蚌埠市经开区2020-36号地块投资报告

蚌埠市经开区蚌挂（2020）36号地块初审报告一、项目区位二、城市及市场基本面三、项目分析及定位四、经济测算及敏感性分析1本部分内容共计2分钟一、项目区位（一）奥维地图讲述要点：1、首先打开奥维地图说区位：（1）城市格局、大区位、板块格局；（2）地块具体位置（含近期参与过项目的相对位置说明）；2荣盛华府玖珑院帝景龙湾龙子湖石榴湖山春晓A地块B地块教育及医疗用地A地块一、项目区位（二）航拍展示航拍记录（地块外部）：俯瞰视角执行标准：1、以地块上空为飞入点，分别沿地块东、南、西、北四个方向飞出1-3km，达到清晰认知城市界面成熟程度为目的；成果输出—标准航拍视频2、观察记录地块周边地表情况，包括配套、不利因素、周边建筑物等；3、飞行高度以能看清地表情况为宜；4、重点配套及不利因素应重点拍摄。4二、城市及市场基本面本部分内容共计5分钟（一）经济/人口（总结语）2019年安徽省各城市GDP与房价情况2000018000160001400012000100008000600040002000017309经济1225185508278

8095

7997城市人均79527326712170616536

6478

6394

67336062

5879GDP

全国排核心支柱产业增速GDP

全省排名（亿元）名（元）硅基/生物新材料蚌埠2057/5.1%

604695人口GDP房价常住常住人

适龄购常住/

城镇化

口三年

房人口城市户籍人口2019安徽省常住人口与商品住宅成交量人口

省内排占比（万人）名户籍率平均增

数量（万人）（万人）1400120010008006004002000速1155.721144蚌埠

341.2

10

386.3

0.88

58.6%

0.34%

95.99

25%957.2818.29672.4

652.1573.6投资392.18425.1321.65336.2273.73

250.3245.72180.2195.15城市固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）增速增速蚌埠2328.56.8%65313.3%常住人口住宅成交面积18-35岁人口，数据来源，蚌埠市2019社会统计公报。5二、城市及市场基本面-规划/产业/交通（二）城市/区域价值挖掘/特殊亮点市区规划，政府层面围绕东海大道和延安路打造千亿市政配套;

该区域汇集了酒店、大型购物商场、高标会所、

高端写字楼等。日趋完善的配套设施使中心地区的区位价值愈发凸显，核心地位更加突出，逐渐形成一个中心商务、商业圈对外进行辐射，日趋显现蚌埠未来城市发展的方向。安徽自贸试验区的实施范围119.86平方公里，涵盖三个片区：合肥片区，芜湖片区，蚌埠片区。蚌埠片区的设立，实现了合芜蚌自主创新与自由贸易的完美融合，将给蚌埠加快建设淮河流域和皖北地区中心城市带来全新的发展机遇。6二、城市及市场基本面-规划/产业/交通（二）区域价值挖掘景观资源学区资源交通资源：蚌埠市已形成“五纵两横”的铁路网格局：

五纵：京沪铁路、水蚌铁路、京沪高速铁路、京福高铁、徐-蚌-宁城际铁路；

两横：淮海铁路、沿淮铁路；民用机场也得到批复，滕湖机场目前正处于可研阶段，选址已完成。规划4条轨道交通线路，目前淮上云轨即将试运行通车小学：蚌埠六中，公，区重点，九年制学校距离高铁站4.8公里，开车10分钟路程周边规划轻轨4号线，淮上云轨试验段预计年底开通。区域小学备注高中蚌埠八中北大培文禹王中学行知中学淮上实验小学（次重点）淮上区蚌埠八中小学部

（次重点）铁三小蚌山小学（次重点）（次重点）重点第一实验小学本部第二实验小学新城实验学校本部慕远学校蚌埠一中蚌埠二中蚌山区重点重点次重点次重点次重点次重点次重点次重点蚌埠六中第三实验小学北师大附小蚌埠四中禹会区蚌埠十二中目标地块龙子湖实验小学师范附属小学蚌埠三中铁路中学龙子湖区7二、城市及市场基本面（三）全市土地市场近三年年均土地成交建面300万㎡，主力成交区域集中在蚌山区，禹会区，龙子湖区整体成交土地量较少。其中蚌山区土地价值最高。蚌埠市区近三年整体住宅用地成交情况楼面价图分布淮上区时间（年）土地宗数（块）建设面积（万㎡）规划面积成交楼面溢价率（%）（万㎡）

价（元/㎡）楼板价2435

元/㎡201720182019合计2531177313314215643134735327197119852696258154%58%27%龙子湖区楼板价2778

元/㎡蚌山区禹会区淮上区龙子湖区禹会区成交住宅用地成交住宅用地楼板价成交住宅用地

成交住宅用地楼板价蚌山区时间建面楼板价

建面（万建面建面

楼板价楼板价2631

元/㎡（元/（元/（万㎡）

（元/㎡）

㎡）（万㎡）（万㎡）（元/㎡）楼板价4237元/㎡㎡）㎡）20192018539442373753229074145112631167521449087852435202720290/2174277812072017

168二、城市及市场基本面（三）全市土地市场2020年截止目前市区共成交16块地，土地竞拍市场较为火热，其中蚌山区16号地楼面单价已达到5372元/㎡

（溢价率115%），龙子湖区成交2宗用地，其中铅笔厂地块成交楼面价4178元/㎡，溢价率72.9%。建发首进蚌埠，摘取蚌挂23号地，成家楼面价5400元/㎡。用地面积（亩）用地面积（㎡）建筑面积（㎡）起始楼面价（元/㎡）名义楼面价（元/㎡）溢价率（实际）交易日期地块编号区域土地位置土地属性住宅容积率受让方高新路南侧、迎河路东侧2020/1/6蚌挂（2019）72高新区81.1540431.581064208821493%和顺地产姜桥路南侧、天河路西侧高新区建设发展有限公司2020/4/92020/4/242020/4/29蚌挂（2020）1蚌挂（2020）9蚌挂（2020）10高新区蚌山区住宅住宅105.8705222141045115611711%解放路西侧、MH-11路南侧184.9124.2123251828122.02.02465021656252515601254512141%世贸李楼路东侧、

住宅（安置房宝塔路南侧龙子湖区102%蚌埠丰宏置业用地）胜利路北侧、太平街西侧2020/5/222020/5/22蚌挂（2020）16蚌挂（2020）17蚌山区蚌山区住宅24161831.81.5291302496312753724286115%蚌埠金海置业延安路西侧、货场八路北侧融创和亳州建投联合体住宅住宅18712442918664437.1%朝阳北路东侧、双墩路北侧2020/5/222020/5/20蚌挂（2020）18蚌挂（2020）15淮上区经开区42279032.05580520253566/76.1%/北京城房流拍黄山大道南侧、

居住、商业、汤和路东侧3292196451.5/237473911442169商务设施凤阳路北侧，堤坝路西侧解放路西侧，淮上大道北侧延安路西侧、燕山路北侧学瀚路西侧，望湖路北侧解放路东侧、凤阳路南侧2020/6/52020/6/172020/7/222020/7/222020/9/2蚌挂（2020）21蚌挂（2020）22蚌挂（2020）23蚌挂（2020）24蚌挂（2020）27龙子湖区淮上区住宅7970528384639915129367781495471.82.295108102078222396135563990932797157654002914417828.9%1.1%碧桂园中恒住宅住宅住宅住宅经开区227102741.6/1.6/1.22.038472257241740.4%29.1%72.9%建发经开区邦泰龙子湖区2.0新城&怡康蚌山区宏业路西侧、雪华路北侧安徽宏茂置业有限公司2020/9/17蚌挂（2020）29蚌山区商住4932409.8472.374542.6481155215832.0%黄山大道北侧、山香路东侧解放北路西侧，淝河路北侧2020/9/252020/10/9蚌挂（2020）32蚌挂（2020）30禹会区淮上区住宅商住10138667658.51.5101487.7995494518203411833311119962.8%1.3%安徽水利当代置业257592.61.91PA

RT

2

房地产市场分析住宅市场

蚌埠市2017年年成交量激增，需求过度释放，近2年成交量逐年递减，2019年年成交量260万㎡，成交价格逐年攀升。2020年上半年成交均价7832元/㎡。淮上区楼价图分布蚌埠市区近三年整体商品房成交情况7000-8000元/㎡时间（年）销售套数（套）销售面积（万㎡）销售价格（元/㎡）销售额（亿元）龙子湖区2017201830329261862377796503142822601076557732574387832205207194847500-9500

元/㎡20192020(1-7)禹会区蚌山区合计89942963690楼板价6500-9000

元/㎡楼板价8000-13000元/㎡二、城市及市场基本面（五）区域规划滨湖板块是城市总体规划确定的生活居住和政务及商务办公的城市片区，板块紧邻龙子湖，紧邻湖上升明月5A级风景区，生态环境优越。安置房地块蚌挂（2020）36板块近3年供地较少，17年未供地，18-19年每年保持一宗土地供应，目前板块仅剩4宗土地，其中滨湖01,05号地已挂网，仅剩滨湖03,04号商住用地，商业比例20%。10二、城市及市场基本面（七）板块库存滨湖板块目前在售3个项目，板块短期库存452套，广义库存3277套，主要库存集中在石榴湖山春晓及帝景龙湾项目（该项目资金链断裂，交付拖延，目前项目处于停滞状态）。与该板块竞争较为激烈的虎山板块（新兴板块）近2年土地供应节奏较快（19年3宗，20年2宗）

，累计在售5个项目，待售一个项目（土地价格4200-6025元/㎡），目前存量较大，总库存6726套。板块项目名称业态面积户型住宅总套数取证积存套数

待结转套数

总库存套数高层洋房103-114114-139688667石榴湖山春晓1301055721185滨湖板块（一级竞品）荣盛华府玖

高层、洋112-26028333200220102292珑院房、别墅帝景龙湾高层16981800小计4526502825327770572洋房联排高层洋房叠墅高层洋房117-190190-230106-125130-132152-185102-120115-14291572融创山水宸院71293965275893611291028536182447658729843阳光城·麓山悦1064虎山板块（二级竞品）珍宝岛雍景553515171355虎山板块院融创山水宸院融院洋发新地块/017006348917317006726小计总计3788301000312二、城市及市场基本面（八）板块库存截止2020年10月，一级竞品存量33万㎡，二级竞品存量49.5万㎡；预计本案期房入市时，一级竞品荣盛华府玖珑院即将清尾，主力在售为石榴湖山春晓与43号地块，二级竞品融创，建发，阳光城项目在售。年度季度2020年2021年2022年项目分类412341234石榴湖山春晓荣盛华府玖珑院蚌挂（2020）43号地块阳光城麓山悦融创山水宸院建发地块13万㎡4万㎡一级竞品16万㎡18万㎡9.5万㎡二级竞品22.0万㎡预计本案入市时间2021年4月本案滨湖2020-36号地块12.8万㎡2室3室4室竞争等级项目名称2室2厅1卫2室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅1卫3室2厅2卫4室2厅2卫80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡633120-140㎡129140以上㎡石榴湖山春晓////37132（别墅）一级竞品二级竞品荣盛华府玖珑院1405442/蚌挂（2020）43号地块阳光城麓山悦///////////50//132380/600225/融创山水宸院112/186建发地块/合计4211282100813项目指标分析地块分析安徽省蚌埠市经开区2020-36——商住地块基本信息交易信息土地位置：土地四至：龙腾路西侧，环湖西路北侧龙腾路西侧，环湖西路北侧，宏业南路南侧（湖山春晓一路之隔）报名起始时间：

2020-10-1209:00:002020-36号商住（商业占比10%）挂牌81047㎡（121.57亩）公告时间：2020-10-12地块编号：用地性质：出让方式：总用地面积：保证金截止时间：2020-11-217:00:00拍卖时间：起始价：2020-11-415:0054100万元代征面积：建设用地面积：

81047㎡--保证金：10820万元推出每亩价：445万/亩规划建筑面积：

129675㎡推出楼面价：公告编号：出让单位：付款节奏：4172元/平米（实际4284）蚌自然资告字2020-15号蚌埠市自然资源和规划局容积率：≤1.61个/户/100㎡≤35%≥40%车位配比：建筑密度：绿化率：商业比例：限制高度：出让年限：配建情况：10%土地竞得后

10个工作日内签订《出让合同》，45日内付土地款50%，办理预售前付清，最长不超过半年。北侧≤36米，南侧≤18米70年A地块集中配建一处社区综合服务中心（包含：对外公厕≥60㎡、小区养老服务用房≥25㎡/百户等）。龙子湖石榴湖山春晓湖上升明月B地块A地块规划二实小分校三、项目本体分析（二）风险提示【湖山春晓南侧地库】项目现场踏勘风险排查表排查结果风险障碍清单总负责人序号排查时间

排查人

责任部门有风险填

；无风险填□

1、地块东侧有土方堆积。2、地块北侧农棚，场地有大量菜地。

2020.10.19

邓玉龙3、场地内很多芦苇荡。地上一般附着物：堆土量、其他堆积物数量、青苗、

一、用地现状二、周边环境6成本大棚（废弃、养禽等）、私有林木、鱼塘等环保要求：国家级文物保护区、风景名胜区、自然

项目南侧有风景名胜区，水源保护区龙子湖。21

保护区、水源保护地，水利工程、河道绿化/生态控制2020.10.19

邓玉龙2020.10.19

邓玉龙工程成本区地质：临近河道，属于洪涝危险区；处于地质灾害

24

（火山、地震、泥石流、台风等）高发区、地质条件

项目东侧为市政园林河道。投资部戚玻复杂区、古代墓葬高发区等对存在环境变迁可能的因素特别提示（影响待建地

块视线或其他）：规划中的公路、高架桥建设、铁路（地铁、高铁、轻轨）、现状绿地、景观、水库、水面、树林等发生变化2526南侧为风景名胜区，有山。2020.10.19

邓玉龙

成本/工程2020.10.19

邓玉龙

成本/工程三、初步施工条件周边通水、通电、通路（道路修建接驳）、手机信

项目南侧、北侧、西侧均由已修建好道

号、区域势力、其他限制、报批报建路，东侧为市政河道园林。16三、项目本体分析（三）风险排查专项解决方案暂无17PA

RT

2

土地市场分析地块编号：

2018-18（中南江山府）占地面积：

73亩地块编号：2019-10/11（阳光城麓山悦）占地面积：

20.3万㎡地块性质：

住宅地块性质：

居住出让方式：

勾地容积率：

3.5计容建面：9.9万㎡出让方式：

拍卖出让方式：

拍卖容积率：

2.0/1.6/1.2计容建面：

33万㎡成交日期：

2019/3/25楼板价：6025元/㎡溢价率：85%成交日期：

2018/5/16楼板价：6648元/㎡（装配式）溢价率：

154.5%竞得单位：

阳光城竞得单位：

中南地块编号：

2018-16/17（荣盛华府玖珑院）占地面积：

169亩地块编号：

2019-41/42（融创山水宸院）占地面积：

199亩地块性质：

商住地块性质：

居住容积率：2.4出让方式：

拍卖容积率：

1.2计容建面：29万㎡出让方式：

拍卖计容建面：

15.9万㎡成交日期：

2019/7/31楼板价：4516元/㎡（名义5613元/㎡）溢价率：12%成交日期：

2018/5/16楼板价：5035元/㎡溢价率：

93.7%竞得单位：

荣盛竞得单位：

融创地块编号：

2019-71（石榴湖山春晓）占地面积：

114亩地块编号：

2020-23（建发地块）占地面积：

145亩地块性质：

居住地块性质：

居住出让方式：

拍卖容积率：

2.0出让方式：

拍卖地块容积率：

1.6/1.2计容建面：

15.1万㎡成交日期：

2019/12/25楼板价：4631元/㎡溢价率：31.3%计容建面：

22.2万㎡成交日期：

2020/7/22楼板价：5400元/㎡溢价率：

40%竞得单位：

石榴竞得单位：

建发2018年2019年2020PA

RT

3

周边主要竞品阳光城麓山悦（在售）售价：20F高层毛坯9500元/㎡11F洋房毛坯11500元/㎡4F叠墅底叠20000-22000元/㎡中南江山府（在售）售价：28F高层精装11500元/㎡开盘时间：2018-12-30总货量：722套户型面积：120-1140㎡三房已售货量：4873开盘时间：2019-9-25总货量：：2349套户型面积：106-137㎡151-170㎡叠墅剩余货量：235套月均流速35套荣盛华府玖珑院（在售）售价：20F高层毛坯10300元/㎡洋房毛坯12000元/㎡开盘时间：2018-10-20总货量：1264套已售货量：939剩余货量：14101月均流速85套融创山水宸院（在售）5F毛坯洋房13000元/㎡，5F毛坯大平层16000元/㎡，联排24000元/㎡户型面积：12-150㎡，190㎡大平层4已售货量：1060剩余货量：204套月均流速45套52开盘时间：2019-9-25总货量：：987套（扣除安置）户型面积：116-136㎡大平层190㎡，联排230㎡已售货量：245石榴湖山春晓（在售）售价：20F高层毛坯10500元/㎡11F洋房毛坯11500元/㎡开盘时间：2020-5-30总货量：1355套户型面积：103-115㎡三房，126-139㎡四房已售货量：177目标地块剩余货量：742月均流速40套剩余货量：1178套月均流速30套PA

RT

4

周边配套◆

交通：距蚌埠市高铁南站约5km，车程约15分钟，交通便捷。◆

商业：距万达广场、银泰城商业广场约2km，开车不足10分钟。万达广场

商政

蚌埠市政府银泰城

商滨湖新区中◆

教育：地块紧邻蚌埠二实小，政府承诺2021年前建成使用；距离蚌埠第六中学仅500m。蚌埠六中（滨景学央景观公园湖校区）蚌挂[2020]36号蚌埠二实小（滨湖校区）高铁南站行学◆景观：项目位于滨湖板块、龙子湖畔，享受龙子湖景龙子湖景区蚌埠奥体中心

体优越的自然景观资源；文

古民居博物馆◆

其他：项目紧邻蚌埠著名景点蚌埠古民居博览园，距奥体中心约800，距离蚌埠市政府约1.3km。三、项目本体分析（六）对标竞品分析荣盛华府玖珑院，2018年5月竞得目标地块，成交楼面价5015元/㎡，2018年10月首开，主力户型为112-190为主，项目整体户型结构偏大，首开推出260套，去化70余套，成交均价高层11000元/㎡。后期月流速45套左右。1、项目概况项目名称项目地址荣盛华府玖珑院南湖路与环湖西路交汇处开发商荣盛地产占地面积（㎡）计容总建（万㎡）总户数112860398551住宅1264套主力户型小高层112-150㎡，大平层180-257㎡，洋房256㎡层高2.95m楼盘信息规划容积率24栋18F高层、2栋洋房，11栋别墅，10万方商业综合体1.6-2.5-3.02018年10月2018年10月售楼开放时间首开时间首开情况首开情况：2018年10月首开，推售260套高层，去化70套，成交均价高层毛坯11000元/㎡左右。住宅价格（限价）车位价格18F高层10500元/㎡，大平层12000元/㎡捆绑销售，交10万减5万已推1192套房源，已售972套，库存

292套，月均去化45套（截止2020年10月底）去化情况物业公司荣盛物业20三、项目本体分析月度/分业态

量价趋势图（六）对标竞品分析2、产品量价2020年2月受疫情影响去化量降低，4月后逐步恢复；月成交在50套左右，高层成交价格在10500元/㎡上下浮动，大平层成交均价12000元/㎡左右。目前项目总库存套数300套左右，剩余户型主要集中于112㎡产品。面积户

成交均价

成交总价库存套数（套）140业态户型结构

总套数（套）

套数占比型（㎡）

元/㎡（万元）117万高层高层高层高层1121261441050010500105003-2-13-2-24-2-227627639621%21%31%565557130万5442535153486040200149万23高层（临湖）19012000238万4-2-328422%365洋房（临湖）别墅（临

266-湖）合计24013000310万5-2-3282%01月2月3月4月5月6月7月8月9月360-1000万/19000/5-2-2/343%10577/数据来源金刚石高层1294100%2923室2厅1厨2卫

135㎡4室2厅1厨2卫

145㎡3室2厅1厨2卫

126㎡3室2厅1厨1卫

112㎡21三、项目本体分析阳光城麓山悦，2019年3月25日竞得目标地块，成交住宅楼面价6025元/㎡，2019年9月首开，高层户型为106-120㎡，首开（六）对标竞品分析入市高层毛坯均价10500元/㎡，首开高层仅去化约50套，持销期高层价格下探，以价换量，同时推出多重优惠力度及手段（增1、项目概况加分销，首付分期等），高层成交均价9500元/㎡。2020年项目流速实现度高，目前高层仅剩1栋未推。项目名称项目地址阳光城麓山悦延安路与货场五路交叉口开发商阳光城占地面积（万㎡）计容总建（万㎡）总户数20.333.6住宅2394套主力户型高层106，120㎡，洋房130,137㎡，叠墅150,180㎡层高2.95m12栋20F高层、18栋11F洋房，叠墅1.2/1.6/2.0楼盘信息规划容积率售楼开放时间首开时间首开情况2019年8月2019年9月首开情况：2019年9月首开，推售260套高层，去化50套，成交均价高层毛坯10500元/㎡左右。住宅价格（限价）车位价格20F高层9500元/㎡，洋房11500元/㎡未售去化情况已售1062套阳光城物业物业公司三、项目本体分析（六）对标竞品分析1、项目概况业态高层高层户型结构总套数（套）469套数占比20%库存套数5619年底，项目高层价格下探，流速稳步增长，2月，3月受疫情影响，面积户型（㎡）成交均价成交总价（万元）元/㎡疫情结束后项目成交爆发，稳定维持60-110套之间。9000-1000093万-103106129三室两厅两卫四室两厅两卫76万80604020066559000-10000113万-12647020%1264546万43244037382633322815252211100-

144万-168

三/四室两厅两12000洋房130、137150、18465228%447万卫127300000015000-

230万-32021000四室两厅三卫758叠墅合计32%658万9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月2349100%1231高层

洋房

叠墅数据来源金刚石高层：

106㎡高层：

129㎡洋房：

130㎡洋房：

137㎡三、项目本体分析（六）对标竞品分析1、项目概况项目名称石榴湖山春晓项目地址开发商龙腾路与宏业南路交叉口石榴地产占地面积（万㎡）7.6计容总建（万㎡）15.2总户数主力户型层高住宅1355套高层103，114㎡，洋房115,125,139㎡，联排1702.95m楼盘信息规划9栋20F高层、16栋6-11F洋房，7栋别墅容积率2.0售楼开放时间首开时间2020年5月2020年5月首开情况：2020年5月首开，推售139套，去化70套，成交均价高层毛坯10500元/㎡左右，毛坯洋房11500元/㎡首开情况住宅价格（限价）20F高层10500元/㎡，洋房11500元/㎡车位价格去化情况物业公司捆绑4.5万/个已售190套石榴物业三、项目本体分析（六）对标竞品分析面积户

成交均价

成交总价型（㎡）

元/㎡

（万元）库存套数（套）1、项目概况业态户型结构

总套数（套）

套数占比高层高层洋房103114108105001050010500108万120万110万3-2-13-2-23-2-23443444525%25%31%140541）湖山春晓首开面临最大威胁竞品阳光城麓山悦项目，高层中户产品较竞品面积小3㎡，总价高12万，边户产品总价段相当，但面积减

少15㎡。

阳光城麓山悦5-9月份成交月均成交80套，高层客户被阳光城麓山悦截流严重。42洋房洋房洋房1141251391150011500/130万140万160万3-2-24-2-24-2-2429973%7%4%3602）产权面积115㎡户型洋房占比较高，滨湖属改善板块，客户对小面积洋房有一定抗性，反观125产品去化表现较好。6464联排合计170/322%32///1355100%292三、项目本体分析（六）对标竞品分析3、成本分析主要对标竞品荣盛玖珑苑项目，楼梯、门窗、电梯、空调等主要对标项目均采用我司C档成本标准，本项目如对标竞品售价及流速，应选择不低于C档成本适配标准，本地客户对门窗、电梯比较敏感，可适当提高档次，以增加项目品质感。序号1区域内容荣盛玖珑苑价格序号区域内容价格荣盛玖珑苑9入户门品牌及材质钢木、扬子800元/樘预估园林面积综合建面单方400元/平米园林及配套2描述园林及主要配套101113141516户内层高户内智能化赠送面积及得房率交付标准3米————3无41-2层立面高层立面外窗石材多彩真石漆系统窗富士达无650元/平米80元/平米650元/平米5楼体入户6毛坯无30元/平米不同业态、单价存差别7电梯电梯品牌是否有架空层架空层使用供暖方式——8架空层精装标准无无22三、项目本体分析（六）对标竞品分析3、成本分析主要对标竞品荣盛玖珑苑项目，楼梯、门窗、电梯、空调等主要对标项目均采用我司C档成本标准，本项目如对标竞品售价及流速，应选择不低于C档成本适配标准。序号区域内容荣盛玖珑苑价格序号区域园林内容荣盛玖珑苑价格18入户门尺寸1.2米1园林建设标准400元/平米1920212223242526272829入户门品牌入户门材质户内层高扬子钢木3米800元/樘银杏

朴树

女贞香樟234园林名品树木园林是否有水系园林公司红线内园林面积综合建面单方400元/平米水系户内智能化户内赠送面积户内墙面无——江苏琵琶生态环境建设有限公司入户飘窗毛坯毛坯断桥铝无——56背景音乐系统监控系统有有30元/平米40元/平米650元/平米户内地面781-2层立面高层立面栏杆石材多彩真石漆非镀锌钢管栏杆系统窗650元/平米80元/平米外窗材质采暖方式制冷方式无楼体1011100元/延长米650元/平米车位价格150000/个30外窗车位面积车位去化情况车位总量28平米450121314151617大堂地面大堂顶面地砖吊顶墙砖3米313233343536车位980——1000元/平米车位管理费是否人车分流150元/月是大堂墙面入户大堂大堂层高电梯品牌富士达有业态存在差别是否地库入户是可视对讲系统综合建面单方6元23三、项目本体分析（六）对标竞品分析4、价值对标结论品质对标（定量）项目名称区位区域配套项目配套项目排布产品户型竞品对标成本112㎡三室二厅126㎡三室二厅145㎡四室二厅180四室二厅经开区滨湖板块龙子湖中央景观带6栋18F高层16栋11F洋房荣盛华府玖珑院农贸市场/对应我司B档24四、经济测算及敏感性分析本部分内容共计8分钟（一）客户定位：区域来源客户性质占比蚌山区、经开区白领、公务员、企业高管、私营商户50%禹会区，龙子湖区、淮上区公务员、企业高管、技术人员、私营商户、原居民企业主、企业高管、私营商户20%30%怀远县、五河县、固镇县、凤阳县（二）产品定位产品类型面积段户型面积比说明125㎡3房2卫4房2卫5房3卫55%14%18%（1）定位高端改善居住社区，打造成滨湖板块标杆项目，产品注重舒适性125-140㎡3-4房为主。高层洋房140-160㎡190-250㎡别墅300㎡三层3%参照荣盛华府玖珑院别墅设计注：项目主要面向刚改客群，看重居住环境及生活品质。25四、经济测算及敏感性分析PART5共计1分钟（三）推售方案开盘时间•开盘时间：2021年2月9日，4个月开盘•限价政策：市场限价法，不超过周边市场项目均价5%。•项目规划及销售安排业态配比体量（㎡）精装/毛坯

入市价（元/㎡）年涨幅均价（元/㎡）项目销售计划小高层洋房65%29%4.3%10%85264374325684毛坯10900115001680015000-10900115001680015000项目计划2021年2月开盘销售周期30个月联排商业12968----21年销售额9.3亿非人防-8175万元/个5万元/个竞品情况及市场依据石榴湖山春晓（0.5km）石榴湖山春晓，毛坯高层：10500元/㎡，毛坯洋房11500元/㎡，月均去化：38套/月。荣盛华府玖珑院（0.5km）毛坯高层10500元/㎡，毛坯大平层12000元/㎡，月均去化45套。阳光城麓山悦(2Km)毛坯高层9500元/㎡，毛坯洋房11500元/㎡，月均去化80套。龙门悦府龙门悦府商业单层37-75㎡20000-22000元/㎡，一拖二15000元/㎡，本案考虑湖上升明月风景区加持，商业价格略高于竞品。区位：项目位于经开区滨湖板块，紧邻龙子湖，景观资源优越。市场：滨湖板块在售项目较少，市场竞争程度一般。其他依据（优劣势）26四、经济测算及敏感性分析附表一：经济技术指标表投拓版版次项目总建设用地面积单位m2备注81047.00（四）规划指标+方案容积率1.6规划要求值：容积率≤1.6，装配式奖励计容面积的5‰规划要求值：建筑密度≤35%建筑密度限高户数%m户%29.78%36817户配表产品类型单户面积单户总价设计户数比户型单价户数面积

面积比

货值

货值比可售比81.33%三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫四室两厅两卫四室两厅两卫四室两厅两卫四室两厅两卫总建筑面积地上建筑面积计容地上建筑面积住宅建筑面积高层m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2173793.20129675.20129675.20114890.681202451361831541203001.08129.636044.06%43322.433.88%46788.1929.78%1.081.08146.889912.12%13497.6610.56%14577.479.28%1.18215.94101.22%1833.41.43%2163.411.38%小高264.68810.77%21589.9216.89%23317.1114.84%小高层78409.9811层32253.045-6层4227.663层其中洋房联排合院其中洋房其中1.18181.72242.94%3704.162.90%4370.912.78%1.18141.622227.17%26715.4820.89%31524.2720.06%商业12967.52含物业用房/养老用房/公厕/配电房/消控室配套用房m21817.00联排商业合计22600141.71%4227.663.31%8455.325.38%不计容地上建筑面积架空层面积XX面积m2m2m212967.5210.14%25935.0416.51%157131.7其中817100%127858.20100%100%含住宅（房产面积）与商业可售面积（住宅阳台规证计半面积，房产计全面积）+地下室赠送3可售面积m2141346.86改造部分建筑面积地下总建筑面积机动车库m2m2m2m2m2m2m2地下：44118.0041547.602570.41、车位：住宅1.0辆/户/100㎡，商业1.0辆/100㎡，配套1.0辆/100㎡，人防面积按照地面建筑的7%配建①非人防：非人防面积35039.0㎡，占地库面积的79.42%②人防：人防面积9079.0㎡，占地库面积的20.58%非机动车库设备用房储藏室其中其中其它(注明功能)住宅1.0辆/户/100㎡，商业1.0辆/100㎡，配套1.0辆/100㎡机动车停车数个1289地面机动车位地下机动车位个个1281161不可售部分说明①配建：物业用房、公厕、配电房、消控室②无偿移交：养老用房人防车位个147人防应建面积9079.0㎡其中非人防车位地下平均单车位面积个m2/辆101438.0例：C档，入户门为客户敏感点，升档为钢木复合门(说明与标准配置的差异项)配置标准四、经济测算及敏感性分析图例（四）规划指标+方案小高层120户型小高层136户型小高层245户型洋房183户型洋房154户型洋房120户型联排300户型商业配电房多层建筑退界线高层建筑退界线用地红线集团产品中心意见：四、经济测算及敏感性分析（五）成本说明1、土地成本：楼面地价按4172元/㎡

，将公建配套及无偿移交等物业实际返算至土地成本后折后楼面价4284元/㎡2、销管费用：按销售收入的

2.1%（售楼处示范区费用节约）、管理费用按销售收入的

0.8%计算（说明原因）。3、增值税及附加：按营改增后测算。4、土增税分摊原则，预缴比例及实际清算考虑：按建面分摊，未考虑退税。29四、经济测算及敏感性分析（六）建造成本说明含税建筑小高层

C档（2T2毛坯）洋房

C档（2T2毛坯）

联排

C档（2T2毛坯）底商不带转换层标准成双层人防车库标准成双层非人防车库标准成序号

单方标准成本标准成本标准成本本项目

偏差本项目

偏差本项目

偏差本项目

偏差本项目

偏差本项目

偏差(元/㎡)本本本（一）

前期费用

103.6399.6-4.03

127.24

118.12

-9.12270.2123.77

-146.43

84.6985.220.5370.9871.370.3970.9871.370.39建安工程（二）1868.98

2182.81

313.83

2028.49

2439.83

411.34

2017.6

3055.75

1038.15

1998.78

2088.54

89.76

3080.03

3993.38

913.35

2574.94

3054.01

479.07费精装修（三）（单列-档位）本项目暂考虑毛坯交付。市政基础（四）（五）（六）（七）480.22.51484.872.514.67488.592.51493.342.514.75451.652.51456.032.514.38436.642.51440.882.514.24114.67115.781.11117.49118.631.14设施公共配套费公共维修基金蚌埠交房时，由小业主自行缴纳。不可预见费标准测算按3%，本项目暂按4%计入合计2455.32

2769.79

314.47

2646.83

3053.8

406.97

2741.96

3638.06

896.1

2522.62

2617.15

94.53

3265.68

4180.53

914.85

2763.41

3244.01

480.6（1）建安工程费较标准成本差异，主要由于：1.安徽节能新规屋面及外墙保温厚度增加，地面增加保温及找平层增加成本建面单方23.03元/㎡，人防门当地半垄断，较标准测算增加8元/㎡。2.本地块分A、B地块，地块不互容，造成挡土墙增加，进而影响地下主体工程及装饰含量。3.另本地块原为排涝河道，整个项目除周边地块倒土回填，其他现状均为池塘，临近蚌埠市龙子湖，考虑地下水位计淤泥，土方、桩基、降水、支护均有所增加影响建安成本69元/㎡。4.对比周边项目小高层、洋房基座考虑石材，较标准测算增加40元/㎡。5.另蚌埠市当地政策要求防盗窗、封闭阳台及消防新规，导致成本增加。6.对比周边项目公区装修均为地墙砖，对比标准测算增加36元/㎡。（2）市政基础工程较标准成本差异，主要由于：1.蚌埠当地政策要求增加地网工程，较标准测算增加19元/㎡。2.蚌埠燃气为垄断单位，要求燃气增容、增加报警阀、自闭阀等。3.标准测算自来水参考颍上项目成本，自来水为当地垄断，导致成本增加。4.本项目存在大面积代征绿地，造成成本增加22元/㎡。5.标准测算外电长度考虑500m，本项目最近湖西变距项目2000m，造成成本增加。…30四、经济测算及敏感性分析（七）开发节奏计划完成时间分级工作节点分类主责部门完成标准及时间要求备注开始相对时间周期绝对周期完成招拍挂取地：签订土地成交确认书协议转让取地：转让协议签订取得国土证，若分证办理，注明每个证件时间，以最晚取得证件的时间为准1获取土地投资投资拓展中心/区域区域/项目前期部区域/项目工程部区域/项目前期部区域/项目成本部区域/项目前期部区域/项目设计部区域/项目成本部区域/项目前期部资金中心2020/11/04土地获取日002020/11/041取得国有土地使用权证

报批报建示范区正式开放

工程取得规划方案审查意见

报批报建确定方案版目标成本

成本2020/11/04土地获取日

后20202020/12/1共用湖山春晓示范区1示范区经验收合格，并正式对外开放取得政府规划部门的方案正式批复文件目标测算经总裁或相关授权人审批确认里程碑12020/11/042021/1/20土地获取日

后土地获取日

后70土地获取日

后80开工日

后306520703545103065902021/1/152021/2/91取得工程规划许可证，若分证办理，注明每个证件时间完成施工图（实施版）设计，并经产品中心确认，OA"施工图成果评审"流程归档1取得建设工程规划许可证

报批报建完成单体施工图设计并内审2020/11/042021/1/262020/11/262021/1/202021/1/30702021/1/202021/3/21设计11146完成1货量区总包定标招采总包定标，明源"定标流程"归档时间土地获取日

后15开工日

后1202020/12/272021/1/302021/3/1取得工程施工许可证，若分证办理，注明每个证件时间里程碑2取得工程施工许可证报批报建801111项目开发贷款首笔放款

资金首笔开发贷款到账时间施工许可证日

后30110开工日（土地获取日项目工程开工工程区域/项目工程部土护降工程开始时间2020/12/272020/12/272021/1/26046762020/12/272021/1/262021/2/5无证施工2个月后60）当期范围的各栋号主体结构施工成首层地面砼浇筑最晚的时间施工至正负零工程工程区域/项目工程部区域/项目工程部开工后60工程达到预售条件当期工程达到当地政府要求的预售进度施工至正负零后50日

30地上一层取得预售许可证，若分证办理，注明每个证件时间，对应六/五个月开盘要求的预售证最晚完成时间为准1取得预售证报批报建区域/项目前期部区域/项目营销部2021/2/5工程达预售条件之后4090902021/2/9开盘日（土地获取日里程碑1首次开盘营销工程项目首次正式对外开盘销售2021/2/92021/1/262022/8/13/2021/2/92021/9/232022/9/12/后180）楼栋顶层顶板混凝土浇筑完成并经过集团工程中心确认取得工程竣工验收备案表，若分证办理，注明每个证件时间里程碑2工程全部主体封顶区域/项目工程部区域/项目工程部区域/项目工程部区域/项目客服部区域/项目前期部开工日

后22324030/316670/1取得工程竣工验收备案表

工程二次改造工程完成并验收交楼日

前301里程碑11工程二次改造工程完成并通过内部验收时间（如有）（拿地到交付按两年半考虑）完成集中交房客服当期交房的开始时间2022/11/112023/5/10交楼日1809091010002023/5/102023/8/8取得工程竣工验收备案表，若分证办理，注明每个证件时间完成办理大产权证报批报建交楼结束31四、经济测算及敏感性分析（八）资金方案使用期限集团资金中心判断意见序号

项目名称

单位

融资金额

放款时间利率利息说明当前推进进度融资规模2.7亿；土地款配资根据土地款缴纳；期限：6个月，预计使用3个月；利率年化15%。初步对接中12信托融资开发贷款万元万元27,00027,0002020.122021.36个月15%506融资规模2.7亿；土地款配资根据土地款缴纳；期限：24个月，预计使用22个月；利率年化6.95%。摸排中24个月

6.95%2,8153股东投入万元万元合计:54,0003,32132四、经济测算及敏感性分析（九）资金监管如与监管要求不一致说明考虑原因及案例序号城市监管节点要求监管要求可提取比例本项目测算实际考虑集团投资发展中心意见可拨付不超过重点监管1234主体结构一半主体结构封顶按照文件要求测算按照文件要求测算资金总额的50%可拨付不超过重点监管资金总额的70%可拨付不超过重点监管单体竣工验收备案完成竣工综合验收按照文件要求测算按照文件要求测算资金总额的95%申请累计剩余5%重点监管资金。33四、经济测算及敏感性分析（十）销售计划4个月开盘，首开11F小高层去化82套，持销期项目月均去化42套，车位捆绑5万/个产品类

总可售

总可售2021年2022年4月型面积套数2月109003月109005.0%4月109005.0%5月6月109005.0%7月8月109005.0%9月10月1090011月1090012月109005.0%小计1090065.0%1月2月3月5月6月7月8月销售价格去化比例109005.0%109005.0%109005.0%109005.0%109005.0%109005.0%109005.0%109005.0%109005.0%109005.0%15.0%5.0%5.0%销售面积销售套数12789.60824263.204263.204263.204263.204263.204263.204263.204263.20274263.20274263.2055421.594263.204263.204263.204263.204263.204263.204263.200.274,6476,9701,394274,6477,4351,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,39435660,41055,76318,123274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394274,6474,6471,394签约金额（万）回款金额（万）其中现金回款13,9414,1824,1824,6474,6471,3944,6474,6471,394小高层

852645473,2其中按揭回款销售价格05,576.266,040.953,252.823,252.823,252.823,252.823,252.823,252.8211,500.03,252.823,252.8237,6403,252.823,252.823,252.823,252.823,252.823,252.823,252.823,252.1150011,500.0011,500.0011,500.00011,500.0011,500.0011,500.001150011,500.0011,500.0011,500.0011,500.0011,500.0057.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%去化比例销售面积洋房

37431.725615.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%6.0%1.00.0000.0000.005614.762245.902245.902245.902245.902245.90152245.90152245.9021336.072245.902245.902245.902245.902245.902245.902245.90374.销售套数销售价格去化比例销售面积销售套数销售价格去化比例销售面积签约金额（万）销售价格0381515151680010.0%151680010.0%151680010.0%1461680050.0%151680010.0%568.371151680010.0%568.371151680010.0%568.371151680010.0%568.371151680010.0%568.37115151680010.0%568.3711680010.0%568.371联排

5683.66140.0000.0000.0000.0000.0000.000568.37568.37568.372841.830.0000.0000.111150005%7150005%1500015000150001500015000150005%150005%150005%150005%150005%150005%150005%150512967.5商业20.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.0000.000648.38973648.38973648.38973648.38973648.38973648.38973648.38973648.38973648.38973648.95000010%82500005%500005%500005%500005%500005%500005%500005%500005%500005%500005%5000060%500005%500005%500005%500005%500005%500005%500005%5005非人防车位817去化比例销售套数4141414141414141414149041414141414141四、经济测算及敏感性分析主要业态成本造价情况分表粘贴，按清晰格式逻辑（十一）成本收益测算总计小高层m2洋房联排商业人防车库m2非人防车库m2独立配套1,817m2建筑面积78,41032,253m24,228m212,968m29,07935,039平米造价分项造

平米造

分项造分项造价科目名称分项造价

建面单方

可售单方

分项造价分项造价

平米造价平米造价平米造价

分项造价

平米造价

分项造价

平米造价价价价万元元/m2元/m2万元元/m2万元元/m2万元元/m2万元元/m2万元元/m2万元元/m2万元元/m2土地征用及拆迁补偿费54100231130.1242310.16327120.941720.12134560.441720.1217640.05214172541041720.1275841720.12土地出让金0.120.150.40.120.10.12700.0213大市政配套费98757773925016150509170245706470土地税费1853165510795145129341652531120781143100218348534613817869159181431182440493360521431243056456318511114385261614387前期工程费653626105713,993116-25010701416713054119建筑安装工程费

43671251338621711538022012921928127085722,0894413360371979204-基础设施费公共配套设施费开发间接费6715323----282162112716521671621339491011657161516316建造成本52074299662893922823321718560712770715198493054743515383390363880192617701837964098108311701136711445125201260641222696671开发成本总计期间费用109298239801212税金及附加项目总成本净利润净利润率35四、经济测算及敏感性分析（十一）成本收益测算序号主要指标指标值169,069169,06912全盘销售额全盘回款额石榴的成本收益表34融资收入54,000总成本开发成本小计土地成本143,381109,29856,9411,6554.14.1.14.1.24.1.34.1.44.1.54.1.6前期费用建安工程费基础设施费公共配套费开发间接费-成本部分期间费用43,6716,715322827,5224.24.2.14.2.24.2.34.2.4集团管理费（回款1%）营销费用项目管理费用1,6913,6352,1960财务费用4.34.4税金及附加融资利息支出23,0453,51756789101112131415净利润1净利润率25,68815.19%55,96955,96910.9个月17.9个月75%171%21,79250.68%40.06%资金峰值（含融资）资金峰值（不含融资）融资性现金流回正周期经营性现金流回正周期经营性IRR融资后IRRNPV(按12%贴现率折算)项目年投资回报率年自有资金投资回报率36四、经济测算及敏感性分析融资性现金流回正周期10.9个月，经营性现金流回正周期17.9个月。（十二）现金流202120222023现金流项目投资额10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月97310月97311月97312月9731月9732月9733月9734月9735月9736月9737月9738月9月10月11月12月销售签约额169,069169,069143,381000000014,3494,8514,85111,3087,4347,4348,3898,3898,3898,3899,3619,3619,3619,3619,3619,3618,4068,4061,6070000000000经营现金现金流入经营现金流出04,5917,1757,6396,7888,2098,5967,7208,1028,3898,3899,3619,3619,3619,3619,3619,3619,0758,6936,3673,3141,10297397397387197384097384097316197313297397310,82016,7661,3281,37830,2692,1752,1752,3922,4652,4302,7683,5032,4634,1854,0594,1663,9024,3712,9842,7003,0382,3151,7511,9381,6771,4591,8061321,1191,0131,013655513,330土地成本开发成本56,94110,82016,76632999832927,2571,0492,440002061,554002061,939002063,3170693,095693,095693,564691,893691,893692,269691,283691,283691,658691,299691,313691,6600763076307630550550550000550550058,069001,6601,5541,8351,5542,8591,5543,3211,0121,0121,012-经营现金净流量25,68810,82-16,766-1,328-1,378-25,6784,9995,4654,3965,7436,1664