房地产评估（第7章）

第7章假设开发法7.1假设开发法的基本原理7.2假设开发法的评估计算公式7.3假设开发法的评估步骤7.4假设开发法应用举例1学习目标本章学习目标是使学生理解假设开发法的内涵，假设开发法的理论依据，假设开发法适用的条件和范围。掌握假设开发法评估步骤及各项指标、参数的确定思路与方法。27.1假设开发法的基本原理7.1.1假设开发法的概念假设开发法又称预期开发法、剩余法，它是首先预测评估对象预期开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、利润和税费等，以此确定评估对象价值的方法。37.1假设开发法的基本原理7.1.2假设开发法的理论依据假设开发法的理论依据是预期原理。假设开发法的思路是根据房地产未来预期收益状况、未来开发成本状况等来判断其现实的价值。47.1假设开发法的基本原理7.1.3假设开发法适用的条件和范围1）适用条件假设开发法运用的关键是房地产最佳开发利用方式的选择和对未来开发完成后房地产价值的预测。57.1假设开发法的基本原理7.1.3假设开发法适用的条件和范围1）适用条件（具体包括）（1）要有稳定、透明的房地产业政策；（2）要有统一、完善的房地产法律法规体系；（3）要有完整、公开的房地产信息库；（4）要有稳定、清晰的房地产投资与交易的税费政策；（5）要有长期、公开的政府土地供应计划。67.1假设开发法的基本原理7.1.3假设开发法适用的条件和范围2）适用范围假设开发法适用于具有开发和再开发潜力的房地产价值评估，如待开发土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等，统称为“待开发房地产”。77.1假设开发法的基本原理7.1.3假设开发法适用的条件和范围2）适用范围假设开发法适用于具有开发和再开发潜力的房地产价值评估，如待开发土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等，统称为“待开发房地产”。87.2假设开发法的评估计算公式7.2.1假设开发法的基本公式待开发房地产价值=开发完成后房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－开发利润－销售税费－投资者购买待开发房地产应负担的税费97.2假设开发法的评估计算公式7.2.2按评估对象细化的公式1）求生地价值的公式（1）适用于将生地开发成熟地的公式生地价值=开发完成后熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－开发利润－销售税费－投资者购买生地应负担的税费107.2假设开发法的评估计算公式7.2.2按评估对象细化的公式1）求生地价值的公式（2）适用于在生地上进行房屋建设的公式生地价值=开发完成后房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－开发利润－销售税费－投资者购买生地应负担的税费117.2假设开发法的评估计算公式7.2.2按评估对象细化的公式2）求毛地价值的公式（1）适用于将毛地开发成熟地的公式毛地价值=开发完成后熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－开发利润－销售税费－投资者购买毛地应负担的税费127.2假设开发法的评估计算公式7.2.2按评估对象细化的公式2）求毛地价值的公式（2）适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值=开发完成后房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－开发利润－销售税费－投资者购买毛地应负担的税费137.2假设开发法的评估计算公式7.2.2按评估对象细化的公式3）求熟地价值的公式熟地价值=开发完成后房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－开发利润－销售税费－投资者购买熟地应负担的税费147.2假设开发法的评估计算公式7.2.2按评估对象细化的公式4）求在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－续建投资利润－销售税费－投资者购买在建工程应负担的税费157.2假设开发法的评估计算公式7.2.2按评估对象细化的公式5）求旧房价值的公式旧房价值=装修改造完成后房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－装修改造投资利润－销售税费－投资者购买旧房应负担的税费167.2假设开发法的评估计算公式7.2.3按开发后的经营方式细化的公式1）开发后出售的公式V=VP－C式中，V——待开发房地产价值

VP——用市场法或长期趋势法测算的开发完成后房地产价值

C——应扣除项目177.2假设开发法的评估计算公式7.2.3按开发后的经营方式细化的公式2）开发后出租、直接经营的公式

V=VR－C式中，V——待开发房地产价值

VR——用收益法测算的开发完成后房地产价值

C——应扣除项目187.3假设开发法的评估步骤7.3.1调查待开发房地产的基本情况（1）调查待开发房地产的区位状况（2）调查待开发房地产的实体状况（3）调查待开发房地产的权利状况197.3假设开发法的评估步骤7.3.2选择最佳的开发利用方式最佳是指能适应市场发展的需要，可获取最大盈利的开发方式。最重要的是选择最佳的房地产用途及设计方案，通常需要考虑现实社会需要程度和未来发展趋势来确定。207.3假设开发法的评估步骤7.3.3估计开发经营期开发经营期是指从取得待开发房地产日期开始到未来开发完成后的房地产经营结束日期为止所经历的时间。开发经营期可分为开发建设期和经营期。217.3假设开发法的评估步骤7.3.3估计开发经营期开发经营期是指从取得待开发房地产日期开始到未来开发完成后的房地产经营结束日期为止所经历的时间。开发经营期可分为开发建设期和经营期。227.3假设开发法的评估步骤7.3.3估计开发经营期开发建设期是指从取得待开发房地产日期开始到未来开发完成（竣工）日期为止所经历的时间。对于在土地上进行房屋建设的情况，开发建设期可分为前期和建造期。前期是指从取得待开发房地产日期开始到动工开发日期所经历的时间。建造期是指从动工开发日期到房屋开发完成日期所经历的时间。237.3假设开发法的评估步骤7.3.3估计开发经营期开发经营期是指从取得待开发房地产日期开始到未来开发完成后的房地产经营结束日期为止所经历的时间。开发经营期可分为开发建设期和经营期。247.3假设开发法的评估步骤7.3.3估计开发经营期经营期根据未来开发完成后房地产的不同经营方式而进行具体划分。对于销售(包括预售)的房地产，其经营期即为销售期。销售期是指从房地产开始销售的日期到将房地产全部销售完毕日期所经历的时间。在有房地产预售的情况下，销售期与开发建设期有重合。对于出租、营业的房地产，其经营期为整个运营期。运营期是指从待开发房地产开发完成日期到开发完成后房地产经济寿命结束日期所经历的时间。257.3假设开发法的评估步骤7.3.3估计开发经营期估计开发经营期，可根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的开发经营期来估计确定，但不应考虑特殊的、非正常因素对开发建设期和经营期的影响。267.3假设开发法的评估步骤7.3.4预测开发完成后房地产价值开发完成后房地产价值是指开发完成时房地产状况下的市场价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成的日期，而不是购买待开发房地产时或开发时间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和在市场不好时考虑延期销售的是例外。277.3假设开发法的评估步骤7.3.4预测开发完成后房地产价值1）出售房地产价值的预测对于出售房地产，应按当时市场上同类用途、性质和结构的房地产的市场交易价格，采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，根据类似房地产过去和现在的价格及未来可能的变化趋势来推算开发完成后房地产价值。287.3假设开发法的评估步骤[例7-1]对2009年2月某宗房地产开发用地进行评估，该宗地为住宅用地，开发期为1年。经市场调查，2009年2月与拟开发建设住宅小区相类似的3个住宅小区的平均房价分别是7200元/平方米，7350元/平方米，7180元/平方米。经分析，未来1年中该类住宅价格每月平均环比递增1.5%左右，试预测2010年2月拟开发住宅开发完成后的市场价值。297.3假设开发法的评估步骤拟开发住宅2009年2月的价值为：（7200+7350+7180）÷3=7243（元/平方米拟开发住宅开发完成后的市场价值为：7243×（1+1.5%）12=8660（元/平方米）307.3假设开发法的评估步骤7.3.4预测开发完成后房地产价值2）出租、营业房地产价值的预测对于出租和营业的房地产，如宾馆、饭店、商店、写字楼等，预测其开发完成后的价值，可根据当时市场上同类地区、相同用途的房地产租金水平或经营收益水平，预测其租赁或经营收益，在采用收益法将该收益折现，求得开发完成后房地产价值。317.3假设开发法的评估步骤[例7-1]对2009年2月某宗房地产开发用地进行评估，该宗地为住宅用地，开发期为1年。经市场调查，2009年2月与拟开发建设住宅小区相类似的3个住宅小区的平均房价分别是7200元/平方米，7350元/平方米，7180元/平方米。经分析，未来1年中该类住宅价格每月平均环比递增1.5%左右，试预测2010年2月拟开发住宅开发完成后的市场价值。327.3假设开发法的评估步骤[例7-2]根据当前市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积为80元，房屋空置率为10%，可供出租的使用面积为25000平方米，运营期为58年，运营费用占租金的20%，期望的投资报酬率为12%，则该写字楼的开发完成后的价值为：337.3假设开发法的评估步骤7.3.5估算开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售税费1）估算开发成本、管理费用开发成本、管理费用可以采用市场比较的思路，通过当地同类房地产开发项目当前的开发成本和管理费用来推算，如果预计建筑材料价格、建筑设备加工、建筑人工费等在未来可能有较大的变化，还要考虑其未来变化对开发成本和管理费用的影响。347.3假设开发法的评估步骤2）估算投资利息包括：①待开发房地产价值；②投资者购买待开发房地产应负担的税费；③开发成本；④管理费用。（1）计息的项目357.3假设开发法的评估步骤2）估算投资利息计息期的起点是该项费用发生的时间点，终点是开发期结束的时间点（不考虑预售和延期销售的情况）。（2）计息期367.3假设开发法的评估步骤2）估算投资利息待开发房地产价值、投资者购买待开发房地产应负担的税费是假设在评估时点一次付清，其计息期的起点是评估时点，计息期是整个开发建设期（2）计息期377.3假设开发法的评估步骤2）估算投资利息[例7-3]某宗土地的评估时点为2008年6月1日，该土地的开发建设期为2年，预计于2010年5月31日开发完成，土地取得价值及应负担税费一次性投入，土地开发成本、管理费用分两年均匀投入。有关投资信息资料及计息期如表7-1所示。（2）计息期387.3假设开发法的评估步骤（2）计息期项目待开发房地产价值、投资者购买待开发房地产应负担的税费开发成本、管理费用第一年第二年资金投入时间段2008.6.1～2010.5.312008.6.1～2009.5.312009.6.1～2010.5.31计息期起点2008.6.12009.1.12010.1.1计息期终点2010.5.312010.5.312010.5.31计息期长度2年1.5年0.5年397.3假设开发法的评估步骤2）估算投资利息在估算投资利息时，应选择建设银行基本建设贷款利率。建设银行根据不同的贷款期限规定了不同的基本建设贷款利率（如表7-2所示。（3）利率407.3假设开发法的评估步骤表7-2建设银行贷款利率表（2008年）种类项目年利率（%）一、短期贷款六个月（含）4.86六个月至一年（含）5.31二、中长期贷款一至三年（含）5.40三至五年（含）5.76五年以上5.94417.3假设开发法的评估步骤2）估算投资利息计息方式应与所选择的利率相对应，即如果选择1年期银行贷款利率（开发建设期长于1年），应复利计息，如果选择与开发建设期相同期限的银行贷款利率，应单利计息。（4）计息方式427.3假设开发法的评估步骤2）估算投资利息[例7-4]某房地产开发成本为1200万元，开发建设期为3年，开发成本在整个开发建设期均匀投入，银行1年期贷款利率为5.31%，3年期贷款利率为5.40%，试用1年期贷款利率和3年期贷款利率分别计算房地产开发成本应计的利息。（4）计息方式437.3假设开发法的评估步骤2）估算投资利息用1年期贷款利率计算房地产开发成本应计的利息为：1200×[（1+5.31%）1.5－1]=96.84（万元）用3年期贷款利率分别计算房地产开发成本应计的利息为：1200×5.40%×1.5=97.20（万元）（4）计息方式447.3假设开发法的评估步骤3）估算开发利润估算开发利润应把握计算利润的项目和利润率两个方面。计算利润的项目应包括待开发房地产价值、投资者购买待开发房地产应负担的税费、开发成本、管理费用等四部分内容。利润率应选择房地产行业开发某类房地产的平均投资利润率，另外，还要注意项目总投资利润率和年投资利润率之分。457.3假设开发法的评估步骤4）估算销售税费房地产销售税费包括销售费用、销售税金及附加、交易手续费等方面。销售费用包括中介代理费、广告宣传费等，应考虑房地产销售费用的一般水平，按照开发完成后的房地产价值的一定比例测算。销售税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等，按税法规定的计税依据和税率计算。交易手续费按当地政府规定的费用项目和收费标准计算。467.3假设开发法的评估步骤4）估算销售税费此外，投资者购买待开发房地产应负担的税费，主要包括契税和由买方缴纳的手续费，也应按照税法和当地政府规定的计税依据、税率、费用项目和缴费标准计算。477.3假设开发法的评估步骤将以上已估算得到的数据代入假设开发法的评估计算公式，并结合评估人员的经验和其他评估方法，对计算得到的评估结果进行分析及修正，最终确定待开发房地产的价值。7.3.6计算并确定待开发房地产的价值487.3假设开发法的评估步骤应注意两个方面问题，一是按公式计算得到的待开发房地产价值是开发完成时点的价值，需要将该时点的价值进行折现，折算成投资者购买待开发房地产时点（即评估时点）的价值。二是评估待开发土地价值时，需要估算出土地总价、土地单价和楼面地价等多个地价，其中，楼面地价是按房屋单位建筑面积平均分摊的土地价格。7.3.6计算并确定待开发房地产的价值497.4假设开发法应用举例50本章小结假设开发法是集市场法、成本法和收益法于一体的房地产评估方法。假设开发法又称预期开发法、剩余法，它是首先预测评估对象预期开发完成后的价值，