某地产开盘前的销售攻略

某地产开盘前的销售攻略前提前提1—背景：万科首次进入豪宅市场前提2—政策：住房销售取消销控,必须整体。前提3—目标：开盘销售90套。前提4—相关工程节点:8月5日示范区开放，8月27日开盘.22问题3核心难点如何提升价值，确立豪宅调性无售楼处的情况下,如何积累、维护客户46月7月8月9月10月11月12月1月一期示范区完成开盘工程入场重要工程节点7月16日新项目亮相会8月27日开盘内部预热期开盘热销期目前确定节点持续销售期营销活动营销阶段8月24日预售许可证工程进度开盘推出300套推售安排开盘90套销售目标40套60套20套50套8月5日示范区开放5日示范区开盘56月7月8月9月内部认购阶段细分开盘90套销售目标营销活动7月16日新项目亮相会1#2#3#楼（300套）推售计划营销节点积累客户8.24取销售许可证8.25、26交纳5万元定金，确定选房资格8.27开盘仪式，确定房号客户积累方式7月15日发放东第尊崇卡，优惠金额三万元8月5日-8月27日发放东第尊崇卡，优惠金额一万元67月10日东第尊崇vip卡认筹8月5起东第尊崇卡发放8月27日选房、开盘重大营销节点8月25、26日选房资格确认76月7月16日东第尊崇卡发放活动目的：高调入市、梳理客户、树立口碑客户梳理阶段：6月20日-6月30日，7月1-10日东第尊崇卡相关优惠权益：本卡卡号与选房先后顺序无关；本卡与优惠凭证同时使用，优惠方可有效；本卡相关权利、义务详见申请须知；此卡最终解释权和变更权归发展商所有8“尊崇钻石卡”升级流程发放并详阅《万科东第尊崇钻石卡申请流程》、《万科东第钻石卡申请须知》交客户：升级钻石卡申请须知诚意金收据申请书客户联总销控按升级的先后顺序发放升级钻石卡交万科：诚意金收据存根申请书开发商联交世联：诚意金诚意金收据申请书代理联客户身份证复印件出示身份证，填写《万科东第钻石卡申请书》交身份证复印件补足诚意定金（开收据）9媒体主题：认筹时间和地点相关信息公布户外广告牌：6月25日-7月31日围档：6月25日——7月31日DM:7月5日投放网络：新浪7月每周四天（共16次）财经或体育新闻首页文字链搜房：7月2日-7月10日首页大旗帜外展场：太平洋百货（持续）报纸：7月6日北青整版（一次）媒体配合10。升级所需资料附件：1、《万科东第尊崇白金卡升级申请须知》116月11日东第尊崇卡发放7月10日东第尊崇白金卡认筹8.5.-8.11东第尊崇白金卡升级8月12日选房重大营销节点128月选房活动选房目的：1.将诚意客户转化为实际成交客户；2.营造羊群效应，提高转化率；3.刻意营造一种相对紧张的成交氛围，缩短客户成交考虑时间；4.形成项目销售的第一个高峰，热销势头自然而成。锁定客户，挤压水份，便利选房.选房目标：1#楼消化60套时间：8月12日13选房前提条件法律文件齐备：《建筑用地许可证》、《建筑规划许可证》、《土地使用权证》、查丈报告、《预售许可证》。销售资料完善：选房通知函、选房须知、认购书、买卖合同、房号确认单等；按揭银行落实；价格表及选房优惠确定；注明有效时间现场包装完成客户已阅读过项目的详细宣传资料并清楚选房流程，选房当天样板房不开放；客户计算过房价并确立了几套初选意向；发展商已确定保留房号；已提前一周公示可选房号（在算价前）媒体预热。14选房流程通知客户示范区开放及算价算价并预销控、升级8.12选房活动8.19开盘仪式15媒体主题：选房及开盘信息公布户外广告牌：8月1日起内容信息更换围档：8月1日起内容信息更换DM:8月2日投放网络：新浪8月1日-8月11日首页文字链8月12日-8月20日财经首页文字链搜房：8月12日-8月20日新房横幅广告外展场：太平洋百货（持续）报纸：8月3日、10日、17日北青半版（三次）媒体配合16选房所需资料附件：选房流程说明板（现场易拉宝形式）；认购书（一式三联：客户、发展商、世联，无碳复写印刷，须盖章）；选房须知（印刷品，须盖章）；17关系客户处理一处理时间方式：第一批房号——东塔第二批房号——西塔关系客户提前三天进行沟通。优势劣势解决办法第一批发展商集中引导，消化前期房号。有利于整体均价实现。影响前期积累客户正常排号，容易引起不良情绪。容易引起政策风险。只给关系客户折扣，不承诺选房顺序。关系客户价格适中选择余地小第二批发展商不会影响前期积累客户正常排号。避免风险开发商整体均价实现难以保证。