房地产估价-第五章收益还原法

收益复原法本章概要收益法是房地产评价的根底方法，实际中常运用于具有潜在或现实收益的房地产估价中，收益法是从房地产的经济成效出发来评价房地产价钱的方法，本章引见收益法的根本原理和运用要点。经过本章学习，应了解收益法的实际根据和适用范围，房地产纯收益、资本化率等概念的含义，熟习求取不同类型房地产净收益的方法，掌握资本化率的求取方法，重点掌握收益法的计算公式及运用。I.收益复原法的根本原理II.收益复原法的根本公式III.收益复原法的操作步骤IV.资本化率的求算方法V.收益复原法的运用举例目录5.1收益复原法的根本原理5.1.1收益复原法的概念收益复原法是对具有稳定收益或潜在收益的房地产和其他性质的资产评价的根本方法。是将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率〔复原率〕一致折算到估价期日现值的一种估价方法。又称收益法、收益资本化法、投资法或收益现值法。采用收益复原法测算的价钱称为收益价钱5.1.2收益复原法的实际根据收益复原法的实际根据是预期收益原理。在通常情况下，人们运用某一块土地的目的是在正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来假设干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当的复原利率贴现到评价时日得到一个货币总额〔现值〕，那么，这个货币总额存入银行，也能源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。笼一致点可以表示为：某一货币额利息率=纯收益，那么，这一货币额就是这块土地的实际价钱。用公式表示为：土地价钱=纯收益/利息率例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，同时该公司又有4000万现金，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，那么对该公司来说，实际上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。上述收益法的根本思想，必需是假设房地产净收益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下，求取房地产收益价钱的一种方法。由于影响房地产净收益的要素很多，实践上，净收益往往经常变化，又由于我国的土地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因此上述根本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达，但并不非常贴切。鉴于此，普遍适用的收益法的根本思想表述如下：将如今视为估价时点，那么在如今购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以不断地获取净收益，假设如今有一货币额与这未来预期净收益的现值之和等值，那么这一货币额就是该房地产的价钱。现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上，资金的时间价值又称货币的时间价值，是指如今的资金比未来同样多的资金具有更高的价值；或者通俗地说，如今的钱比未来的钱更值钱。有了资金的时间价值观念以后，收益性房地产的价值就是该房地产未来净收益的现值之和，其高低取决于以下3个要素：1．可获净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；2．可获净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；3．获得该净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。5.1.3收益复原法的特点1.具有严厉的实际根底地租实际、消费要素分配实际2.只对有收益或潜在收益的房地产进展评价3.评价结果的准确度取决于未来房地产地方纯收益和收益率确定的准确度5.1.4收益复原法的适用范围收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都可以量化的房地产，如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难以量化的房地产价钱的评价那么不适用。如：政府办公楼，学校、公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用。5.1.5收益复原法的操作步骤1.搜集并验证可用于预测估价对象未来收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去和如今的收入、费用等数据资料；2.预测估价对象的未来收益；3.求取报酬率或资本化率、收益乘数；4.选取适宜的收益复原法公式计算收益价钱。5.2收益复原法的根本公式1234na10Va4a3a2a1an……5.2.1最普通的情形V－房地产在估价时点的收益价钱，通常称为现值n－房地产的收益期限，通常用年表示ai－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，第n期期末的净运营收益，简称净收益。ri－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…，第n期的报酬率〔折现率〕实际公式，实践无法操作5.2.2最简单的情形V==a每年不变；r每年不变且＞0；n年期无限一、净收益及其他要素不变的公式㈠收益年限为有限年根本假设前提为：①净收益a每年不变，即a1=a2=a3=…=an=a；②收益年期为有限年；③资本化率大于零为r。V=该公式的用途主要有：1、直接用于计算收益价钱2、用于不同年限价钱的换算3、用于比较不同年限价钱的高低4、用于比较法中土地运用年限修正㈡收益年限为有限年且资本化率为零根本假设前提为：①净收益a每年不变；②收益年期为有限年；③资本化率r=0。那么V=a+a+a+…+a=na㈢收益年限为无限年V==课后习题1甲房地产的收益期为50年，单价2000元/平方米；乙房地产收益期为30年，单价为1800元/平方米。报酬率均为6%。请比较两宗房地产的价钱高低。净收益在前假设干年有变化的公式根据收益年限的长短，净收益ai在未来的前t年有变化的公式也分为两种详细情况，一是收益年限为有限年，二是收益年限无限年。㈠收益年限为有限年根本假设前提为：①在未来的前t年(含第t年)有变化；②收益年期为有限年；③资本化率大于零为r。公式为：㈡收益年限为无限年根本假设前提为：①在未来的前t年(含第t年)有变化；②收益年期为无限年；③资本化率大于零为r。

式中：ai为未来第i年的净收益；a为t年后每年净收益；t为净收益有变化的年限。课后习题2〔1〕某宗房地产的收益期为38年，预测未来5年的净收益分别为20，22，25，38，30万元，从未来第六年开场每年净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。请计算该房地产的收益价值。〔2〕预测某宗房地产未来5年的净收益分别是20，22，25，28，30万元，从未来第六年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%、请计算该房地产的收益价值。预知未来假设干年后房地产价钱的公式根本假设前提为：①知或可以预测某房地产未来第t年末的价钱为Vt；②房地产在未来前t年的净收益可以预测，且每年均有变化为a1、a2、a3…at。式中，ai为未来前t年〔含第t年〕中第i年的年净收益；Vt该房地产t年末的价钱。前t年收益不变呢？某宗房地产目前的价钱为3500元/平方米，年净收益为200元/平方米，报酬率为10%。现获知该地域将新建一座现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入运用，到那时该地域将到达该城市现有火车站地域的繁华程度。在该城市现有火车站地域，同类房地产目前的价钱为7000元/平方米。据此估计火车站建成投入运用后，新火车站地域该类房地产价钱将到达7000元/平方米。请计算获知新建火车站后该房地产的价钱。某写字楼过去的市场价钱为12000元/平方米，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/平方米。该类写字楼的净收益为市场租金的70%。预测房地产市场3年后会上升，那是该类写字楼的市场价钱将到达12500元/平方米，转让该写字楼的税费为市场价钱的6%。假设投资者要求该类投资的报酬率为10%，恳求取该写字楼目前的价值。课后习题3某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元，到期后要撤除作为商业用地。估计作为商业用地的价值为1100万元，撤除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。恳求取该旧办公楼的价值。净收益按等差级数递增〔减〕的公式㈠净收益按等差级数递增的公式有限年：无限年：预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，以后每年的净收益在上一年的根底上添加2万元，收益期可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。㈡净收益按等差级数递减的公式有限年〔只需这一种情况？〕：未来第n年的净收益为a-(n-1)b净收益按等比级数递增〔减〕的公式㈠净收益按等比级数递增的公式㈡净收益按等比级数递减的公式练习[练习1]某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建立的，当时获得的土地运用年限为50年，至今曾经运用了6年；估计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价钱。[练习2]某宗房地产估计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。试计算该宗房地产的收益价钱。[练习3]知某宗收益性房地产30年土地运用权、报酬率为10%的价钱为3000元/平米，试求该宗房地产50年土地运用权、报酬率为8%的价钱。用于比较不同期限价钱的高低[练习4]有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元/平米，乙房地产的收益期限为30年，单价1800元/平米。假设报酬率均为6%，试比较该两宗房地产价钱的高低。用于因期限不同进展的价风格整[练习5]知某宗收益性房地产40年收益权益的价钱为2500元/平米，报酬率为10%。试求该宗房地产30年收益权益的价钱。[练习6]某宗5年前经过出让方式获得的50年运用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/平米。该基准地价在评价时设定的运用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。假设除了运用年限不同之外，该这宗工业用地的其他情况与评价基准地价时设定的情况一样，试经过基准地价求取该宗工业用地目前的价钱。[练习7]某宗房地产的收益期限为38年，经过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、25万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价钱。[练习8]经过预测得到某宗房地产未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到无穷远每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。试计算该宗房地产的收益价钱。[练习9]估计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，以后每年的净收益会在上一年的根底上添加2万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。试计算该宗房地产的收益价钱。[练习10]某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地运用权剩余年限为48年；估计该房地产未来第一年的净收益为16万元，以后每年的净收益会在上一年的根底上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。试计算该宗房地产的收益价钱。[练习11]某出租的写字楼需求估价，目前房地产市场不景气，但预测3年后会上升。因此，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，估计未来3年内依然维持在该程度。而等到3年后市场上升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6%。假设投资者要求该类投资的报酬率为10%，试求该写字楼目前的价值。[练习12]某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元〔没有费用支出〕，到期后要撤除作为商业用地。估计作为商业用地的价值为1100万元，撤除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。试求该旧办公楼的价值。5.3收益复原法的步骤一、搜集整理资料1、资料搜集的途径；主要经过走访有关部门及个人，搜集现有资料、实地调查获取。2、资料的整理；在资料调查的根底上，根据样本资料的类别与特点分级别归档。5.3收益复原法的步骤二、确定总收益房地产收益分为实践收益和客观收益。实践收益：个别企业在个别的运营管理情况下的实践收入程度，普通不能作为评价的根据。

客观收益：排除实践收益中的特殊的、偶尔的要素对实践收益的影响后得到的普通正常收益。可直接用于估价。5.3收益复原法的步骤某商店的土地运用年限为40年，从2001年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元／m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元／m2和120元／m2，运营费用率为25％。该类房地产的报酬率为9％。试测算该商场2005年10月1日带租约出卖时的正常价钱。5.3收益复原法的步骤三、确定总费用1、房地产出租中总费用的计算包括：管理费、维修费、保险费、税金、中介费用；2、企业运营费用的计算企业运营费用是指企业在运营过程中为获得运营收益而必需支付的一切费用。5.3收益复原法的步骤四、计算纯收益1、房地产出租中纯收益的计算房地产纯收益＝房地产总收益－房地产总费用

2、企业运营中的房地产纯收益纯收益＝年总收益－年运营总费用3、尚未运用和自用的可比较有收益的类似房地产的有关资料。5.3收益复原法的步骤五、确定资本化率1、什么是资本化率资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。资本化率的本质是资本投资的收益率，将购买房地产看成一种投资，这种投资所需求投入的资本是房地产价钱,投资收益那么是房地产每年所产生的收益.例子：某房地产的价钱为125万元，其年净收益为5万元，那么根据公式i=a/v,可求出它的资本化率为?5.3收益复原法的步骤五、确定资本化率2、资本化率种类1)综合资本化率R0:房地产的年运营净收益期望值与房地产总价值或总价钱的比率;2)土地资本化率Rl:土地的年运营纯收益与土地价值的比率;3)建筑资本化率Rb:建筑物的年运营纯收益与建筑物价值的比率;5.3收益复原法的步骤五、确定资本化率2、资本化率种类4)抵押贷款常数:贷款利息率;5)自有资金资本化率:自有资金收益率;M：贷款占房地产投资的百分比；RM：贷款利息率；E：自有资金占房地产投资的百分比；RE：自有资金资本化率5.3收益复原法的步骤六、求取收益价钱a:年纯收益r:资本化率n:收益年限留意：收益年限。当建筑物耐用年限短于土地运用年限时，取建筑物剩余耐用年限；相反，那么取土地剩余运用年限。5.4资本化率求算的方法市场提取法安全利率加风险调整值法复合投资收益率法投资收益率排序插入法收益风险倍数法5.4资本化率求算的方法1、市场提取法搜集市场上3宗以上近期发生的类似房地产的净收益和价钱等资料，经过求取其净收益与价钱之比的平均数，求出资本化率。〔见书本表5-3〕5.4资本化率求算的方法2、平安利率加风险调整值法以平安利率加上风险调整值作为资本化率。平安利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地域的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。资本化率=平安利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠5.4资本化率求算的方法3、复合投资收益率法将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资金收益率的加权平均数作为资本化率。5.4资本化率求算的方法4、投资收益率排序插入法〔1〕调查、搜集估价对象所在地域的房地产投资、相关投资及其报酬率的资料；如各种类型的银行存款利率、政府债券利率、公司债券利率、股票报酬率、风险投资报酬率及其他投资的报酬率等。〔2〕将所搜集的不同类型的报酬率按从高到低的顺序陈列，制成图表〔如以下图〕；〔3〕将估价对象与这些类型投资的风险程度进展分析比较，确定估价对象风险程度应落的位置，从而就求出了估价对象的报酬率。5.4资本化率求算的方法5、收益风险倍数法是一种较为新型的资本化率求算方法，假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b,将知数代入以下公式几可求得资本化率。i：国债年利率n:收益年限潜在毛收入、有效毛收入和运营费用通常以〔〕计。A．年度B.半年C.季度D.月度有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要交纳房产税等，其收益价钱估算可采用〔〕。A.类似写字楼的客观收益B.市场比较法C．该写字楼的实践收益D.无法估算〔〕房地产是收益法估价的典型对象。A．混合型B.直接运营型C.自用或尚未运用型D.出租型收益法求得的土地价钱通常被称为〔〕。A.比准价钱B.收益价钱C.计算价钱D.地租价钱〔〕实际是收益法的主要实际根据。A.预期原理B.区位实际C.供求实际D.平衡原理某房地产，每年能获得100万元的总收益，所需支出的总费用为30万元，该类房地产的资本化率为9%，那么，该房地产的价钱为〔〕万元。A.752B.778C.813D.860某写字楼估计持有两年后出卖，持有期的净收益每年216万元，出卖时的价钱为5616万元，资本化率为8%，那么该写字楼目前的收益价钱是〔〕万元。A.4858B.5200C.2700D.6264收益法中的运营费用率是指〔〕。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C．运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比估计某房地产未来第一年的净收益为18万元，以后各年的净收益会在上一年的根底上添加1万元，该类房地产的资本化率为8%，那么该房地产的价钱是多少？某房地产的收益年限为50年，预测未来3年的净收益分别为20、21、22万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在22万左右，假设资本化率为10%，那么该房地产的收益价钱是多少？课后习题4某收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出卖价钱会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%，试求该房地产目前的价值。25．某宾馆需求估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收100元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月破费14万元；当地同档次宾馆普通床价位每床每天95元，年平均空房率为25%；该类房地产的资本