鼎润国际公寓营销策划案1

鼎润苑·营销策略汇报

汇报单位：天津思源汇报日期：2021.05谨呈：天津鼎润公司SYSWIN-Brokerage-

思源经纪开篇：战略眼光眼光有多高,天空就有多高;天空有多高,世界就有多大.PART1：叩问豪宅之门筹划报告目录

PART2：解读天津人文PART3：工程再理解PART4：营销策略研究PART5：销售方案安排PART1：叩问豪宅之门豪宅创新之道豪宅开发模式豪宅案例研究叩问豪宅之门：城市高密度豪宅创新KPI产品创新景观/规划创新配套/效劳创新表达奢华的价值附加值创造通过大量的户型创新、一系列面积赠送手法、景观户型设计等，提升工程的附加值细节表达价值豪宅表达为“细节为王〞，通过户型的私密性、独立晒衣空间、酒窖、高速电梯等，表达细节营造价值规划价值通过宽空间、景观价值最大化、创新的社区空间形态，表达创新价值和景观价值景观价值创造通过景观轴线、高差营造、原生态的上下错落的植被、丰富的水景等，打造社区园林价值科技智能化通过引入类似写字楼5A智能化标准，中央空间、新风系统、热水循环系统、保温墙体、隔音系统等，给业主创造尊贵生活体验尊贵/专属的效劳通过个性化、贴身、专属、分层级的效劳，提供业主独特的居家体验形象创新形象的城市价值城市豪宅多表达“被看的、仪式的〞形象价值，创新造型设计，为城市形象建立奉献挺拔的、现代的、很有气势的形象形象创新形象的城市价值城市豪宅多表达“被看的、仪式的〞形象价值，创新造型设计，为城市形象建立奉献挺拔的、现代的、很有气势的形象产品创新表达奢华的价值附加值创造通过大量的户型创新、一系列面积赠送手法、景观户型设计等，提升工程的附加值细节表达价值豪宅表达为“细节为王〞，通过户型的私密性、独立晒衣空间、酒窖、高速电梯等，表达细节营造价值7景观/规划创新规划价值通过宽空间、景观价值最大化、创新的社区空间形态，表达创新价值和景观价值景观价值创造通过景观轴线、高差营造、原生态的上下错落的植被、丰富的水景等，打造社区园林价值配套/效劳创新科技智能化通过引入类似写字楼5A智能化标准，中央空间、新风系统、热水循环系统、保温墙体、隔音系统等，给业主创造尊贵生活体验尊贵/专属的效劳通过个性化、贴身、专属、分层级的效劳，提供业主独特的居家体验豪宅创新之道豪宅开发模式豪宅案例研究城市豪宅的开发模式四种豪宅开发模式区域/前提表现形式客户典型代表极至奢华型拥有较好的城市资源贵到及至非富则贵香港渣甸山名门、凯旋门科技豪宅型客观环境相对较差大量科技产品的运用具有前瞻性TheHouse深圳红树西岸典藏豪宅型外部环境相对较好如同艺术品、低调的优雅喜爱艺术、崇尚个性杭州九树万科17英里圈层豪宅型资源型球会、游艇会等产生的豪宅大部分是会员深圳观澜高尔夫“贵〞之一：物业耗资四千万元创立香港首幢光纤豪宅；“贵〞之二：豪华住客会所‘TheLegendClub名门聚’建成后价值将高达三点六亿元，单是入口大堂已耗资约二千二百万元兴建；“贵〞之三：全港首度引入耗资逾一千万元、特别远赴意大利搜罗的‘蓝宝晶万年透光石’；贵到及至:通过外在的“贵〞之系列提升住宅的品质与档次“贵〞之四：每户设有全球独有的Swarovski水晶门铃、大门选用PhilipStarck设计的Kleis系列流线形门把，楼层指示以逾八万块再造贝壳半宝石砌成；“贵〞之五：住客会所大堂之‘名门幻光水晶吊灯’是香港首座、且独一无二之LED水晶吊灯，高逾三层楼，由十万颗Swarovski名贵水晶组合而成，价值高达六百万元；“贵〞之六：该住客会所内并附设亚洲首个‘水晶主题化装间’，室内包括Baccarat水晶壁灯、二十四K白金天鹅水龙头、镶嵌Swarovski水晶把手等奢华装饰香港凯旋门香港凯旋门13高科技住宅产品豪宅：通过增加科技含量提高住宅品质与档次“科技〞之一：采用世界上最先进的美国霍尼韦尔智慧家居控制系统；“科技〞之二：选用了低辐射镀膜中空加惰性气体的环保型Low-E玻璃，突破性的采用6+16A+6的玻璃厚度及中空间距，更好地保证了外窗的保温、节能、隔音、隔热效果；“科技〞之三：用浮筑楼板阻隔垂直方向的噪音；用降板同层排水系统防止传统排水方式带来的噪音；用铝木复合断桥窗结合Low-E玻璃隔绝来自外界的噪音；“科技〞之四：采用独立新风及机械排风系统，保证呼吸到高品质的空气；“科技〞之五：XPS外墙保温板，闭孔式蜂窝结构，互联厚度一致，无空腔、导热系数低，保温隔热性能优越，吸水率低；“科技〞之六：TheHouse在园区光环境照明系统上引用了风光互补路灯、太阳能庭院灯和光导管庭院照明装置共同实现社区室外公共环境照明；“科技〞之七：采用了集中热水地板辐射采暖，满足“暖人先暖脚〞、“温足凉顶〞的中医健身理论；深圳红树西岸、MOMA“科技〞之八：世界顶级电梯品牌KONE〔通力〕专为TheHouse独立设计了现代、标志性观景电梯；“科技〞之九：TheHouse绿化采用了屋面立体种植的空中花园样式；14九树、深圳万科十七英里九树“圈层〞之一：世界第一大高尔夫球会的强势品牌；“圈层〞之二：乡村俱乐部拥有51个世界级网球场，3000名观众的中央网球场，高尔夫练习场以及康乐中心、SPA、儿童天地和百乐门夜总会、御花园、帝轩等；“圈层〞之三：五星级酒店骏豪酒店，东南亚园林设计风格，315间豪华客房，10多间食肆汇萃东西方美食，同时亦提供商务会议、业务研讨会、婚宴等活动场所等；“圈层〞之四：配套的会员制，社区内除酒店等自行消费外，其它资源均不对外开放，须申请入会，才能享用；“圈层〞之五：资源的私有制，高尔夫资源的意义——使用大于欣赏，高尔夫作为会员制设施，外围购房者假设非会员，那么高尔夫资源对他们的意义等同绿地；1994年中国唯一荣获世界高球权威组织「美国职业高尔夫球协会」及「国际巡回赛事球员会」认可之指定球场；1995年中国首座座落于高尔夫球场内的五星级酒店；2000年世界杯球场第七洞，世界最正确500洞，亚洲最正确24洞，获亚洲职业高尔夫球协会选为「最正确比赛场地」；2002年最正确整体设施球会，最具餐饮特色球会，最受欢送高尔夫球场家园；圈层豪宅:少数的圈子里的豪宅观澜高尔夫18“圈层〞之一：世界第一大高尔夫球会的强势品牌；“圈层〞之二：乡村俱乐部拥有51个世界级网球场，3000名观众的中央网球场，高尔夫练习场以及康乐中心、SPA、儿童天地和百乐门夜总会、御花园、帝轩等；“圈层〞之三：五星级酒店骏豪酒店，东南亚园林设计风格，315间豪华客房，10多间食肆汇萃东西方美食，同时亦提供商务会议、业务研讨会、婚宴等活动场所等；观澜高尔夫豪宅创新之道豪宅开发模式豪宅案例研究北京朝阳公园旁北京新一代豪宅代表作；11栋23-33层的板楼、塔楼组成内设万豪商务公寓形象与整体规划成熟豪宅案例1成熟市场的城市豪宅整个建筑设计现代感强，线条简单清晰摩登外立面采用浅棕红的豪宅流行色，窗玻璃采用单向透光材料顶部的设计来源于欧洲的歌德风格，现代与古典豪华尊贵融为一体建筑师或公司：陈世民、雅科本建筑师事务所、新加坡DP公司。浅棕色外立面现代气息，简洁明了的线条朝阳公园内看棕榈泉建筑设计22成熟豪宅案例1园林特色成熟豪宅案例1豪华会所成熟豪宅案例1成熟豪宅案例11、位于朝阳公园豪宅区，景观资源优越2、建筑设计集现代、古典、尊贵于一体3、以欧洲古典园林为主题，显豪宅档次5、超豪华会所，提供尊贵效劳4、豪华户型设计，奢华的装修标准成熟豪宅案例小结深圳中信·红树湾位置深圳南山深圳湾畔占地16.3万m2总建65万m2容积率3.18物业类型高层、联排户型区间三期160m2～270m2价格均价3.5万元/m2客户全市高端客户三期07年1月份开盘，约600套，三房售完，四房仅剩少量均价比周边大局部楼盘高约1万元成熟豪宅案例2深圳湾中央公园沙河高尔夫华侨城福田中心区深圳湾及中央公园成熟的华侨城工程位于南山填海区，南望深圳湾、中央公园、西林沙河高尔夫，距离华侨城约5分钟车程，福田中心区约15分钟车程，该区域是深圳新兴的高档海景盘聚集区位于城市新兴的海景高档盘聚集区，拥有多重外部景观资源成熟豪宅案例2大气、沉稳的现代建筑设计衬托突出豪宅的品质感32层高层建筑，深灰色主体，外立面沉稳、大气，在感觉飘逸、现代的同时，也表达出建筑的品质感，屹立于平坦的填海区上，视觉冲击力强成熟豪宅案例2名师、重金打造园林，营造出高品质的景观空间岭南园林风格，三重植物围合，层次丰富，运用竹、沙、石、水等天然元素修饰，明朗处开扬通透，宁静处曲径通幽，与建筑相融，以意境取胜，以和谐为美聘请世界五大环境设计机构之一的贝尔高林设计公司进行园林景观设计，并投入巨资进行园林打造成熟豪宅案例2创新户型规划设计，户户有景，尊享的豪宅景观享受空中院馆采取41度角全板式折线型斜列布局，与组团园林形成半围合，使每户均可全方位舒适欣赏户外景观空中院馆，弧形阳台等创新设计使得室内能够充分采光采景，最大化利用景观资源，同时能够丰富建筑外立面成熟豪宅案例21、城市新兴海景高档盘聚集区内，多重外部景观资源2、大气、沉稳的现代建筑设计衬托豪宅品质3、名师、重金打造高品质园林景观空间4、创新规划设计，户户皆能尊享稀缺景观成熟豪宅案例2位置广州天河区珠江新城占地2.3万m2总建15万m2容积率6.5物业类型42～45层超高层户型区间平层172m2～305m2复式498m2～727m2价格均价3.5万元/m2客户广东省、广州市、香港、外籍高端客户06年五一开盘，现已销售超七成，比周边楼盘价格高约1.5万元！成熟豪宅案例3珠江公园誉峰居住组团中轴线商务组团中轴线工程位于广州的新CBD珠江新城的中心，居住组团中轴线上的核心位置，周边配套已相当成熟，区位优势明显工程南望珠江新城最大的市政公园——珠江公园，拥有珠江新城稀缺的自然景观资源优越地处城市新CBD豪宅区核心，南向一线28万m2公园景观成熟豪宅案例3纯现代超高层建筑、五星级创意园林打造豪宅品质建筑立面为纯现代风格，竖向线条感强烈，层次丰富，品质感强，配合超高高度，营造出极为高档的感觉；除打造中心区五星级酒店度假园林外，更将12～16层架空，牺牲16套单位营造空中园林，提高住户生活品质；成熟豪宅案例3创新户型设计，与香港顶级豪宅看齐的奢华内装修入户大堂墙身：香港五星级酒店朗豪酒店大面积运用的法国木门石；背景墙：香港超六星级酒店四季酒店运用的意大利天然黑金花石材标准电梯间上海丽兹卡尔顿酒店大堂运用的黑檀木卫生间从墙身到地面都铺砌了天然的西班牙米黄石材卫浴世界四大顶级高档品牌中的Duravit和Hansgrohe装修标准豪华大户型，每户设有大型落地窗户及空中花园，最大可能采景，引入“主仆〞空间、两梯两户/三梯两户设计〔工人电梯〕，户户三阳台等创新设计3500元/平米的奢华装修标准，装修设计、装修标准和用料完全与香港上亿元豪宅看齐高层层高六米空中花园成熟豪宅案例3全国首家全面智能IT住宅，提供完善的尊贵效劳拥有日立IT系统的生活场景描述全国首家全面智能IT住宅的配置，将安防、智能化控制、电梯控制、信息传递、物业管理、小区各种增值效劳等集成在同一平台上，使居住者、物业管理公司和专业的设备管理公司方便地进行信息传递，能够极大地提高高端客户对高品质生活的追求成熟豪宅案例31、城市新CBD豪宅区核心，南向28万m2公园景观2、纯现代超高层建筑、五星级创意园林3、创新户型设计，与香港顶级豪宅看齐的奢华内装修4、全面智能IT提供完善的尊贵效劳成熟豪宅案例3著名豪宅设计师王受之教授的观点——“城市豪宅应该是集区位、产品、气氛三大优势于一身的稀缺品。〞成熟豪宅市场案例总结Buildingtechnology

产品Location区位Atmosphere气氛成熟的社区气氛价格形成的高门槛聚集的高端人群公认的豪宅品牌住宅的设计文化含量突出和鲜明的风格满足豪宅客户高生活品位的设施和效劳区位的不可取代性地段的稀缺性地段的高价值城市豪宅定义法那么高端人士聚集：生意人/外企高管/金领/白领……城市豪宅标准资源稀缺性（景观、配套等）舒适、豪华的生活空间——户型创新、尊贵、附加值跳出主流价格水平品牌知名度、口碑配套设施完善、高档视觉冲击力——建筑设计尊享的社区服务交通便利度内部景观空间——园林、绿化景观设计区位产品氛围区域成熟度社区文化与圈层的专属性、领地性城市豪宅定义法那么区位产品气氛工程条件契合度契合有打造的决心有培育的根底？？资源稀缺性舒适、豪华的生活空间高端人士聚集跳出主流价格水平品牌知名度、口碑配套设施完善、高档视觉冲击力尊享的社区效劳内外景观空间区域成熟度社区文化与圈层的专属性、领地性交通便利度位于城市中心区海河、河岸公园景观光华桥、中环、国泰桥城市豪宅标准工程与豪宅标准的契合在具备了首要的优越区位条件下，工程能否打造为真正城市豪宅，领跑豪宅市场，最主要的就是要看产品打造水平，以及在产品根底下的豪宅气氛的培育……PART1：叩问豪宅之门筹划报告目录

PART2：解读天津人文PART3：工程再理解PART4：营销策略研究PART5：销售方案安排2021年，天津卫面临着什么？何种营销方式适合天津豪宅销售？PART2：解读天津人文2021年，全球陷入了金融危机的阴影。北京、上海、广州、深圳房地产深受影响的时候，珠三角、长三角经济圈遭遇历史上最大出口受阻的时候，天津在2021年似乎遇到的麻烦要小的多。这主要得益于：1、滨海新区带来的经济效益拉动。2、大北京战略正在逐步实施，京津一体化正在形成。3、天津特殊的历史地位和产业结构解读天津人文天津整体经济总量〔GDP〕增速在东部地区排名偏后，但增长速度排名第一——整体经济规模总量不大，但增长迅速尽管人口数量与其它东部各省相比较少。天津GDP个规模在东部排名偏后但经济增长速度略快于全国,2006年增长快于全国,2021年天津GDP增长16.5%，在东部列第一。解读天津人文解读天津人文在规划上，天津“滨海化了〞，交通“快速化了〞，地铁使天津与北京“城际化了〞，城市建设“快速化了〞，空港也有“空客了〞，天津港赶上“鹿特丹了〞，环渤海于是“经济增长第三极了〞。于是，房价涨了，很多天津人不满意了2003年是天津房价快速上涨的里程碑年份，在2003-2004年，很多天津人对房价快速上涨不满意，并且以“传统〞的方式表现出来—“骂街〞。解读天津人文然而，并非所有天津人都不满意骂街的并非所有天津人，正如“世界是多彩的一样〞，有的天津人小富即安，有的天津人趁机壮大了自己的资产……这要从天津的历史说起解读天津人文古代四千多年前，天津所在的地方慢慢露出海底，形成冲积平原。3000年前在宁河县附近入海，西汉时期在黄骅县附近入海，北宋时在天津南郊入海。金朝时黄河南移，夺淮入海，天津海岸线固定。汉武帝在武清设置盐官。隋朝隋朝修建京杭运河后，在南运河和北运河的交会处〔今金刚桥三岔河〕，史称三会海口，是天津最早的发祥地。元朝元朝改直沽寨为海津镇，这里成为漕粮运输的转运中心。设立大直沽盐运使司，管理盐的产销。明朝朱棣作了永乐皇帝，为了纪念由此起兵“靖难之役〞，在永乐二年十一月二十一日，公历1404年12月23日，将此地改名为天津，即天子之渡口之意清朝清朝顺治九年〔1652年〕，天津卫、天津左卫和天津右卫三卫合并为天津卫，设立民政、盐运和税收、军事等建置。1860年，英、法联军占领天津，天津被迫开放，列强先后在天津设立租界。1900年07月，八国联军攻打天津，天津沦陷。近代天津的工商业地位解读天津人文近代天津为工商业城市，小商品经济兴旺，市民多从事商品贸易、工业生产等活动。即便到了现代，天津仍是以工商业为主导的经济结构。天津历来不缺乏工商业从业者解读天津人文“借钱吃海货，不算不会过〞是天津人的口头禅。天津人是舍得吃的，在吃的方面舍得花钱。借钱吃海货,不算不会过解读天津人文天津人喜欢休闲，打牌、听相声、遛鸟都是天津人爱好的休闲方式。历史留下的小富即安DNA仍然左右着现代天津人的行为。天津的“黄大发〞时代已经成为历史，但骨子里的天津情结，天津海河文化仍在发挥作用，因此天津人对河海文化不是一般的爱，而特别的爱。天津人的海河情结解读天津人文天津人的洋楼文化八国联军在天津近代留下了洋楼文化。天津人对小洋楼的钟情可以追溯五大道，追溯到庆亲王。2003年，万科在天津开发了水晶城工程。水晶城情景洋房设计灵感便是来自于天津的洋楼文化。历史与现代的完美融合解读天津人文著名现代作家林希先生在?其实你不懂天津人?中，详细的从天津的历史缘由中，比照了天津和北京城文化的差异性。总结起来，天津人性格是渔民的后代，骨子里讲诚信、好面子、够爷们儿、喜欢打拼，与北京人皇城文化是截然不同的。

以下引自?其实你不懂天津人?：“天津人没有这份福气，天津城管不住天津人，因为天津城养不活这么多的天津人。在天津，是九条大河养活着天津人。如果说到文化上来，也许可以说，北京是城文化，而天津那么是河流文化了。在城文化和河流文化这二者之间，本来就没有多少相通的地方，所以，历史上北京人说天津人粗，而天津人却说北京人酸，“粗〞与“酸〞，是融不到一起的。〞林希，原名侯红鹅，1935年生于天津，祖辈在天津办洋务，是中国第一届鲁迅文学奖获得者?其实你不懂天津人?的启示解读天津人文

在任何一个城市都不缺乏富人，然而任何一个城市的富人都有不同的发家史。

由于天津有悠久的经商历史和传统，天津并不缺少富人。但，“富〞亦有别！有人把中国富豪分为三个进化周期：第一周期是黑色诱惑期，是以财富确定身份，其核心价值是权利与财富占有欲。第二周期是红色诱惑期，以名誉来确定身份，追求名利、名誉与身份地位。第三周期是蓝色诱惑期，他们高居金字塔之巅，是财富与精神的“双冠王〞。小康之家，追求便利与实惠小富之家，追求华美与舒适大富之家，追求身心的双重优越我们的目标客户03-08天津“高档住宅2003以前天津住宅张扬的成分占多数殷实内敛解读天津人文天津富人结构梅江南天鹅湖住宅销售主管：“我想应该是生活环境造成的，我不觉得天津有钱人的素质就有多高。〞津门津塔筹划师语：“来我们这里买房的天津人很多，但都不是传统的天津人，他们大多往来于各大城市之间，在上海、北京甚至国外都有生意，很是见过世面。反而是久居天津的天津人对我们的价格不太认可。〞富不过三代，富过三代成贵族，中国真正才开展多少年？有钱人顶多是第一代。〞“天津有钱人很多，近几年房价上涨，我朋友家每个月光收房租就两万多。〞他们——是伴随城市开展起来的第一代富人，其财富伴随社会经济的开展而不断增长；他们——大多经历了创业期，财富观念渐渐淡薄；他们——圈层观念浓厚，重视家庭；他们是——天津领先的，学习与成长中的富人阶层——学习如何平衡财富与生活的关系、学习生活品位随财富的提高而提升；——学习新的生活态度和更高的鉴赏能力。天津某国企经理谢先生：解读天津人文在调查中我们发现一些个性特征：个性特征特征一、自信及自我心强，旁人很难影响其观点；特征二、购房决策周期短，一般为一次或两次上门即成交；特征三、对价格不敏感，但对于价格与价值的匹配程度关注度较高；特征四、购房随意性强，可买可不买，资金雄厚，顾忌因素少；特征五、视〞购房行为“为财富象征，超过住房功能本身——他们大多为企业管理层，无论在企业还是家庭均处于主导地位，购房经验丰富，资金雄厚，对于房屋价值的评判拥有自己的观点及评价标准。——他们购房一般都不是刚性需求，对于投资还是自住的界定原本就比较模糊〔但以购置第一居所为出发点〕，以自己喜欢为前提条件，价格为次要因素。他们在购置过程中的对于工程的关注点及认同点：产品关注点关注点1：普遍关注风水，风水往往会成为其决策的最后程序；关注点2：对于工程产品的平安性、隐私性配套较为关注；关注点3：关注工程居住人群的素质，重视居住环境的纯粹性；客户价值认同点认同点1：地段——位于城市绝对中心区，地段是身份的标志之一；认同点2：景观——海河及城市景观，属于稀缺资源；认同点3：产品——从大堂、户型、到规划，各方面均有创新，感觉高档；认同点4：物管——国际品牌对于客户具有一定号召力；认同点5：品牌——金融街品牌是吸引客户的重要因素认同点6：身份——喜达屋集团的顶级酒店品牌就在家门口，有身份感调查范围：犀地、天鹅湖、津门津塔客户对第一居所和第二居所之间的概念界定模糊视购置豪宅为财富的象征、稀缺资源的占有购房行为主观性强，不容易受外来因素左右营销启示改变传统的营销模式和营销说辞，以客户自身体验、自身感觉为主，引导为辅。加强工程产品力在尊贵感、身份感、财富象征方向的表达。总结：天津人性格特点以及天津豪宅客户销售特征PART1：叩问豪宅之门筹划报告目录

PART2：解读天津人文PART3：工程再理解PART4：营销策略研究PART5：销售方案安排主要竞争工程研究工程自身再理解PART3：工程再理解天津老城核心小白楼CBD友谊路金融街天津CID梅江富人区海河及沿线中心商业区津门津塔泰达城仁恒海河广场嘉里中心鼎润苑〔B2)奥体中心区竞争市场分析嘉里中心津门津塔仁恒海河广场本案竞品工程选取：天津在售或与本案入市节点相近；具备高建设标准、高售价、高总款等特征的居住型物业与本案有直接竞争关系的工程均位于海河主要节点，区域标志性工程，与本案同质产品整体供给量约40万平米；目前津门津塔工程津门公寓已开始销售，其余工程预计入市节点集中在09年下半年或10年。未来竞争市场供给放量集中天津环球金融中心案例研究天津环球金融中心是天津戴相龙市长在确定天津经济开展中心后引进的大型政府招商工程。工程位于大沽路与兴安路交汇处，属于海河开发核心节点。地块南北分别相邻天津市级商业中心区和平路-滨江道商业区和天津主要交通枢纽东站，与小白楼商业区、解放路商业区距离10分钟车程。同时因为工程位于天津站门户，因此也承担了天津政府招商形象的功能。天津老城核心天津火车站小白楼CBD友谊路金融街天津CID梅江富人区海河及沿线中心商业区津门津塔泰达城仁恒海河广场嘉里中心奥体中心区环球金融中心工程占地5万平方米，从规划上布置了336.9米超5A级写字楼、六星级酒店、国际级酒店式效劳公寓、水岸豪宅、名品旗舰商业于一体的60万平米地标性综合建筑集群〔美国SOM建筑事务所〕。同时为了提高工程品牌力和整体对外形象力，工程也引进了美国喜达屋酒店管理集团下属顶级豪华品牌圣.瑞吉斯酒店。天津环球金融中心案例研究336米写字楼水岸住宅水岸住宅瑞吉斯酒店酒店式公寓天津环球金融中心案例研究在开发业态规划上，写字楼高336.9米，建筑面积22万平方米，占总整体建筑面积的47%；商业定位为国际顶级精品店，规划面积2万平方米，占总体规划面积的4%；酒店式效劳公寓规划建筑面积5.5万平方米，占总体规划建筑面积的12%；住宅〔定位为水岸豪宅〕规划面积12.4万平方米，分东西两栋，占总体建筑面积的26%；酒店定位超五星级酒店，面积5.3万平方米，占总规划的11%。五种业态的“豪布斯卡模式〞天津环球金融中心案例研究6部双层轿厢电梯建筑立面分析公建风格外立面，弧形楼体采用LOW-E玻璃幕墙。降低噪音34分贝，1.1米以下夹胶。空调水暖系统，24小时热水、直饮水。光纤到楼层，、电视、宽带三网合一；VOD点播模式。一卡通门禁系统。天津环球金融中心案例研究园林景观分析公寓首层向北敞开，邻海河种植园林无边界泳池天津环球金融中心案例研究357281217188188217177217天津环球金融中心案例研究住宅户型配置户型平面研究

空间变化：357平方米平层

功能空间：四房、三厅、豪华主人房其他亮点：佣人独立活动空间可不经客厅直接入厨房；主卧豪华卫生间产品亮点客厅开间：6.6m；主人房开间：5.1m；次卧开间：4.5m；厅房开间无生活阳台；无附加值面积，不是电梯入户；对河景利用缺乏产品缺乏天津环球金融中心〔津门津塔〕户型亮点：客厅开间大步入式衣帽间设计独立式工作阳台户型亮点：超大主卧空间双套卧设计景观餐厅设计户型亮点：景观书房设计敞开式厨房独立工作阳台户型亮点：厨房与餐厅相连独立工作阳台豪华主卧套间津门公寓产品面积区间为177-357平米，总户数约400户；177平米三室及357平米五室占比约30%；188-217平米三室是主力产品，占比约70%；09年3月开盘，目前均价约21000元/平米。注：津门公寓为精装修产品，赠送局部家具家电；整体装修标准为4500-5000元/平米科目装修标准品牌厨房橱柜西门子抽油烟机西门子燃气灶西门子冰箱西门子微波炉西门子烤箱西门子卫生间洁具杜拉维特龙头汉斯格雅花洒汉斯格雅其他衣柜北木室内门北木石材土耳其进口石材户式中央空调日立门锁海富勒开关面板西门子垃圾处理器安纳海姆天津环球金融中心案例研究时间推广主题/活动主题06.03.30300米津塔五一前开工，市中心将添五大景观06.04.5金融街变身总部，年内主攻天津06.09.25津塔试桩检测，主塔楼75层高336.9米06.12.24津门津塔双地标建筑破土动工07.04.27金融街：奥运+天津滨海+业绩增30倍07.05.1775层津塔高336.9米，天津第一楼建在海河边07.05.30世界顶级酒店瑞吉酒店落户津门07.06.12天津将建北方最高建筑，津塔将成城市新地标07.12.13地标建筑世纪中心年内启建，津塔高耸津门08.05.28天津环球金融中心打造未来天津新城市名片08.06.26津门津塔项目已经确定将于今年启动08.10.08天津环球金融中心亮相首届天津意大利风情节08.10.31环球金融中心售楼处开放08.12.20天津环球金融中心看老爷车展08.12.23天津环球金融中心品质生活艺术大展日前开幕09.02.04天津环球金融中心住宅部分预计2月开盘09.04.17天津环球金融中心助推环渤海经济进入巅峰09.04.18天津环球金融中心体验会活动温馨开场09.04.18海河流金左岸生活09.04.26天津环球金融中心茶道讲座09.05.10体验异国学习乐趣析留学名校动态09.05.14健康和谐回归中医保健讲座09.05.17住宅风水命理解码天津环球金融中心案例研究政府宣传首次媒体亮相企业品牌力首先亮相品牌战略联盟区域主题炒作区域主题炒作活动营销为主售楼部开放老爷车展论坛活动茶道讲座风水讲座留学讲座保健讲座从销售中心亮相到销售时间为4个月从首次媒体亮相到销售2年时间从正式大规模宣传到销售5个月时间开盘后活动营销为主，推广手段为网络和客户口碑宣传客户购置过程中的对于工程的关注点及认同点：产品关注点关注点1：普遍关注风水，风水往往会成为其决策的最后程序；关注点2：对于工程产品的平安性、隐私性配套较为关注；关注点3：关注工程居住人群的素质，重视居住环境的纯粹性；客户价值认同点认同点1：地段——位于城市绝对中心区，地段是身份的标志之一；认同点2：景观——海河及城市景观，属于稀缺资源；认同点3：产品——从大堂、户型、到规划，各方面均有创新，感觉高档；认同点4：物管——国际品牌对于客户具有一定号召力；认同点5：品牌——金融街品牌是吸引客户的重要因素认同点6：身份——喜达屋集团的顶级酒店品牌就在家门口，有身份感天津环球金融中心案例研究工程解析—津门津塔优势：区位优势明显：土地稀缺性与齐备生活配套集于一身；品牌优势突出：金融街品牌提升客户认可度；综合大盘优势：地标写字楼和顶级酒店加强身份感；景观优势：海河景观资源、意大利风情区进度优势：目前工程主体已完工，实楼效应明显劣势：海河景观资源使用率低：客厅、主卧等均在背离海河一侧；居住气氛欠缺：住宅一字排开，周边公建过多，无家园感；交通动线混乱；受立交桥与自身规划限制，内外交通链接不畅居住舒适度不高：户型规划一般、建筑密度过高、噪音影响大竞争工程解析—仁恒海河广场南开区东马路与通南路交口；占地10万平米，总建筑面积约50万平米；住宅、商业、写字楼集群；新加坡仁恒天津首个开发工程。海河写字楼百货住宅：9栋板式高层公寓酒店新安购物广场远东百货铜锣湾广场竞争工程解析—仁恒海河广场以160平米三室为主，报价16000元/平米，大户型全为230平米户型，约200套6#7#8#9#1#5#该工程住宅局部总建筑面积约20万平米；一期产品以110-160平米两三室产品为主；6-9号楼规划全为230平米大户型产品，供给量约5万平米，共200余套；即将出售一期产品，报价16000元/平米。6-9号楼预计09年下半年或10年初入市竞争工程解析—仁恒海河广场一期产品装修标准2500元/平米；6-9号楼装修标准高于其他产品，预计将到达3000元/平米以上。厨房橱柜仁恒特供（国内）抽油烟机意大利斯麦格燃气灶意大利斯麦格冰箱西门子微波炉西门子烤箱西门子卫生间洁具科勒龙头高宜花洒高宜其他衣柜仁恒特供（国内）开关面板西门子户式中央空调日立热水器恒热木地板自然美可视对讲希亚特（国内）水槽荷兰皇冠精装修，高档但不豪华竞争工程解析—仁恒海河广场优势区位优势明显：老城厢板块成熟生活配套和浓厚居住气氛景观优势：海河上游一线景观、鼓楼文化街，天津首个下沉式温室花园大盘优势：50万平米综合大盘，知名度高现房优势：目前已为准现房状态，交房在即

产品设计局限：面积较大但豪宅元素缺乏，介于豪宅与普通住宅之间，较为为难精装修档次有限：相对于售价和产品而言，精装修档次一般品牌劣势：国外新进品牌，本地知名度和认可度有待培养劣势竞争工程解析—嘉里中心河东区六纬路，规划南站CBD核心区；占地9万平米，总建筑面积约50万平米；住宅、顶级酒店、商业、写字楼集群；公寓局部竞争工程解析—嘉里中心塔楼设计，100-280平米中大户型为主户型配比(套数比例)一室二室三室四室10%40%45%5%面积区间80-90100-150180-250250+该工程由三栋高级公寓、一栋写字楼、香格里拉酒店和商业组成；公寓局部为纯塔楼设计，50层左右超高层建筑；产品设计以100-280平米中大户型为主。竞争工程解析—嘉里中心开发商