高新桐荫路北侧地块市场定位报告2019年10月22日

高新桐荫路北侧地块定位报告2019Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield汇报人：XXXCONTENT立地篇-项目概况01.态势篇-市场分析02.定位篇-定位结论03.营销篇-营销总纲04.立地篇项目基本概况-地块属性分析-SWOT分析01.Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield城市简介潍坊是山东半岛群中心城市、新兴经济强市、环境领先城市，国际风筝之都。潍坊处于半岛城市群的中心位臵，是省内重要的交通枢纽，潍坊处于国家级战略规划区域——“山东半岛蓝色经济区”，同时作为青岛都市圈的重要组成部分，未来将成为一个具有较强国际竞争力的都市圈，成为东北亚地区国家合作枢纽之一，中国海洋产业创新基地，全省发展引擎。潍坊被誉为“风筝之都”，具有深厚的历史文化底蕴。潍坊市辖4区、6市、2县，设有国家级高新技术产业开发区、经济技术开发区、滨海经济开发区、峡山开发区。山东半岛群中心城市新兴经济强市环境领先城市潍坊处于半岛城市群的中心位臵，山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉之地，胶济铁路横贯市境东西，是省内重要交通枢纽。潍坊处于国家级战略规划区域——“山东半岛蓝色经济区”，同时作为青岛都市圈的重要组成部分，未来将成为一个具有较强国际竞争力的都市圈，成为东北亚地区国家合作枢纽之一，中国海洋产业创新基地，全省发展引擎。国家环保模范城市、国家卫生城市、中国优秀旅游城市、国家节水型城市、荣获中国人居环境范例奖、中国特色城市奖、水环境治理优秀范例城市、山东省适宜人居环境奖、国家级园林城市。板块潜力项目位于潍坊高新区，属城市发展价值较高和产业群集聚区域;也是潍坊房价领涨板块；

本案城市经济及城市人口Ø潍坊市经济总量较高，2018年潍坊市GDP为6858.6亿元，处于山东省第四;GDP增速逐年放缓，总量保持年7%的增速平稳上升，为房地产市场形成有力支撑;Ø人口密度低、主城区人少:整体城市常住人口较多，但人口密度较低，主城区人口仅20.3%，未来主城区房地产人口支撑不足，影响高房价的实现。潍坊楼市政策政策解读——潍坊暂无限购、限售、限价政策，银行及土地政策相对宽松，政策调整相对灵活，保证市场活跃度。地方政策限购无限购政策限售无限售政策限贷商业贷款:首套房首付30%，上浮15%;二套房首付40%，贷款利率上浮10%-20%;三套房停贷;认贷不认房;限价(预售价格)无限价政策限备案无限备案政策，但对于撤销备案有明确政策:网签合同撤销后开发企业再次销售该商品房时，要对该房屋销售合同的价格等条款进行严格把关，属违规撤销网签合同进行期房转让的，不予网签。公积金贷款1.首套住房首付款比例不低于总房款的30%;

2.第二套住房首付款比例不低于总房款的40%;3.首次使用住房公积金贷款已还清(含本市外)的，无论在本市名下有无住房，再次使用公积金贷款的，按照二套住房执行;4.第三次及以上不予发放。土拍新政1、土地出让价款2亿元(含)以内的，应在成交确认书签订之日起30日内全部缴清;土地出让价款为2亿元以上的，应在成交确认书签订之日起60日内缴清。2、加强土地出让供后监管。对供地后不按期开工建设房地产项目，严格建设周期。受让人应在土地交付之日起1年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。项目基本概况高新区板块:位于潍坊市高新区范围内奎文区西侧、寒亭区南侧，属于高新区发展较为成熟的区域内，资源优势明显，城市配套相对成熟。区域区域功能档次产品普通住宅元/㎡经开区科技/工业中低端高层5500-6500寒亭区加工工业中低端高层、多层6500-7500潍城区老城区物流中心中低端高层、多层6000-7000奎文区商业/休闲娱乐中高端高层、多层、洋房、别墅7500-9500高新区政府进驻商业集中中高端高层、多层、洋房、别墅8000-11500坊子区南部生态区中高端高层、多层、洋房、别墅6800-7800高新城区西靠高新经济开发区，东依北海路，北至青银高速，高新区是潍坊发展较快及相对较早的城区，现城区的配套及道路交通相对成熟;高新板块内有潍坊学院、盛世中小学（待建）、富华游乐园、潍柴大学、潍坊一中、亿丰灯具市场等配套成熟;该区域内楼盘建筑形态丰富，高层、小高层、多层及别墅均有分布;区域特征：距市中心最近的区，资源优势明显，在高端项目的带动下迅速发展，价格上涨幅度较大，区域热度不断提升

客户特征：区域楼盘吸引的是寒亭区及奎文坊子区域客户，多为改善和刚需客户产品形式：区域产品丰富，有多层、小高层、高层、别墅，以低密度洋房产品为走量产品。本案项目基本概况——交通项目交通路网较为丰富和完善，距干道、省道、国道均较近，出行非常便利，交通不拥挤，既可直达市中心，也可高速路外出等，未来交通利好将逐步体现。本案项目附近现有道路■出行道路项目南侧紧靠桐荫路，沿桐荫路向西500米即可达志远路，连接通往市中心道路；项目向东可达志远路，由志远路向南可达健康东街；志远路连接北宫街、福寿街、东风街、胜利街贯穿市中心几大主干道；■汽车铁路距潍坊北站7公里左右■周边规划项目西侧待建盛世中小学，北侧道路施工中；项目基本概况——周边项目依托高新区房地产发展态势，以弘润金茂府形成的高端住区的形象，未来在盛世学校这一附加值的有力支撑下，区域将得到进一步发展。本案地块周边现状：■区域环境：紧邻潍坊知名高端项目弘润金茂府■区域规划：高新区与寒亭区交汇区域，未来配套将更加完善。■发展利好盛世学校，自小学到初中一体化，教育资源高档；■生活配套消费场所依托周边项目商业及项目未来自有配套，基本满足生活需求■周边项目在售项目较多，未来本区域也将打造混合居住区，居住氛围将逐渐浓厚。弘润金茂府华润纺织潍柴家园潍坊学院项目基本概况——地块分析项目一期除北侧建筑再规划上，影响项目进度等问题考虑，一期规划将地块内拆迁小区做隔离处理，南侧无明显因素；二期西南侧与东南侧涉及拆迁事项，其他无明显不利因素，且地块较大，满足高端物业的可能，产品线将满足首置、改善、TOP各位需求。1、地块内目前不涉及拆迁，但北侧建筑物不拆除，后期在规划小区排布上将受到北侧住户影响；2、地块西侧政府规划中小学，一期紧邻学校居住舒适度相对弱于二期，一期物业形态以高层、洋房面世，二期以品质高端住区一期二期项目基本概况——定位条件一期二期快速去化，快速回款ⅠⅡⅢⅣ1Ⅳ2市场差异化竞争丰富物业业态溢价增加利润项目形象打造态势篇整体市场概括-区域市场分析-主流项目详析1.普宅市场2.洋房市场02.Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield整体市场概况-土地成交从土地市场整体供应及成交情况来看，除寒亭区及经开区以外，其余各区土地供应锐减，而高新区17，18年翻倍上涨，而19年1-10月份的成交同比18年成交量占比26%，区域内以去库存为主，近年潍坊发展以北主（经开、寒亭），导致区域内客群流失，且区域内产品以低冲高，导致价格虚高，同品质楼盘去划速度较慢。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoTheusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoTheusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitinto特征思考:集中成交区域为高新区，土地成交量较大，其他各区域相对均衡。整体市场概况-土地面积从土地成交量同比图来看，2018年土地成交123宗，同比2017年的242宗仅减少119宗。2018年楼市受2017年库存影响，成交下降明显，而2019年1-10月土地成交69宗，同比2018年1-10月土地成交减少27宗；从土地成交价格来看，土地成交面积同比下跌的情况下，由于地价涨幅明显，使得总金额同比上年基本持平，目前市场处于高价去库存；从2018年潍坊土地整体走势来看，土地推出与土地成交量波动都较大。1-10月，潍坊土地推出与成交量均较低，其中4月仅成交3宗，创2018年最低值。11月，土地推出量达到全年顶峰，共推出60宗。12月，土地成交48宗，成功翘尾。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield供销比呈现良好发展趋势，2017年受大环境影响出现供不应求的局面，2018年上合峰会效应，拉动半岛经济发展，带动整体楼市价格上涨。整体市场概况-市场分析需求产品——市区主力需求120-140m²，主力为三房，其中四房呈现上升趋势;总价承受力也较高，基本集中在100-200万之间整体市场概况-市场分析整体市场概况-区域地产Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield

2017-2018年品牌房企积极拿地，地王频现，高新板块尤为活跃。2019年片区内竞争更加激烈，国内及本土大牌林立，高端盘成主流，竞品营销水平、现场展示、推广力度与拓客层面均给整体市场带来的较大的冲击。各区品牌开发商积极进驻，品牌竞争激烈03.Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield态势篇整体市场概括-区域市场分析-主流项目详析1.普宅市场2.洋房市场区域市场分析-土地市场Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield2018年-2019年10月供应2317.07亩，其中2019年1-10月供应面积483.12亩，楼面价均已逼近2019元/㎡，相较上一年度楼面价下降约14%，其中19年推出的7幅土地按套均面积120㎡计算，19年开始预计将有31242套新增项目入市。区域市场分析-竞品分布Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield本案主要竞品中高端楼盘分布在健康东街以南、宝通东街以北，该区域开发商以歌尔、碧桂园、中南为主，属本土企业及500强企业，销售均价9000-11000左右，歌尔绿城属该区域售价最高区域市场分析-竞品分析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield项目名称项目体量在售产品面积户型在售价格成交渠道近期营销动态歌尔绿城71万高层140-1701.2-1.4万老业主回购朴树演唱会活动恒信新天国际20万18F/9F/11F/6F小高106-142-1929500/9000/8500恒信带访交1万底3万金茂悦17.7万18-26F高层105/115/125/135/165//10月13日样板间开放（115/135㎡）中南樾府42万20F高层117/1358100特价贝壳、顺接特价房中南熙悦31万18F/22F134-1689000渠道、老带新特价房，4个点折扣歌尔桃园里36万18-24F102-1101-1.1万渠道、顺访朴树演唱会门票赠送恒信风华上品42万18F/11F101-1858600-9600恒信、顺访交2万抵8万凤栖壹号院23万17/18F、22F109-2227900起贝壳、顺访交2万抵6万，带车位枫丹壹号院21万2#8#18F110-1759800起带车位朋介、贝壳特价房、送车位辰隆天玺城22万2#6#7#/18F90-1527500起顺访特价房大观天下21万34F113/126/148/1787600-8600带车位老带新、贝壳10.12开盘紫御公馆44万18F沿街129/140/1706800-7500贝壳、顺访交2万抵8万十地金隅园116万6F/10F130-1509500-13000顺接/中梁颐和雅筑9.4万6F、18F6F：143-196

18F：118-138//10月1日售楼处开放，预计11.23开盘世茂云图26.7万18F116/129/141释放8500左右

可自选精装3个档（最高20万）/10月5日售楼处样板间开放区域内主要竞品楼盘售价超万元楼盘歌尔绿城、歌尔桃源里、十地金隅园，其余楼盘销售均价多以8000-9000元/㎡，销售手段附带车位或老带新、特价房源；成交渠道以二手房带客为主。区域市场分析-库存分析12个主流项目总套数约2.3万套，目前已推未售约1万套，待推套数达到了约1万套，根据区域主流项目月均去化35套速度，去库存周期约为3.6年，压力较大。序号项目名称总套数已推套数已售套数已推未售待推套数库存套数1碧桂园桃李东方137426478186111012962恒信新天国际50814457873644513金茂悦3312331203312033124中南樾府170048027120990014295中南熙悦215021501871963019636歌尔桃园里16341634133430003007恒信风华上品1039103941562406248枫丹壹号院6894242541702654359辰隆天玺城881881264617061710紫御公馆23404481792691892216111十地金隅园556057705774983556012博观熙岸9002087013869283013世茂云图17281728017280172814合计23815132893109101801052620706区域市场分析-库存分析4个新地近3个月结果公示，总建筑面积约39万㎡，按套均面积约120㎡计算，未来新地块供应住宅套数约3250套，供应量较大项目名称占地面积㎡容积率计容建面㎡浞景居住区南区项目西区①479942.49119505兰亭荟一期②288423.79109311春景花园五期③269884.5121446东方公馆④119833.238346合计115807—388608①②③④区域市场分析-库存分析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield①②③④①号地块竞得单位：潍坊融顺房地产成交时间：2019/8/26占地面积：47994㎡容积率：2.49建筑面积：119505㎡土地性质：住宅用地每亩地价：141万元/亩楼面价：2108元/㎡溢价率：84%②号地块竞得单位：潍坊华普置业成交时间：2019/8/19占地面积：28842㎡容积率：3.79建筑面积：109311㎡土地性质：住宅用地每亩地价：108万元/亩楼面价：1623元/㎡溢价率：84%④号地块竞得单位：山东颐和丰置业成交时间：2019/8/8占地面积：11983㎡容积率：3.2建筑面积：38346㎡土地性质：住宅用地每亩地价：207万元/亩楼面价：3103元/㎡溢价率：84%③号地块竞得单位：山东鼎泰房地产成交时间：2019/8/12占地面积：26988㎡容积率：4.5建筑面积：121446㎡土地性质：住宅用地每亩地价：89万元/亩楼面价：1333元/㎡溢价率：84%区域市场分析-库存分析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield1、区域内库存套数约2万套，新地块供应套数约3250套，合计供应套数达到了23250套！2、按区域内全年月均销售35套计算，13个项目+3个新地块项目全年销售套数约为6720套；3、整体的去库存周期为3.5年，面临着较大的去库存压力！库存区域集中，竞争更加激烈！区域市场分析-区域优势Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield★配套设施西侧政府规划盛世中小学（9年义务教育），距离2.5公里潍坊学院、古德广场，5公里范围内配套成熟，周边交通便利★规模、氛围体量约40万方，周边配套成熟，紧邻学区（9年义务教育一体化）形成大盘效应及浓厚的居住氛围。★学区独一无二紧临盛世学校，学区资源无可复制★营销手段热炒学区房（9年义务教育一体化），创新营销手段，扩大营销队伍抢占客户资源。★高端品质板块已经初步形成高端居住住处，品质感强，高新富人聚居区。突围点04.Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield态势篇整体市场概括-区域市场分析-主流项目详析1.普宅市场2.洋房市场普宅市场-项目区域分布区域板块内共47个项目，选取其中9个主流项目，区域内具有代表性开发企业及规模，绝大部分集中在板块中心位置及潍县中路西片区序号项目名称1碧桂园桃李东方2博观熙岸3中南樾府4中南熙悦5图兰朵6恒信天悦7歌尔桃源里8金茂悦9世茂云图在售在售待售在售在售在售在售在售待售普宅市场-项目区域分布普宅市场库存及供应达到了15626套，其中南部区域无论是项目数量，还是未来供应体量，几乎占据了高新区的半壁江山，与潍坊发展坊子新区的趋势吻合。在售普宅市场板块北部区域南部区域浞河区域在售待售253推出套数182448305162待售套数027221088合计套数182475526250占比11.67%48.33%40.00%目前普宅市场库存及新地块潜在供应合计约12459套，南部区域为主力供应，城西次之，东程及中心城区相对较少。9个项目2019年销售约646套，总销售额接近7.3亿元，套均面积126㎡，2019年10个项目是市场绝对主力，参考意义较大序号项目名称套数面积金额均价1歌尔桃源里26031200312000000100002中南樾府1141368012585600092003中南熙悦971164010476000090004图兰朵6881606201600076005碧桂园桃李东方52624067392000108006博观熙岸37444048840000110007恒信天悦1821601836000085008金茂悦00009世茂云图0000合计64677520739224000---普宅市场-整体销售分析第一梯队总销额均在亿元左右第二梯队总销额均在千万元左右未开盘普宅市场-整体销售分析区域内各项目从销售套数与销售价格的对比情况来看，区域内对价格的敏感度大于开发商实力，区域内销售前三的项目歌尔桃源里、中南樾府、中南熙悦，成交面积段110-130㎡三室，客群还是以改善性客群为主Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfieldTheusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield销售面积前五名序号项目名称面积1歌尔桃源里312002中南樾府136803中南熙悦116404图兰朵81605碧桂园桃李东方6240销售金额前五名序号项目名称金额1歌尔桃源里3120000002中南樾府1258560003中南熙悦1047600004碧桂园桃李东方673920005图兰朵62016000销售套数前五名序号项目名称套数1歌尔桃源里2602中南樾府1143中南熙悦974图兰朵685碧桂园桃李东方52销售均价前五名序号项目名称均价1碧桂园桃李东方108002歌尔桃源里100003中南樾府92004中南熙悦90005图兰朵7600排行榜各项目典型性分析：1、歌尔桃源里：当地知名上市企业开发项目，在当地口碑及经济实力得到认可，前期与绿城合作开发歌尔绿城项目树立良好口碑。2、中南项目：销售价格属于片区类中游价位，国内知名企业，该项目户型主打短进深、大面宽、高赠送、全阳设计；推出示范区、儿童游乐区等营销手段，在前期积累良好的客户资源及该项目价格适中的情况成交属于中等偏上；3、碧桂园桃李东方：销售价格属最高，该楼盘主打拎包入住，约2500精装修成本，由于区域内客群对精装修户型的认知及认可度不高，导致前期销售价格虚高，后期营销手段赠送车位、认筹抵扣、全款折扣、按揭折扣等。普宅市场-销售指标排名Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-户型配比分析户型两室三室四室五室合计套数17268023300379413545占比12.74%59.23%22.17%5.86%100.00%综合已推及未推货量，9个主流项目合计约1.3万套，其中：1、三室产品占据绝对市场主力，达到了8000多套；2、四室产品次之，约3000套，两室约1700套；3、五室产品数量最少，仅约794套。三室户型占比达60%，占据了绝对主力；三室及以上户型占比达88%，两室仅占比约12%，体现了市场以改善性住房为主、刚需为辅的客户需求。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-户型配比分析两室80以下80-9090-100100-1101232567426217.1%14.9%43.0%36.0%三室100-110110-120120-130130以上280022141516149234.9%27.6%18.9%18.6%四室130以下130-150150-170170以上841122555938428.0%40.8%18.6%12.8%三室户型供应量大，产品线尤其丰富，刚需、改善占据了较大比例；TOP型主要集中四室及以上；两室产品线则相对比较集中；市场热销类户型产品竞争激烈。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-小结■两室产品80-90㎡户型面积段目前为市场缺口，在本案进行产品配比时，可适当增加该面积段两室数量，主打低总价，吸引更多刚需客群购置；■三室产品未来市场供应，尤其是区域市场，100-110的刚需三室及110-140之间的舒适型三室将占据市场绝对主流，而140㎡以上的高端舒适型户型存量较大，接近1000套，未来三室产品的市场竞争将尤为激烈；■四室产品主要集中在130-150㎡，是市场主流热销户型；建议本案可以深化120面积段以上的四室产品填补市场；■五室产品主要在200㎡以上，大多数为复式住宅，且供应体量较小，大面积户型产品去化慢，对项目资金压力大。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-小结瞄准缺口风险抗性产品创新增加市场缺口产品，避开竞争配置80-100的2+1户型配置市场主流三室产品户型配置120㎡左右的3+1户型配置130-150的主流四室户型与周边产品线进行区分在一期树立项目整体形象和品质的前提下，主打快消路线整体户型面积较一期进行降低，约110-120㎡左右，控制总价，提高客户准入门槛一期将产品做精，并与竞品项目进行产品区分增加飘窗、设备平台、阳台等赠送面积作为一期主打卖点Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析销售动态在售产品7栋高层洋房+3栋公寓近期推售计划及动态3#、6#28层楼栋（为沿街楼栋），4#、8#为18层高层，108套房源，均为144㎡户型，合计264套房源。上周成交情况10月27日，项目首开去化50套左右，后期促销团购房比开盘价优惠800元/㎡价格信息均价10800元/㎡,价格区间9699-11500元/㎡销售政策认筹客户享受3万抵5万，全款94折，按揭96折，限时签约99折，赠送车位1个；项目推广现场活动暂无线上线下线上微信、广播线下派单等、渠道拓展外展、及户外投放、每周暖场活动碧桂园桃李东方Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析主力户型Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析

启动认筹5月1日健康街城市展厅开放启动交1万验资蓄客高考全城路演6月7日-8日6月9日9月1日产品发布会10月4日10月20日10月27日

景观示范区开放

开盘加推每月活动推广不断保持项目热度Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析好品牌：碧桂园地产，千亿房企，全国第一开发商好地段：植物园景观资源，紧邻大观天下、恒大名都等成熟社区好产品：大面宽短进深，三室-五室户型为主高推广：全城拓展，设立2个市中心展点，大兵团全城拓客带访高服务：碧桂园贴心物业、微笑服务。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析旭辉银盛泰·博观熙岸位置健康东街与金马路交汇南100米路西开发商旭辉&银盛泰占地面积103亩建筑面积19.8万方容积率2.8绿化率34%总户数约900户物业类型6栋4F，4栋16F，11栋18F，1栋幼儿园停车位规划1455个Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析楼号层高户型套数均价9#16层140平32套12500168平32套16#18层140平36套11000+168平36套15#18层128平72套11000+累计208套备注：精装标准释放2000元/平。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析销售节点：8月中旬启动验资，10000元支付宝理财；验资不理想，不足60组。9月下旬，1000元支付宝理财，办理VIP卡；办卡约250组，VIP会员有权参观样板间。开盘前，10月26日，启动交5万抵8万认筹；可继续10000元验资。10月27日，开盘当天，认筹客户和1万元支付宝验资客户均可参与选房开盘数据：1，现场签到约140组，包括认筹客户+1万验资客户，含水客。2，房源208套，约成交55套，包括交行员工团购，主要去化9/15号楼。3，成交均价11000-12000。最新销售信息：现阶段释放加推20#楼，一期车位开盘Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析位置奎文宝通街与潍县中路交汇处东南角建筑形式15—20层高层总规模1700户建筑面积42万平米占地面积12万平米精装标准毛坯容积率2.6绿化率35%开盘时间4月10日内部开盘价格情况在售均价10500元/㎡（前期赠送车位，当前销售政策半价买车位），沿街5#、6#房源团购价格8500-9300元/㎡近期动态15/16/20/21/22号/9号/10号/11号顺销中，每周通过与其他行业组织异业活动拓展圈层客户中南樾府Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析好品牌：中南地产，全国地产前20强，品质保障好产品：短进深、大面宽、高赠送、全阳户型设计高推广：月均50万推广费用、线上、线下全覆盖、不间断持续活动高体验：千万打造全新营销中心、实景示范区、儿童游乐区，体验为王高服务：中南全程管家式贴心服务、微笑服务。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析小进深+大面宽+赠送阳台+社区品质提升首开楼栋为15-20层高层产品，主力户型125㎡-162㎡Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析位置樱前街与志远路交叉口东北角建筑形式小高层、高层总规模26栋住宅+1栋公寓建筑面积31万方占地面积13万方精装标准毛坯容积率2.5绿化率35%开盘时间5月19日最新动态9月22日19/20/21#楼3栋高层开盘，去化一般中南熙悦Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析销售动态：5月19日一期首开，共推出8栋高层17-21F高层产品，共538套房源。其中2栋沿志远路高层为团购房源，目前基本去化完毕。8月5日启动3栋高层（19#、20#、21#）蓄客，9月22日，3栋高层开盘，主要去化19#115㎡户型。销售均价：19#楼：8200-8900元/㎡，21#楼：9300-10000元/㎡，20#楼：10000-10500元/㎡19#楼小户型（115㎡）均价7800-8500元/㎡左右Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析位置樱前街与志远路交叉口东北角建筑形式6+1层电梯洋房28层高层总规模约890户建筑面积20万方占地面积12万方精装标准毛坯容积率3绿化率45%开盘时间2018.11.11最新动态11.11日18号楼开盘，开盘当天均价7555元/㎡，赠送车位一个图兰朵Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析销售动态：18#楼28层2梯3户，共2个单元，共计116套房源（一二层为沿街底商），户型面积95.95㎡，114.82㎡，123.83㎡，123.85㎡；2018年10月底启动预约，认筹约136组，认购97套，去化多为10层以上房源，顶楼无去化。开盘方式采用认筹顺序排号选房。销售均价：18#楼：约7555元/㎡优惠情况：认筹交一万进行排号选房，送车位。开盘去化率低（或高）原因分析：a、低价驱动，赠送车位，抢收客户b、整合渠道，与各门店经纪人等机构合作，挖掘三级市场客户Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析中南·熙悦位置樱前街与志远路交叉口东北角开发商恒信建设集团占地面积1.3万㎡建筑面积3.1万㎡容积率2.5绿化率35%物业类型26栋住宅+1栋公寓+1所幼儿园Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析一期开盘时间：9月22日推出房源：125㎡-139㎡，共计270套房。销售情况：开盘当天去化约30套，后期退房客户较多，成交情况较差。现阶段销售情况首期推出C3/C4/C5三栋楼，价格8500-9000元/㎡，赠送精装修，现购房可享交1万抵5万优惠。目前案场客户量一般，为提升到访组织流量导客，客户到访即送花生油，挖掘市场客户。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析上城·浞府位置高新技术开发区健康东街以南浞河东岸开发商潍坊昊华置业有限公司占地面积约210亩建筑面积23万方容积率2.37绿化率35%物业类型洋房、合院首推房源沿社区景观带北侧洋房，7#、8#、11#、12#、13#、15#、18#、19#共计8栋，9#、16#两栋合院，共计10套合院Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析翔凯集团开发，新中式产品，与龙湖物业合作，价格待定、目前处于认筹资阶段10月19日产品发布会、10月20日生活体验馆开放、11月17日认筹启动，预计11月底、12月初开盘Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析代表性高层楼盘：3房2厅1卫面积段95-115㎡，3房2厅2卫面积段107-140，4房2厅2卫面积段126-149㎡高层代表项目户型产品系数配置表1：Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield普宅市场-主流项目解析高层代表项目户型产品系数配置表2：代表性高层楼盘：3房主卧开间3.6m，次卧开间3.0m；4房主卧开间户型差异较大，次卧开间3.3m；北面次卧开间2.7-3m；04.Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield态势篇整体市场概括-区域市场分析-主流项目详析1.普宅市场2.洋房市场在售目前共4个洋房项目，其中在售项目图兰朵、枫丹壹号院、上城浞府，售罄项目1个；大多数集中在健康东街以南区域。洋房市场-主流项目解析序号项目名称1图兰朵2博观熙岸3枫丹壹号院4上城浞府在售在售在售在售纯6F洋房仅图兰朵、上城浞府两个项目，其他两个项目均为4层大平层、平墅洋房。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市场-主流项目解析序号项目名称总套数已推已售已推未售待推库存1博观熙岸3003003000002图兰朵1441441440003上城浞府306200981021062084枫丹壹号院96964551051合计8467405871531062594个项目洋房共计846套，截止目前仅剩余259套库存，，且集中在中心城区板块，目前高新区市场洋房产品仍然供不应求，持续热销。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市场-主流项目解析序号项目名称价格备注1博观熙岸11000对外口径洋房产品售罄2图兰朵待推目前推出28层高层住宅3上城浞府未开盘预计11月低、12月初开盘4枫丹壹号院10000成交情况一般，周边客群认可度低高新市场洋房产品自2019年下半年开始价格有了较大降幅，目前洋房价格基本在10000元/㎡左右，部分项目已接近或超过11000元/㎡，洋房正式进入万元平方时期。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市场-主流项目解析全部洋房产品户型占比户型三室四室五室合计套数42141412846占比49.73%48.91%1.36%100.00%三室及四室占比约99%，五室产品占比不到2%，三室及四室户型几乎占据了洋房全部户型。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市场-主流项目解析三室两厅100㎡三室两厅118㎡图兰朵Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市场-主流项目解析上城浞府Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市场-主流项目解析枫丹壹号院Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市场-主流项目解析枫丹壹号院Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市场-主流项目解析枫丹壹号院Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市场-主流项目解析代表性洋房楼盘：主力户型3房2厅2卫面积段118-124㎡，4房2厅2卫面积段125-143㎡；尺度感：三房客厅开间4.2m，四房客厅开间4.5-5m，南北双阳台；转角飘窗，大尺度观景窗提升生活空间尺度感；Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市场-主流项目解析洋房产品三房三开间朝南、四房四开间朝南布局成主流；品质型户型设置大尺度观景阳台，具备功能改造空间；Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield洋房市场-户型产品建议根据以上数据统计及实际的市场现状分析，目前项目所处区域无洋房产品供应，因此洋房产品竞争压力较小，因此户型围绕以往市场热销产品进行配置即可，产品做精，减少产品线。户型设计①大面宽、短进深②三房三室朝阳，四房四室朝阳③做足赠送面积，提高产品附加值④户型方正⑤大景观阳台洋房均为四室起步四室户型以120-150㎡面积段为主，辅助160-180㎡户型。Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield态势小结1、潍坊本轮次将以去库存为主，18年-19年土地成交缩量；2、高新区整体市场以中高端项目存在较多，导致整个市场价格过高，目前整体市场处于低迷期，中低端向经过降价来促销，对于高品质楼盘度过低迷期，潍坊整体市场将会迎来暖春；3、改善性客群仍将是市场主流，预计未来刚需型客群将逐步缓慢增加；4、区域内云集碧桂园、恒大、中南等大牌房企，且销售周期基本相同，未来区域内的市场竞争将异常激烈！5、未来1-2年，本案的销售及竞争压力将非常大，可在保持适中价格的前提下，多批次推盘，迅速去化，保证资金及时回笼！05.Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield定位篇整盘思路梳理、客户分析及定位、产品定位及建议整盘思路梳理——回顾运营、客户、产品三个方面，对项目前、中、后三个阶段主打思路进行梳理。

运营高成本之下的快速现金回笼沉淀资产，辅以配套住宅回笼现金高溢价下的利润追求TOP、改善、投资客户改善、首置、投资客户首置、首改、改善、投资城市发展规划及环境利好之下的高端产品控制面积的产品优势成熟社区之下的紧凑型及舒适型产品城市规划及产品附加值便利、总价合理居住板块、口碑影响客户产品比较优势前期中期后期134

容积率2.5＞＞2.0，具备规划高端物业的可能紧邻学校配套资源优越交通通达性好，城市干道、高速、高铁立体式交通除轻微噪音干扰无其他重大不利因素2对三房、四方需求大，但单配风险大区域成熟度提高将加大客户吸引力客户对品质、配置、配套水平要求高看重区域升值潜力，具备投资价值区域客户看重赠送、对创新产品接受快

片区最大学校——盛世学校小学初中一站式教育资源名企开发（中铁？），高端居住片区

产品创新、形成差异化，巧避直接竞争

区域资源支持高品质物业处于未来政府大力发展方向改善需求高于全市平均水平未来周边配套将继续完善

紧邻学校、投资及升值潜力巨大地块属性市场机会客户需求价值重组项目定位参考定位思考05.Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield定位篇整盘思路梳理、客户分析及定位、产品定位及建议客户分析城市客户特征分析—潍坊市各版块物业特征对客户的分流判定竞争态势高新区以：地缘性改善客群为主，周边乡镇进城客群为辅。潍坊各板块竞品项目客户分析奎文区绿城诚园客户特征奎文区、高新区客户较多，也有部分周边县市客户，以二次改善为主，注重品牌、产品舒适度等奎文区大有公馆客户特征改善型住房需求为主，以奎文区为主，客户有大部分来区域内，关注地段、教育产品及物业服务等奎文区潍京客户特征以改善为主，客户主要为奎文城区客户，关注社区品质和舒适度较多高新区紫瑞园客户特征以县市区进城购房为主，市区奎文较多，其次为高新外来打工人员，首次臵业及潍城区换房为主。高新区大观天下客户特征高新周边厂区及企事业单位、坊子区、周边县市区，以首次臵业及首改为主高新区恒大名都客户特征客户注重生活品质，奎文改善及高新首置为主，以周边企事业单位、公务员、高管及部分个体老板坊子区理想小镇客户特征奎文区、高新区客户较多，也有部分周边县市客户，以二次改善为主，注重品牌、产品舒适度等坊子区观澜府客户特征改善型住房需求为主，以坊子老区为主，关注地段、教育产品及物业服务等坊子区伯爵公馆客户特征以改善为主，客户主要为奎文高新城区客户，关注社区品质和舒适度较多寒亭区恒信小镇客户特征地缘性客户，也有部分奎文区、高新区上班客户，刚需性客户，注重产品舒适度等寒亭区中房并福名都客户特征客户有大部分来自寒亭本地还有高新上班人群寒亭区欣泰世纪城客户特征客户主要为当地，以及周边工厂客户，关注居住实用性经开区蓝城·清风明月客户特征以潍坊市区地缘性投资、改善客户为主，看重学区及升值潜力经开区北辰·白鹭湾客户特征以周边政府、医院客户为主，看重环境及产品质量，少量周边乡镇(泊子、昌乐等)经开区江樾府客户特征以潍坊市区地缘性投资、改善客户为主，周边乡镇刚需为辅，看重价格高新区最为城市价格标杆，以改善需求为主，35-45岁占65%，45-55岁占比10%，25-35岁占25%。企事业单位占比60%，个体经营者占比30%，其他占比10%.客户分析置业需求基本需求表城市新锐家庭投资客群成功高端家庭居住区域高新区及主城区，部分周边县市客户，投资客户以投资客户为主，辅助城、及项目周边客群以城区客户为主或其他区域企业老板职业身份务工务农、城市白领、国家公务员、事业单位、医生、老师等自由职业者、自营生意、城市白领、国家公务员、事业单位等企业老板、政府领导、银行高管置业情况二次以上职业为主主要为投资、改善、2次置业为主多次置业置业区域高新奎文为主，寒亭为辅其余区域辞职主城区、城区周边高新奎文板块、城区板块家庭结构青年之家、青年持家家庭成员2－4口；25-35岁青年或青年伴侣无小孩自己或与父母同住中年、壮年之家，家庭成员2－5口；中年人为家庭主体，有24岁以下小孩部分为三代同堂家庭成员3－7口；多为三代同堂，孩子大多已长大成人家庭收入年收入8-15万，以工资收入为主，存款少，工资有上涨空间年收入50万以上，以生意盈利、工资和投资理财收入为主，有存款基础，事业稳定年收入100万以上，收入稳定购房动机想拥有自己的房子、结婚，为孩子读书看重片区升值潜力及发展前景，进行职业投资，部分改善享受城市最高居住条件情感特征对房屋的社会标签价值有深深认同，但更加看重的是这种荣耀带来的心理上的享受。非常相信自己的眼光，希望通过自己充裕的资金进行投资赚取回报；改善客户相对谨慎，主要看重产品、社区品质、教育等。有强烈的家庭观念，非常关心家庭和睦对身份感、档次感具有强烈要求对居住环境及社区品质有较高要求对住房价值的排序独立自由的空间、释放工作及生活压力的空间、自己享受生活的地方一项重要投资选择，家庭舒适居住、孩子健康成长的地方彰显成功标签、让老人安享晚年的地方、最高居住品质客户分析本项目客户描摹重要客户群核心客户群成功高端、改善家庭，比例：35％投资客群：20％城市新锐家庭比例：45％潜在客户群目标客户：以高新奎文及周边板块成功高端人士为主、城市新贵次之，城市新锐为辅，少量潜在投资客户。购房目的：改善居住条件，或看重区域内发展及升值潜力。区域来源：城区人士为主，项目周边区域及县镇客户为辅。客户分析及定位——客户定位：主城区及周边改善且注重居住品质的高等及中等收入家庭客户分析本项目客户描摹05.Theusercandemonstrateonaprojectororcomputer,orprintthepresentationandmakeitintoafilmtobeusedinawiderfield定位篇整盘思路梳理、客户分析及定位、产品定位及建议项目定位依据基于市场现行行情之下

站位全市品质一线，引领片区改善市场全面超越市场竞品水准做标杆，做绝对的价值引领者项目定位依据通过提升价值、优化推盘节奏、打造精典产品三个方面进行思考研判如何优化推盘节奏如何提升项目价值如何塑造产品竞争优势通过特色、创新产品，使项目价值最大化：

提升经济价值：寻找低风险产品组合，对产品进行优化，实现高溢价，快速去化，提高资金周转率。

提升品牌价值：通过优秀的产品设计和营销，进一步提升市场占有率和品牌价值。

提升社会价值：根据对区域市场的了解，准确定位，合理设计，开盘热销，轰动市场，为后期刚需及改善产品铺路。

区域价值提升：借助高新区域价值提高，带动项目价值提升。通过合理安排各期产品推盘时间，无缝衔接，加速去化：

合理安排最佳推盘顺序：结合任务指标及项目实际工程进度，根据市场情况，合理安排项目各物业形态的推盘顺序。找准产品的入市时机，使项目销售时——天时、地利、人和。指标及利润两