个人业务整理及个人一手住房贷款业务制度

1.1VSOP：VSOP是提供增值业务订购关系的统一汇聚、一点查询、统一退订的入口、多渠道订购的订购平台，VSOP分为省级VSOP和集团(全国)VSOP。1.2ISMP/X业务平台:ISMP和X都是业务平台。ISMP又分为三大部分：(1)ISMP-B：业务领航平台，(2)ISMP-W：WAP平台，(3)ISMP-M：移动平台。2.1PPM管理的增值产品同步PPM介绍：PPM系统是管理产品信息，销售品信息的系统平台。PPM功能描述：客户管理系统提交的产品申请到PPM系统，对申请的商品进行审核和配置，最后将产品信息同步到VSOP和X平台以及计费OCS系统。PPM流程介绍：(1)通过CRM系统提供的集成界面，向PPM提交产品申请信息。(2)PPM系统对提交的产品申请信息进行产品申请审核和产品配置，完成后，同步测试产品信息到VSOP平台和X平台(对于X平台来说，如果该增值产品属于X业务平台，则发布信息到X平台)。(3)PPM系统测试通知VSOP和X平台(对于X平台来说，如果该增值产品属于X业务平台，则发布信息到X平台)。(4)PPM系统将产品发布到VSOP、X、OCS计费系统、CRM平台。(5)CRM系统平台提交产品状态变更申请到PPM系统，PPM系统对产品变更申请进行审核。(6)审核通过，则将产品状态同步到VSOP平台、X业务平台、OCS计费系统、CRM系统。2.2ISMP管理的增值产品同步ISMP介绍：ISMP平台是综合业务管理平台。ISMP功能描述：ISMP管理的产品，ISMP完成产品配置后，将信息同步到PPM系统，最后由PPM系统同步产品信息到相应的系统平台。ISMP管理的增值产品同步流程介绍（1）ISMP平台进行产品信息、产品和内容关系的配置后，将产品同步到PPM系统。（2）PPM系统将产品同步到VSOP、CRM、计费系统。3.1PPM管理的纯增值销售品同步PPM管理纯增值销售品同步的流程介绍PPM介绍：PPM系统是管理产品信息，销售品信息的系统平台。PPM功能描述：客户管理系统提交的纯增值产品申请到PPM系统，PPM完成配置后将产品信息同步到VSOP、CRM系统等同步销售品信息。PPM管理纯增值销售品信息同步流程介绍(1)通过CRM系统提供的集成界面，向PPM提交产品申请信息。(2)PPM系统对提交的产品申请信息进行产品申请审核和产品配置，完成后，同步测试产品信息到VSOP平台和X平台(对于X平台来说，如果该增值产品属于X业务平台，则发布信息到X平台)。(3)PPM系统测试通知VSOP和X平台(对于X平台来说，如果该增值产品属于X业务平台，则发布信息到X平台)。(4)PPM系统将产品发布到VSOP、X、OCS计费系统、CRM平台。(5)CRM系统平台提交产品状态变更申请到PPM系统，PPM系统对产品变更申请进行审核。(6)审核通过，则将产品状态同步到VSOP平台、X业务平台、OCS计费系统、CRM系统。2.2PPM管理捆绑销售品同步PPM管理纯增值销售品同步的流程介绍PPM介绍：PPM系统是管理产品信息，销售品信息的系统平台。PPM功能描述：客户管理系统提交的捆绑销售产品申请到PPM系统，PPM完成配置后将产品信息同步到VSOP、CRM系统等同步销售品信息。PPM管理捆绑销售品同步的流程介绍（1）CRM系统提交捆绑套餐申请到PPM系统，PPM系统进行捆绑套餐申请审核以及捆绑套餐配置，完成配置后，PPM系统将套餐信息同步到CRM、VSOP、计费系统。（2）CRM提交捆绑套餐状态变更申请到PPM系统，PPM系统对捆绑套餐变更状态进行申请审核，审核通过后，将捆绑套餐状态同步到VSOP、CRM、计费系统。2.3ISMP管理增值销售品同步ISMP介绍：ISMP平台是综合业务管理平台。ISMP功能描述：ISMP管理的销售品，ISMP完成销售品配置后，将信息同步到PPM系统，最后由PPM系统同步产品信息到相应的系统平台。ISMP管理增值销售品同步流程介绍（1）ISMP平台进行完成销售品配置后，将销售品同步到PPM系统。（2）PPM系统将销售品同步到VSOP、CRM、计费系统。3.1CRM发起（新装、拆停复等）CRM：CRM系统是管理增值业务营销与销售管理、增值业务投诉管理、客户/用户管理的一套系统平台。CRM功能描述：CRM系统处理用户发起一系列的新装、停开、换号、拆机、等服务业务。CRM用户状态信息同步流程介绍（1）CRM进行一系列的新装、拆机等业务，并向服务开通系统发送相应的业务订单。（2）服务开通系统进行订单竣工并对CRM系统返回客户订单回单，同时将用户信息同步到VSOP平台。（3）VSOP平台进行用户信息处理、订购关系处理然后对服务系统回复用户同步信息，同时将用户信息同步到ISMP/X业务平台。（4）ISMP/X业务平台对用户信息进行处理并对订购关系进行相应的处理。3.2捆绑类套餐订购流程注意：对于传统+增值的捆绑类套餐,订购\退定的处理均要求从CRM入口。3.2.1订购鉴权通过流程（省级业务）订购鉴权：订购鉴权是对一些订购产品的客户的购买权限进行判断的一种业务。订购权限功能：对客户购买产品权限的判断，权限通过，在进行相应的产品订购。订购鉴权通过流程（省级业务）介绍（1）CRM系统对相应的套餐进行业务受理，受理后向省级VSOP发送订购鉴权请求。（2）VSOP对鉴权请求进行判断，返回鉴权结果到CRM系统(鉴权通过，需要用户确认订购信息，否则返回订购鉴权失败)（3）CRM系统将客户订单发送到服务开通该系统，服务开通系统判断是否有增值业务开通，并将服务开通工单发送给省级VSOP。（4）省级VSOP对订单进行处理，同时将服务激活请求发送给ISMP/X平台，ISMP/X平台进行服务激活并将激活后的处理结果发送给VSOP。（5）VSOP进行订单竣工处理，处理完成，将服务开通回单发送到服务开通系统，服务系统竣工完成后，将客户订单回单传达给CRM系统。（6）CRM系统做竣工处理后将订单归档透传给计费系统。3.2.2订购鉴权（通过/需用户确认）的流程（全网业务）订购鉴权：订购鉴权是对一些订购产品的客户的购买权限进行判断的一种业务。订购权限功能：对客户购买产品权限的判断，权限通过，在进行相应的产品订购。订购鉴权（通过/需用户确认）的流程（全网业务）介绍（1）CRM系统对相应的套餐进行业务受理，受理后向省级VSOP发送订购鉴权请求。（2）VSOP对鉴权请求进行判断，返回鉴权结果到CRM系统(鉴权通过，需要用户确认订购信息，否则返回订购鉴权失败)（3）CRM系统将客户订单发送到服务开通该系统，服务开通系统判断是否有增值业务开通，并将服务开通工单发送给省级VSOP。（4）省级VSOP将服务激活请求发送到集团VSOP，集团VSOP对订单进行处理并将服务激活请求透传给全网X平台。（5）全网X业务平台对服务进行激活后，把激活信息发送到集团VSOP，集团VSOP又把信息发送到省级VSOP。（5）VSOP进行订单竣工处理，处理完成，将服务开通回单发送到服务开通系统，服务系统竣工完成后，将客户订单回单传达给CRM系统。（6）CRM系统做竣工处理后将订单归档透传给计费系统。3.2.3退订业务的流程（省级业务）退订业务的流程（省级业务）介绍（1）CRM对退订业务进行受理，把订单发送到服务开通系统。（2）服务开通系统将服务开通请求发送到省级VSOP，省级VSOP把请求发送到省级ISMP/X业务平台，ISMP/X业务平台进行退订激活。（3）省级VSOP收到激活结果后做竣工处理，把处理信心发送到服务开通系统。(4)服务系统把客户定订单回单发送到CRM系统，CRM完成订单竣工后把订单归档透传给计费系统。3.2.4退订业务的流程（全网业务）退订业务的流程（省级业务）介绍（1）CRM对退订业务进行受理，把订单发送到服务开通系统。（2）服务开通系统将服务开通请求发送到省级VSOP，省级VSOP把请求发送到集团VSOP，集团VSOP把请求结果发送到全网的X平台，X业务平台进行退订激活，把结果返回给集团VSOP。（3）集团VSOP把处理的回单信息给省级VSOP，省级VSOP收到激活结果后做竣工处理，把处理信心发送到服务开通系统。(4)服务系统把客户定订单回单发送到CRM系统，CRM完成订单竣工后把订单归档透传给计费系统。4.1纯增值产品订购流程4.1.1网厅发起的省级纯增值业务的订购流程（X平台产品）网厅发起的省级纯增值业务的订购流程（X平台产品）介绍（1）用户发送第一次订购请求和第二次确认订购请求到网厅，网厅做二次确认处理，同时发送确认信息到用户界面。（2）用户发送确认信息回复到网厅，网厅发送订购请求到省级VSOP，省级VSOP处理订单接收和订单生成，（如果是预付费用则采用费用鉴权到计费系统查询余额是否大于零，若大于零继续业务）省级VSOP进行订购关系处理，把服务激活请求发送到X平台，X平台进行激活处理，把处理结果返回给省级VSOP，省级VSOP竣工完成后把订购关系归档发送到计费系统，同时把订购结果通知给短信营业厅、网厅，用户，短信营业厅把订购结果短信通知用户。4.1.2网厅发起的省级纯增值业务的订购流程（ISMP平台产品）网厅发起的省级纯增值业务的订购流程（ISMP平台产品）介绍（1）用户发送第一次订购请求和第二次确认订购请求到网厅，网厅做二次确认处理，同时发送确认信息到用户界面。（2）用户发送确认信息回复到网厅，网厅发送订购请求到省级VSOP，省级VSOP处理订购请求的产品，把订单透传给ISMP系统，ISMP系统进行费用鉴权（如果是预付费用则采用费用鉴权到计费系统查询余额是否大于零，若大于零继续业务）订购激活.(3)ISMP系统把处理结果反馈省级VSOP，ISMP把订购关系同步给省级VSOP，省级VSOP把订购关系归档到计费系统。4.1.3网厅发起全网纯增值业务的订购流程（X平台产品）网厅发起全网纯增值业务的订购流程（X平台产品）介绍（1）用户发送第一次订购请求和第二次确认订购请求到网厅，网厅做二次确认处理，同时发送确认信息到用户界面。（2）用户发送确认信息回复到网厅，网厅发送订购请求到省级VSOP，省级VSOP处理订单接收和订单生成，（如果是预付费用则采用费用鉴权到计费系统查询余额是否大于零，若大于零继续业务）省级VSOP进行订购处理，把激活请求发送给集团VSOP，集团VSOP继续订单处理以及订单激活的请求发送到全网X平台。(3)全网X平台进行订单处理，把订单激活结果回复到集团VSOP,集团VSOP又把订单激活回复发送到省级VSOP，省级VSOP竣工完成后把订购关系归档发送到计费系统，同时把订购结果通知给短信营业厅、网厅，用户，短信营业厅把订购结果短信通知用户。注意：用户所订购的产品只要有属于X业务平台的产品，无论是网厅发起的全网还是省级的都要由省级VSOP把订购信息发送到短信营业厅。4.1.4网厅发起的全网纯增值业务的订购流程（ISMP平台）网厅发起的全网纯增值业务的订购流程（ISMP平台）介绍（1）用户发送第一次订购请求和第二次确认订购请求到网厅，网厅做二次确认处理，同时发送确认信息到用户界面。（2）用户发送确认信息回复到网厅，网厅发送订购请求到省级VSOP，省级VSOP处理订购请求的产品，把订单透传给ISMP系统，ISMP系统进行费用鉴权（如果是预付费用则采用费用鉴权到计费系统查询余额是否大于零，若大于零继续业务）订购激活。(3)ISMP系统把处理结果反馈省级VSOP，ISMP把订购关系同步给省级VSOP，省级VSOP把订购关系同步到集团VSOP，省级VSOP把订购关系归档到计费系统。4.1.5VSOP发起省级纯增值业务的订购流程（X平台产品）VSOP发起省级纯增值业务的订购流程（X平台产品）介绍（1）用户通过CRM/10000号订购请求（页面集成）发送请求给省级VSOP，省级VSOP接收到订单然后处理订单生成，（如果是预付费用则采用费用鉴权到计费系统查询余额是否大于零，若大于零继续业务），鉴权通过后，省级VSOP进行订购关系处理与服务激活。（2）省级VSOP把服务激活请求发送给X业务激活请求，X业务平台进行激活处理，同时有X平台把激活结果透传给省级 VSOP，省级VSOP做竣工处理，完成后，把订购结果透传到CRM/10000号系统（页面集成）和计费系统。4.1.6VSOP发起省级纯增值业务的订购流程（ISMP产品）VSOP发起省级纯增值业务的订购流程（ISMP产品）介绍（1）用户通过CRM/10000号订购请求（页面集成）发送请求给省级VSOP，省级VSOP订购请求为ISMP管理的产品然后把订单透传给ISMP系统（如果是预付费用则采用费用鉴权到计费系统查询余额是否大于零，若大于零继续业务），鉴权通过后，ISMP平台进行订购激活订购关系生成。（2）ISMP系统把处理结果反馈省级VSOP，ISMP把订购关系同步给省级VSOP，省级VSOP把订购关系归档到计费系统。4.1.7VSOP发起全网纯增值业务的订购流程（X平台产品）VSOP发起全网纯增值业务的订购流程（X平台产品）介绍（1）用户通过CRM/10000号订购请求（页面集成）发送请求给省级VSOP，省级VSOP处理订单接收和订单生成，（如果是预付费用则采用费用鉴权到计费系统查询余额是否大于零，若大于零继续业务）省级VSOP进行订购处理，把激活请求发送给集团VSOP，集团VSOP继续订单处理以及订单激活的请求发送到全网X平台。(3)全网X平台进行订单处理，把订单激活结果回复到集团VSOP,集团VSOP又把订单激活回复发送到省级VSOP，省级VSOP竣工完成后把订购关系归档发送到计费系统，最后把订购结果回复通过页面集成的方式发送到CRM/10000号系统。4.1.8VSOP发起全网纯增值业务的订购流程（ISMP产品）VSOP发起全网纯增值业务的订购流程（ISMP产品）介绍（1）用户通过CRM订购请求（页面集成）发送请求给省级VSOP，省级VSOP订购请求为ISMP管理的产品然后把订单透传给ISMP系统（如果是预付费用则采用费用鉴权到计费系统查询余额是否大于零，若大于零继续业务），鉴权通过后，ISMP平台进行订购激活订购关系生成。（2）ISMP系统把处理结果反馈省级VSOP，ISMP把订购关系同步给省级VSOP，省级VSOP把订购关系归档到计费系统和集团VSOP。5.1网厅发起省级纯增值业务的退订流程网厅发起省级纯增值业务的退订流程介绍（1）用户发起退订请求到网厅，网厅把退订请求传送到省级VSOP。（2）省级VSOP处理订单的接收与订单生成，对退订申请进行退订鉴权。（3）网厅得到来自省VSOP的退订请求回复后，又把退订请求回复发送到用户系统。（4）订购鉴权通过后省级VSOP进行订购关系处理，把服务激活请求发给ISMP/X平台，ISMP/X平台进行服务激活，完成后，把服务激活回复转发给省级VSOP。（5）省级VSOP完成竣工处理后，把订购关系归档发送给计费系统，把退订结果发送给短信营业厅，最后由短信营业厅把退订结果发送给用户。5.2网厅发起全网纯增值业务退订流程（X平台产品）（1）用户发起退订请求到网厅，网厅把退订请求传送到省级VSOP。（2）省级VSOP处理订单的接收与订单生成，对退订申请进行退订鉴权。（3）网厅得到来自省VSOP的退订请求回复后，又把退订请求回复发送到用户系统。（4）订购鉴权通过后省级VSOP进行订购关系处理，把服务激活请求发给集团VSOP，集团VSOP退订激活请求发送给全网X业务平台，全网X业务平台进行激活处理，处理完成后，集团VSOP接收到来自全网X业务平台的激活回复。（5）集团VSOP把激活回复转发给省级VSOP，省级VSOP完成竣工处理后，把订购关系归档发送给计费系统，把退订结果发送给短信营业厅，最后由短信营业厅把退订结果发送给用户。5.3网厅发起全网纯增值业务的退订流程（ISMP产品）网厅发起全网纯增值业务的退订流程（ISMP产品）介绍（1）用户发起退订请求到网厅，网厅把退订请求传送到省级VSOP。（2）省级VSOP处理订单的接收与订单生成，对退订申请进行退订鉴权。（3）网厅得到来自省VSOP的退订请求回复后，又把退订请求回复发送到用户系统。（4）订购鉴权通过后省级VSOP进行订购关系处理，把服务激活请求发给集团ISMP平台，ISMP平台对激活进行处理。（5）省级VSOP收到来自ISMP平台的激活回复信息，竣工后，将订购关系同步到集团VSOP，将订购关系归档到OCS计费系统，将退订结果通知到短信营业厅，短信营业厅将退订结果信息发送给用户。5.4VSOP发起省级纯增值业务的退订流程VSOP发起省级纯增值业务的退订流程介绍（1）用户通过CRM系统发起退订请求到省级VSOP，省级VSOP处理订单的接收与订单生成，对退订申请进行退订鉴权。（2）订购鉴权通过后省级VSOP进行订购关系处理，把服务激活请求发给ISMP/X平台，ISMP/X平台进行服务激活，完成后，把服务激活回复转发给省级VSOP。（3）省级VSOP完成竣工处理后，把订购关系归档发送给计费系统。5.5VSOP发起全网增值业务的退订流程（X平台产品）VSOP发起全网增值业务的退订流程（X平台产品）介绍（1）用户通过CRM系统发起退订请求到省级VSOP，省级VSOP处理订单的接收与订单生成，对退订申请进行退订鉴权。（2）订购鉴权通过后省级VSOP进行订购关系处理，把服务激活请求发给集团VSOP，集团VSOP把退订激活工单发送给全网X平台，全网X平台进行服务激活，完成后，把服务激活回复转发给集团VSOP。（3）省级VSOP接收到集团VSOP传来的激活回复工单，做相应的竣工处理后，把订购关系归档发送给计费系统。5.6VSOP发起全网增值业务的退订流程（ISMP产品）VSOP发起全网增值业务的退订流程（ISMP产品）介绍（1）用户通过CRM系统发起退订请求到省级VSOP，省级VSOP处理订单的接收与订单生成，对退订申请进行退订鉴权。（2）订购鉴权通过后省级VSOP进行订购关系处理，把服务激活请求发给ISMP平台，ISMP平台进行服务激活，完成后，把服务激活回复转发给省级VSOP。（3）省级VSOP完成竣工处理后，把订购关系归档发送给计费系统，把订购关系同步到集团VSOP。5.7网厅发起退订所有的流程网厅发起退订所有的流程介绍（1）用户发起退订所有的业务请求到网厅。（2）网厅把所有的退订请求发送到省级VSOP，省级VSOP进行订单处理，订单鉴权。（3）网厅接收来自省级VSOP的退订请求回复。（4）网厅把所有的退订请求回复发送到用户系统。（5）省级VSOP发送激活请求道ISMP-WM平台，ISMP-WM平台进行退订激活，省级VSOP接收来自ISMP-WM平台的激活请求回复。（6）省级VSOP把激活请求发送到省级X平台，省级X平台进行退订请求的激活，省级VSOP接收来自省X平台的退订激活回复。（7）省级VSOP把激活请求发送到集团VSOP，集团VSOP把激活请求发送到全网X平台，全网X平台进行退订激活。（8）集团VSOP接收到来自全网X业务平台的退订激活请求回复，又把收到的请求透传得到省级VSOP，省级VSOP竣工处理完成后，省级VSOP把退订的订购关系同步到OCS计费系统，省级VSOP把退订结果发送到短信营业厅，短信营业厅把结果以短信方式发送给用户。 中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务管理办法及操作规程（试行）

目录TOC\o"1-2"\h\z\u个人一手住房贷款业务管理办法（试行） 11第一章 总则 11第二章 放款模式、贷款担保 22第三章 合作项目准入管理 55第四章 贷款业务流程 77第五章 附则 1111个人一手住房贷款业务操作规程（试行） 1212第一章 总则 1212第二章 合作项目的准入流程 1212第三章 贷款申请受理 2121第四章 贷款授信调查 2525第五章 贷款审查审批 2626第六章 贷款签约与发放 2828第七章 附则 3232PAGE1中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务管理办法（试行）总则为了规范中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款的业务管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》、《个人贷款管理暂行办法》和《商业银行房地产贷款风险管理指引》等有关法律、法规和规章制度，制订制定本办法。本办法所称的一手住房，是指房地产开发商在依法取得的土地使用权上新建，经房地产行政主管部门批准向自然人销（预）售，并在竣工验收后办理所有权初始登记的住房，包括期房和现房。期房是指未竣工验收，或已竣工验收、但房地产开发商在销（预）售前未取得所有权证书的一手住房。现房是指已竣工验收、并且房地产开发商在销（预）售前已取得所有权证书的一手住房。本办法所称的个人一手住房贷款，是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的，用于购买一手住房的人民币贷款。个人一手住房贷款的发放对象和条件，以及贷款金额、期限、利率和还款方式，均按照《中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务管理办法（2011年版）》和《中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务操作规程（2011年版）》（以下合称《二手房贷款业务制度》）的规定执行。中国邮政储蓄银行各级机构办理个人一手住房贷款业务，必须严格遵循国家法律法规，执行国家住房信贷政策。放款模式、贷款担保个人一手住房贷款的发放，分为下列五类模式：见抵押（预告）登记证明放款：我行在取得房屋他项权证等抵押（预告）登记证明之后，发放贷款。见抵押（预告）登记回执放款：已递交抵押（预告）登记申请，房管部门出具受理回执，我行凭该回执发放贷款。购房合同备案后放款：借款人与房地产开发商签订购房合同，并在房管部门登记备案，我行凭已备案合同发放贷款。见购房合同备案回执放款：已递交购房合同登记备案申请，房管部门出具受理回执，我行凭该回执发放贷款。当地购房合同登记备案与抵押（预告）登记同时办理，我行见相应回执放款的，视同见购房合同备案回执放款。见购房合同放款：借款人与房地产开发商签订购房合同之后，我行凭该合同发放贷款。各种放款模式的适用情形和审批权限。见抵押（预告）登记证明放款、见抵押（预告）登记回执放款两种模式适用于符合我行准入条件的楼盘。购房合同备案后放款模式适用于现房楼盘或者二级以上（含）资质的开发商（开发商控股股东或关联房地产开发企业具备相应开发资质的，视同其具有同等资质，下同），见购房合同备案回执放款和见购房合同放款两种模式适用于一级资质的开发商。采取上述三种放款模式的，必须经有权审批机构同意，审批权限与相应楼盘准入审批权限相同。贷款必须以所购房产作为抵押物，原则上不得以其他财产作为抵（质）押物，但在放款之后房产发生拆迁、毁损、灭失等情况的，可以变更贷款担保，即：使用其他财产作为抵押（质）押物，或由其他自然人（或法人）提供连带责任保证。抵押房产除符合《二手房贷款业务制度》规定的条件之外，所在楼盘还应按照本办法规定进行准入。抵押物价值原则上以购房合同价格为准，不委托第三方进行评估。信贷人员（包括：信贷员、审查人、审批人）在楼盘准入过程中，应根据楼盘位置、物业管理水平等因素考察销售价格区间的合理性；在贷款办理过程中，应根据借款人所购住房的户型、楼层等因素，判断合同价格的合理性。对于涉嫌抬高合同价格取得贷款的，应视情形降低贷款成数，直至拒绝贷款。在我行取得抵押登记证明之前发放贷款的，原则上应由合作项目的开发商提供阶段性担保，保证期间应至少覆盖自贷款发放之日至我行取得抵押登记证明之日止。但符合下列情形之一的，经楼盘准入有权审批机构同意，开发商保证期间至少覆盖自贷款发放之日至我行取得预抵押登记证明之日，或者免于开发商担保：开发商具备一级资质。外资开发商注册资本不低于2亿元，且最新经审计的财务报告中货币资金不低于1亿元。当地房管部门强制实行商品房预售资金监管。由符合本办法规定条件的其他法人或自然人提供全程或阶段性担保。同一笔贷款仅限一个法人和（或）一名自然人提供担保。房地产开发商提供阶段性担保的，其担保额度随楼盘准入一并由相应有权审批机构核定。房地产经纪公司、专业担保公司等其他法人提供阶段性担保的，其担保额度由总行核定，准入条件不低于个人二手住房贷款的合作标准要求；严禁未经总行准入，直接与原有个人二手住房贷款业务合作方开展个人一手住房贷款业务担保合作。贷款由自然人提供阶段性保证的，应满足下列条件：保证人应符合《二手房贷款业务制度》规定的优质单位职工条件。对于期房，借款人还应符合《二手房贷款业务制度》规定的优质单位职工条件。未经总行授权，借款人之间不得相互提供保证。保证人不是借款人的父母、配偶或子女。保证人具备担保代偿能力。总体收入还贷比应控制在50％以下（含），对外担保倍数应控制在10以下（含）。总体收入还贷比的计算公式为：保证人债务月均还款额÷月均税后收入；对外担保倍数的计算公式为：保证人为他人债务（含本次贷款）担保余额÷年均税后收入。合作项目准入管理合作项目的房地产开发商应具备如下基本条件：经工商行政管理机关核准登记的企业法人。在当地有固定经营场所，经营管理规范。资金实力较强。对于期房，开发商货币形式的注册资本金应不低于人民币2000万元（外币按申请当天人民银行公布的汇率中间价折算，下同）；对于现房，开发商注册资本不作最低要求。开发商具备房地产开发企业资质。对于期房，开发商应具备二级（含）以上开发资质；对于现房，开发商资质等级不作最低要求。信誉良好，无拖欠银行贷款，无烂尾工程记录。法定代表人、控股个人股东和总经理无不良社会记录。开发商提供阶段性担保的，应具备良好的财务状况，并承诺按所担保贷款余额的一定比例在我行存入保证金，实行专户管理。但符合如下情形之一的，可免于缴存保证金：开发商具备二级（含）以上开发资质，且合作楼盘为现房。外资开发商注册资本不低于2亿元。贷款采取见（预）抵押登记放款模式或见（预）抵押登记回执放款模式。符合第十条规定的（一）至（四）项情形，但开发商提供阶段性担保的。经有权审批机构批准同意可以不缴存保证金的其他情形。开发商实际控制人为境外企业的，可以不受第（四）项资质等级限制，但应满足以下条件：开发商实收资本不低于1亿元人民币，且注册资本应不低于投资总额的50％；。开发商或其实际控制人，在中国大陆从事房地产开发行业不少于2年；。开发商或其实际控制人，至少成功开发1个房地产项目，且项目工程已完工。合作项目应具备如下基本条件：地理位置较好，变现性较强；。项目开发手续完备；。销售定价合理，具备良好的市场销售前景；。施工进度合理，无影响竣工与交付使用的重大隐患；。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%;外商投资建设的项目，最低资本金比例为35%；。主体结构已封顶。合作项目准入的基本流程为：贷款行开展合作营销，取得楼盘准入申请相关资料，在初步确定合作方案后提交上级分行。二级分行（直辖市、计划单列市为一级支行）信贷业务部调查开发商资信状况、合作项目工程进度、销售状况等情况，并编制调查报告。一级分行信贷业务部负责对申请资料的合规性、合作方案的可行性和风险可控制性进行审核。审核通过之后，根据总行业务授权情况，直接审批或上报总行审批。各级行应通过业务监督，加强楼盘准入管理：对于贷款行发放的一手住房贷款，应定期复核其合作项目是否按要求实行准入，是否已落实贷款发放的各项条件。严禁未经总行或总行授权的一级分行审批同意，擅自与开发商合作开展一手住房贷款，或者超越批复权限开展合作。对于已准入的合作项目，应定期了解开发商的经营状况与楼盘工程进度。对于出现风险征兆的开发商及其合作项目，应及时采取暂停受理业务、暂停发放贷款等措施，避免风险进一步扩大；对不能按期归还贷款本息的，应积极要求保证人承担连带清偿责任。贷款业务流程个人一手住房贷款业务实行关系人回避原则，我行信贷调查人员、审查审批人员为借款人的关系人的，相应人员必须回避。关系人包括父母、配偶、子女，兄弟姐妹（含表/堂兄弟姐妹）及其父母、配偶、子女，配偶的父母及兄弟姐妹，债权人、债务人，以及其他有人身关系或财产关系的人。个人一手住房贷款业务可以采用我行自行营销和合作方推荐客户的营销方式。申请受理。贷款行受理人员（受理岗或信贷员）受理客户的贷款申请，对申请资料的真实性负责。受理申请时，受理人员应与客户面谈，判断购房、申请借款、提供抵押和保证等行为是否自愿属实，告知各方须承担的义务与违约后果，协助客户填写借款申请表及其他相关声明、协议，并要求相关人员当面签字。受理初审。受理人员应及时对申请资料和客户基本条件进行初审。对资料齐备、符合基本条件的申请，交由贷款行信贷业务主管向信贷员分派调查任务。对资料不全的申请，受理人员应向客户说明所缺资料；若所欠缺资料不影响客户资信审核的，信贷业务主管可以安排开展进一步调查，并提请有条件的贷款审批。对不符合基本条件的申请，受理人员应及时通知客户。贷款调查。初审通过的贷款申请，由信贷员对客户进行调查。调查方式包括非现场调查和现场调查。非现场调查主要是通过电话、相关电子信息系统核查客户相关信息；现场调查主要调查自雇人士的生产经营状况。调查要点为：借款人及其配偶的有效身份证件是否真实、有效，是否具备购买房屋和申请贷款的资格，信用记录是否符合我行的要求，是否具备偿还贷款的能力。房屋交易行为是否真实、有效，价格是否合理。抵押房屋和产权人是否符合我行规定的标准，贷款成数是否低于适用的最高抵押率。保证人是否具备我行准入的担保资格，是否具备担保能力。核实过程中需要客户补充证明材料的，信贷员应一次性告知客户。若客户未能在30天之内补齐材料，或者补齐证明后仍不符合我行规定条件的，信贷员可以否决贷款申请。调查完成后，调查人员出具调查报告，列明是否建议贷款的意见。建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；不建议贷款的，应说明原因。调查人员对调查报告中所含信息的真实性及调查结论、贷款建议的合理性负责。调查复核。贷款行信贷业务主管负责对申请资料的真实性、合规性及借款人资信情况进行复核，出具复核意见。贷款申请经复核同意后，由贷款行专人接收客户申请资料和调查材料，上报有权机构审批。各级机构审批权限分配如下：单笔贷款金额在二级分行受权范围内的，由二级分行审批中心审批；单笔贷款金额超出二级分行受权范围的，由二级分行审批中心进行初审，通过后上报一级分行审批中心终审。各直辖市、计划单列市、及其他未设置二级分行的地区，由一级分行审批中心审批。贷款审批。审批机构内部，采取单人审批或双人审批，不同岗位的审批权限分配如下：二级分行审批中心各岗位审批权限分配。审查岗审查通过后，单笔贷款60万元（含）以内的贷款由审批岗终审，60万元（不含）至分行有权审批金额上限的贷款由审批岗初审、审批中心主管终审。一级分行审批中心各岗位审批权限分配。审查岗审查通过后，由审批岗负责对一级分行横向转授权金额上限以下（含上限金额）的单笔贷款进行终审；一级分行对贷款审批岗横向转授权金额上限（不含）至500万元（含）的单笔贷款，由审批岗初审、审批中心主管终审；超过500万元的贷款，应由审批中心主管初审、主管行领导终审。审批机构应根据权限范围内的工作量大小，以及人员配备情况，合理分派审查和审批任务，在确保审批质量的前提下，提高审批效率。有权审批机构按我行个人信贷业务审批制度的规范要求，接收上报的贷款资料，执行审查和审批。审查人员负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查，出具审查意见。经审查同意的贷款，由审批人员根据审批权限安排，负责对贷款报批资料进行全面审定，并出具终审意见。贷款终审后，审批机构应留存必要的审批档案，及时向贷款行反馈审批意见并返还贷款报批资料。签署合同。经审批同意的贷款申请，由贷款行有权签批人（贷款行主要负责人，或经其横向转授权的信贷业务主管，下同）依据审批意见和机构经营情况，最终决定是否发放贷款。同意发放贷款的，贷款行向借款申请人出具贷款审批通知书，通知借款人、抵押人、抵押房屋共有人、保证人与贷款行签署借款及担保合同。担保条件落实。贷款发放前，贷款行应根据担保管理要求，落实必要的担保条件。贷款发放与使用。担保条件落实之后，贷款行与借款人签订手工借据，发放贷款。贷款行按照与借款人、开发商约定的方式划转贷款资金。贷后管理。贷款发放后，贷款行应加强贷款管理。做好贷款检查、贷款回收、贷款合同变更、业务监督与风险监测。贷款档案管理、风险分类、不良资产处置等事宜，按照总行相应制度执行。附则本办法由中国邮政储蓄银行总行负责制定、解释和修订，各一级分行可根据本办法制定补充条款，并报总行备案。本办法自2011年8月1PAGE32中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务操作规程（试行）总则为了规范中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款的业务操作，根据有关法律、法规、规章和《中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务管理办法（试行）》，制订本规程。本规程是对于一手住房贷款业务合作项目准入和贷款办理流程的规定。本规程所称的贷款行是指经总行逐级授权开办个人二手住房贷款业务的中国邮政储蓄银行一级支行，或者各级分行直接管辖的直属支行（营业部、或二级支行）。相关业务术语规定借款人：如无特殊说明，是指主借款人和共同借款人。抵押人：是指一手住房的购买人或共同购买人。本规程适用于办理个人一手住房贷款业务的中国邮政储蓄银行各级机构。合作项目的准入流程准入调查合作项目应以二级分行（或一级分行直属支行、营业部，直辖市、计划单列市辖内一级支行，下同）作为申报单位，与开发商洽谈合作事宜，并开展准入调查工作。对于符合我行准入标准的意向合作项目，申报单位应派出两名信贷人员，分别作为主、副调查人，以双人见证方式取得准入申请资料，并在《合作项目准入申请资料清单》内列明。楼盘准入申请资料可以根据楼盘项目工程进度等实际情况，分两批次提供：申请建立楼盘合作关系时，开发商应至少提供以下申请资料：最新年检的营业执照（正本及副本）。最新年检的组织机构代码证（正本或副本）。房地产开发企业资质证书。开发商为项目公司的，应提供实际控制人房地产开发资质证明材料。。开发商承担阶段性担保的，应提供最新企业章程（如开发商出现变更，需提供工商变更登记），和上年度财务报告（包括附注，原则上应经过审计）、近期财务报表等财务状况证明资料。。开发商提供阶段性担保且财务报表有贷款记录的，应提供贷款卡（含用户名和密码）、征信查询委托书。。项目工程最新进展现场照片打印件，。照片应注明楼号、拍照日期等信息，并经我行调查人员双人签字确认。。国有土地使用权证（或出让合同,附宗地图）、建设用地规划许可证（附规划图）和建设工程规划许可证（附审批表或规划图）。。申报单位或上级行要求提供的其他资料。上述资料原则应全部提供，但对于现房且开发商不承担阶段担保的，可以免于提供。楼盘经有权审批部门有条件批复同意准入之后，申报单位在受理首笔贷款业务前，应取得以下资料，并提交至有权审批机构备案：法定代表人的有效身份证件，。授权其他人员办理相应手续的，还应提供法定代表人授权委托书及被授权人有效身份证件。。开发商提供阶段性担保的，应提供有权决策机构出具的同意提供连带责任保证的决议原件，决议应注明向我行申请承担阶段性担保的最高额度。决议出具前，应经过一级分行信贷业务部、风险合规部审查同意。有权决策机构根据公司章程确定，公司章程未规定的，“三资”企业为董事会，其他企业为股东会。建筑工程施工许可证。商品房项目应提供商品房销（预）售许可证；别墅项目需补充提供门牌号码表。现房还应提供房屋所有权证书。政策性住房应提供政府相关批文、销售安排政策文件、销售对象名单。开发商签署的合作协议或担保函。合作协议原则上采用总行印发的《开发商住房贷款担保合作协议》示范文本，如需调整，应经一级分行信贷业务部和法律合规部门复核同意并出具书面意见：进行非实质性调整的，应报一级分行行领导批准，并在启用前报总行备案；进行实质性调整的，应在签署前报总行批准。除开发商明确要求通过担保函外，原则上应通过签署合作协议的方式，对担保事宜予以明确。总行审批意见中明确要求提供的其他资料。上述第1-7所列资料应全部提供，但对于现房且开发商不承担阶段性担保的，可以仅提供第4-5所列资料。以上第（一）、（二）项所列除特别说明需要提供原件之外，调查人员均应审核原件，留存两份复印件（一份留存备查，另一份提交审批），复印件应加盖开发商公章。调查人员应在已审核资料原件后，在复印件上加盖“与原件相符”章戳、注明审核日期并签字，对资料的真实性承担主要责任。对于无法取得原件进行审核或复印的资料，调查人员可以通过工商部门、房管部门、证券交易所公开信息或其他权威行业信息网站等渠道查询，查询结果打印件注明查询渠道、查询日期并签字后，纳入申请资料。调查人员双人通过审阅申请资料、上门调查、查询公开信息等方式，共同对意向合作项目开展调查分析，并对调查结果的客观性与真实性负责。调查分析要点为：分析开发商的主体及财务资料，判断开发商是否符合我行规定的条件要求，是否具备完成该项目投资与销售的行业经验与经济实力，是否具备承担阶段性担保的主体资格与代偿能力。当地具备条件的，应通过房管部门核实（实地或网站查询）开发商主体资料和项目证件的真实性。分析开发商提供证件材料的真实有效性：核查《国有土地使用权证》时，应同时核查附件宗地图号是否与证件对应，宗地图是否覆盖合作项目所在土地；。核查《建设用地规划许可证》时，应核查附件规划图号是否与证件对应，规划图是否与《国有土地使用权证》附件宗地图对应，规划图是否覆盖合作项目所在土地；。核查《建设工程规划许可证》时，应核查建设工程是否坐落在规划用地上，审查表是否可以覆盖所有合作项目，证件规划项目楼层是否与实际相符。核查《建筑工程施工许可证》，施工面积与项目规模面积是否相符，工期与实际工程进度是否相符。根据项目户型设计、售价范围和物业档次，确定其市场定位是否明确，判断楼盘销售对象的最低首付款要求与收入水平。通过现场调查，了解项目建设进度、周边配套设施，以及周边同类项目销售价格、销售比例等情况，结合开发商拟定的销售计划、历史销售情况和当前销售进度，判断楼盘定价合理性和市场前景。通过与开发商协商，初步确定业务合作方案。包括：预售资金监管措施，合作房产类型和目标客户，放款模式，开发商能否承担阶段性担保，开发商担保额度、期限和应提供的保证金额度。根据初步确定的业务合作方案，分析我行预期直接效益和间接效益，合作风险及拟采取的风险控制措施。调查人员根据上述调查分析情况，参照《合作项目调查报告模板》编写调查报告，并出具调查意见。准入申请资料和调查报告一并提交同级信贷业务主管复核。复核通过之后，再报主管行领导审阅。合作项目准入申请经审阅同意上报的，应在三个工作日之内提交审批。上报审批的资料应至少包括准入申请资料和调查报告（调查意见处加盖公章，多页报告加盖骑缝章）复印件，原件留存本单位备查。准入审查审批总行或经总行授权的一级分行（以下统称“有权审批机构”）承担合作项目准入审查审批工作。试点期间，除了总行已经批复同意对特定类型楼盘准入由相应分行进行审批外，其他合作项目准入均应经一级分行初审后报总行审批。合作项目准入审查审批工作由有权审批机构信贷业务部经办。信贷业务部应安排双人，通过审阅申请资料、查询公开信息、土地房管部门电话核实等方式，审查申请资料的完整性和合规性，审查合作方案的合规性、可行性和风险可控性。具体审查要点为：申请资料是否完整、一致、有效。合作项目是否符合国家政策规定，开发商、合作项目是否符合我行规定的各项条件。合作方案是否全面，是否符合我行当前信贷政策。调查人员是否适当揭示合作主要风险，相应风险控制措施是否合理、具备可操作性。申报单位调查意见是否明确、是否客观。审查人根据上述审查结果，参照《合作项目准入审查审批表模板》列明审查过程，并出具审查意见。审查意见经信贷业务主管复核后，提交主管行领导审批。需要上报总行复审的，一级分行应出具初审意见后三个工作日内上报。上报复审的资料应至少包括准入申请资料、调查报告和审查审批表（审批意见处加盖一级分行公章，多页报告加盖骑缝章）复印件，审查审批表原件留存本单位备查。有权审批机构完成准入审批之后，应向申报单位出具书面审批意见。如果合作协议有修改的，应同时将合作协议的书面审核意见反馈申报单位。审查、审批人员应加强与申报单位的沟通交流，适应当地市场形式变化，提高审批工作的针对性。需要补充资料或修订业务合作方案的，应及时书面通知申报单位。个人住房贷款业务合作合作项目准入审批通过之后，申报单位应根据审批意见，与开发商签署合作协议，并于受理个人住房贷款申请之前3个工作日内上报一级分行备案。开发商应在合作协议中，明确提供用于收取售房资金的对公结算账户（以下简称“收款账户”）。房管部门实行商品房销（预）售资金监管的，收款账户应采用开发商在我行或其他银行开立的资金监管账户。合作协议生效后，申报单位分支机构可以受理合作项目的个人住房贷款申请。开发商提供阶段性担保且同意提供保证金的，申报单位应根据合作协议约定，为其在我行指定分支机构开立账户，并监督保证金的足额缴存与账户止付。合作过程监控二级分行信贷业务部负责定期对合作项目进行监测和检查。监测和检查要点为：每季度初10日以内，统计辖内各个合作项目上一季度末的结余贷款户数、金额和资产质量情况。每年3月、9月初20日以内，对辖内未取得他项权利证明的合作项目，通过双人现场调查，了解合作开发商及项目情况。调查要点如下：审批待落实情况是否落实；。开发商是否挪用项目建设资金；。项目是否存在较多的退房现象；。工程是否出现质量问题；。开发商经营资质是否出现被撤销情形；。开发商是否被主管机关及其他金融机构记入不良信用档案；。开发商是否出现重大经济纠纷案件；。是否存在其他可能严重影响我行资产质量安全的情况。根据监测和检查结果，撰写《合作项目监测和检查报告》，经信贷业务部负责人复核，并加盖二级分行信贷业务部公章后，上报一级分行信贷业务部审查。一级分行信贷业务部应填写审查意见，并经信贷业务部负责人复核后，加盖一级分行信贷业务部公章，并反馈给二级分行信贷业务部。合作开发商的关系维护由二级分行信贷业务部负责。二级分行要定期分析当地房地产行业发展状况和竞争状况，加强与合作开发商的沟通协调，督促其按协议约定履行相应义务。预警与退出一级分行信贷业务部负责合作项目的预警与退出管理。合作岗根据二级分行上报的合作项目监测和检查报告，提出预警名单与退出名单。预警名单与退出名单经信贷业务部负责人复核后，于每半年初30日以内印发分支机构的信贷业务部门执行。准入合作项目出现下列情况之一的，应予以预警处理：近一季度内，退房套数超过对外销售总套数的10%；。开发商出现重大经济纠纷案件；。一级分行认为有必要进行预警的其他情况。准入合作项目出现下列情况之一的，应予以退出处理：出现群发性逾期的；。开发商挪用项目建设资金；。工程出现质量问题；。开发商未通过年度审核；。预警半年（含半年）以上仍未撤销；。近一季度内，退房套数超过对外销售总套数的20%；。开发商经营资质被撤销；。开发商被主管机关及其他金融机构记入不良信用档案；。一级分行认为有必要予以退出的其他情况。对预警的合作项目，应采取以下措施：贷款行审慎受理该项目的贷款申请；。审批部门要从严审批该项目的贷款申请；。贷款行、申报单位和一级分行要加大对该合作项目的存量贷款监测力度，并跟踪监测合作开发商的整改情况。对退出的合作项目，应采取以下措施：申报单位书面通知开发商，停止接受该项目的贷款申请；。申报单位书面通知辖区内分支行，停止该项目的贷款审批和发放；。申报单位和一级分行加大对该合作项目的存量贷款监测力度，做好不良贷款保全工作。预警合作项目经过整改，消除不良影响的，二级分行信贷业务部要及时向一级分行信贷业务部提出撤销预警的申请和相关证明资料。一级分行信贷业务部审批通过后，通知二级分行撤销预警。贷款申请受理各级分支行应充分利用营业网点、网上银行、互联网、客户服务中心、业务宣传手册、电话银行、业务咨询电话、房产登记部门和合作项目销售现场等渠道和方式，向客户提供贷款宣介和咨询服务，吸引客户主动申请我行贷款。对于意向客户，营销人员应在初步了解其身份、婚姻状况、购房签约等实际情况后，一次性告知所需的申请资料、办理流程、费用项目、以及信贷部门联系方式，并记录客户的联系方式。贷款行受理岗负责受理贷款申请，并审核借款相关人员（包括借款人及其配偶、保证人、共同购房人，下同）主体资格，核实贷款用途和申请资料的真实性。除一级分行明确规定双人受理之外，一手住房贷款业务可以采取单人受理方式。受理贷款申请时，受理岗应按以下要求与客户进行面谈：必须与借款人面谈，确认其自愿购房，并亲自申请贷款。共同借款的，应当面向共同借款人强调其应承担同等还款义务。自然人提供保证的，必须与保证人面谈，确认其自愿为借款人提供担保，并当面向保证人强调其应承担无条件连带清偿义务。一级分行可以视当地市场环境，以书面通知要求辖内贷款行留存受理岗与借款人、自然人保证人（如有）面谈的合影照片。受理岗根据《中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务操作规程（2011年版）规定要点，审核申请资料：借款人应提供有效身份证件、居民户口簿、婚姻状况证明、职业证明、还款能力证明、首付款凭证、购房合同和主借款人在我行开立的还款账户。其中，首付款凭证和还款账户可在贷款审批通过之后、发放之前提供。自行选择是否提供教育程度证明：客户自述具备大专及以上教育水平的，应提供毕业证书、学位证书或与之相符的户口簿复印件；不能提供的，则以客户自述教育水平与高中文化水平较低者为准。借款人配偶应提供有效身份证件、《借款人配偶声明》。不作为（共同）借款人且不能到场签字的，应提供经公证的《借款人配偶声明》，可不审核其有效身份证件原件，但对内地居民身份证应进行联网核查。自行选择是否提供教育程度证明、职业证明和还款能力证明。共同购房人未成年人应提供居民户口簿或出生证明等监护关系证明。成年人应提供有效身份证件、居民户口簿和婚姻状况证明。保证人机构保证人应根据担保合作协议的约定，在审核贷款申请之后，以预签贷款合同、出具担保函等形式提供连带责任保证。自然人保证人应提供有效身份证件、居民户口簿、职业证明和还款能力证明，并自行选择是否提供教育程度证明。借款人或配偶信用记录为次级类，或者本次贷款金额超过200万元（含200万元）的，借款人应提供原有房产证、行车证、定期存单、债券、保单等家庭大额资产证明，以佐证其还款能力。我行审核原件后留存复印件。以上申请资料要求审核原件并留存复印件的，受理岗在核对无误后均应在复印件上加盖“与原件相符”章戳，注明审核日期并由提供者本人和受理岗签字确认。未盖章戳或未签字确认的，调查人、审查人和审批人均应以资料无法确认真实性为由予以拒绝处理。严禁我行信贷人员代理客户（包括：借款人、售房人或受托人）开立账户，或代理客户保管账户卡（折）原件。客户提交申请资料的同时，应填写并提交下列单式原件：借款人填写《个人房屋贷款申请表》一份。借款人配偶填写的《借款人配偶声明》一份，借款人配偶不能到场签字的。自然人保证人填写《自然人保证人声明》一份。上述第（二）项单式，借款人配偶应当在公证人员见证下当面签字；第（一）和（三）项单式，均要求在受理岗见证下当面签字。上述单式均要求提供原件，受理岗在核对上述单式填写无误，且内容与申请资料一致之后，在贷款申请表上签字，并注明填表日期。受理岗通过申请资料，对贷款申请进行初审：对资料齐备、基本条件符合的申请，受理岗应将借款申请人信息和贷款申请信息录入个人信贷管理系统，并交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。对资料不全的申请，受理岗应向客户说明所缺资料。对基本条件不符合的申请，受理岗应及时通知客户。贷款申请受理完成后，受理岗应填写《个人房屋贷款业务受理台帐》，以备后续查询使用。贷款授信调查个人一手住房贷款业务实行关系人回避原则，借款人为我行调查人员、审查审批人员为关系人的，相应人员必须回避。初审通过的贷款，由贷款行信贷业务主管安排两名信贷员（可由该笔贷款的受理岗兼任）逐笔调查，调查工作均应按照《二手房贷款业务制度》规定的流程和要求开展。调查过程中，调查人员核对所需的各项文件。需要客户补充证明材料的，信贷员应一次性告知客户。如果客户未能在30天之内补齐材料，或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件，信贷员可以否决贷款申请。调查人员以《个人房屋贷款调查报告》形式，记录调查结果，并出具调查意见。：建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；否决贷款申请的，应说明原因。调查人员应同时通过个人信贷管理系统，及时准确录入贷款调查报告，防范业务操作风险。调查人员出具调查意见后，应及时将申请资料和调查报告提交贷款行信贷业务主管复核。复核要点为：申请资料和调查报告是否完整、有效。调查人员是否已经按照规定履行贷款调查职责。调查意见是否客观、属实。系统内录入的贷款申请和调查意见是否正确无误。复核人应根据复核情况，在《个人房屋贷款调查报告》出具同意或否决（应列明否决原因）的复核意见。复核同意的，复核人应通过系统向审批机构提交贷款申请，同时安排贷款资料上报；否决的，复核人应通过系统向调查人员提交贷款否决意见，不再安排上报。贷款行专人按照《个人房屋贷款报批资料交接单》的内容与次序整理贷款资料，并通过邮寄、传真、传输扫描件等方式上报有权审批机构。上报交接完成后，交接单经双方经办人确认并签字后，留存贷款行和有权审批机构各一份备查。贷款审查审批有权审批机构审查人负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查。审查人应在2个工作日内完成审查。审查要点包括：贷款申请是否已通过系统上报审批，录入信息是否准确；未通过系统上报，或者录入信息有误的，不得事先进行纸质审批。审查贷款报批资料是否完整，要素填写是否规范，信息是否合理、一致，是否符合我行规定。分别向借款人、保证人、抵押物所（共）有人电话核查，确认借款人亲自向我行申请住房贷款，抵押物所（共）有人自愿以房产提供抵押，保证人自愿提供贷款担保，抵押物所（共）有人和保证人均知晓本人应承担的责任。判断借款人是否符合贷款资质要求，审查借款相关人员征信分类是否正确，偿债能力是否充足、是否具有持续性。贷款用途是否明确，审查抵押房产、保证人是否符合我行规定标准，抵押房产购买价格是否合理。调查人员建议的贷款金额、期限、利率、还款方式、放款模式和最终收款人是否符合我行规定。调查人员所做的贷款评级是否正确、客观。调查人员、调查复核人的意见是否客观。对合作机构及其关联企业员工作为借款人，尤其要进行严格审查，严防出现虚假贷款、套现、合作机构挪用资金等情况。审查完成后，审查人在《个人房屋贷款审查审批表》出具贷款审查意见：审查同意的，审查人可直接上报审批人；审查退回的，应列明补充内容，由审批机构专人书面通知贷款行，待补充内容齐全后再次审查；审查否决的，应列明原因，由审批机构专人书面通知贷款行。审查未同意的，不上报审批。贷款申请经审查通过后，由同级审批人全面审定，并做出是否同意贷款的审批意见。审批人应在2个工作日内完成审批。审批要点包括：审定贷款是否符合国家法律法规、有关政策和我行规定。审定借款人资格和条件是否具备，贷款用途、金额、期限、执行利率、还款方式等是否符合我行规定。审定担保人资格和条件是否具备，担保是否合理、充分、有效。审定授信风险是否可控，风险控制措施是否得当。审定调查、审查岗是否尽职，调查、审查意见是否客观。审批完成后，审批人在《个人房屋贷款审查审批表》上出具审批意见：同意的，对于前一环节建议，可以直接接受或进行审慎调整，但不得放宽；否决的，应列明原因。需要双人审批的，初审同意后，才能进行终审；初审否决的，不再进行终审。贷款终审之后，审批机构应安排专人，通过系统向贷款行发送审批结果，同时书面通知贷款行。对于审批通过的贷款，贷款行有权签批人有权决定是否发放。对于决定发放的贷款，贷款行应及时将审批结果电话通知借款人和开发商，客户如有需要，贷款行可向客户出具加盖贷款行合同专用章的《个人购房借款审批通知书》。贷款终审意见有效期为90天，即：审批通过90天之后，贷款未发放的，审批意见失效，如需发放贷款客户必须重新提交贷款申请，由贷款行重新调查并上报审批；审批否决后90天内，相同贷款申请再次提交的，审批机构不得审批通过。贷款签约与发放贷款行同意发放的贷款，信贷员应将放款、收款、还款账户信息录入个人信贷管理系统，生成贷款合同号。抵押、保证合同单独签署的，还应生成对应合同号。信贷员按照总行下发的填写规范要求，手工填写下列纸质合同文本，并提交给信贷业务主管复核：《个人购房借款及担保合同》或者总行批准同意采用的当地购房贷款合同文本，合同份数按照贷款行、借款人、抵押物所（共）有人、保证人和抵押登记机关各一份的标准确定。《个人贷款（手工）借据》，一式三联。实际发放日和到期日在填写日无法确定的，可待实际放款时填写。借款合同签订前，信贷员应向借款人、抵押人、保证人履行充分告知义务，告知合同中与其相关的权利和义务。包括但不限于：贷款用途应符合借款合同的规定，如不符合合同约定，我行有权要求立即纠正、提前收回贷款或采取其他措施；。借款人应当无条件配合我行开展的定期或不定期检查；。借款人提前还款的有关限制及要求；。借款人需遵守的承诺事项及有关行为约束；。构成借款人违约的情形及我行有权采取的措施；。抵押人、保证人需遵守的事项及有关行为约束；。保证人的保证范围与保证责任，保证人的相关承诺和声明。经复核无误的贷款合同，由贷款行与客户按以下要求进行签署：由借款人、抵押人、保证人应持有效身份证件原件，经信贷员当面核对身份无误后，分别亲自在每份贷款合同、手工借据对应栏目签字；机构提供保证的，由法定代表人或授权代理人签字或盖名章，并加盖公章。信贷员应面见借款人、抵押人、自然人保证人签字，机构法定代表人签字或加盖名章并加盖公章，并在签字页加盖“亲见本人签署”章戳，注明日期并签字确认。贷款行法定代表人或授权代理人（贷款行主要负责人，或经其横向转授权的信贷业务主管）在贷款合同上签章，并加盖贷款行合同专用章；手工借据待实际放款时，由贷款行法定代表人或授权代理人签章并加盖合同专用章。贷款合同签署之后、贷款发放之前，信贷员应确认已落实购房合同备案、抵押登记、保证、公证、保险等手续，并取得相关文件、资料和凭证等证明文件。需要留存复印件的，信贷员（需要同时由其他人员核实的，相应人员应一并签字）应与原件进行核对一致后在复印件上加盖“与原件相符”章戳，注明审核日期并签字；需要通过信息系统或其他方式核实的，应在核实后在复印件或原件（需要留存原件但不能在原件上注明文字的，可在复印件上注明）上同时注明“经核实，真实无误”、注明日期并签字确认。各项手续具体落实要求如下：购房合同备案。贷款采取“购房合同备案放款”或“见购房合同备案回执放款”模式的，开发商应按照房管部门要求办理购房合同备案手续。信贷员审核确认购房合同已备案或回执原件之后，留存复印件。抵押登记手续。贷款采取“见（预）抵押登记证明放款”、或“见（预）抵押登记回执放款”模式的，贷款行应落实（预）抵押登记手续。信贷员审核（预）抵押登记证明或回执原件之后，留存复印件。抵押登记原则上由合作岗亲自办理，并直接从登记机关取得相应证明或申请回执原件。原件经信贷员审核无误后，入库保管，复印件与其他贷款档案共同保存。但贷款行能借助房管部门信息系统实时核实抵押登记信息的，可以由信贷员或合作机构经办人员代为办理并领取，但应经该信贷员外的贷款行其他人员核实。保证手续。贷款采取阶段性担保的，自然人保证人应亲自在贷款合同或担保函上签字，机构保证人应由其法定代表人或授权代理人签字或盖名章并加盖机构公章。公证手续。贷款行或审批机构要求办理赋予贷款合同强制执行效力公证的，合作岗应与客户共同办理，并取得公证书原件。抵押人不能到贷款行签署抵押合同（但借款人同时作为抵押人的，不得委托他人签署抵押合同），或者不能亲自办理抵押登记手续的，应通过公证委托他人办理。信贷员应审核受托人的有效身份证件、公证机关出具的公证书和经过公证的授权委托书原件，并留存复印件。抵押房产保险手续。抵押房产如需投保，应在抵押登记完成之前，由客户自行选择保险公司完成,不得强制客户选择指定的保险公司。抵押物保险单必须以贷款行作为第一受益人。贷款行合作岗应直接从保险公司取得保险单原件，原件经信贷员核实无误后，交档案管理岗保管，复印件与其他贷款档案共同保存。信贷员应将贷款条件落实的相关文件、资料和凭证，提交信贷业务主管逐一复核。复核无误后，信贷员根据贷款行内部放款安排，与客户、开发商协商确定贷款实际发放日期，再将贷款合同、手工借据和资金监管协议（如有）移交贷款行记账岗。记账岗审核相关贷款合同、手工借据和资金监管协议（如有）等法律文件与会计系统信息一致后，发放贷款。贷款发放完成后，信贷员应及时通过个人信贷管理系统，向开发商的收款账户划转资金。贷款发放之后7个工作日内，信贷员应电话通知借款人每期还款日及首期还款金额，并通知借款人领取贷款合同、手工借据和还款计划表。贷款在落实抵押登记之前发放的，贷款行应建立《个人房屋贷款抵押补登记台帐》，跟踪房屋产权办理进度，及时落实抵押登记手续，并将抵押登记证明录入个人信贷管理系统，系统同时自动释放贷款占用的合作方担保额度。附则贷款回收、合同变更、业务监督、风险监测和档案管理等贷后管理工作，按照《二手房贷款业务制度》的规定执行。本规程由中国邮政储蓄银行总行负责制定、解释和修订，各一级分行应根据本规程制定补充规定，并报总行备案。本规程自2011年8附件：合作项目准入管理类业务单式附件：合作项目准入管理类业务单式合作项目准入申请资料清单合作项目准入申请资料清单开发商：项目名称：申报单位：申报日期：20年月日资料简要列示项有/无备注一、开发商资料：1. 最新年检的营业执照正本或副本2. 最新年检的组织机构代码证3. 法定代表人身份证4. 法人代表授权委托书及被授权人身份证明5. 最新年检的房地产开发企业资质证书6. 开发商提供阶段性担保的，必须提供：（1）企业章程（如开发商出现变更，需提供工商变更登记）（2）上年度财务报告（原则上应经过审计，并且包括附注）（3）近期财务报表（4）有权决策机构出具的同意提供连带责任保证的决议（5）贷款卡（含密码）及企业征信查询授权书二、项目资料：1. 项目工程最新进展现场照片（注明楼号、日期等信息）调查人员双人签字2. 项目“五证”或“四证”：（1）国有土地使用权证（或国有土地出让合同，附宗地图）（2）建设用地规划许可证（附规划图）（3）建设工程规划许可证（附规划图或审批表）（4）建筑工程施工许可证（5）商品房销（预）售许可证三、其他资料：1．与开发商协商拟定的合作协议初稿2．3．企业信用信息查询及留存授权书企业信用信息查询及留存授权书本单位授权中国邮政储蓄银行在办理授信过程中（从业务申请至业务终止），向中国人民银行信用信息基础数据库及信贷征信主管部门批准建立的其他个人信用信息库或有关单位、部门及个人查询并留存本单位信用信息，并将本单位信用信息提供给上述信用数据库。，查询获得的信用信息报告限用于中国人民银行规定的用途范围内。授权人：(单位名称并加盖公章)(组织机构代码)法定代表人（或授权代理人）：(签字或签章)年月日合作项目调查报告模板版本号：201105报告编号：FDAAAAYYYYNNN中国邮政储蓄银行合作项目调查报告模板开发商：项目名称：申报单位：XX省XX市分行/直属支行申报日期：20年月日

调查报告模板使用说明一、报告编写主体（一）贷款行为拟向合作项目发放个人一手住房贷款的一级支行，一级分行直属支行、营业部，直辖市、计划单列市辖内一级支行。（二）申报单位为二级分行（或一级分行直属支行、营业部，直辖市、计划单列市辖内一级支行）。（二）调查报告由申报单位的信贷人员编写，并作为调查人员签字。二、编号规则（一）FD代表个人住房贷款。（二）AAAA为二级分行机构代码前四位，或者直辖市、计划单列市一级分行机构代码前四位，如：北京为1100，济南为3701，深圳为4403。（三）YYYY为提交调查报告的年份，例如：2010年为2010。（四）NNN为当年个人住房贷款合作开发商调查报告序号，从001编号至999。三、内容提示（一）本模板的章节安排和内容提示仅供参考，不要求逐项填写。编写调查报告时，应根据开发商及楼盘实际情况增删相应内容，确保报告内容覆盖业务制度规定的准入要求和调查要点。（二）编写调查报告后，应在调查报告正文前生成目录。（三）标有括弧【】的部分，为编写要点。编写调查报告时，请将括弧及所包含内容直接删除。四、格式要求（一）摘要表字体为仿宋，五号。（二）一、二、三级标题字体均为黑体，字号分别为三、小三、四号。（三）报告正文字体为仿宋，小四号，行距为固定值24磅;表格内字体为仿宋,五号,行距为固定值20（四）凡涉及到金额，如无特殊说明，均以万元或亿元为单位，并精确到两位小数。

调查报告摘要表申报日期20年月日档案编号FDAAAAYYYYNNN申报单位中国邮政储蓄银行XX分/支行项目营销背景一、开发商评价名称营业执照组织代码法定代表人注册资本公司类型开发资质股东结构及最终控制人管理层素质开发商及主要股东信用状况开发商及主要股东财务状况分析开发商及主要股东竞争力分析二、项目评价项目名称坐落项目用地情况项目规划规模项目计划、实际的建设进度“五证”取得情况项目资金来源及运用情况项目配套设施市场定位分析近期销售计划当前销售进度及销售前景分析三、合作方案预售款放款账户及资金监管情况我行合作房屋类型、楼号、套数及目标客户测算我行放款时点担保方式拟申请的开发商担保授信额度、担保期限开发商保证金额度及缴存方式合作效益分析合作风险及相应控制措施四、调查意见开发商及项目的综合评价合作建议主调查人（签字）（日期）副调查人（签字）（日期）复核人（意见）（签字）（日期）主管行领导（意见）（签字）（日期）

合作项目调查报告模板编号：FDAAAAYYYYNNN合作项目申报概况开发商：项目名称：申报单位：申报日期：20年月日营销背景【简述项目通过何种渠道营销而来。根据营销背景，判断客我关系。】开发商评价开发商简介名称：营业执照注册号：组织机构代码：住所：法定代表人：注册资本：币万元公司类型：房地产开发企业资质等级：批准从事房地产开发经营业务时间：年月日开发商法人治理结构股东结构【直接股东为多个自然人或法人时，应参照下列表格列示。】股东姓名或名称出资金额（万元）出资形式出资比例%%合计100%【最终控制人到开发商之间存在三层及以上股权控制关系时，应绘制股权结构树形图，并分别简要说明各层级股东的历史沿革、经济实力和经营情况。对于知名开发商的子公司，应列明母公司的开发资质和开发历史。】管理层素质【简要叙述管理层的年龄、教育、行业经验、个人社会记录等内容。管理层主要是指最终控制人、法定代表人、经营负责人。】开发商信用状况金融机构信用记录分析【通过查询开发商贷款卡的贷款、担保记录，与其财务报表反映的负债进行核对，分析企业历史负债规模、还款义务履行情况，以及当前授信规模、对外担保对象与额度，把握企业的还款意愿，对高风险的对外担保进行必要提示。】房地产经营信用记录分析【开发商或主要股东历史上是否存在烂尾、违规开发销售、质量纠纷、贷款客户集体违约等记录，可以通过行业协会、其他金融机构、房地产主管部门、工商部门等渠道，上门了解，或者查询互联网公开信息了解，并注明核实渠道。】【开发商或主要股东是上市公司的，可以查询证券交易所公开信息，了解上市公司及其管理层是否存在被证监会或证券交易所处罚的情况。】开发商财务状况【要求分析近期及上一年度财务状况。主要股东是上市公司时，应同时通过近三年审计报告分析主要股东的财务状况。对于开发商，要结合其财务状况，分析楼盘近期销售比例。】资产与负债分析主要资产与负债项目单位：万元审计年度20年20年20年总资产存货其他应收款短期借款长期借款预收账款应付账款所有者权益重要资产与负债项目的分析：【除存货、长短期借款、其他应收账款、预收账款外，对于金额较大或变动较多的科目，也应分析金额较大的原因，预测未来变化的趋势。如某项为0，可以将此行删除；对于报表中占或变动较大的科目，需新增行加以列示。上报时间距上一审计日期超过6个月的，应补充提供最近三个月的财务报表】偿债能力的主要指标审计年度20年20年20年资产负债率(%）流动比率速动比率已获利息倍数异常偿债指标的分析：【分析上述指标变动趋势和原因，指标异常变动时，应加以分析。