广州市金沙洲地块的房地产营销策划方案全解析

广州市金沙洲房地产营销筹划方案年春秋两季的中国出口商品交易会至今在此已举办了83届。作为世界大都市协会的会员城市，广州提出了建设现代化国际城市的宏伟目标，中心，商贸中心、信息中心、旅游中心和交通通讯枢纽，成为环境优美、设施完备、布局广州市辖越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、萝岗十区和从年自广州市第八次党代会以来，在广州市委、市政府的正确领导下，广州市以科学开展观统领全局，国民经济持续较快增长，不断取得新成就，迈上新台阶。广州整体宏观经济向2006年全市实现地区生产总值〔GDP〕6068.41亿元，同比上年增长14.7%,比2002年增长71.2%,年平均增长14.4%。按户籍人口计算，人均地区生产总值预计超过10000美元。按常住人口计算，人均地区生产总值预计超过7800美元。目前广州市经济总量在全国2002年广州市地区生产总值三次产业的比例为3.22:37.81:58.97,2006年地区生产总值三次产业的比例为2.4:39.9:57.7。2006年广州市工业总产值将到达8102.82亿元，同比增长15.3%,比2002年增长1.0倍。2006年全市全社会固定资产投资为1696.38亿元，同比增长9.0%,为2002年的1.68倍。2006年全市房地产投资总额为556.79亿元，同比增长9.6%。2006年，社会消费品零售总额2182.77亿元，比2002年增长59.2%。四、人民收入水平不断提高。2006年全市职工平均工资为36273元，分别比上年和2002年增长7.2%和41.8%;城市居民年人均可支配收入为19851元，比2002年增长48.3%。广州、北京、上海、深圳、重庆各城市间2006年GPD比照表1.12002-2006年广州宏观经济数据近年广州经济发展趋势GDPGDP增速(%)DP(亿元)02000年2001年2002年2003年200IGDP(亿元)·—GDP增速(%)13.0房地产投资总额一般预算财政收入一般预算财政支出城镇居民年人元市户籍总人口万人图1.2广州近年来经济开展趋势广州人均可支配收入广州人均可支配收入→一人均可支配收入0年份2002年2003年2004年2005年2006年由图1.1,图1.2,图1.3分析，广州、北京、上海、深圳、重庆各城市间200图广州近年房地产完成投资情况2006年广州全年房地产业投资实现增加值396.39亿元，增长15.5%。全年房地产开发业完成投资556.79亿元，同比上年增长9.6%。房屋施工面积5460.37万平方米，房屋竣工面积1449.01万平方米，同比上年分别上升2.8%和下降9.4%。从02年-06年，每年的投资表2006年房地产开发数据2006年比上年增长(%)房屋施工面积万平房屋竣工面积万平商品房销售面积万平商品房销售合同金额商品房空置面积万平2)、商品房销售面积增加，空置率下降2006年，广州市商品房销售套数为112298宗，同比增加1.8%;全年商品房销售面积1316.88万平方米，同比增长3.5%。商品房销售合同金额861.95亿元，同比增长26.3%。从交易数据中可看出，近年广州商品房交易面积年均为110大大高于交易面积的增幅，说明近年广州市商品房销售价格增速空置面积453.03万平方米，同比下降15.6%。2006年，广州市新建商品房均价为6806元/平方米，比上年上涨23.05%,房价涨幅是表近年广州商品房市场吸纳表〔含二手〕年份本年批准本年交易年度市场累计批准累计交易累计市场预售面积面积吸纳率预售面积面积吸纳率2003年2004年2005年2006年4)、市场呈现供不应求局面，市场吸纳率增大由图1.5分析，根据近三年商品房供求情况来看，2006年商品房的供给量最少。但2006年，新增商品房成交量为1158.07万平方米，超过近三年成交水平。供给量在减少，但是每年的交易量在增加，市场呈供不应求的局面。而且，新增商品房却低于近三年供给水平，新增量与交易量存在严重的市场缺口，市场吸纳率高达126.27%。商品房供求状况商品房供求状况0口商品房竣工量(万m²)图广州近年商品房供求状况广州房地产市场的总结：1)、广州市房地产业开展呈现新的特点，房地产开发投资持续增长。2)、商品房存量“消化”加大，商品房销售面积继续增长，供给量减少，商品房空置量持续大幅下降，消化存量商品房取得明显成效，呈现供不应求的局面。3)、广州市商品住宅的价格已处在一个较高的水平，市场正在消化、承接。广州经济增长导致房价高涨，面对着“国六条”“十五条细那么”“穗七条”“十部门联合调整楼市”等政策的逐渐影响市场，再加上加息的压力，预测广州的房价可能回稳或小幅回落。4)、“国十五条”,广州地方细那么已出台，90平方米户型所占比例量的限制为整个城市建筑面积总量，而非每个工程总量。因此，从广州市整体房地产市场来看，户型结构6)、2006年的宏观调控力度更大，仅央行加息就有两次；对楼市的调控也从“宏观”调整住房供应结构2006年调控政策核心调整住房供应结构2006年调控政策核心稳定住房价格2007年将是2006年政策导向下的执行年展望2007年，宏观经济调控及对楼市的调控估计仍将深入、持续下去。2007年将是2006在2000-3000元/平方米徘徊。2000年开始方圆、祥景、时代、富力、正域、恒大等大型品牌开展商进驻，出现了一大批的生态型、体育型、建筑质量型、时尚型和山水型等楼盘在未来1-2年内白云区将会成广州楼市开展的重点打造对象，区域楼市还将会不断升温。白云区是广州市的文化、商贸、交通、旅游副中心之一，区：综合开展区、中部集聚开展区、东北部联合开展区、北部整合开展区、东部山林生态新出台的政府规划中将白云区2023年的规划用地面积将由目前的825平方公里调整到市政规划的出台、区域功能的明细划分，标准了区内各项设施分布，为白云区楼市开华南快速干线及地块延线等市政配套的建设，使本区域与外区的连接更加便利，进一表1.4市政规划利好因素简析白云新城文化中心；规划面积11.41平方公里，规划人广州白云国总规划用地约27公顷，总投资约31亿元，06年6月底可以完成会议中心主体工程，2007年1月投入使用，定位为省人东西走向的生态景观廊道，与白云山、大金地铁三号线北延线华南快速干线三期南湖国家旅游度假区图近年白云区一手住宅成交情况由图1.6分析，2006年，白云区的一手住宅成交面积呈现上涨趋势，显示白云区楼市随着市中心可开发用地的减少，白云区楼市受到越来越多品牌开发商的青睐，进驻该白云区是现时广州市供给量及成交量最多的区域之一，同越来越多的市政有利措施好落户白云区，有利于楼市开展，白云区的楼市价格仍存在“北优”战略的实施，使白云区未来开展前景良2006年，广州大道北和白云区金沙洲板块高调崛起，使区的金沙洲E区南面，不仅拥有一线江景，位于珠江边的务中心，而且交通方便，金沙洲依山傍水的优美地貌和优越的交通条件，使其具备了开发西部大型居住区，调整为广佛都市圈中心的居住新城，并且做出了加快金沙洲大规模开发量参与的金沙洲开发建设热潮已经掀起。现在已经进入金沙洲的品牌工程已经有多个，分别为恒大集团、万科集团、中海集团、保利集团等公司的工程。2004年位于南海黄岐、金沙洲板块旁的万科四季花城开售，为广州楼市添加了一支强大的西翼房地产开发大军。近期，中海地产的中海金沙湾工程打着“到中海金沙湾淘金去”的广告口号吸引了大批的市规划的再次调整，广州西翼路网的建设，金沙洲地铁六号线的施工，为金沙洲的开发铺平道路。2007年到2023年，金沙洲将进入开发建设后期，将重点建设医疗卫生、文化教育、社区效劳等公共设施，位于A区和B区的最具良好居住环境的用地将推出出让。2工程主要竞争对手分析和工程SWOT分析中海金沙湾开发商广州中海地产营销筹划广州合富辉煌房地产楼盘地点金沙洲大桥以南建设大道1号到上游中海金沙湾淘金去!总占面积总建面积130万m²容积率实用率绿化率建筑形式高层洋房建筑风格配套设施幼儿园、小学、运动休闲中心、商务休闲中心、风情商业街外部环境东面临珠江水系，江岸线约800米，江畔社区，在规划的金沙洲商务中心的正南面，2023年之后可以享受金沙洲完善的商业配套交通管理费/m²/月装修标准物业公司南海市中海物业管理>产品比例产品比例销售的单位西区共有16栋住宅，33层高户型4室2厅使用面积(m²)销售情况开盘时间2006年12月交楼时间2023年3月价格(元/m²)均价：6200最高：8000元〔望江单位〕销售比例之前已经推出A1-A6栋，“五一”推出A7-A9栋500多套高级>销售状况分析之前已经推出A1-A6栋，销售热爆，今年“五一”之间将推出A7-A9栋500多套高级洋房1)、东面临珠江水系，江岸线约800米，江畔社区2)、占地620亩，规模优势明显3)、车程30分钟以内可辐射广州主城区科四季花A产销品比例科四季花A产销品比例工程名称万科四季花城工程名称万科四季花城广州万科房地产广州合富辉煌房地产开发商营销筹划楼盘地点白云区佛山南海黄歧浔峰洲路品比例告语销售的单位方由4栋两梯四户的 容积用面稞l实用率建筑形式小高%-开盘时闻建筑风格m式的欧式建筑风格，类似北京的四销售比例四季花城最后一期的电梯洋房于今年"4有才推出带场中国银行、广州医学院荔湾医院、中由大学附属四季花城外国语学校外部环境工程周边有109万平方米的生态公园，小湖相互贯穿，伴城湖、天雨湖与提香山、影月交通自金沙洲迅捷抵达内环路西场立交，由此可进入内环路、东风路、中山日9:00-17:00宏城广场、泮溪洒家、宜安广场、广源好又多、万国广管理费/月物业公司深圳市万科物业管理佛山分公司>城七期“灏山美筑”电梯洋房于2007年4月28日开盘，销售火爆>优劣势分析2)、附近是“长青墓园”,对居住者产生心理影响>目标客户分析(和中海金沙湾相似)工程名称金碧海岸花园(在建，没开盘)开发商广州恒大集团营销筹划楼盘地点白云区金沙洲地铁六号线终点站暂无占地面积54万m²建筑面积88.66万m²容积率实用率/绿化率/建筑形式高层洋房独栋别墅建筑风格配套设施大型私家游艇码头、金碧国际大酒店、金碧海岸会所、幼儿园、小学外部环境东临北江，对岸是“石门返照”美景。江岸线呈弧形，长，江岸绿化带宽75米，地势由江岸向内逐渐增高，占有背山面水的地形资源交通处于广州20分钟生活圈，东与广州接壤，西距佛山仅10多公里，西江支流与广州直接通航，水陆交通方便，地铁6号线终点站，向南有白塔装修标准物业公司>产品显示1)、53栋高层住宅，253栋独立别墅、双联排别墅2)、小区规划总人口约为2万人金碧海岸花园的准备在2007年下半年才开盘，目前对外公开的均价是8600元/平方米>优劣势分析2)、规划设计因地制宜，掇山理水，拥有1800米长的沿江岸线3)、采取以人为本，植物造景自然式设计，充分表达“以人为本”,满足不同人群的需求4)、地铁6线终点站设在工程附近，2023年地铁开通之后会升值工程名称富力桃园开发商营销筹划楼盘地点水岸尽头，是完美居住的延伸占地面积33万m²建筑面积83万m²容积率实用率绿化率建筑形式高层洋房多层洋房建筑风格翠绿、鲜橙、艳红、芥黄、彩蓝，5种别具匠心风格的南美海岛风情幼儿园、小学、中学、会所、配套羽毛球场球、健身中心、中西餐厅、娱乐中心、瑜珈室、棋牌室、风情步行街、上海联华大型超市、酒楼、医院、邮局、银行、电信营业厅、生鲜市场、两大休闲运动园林公园、沿江绿化带、盛夏亚马逊园林、玛雅亲水园林、中央雅典湖外部环境交通地处东风路与环市西双主干道交界处仅邻地铁5车：12、46、55、114、198、232、237、253、275、290、291、521路等管理费物业公司>产品比例产品比例销售的单位富力桃园“诺丁郡”E6-E8栋楼盘户型2室2厅三室两厅三室两厅四室两厅>销售状况总套数套未售套数已售套数3392套均价/m²总面积未售面积已售面积8600元/平方米“五一”期间，富力桃园主要推出的是“诺丁郡”E6-E8栋，销售均价9500-13000元/m2,装修标准2500元/m2。2007年11月可入住。1)、工程是富力集团至今为止开发的最大型居住社区，社区内配套设施极为完善，总共有60000平方米的公建配套3)、紧临广州市内外两环线路，连接广州三大交通动脉：东风西路、环市西路、南岸2)、物业管理不够完善，不够封闭，人员出入流动比拟高2)、绝大多局部是荔湾区和越秀老城区的一些二次置业者2006年，金沙洲已经出让了很多块住宅性质的开发土地，目前在金沙洲也有一些工程分别处于报建和建设阶段，还有在金沙洲附近地段也有一些处于热销的工程，所以这些工表工程其他竞争对手工程名称凯德置地金沙洲工程荔港南湾保利紫薇花园富海花园工程位置白云区金沙洲住宅新荔湾区南岸路67号白云区汇侨路汇侨新城内白云区同嘉路(岭南花园西沙洲站南面)占地面积?m20万m²建筑面积100万m²m容积率建筑类别别墅、高级公寓洋房高层洋房层洋房小高层楼宇开盘时间2007年年初2007年5月2006年10月2007年1月均价10000元/平方米8500元/平方米6500元/平方米7000元/平方米根据工程几个竞争对手楼盘的来分析金沙洲区域的房地产工1)、在这个区域的房地产工程开发规模都相当地大，大局部是20万平方米以上图2.1工程在金沙洲的位置工程地块技术经济指标：面积为80759平方米，成交价款总额为4.13亿元，地块容积率为不大于2.0。建筑面积90平方米以下的户型住房面积所占比重，必须到达开发建设总面积的80%以上。用地性质：商住。地块位于东边临江，拥有800多米的江岸线，位于珠江边的绿地旁，北面是金沙洲居可经金沙洲大桥直通广州市内环路，也可向南通过珠江大桥连通内环路，还可经环城高速浔峰洲出入口快速至广州各区，未来还可以经地块旁规划中的大坦大桥，跨过大坦沙本工程的配套设施将主要由金沙洲商务中心完善的城市公共效劳和配套设施提供。在工程5分钟车程区域内的设施包括：金融邮电效劳：位于金沙洲综合效劳中心内，拥有大型商文化娱乐设施：包括文化活动中心(含小型图书馆、博物馆、文化馆)、青少年活动中医疗：将建设一个占地超过50亩的，容积率0.5的综合医院，提供卫生防疫、妇幼保教育：金沙洲内拥有3所中学、9所小学、15个幼儿园。体育设施：1个占地6.36万平方米的体育运动中心〔包括水上运动中心〕以及5个社药店、储蓄所等效劳，还有100个公厕。公园和公共绿地：位于金沙洲北面1个占地100万平方米(1500亩)的城市级生态公园和区内5个社区公园。工程地块地势平坦，植被茂密，东面临珠江水系江岸线约800米，自然条件良好，空“乐水”的居住习惯。如果工程以这个主题概念首次导入广州市场，其特色必将受到市场2)、便捷的交通工程地块位于广州西出重要通道，交通体系完善，内外通达，进出便利。北环高速公路、广佛公路等道路干线横贯其中，地块与广州市中心紧密相连，地铁6号线延长线将在这里设置2-3个站点，预计在2023年通车。区内有良好的道路路网，规划通过四座桥梁实现与广州市区的连接，其中金沙洲大桥、白沙河大桥已建成。从工程地块到荔湾区，只需5多分钟车程，到天河区只需要30多分钟的车程，是广州是城市人可接受的交通距离。金沙洲规划有2个码头，可通过渡轮通达广州内外的其他滨水地区。3)、目标客户范围广劳和配套设施。如大型商场、超市、银行、证券、工程容积率规定为小于或等于2.0。而且整个金沙洲为市政府重点打造的低密度居住随着城市交通环境的改善以及居民对居住环境质量要求的日益提高，城市近郊及局部远郊楼盘开展迅猛。金沙洲地区位于广佛都市圈的中心，是广州市政府西联的首要开展区工程用地规模相对与金沙洲其他工程的用地规模比拟会受到影响。金沙洲目前已有中海地产、保利集团、万科地产、恒由于本工程的配套设施将主要由金沙洲提供，但是，金沙洲相关市政投入与配套还需一段时间才能完善，周边各种生活配套、市政配套、交通配与本工程地块相隔一条白沙河的有一间煤厂，而.30机遇金沙洲为广州西区，在“西联”政策的范围内，是政府城工程到广州、南海等中心区的距离不远，随着广州市民私家车的进一步普及、交通网4)、金沙洲大型居住生活区的建成，将会有更多的金沙洲最新规划中，将其建成为广州市最具规模、最具现代、最具自然特色、管理最市场板块之间的竞争仍在加剧，除了原有东部广园板块及南部海珠南洲路、华南板块中海、保利、万科、恒大等地产企业集团的企业品牌以及它们在金沙洲所开发工程形工程地块投资过高，楼面地价已到达5000多元/m2,初步估计工程售价将到达8000元/工程地块是通过“双限双竟”的方式拍得，受政府规定90平方米以下的中小户型所占比例大于等于80%的政策限制，所以工程大户型得不到很好的开展，买家范围受到限制。为了更好的做好工程的市场定位，找准其购置对象，我们在工程的市场调查阶段进行了一次市场调查。市场调查中发出问卷50份，收回问卷48份，其中有效问卷45份，有效率到达90%,其市场调查的结论如下：1)、41%的受访者目前住房性质是自己所有，33%的受访者是父母所有，24%是单位所2)、选择71-90M²中小户型的受访者占51%,选择91-110M²的受访者占27%。而3)、85%的受访者可接受的房价在8000元/M²以下。4)、36%的受访者选择小高层住宅，24%的受访者选择高层住宅，而选择多层住宅的占40%,说明市民喜欢多层住宅的比例下降，高层住宅那么上升。5)、多数受访者表示购置住宅的装修要求是带一般装修或者是毛坯房，再者也希望提6)、受访者喜欢的建筑风格也多样化，说明喜欢中国传统风格、欧陆风格、东南亚风格的人们都占相当一局部的比例。由于生活需求，传统式的阳台、落地玻璃阳台在人们生活中还是最受欢送的。市民理想的客厅面积应该在16-25M²之间。民比拟喜欢的支付房款方式。电视、报纸、电台播送、户外广告是受访者关注楼盘信9)、27%的受访者年龄在20-30岁之间，40%的受访者年龄在30-40岁之间，这说明我部、企业管理人员/厂长经理和个体户等，家庭月均总收入的受访者超过6000元的占80%,4工程的市场定位他们往往把目光投向一些郊区的楼盘，还有一些老城区的市民觉得把目光投向郊区楼盘，广东人“以水为财”,对于一些“一线、二线江景”楼盘也比拟喜位的房款数比拟大，中等收入的人群将难以负担。所以我的目标客群，而且我们的主力户型集中在两房两厅和三房两厅的中小户型，面积在70-110平方米之间，根据我们前面的市场调查，现在市场上对这些户型的需求最大以自住，也可以出租。由于金沙洲的商业配套相对不够完善。我们楼盘也可以建设一些商1)、从地理上细分：广州、佛山、南海三地各市的居民，重点是荔湾区、越秀区一带2)、从购置人群上细分：广东人外省人3〕从年龄上细分：以25-55岁的人群为主4)、从工作环境上细分：在广州、佛山、南海三地工作的中高收入上班族以及个体经5)、从经济状况上细分：家庭月均总收入在6千以上的家庭为主2)、从购置人群上细分：广东人外省人3)、从年龄上细分：以25-55岁的人群为主4)、从工作环境上细分：中高收入的白领阶5)、从经济状况上细分：家庭月均总收入在8千以上的家庭为主而且本小区的亲水环境包括中心湖和小区东面800米长的临江绿地，根据“这个世界上所住小区的要求，对整个小区进行“智能化”的设计，把整个工程建思考方向一上我们把思考重点放在如何做足水文章，并寻求在水上做出突破和创新同时将 独创“大面积中心湖时代”引领住宅新潮流的全新概念 洪泽湖都是中国悠久历史的发源地，这里土地肥沃，长久以来都是鱼水之乡。素有美女多湖文化在居住社区的引入和营造不仅将极好地诠释这里的“水概念”,更将为本案塑造更要拔高必然要求做足水文章，因此将珠江的活水引入社区的中心湖，加之本案东岸的800水边堤、水舞广场、水公园)、做出主题(锦鲤园、水幕电影、喷泉、小瀑布、九曲桥)。意想无穷!广州、佛山、南海等地的〔包括国有公司、私人公司、中外合资公司、外资公司〕等3)、辅助客户收入良好稳定，家庭月均收入6千以上。30至50岁之间为主。5工程产品规划设计建议图5.1居住区规划参考效果图小区划分为中、南、北三个组团。居住区采用来，使整个居住区有较好的整体性，向心性和均好性。建筑按前后，上下错落有致的排列中组团：主要设计成由10栋6层的多层洋房组成南组团：主要设计成由7栋17层的中高层和3栋11层的小高层组成北组团：主要设计成由4栋17层中高层和4栋12层小高层组成表5.1物业类型分配建筑类型多层洋房小高层中高层套数200套250套200套注重环境保护，防止破坏性开发；表达“以人为本”宗旨，从住户出发，进行人性化图5.2小区建筑风格参考效果图小区的住宅建筑呈不规那么的错落布置，建筑各种休闲度假建筑中。以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的风格；以体量错落来营造丰富的整体形象；以精雕的细部设计来表达建筑的精美感；再加通透的阳台及落地大玻璃窗2)、建筑特征这种风格的建筑物质朴又不失去精美。有平缓的西班牙瓦屋顶，上下错落的体量，大面积的落地玻璃窗，透明的阳台，凹凸丰富的立面，还有着各种细部装饰，如斗拱和精美的弧形窗框等。建筑物注重比例，上部构件精巧，下部件浑厚，以表达力度感；大落地玻式水系”的设计，在社区中央形成一个面积由1.2万平方米的开阔中心湖，湖堤旁铺满绿树、花丛、草地。构成整个工程的大型共享花园，表达湖光山色与东边800米长的江岸绿化带线形成整个区域的亲水环境，实现“户户又水景”,“处处是图5.3小区景观参考图片水湾：整个中心不是四方或者圆型的规划设计，而是呈不规那么的内凹，外凸形成一水岛：在湖中央填堆出几个小型的水岛，在岛上分别种上小树、灌木，花丛，或者堆石上清泉：湖中的浅水区，堆积相当数量的鹅卵石头，从石缝出细水长流，形成潺潺水边堤：中心湖岸边是鹅卵小道的休闲步行区域，树下布置石凳，为社区居民提供夕水公园：湖边的小公园林将建成几个以“水”为主题命名的主题公园。例如“镜水花锦鲤园：利用湖中的小湾围筑成一处专门养殖锦鲤的地方，而且专门设计喂养带，让中心区内道路为景观道路，遵循“通而不畅”的设计原那么,在道路转弯处设置景观2)、小区路12米宽，组团路4米宽，入户路2米宽。3)、动态系统充分利用地块现有及规划的市政路网组织区内外交通，以简约的道路投资完善区内的步移景迁的曲