史上的物业防寒防冻措施和方案

史上最全面的物业防寒防冻措施和方案史上最全面的物业物业防寒防冻措施和方案

一、组织安排

成立冬季防冻应急小组。

组长：工程经理。

副组长：秩序维护部经理、工程部经理、保洁部经理、客服经理等。

组员：各部门员工工程。

非工作时间，值班经理负责现场牵头，工程值班人员、安保值班人员及安保备勤人员作为应急小组成员。工程各级治理人员保持手机24小时畅通，如遇突发大事根据应急预案准时组织应对。

二、采暖及空调系统防冻治理（工程部）

进入冬季确定楼宇自控系统工况转换正常，确认选择“冬季”位置，值班运行人员应随时依据室外温度变化，准时调整热力二次水供水温度及调整机组送风温度。

1.每班检查新风机组供回水温度是否正常，若条件许可用点温枪测试水管外表温度（避开温度计显示错误）；

2.如新风机组有旁通阀设置，保持开启10-30%，避开水阀执行器故障关闭形成死水现象；

3.定期现场新风机组开关机试验检查：停机时风机停顿运转，水阀执行器按设定保持10-15%的开启度，确保系统水流循环正常；风阀执行器应关闭；

4.定期检查新风机组进风风道风阀执行器及风门联动装置，开启/关闭时通畅无阻滞，检查加油润滑，以保证当机组停顿运行时，风门处于完全关闭状态；

5.定期进入机箱内检查防冻开关测温铜丝是否断裂或折断，以保证防冻开关探测正常；

6.降温增加夜间巡察测温频次。

三、消防系统防冻治理（工程部、秩序维护部）

1.开启车库消防管路电伴热并正常工作；

2.车库区进出口热风幕风机开启，出风效果正常；

3.车库进出口四周消火栓依据环境温度状况，在栓头处加裹保温棉被，消火栓箱玻璃完好，关闭到位。如车库区喷淋系统未设立干式系统，应依据车库进出口温度较低，中心部位温度较高的特点，适当关闭车库进出口四周区域分段截门并泄水，但天气正常后肯定恢复正常；

4.检测车库内温度，结合现场测试温度适时关闭车库进、出口卷帘门；

5.增加对低温区域（有消防喷淋设置的）夜间测温，必要时适时开启该区域供暖设备；

6.对于有屋面独立设置高区消防水箱间，应加装或开启供暖设备。

四、给排水系统防冻治理（工程部、秩序维护部）

1.定期检查室外入户水表井，去除积水、不泄漏，并依据井深及环境温度加盖保温棉被；

2.定期检查室外消火栓井、卸下闷盖、去除管内存水、确保不泄漏，不存水。并依据井深及环境温度加盖保温棉被；

3.定期检查绿植喷灌井，保证进水截门关闭，泄水阀保持开启，让管路余水排空；

4.检查车库污水井排水管路保温，对有破损的保温进展修复；夜间定时启动排水泵，避开管路内结冰；

5检查车库集水坑，上冻前尽量排空坑内及管路积水，避开冻裂管路；

6.检查楼顶冷却塔补水管线保温正常，管线内积水排放洁净，无积水。并将保持冷却塔塔体无积水并将塔体泄水阀门、并联塔平衡管泄水阀门保持开启状态；

7.楼内卫生间、开水间等部位，特别天气时保持取暖设备正常开启，如无供暖设备设置，应通知客户依据状况关闭进水截门并停用。

五、公共区域防冻治理（工程部、秩序维护部、保洁部、客服部）

1.关闭楼内全部通道门，避开冷空气进入；

2.准时检查办公区域的门窗，如有破损准时修复，提示办公人员下班后关闭窗户，夜间巡察人员如发觉有未关闭的窗户，通知值班经理启用备用钥匙准时关闭；

3.极至天气导致防冻开关报警机组停机时，为保证供暖区域温度正常，应准时实行手动方式，关闭进风风阀，开大回风风阀，以保证机组送风正常或由楼控系统设定随时调整。

4.消失极端恶略天气时，协调热力供暖人员随时调整供暖温度，以保证供暖需求。

六、外围设备设施防冻治理

室外水池、景观喷泉上冻前应抽空池内积水、排空进水及出水管路积水，保持进水补截门关闭，如进水管路有暴露局部应保持保温无破损，最好将上端进水截门关闭，以避开管路冻裂。

七、其他预备

1.相关文件资料预备

消火栓系统图、喷淋系统图、给排水系统图、消火栓、喷淋系统阀门位置分布表、生活进水系统阀门位置分布表、空调系统分支管路截门位置分布表、卫生间、开水间进水阀门位置分布表。要求：对截门位置熟识、了解，截门开启关闭正常。

2.抢险设备预备

吸水机、潜水泵、电缆盘、雨鞋、平车等。

要求：放置位置知晓、会使用、会操作。

篇2：物业治理区域冬季管道防冻检查范围及处理措施

冬季供水、消防管道防冻处理，是物业设备治理的重要工作，在冬季0℃以下用水管道及消防管网简单冻裂，由于水的膨胀系数大于各类管道、管件，每年冬季降临，做为物业设备治理，应及早部署安排。

一、检查范围

1、检查室外消防栓、水泵接合器、计量水表、阀门。

2、检查室外暴露供水管道、消防管道。

3、检查车库出入口处供水、消防管网。

4、检查走廊接近窗户位置消防管道及供水管道、喷淋头。

5、检查大厦顶层供水、消防管道、消火栓、喷淋头。

二、处理措施

1、属检查范围内的消防栓、水泵接合器、计量水表、阀门需要每年入冬前进展保温处理，采纳适宜管径的保温棉进展保温包裹，外层玻璃丝布缠裹后用油漆刷面。

2、消防管网用红色油漆处理，供水管网用天蓝色油漆处理，阀门用孔雀蓝色油漆处理，传动机构防护罩用红色处理，消防管道水流方向指示用色标记，供水管道水流方向指示用红色标记。

三、检查要求

1、由各工程安排每周进展重点检查，做好检查记录，发觉问题应准时处理。

2、对存在防冻安全隐患部位应重点关注，增加检查频次。3、检查因外部条件存在的防冻安全隐患，如：走廊窗户夜间必需关闭、告知客户夜间关闭窗户，保证室内温度，起到防冻效果。

三、应急措施

1、如发觉管道冻裂，应尽快关闭最近掌握阀门并将电梯升至漏水点以上楼层。防止因漏水造成次灾难，并对相应楼层实行防水措施，隔绝漏水通过轿门进入电梯井道。

2、对冻裂管道进展检查，确定修理方案及所需材料，并组织人员安排修理，修理完毕试压正常后，对修理区域管道进展保温处理。

3、做好修理记录，对修理的位置及修理事项进展记录入档。

篇3：物业设施设备防冻分级及应急措施

随着冬季的降临，天气渐渐变冷，为保证设备设施的正常运转，设施设备的防冻工作也进入了实施阶段，今日，我们将物业设施设备基于严寒程度的防冻措施及留意事项共享给大家，供参考。

严寒等级

依据严寒程度划分四个等级：

一级为“寒冷”，-20℃以下

二级为“大寒”，-10℃至-19.9℃

三级为“小寒”，-5℃至-9.9℃

四级为“轻寒”，0℃至-4.9℃

依次用红色、橙色、黄色和蓝色表示

各单位应根据不同严寒等级制定防冻应急预案，突出防冻重点部位和责任分工

物业治理公司应指定部门或专人，在寒冬季节需加大天气预报的查询频次，安排专人准时通报低温、暴雪、冰冻等预警信号至各岗位，准时实施应急预案，实行应急处置措施。

防冻技术

四级“轻寒”蓝色预警

1.、大厦楼宇对外的一、二道大门要错位开启，有风幕机的要准时开启，阻断冷风侵入。各部位外窗及通往屋面各楼梯间门等需严密关闭，削减热量的流失；

2.、中心空调系统的新风阀，在上班期间实行最小新风的运行方式，夜间完全关闭；

3.空调器、风幕机进出水阀，在夜间保持10%以上开启度。夜间循环水泵阶段性开启，如12:00前每两小时开循环水泵30分钟，12:00后每一个小时开循环水泵30分钟（依据维护构造确定）；

4.当空调器内水不循环时，不允许开启空调风机，避开冻坏表冷器。配有自动掌握系统的空调器，加强对新风阀、水阀执行机构、防冻开关的检查，防止个别设备失灵，冻坏空调表冷器；

5.冷却水管道泄水至室内区域，并做好冷却泵以及阀门的维护保养工作；

6.冷却塔积水排空，填料塔体适当遮掩爱护，防止填料老化过快；

7.平衡管、泄水管、补水管道上的阀门均在翻开状态，防止阀内积水冻裂阀体；

8.室外设备、自来水管道、室外消防栓、室外的排水管道存水弯等做好保温；

9.在围护构造隔热性能不强、热惰性差的部位（钢构造、玻璃幕等），靠外门、外窗、卫生间的部位，喷淋头和管道易冻裂。做好围护构造的保温封堵和局部管道保温，将喷淋头换成低温区专用的易熔金属喷淋头；

10.在降温前对全部室外设施进展全面巡查，对需要增加保温材料的设施准时做好防护处理并做好记录。

三级“小寒”黄色预警

1.大厦对外的大门夜间要关闭严密，阻断冷风侵入；

2.中心空调系统的新风阀在上班期间实行最小新风的运行方式，夜间完全关闭，并逐个检查关闭状况；

3.空调器、风幕机进出水阀，在夜间保持10%以上开启度。夜间循环泵始终循环；

4.当空调器内水不循环时，不允许开启空调风机，避开冻坏表冷器；

5.冷却水管道、阀门及冷却塔等部位做好防冻措施，冷却塔积水排空，填料塔体适当遮掩爱护，防止积雪压塌；

6.平衡管、泄水管、补水管道上的阀门均在翻开状态，防止阀内积水冻裂阀体；

7.室外地下排水管网、化粪池提前疏通，防止冻塞。室外设备、自来水管道、室外消防栓、屋顶水箱水泵等做好保温；

8.室内靠外墙、外门、卫生间区域的存水设备，做好保温或排空积水；

9.在围护构造隔热性能不强、热惰性差的部位（钢构造、玻璃幕等），喷淋头和管道易冻裂。在做好保温的前提下，局部区域适当供暖。

二级“大寒”橙色预警

1、大厦对外的大门夜间要关闭严密，阻断冷风侵入；

2.中心空调系统的新风阀在上班期间实行最小新风的运行方式，夜间完全关闭；

3.空调器、风幕机进出水阀，在夜间保持20%以上开启度。夜间循环泵始终循环，水温适当加热，满意一些区域的供暖；

4.冷却水系统管道的水排空，各种阀门均在翻开状态，防止阀内积水冻裂阀体。填料、塔体适当遮掩爱护，防止积雪压塌；

5.室内外的设备、自来水管道、排水管道等排空积水，对无法排空的管道做好保温，夜间可适当供暖；

6.为防止室内喷淋和消防管道冻裂，夜间普遍供暖。对于空调供暖达不到的空间（如天花吊顶上空）且有水的管道，应翻开局部天花板或检修口，使吊顶上区域温度提升；

7.楼梯间内的消防栓、屋顶水箱水泵等做好保温处理；

8.对长期暴露且无法供暖的喷淋管道（如车库）严密监控。

一级“寒冷”红色预警

1、大厦对外的各大门夜间要关闭严密，阻断冷风侵入；

2.在极少见的寒冷天气下，中心空调系统的新风阀完全关闭；

3.空调器、风幕机进出水阀，在夜间保持30%以上开启度。夜间循环泵始终循环，并加热供暖；

4.为防止室内设备、自来水、喷淋和消防管道冻裂，夜间全面供暖，对于空调供暖达不到的空间（如天花吊顶上空）且必需充水的管道，应翻开局部天花板或检修口，使吊顶上区域温度提升；

5.加强对室外管道的保温。加大室外排水管路的检查、疏通频次，避开冻堵。

其他应急措施

1、冬季大雪，组织员工做好道路清扫和积雪溶化工作，