资产评估模拟题和答案

资产评估模拟题和答案一、选择题（1~10为单选，10~20为多选。每小题2分，共40分）1．某一宗土地用于住宅用途的价值为300万元，用于商业用途的价值为500万元，用于工业用途的价值为280万元。城市规划确认该土地可用于住宅或工业。该土地的市场价值应评估为（）。A．500万元 B．280万元 C．360万元 D．300万元2．关于商誉，下列说法中正确的是（ ）。会计商誉和评估学中的商誉均属于无形资产。会计商誉仅当企业并购时才会出现。会计商誉价值通常小于评估学中的商誉价值。会计商誉属于可辨认无形资产。3．通过预测土地未来的开发价值，再减去开发过程中将会发生的各项成本费用以及开发商的合理利润，从而评估待开发土地价值的方法，称为（）。市场法 B.成本法C.假设开发法 D.收益法某机器设备现行市场价格为100000元，运杂费为3000元，安装成本为10000元，该机器设备的重置成本为（）。A.113000元 B.103000元C.110000元D.107000元下列（ ）属于应用收益法评估资产价值需要具备的前提条件。存在发达、活跃的资产交易市场 B.能够收集到同类资产的市场价格C•被评估资产的未来收益能够合理预测D•能够收集到足够的可比交易案例在评估基准日，被评估设备在行业中尚普遍使用，仍有活跃市场的报价。估算该设备本体重置成本最适宜的方法是（）。重置核算法 B.市场询价法 C.物价指数法 D.类比估价法无形资产的预计收益期限应该（ ）进行估计。通过各种方法分析无形资产具有超额获利能力的时间按照无形资产的法律保护年限按照无形资产相关许可合同中规定的受益年限按照前三者孰短的原则某企业连续多年亏损，现拟进行产权转让，适宜的评估方法是（ ）。A.资产基础法 B.市场法 C.收益法D.假设开发法根据我国现行的资产评估准则，（ ）通常不属于企业价值评估的对象。A.企业整体价值B.债务价值C.股东全部权益价值D.股东部分权益价值下列（ ）不是市场价值定义中设定的交易情形。A.保持当前用途B.公开市场 C.理性交易者 D.正常营销11-13.市场法、收益法、成本法分别适用于下列哪些评估情形。TOC\o"1-5"\h\z市场法适用于（ ）收益法适用于（ ）成本法适用于（ ）A•评估具有活跃市场的专利技术的市场价值。评估不存在活跃市场、不具备独立收益能力的单台机器设备的市场价值。评估具备独立收益能力的生产线的市场价值，该生产线不存在活跃交易市场。评估某企业总部办公楼的市场价值，该办公楼转让后拟转为出租型商业写字楼使用，且存在活跃市场。评估某企业厂房建筑的公允价值，该类建筑不存在活跃交易市场。14．进口设备的重置成本构成中，包括（ ）。A.到岸价B.从属费用 C.境内运杂费和安装调试费D.设备维修费用15．分析技术类无形资产的收益能力，可以通过（ ）途径进行。A.增量收益分析 B.剩余收益分析C.许可费用分析 D.研发成本分析16．对于自制机器设备，下列（ ）是构成其重置成本的项目。A.直接材料费和人工费 B.实际发生的借款利息C.因意外事件造成的返工成本 D.合理制造利润17．下列（ ）属于经济性贬值的表现。由于技术进步，目前出现了功能更好的机器设备，导致被评估设备的价值下降由于技术进步，导致目前生产相同设备的成本下降由于实施更加严格的环保政策，目前的生产线将限期淘汰，导致价值下降。由于经济不景气，导致商铺价值下降。18．采用收益法评估房地产价值时，下列（ ）属于计算客观运营成本应考虑的项目。A.管理费B.维修费C.利息成本D.折旧费下列关于企业价值评估的相关概念，正确的是（ ）。企业整体价值等于股东权益价值与有息债务价值之和企业整体价值等于企业账面单项资产的公允价值之和通过将企业未来的净利润折现，可计算股东权益价值股东部分权益价值不必然等于股东全部权益价值乘以持股比例企业合并后，在并购方合并资产负债表上新出现的项目可能包括（）。A.递延所得税资产B.表外可辨认资产C.商誉D.人力资源二、计算题（共5小题，共计60分）1、（本小题10分）被评估资产为一台进口的信号来源分析设备。评估人员拟采用成本法进行评估，收集的资料如表1所示。表1被评估设备的相关成本数据序号项目税（费、汇）率计算公式金额A到岸价6.1194,704,000.00美元B离岸价6.1194,468,800.00美元C关税0.00%AX税率D增值税17.00%AX税率E银行财务费0.45%BX费率F外贸手续费1.50%AX费率G商检费0.30%BX费率H国内运杂费供方包运I安装调试费未安装

经了解，该设备的经济寿命一般为10年。企业于2014年10月购置，截至评估基准日（2014年12月31日），该设备尚未拆封启用，但会计已计提2个月的折旧。请根据以上资料评估该进口设备的市场价值。2、（本小题10分）B公司拟转让某一写字楼不动产。请根据表2资料评估该不动产单位面积的市场价值。表2写字楼不动产估值相关资料项目取值说明市场月租金水平（元/平方米）75空置和收租损失率5%房产税取年有效租金收入的12%管理费取年有效租金收入的2%建筑物重置成本（元/平方米）3100维修费取建筑物重置成本的1.5%保险费取建筑物重置成本的0.2%不动产行业投资人期望的报酬率5%截至评估基准日，土地使用权剩余年限30年截至评估基准日，建筑物剩余年限40年建筑物在第30年末的残值（元/平方米）1100折现系数(P/A,5%,30)=15.3725(P/F,5%,30)=0.23143、（本小题10分）G评估公司正在对某住宅不动产进行评估，拟采用市场法。评估师选取了三个正在销售的可比交易案例，经调查，认为这三个案例的交易价格均为评估基准日的正常市场报价。可比交易案例的区域因素和个别因素打分情况如表3所示。请根据以上资料，运用市场法评估该住宅不动产的单位面积价格。表3写字楼不动产估值相关资料被评估不动产可比案例1可比案例2可比案例3市场价格（元/平方米）780078008000区域因素打分100101104107个别因素打分1009697984、（本小题10分）H公司拟购买某一注册商标资产的专用权。公司使用该商标资产之后，相关产品的营业收入预测如表4所示。表4商标资产相关产品营业收入预测单位：人民币万元2018年2019年2020年2021年2022年永续年度商标产品营业收入7200800084009200960010000根据同类商标的许可费率，评估师估算该商标资产的收入提成率为0.5%。假设H公司的企业所得税率为25%，商标资产折现率为15%。请估算该商标资产的市场价值。5、（本小题20分）J公司根据业务发展需要，拟收购K公司100%股权。K公司相关数据资料见表5。表5K公司现金流预测数据资料单位：人民币万元年度科目20142015201620172018息前税后营业利润4300050000610006300070000折旧160200100130140摊销6550505050资本性支出050505050经营营运资本增加1500015000-5002100013000其他已知条件：（1）预计从2019年开始，K公司净现金流量在2018年预测值的基础上每年递增3%。（2）无风险利率为4.49%,K公司的0系数为0.8,市场风险溢价为7%。K公司目标资产负债率为40%，企业所得税税率为25%，债务资本成本为6.5%。（3）评估基准日有息债务为50000万元。请估算K公司股东全部权益的市场价值。答案一、 选择题（1~9为单项选择，10~20为多项选择。每小题2分，共40分）D2.B3.C4.A5.C6.B7.D8.A9.B10.AAD12.ACD13.BE14.ABC15.ABC16.AD17.CD18.AB19.AD20.ABC二、 计算分析题（共5小题，共60分）1、（本小题10分）增值税=到岸价X税率=4,704,000.00X17%=779,680（美元）（1分）银行财务费=离岸价X费率=4,468,800.00X0.45%=20,110（美元）（1分）外贸手续费=到岸价X费率=4,704,000.00X1.5%=70,560（美元）（1分）商检费=离岸价X费率=4,468,800.00X0.30%=13,406（美元）（1分）重置成本=到岸价+增值税+银行财务费+外贸手续费+商检费=4,704,000+779,680+20,110+70,560+13,406=5,587,756（美元）（2分）换算成人民币的重置成本=5,587,756X6.119=34,191,481（人民币）（1分）成新率=100%（2分）评估值=重置成本=34,191,481（人民币）（1分）2、（本小题10分）潜在租金=75*12=900（元/平方米（1分）有效租金=900*5%=855（元/平方米（1分）房产税=855*12%=102.6（元/平方米（1分）管理费=855*2%=17.1（元/平方米（1分）维修费=3100*1.5%=46.5（元/平方米（1分）保险费=3100*0.2%=6.2（元/平方米（1分）净收益=855-（102.6+17.1+46.5+6.2）=855-172.4=682.6（元/平方米（1分）收益现值=682.6*（P/A,5%,40）=682.6*15.3725=10493.27（元/平方米（1分）建筑物残余价值折现值=1100*（P/F,5%,40）=1100*0.2314=254.54（元/平方米（1分）不动产价值=收益现值+建筑物残值折现值=10493+254.54=10747.81（元/平方米（1分）3、（本小题10分）区域因素修正系数案例1：100/101（1分）案例2：100/104（1分）案例3：100/107（1分）个别因素修正系数案例1：100/96（1分）案例2：100/97（1分）案例3：100/98（1分）修正后价格：案例1：7800*（100/101）*（100/96）=8044.55（元/平方米（1分）案例2：7800*（100/104）*（100/97）=7731.96（元/平方米（1分）案例3：8000*（100/107）*（100/98）=7629.22（元/平方米（1分）评估结果：（8044.55+7731.96+7629.22）/3=7801.91（元/平方米（1分）4、（本小题10分）年度20132014201520162017永续年度商标产品营业收入（1）7200800084009200960010000许可费节约⑵=（1）*0.5%364042464850（2分）税后许可费节约（3）=（2）*（1-25%）273031.534.53637.5（2分）第一阶段价值：27/(1+15%)1+30/(1+15%)2+31.5/(1+15%)3+34.5/(1+15%)4+36/(1+15%)5=23.48+22.68+20.71+19.73+17.90=104.50(万元(2分)永续年度价值：37.5/15%/(1+15%)5=124.29(万元(2分)商标资产价值：104.5+124.9=288.79(万元(2分)5、(本小题20分)科目—年度20142015201620172018息前税后营业利润4300050000610006300070000计算公司自由现金流量过程（1）加:折旧后4316050200611006313070140（2分）（2）加:摊销后4322550250611506318070190（2分）(3)减:资本性支出后4322550200611006313070140（2分）（4）减：经营营运资本增加后（即公司自由现金流）2822535200616004213057140（2分）股权资本成本=4.49%+0.8*7%=10.09%（2分）加权平均资本成本=10.09%*(1-40%)+6.5%*(1-25%)*40%=8.004%~8%(2分)预测期企业价值=28225/(1+