12月13日安徽铜陵风情商贸文化城项目市场规划营销招商整合报告

安徽铜陵台湾风情商贸文化城工程市场/规划/营销/招商整合报告工程开发部地块工程属性定位铜陵市城市概况铜陵市房地产市场地块工程规划建议1234报告目录地块工程营销说明5招商运营说明6铜陵市城市概况第一局部：铜陵城市概况铜陵经济概况铜陵城市规划Part.1城市概况地理位置铜陵市位于安徽省中南部，长江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武汉395公里，南京180公里，距合肥168公里，距上游安庆市101公里，下游芜湖84公里；距黄山风景区170公里，九华山风景区80公里。徐(州)黄(山)公路线在铜陵长江大桥过江。“两山一湖〞旅游区北大门，皖中南中心城市；芜马铜经济圈的骨干城市；铜陵位于武汉—上海长江经济带上，是长三角区域重要的资源型城市。地理位置优势沪蓉、京台交通大动脉在此会聚地理位置说明城市概况1956年，经国务院批准，铜陵正式建市，由省直辖。以后随政治经济形势变化，行政区划曾屡次更迭。现铜陵市辖区为一县三区，分别为铜陵县、铜官山区、狮子山区和郊区，总面积1113平方公里，其中市区面积227平方公里，总人口81.35万人，其中市区人口43.43万人。铜陵市铜的储量占全省70%以上，硫铁矿储量位居华东第一、全国第二，石灰石、黄金和白银的储量均居全省之首。行政区域说明行政划分区/县名面积平方千米人口万人区/县政府所驻地市辖区铜官山区3630淮河大道狮子山区538.3狮子山路郊区1547金山东路县铜陵县87632人民大道地广人稀、资源丰富城市概况全市总人口81万左右，城镇居民43.4万左右，城市化水平到达58.2%，这是由于铜陵只下辖一个铜陵县，城镇居民占户籍总人口比重较大，有利于提高城市化进程。人口状况说明户籍人口比重大、利于城市化进程城市概况交通说明交通体系完善快速连接苏浙沪城市坐拥长江黄金水道〔是长江航道万吨轮的终点站〕铁路：铜九铁路高速：合铜高速、铜黄高速、沿江高速、城市主干道：滨江大道、铜官大道、铜都大道、沿新大道和横向的环城北路、铜芜路、沿江快速通道形成铁路、水路和公路与城市道路有机衔接、协调开展的快速综合交通运输体系。快速通达苏、浙、沪。城市概况城市定位及开展机遇城市概况铜陵城市开展定位：全国铜产业基地电子材料产业基地长江中下游重要工贸港口城市皖中南中心城铜陵市开展机遇：自1956年建市以来，铜陵立足资源根底，依托区位优势，经过四十多年的建设，形成了以有色、化工、建材、机电、轻纺为支柱，煤炭、食品、医药等相应开展，拥有34个行业、133个门类、数千种工业产品的综合工业体系，成为皖江地区一座新型的工贸港口城市。铜陵市，一座新兴的工贸港口城市，也是中国著名的黄山九华山旅游风景区的大门。2021年，铜陵市共实现地区生产总值466.6亿元，居全省第三，经济实力强劲。铜陵市正按照“一主两副〞城市开展总体规划，积极稳妥大力开展。城市概况小结经济概况Part.2生产总值〔GDP〕经济概况铜陵市2006年2007年2008年2009年2010年全年实现生产总值（亿元）243.55286.83325.31343.72466.6人均GDP（元）34303398384487046449630542007年末，铜陵市人均GDP,已到达4000美元，标志着铜陵房地产进入高速开展期。截止2021年末，铜陵市人均GDP到达63054元，远高于周边城市。人均可支配收入经济概况截至2021年末，城镇居民人均可支配收入18690元，较2021年，增长11.5%。居民可支配收入大幅度上升、缺乏消费引导铜陵市

2006年2007年2008年2009年2010年城镇居民人均可支配收入（元）1128013266151731676918690增长率（%）18.4017.6014.4010.5011.50城镇人均消费支出经济概况截至2021年末，全年城镇居民人均消费性支出12877元，较2021年，增长27.3%。居民消费意愿强烈，利于工程开发铜陵市

2006年2007年2008年2009年2010年城镇居民人均消费性支出（元）8065920596051011412877增长率（%）19.9014.104.405.3027.30农村人均消费支出经济概况截至2021年末，农村居民人均消费性支出5387元，较2021年增长13.2%，消费支出占纯收入比重保持在70%以上。吃、穿、用、住消费品迅速增长、效劳性消费需求趋势旺铜陵市

2006年2007年2008年2009年2010年农村居民人均消费性支出（元）28753318411547575387农村居民人均纯收入（元）38694614557361947266人均消费支出占人均纯收入的比重（%）74.3071.9173.8476.8074.14年末金融机构存款额经济概况截至2021年末，全市年末金融机构存款额406.51亿元，较2021年，增长16.9%。随着存款逐年剧增，急需整合投资渠道铜陵市

2006年2007年2008年2009年2010年年末全市城镇金融机构存款额（亿元）190.28228.07261.87347.65406.51增长率（%）18.119.933.832.8016.9社会消费品零售额经济概况截至2021年末，全市社会消费品零售总额99.15亿元，较2021年，增长18.30%。消费势头强劲，市场潜力巨大铜陵市

2006年2007年2008年2009年2010年年末全市社会消费品零售额（亿元）48.6457.1670.6383.8299.15增长率（%）15.2017.5023.6018.7018.30城市小结1、2021年末，全市城镇居民人均可支配收入16769元，贫富差距、城乡差距不断缩小，一定程度上扩大了购房人群，有利于城市化进程。2、消费需求持续增长，城镇居民人均消费水平已达12877元，吃住用穿消费品迅速增长，住房和汽车成为新的消费热点；农村居民人均消费水平达5387元，交通、通讯、商品房也日益成为高收入农民家庭的选择。3、居民收入特点居民收入稳步提高；居民生活消费增长迅速；非消费类消费增长加快，占到支出1/3.铜陵市消费支出大幅度增长，居民生活水平与质量明显改善。在居民消费支出结构中，生活必需型消费增长平稳，所占比重下降；家庭设备和效劳性消费所占比重明显上升。消费结构的升级，显现出市场消费的强劲势头和潜力。城市规划Part.3新一轮总体规划确定铜陵为全国铜产业基地，电子材料产业基地，长江中下游重要的工贸港口城市，皖中南中心城市。城市规划城市规划城市将形成“一城三区，一主两副〞组团式空间布局结构，“主城区〞是全市的政治，经济，文化，信息和公共效劳中心；“东部城区〞由顺安钟鸣和金桥工业园组成，形成以工业为主的综合性新城区；“南部城区〞由横港、大通组成，主要开展商贸物流，旅游效劳业，工业形成多种功能协调开展的综合性新城区。“东拓南扩〞宏观市场小结一、铜陵市经济增长速度名列前三，进入经济快速开展时期，2021年，铜陵市在中国城市综合竞争力排名第78位，在安徽省中排列前茅。二、居民消费能力强劲，2021年铜陵市居民的户均存款到达5.5万元，处于安徽省领先位置。三、人均GDP2021年突破6万元，全省排名第四。城镇人口占全市人口62%以上，城市化水平较高。随着经济水平的提升，这局部城镇人口改善居住的意愿强烈。四、“东扩南拓〞城市开展战略，将全面拉动铜陵市经济的开展。铜陵市房地产市场第二局部：房地产发展概况板块市场分析区域在售个案房地产发展概况板块市场分析区域住宅市场商业市场调研Part.1房地产开展状况地产开发状况2021年房地产开发投资额73.3亿元，从近五年房地产开发投资额来看，年平均增长率在37%左右。铜陵市市区房地产开发投资额保持高速增长态势，08年得同比增幅超过省会城市合肥，说明铜陵房地产市场逐步走向成熟，在一定程度上促进了本工程的开展。2006年2007年2008年2009年2010年供求关系据统计显示，铜陵市近五年，房地产市场呈快速开展态势。2006-2021年，全市商品房施工面积持续快速增长，施工面积年均增长达20%以上。据统计，2021年年底，市施工面积达541.2万㎡，同比09年增加了103万㎡。据统计，2021年销售面积达74万㎡，按照每套面积100㎡计算，销售套数达7400套。量价走势在销售套数上：2021年1-12月份，铜陵市商品房销售备案6620套，环比2021年下跌14.47%。其中12月份全市商品房销售总套数988套，位居全年销售排行榜之首；在成交价格上：2021年12月份铜陵市住宅成交均价5432.95元/㎡，同比上涨1328.5元/㎡。2021年的楼市调控“组合拳〞频频出击，接着2021年的楼市调控的持续进行，总体上2021年楼市整体运行比较平稳，成交量和价格上未出现较大波动。总体上来看，楼市调控对铜陵楼市有一定的影响，除了2021年1月持续去年的火爆和12月出现了“急买急卖〞的现象，整体而言，铜陵楼市一直表现的“不温不火〞，调控政策的持续出台，2021年楼市陷入“最低谷〞。按照铜陵楼市抗压性强的惯性来推测，2021年铜陵楼市的整体情况呈现较为稳定的态势，在销量和价格上波动未出现大幅度的变化。Part.2区域板块认知板块划分中心区板块新城区板块环天井湖板块东郊板块城南板块本案按照地理位置与楼盘聚集情况看，铜陵市城区板块可划分为：中心区板块、新城区板块、东郊板块、城南板块、环天井湖板块等五大板块呈现“一主四副〞的格局本案工程地块位于新城区板块南部区域板块特点1、中心区板块特点：中心区供地有限，区域推盘总量不大，房价稳定在高位。该区域板块一直是市民居住认知度最高的的区域，拥有优越的区位优势和完善的生活拍套设施。物业类型以小高层/高层为主，销售价格根本在5500-6500元/㎡，高的到达了7000元/㎡以上。2、新城区板块特点：该板块依托于政府规划的中心倾斜，新城区板块加速崛起，已成为铜陵市较为热门的板块。周边扎堆有万泰翡翠城、万泰水晶城、五环国际、恒大绿洲等一批高品质楼盘。该板块是主城区连接经济开发区的前沿，是城市规划“北扩〞的要地，政府一大批市政工程迅速建设，该板块价值逐渐上升。物业类型多层与小高层为主，价格在4500-5500元/㎡左右。3、东郊板块特点：该板块借题发力，依据自身区域开展。经过几年的开展浪潮也渐渐发生了巨变。目前主要物业类型以小高层为主，均价在4300-5300元/㎡左右。板块特点4、城南板块特点：该板块蓄势待发，性价比较高。南部城区是构成铜陵市“一城三区，一主三副〞城市空间结构的三个城区之一。依托交通便利和市政府重点规划的旅游产业，对本板块有较大的经济开展优势。物业类型以小高层/高层为主，销售价格在5500-6500元/㎡。5、新城区板块特点：该板块借助天井湖、南湖等自然湖泊景观，在五大板块中具有独一无二的生态优势。该板块区域环境优美，靠近市县两级政府办公地，坐拥天井湖，远眺笠帽山，真山真水的环境，成就了该板块特质，被公众看好的主要原因。目前价格不一，有6300元/㎡以上的洋房，也有5500元/㎡左右的多层，根本价格区间在5500-6500元/㎡。往东北开展，出了市中心。新城板块、城东板块认可度高，楼盘开发量逐渐增加，未来市场竞争剧烈；市政府北迁，未来是房地产开发热点区域。本案位于新城板块南部，与市中心板块、城南板块具有一定价格优势，但配套缺乏；天井湖板块、东郊板块相比，本工程地块更具有居住性，形象更好，但是环境缺乏。Part.3区域住宅市场翠湖二路翠湖一路翠湖四路翠湖六路泰山大道天山大道陵江大道石城大道翠湖三路华山大道衡山大道北京路本案铜陵学院铜陵职业技术学院铜陵经济技术学院西湖大道外国语学校恒大绿洲万泰水晶城五环国际柏庄春暖花开豪邦.康城国际华城万泰翡翠城西湖春晓幸福家园铜井路中房.东郡铜官大道工程地块周边主要楼盘分布图瑞龙公馆个案名称总建

(万㎡)产品总规户数本期户数待售户数在售套数(套)均价(元/㎡)已售(套)剩余(套)恒大绿洲86多层、小高600024365500141910178564底商//19000//0瑞龙公馆10.5高层6402616000156105379有色·观山名筑80多层、高层别墅5470113600081055357逸顿院树1.72商业12121000000未定西湖春晓16多层、小高1500611520060011300万泰·水晶城15多层、高层287050960002192902361五环国际18多层、高层16001582500013881940底商/26/1880区域在售楼盘汇总项目概要开发商:铜陵恒大置业有限公司

物业地址:铜陵石城大道与翠湖四路交叉口，翠湖公园旁项目数据建筑面积:863256平方米占地面积:291247平方米

容积率：2.96

物业类型多层高层物业配套内部有政府规划的小学，底层商铺等销售状况在售高层110.71平米、90.82平米和135.07平米的三房80.86平米和90.82平米的两房;目前为铜陵销售最好的楼盘之一销售价格精装修均价：5300-5500元/平方米；毛坯均价：4300-4500元/平方米；一层底商均价：19000元/平方米；项目特色以新古典主义建筑为规划理念，共规划51栋33层高层，建筑集群气势磅礴，全力构筑总建筑面积达863256㎡的全成品欧陆皇家园林城邦；项目规模、高层住宅聚集度均为铜陵第一。恒大绿洲项目概要开发商:

铜陵瑞吉置业有限公司物业地址:铜陵市淮河大道与金山路交口（丰收门）西100米处项目数据建筑面积:210000平方米占地面积:116748平方米

容积率：1.8

物业类型小高层、高层物业配套实验小学、爱国小学、市十二中销售状况在售首期2#和3#三房117.89平米和137.96平米、两房86.33平米，多剩底层房源。销售价格均价：6000元/平方米项目特色建筑面积21万㎡，总共14栋【总共22个单体（住宅：1栋27层，2栋26层，9栋18层；商业：2栋2层）】，1万平米的稀缺商铺，并成功引进全省重点小学铜陵实验小学。

瑞龙公馆独享铜都老城内环核心，以完美配套、便捷交通、优质学区，揽尽都市繁华、静享生态自然。瑞龙公馆项目概要开发商:

铜陵有色置业有限公司物业地址:笔架山路与康复路交汇（人民医院东侧），离市中心仅8分钟路程项目数据建筑面积:46271.56平方米占地面积:25706.42平方米

容积率：1.8物业类型高层住宅物业配套东方红小学、十五中；所属老城区，周边有较多需要拆迁的住户销售状况目前5#楼93平米和123平米两种户型火热认筹中。销售价格均价6000元/平方米；市区居民比较容易接受多层，市区的二手房多层为7000-8000元/平方米；项目特色位于3000年古铜都发源地笔架山北麓，坐拥市政府规划中的大铜官山公园旅游胜地腹地，独拥市中心不可复制的五山三园之大境，尊处都市大动脉长江东路南侧，8分城央领秀生活圈，一级黄金地段成为全市价值新焦点，区域价值不言而喻；有色·观山名筑项目概要投资商:

安徽逸顿正元集团物业地址:石城大道与翠湖二路交叉口项目数据建筑面积:17167平方米（12栋商业面积）占地面积:不详

容积率：

不详

物业类型高层、独栋别墅、商业、酒店物业配套柏庄小学销售价格目前在售12栋独栋商铺，整栋出售预计均价：10000元/平方米起；项目特色规划商业12栋、商铺整栋独立销售，不分割，后期规划有独栋别墅项目预计：2011年年底开盘逸顿院树项目概要开发商:铜陵市众城永道房地产开发有限公司物业地址:西湖大道与翠湖四路交叉口职业技术学院对面项目数据建筑面积:160000平方米占地面积:116994平方米

容积率：1.37建筑类别多层、小高层物业配套西湖小学、19中销售状况基本售完销售价格均价：5200元/平方米；主要针对当地农进市户，小区环境较差项目特色西湖春晓家园严格按规划批准建设，二期配套建设商业网点、机动车库、自行车库，此前一期在主入口配套建设综合服务设施，面积共1700㎡，包括配件社区服务站、社区文化站、社区卫生站、物业管理用房等。小区周边交通便利，各类生活服务设施举步既至，是铜陵新城区极为理想的居住区。西湖春晓项目概要开发商:安徽万泰置业有限公司

物业地址:经济开发区东临衡山大道,南面南海路,北依黄海路项目数据建筑面积:28014平方米占地面积:20010平方米

容积率

1.4周边类型多层、小高层、高层物业配套农贸市场销售状况多层D17、D18、D19、D20四栋在售，户型面积80—144平米小高层G6、G7、G8、G9、G10五栋在售，户型面积80-160平米销售价格均价：5800-6000元/平方米

项目特色住宅户型以115-125平方米的紧凑型三室两厅为主，再配以经济型的90-100的两室两厅，和部分舒适型四室二厅，构成一个多层次的户型系统，可以满足不同住户的要求。开盘时间：

2011-4-23。万泰·水晶城项目概要开发商:铜陵华源房地产开发有限责任公司

物业地址:经济开发区铜陵市石城大道与翠湖二路交汇处项目数据建筑面积:180000平方米

占地面积:120060平方米容积率1.42

物业类型多层高层周边配套柳园小学、铜陵市四中销售状况在售38#高层户型标准层97㎡两房和125㎡三房两种。销售价格均价：5000元/平方米项目特色外形优雅大方，活力十足，纯多层、全框架结构，抗震性优越，更安全更稳定。主要户型户型面积三室两厅两卫125㎡

两室两厅一卫96㎡

五环国际五环国际1、铜陵市住宅市场是以多层住宅为主导，多种物业类型均衡分布的结构；2、整体销售呈现均衡态势，五大板块都取得一定的销售量去化，其中以新城区板块量体最大，销售速度也是较快；3、现可售房源有限，但是未来供给量充足；4、整体房价趋高，并且涨幅较大，但09年后受到宏观政策调控的影响，销售逐渐放缓，诸多楼盘销售均价不理想，但整体价格尚未出现明显松动；5、越来越多的开发企业进驻铜陵市场，带来诸多先进产品规划，未来产品竞争力将成为重点。市场小结Part.4商业市场调研1、铜陵市城区商业说明城市商业整体幅员老城区核心辐射区内，是商业经营的价值高地，尤其长江中路，人气很旺；其他区域商业旺气呈现明显缺乏，租金较低。靠近城区边界的地方，商业几乎断节。城市商业圈辐射区域分析城市商业中心一铺难求城市商业延伸区投资次选城市商业辐射区铜陵市城市商圈总体特征城市商圈现状铜陵市商业区主要分为：综合商业区和专业市场商业区综合商业区主要包括：

长江路商业区义安大道商业区

专业市场商业区主要包括：家具市场农产品市场汽车城市场餐饮娱乐商业区家具市场农产品市场花鸟市场汽车城市场餐饮娱乐商业区长江路商业区义安大道商业区本案北京路商业区铜陵市城区商圈说明大型百货商场汇总说明商场名称规模(㎡)档次业态特征目标消费群体铜陵商城90,000中档服装80%,娱乐20%女性居多合百商厦32,000中档服装74%,化妆品及珠宝15%、超市6%各年龄层次铜冠商业广场66,000中档服装55%,餐饮娱乐20%,超市电器25%各年龄层次项目名称地理位置规模(m2)投入运营时间华联淮河大道28002008台客隆石城大道4,0002008合家福淮河大道13,0002006合家福义安北路20002003华润苏果淮河大道15,0002007家得利淮河大道1,0002003大型超市汇总说明超市运营状况参差不齐家得利人气较旺、经济效益最好的超市;合家福是铜陵营业面积和店面数量最多的超市；超市租金大致在0.5-1元/平方米/天左右，区位地段是主要因素。百货商场经营档次多元化、主题商场较少铜陵市大多数百货商场经营品种雷同,市场竞争力不强;各种类型专业市场及超市逐步瓜分百货业经营利润,促使百货经营业态组合发生根本性改变;本案铜冠商业广场百合商厦铜陵商城铜陵市城区商圈说明专业市场汇总说明经营规模(万㎡)投入运营时间汽车销售市场20家销售企业2002年开始形成花鸟市场0.3已建成铜陵大市场13.6准备启动绿源农产品大市场15在建茂源大市场10一期已营业,三期在建目前未开盘的专业市场有：1、丰泽家居市场1800亩；2、国际汽车城60万方次中心、边缘区域对专业市场吸引力铜陵市现有专业市场运营及未运营的总计5-10个；专业市场承租能力较低,一般选址在城市边缘区域;租金价格与道路交通是专业市场选址考虑的主要评价指标与因素;市中心或次中心区可考虑精品专业市场,以满足特定消费人群需求,精品专业市场具备较高的承租能力。家具市场农产品市场花鸟市场汽车城市场本案铜陵市城区商圈说明酒店市场汇总说明酒店名称星级客房数（间）价格（元）空间分布配套逸顿国际大酒店五星200700新区住宿、餐饮、会议、休闲、健身、娱乐。五松山宾馆四星138260-860市区华亭四季大酒店四星120198-608美华大酒店三星97168-598餐厅、足浴、住宿铜都国际大酒店三星143在改造成4星级标准酒店天井湖宾馆三星141198-498天井湖区餐厅、会议室育和大酒店三星147275-760市区餐厅、会议室、大型会场从目前市场分析看：铜陵酒店市场竞争较为剧烈，在市区范围内，包括星级的酒店在内，酒店的数量超过了40家。本案逸顿国际大酒店铜都国际大酒店铜陵市城区商圈说明餐饮、娱乐汇总说明市中心周边为娱乐消费首选区域主要分布在长江中路、义安北路及淮海北路周边，近市中心;从经营方面及知名度来看，KTV、歌舞厅类消费场所,凯撒及糖果表现良好;中高档酒吧在铜陵不多，如百度等；铜陵中高档桑拿洗浴场所不多,如黄金海岸；铜陵娱乐类业态租金承受能力在1-3元/平方米/天左右。餐饮市场经营良好,中高档餐饮较为缺乏中高档餐饮消费根本上都集中在义安北路、长江中路、淮河大道等沿线酒店内;纯餐饮场所大多经营定位群众消费,档次不高;酒店内餐饮消费形式以婚宴、节庆、企业年会与商务宴请为多;中高档餐饮场所承租能力大致在1。5-3元/平方米/天;社区型餐饮街铺(如濠北路)租金大致在1-2元/平方米/天。本案餐饮、娱乐会聚于市区◆商场和专卖店等密集，商品品类丰富在长江中路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化装类、日用百货类、食品类、文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了铜陵市人民生活的各方面需求。大局部的商业业种都希望依附于长江中路。◆单一业态经营单街扎堆特征明显，业态不齐全，未形成大型综合性商业区；◆休闲、娱乐业遍地开花历史以来，铜陵市就属于工矿城市，外来人口较多，使得与流动人口相关的效劳产业蓬勃开展。在城市中心区域宾馆、浴场、KTV、足浴、桑拿城较为集中，在档次上可谓良莠不齐。比较有名气的效劳场所大都分布在离主要商业区不远的城市主干道旁。城市商业特征小结2、城区商圈租金分析区域路段面积租金(元/㎡.月)业态淮海大道北段5646.4电器1693.8小百货中段2878.57零售5172服务南段16106服务8125烟酒店义安大道中段18128文哲美术用品店4065.8三信国际电工82112颐佳爱家坊南段12125甲丽净灰指甲1533四川红高粱酒店1060鞭炮店长江中路

7896裴然布业8187.5陵江烟酒店18270服饰1店铜陵市城区商圈租金说明主要商圈租金分析说明本案义安大道长江中路淮河大道铜陵商铺租金特征主要表达为三个方面：第一，城市核心区域的高档商铺，租售价格均很高，大多为投资经营者，这一类商街主要为长江中路、义安大道中段、淮河中路、铜冠商业广场段、石城大道与北京中路交口为代表。这一区域商铺最高租金可到达200元/㎡.月以上，次级中心区商铺租金水平在80-150元/㎡.月。第二，城市核心区以外的中低档商铺，租售价格相对较低，铺主多为居家经营，租金水平范围在15-30元/㎡.月。第三，城市整体商业水平，以“长江路、义安大道〞为中心点向四周辐射递减。核心区集中型商业资源，向周边扩散递减为主要特点铜陵市城区商圈租金小结3、区域商业个案说明楼盘名称区位产品类型价格供应量M2双星国际

淮河大道与长江路交汇20~150㎡户型商铺租金300元，售价70000元/㎡只剩一套48857雨润国际广场

义安大道东侧长江路北侧商办综合楼，100㎡/间待定，未开盘50000置地·财富广场义安路西侧商住综合社区20~120㎡/间负一层09年开盘均价15000元/㎡其他商铺只租不售30000商会大厦义安路皖江游园对面

4层商业裙楼1F：70000元/㎡2F:20000-30000元/㎡4F：15000元/㎡30000汇丰大厦

长江中路邮电局对面

商业综合体100㎡/间起价6800元/平米均价7180元/平米9204丰泽家居广场金桥工业园大型家居专业市场一层7500——9500元/平米一期48万1、整个2021年城市没有新推的大型集中商业，主要以社区型商铺为主。2、大型集中商业过度集中于主城区，造成商业工程同质化严重，竞争剧烈。3、商业网点布局仍比较零散，沿交通干线开展，进深开展不够。4、2021年，随着丰泽家居广场、国际汽车城等大型专业市场，以及翠湖一号、本案等综合体商业的推出，整个城市的商业供给量呈现“井喷〞局面。城区商业竞争个案汇总同区域重点竞争个案汇总案名商业建筑面积均价商业业态模式恒大绿洲38000㎡19000元/㎡底商配合3栋集中性商业分别引进酒店、超市、剧院翠湖一号不小于50000㎡未开发酒店、办公和商业永发综合体45000㎡一层：3500元/㎡二-四层：3100元/㎡办公楼、以工业地产为主世联商业街总占地30万㎡（三块地）未开发住宅和商业、金融性质用地翠湖一号恒大绿洲商业世联商业街永发综合体本案分析：该区域3个大中型集中商业，对区域住宅客户进行拦截，本案依托区域住区客户作为目标消费群体将非常困难，拓展外围区域客户是突破点工程属性定位第三局部：地块地理位置地块区位分析周边交通配套地块SWOT分析地块属性定位地块位置地块一地块二地块三地块位置：本地块位置规划东至：天山大道南至：翠湖二路西至：衡山大道北至：翠湖四路总占地：约360000平米总建面：约800000平米地块四地块四至本案西侧南侧东侧北侧铜陵学院外国语学校空地小区在建小区地块经济指标地块编号用地性质地块代号用地面积（㎡）容积率建筑密度绿地率备注地块一商业、办公、文化、娱乐C1、C2、C3131685.89≤1.8≤45%≥25%/地块二商业、办公、文化、娱乐C1、C2、C367375.18≤1.8≤45%≥25%/地块三二类居住用地、商业用地R256386.81≤3.0≤30%≥35%/地块四二类居住用地、商业用地R2103680.39≤3.0≤30%≥35%/从地块经济指标上分析：1、高容积率——使本工程产生小高层或高层产品，产品将会相对复合多样性；2、建筑不限高——给本工程提供了更大规划设计空间的条件；3、工程规模大——是该区域市场规划建设比较大的楼盘；4、工程独具特色——采用台湾主体文化为背景，设计独具特色。地块现状地块目前是空地，净地无建筑物，场地较易平整地块呈梯形状，利于规划设计地块周边道路地块周边道路通畅通达性较好翠湖四路、翠湖二路东西连接主干道衡山大道、西湖大道南北等连接市区地块东侧的天山大道往南连接市区尚未修通，修通后，工程的道路系统更加流畅翠湖四路天山大道天山大道地块区位分析中心区板块新城区板块环天井湖板块东郊板块城南板块本案本案工程地块位于新城区板块南部区域在城市功能规划布局上属于经济开发区板块在城市规划上未来城市规划重心区域交通配套分析1、周边配套环境分析：缺乏商业及生活配套，随着该区域的开展，未来将得到完善，本工程的商业充分弥补了该区域的配套，同时也是本工程的带来了巨大商业机遇。2、周边交通环境分析：交通网络兴旺，通达性好，但公共交通系统不完善，但随着区域开展，该区域的公共交通将得到完善。目前有17路、23路公交车直达本案。3、人文环境分析：地块周边有铜陵学院、职业技术学院、经济技术学院、外国语学校等，为子女就学带来了极大的便利，铜博物馆、科博馆均在地块周边，为客户提供了极优越的文化效劳。人文环境浓厚，利于本工程价值的提升本案铜陵学院铜陵职业技术学院铜陵经济技术学院市委党校体育公园铜博物馆科技馆会展中心新政务中心体育公园工业区工程SWOT分析优势分析〔S〕：1、未来城市新核心——升值潜力大；2、紧邻西湖公园——大自然公园景观；3、教育、医疗配套相对齐全—提升价值；4、道路网络兴旺——通达性好；5、地块较为方正——利于规划；6、开发商实力雄厚——给客户充足信心。劣势分析〔W〕：W1、公交体系不完善——交通本钱有点高；W2、周边商业及生活配套设施少——生活不便利；W3、周边工厂企业众多——不是传统高档居住区。工程SWOT分析威胁点分析〔T〕：T1、铜陵目前房地产开发量体较大，城市人口有限，市场的接纳能力将受到考验。T2、国家的调控步伐紧迫，全国多处重点城市房价出现下降，对房地产市场带来了不稳定因素，也形成了一定程度的负面影响。T3、工程规模大，时间跨度长，商业规划量体大，整体操控难度较大。时机点分析〔O〕：1、城市中心东移北拓——区域开展时机；2、房产市场处于开展阶段，二次购房改善居住条件需求旺盛——带来市场时机；3、区域内缺乏大型商业综合体，市场对小高层、高层根本认可—要求产品创新，打造铜陵地标性城市综合体；4、工程周边配套日趋完善——为本工程持续开发带来保障；大胆创新，从开发理念、规划设计、社区环境、景观效果及文化气氛都力争人无我有、人有我新、人新我变的竞争优势，打造品质高档楼盘，塑造城市标志性社区。工程属性分析一：宏观经济对工程的影响1、铜陵市城市规模小，人口较少，要求工程开发策略尽快入市；2、宏观经济的迅速开展，住房需求进一步加大，这也要求抢占市场先机；3、产业分布较为集中，工业占主导，影响了人们对板块区域的选择。二、市场特征对工程的影响1、户型二居供需体量都较小；三居为主，需求并有上涨趋势；四居以上户型有一定比例，但是最近开盘的工程占据了一定的市场份额。2、物业类型以多层为主，小高层、高层的接受度日益得到人们的认可，叠拼和独栋以及洋房的物业类型较少，有一定的市场份额，但是风险度较高。3、客户主要以本地客户为主，投资性客户比例较少；4、未来市场表现乐观，高档品质社区未来市场有一定的需求。通过以上分析本工程总体属性为：新城区核心区域，大规模城市综合体工程工程属性定位地段价值大产品复合性国际特色个性居住宜居性环境独特性新城区内首个超大型城市综合体未来新城区重点发展区域规模大容积率高区域配套有待完善人文环境浓厚不可复制性台湾风情特色工程相关规划建议第四局部：项目客户定位项目规划建议项目户型配比Part.1工程客户定位工程客户定位从项目开发规模和市场人口数量看，必须将客户放在一个比较宽的范畴，确保客户群复合化，避免过于单一化从项目自身所在区域认知度及规模上看，客户定位在数量上和阶层上都需要具有包容性从市场情况看，客户并没有被细分，目前在售楼盘客户基本相同本案客户分析：本案客户来源与其他三线城市相似，客户构成相对单一，以公务员、私营业主等高端客户，教师、医生、企业中高层管理者等城市中坚力量为客户构成住宅客户层分析主流客户构成A:主流客户：1、矿业集团职工；2、公务员；3、高校及中学教师；4、私营业主B:补充客户：1、团购客户；2、投资客户C:偶得客户：外区客户，周边城市等客户客户类型矿业集团职工政府公务员教师职工泛公务员私营业主购买特点支付能力强支付能力一般支付能力一般支付能力较强支付能力较强支付能力较强年收入预计在6-8万元/年普通公务员收入预计在5万/年以上普通教员年收入约4万多元/年，干部6万元/年新人3~4万元/年，工作5年以上的7-8万元/年年收入：银行4万/年，电信5-6万/年，移动、联通7万/年年收入30万以上置业倾向追求品质感和产品的舒适度追求产品超值感，身份体现。是主要团购群体知性、文化品位、氛围，对价格敏感，是主要团购群体改善居住，提升品质，对总价敏感。居住环境优越，交通便利的城郊是首选喜欢扎堆，自然环境优越的别墅是置业的首选主力客户的总价承受力与职业倾向客户层职业20-30岁30-45岁独立〔需求单身公寓室〕结婚〔需求一室或两室〕事业起步基地〔需求单身公寓或一室〕考虑孩子〔需求两室或三室〕照顾父母〔需求两室或三室〕工作平台〔需求两室或三室〕腾出婚房〔需求一室或两室〕空巢独居〔需求一室或两室〕改善环境〔需求两室或三室〕各客群年龄层买房目的和需求结论：20-50岁是主要客户年龄层其中30-45岁的客群对两室和三室的需求量最大成家立业45岁以上客群需求住宅客户年龄层工程客户定位区域分布比例市场地位新城区区域40%70%主力市场经济开发区区域30%主力市场中心城区区域15%30%辅助市场东郊板块区域5%辅助市场城南板块区域5%辅助市场外地人士5%辅助市场合计100%100%—住宅客户区域锁定工程客户定位客户层个体、私营业主、企业老板、企业中高层管理者，矿企集团职工等年龄层30-50岁成功人士职业层私营业主、个体老板，高层领导等职业层年收入30万/年以上区域不限非住宅客户分析Part.2工程规划建议工程规划建议总体规划思路走市场差异化战略，寻找市场突破点以“产品+环境+效劳〞形成强劲综合竞争力，力求短时间内难以被市场复制超越产品：本工程重点发力点1、创新产品户型设计和形式，提升居住舒适度为宗旨；2、产品多元化设计，满足不同客户需求，提供一生住所；3、打造高品质产品，引领铜陵高尚居住生活；打造铜陵商业体典范，开辟城市生活新的消费中心.环境：本工程特色竞争力点1、特色主题社区，凝聚社区业主，具有向心力；2、特色商业文化社区，打造不一样的生活方式，指引消费导向；效劳：本工程提升竞争力点1、不仅满足生活的根本配套，还要引领铜陵一种全新的时尚消费趋势；2、提升人性化的物业管理效劳。工程规划建议超级大盘规划鉴赏1、联洋社区根本信息：1〕占地面积：189.4公顷2〕总建筑面积：294.61万方3〕物业形态：220万方住宅70万方配套总体规划特色：一个没有围墙的社区。商业配套规划分布：1、总体格局是集中商业和线性商业并存2、社区配套以便捷为感念，满足业主日常生活超级大盘规划启示工程规划建议给我们的启示：大盘规划时采用的手段1、整盘拆分多个街区开发——依据城市规划，以开放式的模式，分区开发。2、沿街商业串联各个街区——通过沿街商业，实现开放式的街区模式，满足日常所需的同时，把人们从居家中引导出来。3、集中商业辐射整个街区——作为整盘地标性的建筑，辐射整盘的商业需求，表达国际化的城市生活方式。工程规划建议我们要思考？打造铜陵国际城市综合体我们是铜陵市新城区大盘我们有酒店、办公、商业、公寓、高层如何与国际城市化发展匹配？如何规划各种不同物业业态？工程规划建议地块价值分区评价地块一地块二地块三、四本案地块西北角地块〔地块一〕，北侧为学校和住宅用地，西侧为住宅区，资源条件一般，临近居民居住和交通主干道，物业价值有所提升，适宜结合星级酒店、办公楼、公寓、主题广场、特色餐饮等。地块本身是商业性用地也限制了该区域的规划设计条件。本案地块东北角地块〔地块二〕，北侧和东侧规划全是教育用地，临近交通主干道，周边无社区，视野比较开阔，适宜结合大型卖场、时尚家具广场、精品家电体验生活馆等大型卖场，充分利用其地块的开阔性，全面打造铜陵城市生活新据点。地块本身也是商业性质用地，复合设计条件。适合开发大型商业综合体。与城市大环境结合较为紧密，最为临近市区，但相对较独立，且通达性较好，交通便捷，适合开发高层物业产品，可作为工程的启动区，规划上可以与设施配套结合开发，对局部居住物业有价值提升作用。同时吸引了相当的人气，对地块一和地块二的商业开发，具有很大的促进作用和辅助作用。地块自身有天然池塘，充分利用自身优势，打造水上乐园、游乐场、游艇码头等，提升工程特色，增强工程卖点，树地标性建筑。工程规划建议规划开发节奏建议工程建设进度建议一期：先期开发地块二商业、办公、娱乐产品优先接触主力店商家，尽可能按订单开发模式操作；设台湾特色日月潭水景、文化休闲广场等公共设施同期展开地块四的招商及宣传工作，大力宣传商铺及住宅价值二期：建设地块四住宅和沿街配套商铺分期开发、分期销售，带动周边地块快速成熟假设条件允许，可启动酒店结构建设，视市场情况适当延长建设进度；三期：视市场情况，开发地块一、地块三引进主力店商家，带动相关商家进驻培育本地商业市场，收取稳定租金收益视市场环境择机选择整体出让或资产运营；工程规划建议规划建议｝从国际化城市规模发展模式思考1、商业中心+高尚居住区，代表城市发展先进形象；2、居住社区等级分区规划，街区商业贯穿，分别诉求各自特色；3、城市级公园，塑造居住区的核心资源，赋予标志性意义；从项目规划设计的指标思考项目完全具备打造国际化城市综合体，塑造国际化城市地标！规划建议——1、工程共4个地块，可分为3个组团；2、丰富天际线，由南向北，由东向西，渐进变化；3、核心商业片区，平均辐射，街区商业贯彻连接各片区。酒吧街文娱城儿童城办公楼星级酒店住宅区工程规划建议工程整体布局铜陵未来的“城市地标〞住宅酒店公寓办公商业台湾风情街国际时尚街区社区配套商业专业大卖场酒店百货商场时尚餐饮国际时尚街区奥特莱斯台湾精品城台湾精致餐饮大卖场公寓家居广场数码家电工程规划景观轴心及轴线中心景观区轴线走向水景广场局部效果透视图示意图酒吧街文娱城儿童城家居广场百货商场星级酒店+办公楼数码家电时尚餐饮国际时尚街区奥特莱斯台湾精品城台湾小吃街大卖场工程规划亲水空间及建筑弧线核心建筑弧线临水街道局部效果透视图示意图开放空间酒吧街文娱城儿童城家居广场百货商场星级酒店+办公楼数码家电时尚餐饮国际时尚街区奥特莱斯台湾精品城台湾小吃街大卖场工程规划商业模式大型商业区内街商业丰富商业业态及层次商业整体模式外静内热购物消费休闲娱乐台湾风情街主题餐饮奧特萊斯百貨商場文娱城酒吧街大型超市儿童主题乐园国际时尚街酒吧街文娱城儿童城家居广场百货商场星级酒店+办公楼数码家电时尚餐饮国际时尚街区奥特莱斯台湾精品城台湾小吃街大卖场工程规划开放空间开放空间设置各种特色的广场以会聚人流增加工程吸引力局部效果透视图示意图酒吧街文娱城儿童城家居广场百货商场星级酒店+办公楼数码家电时尚餐饮国际时尚街区奥特莱斯台湾精品城台湾小吃街大卖场酒吧街文娱城儿童城家居广场百货商场星级酒店+办公楼数码家电时尚餐饮国际时尚街区奥特莱斯台湾精品城台湾小吃街大卖场工程规划交通动线示意图車行道路分級內部主要道路內部次要道路住宅小區道路外部主要道路內部人行道路局部效果透视图示意图酒吧街文娱城儿童城家居广场百货商场星级酒店+办公楼数码家电时尚餐饮国际时尚街区奥特莱斯台湾精品城台湾小吃街大卖场工程规划用区分布星级酒店+办公楼百货商场国际时尚街区台湾风情街大卖场家居广场酒吧街文娱城儿童主题乐园沿街底商高级住宅大型超市开放空间公寓数码家电奥特莱斯时尚餐饮工程物业功能分区说明社区生活配套商业—业态布局地块三、四地块三：占地面积240亩，面积较大住宅性质用地，底商只是作为社区配套商业可对外销售。商铺业态：要根据住宅的定位，引入相应的业态，如：美容美体、干洗店、便利超市等。楼层业态面积区间备注1F沿街底商60-80可销售2F沿街底商100-200可销售工程物业功能分区说明社区生活配套商业感知生活配套零售干洗店便捷超市地块三、四工程物业功能分区说明地块二大卖场、时尚餐饮、台湾小吃街商业组合区地块二：占地面积100余亩，面积较大。商业、办公、文化、娱乐性质用地，充分利用其自身的地域优势，提升项目整体档次。该地块已取得。业态内容面积㎡台湾小吃街台湾士林夜市小吃等30000时尚餐饮主题特色餐饮店30000大卖场大型超市30000住宅公寓30000工程物业功能分区说明地块二大卖场原因与作用：满足居民日常生活需要，有利于工程锁定周边区域居民；吸引更多消费人流，与其他业态相互补充，相互促进；有利于加快区域成熟，利于住宅开发。由于大卖场营业时间有别于其他业态，对于交通便捷性要求较高，建议沿主干道摆设。家电数码号召力较强，借助本工程的交通便捷扩大辐射范围将成为中高端消费群体的主流消费场所。工程物业功能分区说明地块二台湾风情街—小吃街台湾小吃名满大陆，具备很强的号召力，大局部消费者都对小吃情有独钟，有助于工程迅速锁定周边区域市民，吸引更多消费人流。工程物业功能分区说明地块二时尚餐饮独栋商业聚落，构成时尚潮流街区，用餐的环境、气氛，档次、人群还是餐饮品牌都表达一种时尚的气息，是一种生活方式的表达；是商业兴旺的表达，代表独一无二的高度。地块一工程物业功能分区说明酒店、办公楼、文娱城、酒吧街、家具广场、儿童城地块一：占地面积约200亩，面积较大。商业、办公、文化、娱乐性质用地，充分利用其自身的地域优势及周边环境，充分展示工程国际化特性。该地块尚未挂牌业态内容面积（㎡）酒店五星级酒店45000办公楼5A甲级办公45000国际时尚街区独立分区特色街20000台湾精品城台湾主题街区20000酒吧街休闲娱乐型20000文娱城文化娱乐型20000家电数码数码、家用电器等10000奥特莱斯购物天地20000家居广场中高档家具专卖20000儿童城儿童教育、娱乐基地10000百货商场中高档商品区10000工程物业功能分区说明地块一台湾精品城1、充分发挥沃华国际投资控股集团和全国台企联的台湾背景，为工程商业街提供商业资源，打造纯粹的台湾风情文化主题商业街2、通过文化元素优化建筑设计，促进商铺销售。工程物业功能分区说明地块一家居广场业态：以中上下档知名品牌为主，顺应区域消费需求，发挥稀缺性优势工程物业功能分区说明地块一儿童城是新型商业模式，其融合了娱乐和教育双重功能，具有非常强的集客能力。利于工程积聚人气。工程物业功能分区说明地块一国际时尚街区—名品街满足地块内高档酒店以及周边中高档消费者的需求可以考虑引入名车、高端家私等高端产品展示销售提高工程知名度，扩大宣传效果后期也可以租给画廊等高端展示业态工程物业功能分区说明地块一酒吧街丰富夜间生活，满足不同需求，聚集城市精英，积聚人气。提升工程吸引力，完善业态组合。工程物业功能分区说明文娱城地块一随着消费者收入的增加，其对娱乐休闲类的需求也在与日俱增，娱乐活动，可以带来稳定的消费客流，丰富工程业态组合工程物业功能分区说明非商业配套规划台湾元素日月潭水景、宝岛雕塑主题文化广场，兼具市民广场的休憩功能，塑造步行街文化元素，提升地块价值。将为本工程步行街带来大量人流量，有利于周边住宅及商铺销售，为区域商业提供人口聚集的增长点。开放空间可设置规划水景广场、雕塑广场，以吸引人群，会聚人气工程用地指标总汇占地面积容积率建筑面积商业办公酒店住宅公寓地块一131685.891.8237034.61400004500045000--地块二67375.181.8121275.390000---30000地块三56386.813.0169160.420000--460000-地块四103680.393.0311041.7合计359128.27838512250000450004500046000030000以上面积单位：均为平方米商业面积占比商业面积25000073.6%酒店面积4500013.2%办公面积4500013.2%总商业面积340000100%以上面积单位：均为平方米总商业面积包含酒店、办公，未包含公寓式酒店。住宅55.5%酒店5.5%办公5.5%商业30.5%公寓3%五星级酒店+大型商业效果图效果示意图5A级办公楼效果图效果示意图百货商场+大型卖场效果图效果示意图效果示意图国际时尚街区效果图效果示意图文娱城效果图Part.3工程户型配比建议工程组团策略工程户型配比开发地块地块一地块二地块三、四开发主题城市形象城市珍宝城市之巅物业类型酒店、办公，配合大型商业公寓式酒店，配合大型商业高层住宅，配合社区商业容积率1.81.83.0物业配比酒店（约45000㎡）办公（约45000㎡）大型商业（约150000㎡）大型商业公寓式酒店高层住宅（460000㎡）社区商业（20000㎡）消化量24万㎡12万㎡48万㎡配套亮点风情商业街，主题广场，星级酒店，5A甲级办公楼中央水景，风情商业街、大型超级卖场开建，完善配套尊贵品质高层，社区商业节点，配合居住，配套成熟大社区策略市政设施投入使用，区域居住氛围逐渐成熟。配合酒店，办公楼及大型商业，将项目形象最大化。周边居住氛围更加成熟，急需大型配套购物超所，这时配合超级大卖场，完善本项目，吸引更多人气。后期高层住宅，吸引区域客户，完善的配套和居住氛围逐渐成形，大盘综合体形成。市场主力面积分析工程户型配比上图统计分析：铜陵目前市场上主力销售面积80-90㎡和100-120㎡的二房和三房为主。结合当地的实际情况，本工程住宅产品仍以二房、三房的80-120㎡的户型为主，重点在户型设计上创新，开发新颖产品，寻找市场空白点。铜陵市购置客户主要以当地居民为主，投资客少，小户型公寓产品在市场上还是空白点，这给我们工程带来了机遇。住宅户型配比建议工程户型配比高层产品面积配比产品面积区间（平方米）户型建议比例小高层（高层）80-1002/2/1、2/2/220%100-1302/2/2、3/2/140%130-1503/2/1、3/2/240%合计————100%住宅户型配比建议工程户型配比公寓产品面积配比产品面积区间（平方米）户型建议比例高层45-501/1/120%60-801/1/1、1/2/1、2/2/170%80-902/2/1、2/2/210%合计————100%商业面积配比建议工程户型配比商业面积配比产品面积区间（平方米）层数大型商业单层面积不小于5000㎡三-六层商业主题型商业100-120㎡二-三层商业沿街底商80-100一、二层商业合计————工程营销建议第五局部：销售价格与策略建议租售阶段与目标建议商/办租售策略建议营销展示中心建议卖点及企划定位现场围墙建议Part.1企划定位1、形象展现“实力开发商〞概念企业背景/实力/理念/文化炒作工程案名及LOGO的使用工程形象概念推广2、品质展现“铜陵首家超大型城市综合体〞概念现场施工质量示范区建材及设备标准〔现场设展示区〕内部“工程质量保障机制〞完善及实施工程卖点整合3、地段价值展现远景规划，城市开展，CLD中央生活区绘制城市远景蓝图工程区域的开展4、景观打造展现台湾风情文化众多主题广场的精心打造建筑细节的勾绘艺术景观建筑风格水景社区工程卖点整合5、业态规划意向确认单位百货商场:丹尼斯百货、太平洋百货、巴黎春天百货、日月光集团∕日月光中心、FashionTV(广州五号停机坪)、京华城…等量贩店:大润发、乐购、家乐福、易买得…等电子量贩城:百脑汇、赛格电子广场…等家具家饰城:红星美凯龙、百安居、宜家…等餐饮：基隆庙口∕台湾士林夜市餐饮协会、五星级酒店：旺旺集团·神旺大酒店、宝成国际集团∕裕元花园酒店奥特莱斯中华两岸连锁经营协会酒店式公寓写字楼高档住宅工程卖点整合6、产品完善外立面/天际线——“全新城市风景线〞［城市综合体］概念——集餐饮美食、休闲、娱乐、文化、购物、办公、居住为一体［智能化社区］概念——商、办、住全新智能化标准/设备设施科技含量——新材料、新设备、新技术的使用7、产品营销分类产品差异化卖点挖掘分类产品之功能引导及产品概念提升分类产品形象包装推广分类样板房特色包装分类产品专题营销8、物业管理品牌物业、管家式效劳统一招商、统一经营、统一管理工程卖点整合1、以台湾风情街〔小吃街、名品城〕为主导，将台湾传统风情文化与大陆文化、国际时尚相结合，打造铜陵全新的超大型城市综合体。2、以“台湾品牌价值〞为核心，吸引终端消费者来此体验台湾，观光消费。因此要为本工程注入台湾的文化元素。3、积极打造“吃喝玩乐购〞的台湾品牌商圈，以带动整个城市来此的“目的性消费〞企划定位Part.2营销展示中心建议营销展示中心选址理论依据展示中心，既售楼处。售楼处，从字面意思解释就是销售楼盘的场所，售楼处作为楼盘形象展示的主要场所，不仅是接待、洽谈业务的地方，还是现场广告宣传的主要工具，通常也是实际的交易地点。

因此，作为直接影响客户第一视觉效果的售楼处设计，

一定要形象突出，表达楼盘特色，激发客户心理感受，增强购置欲望。一件地标性、艺术性的建筑，本身就是一种话题售楼处是要有生命的，要有艺术的，要有美学的，要有文化的，要有灵魂的……选址原那么1、交通便利原那么2、面积适宜原那么3、停车便捷性原那么4、便于积累客户原那么5、便于营销企划原那么展示中心位置建议〔方案一〕营销展示中心营销展示中心展示中心位置建议〔方案二〕方便車輛停放為後期做鋪墊廣告效應互享避開施工道路交通便捷性建议采用方案一营销展示中心工程规模大、工期长，从便利性、平安性考虑，建议主推方案一位置。模型展示区表达城市综合体的大气、商办住皆宜接待洽谈区针对普通客户开设/豪华/大气/舒适/商办住皆宜VIP客户接待专区针对VIP客户开设/专属性/私密性/接待洽谈区LOGO墙门

一层：营销展示中心平面图建议大门

模型展示区接待洽谈区接待洽谈区接待洽谈区销售经理室VIP接待室VIP接待室WC

儿童玩耍区会议室过道楼梯口

二层：招商营运中心平面图建议VIP接待室接待洽谈区WC

休息区咖啡吧、茶吧

招商部经理室

运营部经理室茶水间储物间VIP接待室VIP接待室

会议室VIP接待室

会议室接待洽谈区Part.3工程现场围墙建议围墙：工程初期方案一砖砌花墙优点造价低建造快适应宣传需要减少浪费图列一图列二围墙方案二：砖柱结构围墙尺寸：2.4m*12m，砖柱尺寸：2.6m*0.5m，优点：结构牢固，且工期短，本钱低廉。广告：工程准备期广告可直接做在墙面上，本钱低，但品质感不强。围墙：方案二工程初期用砖砌实墙工程初期，最正确方案建议围墙方案三结构：砖墙外搭建钢架+铝塑板，围墙尺寸：4.5m*20m,造型尺寸：4m*7.5m。优点：经久难用、易于造型、便于广告画面的制作与更新，且美观大气。广告：工程进入销售期后，广告品质要求上升，此种围墙看板易于固定大型广告喷绘。围墙：方案三进入销售期，建议砖墙外搭建钢架+铝塑板工程进入销售最正确方案建议秀稿展示——logo案例秀稿展示案例秀稿展示案例秀稿展示案例秀稿展示案例秀稿展示案例秀稿展示Part.4销售价格与策略建议1、主方针1〕、性价比诉求及实品引导2〕、差异化产品3〕、核心竞争优势的营造通过以上3点结合市场实际状况定价2、快速回笼资金商业时代，“现金为王〞！全盘的良性互动，既要保障快速回笼资金，又要实现整盘预期开发利益的双赢3、价格走势同类型产品低开高走总原那么4、阶段价格策略视销售节点逐渐拉升价格整盘开发利益实现模式：［2323策略］20％房源——保本销售30％房源——微利销售20％房源——较高利益销售30％房源——较低利润预期整盘销售——实现全盘利益Part.5租售阶段与目标建议租售阶段与目标签约率(%)全面实现租售目标项目部分竣工1012612201220132014

100806050403020100市场预热及客户累积签约率:60%签约率:90%2021年12——2021年12月，三年内完成工程的建设与租售工作进行四步走方案，即准备期 :2021年12月至2021年5月 预热期 :2021年6月至2021年9月强销期 :2021年10月至2021年6月 稳固期 :2021年7月至2021年12月Part.6商/办租售策略建议商/办目标消费群分析周一~周五（工作日）本项目办公楼人员区内政府、机关人员其他商务性消费者当地中小企业老板当地中高收入白领和个体老板本项目和区域内居民重要性引发需求商务餐饮、娱乐特色、休闲餐饮精致生活体验商务配套效劳周六、周日（节假日）本项目及区域内居民周边区域居民过境、休闲的商务、旅游客其他区域中高消费力的居民重要性时尚潮流服饰、配饰、精品生活、家居、家电、百货休闲餐饮、娱乐配套服务引发需求办公租售策略办公局部租售策略阶段一：推出局部低区楼面，引入主力租户/自用客户阶段二：推出局部中区小分割楼面，迅速提升租金阶段三：推出剩余低区小分割楼面，提升低区租金阶段四：推出高区局部整层或半层楼面，加快消化速度阶段五：推出高区局部小分割楼面，进一步提升工程平均租金阶段六：推出最高层保存楼面，争取最高租金商业租售策略商业局部租售策略根据租户/自用客户品质与整体业态规划，分配楼层；以大面积租户/自用客户需求为主；大中小面积在各层均匀分布，满足大中型租户/自用客户对面积扩租的需求。在出租率到达50%以后，在品质相同的情况下，优先考虑预算较高的租户/自用客户； 考虑到工程要求,整层客户比例到达50%。 充分考虑层差因素,以保证价格的稳步递增商业主力店租售策略商业主力店租售策略因为本工程业态多样，大型主力店的引入是前期招商的重点；可以根据意向进驻的主力店自身需求规划建筑结构和面积；整体出租或者出售给主力店，如针对五星级酒店，可以用产权自持、整体托管的方式；奥特莱斯、百货商场、国美、五星等大卖场可以用产权自持、整体出租的方式；针对肯德基，可以用整体出售的方式。对于重点招商的大型主力店，可以采用免租金1-3年，或者第1年0租金，第2年50%租金，第3年100%租金的方式， 招商运营说明第六局部：大卖场局部主力大卖场意向洽谈对象大润发、欧尚大润发目前在大陆有超过150家的分店，在外资连锁零售行业中首屈一指，2021年，营业额人民币404亿元；欧尚作为全球排行前十的零售巨头，国内拥有40多家分店；大润发、欧尚去年平均单店营业额3.23亿；作用：凭借大润发品牌、亲民的零售价格，将会吸引周边住宅及新城区与中心城区交汇处大约20万的人流前来消费，吸纳人气，增创收益，促进新城区商圈的形成；营业面积：层数最多二层，面积以2-2.2万平方米为宜；备注：新城区周边数十楼盘扎堆，铜陵学院来添彩，主干道翠湖二路、四路，天山大道、衡山大道横贯南北，直达中心城区；道路通达，吸引市域及周边人群体验购物的乐趣；作用：凭借欧尚品牌、较低零售价格，将会吸引周边住宅及新城区与中心城区交汇处大约20万的人流前来消费，加快业态本土化，促进新城区商圈的形成；营业面积：单层面积达到12000-15000平方米；层高6.5米；备注：新城区周边数十楼盘扎堆及欧尚物美价廉的一贯亲民路线，富集人气，一些时尚的品牌，吸进铜陵学院的大学生消费，引领铜陵潮流；首位招商对象主力大卖场意向洽谈对象TESCO乐购、沃尔玛作用：tesco中文意思是“特易购”，轻松购物，多受青年人的欢迎，tesco引进能吸引周边生活居民来体验购物，同时；带动其他零售的消费，泛CBD已成雏形；营业面积：18000平方米以上，租赁20左右（视情况而定）备注：乐购在最近几年在国内发展强劲，市民认知度较高，而国内零售业竞争越发激烈，乐购一直积极拓展国内份额，现引进乐购，我们信心十足！！！始创于1919年的tesco是英国最大的零售商，全球有2800多家分店，每周平均能吸引超过3000万客户光临消费，国内有51家，品牌影响力强劲；作用：沃尔玛零售商品齐全，被称为“家庭一次购物”，价格比一般超市低廉，项目引进沃尔玛，富集人气，增加人群购物时间，带动特色餐饮，或者台湾风情街消费；营业面积：为三层单体建筑为宜，每层在5000-8000平方米左右；备注：沃尔玛的物流世界一流，使得其低成本战略攻无不克，铜陵东郊片区多为郊区、西湖片区教职工基地必将受到低廉物品的诱惑，增大整个项目的辐射范围！重要招商对象百货局部百货意向洽谈对象久光百货、百盛作用：新城区作为未来的铜陵行政中心，拥有多家上市矿企，久光必将吸引这些长期缺乏高端消费的人群前来购物，提升项目物业，引领消费潮流；营业面积：20000平方米以上（门前广场2000平方米以上）；备注：久光能带来国内外500家左右之名品牌入驻，提升铜陵消费档次，彰显城市繁华与实力；久光百货集零售、餐饮、超市、休闲于一体的城市型shoppingmall，其按两位数增长的销售额受到了业界的广泛认可与关注。正以其璀璨的时尚魅力，引领着购物新概念；作用：标志着时尚与品味的百盛品牌，价值含量高将吸引更多的中青年人群消费；提升铜陵消费及物业档次；营业面积：20000-60000平方米；备注：百盛以周边居民消费适应度作为选址的第一要素，而铜陵市消费能力强烈，目前商业零散，很难找到大型中高档商业富集区，百盛的引进符合市场需求！首位招商对象久光百货、百盛目前在国内拥有较高的认知度，麦当劳声称中国区开店，首选百盛，为其镀上亮金！百货意向洽谈对象太平洋百货着重招商