为营，组织储备卖点群随销售阶段适时引爆，带动价格走高，达到持续热卖效果；在火炬开发区豪头路段，由鄂尔多斯房地产开发的“尚城”住宅片区，从当初的轻轨概念价格到现时已开通轻轨的价格，涨幅已近100%，同时分期、分批进行轻轨热点宣传，制造出不同时期卖点不断的效果，使价格逐步走高。以质论价升值诱人——以户型、朝向、楼层、景观论价，小幅多频高走，预留升值空间，以升值空间激发热销；以千亩大盘、品牌效应进入火炬开发区神涌片区的保利房地产，以其全国品牌及该地块交通便利、升值空间不断造势，打造火炬开发区一个新的住宅片区。物管跟进后顾无忧——物业治理提前介入能迅速树立项目形象，强化认同感，购买者无后顾之忧，达到促销效果。雅居乐地产，保利地产等全国品牌，皆以物业管理好著称。房地产开发企业的影响和判断预测分析（一）新一轮的调控政策对中山市房地产开发企业的影响1、六成开发商表示“不差钱”。在房地产新政下，房地产开发企业资金状况如何？45%的开发商选择基本平衡，15%的开发商选择较宽裕，两者合计为60%。另有40%的开发商仅选择有缺口，没有开发商选择有很大缺口。2、新政给开发商贷款带来了一定影响。对于房地产新政对开发商的主要资金来源—银行贷款的影响，75%的开发商选择了有一些影响，25%的开发商认为没有影响。没有开发商选择有很大影响。3、近半数开发商表示调控政策没有给企业房屋销售带来影响。调控政策的连续出台有没有给企业房屋销售带来影响？44.5%的开发商表示没有影响，22.2%的开发商认为有所下降，11.1%的开发商认为有所上升，另有22.2%的开发商选择说不清，没有开发商选择大幅下降或大幅上升。（二）房地产开发商对中山市房地产市场的判断预测中央经济工作会议突出强调，要把城镇化作为今后一个时期扩大内需、调整结构的重要战略。市委、市政府抢抓机遇、乘势而上，按照城乡一体化的要求，树立全域中山市的理念，加快实施城市发展战略，着力拉开城市框架，拓展城市发展空间，开拓出一条与其他城市不同的、具有时代特色的新型城市发展道路。开发商是如何看待中山市房地产市场的，也是我们调查目的之一。1、六成开发商认为中山市目前房价符合实际。调查显示，60%的开发商认为中山市目前房价符合实际，20%的开发商认为房价很高，20%的开发商认为房价较高，没有开发商认为房价偏低。2、九成开发商认为未来1—3年中山市的房价将会继续上涨。针对未来1—3年中山市房价走势的判断，75%的开发商认为将会小幅上涨，15%的开发商认为将会快速上涨，10%的开发商认为将会保持稳定，没有开发商认为房价会下降。3、六成开发商认为大力发展保障性住房及廉租房是控制房地产价格快速上涨的最有效的措施。对于控制房地产价格快速上涨的最有效的措施，60%的开发商选择大力发展保障性住房及廉租房。选择抑制投资投机性购房需求的占15%，选择严厉打击开发企业囤地炒地、捂盘惜售的行为的占15%，没有开发商选择发展二手房市场和租赁市场以及加强地方政府监管，另有10%的开发商选择其他。调查的结论（一）住房需求总量较大虽然近几年中山市房地产市场发展迅速，居民商品房占有率明显提高，但是随着经济社会的快速发展，城市化进程的不断加快，房地产市场需求仍然十分旺盛。根据本次调查结果分析，中山市潜在的住宅市场需求仍然很大。调查结果显示，未来五年内有住房需求的家庭占15.7%，以此推算，全市20万户城市居民中，有购房需求的家庭户数3.1万户，以套均面积90平方米计算，需要约280万平方米住房面积。全市有18.3%的无力购买商品房的家庭，这部分家庭的住房需求需要依靠经济适用房、廉租房等保障性住房来解决。据推算，全市这部分家庭约有3.7万户，以套均面积60平方米计算，需要约222万平方米保障性住房面积。如果包括17.6%的需求不确定家庭、以及随着中山市城市发展战略和皖江城市带规划实施带来的城市人口的快速增加，预计未来五年内中山市住房需求量将超过600万平方米，由此可见，中山市房地产市场需求仍有较大空间。（二）投资投机性购房需求占比较小中山市房地产市场以自住性需求为主，投资性需求比重较小，基本没有投机资金的进入。调查显示，居民家庭以投资增值为目的的购房需求仅占3%。这种结构比例也使得在有购房需求的居民家庭中有54.6%购房计划不受调控政策影响，44.5%的开发商销售情况不受影响，甚至11.1%的开发商销售量还有所上升。（三）居民和开发商对中山市房价水平判断存在分歧本次调查显示，有90.9%的居民家庭认为中山市目前房价较高，而60%的开发商则认为目前房价符合实际，双方对中山市房价水平判断存在分歧。我们认为，这主要是由于双方看待这个问题角度不同所致。从开发商角度来看，中山市的经济水平相对较高，人均可支配收入稳居全省首位，房价和周边二、三线城市比较还是处于一个比较合理的水平的。从居民家庭的角度来看，一方面消费者永远是希望房价越低越好。另一方面，虽然2010年中山市居民人均可支配收入超过2万元，但是仍有六成以上的居民收入低于这个水平，而10%的低收入家庭人均可支配收入仅为8千余元。这使得虽然有33.3%的居民家庭不满意目前的住房，但只有15.7%的居民家庭考虑在5年内购房，不考虑购房的居民家庭中有23.3%表示无力购买。（四）多数居民家庭购房计划受调控政策影响不大调查显示，虽然国家连续出台调控房价政策，但是在有购房需求的居民家庭中54.6%的家庭表示购房计划不受影响。我们认为这主要由两方面因素造成。一方面，刚性需求是中山市居民购房主要原因。在有购房需求的居民家庭中，改善住房条件、结婚用房、满足居住要求、拆迁用房等刚性需求占购房目的的87.9%，而投资增值或保值只占3%。比较迫切的刚性需求使得居民家庭急于置业。另一方面，普遍存在房价上涨预期。虽然国家调控政策连续出台，但66.7%的居民家庭和90%的开发商均认为1-3年内中山市房价仍会继续上涨。在这种上涨预期的驱使下，居民家庭更倾向于加快置业步伐。（五）多数居民仍要购买较大面积住房尽管90.9%的居民家庭认为房价较高，但是66.7%居民家庭仍要购买面积为90-120平米房屋，而市场上这类住宅总价均在50万以上，远高于居民家庭年收入。仅有21.2%的居民家庭选择购买60-90平米的小户型房屋。我们认为这主要由两方面原因造成。一方面，中国人传统上来说对家庭非常重视，而是否拥有舒适的住房直接关系到家庭生活幸福度。因此，在认为市场价位偏高的情况下，一些收入相对比较低的家庭仍然非常渴望拥有一个舒适和宽敞的家。另一方面，现在的购房者背后常常有几个家庭几代人在支撑，这也使得收入相对比较低的家庭购买力相对上