超高层住宅发展模式研究

做中国最有价值的房地产服务机构MakethemostvaluablerealestateservicesintheChina编辑课件超高层住宅开展模式研究编辑课件思维导图超高层住宅界定超高层住宅特征超高层住宅发展模式编辑课件超高层住宅界定1972年国际高层建筑会议上将40层以上既定超高层建筑。建筑标准规定100米以上高层，属于超高层建筑。日本建筑大辞典将15层以上定为超高层建筑。超高层住宅界定日本中国联合国编辑课件超高层住宅界定—本钱与技术角度100米高度带来的质的变化户型本钱实用率平安性物业管理通透性差异形房间面积的影响阳台开窗公摊较高消防楼梯增加每50米设置避难层实用率多在70％左右本钱比高层高出15%～25%对抗风、抗震的要求变化，带来本钱大量增加电梯平安系数可燃性材料增加人员疏散问题便于统一管理日常运行能耗高后期维护管理费用高其他开发周期拉长智能化技术的使用水系统、配电、消防要求的变化与普通高层住宅相比，超高层住宅发生了质的变化：产品实用率低、户型结构较差、平安系数低、物管费高、开发周期长、本钱高。编辑课件超高层住宅界定—客户感知角度叠拼、洋房、多层独栋、双拼、联排小高层高层、超高层对高度的感知对空间的感知低中低中高有天有地，独门独院邻里空间，亲近院落空中感受，俯视园林开阔视野，远眺景观从客户角度，对高层与超高层的区别并不敏感高度：能够接受20多层的高度也能够接受40层左右的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大景观：同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层户型：高层与超高层面临的户型问题类似，空间感觉类似超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异,同时超高层的景观视野更优于高层编辑课件超高层住宅界定—销售价格角度综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两局部：看不到景观的楼层与高层均价相差无几；可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差。超高层楼盘超高层均价高层均价备注深圳金域蓝湾17000元/平米（2006年），排除市场泡沫，正常价位为9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域蓝湾13000元/平米15000元/平米超高层33层以下价格与高层接近，33层以上价格出现跳差芜湖世茂滨江花园

8500元/平米

8000元/平米武汉世茂锦绣长江均价15000元/平米均价14500元/平米无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差异不大，但超高层顶层局部可以实现溢价。编辑课件思维导图超高层住宅界定超高层住宅特征超高层住宅发展模式编辑课件超高层住宅特征—经济背景超高层住宅与GDP的关系3000亿元〈GDP〈6000亿元GDP〉6000亿元开始出现大量出现超高层住宅与城市化率的关系60%〈城市化率〈80%城市化率〉80%开始出现大量出现现象城市GDP（亿元）城市化率超高层住宅大量涌现北京1780189%上海1176589.3%广州1350083.8%深圳12950100%开始出现超高层住宅武汉800068%南京320777.9%佛山355894.1%成都332055％青岛370059%福州197550％………………出现超高层的城市根本指标在市场化的条件下，超高层的成功市场实现需要经济开展与高度城市化的支撑.编辑课件超高层住宅特征—开展阶段特征初级阶段开展阶段成熟阶段建筑特征：中、高层住宅增多，超高层住宅开始出现。客户主要特征：抗性大旧有的居住观念仍未被打破；放大超高层居住的不安感；对超高层居住持好奇，疑心态度。3.开发商的表现：相对保守的开发策略；挖掘关系客户、有区域情结的客户；诉求完善的城市配套建筑特征：超高层住宅数量增多。客户主要特征：抗性弱化旧有居住观念被打破；持有观望态度、从众心理；淡化不安感，开始重视视野、采光、通风等优点；产生超高层居住优越感3.开发商的表现：引导：强化视野、通风、采光的特性和超高层居住的优越感；注重规划、建筑、园林设计：以景观为导向的产品规划，选址上占据较好的景观资源建筑特征：超高层住宅大量出现。客户主要特征：接受度明显提高理性看待超高层居住；优势意识增强3.开发商的表现：倡导新的生活方式；丰富产品线；效劳升级：物管效劳前置；发挥品牌优势。随着超高层开展的不断成熟，开发商从注重营销老客户和单纯产品设计，逐渐开展为通过物管、产品、园林、区域资源等重点打造一种超高层独特的生活方式，提高产品精神属性。编辑课件超高层住宅特征—地段特征开发商会采取综合多元化的地产发展模式，发挥出土地最大价值，如深圳佳兆业城市广场世茂滨江系列多拥有一线海景、江景资源，如武汉锦绣长江、芜湖世茂滨江花园等超高层若位于城市政府新区，开发商多主动承担“城市运营商”角色多具有强势水景资源芜湖世茂滨江花园深圳佳兆业城市广场编辑课件超高层住宅特征—客户特征客户特征客户抗性大城市生活背景建筑高度恐惧感视野开阔、见多识广愿意尝试新鲜事物经济实力较强超高层建筑平安性社区微观景观配套效劳跟进问题后期物业管理问题户型通透性问题超高层客户心理探究：编辑课件超高层住宅特征—技术特征电梯设置：每隔15——18层之间要分层设计高速电梯。超高层住宅的技术特征高科技：智能化：大量智能化技术的运用；还需预留职能化模块，为将来发展预备空间；户型立面：以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用。水电指标：超高层高度为给水系统带来更多要求；消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷淋系统等配置；配电:对配电要求比较高，多路配电；避难层：每隔15——18层之间需要设计一层避难层。结构形式：住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构。超高层技术平安等级的变化，导致设计和建设的难度大幅度增加，建设周期增大。编辑课件超高层住宅特征—价值特征超高层工程价值特征：房产售价远高于建造本钱，通过提高容积率摊薄高地价建安本钱3000元/㎡编辑课件思维导图超高层住宅界定超高层住宅特征超高层住宅发展模式编辑课件超高层住宅分类1.城市核心资源类代表案例上海世茂滨江花园武汉世茂锦绣长江2.单纯城市核心类代表案例万科俊园深圳港丽豪园3.城市非核心资源类代表案例深圳万科金域蓝湾三期景观资源城市区位高高低单纯城市核心类超高层住宅城市核心资源类超高层住宅城市非核心资源类超高层住宅132不适合超高层根据城市区位和景观资源的不同，超高层住宅分为三大类，但随着客户对于超高层住宅接受度的提高，开始出现单纯以强势自然资源为依托的城市纯度假类超高层。编辑课件城市核心资源类超高层住宅234城市核心资源类超高层住宅1模式介绍成功关键因素模式适用条件模式特征城市核心黄金地段；稀缺自然景观资源，一线江景、海景等。高容积率低密度，以超高层产品为工程的盈利主体；通过优越的城市资源和自然资源，支撑起豪宅的形象；通过顶级的产品设计和园林规划，满足客户高端需求；通过顶级配套和效劳，提升产品附加值。地标性：产品及外立面具有城市地标性；高端定位：城市顶级豪宅；稀缺性：不可复制的地段和自然资源；精神属性：创造一种生活理念满足客户精神需求。资源最大化：将城市资源和自然资源得到最大化利用；产品设计：具有顶级性、稀缺性；顶级配套：通过顶级会所满足客户高端需求；顶级效劳：表达客户尊贵身份。编辑课件城市核心资源类超高层住宅案例香港凯旋门:地段繁华，无敌海景资源位于九龙城海边繁华地段紧靠园林中央公园临海而建，南向维多利亚港，西向中港码头，无敌海景资源香港贝沙湾：区位：处港岛南区西海岸，是香港传统豪宅地段资源：背山面海，700米海岸线新加坡吉宝湾工程地址：位于吉宝湾，面临圣淘沙岛，背倚花芭山，毗邻佳丽比园；稀缺资源：整幅地段的海岸线长达750米上海世茂滨江花园，坐落于浦东陆家嘴金融贸易区，是中国最高的全江景外销豪宅，大规模超高层高尚社区武汉世茂锦绣长江为“滨江豪宅模式〞的又一代表工程，座落于长江之畔鹦鹉洲，地理位置十分优越，2公里长江景观为其优势资源编辑课件上海世茂滨江花园区位上海浦东黄浦江东岸，陆家嘴国际金融中心南侧规模占地220668平方米，总建筑面积近70万平方米园林面积园林占地16万平方米绿化率70%容积率2.9产品类型6栋48-53层超高层公寓及1栋60层酒店式公寓梯户比单体为板式，三梯两户或四户，电梯直接入户，使住户更安全、拥有更多使用空间，并通过智能化管理保证住户的私密性主力户型230平方米的三房二厅二卫，330平方米的四房二厅三卫总价区间约250-1200万元以浦东黄金地段树立豪宅升值潜力，以黄浦江景观为资源主轴打造临江豪宅。编辑课件上海世茂滨江花园奢华设置和配套营造顶级豪宅产品独特的国际化园林景观豪华会所树立豪宅物业标准独创的高品质物业管理顶级室内装修上海首创超高层豪宅编辑课件上海世茂滨江花园整体规划：提高建筑高度，降低建筑密度，主体建筑沿江弧形单排布置，保证户户“前江后园〞极致景观.工程主体建筑沿江弧形排列，扩展近一公里，前后错落布置，视线互不遮挡，板式结构设计使户户实现“前观江景，后拥园景〞;单排布置超高层建筑，大大降低了建筑的占地面积，解决多排布置所造成的视线遮挡;小区总共由7栋49层至62层超高层高档公寓构成.编辑课件上海世茂滨江花园户型建筑面积（㎡）套数比一房85-885%两房130-17036%三房200-33036%四房280-35022%复式300-10001%户型设计以最大化景观面和景观利用率为设计原那么，内部功能设计彰显主人尊贵身份几乎户户面江，保证第一主人房、客厅享有江景，其他空间享受内部园林景观；内部功能分区合理，主仆分区、客厅、餐厅严格别离；大面积落地窗设计，最大化视野。编辑课件上海世茂滨江花园精装修标准结构全现浇钢筋混凝土剪力墙大堂高级大理石电梯三菱电梯、两部主人专用、一部保姆用门窗德国hoppe门锁，双层中空本体绿钢化玻璃厨房德国poggenpohl橱柜，意大利smeg灶具、德国kuppersbusch厨用电器，欧洲whirlpool灶具及厨房用品卫生间墙面、地面大理石，西班牙roca洁具及豪华双人按摩浴缸空调美国trane可遥控中央空调智能系统家居智能：家电远程控制系统、电信电话系统；家居安防：可视对讲系统、天然气探测系统等；奢华装修标准，与国际品牌想嫁接，且应用大量科技智能系统，整体溢价能力较强。编辑课件上海世茂滨江花园美式冲浪沙滩英式大草坪德式绿荫天鹅湖奥运公园中式苏州园林法式迷宫花园绿化率：70%园林面积:16万平方米六大世界风格园林景区:分为中式苏州园林、夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥运公园六大风情各异的世界性园林景区园林景观：六大国际化主题园林景观，营造多种异国风情体验，吸引全球目光编辑课件上海世茂滨江花园代办效劳保姆式效劳康乐效劳预约秘书式商务效劳高品质物管效劳代办邮政效劳、代发报刊信函、代叫出租车效劳、带效劳出租等效劳健身效劳、娱乐效劳、美容效劳、医疗效劳。代办国内外旅游、打印复印效劳、承办商务会议、物业销售租赁中介、装修中介、商务讯息。代管房屋、车辆清洗、家居保洁、送洗衣物、接送小孩上下学，代客翻译效劳、代约家庭医生等。与太平戴维斯携手，为客户提供“一对一私人助理效劳〞，表达工程顶级豪宅标准。编辑课件上海世茂滨江花园4个不同风格的会所，总面积达15000平米，可满足不同客户的需求美式休闲会所中式园林会所欧式效劳会所奥林匹克运动会所功能包括健身、休闲、娱乐等各种功能，可满足不同客户的需求。编辑课件234单纯城市核心类超高层住宅1模式介绍成功关键因素模式适用条件模式特征城市中心区黄金地段；无强势景观资源，或二线远景，缺乏支撑溢价。小地块高容积率，走高端公寓〔或商住〕路线；建筑形态一般为高层和超高层的结合；通过内部顶级的配套和装饰弥补外部景观的缺乏。产品定位：产品以高梯户比的公寓产品为主，舒适性较差，亦可定位为商住公寓，户型面积偏小；规划布局：由于地块规模一般较小，以单个或数栋筒体或蝶式的点楼排布为主。提高户型的舒适度和使用率；内部配套与定位相匹配。单纯城市核心类超高层住宅编辑课件深圳港丽豪园深圳和黄都会轩广州誉峰深圳万科俊园单纯城市核心类超高层住宅编辑课件深圳港丽豪园港丽豪园位于福田中心区，由两幢超高42层及一幢17层高住宅楼组成,城市资源丰富，但无强势景观资源。

小地块高容积率，定位为高端公寓。区位：深圳福田区滨河路与彩田路交界处，属福田中心区,是深圳的CBD，更兼具深圳行政中心的特殊地位总占地面积:14406.40平方米建筑面积：67700平方米绿化率：

60%，绿化园林、空中花园容积率：4.7实用率：约77％编辑课件深圳港丽豪园户型70-80平两房90-100平三房100-110平三房130-140平四房240-250平五房250-300平复式套数431111081081214总套数共396套户型实用率为77%，户型舒适度较差；户型设计与整体定位不匹配，降低了整个工程的形象。户型整体实用率低，为了兼顾外立面牺牲了局部户型的阳台面积，导致户型舒适度降低。编辑课件深圳港丽豪园豪华俱乐部健身房室内泳池工程配套：国际化标准，号称“超六级〞标准，通过丰富内部配套弥补外部景观资源的缺乏。

全日制幼儿园幼儿园一栋三层，为全日制幼儿园俱乐部。幼儿园是全日制九班，建筑面积2125.8平方米，并配有活动场地豪华俱乐部俱乐部包括社区健康中心、居委会、文体活动设施、室内外游泳池、酒吧编辑课件单纯城市核心类超高层住宅123由港丽豪园的案例分析可得知单纯城市核心类超高层住宅在城市资源丰富外部景观自由无优势的情况下，应做到：以产品制胜：提高产品的舒适度和实用率；以配套制胜：通过丰富内部配套，提高生活品质；定位清晰准确，项目气质与定位相符。编辑课件234城市非核心资源类超高层住宅1模式介绍成功关键因素模式适用条件模式特征城区非核心地段；强势景观资源足以支撑溢价。中高容积率；以中高端住宅居多，通过超高层住宅模式降低单位土地本钱，通常价格与普通高层持平，通过走量获利；以超高层为形象标杆，普通高层产品为盈利主体；产品定位：定位为中高档，产品以较高梯户比的城市高端住宅产品为主，舒适性一般；规划布局：以景观为规划价值主导，高容积率高密度的规划形式；开发思路及次序明确；产品设计力求景观资源最大化。城市非核心资源类超高层住宅编辑课件城市非核心资源类超高层住宅万科金域蓝湾系列成都外滩编辑课件深圳金域蓝湾三期工程坐拥红树林及深圳湾，三期乃本工程收笔之作，为实现海景资源价值最大化的超高层。区位：位于福田区红树林福荣路资源：靠近红树林及深圳湾，且南北主视野毫无阻挡占地面积：10341.5平方米建筑面积:76850平方米容积率：7总户数:431绿化率：40%实用率：80%编辑课件深圳金域蓝湾工程开发思路：以超高层消化高容积率，并置于末期开发，利用工程的整体溢价，以时间换空间。第一期：开盘时间：2002.7.20均价：8200元/㎡背景：红树林区域尚陌生第二期：开盘时间：2003.5.10均价：8000元/㎡背景：市场调整期第三期：开盘时间：2006.7.16均价：17000元/㎡背景：市场快速上升期一期33层高层二期33层高层三期47层超高层，158m项目容积率：7编辑课件超高层产品采用“蝶型户型+曲面布局+观景平台〞的设计思路，实现100％的户户海景蝶形户型：建筑采用连贯性的大曲面与碟式户型结合，使得面海线更长，让更多房间分享海景资源，从而提升产品售价；曲面布局：也解决了单纯蝶式户型局部对视的弊端；架空层拔高：底层布置了商业和车库，架空层的高度(超过7m)，，使层数比较低的户型就能享受到海景，实现所有楼层都看海的目标架空抬高后的观景平台，处理后使得最底层住宅可看海，并躲避北测多层农民房影响蝶形布置，增大建筑单层面积，价值最大化波浪式曲面造型，增大采景面深圳金域蓝湾编辑课件平面及户型设计：增加梯户比提高实用率，四梯五户实现80%的实用率，但降低了整体的舒适度超大凸窗：超高层住宅中最大的凸窗及最大的赠送面积比入户花园、挑高露台赠送：还有入户花园、局部户型双层挑高露台等赠送，赠送面积较大ABCCD主力户型A户型120-130㎡，南北通透，入户花园、6米挑高全海景阳台约110㎡，南向，全海景阳台，主人房附超大凸窗约140㎡，南北通透，全海景阳台，每户独有两层高阳台，主人房附超大凸窗约160㎡，全海景阳台、海景阳光房，超大落地窗C户型B户型D户型深圳金域蓝湾编辑课件234城市纯度假类超高层住宅1模式介绍成功关键因素模式适用