资产评估计算

弟八早四、计算题被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8,被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。假定其他费用可以忽略不计。要求：试根据所给条件（1） 估测该机组的现时全新价格；（2） 估算该机组的成新率；（3） 估算该机组的评估值。解：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30X80%=24（万元）（2） 该机组的成新率=[8宁（5+8）]X100%=61.54%（3） 该机组的评估值=24X61.54%=14.77（万元）某台机床需评估。企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。解：现时采购价=5X（1+20%）=6（万元）现时运输费=0.1X（1+1）=0.2（万元）安装、调试费=0.3X（1+40%）+0.1X（1+15%）=0.535（万元）被评估机床原地续用的重置全价=6+0.2+0.535=6.735（万元）现有一台与评估资产X设备生产能力相同的新设备Y,使用Y设备比X设备每年可节约材料、能源消耗和劳动力等约60万元。X设备的尚可使用年限为6年，假定年折现率为10%，该企业的所得税税率为40%，求X设备的超额运营成本。解：年净超额运营成本为=60X（1-40%）=36（万元）X设备的超额运营成本=36X[1-（1+10%）-5]/10%=136.47（万元）某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？解：前5年企业税前净收益的现值为：181.47（万元）稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元）企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元）该企业的评估值为：522.98X（1-40%）=313.79（万元）企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。具体资料如下：该资产帐面原值270万元，净值108万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查分析确定：按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税为33%，假定折现率为10%）。要求：根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。.解：（1）计算资产利用率：资产利用率=5040/57600X100%=87.5%（2）确定成新率：成新率=8宁（20X87.5%+8)X100%=31.37%（3）确定功能性贬值：功能性贬值==2.01X5.3349=10.72（万元）（4）由此可以确定评估值：评估值=480X31.37%一10.72=139.856（万元）该资产评估值为139.856万元某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来五年的收益额分别为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。根据银行利率及经营风险情况，确定其折现率和资本化率分别为10%和11%。要求：试采用年金化法确定该企业的评估价值。解：（1）首先将未来5年收益额折现求和：PV=13X0.9091十14X0.8264+11X0.7513+12X0.6830+15X0.6209=11.8183+11.5696+8.2643十8.196+9.3135=49.1617（万元）（2） 求取年金：A=49.1617X0.2638=12.9689（万元）（3） 确定该企业评估值：评估值=12.9689宁11%=117.9（万元）该企业评估值为117.9万元.第八章四、计算题1.待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000宁667=75元/平方米其他费用：30000宁667=45元/平方米土地开发费用：150,000,000宁1,000,000=150元/平方米每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150=270元/平方米（2）计算利息：第一期利息：270X3/4X10%X2X0.5=20.25（元）第二期利息：270X1/4X9%X1X0.5=3.0375（元）每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。（注：由于第一年投入总投资的3/4,开发期为2年，利率10%,该笔资金并非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。）（3） 计算利润：270X10%=27（元）（4） 计算土地成本：270+23.29+27=320.29（元/平方米）（5） 计算待估土地公平市场价值：320.29X（1+10%）=352.32（元/平方米）每平方米土地公平市场价值为352.32元/平方米，近似等于每平方米352元。2．某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为基础，每年按等比级数递增，每年递增比率为2%，后5年租金按每年15万元固定不变。假定资本化率（折现率）为10%，如按上述租赁合同条件为依据，该房地产10年租期内的收益现值是多少？要求：（1）按分段法计算并写出公式，其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算；（2）写出计算过程；（3）写出正确结论。解：（1）计算公式为：（2） 计算过程：前五年的租金收益分别为：R1=8（万元）R2=8X（1+2%）二8.16（万元）R3=8X（1+2%）2=8.32（万元）R4=8X（1+2%）3=8.49（万元）R5=8X（1+2%）4=8.66（万元）后五年的租金收益均为：R=15（万元）折现率为：r=10%（3） 将（2）中的数据代入（1）中的公式中，求得P=66.75（万元）3．待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例有关情况见下表： 解：（1）进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况,均作为正常交易看待，故无需修正。（2） 进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04（注：由于地价每月上涨1%,故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7%；交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5%；交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4%。）（3） 进行区域因素修正。交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。）（4） 进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。土地使用权年限因修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8%）：交易实例A及C使用年限修正系数=[1—1/（1+8%）30]宁[1—1/（1+8%）35]=0.9659交易实例A的个别修正系数=1.03X0.9659=0.995交易实例B的个别修正系数=1.03交易实例C的个别修正系数=1.03X0.9659=0.995（5） 计算待估土地初步价格。A=1500X1X1.07X1X0.995=1597（元/平方米）B=1400X1X1.05X1.163X1.03=1761（元/平方米）C=1400X1X1.04X1.075X0.995=1613（元/平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。待估地块单位面积价格评估值=（1597+1761+1613）/3=1657（元/平方米）待估地块总价评估值=1657X600=994200（元）因此，这一地块的评估值为994200元。4．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。解：（1） 现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（2） 计算楼价：楼价=2000X2.5X9000=45,000,000（元）（3） 计算建筑费和专业费建筑费=3000X2000X2.5=15,000,000（元）专业费=建筑费X10%=15,000,000X10%=1,500,000（元）（4） 计算销售费用和税费销售费用=45,000,000X2.5%=1,125,000（元）销售税费=45,000,000X6.5%=2,925,000（元）（5） 计算利润利润=（地价+建筑费+专业费）X10%=（地价+16,500,000）X10%（注：16,500,000由15,000,000+1,500,000取得•）（6） 计算利息利息=地价X[（1+6%）2—1]+（15,000,000+1,500,000）X[（1+6%）1—1]=0.1236X地价+990,000（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方•而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方•）（7）求取地价地价=45,000,000—16,500,000—1,125,000—2,925,000—0.1X地价—1,650,000—0.1236X地价一9,900,000地价=21,810,000/1.2236=17,824,452（元）（8）评估结果单位地价=17,824,452/2000=8912（元/平方米）楼面价格=8912/2.5=3565（元/平方米）第九章1．机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40％、30％、20％。求该设备的重置成本。（保留两位小数）2．1995年1月评估设备一台，该设备于1991年12月购建，账面原值为20万元，1993年进行一次技术改造，改造费用（包括增加设备）为2万元。若定基物价指数1991年1.05，1993年为1.20，1995年为1.32，求该设备的重置成本。3．评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。经调查，市场上现有的类似生产线成本为24万元，年产量为12万件。如果规模经济规模指数为0.8，求该资产的重置全价。4．被评估机组购建于1999年3月，主要由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值60万元人民币，其中主机占70％，辅助装置占20％，工艺管道占10％。至评估基准日，机组主机价格下降2％，辅助装置价格上升1％，工艺管道价格上升了5％。求该机组评估基准日的重置成本。5．某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估，其账面原值共计1000万元，评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估，其账面原值共计150万元，经估算其重置成本之各为180万元，则该企业被评估设备的重置成本是多少？6．现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B，采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。A设备尚可使用5年，假定年折现率为8%,该企业的所得税税率为33%，求A设备的超额运营成本。7．被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。经调查和咨询了解到，在评2估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价