开发产品计税成本概述

第二局部

房地产开发企业计税本钱讲解......2开发产品计税本钱概念是指房地产开发企业在开发土地，建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项消耗。3开发企业的各项消耗按其性质和因果关系可以区分为:期间费用和开发产品本钱开发产品会计本钱与计税本钱已销开发产品与未销开发产品计税本钱完工开发产品与未完工开发品计税本钱开发产品计税本钱分类4本钱对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项消耗而确定的费用承担者。计税本钱对象确实定有6个原那么:(一)可否销售原那么。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的本钱对象进行本钱核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他本钱对象。本钱对象确实定原那么5〔二〕定价差异原那么。开产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为本钱对象进行核算。〔三〕产品差异原那么。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造本钱出现较大差异的，要分别作为本钱对象进行核算。本钱对象确实定原那么6〔四〕分类归集原那么。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的工程，可以作为一个本钱对象进行核算。〔五〕功能区分原那么。开发工程某组成局部相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个本钱对象进行核算。本钱对象确实定原那么......7〔六〕权益区分原那么。开发工程属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原那么分别划分本钱对象进行核算。本钱对象确实定原那么8根据以上计税本钱确定原那么，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为4类本钱对象分别核算。计税本钱的种类9〔一〕土地开发本钱。指房地产开发企业开发土地〔即建设场地〕所发生的各项费用支出。1．为转让、出租而开发的商品性土地，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。2．为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，应按规定摊入可售开发产品本钱。计税本钱的种类10〔二〕房屋开发本钱。指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。1．为销售而开发的商品房，其完工后直接列为开发产品。2．为出租经营而开发的房屋，其完工后视同销售的，那么按固定资产进行税务处理；未视同销售的，按开发产品进行税务处理。计税本钱的种类11〔二〕房屋开发本钱3．为安置拆迁居民而开发建造的周转房，其完工后应按房屋类固定资产折旧年限摊提的费用，直接在税前扣除(目前在会计核算上是计入开发产品本钱)。计税本钱的种类12〔三〕配套设施开发本钱。指房地产开发企业开发的为主体建筑物配套效劳的各项辅助设施而发生的各项支出。1．能够有偿转让的商业性配套设施，其完工后按开发产品进行税务处理。2．不能有偿转让的公共配套设施所发生的各项支出，应按规定摊入可售开发产品本钱。计税本钱的种类......13〔四〕代建工程开发本钱。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发、建造的各种工程。上述四类本钱对象的进一步划分，由开发企业在开工之前按照税收规定自行确定。本钱对象一经确定，不能随意更改或相互混淆。计税本钱的种类14开发产品计税本钱支出工程有6个:〔一〕土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权〔或开发权〕而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、危房补偿费等。计税本钱工程15〔二〕前期工程费。指在取得土地开发权〔或开发权〕之后、工程开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。计税本钱工程16〔三〕建筑安装工程费。指开发工程开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发工程施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发工程建筑工程费和开发工程安装工程费等。计税本钱工程17〔四〕根底设施建设费。指开发工程在开发过程中所发生的各项根底设施支出，主要包括开发工程内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。计税本钱工程18〔五〕公共配套设施费：指开发工程内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车棚等。计税本钱工程19〔六〕开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发工程所发生的，且不能将其归属于某一特定本钱对象的本钱费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及工程营销设施建造费等。计税本钱工程......20计税本钱核算的一般程序分为5步:〔一〕对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税本钱对象的本钱和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。计税本钱核算的一般程序21〔二〕对当期应计入开发产品本钱中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接本钱、间接本钱和共同本钱。计税本钱核算的一般程序22〔三〕对当期已完工本钱对象的计税本钱进行结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程本钱。可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱÷总可售面积。计税本钱核算的一般程序23〔四〕对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程本钱计算出已销产品开发产品的计税本钱，并在当期纳税申报时进行扣除。已销开发产品的计税本钱=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程本钱。计税本钱核算的一般程序24〔五〕对前期已完工开发产品本期应负担的本钱费用按已销开发产品和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的局部，在当期纳税申报时进行扣除。计税本钱核算的一般程序25开发企业发生的应计入开发产品本钱中的费用其直接本钱和能够分清本钱负担对象的间接本钱，直接计入本钱对象。共同本钱和不能分清负担对象的间接本钱，应按受益的原那么和配比的原那么分配至各本钱对象，具体分配方法有5种。计税本钱工程的结转方法26〔一〕占地面积法指按已开工开发本钱对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配。计税本钱工程的结转方法......27〔一〕占地面积法1、一次性开发的计算公式按某一本钱对象占地面积占全部本钱对象占地总积面的比例进行分配。某一本钱对象应分配的本钱=该本钱对象占地面积÷全部本钱对象占地总面积×应分配的开发本钱计税本钱工程的结转方法28〔一〕占地面积法2、分期开发首先按期内全部本钱对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配，然后再按某一本钱对象占地面积占期内全部本钱对象占地总积面的比例进行分配。计税本钱工程的结转方法29〔一〕占地面积法2、分期开发的计算公式期内全部本钱对象应负担的本钱=期内本钱对象占地面积÷开发用地总面积×应分配的开发本钱期内某一本钱对象应分配的本钱=该本钱对象占地面积÷期内全部本钱对象占地面积×期内全部本钱对象应负担的本钱计税本钱工程的结转方法30〔一〕占地面积法2、分期开发期内全部本钱对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期本钱对象共同负担的占地面积。计税本钱工程的结转方法31〔二〕建筑面积法指按已开工开发本钱对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配。计税本钱工程的结转方法32〔二〕建筑面积法1、一次性开发的计算公式按某一本钱对象建筑面积占全部本钱对象建筑积面的比例进行分配。某一本钱对象应分配的本钱=该本钱对象建筑面积÷全部本钱对象建筑面积×应分配的开发本钱计税本钱工程的结转方法33〔二〕建筑面积法2、分期开发首先按期内全部本钱对象建筑面积占开发用地方案建筑积面的比例进行分配，然后再按某一本钱对象建筑面积占期内全部本钱对象建筑积面的比例进行分配。计税本钱工程的结转方法34〔三〕直接本钱法指按期内某一本钱对象的直接开发本钱占期内全部本钱对象直接开发本钱的比例进行分配。该该仅适用于一次性开发或同一期内的本钱分配。计税本钱工程的结转方法35〔三〕直接本钱法计算公式：某一本钱对象应分配的本钱=该本钱对象直接开发本钱÷期内全部本钱对直接开发本钱×应分配的开发本钱计税本钱工程的结转方法36〔四〕预算造价法指按期内某一本钱对象预算造价占期内全部本钱对象预算造价的比例进行分配。该该仅适用于一次性开发或同一期内的本钱分配。计税本钱工程的结转方法37〔四〕预算造价法计算公式：某一本钱对象应分配的本钱=该本钱对象预算造价÷期内全部本钱对预算造价×应分配的开发本钱计税本钱工程的结转方法38〔五〕预定售价法指按期内某一本钱对象预定售价占期内全部本钱对象预定售价总额的比例进行分配。该该仅适用于一次性开发或同一期内的本钱分配。计税本钱工程的结转方法39〔五〕预定售价法计算公式：某一本钱对象应分配的本钱=该本钱对象预定造价÷期内全部本钱对预定售价×应分配的开发本钱计税本钱工程的结转方法40以下共同性本钱工程或不能分清本钱对象的间接本钱工程必须按以下方法进行分配：〔一〕土地征用及拆迁补偿费〔或自用土地开发本钱〕，应按占地面积法进行分配。如果确需采用预定售价法的，应事先和主管税机关按预约定价的方式进行协商。

计税本钱工程的结转方法41以下共同性本钱工程或不能分清本钱对象的间接本钱工程必须按以下方法进行分配：〔二〕公共配套设施开发本钱〔或公共配套设施开发本钱费〕按建筑面积法在可售计税本钱对象间进行分配。计税本钱工程的结转方法42以下共同性本钱工程或不能分清本钱对象的间接本钱工程必须按以下方法进行分配：〔三〕其他本钱工程的分配法由开发企业自行确定。

计税本钱工程的结转方法43自用的土地和公共配套设施：作为独立本钱对象进行核算的，在结算已完工可售本钱对象时，按以下规定进行分配：〔一〕自用土地和公共配套设施已完工的，可将其实际发生的计税本钱按前条规定分配至可售本钱对象。特定事项的税务处理44自用的土地和公共配套设施：〔二〕自用土地和公共配套设施未完工的，可将其预算造价按前条规定分配至可售本钱对象。特定事项的税务处理45土地使用权本钱：开发企业以非货币交易方式取得土地使用权的，分两种情形进行处理。特定事项的税务处理46〔一〕其投入方以换取开发产品为目的，将土地使用权投资开发企业的，按以下规定进行处理：1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的开发企业在接受土地使用权时暂不确认其本钱，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品〔包括首次分出的和以后应分出的〕的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算计算确认该项土地使用权的本钱。如涉及补价,土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。特定事项的税务处理47〔一〕其投入方以换取开发产品为目的，将土地使用权投资开发企业的，按以下规定进行处理：2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的开发企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的本钱。如涉及补价,土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。特定事项的税务处理48〔二〕企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资开发企业的，接受资的开发企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得本钱。如涉及补价,土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。特定事项的税务处理49代建工程本钱和提供劳务本钱：代建工程和提供劳务不超过12个月的，可在合同完工之日按实际发生的支出计算确认相关的本钱并准予在当期税前扣除；代建工程和提供劳务持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认相关的本钱并准予在当期税前扣除。

特定事项的税务处理50利息支出：包括各类借款利息支出、发行债券的利息支出及其相关的折价或溢价摊销、安排专门借款所发生的辅助费用、与借入资金相关且作为利息费用调整额的外币借款产生的差额等项。特定事项的税务处理51利息支出：开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于本钱对象完工前发生的，应计入本钱对象；属于本钱对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。应计入本钱对象的借款费用按以下规定进行税务处理:特定事项的税务处理52利息支出：(一)能直接归属于某一本钱对象的，直接计入该本钱对象。(二)属于不同本钱对象共同负担而不能直接归属于某一本钱对象的，按期内各本钱对象直接开发本钱占期内全部本钱对象直接开发本钱的比例进行分配;也可按期内各本钱对象预算造价占期内全部本钱对象预算造价的比例进行分配。特定事项的税务处理53利息支出：(三)上述以外的借款费用,首先应在未销开发产品和各类在建本钱对象之间进行分配,然后再将应由各类在建本钱对象负担的借款费用分配至具体本钱对象。各类在建本钱对象应负担的借款费用按其预算造价占未销开发产品与各类在建本钱对象预算造价之和的比例进行分配。特定事项的税务处理54利息支出：〔四〕一般借款发生的