合富辉煌东莞星城国际花园4-7月份营销部署

【星城国际花园】2021年4-7月份营销部署合富辉煌房地产〔东莞〕2021-04势起星城房商网—海量房地产资料下载！?2021房地产营销筹划大全?，QQ：1053527879前言批次套步入2021年，星城国际将迎来工程开发的第三个年度。面临今年充满不确定性的市场外部因素与下半年二期开盘的营销要求，工程上半年的一期尾货销售将承受明显的销售压力。如何排除困难，圆满的完成上半年4-7月份的销售任务？合富带着坚决的使命感进行全面的细致思考，希望通过本案——审视过去、厘清思路、抛砖引玉、统一思想。4月5月6月7月8月9月10月11月12月一期236套，销售金额1.5亿元二期320套，销售金额1.7亿元08-09年寮步房地产开展概况市场竞争个盘分析市场竞争策略思考市场环境策略占位策略部署HOPEFLUENT报告总纲跟随寮步城市化的开展步伐，经过数年的开展，寮步房地产市场形成三大开展格局——良横片区、中心区片区、华南工业园片区。良横片区主要消化城区，特别是东城及环城路沿线客户为主，客户主要是首次置业的新莞人；华南工业园片区主要消化华南工业城、汽车城和局部茶山客户，客户同样是首次置业的新莞人；中心区片区以大局部层次较高的新莞人及少量本地客户为主，并吸引局部茶山的客户。三大片区都是以新莞人目标客户为主，目标客户群重叠严重。良横片区中心区片区华南工业园片区寮步市场开展格局——三大片区市场竞争格局中心区华南工业园良横片区是以东城客户为主，对寮步整体市场影响不大。而中心区与华南工业园片区那么同时以寮步新莞人的客户为主，因此无论从目标客户群以及产品开发上均存在严重的重叠，从而产生直接的正面竞争。代表工程——星城国际、香槟城市、海德堡营销特征——中心区未来开展前景代表工程——鼎峰品筑、风临花语岸营销特征——低价、高附加值产品房地产竞争格局印证了市场整体走势！整体来看，08-09年寮步住宅价格处于长期平稳、缓慢上行的趋势，总体维持在4500-4800元/㎡的水平。09年8月份临近东城的把戏年君山别墅开售，特殊阶段性将整体房价拉升至7000元以上，而后续市场那么继续走低；市场量价下行主要原因楼盘数量众多，目标客户与产品同质化严重，市场竞争剧烈，高品质工程较少，缺少量价齐升的动力！进入2021年，寮步市场将会有如何的开展呢？（数据来源：合富辉煌市场研究部）08-09年寮步市场销售走势——价格上行缺乏动力中心区确定2021年初，寮步镇提出，要以城市化为统领，高标准建设大气的东莞城市新区，打造城市中央生活居住区，以香市中心崛起引领城市新区建设，先后出台了?寮步镇鼓励在镇中心区开展房地产业暂行方法?和?寮步镇加快房地产业开展工作方?。建设现代绿色新香市去年，寮步提出全力打造“一城三区〞，建设现代绿色新香市，建设东莞城市休闲之都——香市动物园、香市公园、农业生态园、佛岭郊野公园、汽车文化博物馆、体育公园等一系列城市根底设施将锁定香市沿线，形成寮步乃至东莞最优的城市居住、休闲生态环境。一级市政配套落实2021年-2021年间，香市动物园、香市公园、农业生态园、佛岭郊野公园、汽车文化博物馆、体育公园等一系列城市根底设施落户该区域；拥有国际比赛标准，投资高达6.38亿元的市篮球中心已正式开工；2021年，香市动物园对外开放试营业。百亿元３０项工程，加快城市新区建设2021年3月，寮步镇召开第十届人民代表大会第六次会议。今年，寮步将投入100亿元，启动30项重点工程建设，推动开展东莞城市新区。同时，将投入4亿元办好教育、医保和交通三大等民生实事。2021年寮步市场开展展望城市开展决定市场走向——中心区必成热点！从城市开展的角度来看，中心区必然在未来一两年成为市场热点，但是在城市规划尚未实现的前提下，星城作为新城市中心区的工程依然受到来自华南工业园板块的直接竞争。因此，进一步实现我工程的销售目标那么有必要从分析市场竞争对手开始，从而确定星城国际实现市场竞争的策略方向。占地面积：4.1万平米总建筑面积：10.2平米总户数：600开发商：深圳正中置业集团物业管理：开元国际产品特点：高附加值、高赠送率——两梯四户，南北通透，赠送空间大，77-84㎡两房改三房，98㎡三房可改五房，空间使用率高！目标客户群：寮步当地的新莞人营销核心：低价、西班牙风情建筑面积均价——3900-4200元/㎡市场竞争对手分析——风临花雨岸09年，风临花语岸全年销售240套，月平均销售20套，销售均价3981元/平米；整体价格平稳，从3549元/平米，上涨至4179元/平米；09年5月开始上涨至4042元/平米，往后至12月根本维持在4100元/平米的幅度。（数据来源：合富辉煌市场研究部）市场竞争对手分析——风临花雨岸风临花雨岸2021年销售走势产品集中在高赠送率的两房三房，产品类别与星城严重重叠！低价策略——单价低、总价低，附加值较高！其价格与星城有800-1000元的拉差！可售库存301主力户型面积户型库存套数约占%商铺3916%76.98-77.55㎡两房6828%83.43-84.26㎡三房7831%95.06-98.88㎡3+25824%100.68-109.98㎡四房31%09年均价398110年均价4251市场竞争对手分析——风临花雨岸库存情况占地面积：8万平米总建筑面积：20万平米总户数：1800开发商：鼎峰房地产产品特征：面积小、合理赠送——标准两房为主，大量两房改三房、少量四房二厅。营销核心：比风临更低的售价、比风临更大的社区建筑面积均价——3700-4200元/㎡市场竞争对手分析——鼎峰品筑09年度，鼎峰品筑全年销售540套，月均销售45套，销售均价3894元/平米；从3730元/平米上涨至4019元/平米，涨幅较小。09年10月开始加推6栋公寓，带装修出售，连带均价上扬；〔数据来源：合富辉煌市场研究部〕市场竞争对手分析——鼎峰品筑鼎峰品筑2021年销售走势可售库存386主力户型面积户型库存套数约占%商铺467%34.11-69.94㎡公寓25178%70.11-84.19㎡两房203%88.01-90.06㎡三房6912%09年均价389410年均价3985产品集中公寓与2+1三房，产品类型严重干扰星城！低价策略——价格更低，与星城有1000-1200元的拉差！市场竞争对手分析——鼎峰品筑库存情况虽然这两个工程与我工程并不像08年的海德堡一般存在片区内的直接竞争，但由于这两个工程与星城的车程仅有3分钟，同时目标客户群与产品类型存在严重重叠的情况。因此面对华南工业园的两大竞争对手咄咄逼人的低价策略，我们应如何建立自身的市场竞争优势呢？分析——除了“地段前景〞，星城国际在品牌、周边环境、配套成熟度、产品/园林景观、销售价格上并没有明显优势。星城国际与竞争对手——竞争力分析基于华南工业园片区的市场竞争策略合富的思考中心区工程的市场竞争核心价值点，依然是——竞争核心显而易见，但如何采取行之有效的策略占位？我们从审视工程开始……工程分析及营销回忆根源问题探讨目标客户分析一期形象重塑二期形象建议市场环境策略占位策略部署HOPEFLUENT报告总纲工程分析——S-W-O-TStrengths-优势：城市未来中心地段，开展前景看好；周边交通通达性高，交通便利；户型面积符合市场需求；工程整体规模较大；一期业主具有一定的市场口碑。Weaknesses-劣势：容积率高，居住舒适度有限；一期户型不理想，面积大而使用率低；一期园林缺乏品质感与打动力；社区管理品质不高，商业气氛缺乏；周边配套缺乏，居住环境较差；Opportunities-时机：政府进一步打造城市新中心区的宏大规划与开展前景；二期开工，大盘形象即将实现；中心区板块同类型产品在2021年上半年供给有限，为工程的占位与突破提供有利条件。Threats-威胁：惠明盛香槟雅苑工程将于下半年入市，对工程产生直接竞争；华南工业园工程的低价影响依旧存在；房地产宏观政策尚未明朗，市场存在不可抗的不确定因素，干扰购房行为。工程营销回忆——每月来访及成交情况批次套截止至2021年2月份，工程总共销售399套，月均销售25套；工程开盘后，来访与成交有两大顶峰——09年2-5月份、09年8-10月份；自09年11月份开始，受二期规划调整产生的业主行为影响严重，来访与成交均大幅下降，两大数值均低于华南工业园的工程。工程营销回忆——每月成交及价格情况09年以来，工程销售价格保持总体小步上行的态势；从09年11月份开始，价格大幅走高，成交急剧减少，量价发生背离；从整体走势来看，每一次价格上调均出现销售明显下滑的情况〔09年1月、4月、6月、7月、9月、11月、12月、2021年2月〕，这也进一步说明寮步市场对价格上行的承受度较低，而对价格产生的购置抗性非常明显。按理说，随着一期交楼、现楼销售、二期开工、业主口碑形成、中心区规划出台，即使星城的价格逐步小幅上涨也应该获得客户认可啊！客户不买单，为什么？因为——一期交楼：尚未有大量业主入住，社区气氛尚未形成；现楼销售：市场上都是现楼，星城并无独一优势；二期开工：声音尚未传达出去，市场并不知道；业主口碑形成：二期规划调整带来负面口碑影响；中心区规划出台：规划虽然出台，但开展尚待时日。从2021年1-3月份的未成交客户统计中，我们可以看到——抗性最大的是价格〔34%〕，同时客户对户型不满意〔28%〕以及周边配套不完善〔23%〕也是未成交的主要原因；回归到客户购房驱使的核心问题——大局部的客户认为工程产品性价比不高，工程的价值〔产品及配套等〕缺乏以支撑目前的销售价格。工程营销回忆——未成交客户分析价格价值客户认为：≠高低如何有效对工程性价比进行提升，从而让客户认可工程的价值？在价格维持高位的情况下，如何有效对工程性价比进行提升，形成价值对价格的支撑？我们分析，在短期内扭转客户的价值认知，唯有重塑工程形象，才能提升客户认可工程的价值！降价营销占位与突破——提高性价比不可行必须保证工程利润收益提升产品〔户型、园林〕品质难度大样板房、园林、现场包装完善周边配套时间长幼儿园建设、商业招商重新塑造形象可行提升工程的软性价值如何重塑形象？首先，我们对星城国际以往的形象传达进行回忆——工程形象回忆2021年第一季度——心理沟通2021年第二季度——异域风情2021年第三季度——产品、区位2021年第四季度——地段区位断续的、没有恒久持续零碎的，没有形成体系难以让客户形成鲜明的认知与认同我们的突围之道——重新打造统一的、持续的、能与客户产生沟通并产生心理共鸣的全新工程形象！一直以来的工程形象无法提升工程价值工程销售压力的根源——工程产品与价格上没有优势是一方面,市场上形象传播的弱势才是关键；广告投放的频率是一方面，广告传达的内容是关键；中心区是一方面，未来生活才是关键；工程知名度是一方面，被消费者心理认知是关键；成交是一方面，来访客户太少才是关键。站在回忆的根底上，统一行动思想合富一直认为,星城国际不缺乏热销的根底，而是未能创造热销的条件而已。作为寮步未来中心区，星城国际生来就是在城市中央，面对市场竞争对手的干扰而未能实现市场客户的价值认可，根源在于缺少对市场的影响力与公众传播热度，也缺少形象号召力。站在回忆的根底上，统一行动思想一个字，我们缺少势！！！我们发现，一个成功的楼盘造势，必须有几个方面的具备——工程形象的成功树立核心价值点的高调诉求能有效刺激消费者意识〔现场、视觉、听觉、联想〕阐述：1、工程形象的建立是一条长期线，需要我们在推广中不断的坚持与维护；2、核心价值点的高调诉求，可以到达迅速加热，引起市场高度关注的重要作用；3、当造势成功，市场高度关注本工程后，我们再关注如何提升工程形象价值。综上所述，核心价值点的高调诉求是工程形象重塑的重点！星城国际的核心价值点就是“中心区大盘〞！如何造势？“新城中心36万平米尊崇大盘〞阐述：1、我们视其仅为工程属性的语言，不能认为是形象传达的核心诉求；2、虽然有“新城中心〞的表述，但是缺乏直接的城市感；虽然有“尊崇〞，但是难以引起目标客户的心理意识。这种诉求，只能认为是工程一个总体的概括；3、我们需要的是可以启动市场客户、具有核心价值点表达的切入点，而最后又可以执行而与二期形象相符的统领；能否沿用原有主题？如何造势？工程形象推导目标客户需求两者对位工程核心价值工程形象目标客户有什么需求？68%的业主来自寮步本地，其余来自周边镇区；新莞人占81%，占绝大多数；42%的业主通过户外广告获知本工程，其次为业主或亲友推介占比35%，说明客户的购房行为明显受口碑传播影响。客户来源分布及获知途径分析目标客户研究客户年龄结构及文化程度分析43%的业主年龄为30-34岁，35%为25-29岁，年轻阶层占比86%；80%客户为大专以下学历，本科及以上占比19%，大局部客户接受过一定的教育。目标客户研究客户家庭结构及职业分析约一半的客户是三口之家，其次为两口之家，2-3口人占比76%；企业中层管理和普通职员为大多数，占比60%；79%的客户购房目的是自住，同时也有17%的客户希望能自住投资相结合。目标客户研究客户购房需求分析外地人定居寮步为首选，希望小区管理是其次，对事业、下一代的考虑也是重点。目标客户研究客户研究结论：

大局部为在寮步本地工作的新莞人，年龄在25-35之间，刚结婚或刚有小孩，在公司或工厂担任一定的中层以上职务，事业处于上升期。大局部为首次置业，看好寮步与个人的未来开展，定居寮步。着重考虑家人的因素，急需改善现有租房或企业宿舍的居住环境。25-35岁新莞人努力工作企业骨干我想有个家小宝贝健康成长客户印象终于不再蜗居看好城市开展目标客户研究目标客户群特征梳理目标客户研究目标客户写真来东莞5年了毕业后就一直在这里，工作很辛苦，但自己在不断成长，越来越觉得寮步是个不错的地方，熟悉了也不想在离开，希望能在这里安家，父母还在老家年纪渐渐大了，我希望他们以后能过来跟我一起住。这里将是我的新家，我相信以后的生活会越来越好……！生活关键词：变化■没有受过文革的苦，在相对幸福的环境中生长。■出生后由于改革开放，经济快速开展，社会变化快，经历新旧社会观念的更替，形成了多元化的人生观和世界观。■经历的变化和话题主要有：中国特色的社会主义/六四/抗洪救灾/南下打工、386电脑/张艺谋/金庸/香港回归/世纪末/就业压力等■他们是变化了的一代，改革开放后成长的第一代。生活关键词：外来■非莞籍外来者，寮步是第二故土。■毕业/跳槽/朋友介绍，很自然就来到寮步。这里有同样的梦想，然而也有不一样的现实。对工作充满热忱，但对未来的生活却有些迷茫，不知道是不是还要在这里继续下去。■已习惯了这里的一切，对寮步有说不清的情结，厌倦却又割舍不下。■期盼有落根的一天。目标客户研究生活关键词：价值■家庭的支柱，父母引以自豪的成就，妻儿的靠山。■事业上小有成就，期待能有更大突破，猎头公司或人才公司经常骚扰。■成就了寮步这城市，寮步也成就他们的经济地位与身份价值。■希望自身价值能获得社会的认同，不再称他们是外来者。目标客户研究生活关键词：向往■众多亲友同学住在深圳/广州/上海等大城市，向往现代的城市生活。■虽然也曾经对这座城市失望过，但心里还是希望看到寮步变成城市的一天。■向往生活能变得更加简单，能不再让物质欲望牵着走。■向往志同道合的生活圈子，向往温馨的家庭生活。生活关键词：进取■因为还年轻，他们还没有被社会消磨斗智，保持着积极进取的心态。■对未来充满了美好的预期。■自信是他们生活的原动力。目标客户研究目标客户群最核心的心理诉求——渴望价值认同→表达→优越社会地位渴望品位风格→表达→高尚生活品味渴望精神归属→表达→人文精神追求目标客户研究——结论星城国际有什么可以迎合他们的需求？客户选择星城国际的原因？——区域、地理位置成交客户购置原因分析看好寮步未来的开展，中心区将是城市最核心的地段，由此选择星城。工程形象研究渴望一个实实在在的“家〞；渴望搬离出租屋，过上体面的有品质的生活；渴望被这座城市认可，被城市接纳；渴望证明自己的价值。——这些，希望都能通过星城国际而实现！工程形象研究星城的核心价值与客户需求之间的对位。新城市中心区城市地位一级市政配套便捷交通20分钟城市圈开展前景身份地位尊严尊重个人开展心理需求见证城市开展城市资源的占有个人身份的认同地段核心圈层生活产品价值两房三房实用性户型；创新赠送面积，实用率高；庭院规划空间；现楼出售；二三期大盘规划促销优惠活动生活品质的提升工程形象研究——工程价值与客户需求的对位星城国际的新形象——站在城市的角度与客户进行心理沟通。从今天起，做城市的主人工程新形象核心工程形象定位语从明天起，做一个幸福的人我有一所房子，面朝大海，春暖花开给每一条河每一座山取一个温暖的名字陌生人，我也为你祝福愿你有一个灿烂的前程愿你有情人终成眷属愿你在尘世获得幸福我只愿面朝大海，春暖花开海子“从今天起，做城市的主人〞演变于90年代著名诗人海子这首经典之作。这首诗陪伴了70、80年代出生，同时具有一定教育的一代人，更加能引起目标客户的心理共鸣。从今天起，做城市的主人工程形象定位语这是一句感性的语言，把客户与工程串联起来，形成工程于客户之间的沟通和对话。告知客户工程能给予他的核心价值点，同时也是他所最为需求的。现在，此刻，具有很强的驱动性工程核心价值是对城市中心资源的占有精神需求的满足工程形象研究个性化语言沟通，尊重个性开展；满足身份、心理需求；个人开展要求、下一代教育培养需求；城市资源的拥有；星城国际花园推出全新“铂金〞户型样板房；最是一年春好处，开春特惠单位开售；现楼现景，即买即住即升值；二三期规划落实，中心区大规模城市精英社区；寮步“四位一体〞新城市开展；百亿元投资30重点工程，加快中心区建设；寮步政府鼓励开展中心区地产工程；国家一级、省一级市政配套丰富生活内涵；便捷交通，20分钟城市生活圈；城市中心地位，升值潜力无限；核心价值——城市驱动性——从今天起沟通方式——做主人工程形象研究——形象演绎现代、国际的品质风格强烈的城市感具有年轻奔放的气息请参考以下调性——工程形象研究——调性建议从今天起，做城市的主人！星城国际关于星城二期的形象思考——一期主力户型面积为86平米—102平米，总价45-50万二期主力户型面积为95平米—120平米，预计总价60-70万同时二期还有局部140-160平米的户型，总价将会接近100万产品客户形象定位形象推导过程户型面积增大，园林及户型打造的档次提升，随之销售总价增高，客户群体也随之发生变化，客户所能支付的价格改变，其心理需求亦不相同。针对二期新的客户群体我们需重新树立新的形象。工程形象研究——二期形象思考工程二期即将在8月初展开推广，由于二期产品面积较一期有所增大，客群有一定改变，需重新确立新的形象。1、客群来源依然以寮步为主，新莞人占大局部；2、年龄为30—40岁之间，客户比一期的业主更具有有一定的社会地位，家庭成员数量多在三—五人；3、职业分布以企业高层管理人员，中小企业主为主体；4、首次置业为主，经济实力较雄厚，对工程品质要求更高；5、更看重工程形象给自身带来的身份及地位的提升。由本工程一期大户型单位客户特质研究得出其以下特征：二期形象提升，乃是在一期根底上的拔高与升华。客群发生改变，但工程自身价值属性并未发生大的改变。我们仅仅针对客群进行分析：工程形象研究——二期客户定位城市新贵东莞相比广州、深圳，不同的城市造就了不同的人群特征与精神特质。我们的理解——

东莞的城市新贵相较广州、深圳低调而务实，但内敛中充满了同样的追求与理想。他们更注重对家庭的关爱，对下一代的培养。他们从不对某些事情张扬的发表主张。虽然不张扬、不显露，但从未放弃对高品质、高品位事物的追求。工程形象研究——二期客户定位寮步是一个快速城市化的城市，一个充满城市感、代表着社会中坚人群精神特质的居住社区才能契合寮步未来的开展。工程的形象就是需要从这些人群身上找到与之契合的气质，使其产生心理共鸣，从而通过形象价值实现工程溢价。从一期到二期，星城国际在开发的过程逐步实现形象拔高。我们寻求有一种更高的形象、一个新的组团案名能够符合这个要求，实现星城形象的再突破。星城国际·誉峰星城国际：这是工程的DNA，是工程一期的延续。同时通过该案名的传播，为星城品牌实现品牌延伸。誉峰：诠释了工程的全高层形态，以及城市新贵人群向上开展的特性，表达了工程从一期到誉峰，每个阶段形象的不断拔高与突破，形象价值再次获得提升。产品别于其他工程的概念，内敛中凸显大气。本案名容易记忆，有别于香槟雅苑、鼎峰品筑这种平实无华的概念，具备大气而不骄、淡定沉着的特质，更易与目标客户群产生共鸣。工程形象研究——二期案名建议城市之心·生活之上城市——时代城市感，现代品质风格的心——中心，核心，目标客户作为城市中坚阶层的地位生活——回归生活本质，契合目标客户注重家庭居住的心理需求上——高尚、优越、上进、不安现状工程形象研究对于经典，多数人期望继承，少数人不断超越。让建筑耸立于大地的，不是砖瓦与钢材，而是人类的自豪与骄傲。这里没有平庸的余地，也没有自封的样式。有的，只是被人仰望的经典与不断向上的精神。这里，与它的主人一样，以一种沉着开拓的姿态屹立于城市中心的大地之上，外表与内涵兼具的大作。它的价值注定承载更多关于城市新贵们对于生命的思考。家庭与事业、物质与精神，在星城国际·誉峰，生活才是不可以遗弃的生命本真。工程形象研究——二期形象延展星城国际·隽峰星城国际·碧云天工程形象研究——二期案名备选2021年营销阶段划分4-7月份营销策略分解阶段营销部署市场环境策略占位策略部署HOPEFLUENT报告总纲4月5月6月7月8月9月10月11月12月一期清货期二期开盘期核心价值从今天起，做城市的主人！1.5亿1.7亿□2021年度营销，以8月份为分界，分为一期清货期、二期开盘期两个阶段；4-7月份完成一期236余货销售，8月份开始筹备二期开盘工作，二期首批推出320套；□线上、线下、活动、包装、新闻炒作均围绕年度价值体系“从今天起，做城市的主人〞开展；□目前首要解决两个问题：一是工程形象重塑，二是销售启势。因此，本案重点解决一期清货期的营销部署。2021年营销阶段划分推广：高举高打，打造形象统治力活动：锁定客群，精确聚焦现场：现场重新包装，气氛重建提升价值，实现快速出货形象：区隔对手，引导需求销售：小步快跑，合理控货2021年4-7月份营销策略亮点形象现场现场包装E2样板临路展示园林看楼通道圈层活动一期园林强化，增加园林指示系统香市路展示面修整，保证围板展示效果销售现场全新包装，营造现代感、城市感、规模社区形象E2两房改三房样板，新品带动市场看楼动线畅通，入户大堂增设样板房指引、电梯框架广告、样板房户型演绎展板针对性小众营销活动话题炒作推广渠道高举高打、立体攻略销售策略步步为营推货节奏控制、逐步释放特惠单位，分批推出5栋二、三单元新品一期4-7月份营销策略解构营销推广根据整体部署，一期清货期〔4-7月份〕又划分为两个阶段：第一阶段：〔4-5月份〕形象建立期——主攻4、5栋余货第二阶段：〔6-7月份〕形象升华期——一期所有余货以下报告将重点对第一阶段的营销工作进行部署建议。策略前提：一期余货236套，以90平米两房为主，其中E1、E2户型分别为74套，87套，两者共占余货68%；针对客户对于92平米的两房E2户型的销售抗性，特增加样板房展示，将户型调整为三房两厅附入户花园；3栋166平米四房单位目前均价6072元/平米，且与后期二期首批推出产品在面积及户型上形成互补，持续销售；策略说明：1、“特惠单位促销〞——现场拿出目前在售约35套单位，作为“开春特惠单位〞，以特别申请、业主老带新推荐的形式，高折扣高性价比吸引客户成交；2、“合理控货〞——针对五栋二、三单元，于4月18日对外推出5栋二单元新品，三单元由销售经理销控，可现场申请；“5·1〞期间以“新品售罄，徇众加推〞形式将3单元推出市场，反之二单元剩余单位进行销控，带动现场成交。销售奖励：业主推荐、泛销售推荐奖励3000元/套；销售员奖励800元/套。〔现已执行〕小步快跑，合理控货2021年4-7月份营销策略——销售1、沿香市路展示面——杂草浓密，对围板效果展示影响很大，建议立即处理。2021年4-7月份营销策略——现场包装提升形象2、看楼动线包装——看楼动线畅通，入户大堂增设样板房指引、电梯框架广告、样板房户型演绎展板中心广场客户欢送展架入户大堂增设样板房指引电梯轿厢增加框架广告，主打社区文化的海报2021年4-7月份营销策略——现场包装提升形象3、一期园林强化增设树种说明牌，温馨提示牌2021年4-7月份营销策略——现场包装提升形象4、销售中心气氛营造——包括展板、吊旗、玻璃挂画、小品摆设等产品介绍、优惠介绍的小桌牌阶段优惠展板活动主题展板2021年4-7月份营销策略——现场包装提升形象4-5月：高举高打，充分造势，以新品新形象全面引爆；6-7月：保持足够的曝光率前提下，通过系列社区活动传达城市生活理念。2021年4-7月份营销策略——推广策略阐述：1、根据09年推广，4-5月推广渠道方面，要高起高调，线上线下充分发挥各渠道的优势。如利用统一的户外引爆新形象，利用网络进行区域炒作、话题炒作等。2、精准打击，客户为先，通过短信公司号码资源，以人群分类，进行梳理，告知活动信息及优惠情况；更通过老业主及关系客户推荐，线下进行拓展。渠道选择影视广告：树立工程形象及生活气氛；户外：全部统一更换画面，以年度价值体系集中引爆市场；报纸：报纸主要结合网络进行区域地段的系列炒作。工地围板：指向性强，直接传播工程形象或利益点；网络：区域炒作，话题活动炒作；同时持续性软文定期发布产品信息及活动信息短信：定期发布新品信息及优惠信息；电台：结合网络区域炒作，以及工程话题活动炒作。2021年4-7月份营销策略——推广策略序号时间投放区域频道选择投放内容投放长度预计费用14月18日-5月8日寮步、茶山凤凰、翡翠影视标板“从今天起，做城市的主人”+新品加推15秒6万26月20日—7月10日暑期档寮步、茶山凤凰、翡翠影视标板“我的城市，生活主场”+促销信息15秒6万合计12万4月6日4月18日6月20日7月10日制作准备期5栋新品加推影视标版制作影视投放城市生活主题影视投放投放方案：1、影视广告投放安排5月1日说明：具体发布时间根据实际情况进行调整。再次加推日1、两个阶段：工程新形象亮相及新品加推、城市生活方式描画2、两个任务：形象重塑〔亮相、延续〕、销售启动；3、主题：第一阶：新品加推；第二阶段：城市生活主张4、制作形式：低本钱影视标版为主新货全面加推信息出街5月8日城市生活描述影视广告形式参考序号投放时间内容投放区域更换费用14月18日-5月31日从今天起，做城市的主人——星城国际花园92平米“铂金”户型推出已有5块户外牌4万元26月1日-7月30日我的城市，生活主场！——星城国际花园暑期热销一期收官已有5块户外牌4万元合计8万元2、户外方案投放方案：1、主题：4-5月：从今天起，做城市的主人；6-7月：我的城市，生活主场2、任务：传达工程全新形象，附带新品加推及优惠信息；3、周期：系列画面两个，每个持续一个半月说明：具体发布时间根据实际情况进行调整。4月6日4月18日6月1日7月30日制作准备期5栋新品加推影视标版制作影视投放城市生活主题影视投放5月1日再次加推日新货全面加推信息出街5月31日城市生活描述短信方案：1、本阶段推广辅助手段，覆盖重点在寮步、茶山区域；2、注重短信公司轮换，资源选择；3、发送原那么：精准、多频率。阶段目的时间核心内容发送数量投放人群预计费用第一阶段新品加推信息4月16日从今天起，做城市的主人，92平米“铂金”三房户型隆重面世20万寮步、茶山1万第二阶段新品加推动态及节日促销5月1日新品售罄，徇众加推20万寮步、茶山中高端人群,所有前期积累客及新客.1万5月7日高性价比“铂金”户型，现场优惠20万寮步、茶山及前期未成交客户，1万第三阶段持续主题活动信息发布、项目动态5月21\31日主题活动追踪，项目动态促销信息40万（每次资源选择各20万）寮步、茶山及周边镇区中、高端人群，所有前期积累客及新客2万合计5万3、短信推广方案4月16日5月1日5月21日5月31日主诉求：寮步中心大盘形象新品性价比重点诉求新品全面加推及工程最新动态5月7日工程最新动态新品加推信息主题活动信息发布，工程最新动态工程促销短信主题活动持续传播、产品优惠信息说明：具体发布时间根据实际情况进行调整。活动时间：2021年4月15日-5月3日活动内容：◆东莞城市新区片区开展专题报道◆寮步房地产业开展顶峰论坛◆东城寮步两地联动看楼团活动流程：预热宣传：在阳光网、房产网、东莞电台/电视台、寮步电视台和寮步报预热宣传；用户召集：通过网络宣传和短信渠道群发，进行活动参与征集；现场组织：阳光网、寮步电视台和寮步报负责活动现场布置、用户组织、互动设置等；活动报道：现场特派记者对现场进行报道，对寮步相关职能部门、开发商代表、到场市民、活动协办方深入专访，进行花絮拍摄和报道；后续宣传：进行活动回忆页面制作、报道和宣传联合阳光网：东莞城市新区〔寮步〕置业嘉年华2021年4-7月份营销策略——新闻炒作3月15日4月14日5月7日宣传内容：城市新区价值篇、联动看楼团活动召集寮步房地产业开展顶峰论坛&置业联盟成立启动仪式5月1日专题制作活动组织后续报道4月28日东城寮步两地看楼团活动后续报道整合媒体：阳光网、阳光房产网、东莞电视台、东莞电台、寮步广电站、寮步报等2021年4-7月份营销策略——新闻炒作“我的城市生活——主播擂台赛！〞2021年4-7月份营销策略——话题引爆活动时间：2021年4月18日-5月23日活动形式：◆网络征集“城市生活的一天〞DV短片◆网络及周末现场展播◆“最正确城市播客〞评选，获奖者将获得现金奖1万元活动流程：网络征集：与阳光网〔待定〕合作，4月18日在阳光网开设活动主页，召集DV发烧友投稿；网络展播：各参赛短片将在阳光网活动主页中进行展播；现场展播：活动期间每周末销售现场DVD同步展播；评选颁奖：5月23日，在销售中心现场举行评选活动，并由阳光网组织摄影发烧友在星城国际现场进行DV拍摄；后续宣传：进行活动回忆页面制作、报道和宣传“我的城市生活——主播擂台赛！〞2021年4-7月份营销策略——新闻炒作5栋2单元加推销售节点工程包装宣传推广