房地产市场报告 -【年报】2023年漳州年度市场总结

保利和润研究院保利和润研究院POLYHARMONY2024年1月2023年度房地产市场总结contents全国宏观走势研判0223年漳州市场分析0324年市场展望LPR-PLPR-P其余城市基本放开限购普通二线LPR-20~50BP基本已放开限购首套20%二套30%市及核心二线城市仍有保留2024年或有边际松动的空间但对市场短暂刺激的力度预计有限。政策政策一线城市上海金山与临港放松限购外,上海其余地区均未放松限购广州：取证满2年首套30%二套40%-50%LPR+其余放松所有一线未放松核心二线核心区限购外，其余城市基本放开限购部分核心二线未放松。南京：合同备案满3年首付35%外，其余城市为30%LPR-20BP30,000025,00020,00015,00010,000030,000025,00020,00015,00010,0000134,091均价(元〉政策政策其中保利发展拿地金额以及拿地面积均位居第一。23年房企权益拿地金额TOP23年房企权益拿地金额TOP10保利发展11256682中海地产11013883华润置地8084654建发房产7384805绿城中国633312市场市场出台后短暂调整、2014年市场下行后的棚改去库存当前市场从2021年下半年开始已调整近2年半,本轮调整持续政策政策阶段2008年2011年2014年本轮调整周期持续时间最长房企图：美国核心CPI和联邦基金利率(%)86420-2-4-6-8实际利率美国:核心CPI:同比美国联邦基金利率房企图：美国核心CPI和联邦基金利率(%)86420-2-4-6-8实际利率美国:核心CPI:同比美国联邦基金利率期将结束;2024年或有三次降息,何时降息及下调幅度是目前核心关注点。预计随着全球通胀持续大幅下降及美国经济经济表：本轮加息周期历次议息会议公布值预测值554.754.754.54.5441110.08.05.26.04.94.02.00.0累计同比累计7.2%累计2.9%持平0.3%0.3pt0.1pt累计同比2810.08.05.26.04.94.02.00.0累计同比累计7.2%累计2.9%持平0.3%0.3pt0.1pt累计同比28经济经济增长率尚有差距。房企中国GDP季度表现图:图:2023年1-11月我国主要经济数据房企中国GDP季度表现图:14.034323212.03432320.1pt9．4%5.8%0.1pt6.3%0.1pt9．4%5.8%0.1pt6.3%0.1pt数据来源:wind保利和润研究院整理0.1pt图：中央政府和地方政府杠杆率水平房企3525520112012201320142015201620172018图：中央政府和地方政府杠杆率水平房企3525520112012201320142015201620172018201920202021202220232010国内：中央经济工作会议定调"稳中求进、以进促稳、先立后破"，"财政挂帅，货币支持"万亿"(1万亿国债+1万亿抵押补充贷款PSL),从规模上看仅能部分弥补地方土地财政缺口(财政部口径从8-9万亿经济高位降至4-5万亿)经济提振仍需财政更大发力。经济政策基调政策基调"稳中求进、以进促稳，先立后破"(地产等传统发动机仍需妥善呵护)积极的财政政策:适度加力、提质增效(三大工程是主线)稳健的货币政策：灵活适度、精准有效(社融规模是政策锚)数据来源:wind，保利和润研究院整理图:A股国企及民营房企筹资活动现金流净额(亿元)图:2023年房地产开发资金来源结构100%3000房企85%85%2000100080%79%61%62%62%60%40%-1000-200020%图:A股国企及民营房企筹资活动现金流净额(亿元)图:2023年房地产开发资金来源结构100%3000房企85%85%2000100080%79%61%62%62%60%40%-1000-200020%房企融资仍处困境，头部民企流动性风险未出清，持续影响市场稳定经济重要经济2015年2016年2017年2018年国有企业筹资活动现金净额民营企业筹资活动现金净额自筹资金国内贷款利用外资自筹资金国内贷款利用外资其他资金图：房企到期债务规模3.002.502.001.501.000.500.00图：房企到期债务规模3.002.502.001.501.000.500.00理的融资需求"，并提出"三个不低于"，量化银行涉房贷款尤其是民营房企贷款考核指标后续重点关注落地举措经济和支持力度经济房企房企()各银行房地产贷款增速不低于银行平均增速(2)对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速(3)对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速•拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等•监管机构起草一份房企白名单，在列企业将获得包括信货、债权和股权融资等多方面支持20232022202420232022(近几周已落实民营房企开发贷300多亿)(近几周已落实民营房企开发贷300多亿)数据来源:windPART02日28.6.27.9日28.6.27.9政策已宽松见底，以延续购房补贴、公积金政策为主漳州楼市政策宽松见底,23年主要以延续购房补贴、调整公积金政策常态化为主，其次跟随国家大政策进行调整。政策政策23.220.922.4.19.123.220.922.4.19.1.16.1.13.7.16.1.13.7.13.78.58月▲9月11月8月▲9月11月▲12月1.103.19.119.2512.29购房补贴限贷放宽利率下调至3.8%限贷放宽利率下调至3.7%政策漳州市区23年商品住宅用地房企拿地占比及溢价率53(33.3%)46(66.7%)3(33.35)6(66.7%)2017年政策漳州市区23年商品住宅用地房企拿地占比及溢价率53(33.3%)46(66.7%)3(33.35)6(66.7%)2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年国企包场，底价成交:厦门国企仅建发底价取得3幅宅地，位于市龙文、芗城区二级板块；高新区地块以250150002001501001044411582153848815065641056564119106620615261061931801571401000040023439500023年漳州市区商品住宅月度160001200086420供应(万㎡)415151023年漳州市区商品住宅月度160001200086420供应(万㎡)415151040988210成交(万㎡)2587136434969均价(元/㎡)1284013626144141391713992137921398813334130311249212425126318000400080004市场"先扬后抑"4.市场"先扬后抑"：2023年市区楼市与大市场同频，经历了"先扬后抑"的楼市行情，在"小阳春"政策政策-23年漳州市区20018020018016014012010012000市场市场4000140931541261409315412610618412510689143928977供应(万㎡)成交供应(万㎡)成交(万㎡)7074均价均价(元/㎡)7448840913716148281518914546140871492513438政策市场各区域23年成交容量占比政策市场各区域23年成交容量占比.龙文区成交持稳，芗城区、高新区环比下滑:成交持续低位徘徊。.成交均价齐降:多项目以价换量，各区价格均呈下滑趋势。-23环比23%环比2%环比↓50%2323222122212223供应332957358579453352成交29344849378352 14868140591349215451136251533315146147401474713423105821187811078108451002323222122212223供应332957358579453352成交29344849378352 148681405913492154511362515333151461474014747134231058211878110781084515451153331486814740151461545115333148681474014059136251342313492140591362513423108451058211878110781084520000160001200080004000022/5/122/6/122/7/122/9/122/11/123/1/123/3/123/4/123/5/123/8/123/9/123/11/123/12/1政策市场漳州近2年住宅项目开盘走势图22/5/122/6/122/7/122/9/122/11/123/1/123/3/123/4/123/5/123/8/123/9/123/11/123/12/1政策市场漳州近2年住宅项目开盘走势图0开盘推量开盘去化率年平均去化率推盘节奏加快，但客户入手谨慎，整体成交去化率偏低推盘节奏加快，但客户入手谨慎，整体成交去化率偏低套，较22年环比上涨25%，整体去化率41%2022年下降21%。.客户入手谨慎，去化率中下水平:市场下行，客户信心持续回落，聚焦特房、建发等高品质、高性价龙文区(8次)特房锦绣碧湖D区碧湖板块248建发朗云城东板块422建发品牌、高性价比吾悦品悦四季中心城区340中较高珑悦澜庭蓝田板块238周边配套薄弱芗城区(8次)城央之尚中心城区131中共享市区配套建发西湖泊月城西板块434中建发品牌，景观、板块新房稀缺建发西湖望月城西板块230中建发品牌建发缦云中心城区152香江新城城西板块207下无突出优势高新区(1次)联发君领壹号圆山新城105下板块生活配套薄弱PART0324年预测：政策持稳，探索房票政策；土地供应缓慢，住宅成交量价齐降政策趋势:漳州购房政策宽松不限购不限售，展望24年展望24年市场需求。土地趋势:经济下行客户犹豫观望、房企市场信心不足拿地谨慎。预计24年土地市场将持续低迷，供地节奏缓慢仍由本土国企兜底为主。供销趋势:区域以内生需求为主，23年各项目以价换量促进成交但成交仍较为乏力，24年若无重大利好政策提振市场预计将维持低位运行。其次随着圆山新城、远东等外围板块项目入市，成交均价或将进一步下滑涨17%。120100009000800070006000500040003000200010002019年2020年2021年2022年2023年2019年2020年2021年2022年2023年2019年2020年2021年2022年2023年2019年2020年2021年2022年2023年漳浦中心县城3354534222385433785442227476705736548114431618155114951753259822662804122212751085市场市场成交33万㎡，环比下降30%，成交均价6268元/m㎡，环比下降5%。长泰县城全年供应6万㎡，环比下降60%，成交9万万㎡，环比下降5%；成交均价10913元/m㎡，环比下降29%。802019年2020年2021年2022年2023年2019年2020年2021年2022年2023年2019年2020年2021年2022年2023年2019年2020年2021年2022年2023年供应总建(万㎡)333238422354成交总建(万㎡)2529244347338楼面价(元/mi)17202171041532614233123806665697867056598626894498740942892508436147781533213204152711091320000150001000050000台商投资区：土地市场持续断供新房库存高位各项目均已入市市场去库存为主。23年政府不断加展望24年内无新盘入市刺激市场客户需求难以大幅度恢复预计24年供销价延续低位态势。展望24年漳浦中心县城:区域为内生型市场主要以周边乡镇进城改善客户为主需求量有限且主力在售项目减少预计24年成交量价回落。长泰中心县城:内生型市场需求有限项目续销为主预计24年金榜满庭芳项目入市为区域首个第四代住宅产品位于老城核心地段或将带动一定成交，但整体仍将客户端本市户籍政策相同)不限购不限售无房无贷首付20%公积金首次单职工首付20%无房有贷首付30%双职工有房无贷首付30%单职工首付30%有房有贷首付30%双职工限签房贷利率执行LPR。首套房贷利率为3.7%(LPR-50bp)，二套房贷利率为4.4%(LPR+20bp)房企端其他资金管额度的60%(全装修商品房为50%)；4、外墙装修完毕(包括主体建筑的门窗、栏杆、外墙涂料等全部完成)80%(全装修商品房为70%)；6、取得《工程竣工验收备案表》，可申请支取监管额度内的剩余资金。预售主体结构工程20%土地款:1个月内60%，2个月内另外的40%；土地保证金:20%2023P012023/3/9芗城区9.34.384.384705建发2023P02龙文区18.19.419.415196建发2023P03高新区19.66.166.163147九龙江集团2023P04高新区9.61.801.801873漳州靖圆发展2023P052023/8/22龙文区17.39.169.165281城发2023P06龙文区8.04.154.155183建发2023P072023/11/21龙文区15.23.393.392225漳龙2023P08高新区34.99.359.352680圆山投资2023P09高新区47.914.1014.102942圆山投资数据来源：保利和润研究院海西分院整理数据来源：保利和润研究院海西分院整理21.320．9%16.21318220.319.9%12.921.320．9%16.21318220.319.9%12.910283漳州城投11.811.6%7.153045.35.2%4.03475新城控股4.44.3%3.32914.44.3%3.633773.33.2%2.11613.03.0%2.321592.72.6%2.32402.22.2%1.8179市占为17%，其次为建发缦云、建发西湖泊月市占为17%，其次为建发缦云、建发西湖泊月;TOP.3亿元位居房企成交金额首位，市占20.9%其次为厦门轨道轨道市占率TOP10市占比为77.1%，房企高度集中。特房锦绣碧湖12.9万㎡蝉联单盘第一，门槛进一步下降至2.2万㎡.9%。.房企成交金额:多盘助力建发以.9%。金额TOP3房企成交占比为52.4%，表：漳州市区2023年商品住宅成交面积排行榜表：漳州市区2023年各房企商品住宅成交金额排行榜特房锦绣碧湖12.910281573820.32漳州建发缦云8.911.7%7551355912.136.78.8%478142329．54漳州建发朗云5.87.7%511117916.95城投丹霞云邸4.15.4%279188907.8保利世茂璀璨滨江3.85.0%366119834.573.3291132514.4阳光城大唐翡丽印象龙文区2.63.5%269110862.9励欧玖颂西湖2.33.1%240114442.72.22.9%208111012.4保利发展3.612.0%2.6329保利发展3.612.0%2.632923.411.5%2.62873金地集团2.99.8%2.935042.27.3%2.017652.06.6%1.4162旭辉集团1.65.2%1.110971.34.5%1.418281.34.4%1.11259建发房产1.34.3%0.91151.24.1%0.984市占率约337.%;TOP10门槛为1.2万㎡，市占率约337.%;TOP10门槛为1.2万㎡，较22年上浮0.1万㎡33.3%TOP5房企门槛下降至2.33.3%新城板块2.912.1%330119693.52保利时光印象新城板块2.610.9%329136663.63奥园悦鹭云境新城板块2.610.7%287132863.44老城板块2.410.0%291101462.55新城板块2.18.7%250144353.0老城板块2.08.3%26096061.97新城板块2.08.2%176109572.2新城板块1.66.6%156141052.2老城板块1.6204105341.6建发和悦新城板块1.24.8%144139701.63.3140%4.840223.3140%4.84022万新集团2.18.9%3.1338保利发展2.18.7%3.53164漳州品润房地产开发1.98.2%3.02475漳浦泉舜房地产开发1.77.1%2.6204联创世纪1.25.1%2.52337漳浦豪骏置业有限公司1.25.0%2.21708福建泰信置业有限公司0.83.5%1.21759有限公司0.83.3%1.20.62.7%1.022236.6%。比为31.6%，TOP5房企门槛上涨至1.7亿元。表：漳浦2023年商品住宅成交面积排行榜表：漳浦2023年各房企商品住宅成交金额排行榜建发玺院三期东部新城板块6.015.4%51270634.22南江滨板块5.313.5%47158683.13南江滨板块3.024764511.94东部新城板块2.66.6%20466101.75香山湾板块2.35.9%30350181.2联创城市广场2.321248031.17溪南板块2.25