《资产计价对房地产企业会计利润的影响分析-以投资性房地产为例》9800字

资产计价对房地产企业会计利润的影响分析--以投资性房地产为例目录TOC\o"1-3"\h\u224101导论 导论1.1选题背景中国的新企业会计基本标准和具体标准在2011年2月15日发布，自2007年1月1日在挂牌公司开始实施，符合我国市场经济的发展和企业会计制度的趋同标准国际实践现状。商业企业新会计准则的各个方面的修改和编辑后，在会计目标、会计基本假设、会计要素、会计信息质量特征、会计计量属性和财务报告有突破。在五种计量属性的出现，分为历史成本、重置成本、可变现净值、现值和辉的价值。为了进一步提高企业资产计价对会计利润的影响程度，加强对企业的企业资产计价方法的选择对企业利润的影响的研究与分析，能为我国的社会经济建设奠定坚实的基础。1.2选题目的及意义就当前企业资产计价的实际情祝而高，其中还存在养一些较为严峻的问题，这些问题不仅影响到企业资产计价的止常进行，同时还严重的制约了社会经济的发展。因此，为了进一步提高企业资产计价的水平，还必须要加大对企业资产计价的分析研究力度，从而才能够为我国的经济建设奠定坚实的基础。2资产计价对企业会计利润影响的分析2.1资产计价与会计利润的相关概述2.1.1“资产计价”的概念资产计价，是以既定的货币单位来确定或表现各资产项目的获取、使用及转移价值。由于负债可以理解为负资产，所有者权益可以理解为资产去掉负债后的剩余资产或净资产，因此，资产计价实际上包括了全部资产负债表项目的计量。在实务计算中，资产计价的主要对象是非货币性资产，是进行资产价值核算的大前提，这也是会计工作的重要内容。对于不同的计价标准和方法，一定程度上会影响货币财产情况，以及成本的影响，费用，收益和损失的计算，并最终影响企业的财务利润确实定。现行\o"会计制度"会计制度要求报表中除了\o"货币资金"货币资金、\o"应收票据"应收票据、\o"待摊费用"待摊费用、\o"长期待摊费用"长期待摊费用外的其他所有资产都按照\o"成本与可变现净值孰低法"成本与可变现净值孰低法计量。这就意味着有的资产按\o"历史成本计价"历史成本计价，有的资产按可变现净值计价，那么报表中的\o"资产总计"资产总计表示什么呢?是\o"历史成本"历史成本，还是\o"可变现净值"可变现净值，我们不得而知。我们关心的是这样的数据对会计报表使用者而言，究竟有什么价值?是否会误导\o"会计信息使用者"会计信息使用者?反映企业营运能力的常见\o"指标"指标是\o"存货周转率"存货周转率、\o"存货周转次数"存货周转次数等。2.1.2“会计利润”的概念会计利润是企业在一定会计期间的经营成果。会计利润是由财务会计所核算，依据企业会计准则、企业会计制度来确认计量和报告。会计利润根据平常企业实际发生的对外交易计算所得，包括收入减去费用后的净额、直接计入当期的利润损益、直接计入当期的利得等。会计利润等同企业账面利润，是公司损益表中披露的实际利润。2.1.3\o"会计报表"会计报表中的资产计价要研究资产计价对会计利润的影响，就要弄清楚会计报表中的各种资产计价的性质及其作用，从而更容易找到关键点，对症下药解决矛盾。以下就是集中基本的计价模式：1.\o"非货币性交易"非货币性交易和\o"债务重组"债务重组中换入资产的计价我国《企业会计准则——非货币性交易》明确规定，企业发生的非货币性交易，不论同类非货币性交易还是不同类非货币性交易，都应以换出资产的\o"账面价值"账面价值，加上应支付的相关税费，作为换人资产的人账价值，不确认收益。笔者认为，这样虽然较容易取得换人\o"非货币性资产"非货币性资产的价值信息，还有效地限制了\o"关联方交易"关联方交易的\o"虚假利润"虚假利润。但却掩盖了不同类非货币性交易的本质，使得应该体现的\o"盈利"盈利过程没有在账面上进行反映，违背了\o"实质重于形式原则"实质重于形式原则和历史成本计价原则。我们知道，同类非货币性交易换人资产和换出资产的持有目的是一样的，改变的只是持有资产的具体存在形式，如\o"库存材料"库存材料与库存材料的交换、\o"库存商品"库存商品与库存商品的交换，因此从本质上看，不属于真正的交易，其盈利过程没有完成，换人资产的成本按换出资产的账面价值确认是合理的；而不同类非货币性交易实质上是企业售出非货币性资产和按市场交易价格购人非货币性资产两次交易一次完成的，交易过程已经完成，盈利已经实现，其本质上与货币性交易是相同的。我们反对通过一定的会计处理达到\o"虚增利润"虚增利润的目的，但也反对隐瞒\o"利润"利润。2.融资租入资产的计价我国《企业会计准则——租赁》规定，在\o"租赁开始日"租赁开始日承租人通常应该将租赁资产的账面价值与\o"最低租赁付款额"最低租赁付款额的\o"现值"现值中较小者作为租人资产的人账价值，将最低租赁付款额作为\o"长期应付款"长期应付款的人账价值，并将两者的差额记录为未确认融资租赁费用。笔者认为，\o"融资租赁"融资租赁的本质是通过分期支付租金的方式购人固定资产，因此融资租人固定资产的成本的高低应该和租赁日租赁资产的公允价值和最低租赁付款额的现值相关，与租赁日出租方账面价值的高低无关。也就是说，不应该根据租赁资产的账面价值与最低租赁付款额的现值中较小者作为租人资产的人账价值。国际会计准则第17号《租赁》准则也规定，承租人应按租赁开始时租赁资产的公允价值与最低租赁付款额的现值两者中的较低者，同时等额确认该项融资租赁的资产与\o"负债"负债。3.\o"自创无形资产"自创无形资产的计价我国《企业会计准则——无形资产》规定，企业自行开发并依法申请取得的\o"无形资产"无形资产，其人账价值应按依法取得时发生的注册费、聘请律师费、试制费用等费用确定；依法申请取得前的研究与开发费用。应在发生时确认为当期费用。这种处理方法符合\o"谨慎性原则"谨慎性原则，核算简单便于会计操作，也体现了国家对企业进行研究与开发活动的政策支持，使企业获得\o"税收优惠"税收优惠，有利于企业进行更多的研究和开发活动。但是这种方法不仅违背了真实性、一致性、收益与费用\o"配比原则"配比原则，同时也违背了\o"历史成本原则"历史成本原则。历史成本原则要求企业在取得一项资产时，按该项资产在达到预定可使用状态之前的一切合理、必要的支出确认其价值。企业自制的无形资产只确认注册费、聘请律师费、试制费等费用，而不考虑之前发生的大量的研究开发费用，假如一个企业花巨资研究开发的无形资产，其账面价值可能也就几千元或几万元，两者差额悬殊，这样形成的\o"无形资产成本"无形资产成本显然不是\o"实际成本"实际成本，是不合理的。因此，要想合理地反映自制无形资产的成本，可以先用类似于“\o"在建工程"在建工程”的科目归集自制发生的各项研究开发费，在开发成功时再转为“无形资产”；同时考虑到自创无形资产经济利益流入的\o"不确定性"不确定性和风险性，根据谨慎性原则的要求，在尚未开发成功的\o"会计期末"会计期末用类似于\o"应收账款"应收账款的\o"坏账损失准备"坏账损失准备，估计可能发生的研究开发失败损失，计提“研究开发失败准备”计人当期损益；若项目研究开发成功，则转回；若失败可将实际已发生的开发成本减去已计提的准备金的差额计人当期损益。这样既符合谨慎性、真实性、配比原则，又符合历史成本计价的原则，更接近国际会计准则。2.2不同计量属性的资产计价对企业会计利润的影响2.2.1成本计量对企业会计利润的影响会计计量是指根据被计量对象的计量属性，选择运用一定的计量基础和计量单位，确定应记录项目金额的会计处理过程。会计计量的主要内容包括资产、负债、\o"所有者权益"所有者权益、收人、费用成本、损益等，并以资产计价与盈亏决定为核心。会计计量的目标是在账面上及时地反映实际价值的变动，使资产的账面价值与实际价格始终保持一致。会计产品最重要的意义是为相关利益主体提供可靠、相关、及时的\o"决策信息"决策信息，而决定\o"会计信息质量"会计信息质量最重要的因素是会计的计量属性。其中资产计量的过程是运用一定的\o"货币计量单位"货币计量单位，选择被计量对象的合理计量属性，确定非货币性资产应记录的金额的会计处理过程。从\o"资本保全"资本保全的观点看，会计在期末必须计量本会计期问内资产的增减数额，以此来确定收益数额，即本期间的会计利润的数额。而在会计上对收益的确定是用会计期末的\o"净资产"净资产减去会计期初的净资产求得，资本只有在得到维持或者耗费的成本得到足额补偿之后才能确定利润。这也就说明了在期初和期末对资产的计价会直接影响企业本会计期间对利润的核算。\o"新会计准则"新会计准则颁布之后，新的计量属性对资产的计价产生了实质性的影响，并进一步影响到企业会计利润的计算。其中最显著的应属将公允价值引入计量属性给\o"企业利润"企业利润的增减变化所带来的影响。2.2.2公允价值对企业会计利润的影响公允价值作为来自于公平市场的确认.是一种具有明显观察性和决策相关性的财务会计信息。正是由于公允价值是理智的双方自愿达成的交换价格，其确定并不在于业务是否发生，而在于双方一致同意就会形成一个价值，故公允价值最适用于对\o"金融工具"金融工具尤其是\o"期货"期货、\o"期权"期权、\o"远期合约"远期合约、\o"互换"互换、\o"票据发行便利"票据发行便利等\o"衍生金融工具"衍生金融工具产生的权利与义务的计量。这是因为很多金融工具的交易和事项并未实际发生，签约双方的权利与义务亦未履行，也不可能有历史成本的发生，传统的计量方法很难对其进行计量，采用\o"公允价值计量"公允价值计量可解决这一问题。尽管相对于国际会计准则来说，新会计准则对公允价值计量模式的使用范围还比较谨慎，但是将由于公允价值变动引起的企业损益直接列入利润表的“\o"公允价值变动损益"公允价值变动损益”一项，对于\o"上市公司"上市公司的业绩产生很大影响。一方面说明今后的上市公司业绩不仅依赖于企业自身的经营状况，在一定程度上也依赖于企业无法通过自身活动控制的市场环境；另一方面也为公司调节利润制造了可能。如果企业能够较好地把握市场行情和动向，其业绩即会随“公允价值变动损益”增加而提升；相反，如果\o"企业的投资策略"企业的投资策略与市场行情相左，其当期利润就会因此受损。所以，公允价值计量属性可以被认为是一把“双刃剑”，与老准则采用“只报忧不报喜”，从而使金融工具报告价值经常被低估的孰低法有很大不同。公允价值克服了因采用成本计价模式而对企业资产价值的低估的缺陷，从而可以更真实地反映也影响了企业的资产价值及经营业绩。2.2.3资产计价的其他变化对企业利润的影响如将无形资产\o"研发支出"研发支出全部计人\o"管理费用"管理费用的原则，新无形资产准则将企业的研发划分成两个阶段，并允许\o"开发支出"开发支出予以\o"资本化"资本化，即将开发支出归人无形资产中定期进行\o"摊销"摊销，和以前全部计人管理费用相比，大大降低了对当期利润的冲击。因此，允许开发支出资本化无疑会增加科技及创新类企业的利润调节空问。虽然新准则对公司的研究阶段和开发阶段的定义进行了区分，但是，在实际操作中，由于无形资产研发业务复杂、风险大，将很难明确划分研究和开发两个阶段。因此，公司如何划分研究阶段和开发阶段，也就决定了研发支出费用化和资本化的分界点，从而达到了操纵业绩，进行\o"盈余管理"盈余管理的目的。固定资产的折旧年限，也成为做盈余管理的文章之处。如今，新准则要求公司对固定资产折旧年限、方法及\o"预计净残值"预计净残值至少每年复核一次，只要与原估计有差异时，就应当调整固定资产的折旧年限与净残值，并且调整的方法采用\o"未来适用法"未来适用法，不用\o"追溯调整"追溯调整。因此，上市公司只要找到证据证明其固定资产使用寿命与原估计有差异，就可以进行\o"会计估计变更"会计估计变更，对业绩进行调整，从而达到操纵利润的目的。资产计价在会计理论中是最重要的部分，在实务中也是最关注的问题之一。新会计准则的颁布使得资产计价更加丰富和完整，也为会计可以更好的提供有用的决策信息奠定了坚实的基础。但其不管以什么价格什么计量属性计价，从对\o"投资人"投资人，债权人和其他财务报表信息使用者来看，都没有一个完美的\o"价格标准"价格标准。尤其是它对于企业利润的起决定性的核算更使得在实务中资产计价被争论不休。但随着会计理论的发展，相信资产计价会越来越适应经济发展的需要。2.3资产计价对企业经营方面的影响2.3.1计量方法对资产价值的影响\o"传统会计"传统会计收益以历史成本计价，资产负债表上的资产只不过是各个不同时点所取得的资产尚未分摊的资产成本余额，不是资产的真实价值。在物价发生变动情况下，不同时点的\o"货币购买力"货币购买力是不一样的，在会计报表上把它们相加在一起，缺乏实际意义。按照资产计价方法，资产可以采用历史成本以外的计量属性计量，如公允价值作为一种计量属性，具有较强的时效性，强调资产在计量日这一时点的价值。2.3.2计量方法对收益的影响传统的\o"会计收益"会计收益计量方法严格遵循\o"收入实现原则"收入实现原则，其弊端在于：收益揭示不完整，没有真实地反映出企业的盈利能力。\o"企业收益"企业收益，一般可分为两类：一类是资产持有收益，是指由于持有资产尚未实现的收益；另一类为营业收益，是指销售资产所获得的收益。传统会计收益计量方法不承认未实现的\o"持有收益"持有收益。而在资产计价方法下，收益确认不仅包括营业收益的确认，还包括资产持有收益的确认，能比较真实地反映企业的\o"盈利能力"盈利能力。2.3.3计量方法对\o"企业经营成果"企业经营成果的影响按照传统会计收益计量方法，资产应按照历史成本计价，在消耗时按历史成本转销，所求得的收益是按现时价格计量的收入与已耗资产的历史成本相配比的结果。这样，在\o"物价上涨"物价上涨时，收入与较低的原始成本相配比，所确定的收益将会高于企业真实财富的增长，而事实上，较高的收益中有一部分是物价上涨的结果(即\o"持有收益"持有收益)，而不是企业的经营业绩，从而影响对企业经营成果的评估和预测。在物价下跌时，所确定的收益将会偏低，不能充分反映企业所增加的财富。而在资产计价的资本保持观念下，在\o"物价变动"物价变动时，企业可以选择历史成本以外的其他计量属性，如\o"重置成本"重置成本、现值，这种计价方法下的会照历史成本计价，在消耗时按历史成本转销，所求得的收益是按现时价格计量的收入与已耗资产的历史成本相配比的结果。这样，在物价上涨时，收入与较低的原始成本相配比，所确定的收益将会高于企业真实财富的增长，而事实上，较高的收益中有一部分是物价上涨的结果(即持有收益)，而不是企业的经营业绩，从而影响对企业经营成果的评估和预测。在物价下跌时，所确定的收益将会偏低，不能充分反映企业所增加的财富。而在资产计价的资本保持观念下，在物价变动时，企业可以选择历史成本以外的其他计量属性，如重置成本、现值，这种计价方法下的会联系的资产的现时成本进行配比，计算出在\o"实物资本"实物资本保持观念下的现时成本收益，这样，在物价持续变动情况下，仍然可以作到真实的反映企业的财务状况和经营成果。2.3.4计量方法对资本保全的影响资本保全的理论要求企业在\o"生产经营"生产经营过程中，成本补偿和\o"利润分配"利润分配要保持资本的完整性，保证权益不受侵蚀。企业收益的计量，都应以不侵蚀原投入资本为前提，只有在原资本已得到维持(保全)或成本已经弥补之后，才确认收益。采用公允价值计量，尤其是在以公允价值进行初始计量与后续计量的情况下，各要素的价值表现能够不断地反映现实中变化了的资产价值，企业为维持正常的生产经营活动所耗费的\o"生产能力"生产能力，不管是何时耗费的，一律按照先行市价或\o"未来现金流量现值"未来现金流量现值计算，计算出来的金额即使在物价上涨的环境下，也可在现时情况下购回原来相应规模的生产能力，企业的实物资本得到维护，以便保持企业长久的生产能力和资产的服务潜能。3案例分析——以投资性房地产为例进行具体分析投资性房地产包含已经提供出租的地皮所有权、持有并筹备增值后让渡的土地使用权或者已出租的固定建筑物。投资性房地产具有资本模式及公允价值模式两种不同的计量方式。企业的会计盈利会受到怎样的影响。3.1历史成本计量的投资性房地产3.1.1采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提折旧或摊销:借：其他业务成本×××贷：投资性房地产累计折旧（摊销）×××取得租金收入：借：银行存款×××贷：其他业务收入×××计提减值准备：借：资产减值损失×××贷：投资性房地产减值准备×××3.1.2采用成本计量模式进行投资性房地产的处置处置投资性房地产时，从现实的具体数额,借记“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”科目。按该账簿的余额,贷记“投资性房地产”科目;按照相互间的差额借记“其他业务成本”科目。对已计提包括作为预备的表面被包含结转筹措。具体会计分录如下：借：银行存款×××贷：其他业务收入×××借：其他业务成本×××投资性房地产累计折旧×××投资性房地产减值准备×××贷：投资性房地产×××案例分析1-1：宏远公司新购一套,写字楼租赁一层,其余层的办公场所,本企业。有关该写字楼的相关资料如下:1.2010年4月5日，宏远公司购入写字楼。写字楼一层每平方米购买成本为3.6万元，共计2600平方米;其余楼层海平方米购买成本为1.8万元，共计32010平方米;购买成本总计为66960万元，宏远公司即日付清全部款项。2.2010年6月28日，宏远公司与B公司签订了经营租赁合同，将写字楼的一层出租给B公司使用，租赁期为3年，年租金为360万元，自租赁期开始日起按年预收租金，租赁期开始日为2010年7月1日。宏远公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。3.为了提高租金收入,宏远公司决定和B公司的租赁合同到期后,办公楼1楼改建而成,与C公司签订了租赁合同约定在经营改建工程竣工之日起一对联,借C公司写字楼租赁期限为5年,传统租房价格是480万元,租赁期间开始日起年预收租金。该写字楼不同用途的部分单独计量和出售的,所以是夸张公司应确认为固定资产投资分别倾向中,房地产和固定资产的部分成本是57600万人民币。该写字楼应从2010年5月份起计提折旧。会计分录：1.2010年的有关会计分录。（1）2010年4月5日，购入写字楼。借:固定资产——写字楼669600000贷:银行存款669600000（2）2010年7月1日，计提截止转换日的折旧应提折旧额=66960/30×12×2=372(万元)自用应提折旧额=57600/3012×2=320（万元）借:管理费用3720000贷:累计折旧3720000（3）2010年7月1日，将写字楼一层转换为投资性房地产。借：投资性房地产——写字楼一层93600000累计折旧520000(4)2010年12月31日，确认租金收入。应确认租金收入=360×6/12=180万元借:预收账款——B公司1800000贷:其他业务收人18000002.2010年的有关会计分录。(1)2010年6月30日，确认租金收入。借:预收账款——B公司1800000贷:其他业务收入1800000(2)2010年6月30日，计提折旧。写字楼一层应提拆旧额=9360/30×12×6=156（万元）借:其他业务成本1560000贷:投资性房地产累计折旧1560000（3)2010年7月1日，将写字楼一层转入改建工程。写字楼一层累计折旧=52+156+31202+156=988(万元)借:投资性房地产—写字楼一层(在建)83720000投资性房地产累计折旧9880000贷:投资性房地产——写字楼一层93600000(4)2010年12月31日，确认租金收入。应确认租金收入=480×4/12=160(万元)借:预收账款——B公司1600000贷:其他业务收入16000003.2010年的有关会计分录。(1)2010年9月I日，预收租金。借:银行存款4800000贷:预收账款——B公司4800000(2)2010年12月31日，确认租金收入。借:预收账款——B公司4800000贷:其他业务收入4800000(3)2010年12月31日，计提折旧。借:管理费用19200000贷:累计折旧19200000借:其他业务成本3360000贷:投资性房地产累计折旧33600003.1.3采用成本计量投资性房地产对企业利润的影响成本计量模式下,企业的历史成本和实用价值,采用双计量的资产。历史成本包括初始资产资产的合理和必要的费用,然后按照会计期间,折旧或摊销时间表,规定有效降低资产的账面价值,并提高企业的各种成本的同时,企业的营业利润自然会降低。会计和税法折旧(摊销)的不同方式将直接导致收入差距的两种形式:当会计折旧额大于税法,能产生递延所得税负债,当期所得税费用的增加,作为一个会计折旧(摊销)额小于税法恰恰相反。3.2采用公允价值计量的投资性房地产3.2.1采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产企业采用公允价值模式在后续计量,不举行举行积累的投资性房地产的折旧或摊销,与资产负债表日的公允价值投资性房地产作为基础,调整其账面价值,公允价值投资性房地产的直接计入当期损益与原账面价值的资产(即。公允价值变动损益)收入租金确认为其他交易收入，具体分录如下：借：投资性房地产—公允价值变动×××贷：公允价值变动损益（公允价值上升）×××借：公允价值变动损益（公允价值下降）×××贷：投资性房地产—公允价值变动×××借：银行存款×××贷：其他业务收入（租金收入）×××3.2.2采用公允价值模式进行投资性房地产的处置房地产投资倾向的处理采用公允价值模式计量时,应按收到的金额,借记,实际上“银行存款”等科目,贷记“其他业务收入”科目。累计公允价值变动同时结转。原始转换被日计入了公共资本金额也一起应结转。会计分录如下：借：银行存款×××贷：其他业务收入×××借：其他业务成本×××贷：投资性房地产—成本×××—公允价值变动×××借：公允价值变动损益×××贷：其他业务成本×××借：资本公积—其他资本公积×××贷：其他业务成本×××案例分析1-2（紧接上诉案例1-1）：公司的所在地,持续满足可靠,可以采用公允价值模式的条件,宏远公司于2011年1月1日开始,房地产投资倾向的招聘公允价值模式进行后续计量。有关宏远公司的会计分录：(1)2011年1月1日，投资性房地产改用公允价值模式计量。写字楼一层累计折旧112+336×2=784(万元)借:投资性房地产——写字楼一层(成本)85000000投资性房地产累计折旧7840000贷:投资性房地产——写字楼一层29600000盈余公积324000(2)2011年9月1日，预收租金。借:银行存款4800000贷:预收账款——B公司4800000(3)2011年12月31日，确认租金收入。借:预收账款——B公司4800000贷:其他业务收入4800000(4)2011年12月31日，计提折旧。借:管理费用19200000贷:累计折旧192000002013年的有关会计分录。(1)2013年8月31日，确认租金收入。应确认租金收=480×8/12=320（万元）借:预收账款——B公司3200000贷:其他业务收人3200000(2)2013年9月1日，将写字楼一层收回后自用。累计公允价值变动损益=500-200=300(万元)借:固定资产——写字楼85800000公允价值变动损益2200000贷:投资性房地产—写字楼(成本)85000000—写字楼(公允价值变动)3000000(3)2013年12月31日，计提折旧。写字楼原自用部分应提折旧额57600/30×12=1920(万元)写字楼原出租部分应提折旧额=132（万元）借:管理费用20520000贷:累计折旧205200002015年的有关会计分录。写字楼原自用部分应提折旧额=57600/30×12=1