20210721-长三角区域宁波公司台州椒江区开发大道地块投决会报告V2

长三角区域宁波公司台州椒江区开发大道北侧、经五路西侧地块投决会报告长三角区域宁波公司2021年07月23日核心结论战略契合度：从城市发展、资源布局与状况、开发节奏、标准化等角度来看，符合公司发展战略。地块位于台州椒江区重点打造的中央创新区，规划能级较高，当前板块竞争态势健康，可实现快周转。会展中心项目城南项目新城河项目子陵路项目梅山路项目庄桥项目

公司资源状况：1、可售待售项目5个（含1个合作项目），目前可售总面积35.86万方（权益后33.47万方），开发周期26个月（今日至梅山路项目23年9月交付）；2.货值业态结构：住宅：89.39%，商业：4.96%，办公：0%，车位：5.65%（权益前）;住宅：89.72%，商业：4.54%，办公：0%，车位：5.74%（权益后）开发节奏：开发大道北侧、经五路西侧地块获取至开工4个月，至开盘7个月，IRR为40.5%（非融），现金流回正时间15个月（非融）；满足集团财务评判标准。标准化使用：1、户型标准化2、装修标准化3、外立面标准化4、依照云著系本案核心结论•核心指标：考虑市场/竞品等因素，期房（住宅）销售均价18500元/㎡（不含车位），价格测算符合要求，利润率及周转率符合集团标准。成功标尺1.销售毛利率21.17%2.净利润率7.95%3.净利润总额16,079万元4.内部收益率IRR含融：111.4%；非融：40.5%5.自由资金峰值95,280万元，2021年11月6.股权融资无7.开发贷60000万元，利率5.70%，财务费用3734万元，融资周期18个月去化30%的时间：2022年3月8.去化率去化60%的时间：2022年5月去化90%的时间：2022年8月9.回款率30%：0：50%：20%10.投资回收期（含融）12个月，2022年6月回正投资回收期（非融）15个月，2022年9月回正11.两费费率管理费率：2.2%；营销费率：2.0%12.净资产收益率ROE含内部计息：24.37%；不含内部计息：21.56%

产品开盘价整盘均价户型面积户数户数配比业态（含竞配建）106.527631%23F高层（无偿返还28套）1760017600（毛坯）11627631%住宅11F小高12915417%1970019700（毛坯）14317620%车位15万/个744工作节点首期拿地-各节点集团标准工期（普通（期房销售）预售标准）取得施工许可2021.115个月5.5个月证示范区开放2022.16个月7个月开盘预售2022.27个月8个月完成交付2023.926个月根据实际情况（结转）核心结论集团各专业条线意见反馈集团预审意见城市公司修订意见沟通结果预审意见表附图研发中心南侧开发大道有噪音污染，不建议布置高业态大面积段产品。已沟通已沟通成本中心地上总建投资额1%作为预算，设立专项资金帐户，此部分不应计入已沟通已沟通开发成本营销管理中无已调整已调整心1、总建投资额“百分之一公共文化计划”预留专项资金，具体用途是？测算中是否考虑？总建投资额指什么？是否土地+建安？总建投资额“百分之一公共文化计划”预留专项资金，具体用途是？测算中财务中心是否考虑？如不能计入开发成本，建议列入土地成本考虑。已沟通已沟通2、无偿返还住宅移交对象是？是否需先在开发商处确认产权？是否需开发票？3、地上2层预售情况下，11F小高层第四个月开始放按揭，23F高层第七个月开始放按揭，回款节奏太慢，是否有优化空间？资金中心无已沟通已沟通战投中心备案价如不能突破，建议研判车位价格和去化能否提升。已调整已调整目录一、地块投资环境二、区域市场研判三、项目建议方案四、定价依据及测算五、地块评估建议竞拍规则描述竞买规则：竞价，限地价+竞无偿返还住宅，网上竞拍竞买人报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上竞报无偿返还住宅建筑面积程序；本地块不设底价；限时报价期间每次报价时间为4分钟，加价幅度为：100万元/手，50㎡/手，首轮投报面积不得少于100㎡；竞拍规则起始价68400万元，当竞买报价低于88900万元（29.97%溢价）时，价高者得；当竞买报价达到88900万元时，不再接受更高报价，转入投报无偿返还住宅建筑面积程序，并按竞报面积最高者确定竞得人。竞配无偿返还住宅起始面积为100平方米，以后每次增加面积为50平方米或50平方米的整数倍。无偿返还住宅建筑面积部分所含土地、建设等成本由竞得人承担，不计入可售住宅房价定价成本。城市区位—温台都市圈、宁波1小时台州，“环沪三圈层”城市，距离宁波138公里（高铁1小时车程），杭台高铁有望年底运行，时长由原先2小时下降到1小时。浙江省国际门户，是浙江沿海中部区域性中心城市，也是工贸型现代化港口城市。镇江合肥南京上海芜湖安庆杭嘉兴州宁波都市1小时金华台州城市概况—经济GDP总量位居省内中游，且保持稳步增长；椒江区位居全市第三位，市本级最强，温岭、临海占据前二；城市生产总值（亿元）1杭州16105.832宁波12408.663温州6870.864绍兴6000.665嘉兴5509.526台州5262.727金华4703.958湖州3201.419衢州1639.1210丽水1540.0211舟山1512.11台州2015-2020年GDP及增长率走势600010.00%7.6%8.0%7.5%6.3%5.1%40003.4%5.00%200035713875438648805134526300.00%2015年2016年2017年2018年2019年2020年GDP（亿元）GDP增幅2020年台州各县市GDP及增速对比1500GDP总值（亿元）GDP增幅6.0%3.8%3.7%4.4%10003.4%3.1%3.6%3.5%4.0%2.6%50011372.0%69266963355730227326100.0%温岭市椒江区路桥区玉环市黄岩区天台县三门县仙居县城市概况—人口人口基数较大，全省第五，七普人口常住总量662万人；三区因天然的地理阻隔，相对独立，其中椒江区常住人口82.6万，占市区人口近4成；因占据椒江入海口沿岸优越的地理位置，人口密度最大；城市 七普常住人口（万人）杭州市 1194温州市 957宁波市 940金华市 705台州市 662嘉兴市 540绍兴市 527湖州市 337丽水市 251衢州市 228舟山市 116

常住人口：47.5万人人口密度：332人/k㎡天台县常住人口：37.9万人三门县人口密度：251人/k㎡常住人口：43.2万人人口密度：216人/k㎡临海市常住人口：111.4万人人口密度：506人/k㎡仙居县椒江区常住人口：82.6万人人口密度：2950人/k㎡常住人口：70.7万人黄岩区人口密度：716人/k㎡路桥区常住人口：62.9万人人口密度：2296人/k㎡常住人口：141.6万人温岭市人口密度：1529人/k㎡玉环市常住人口：64.4万人人口密度：1701人/k㎡城市产业—“台州制造”汽车摩托车及配件、医药化工等“5+1”主导产业，汽车产业产值破千亿，区域经济发展格局特色；“台州制造”门类齐全，“隐形冠军”产品299项、上市企业55家。➢大台州整体产业体系，形成汽车摩托车及配件、医药化工等“5+1”主导产业及九大制造业集群。➢台州汽车产业全行业产值已突破千亿，涌现了吉利等一批具有较高知名度的整车企业和沃尔沃、Lynk&Co、帝豪等较高美誉度的车型，➢“台州制造”门类齐全，拥有国内外占有率排名第一的“隐形冠军”产品299项、上市企业55家

天台县：工艺品、机电、橡胶塑料、产业用布、医药化工、饮料酒、汽车用品仙居县：工艺品，现代医药；机械橡塑；电子电器；医疗器械；文化创意

三门县：船舶、汽车、钢铁、汽摩配、洁具；橡胶和塑料制品业临海市：医药化工、汽车机械、休闲用品；新型建材、眼镜、彩灯；高端装备制造、临港物流高新技术产业园区（省级椒江区：医药化工；服装机械；电子电器黄岩经济开发区（省级区域GDP规模亿元主导产业市区1918商贸、模具与塑料、医药、汽摩配温岭市1137泵和电机、制鞋、汽摩配黄岩区：橘果；模具制造临海市738汽车零部件、水暖阀门、家具业；文教工美体育和娱乐玉环市633医药、汽车机械、文旅用品制造业；橡胶和塑料制品业；医药化工天台县302医药、特色水果、工艺品玉环市：汽摩配件；阀门水暖、高端装备、清洁能源、汽车配件、水产养三门县273眼镜配件、电气机械；一次性殖医疗器械、压力锅圈；家具制仙居县261机电、橡塑、汽车用品、旅游造业；汽车及其零配件

路桥区：印刷复制业，汽摩配件，循环经济产业；建材机电温岭市：水泵制造业；摩托车和汽摩配建、水泵和电机、帽业皮塑；农副食品加工业城市概况—椒江区地位最高台州市三区之间功能定位明确，椒江区为政治文化经济中心，黄岩区为工业中心，路桥区为商贸中心，三区相对独立，其中椒江区发展最为成熟，认可度高，客户来自全市，黄岩、路桥两区则以本地消化为主。黄岩区属性：山水宜居城区，都市休闲中心，陆路交通枢纽和特色制造基地模具、塑料等产业发达，且台州唯一高铁站在黄岩区，本地人自豪感强烈（类似萧山）

椒江区黄岩区路桥区

椒江区属性：政治经济文化、科教创新、金融服务、高端商贸中心城市地位超然，拥有政府资源优势，是当前台州优先发展区域，发展相对较快区域，商业、办公、住宅等发展迅速，也是三区中最成熟区域路桥区属性：绿色智造基地、度假休闲区和空港交通枢纽，浙东重要商贸物流中心商贸氛围浓厚，小商品城以及一些专业市场均在这个区域集中分布；因94年才从“镇”升级为区，在本地人心中地位偏低市场政策2020年11月3日发布新政，台州市区新房、二手房均限售3年，新开盘项目每期备案均价应保持一致；类别名称内容限购政策不限购需求端贷款政策首套首付三成，二套四成，第三套停贷；认贷不认房限售政策台州市区新房、二手房均限售3年土拍政策限地价+竞无偿返还住宅预售政策预售条件：四层以下结顶，四层及以上二层，一层地下室需地上二层，如有二层地下室正负0；领证办理：分期办理预售许可的最低规模不得小于3万方方米供给端限价政策新开盘项目每期备案均价应保持一致精装政策全装修及精装均不强制（自2020年7月13日起），但可靠全装修提升PC评分（PC率50%，且需要规划局评分）1.1宗地主要指标椒江区开发大道北侧、经五路西侧地块规划指标【台土告字[2021]039号】建设用地面积（M2）49519规划用途住宅用地容积率2.2计容建面(M2)108941商品住宅建面（1）106445商业（2）0规划要求0，实际0安置房（3）0其他配建（4）2496限高（M）27-70建筑密度（%)≤25竞买保证金（万元）13700保证金截止期限2021年7月27日16:00挂牌起始价（万元）68400起始计容楼面价（元/M2）6279起始可售楼面价（元/M2，含契税）6619土地最高限制总价（万元）88900最高限制楼面价（元/㎡）81608602提交竞买申请截止2021年7月27日16:00竞拍时间2021年7月29日9:001、项目纳入“百分之一公共文化计划”，需要预留地上总建投资额1%作为预算（491万），设立专项资金帐户，由业主单挂牌条件说明位自行管理；2、无偿返还住宅建筑面积部分所含土地、建设等成本由竞得人承担，不计入可售住宅房价定价成本。1.2宗地付款周期人民币付款周期付款进度付款时间付款类别支付金额（万元）第一笔2021年7月27日报名保证金13700第二笔2021年9月3日50%土地款成交价*50%-13700第三笔2022年8月5日土地款余款成交价*50%第三笔土地款实际支付时间为2021年10月1.3规划条件解读规划条件解读总体指标停车商业配套设 公租房施教育配套其他配套天际线要求

1.开发强度：容积率：2.2，建筑高度：住宅20-70米；2.密度：建筑密度：≤25%；绿地率：≥30%1.按照浙江省建设工程标准《城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》配建停车位住宅：60㎡-90㎡（含）按0.8个/户，90㎡-140㎡（含）按1.1个/户；140㎡-200㎡（含）按1.4个/户；配套用房：0.3个/100㎡；地上车位：3%-10%2、出入口：东侧、南侧、西侧；无无无物业经营用房地上总建4‰、物业管理用房地上总建3‰、居家养老用房住宅总建3‰、体育健身设施人均室内0.1㎡或人均室外0.3㎡、公共文化设施用房0.12㎡/套、室外文化活动场地100㎡无其他政府要求和影响规划的 1、居住高度不大于27米，最大面宽小于80米；高度大于27米小于60米，最大面宽小于70米，高度大于60米，最大面宽小于60米。因素 2、建筑外墙主要材质采用铝板、石材或幕墙等干挂，居住建筑应采用公建化立面，外墙不应大面积采用深色材质。3、工程开工、及竣工需及时通报中国人民解放军92095部队、台湾湾新区（高新区）建设局。预售节点 四层及以下结顶；四层以上的，无地下室需地上4层，一层地下室需地上2层，二层地下室±0备注：根据《规划设计要点》填写1.4区位分析地块位于椒江中央创新区板块，紧邻开发大道，距万达广场4.3km，紧邻行政中学、中央CBD，承接着中央商务区向东发展红利；地块距离台州市政府5.8km，椒江区政府6.1km，台州中心站12.9km，路桥机场12.2km。台州西站22.3km椒江区政府台州中心站

6.1km12.9km台州市政府5.8km本案本案银泰城万达广场7.9km4.3m路桥机场地标市政府椒江区政府路桥机场万达广场台州中心站轻轨S1号线12.2km车程距离5.8km6.1km12.2km4.3km12.9km1.5土地属性——在城市发展中的角色中央创新区如同未来科技城之于杭州；规划建设成集都市居住中心、生态休闲中心、科技创业研发中心、总部办公基地等功能于一体的城市生活办公综合区；拥有麦德龙、中城广场（在建）的商业资源、300亩的海城公园（规划）的生态资源、中央创新区小学（规划）、中学（规划）教育资源，两所学校均已开工，计划2022年秋季开学；当前启动区已经完成90%村集体迁移问题，届时将最先启动云湖核心区1.4平方公里的城市空间形象建设；而本地块便位于核心区周边，未来周边配套及形象工程将有大幅提升；规划中央创新区小学规划中央创新区中学本案中央创新区云湖核心区规划（启动区）1.6项目现状及四至宗地北侧紧邻金地翡翠云邸项目，未来需要考虑日照退让问题；南侧临开发大道快速路，车辆噪音较大；宗地西侧政府规划道路明年向市里提报计划，现阶段主要交通依靠开发大道及太和路；1、北侧无道路与金地项目紧邻体育场道3、南侧开发大道（噪音较大）金地翡翠云邸规划道路 14本案23 开发大道2、东侧太和路 4、西侧有大量植被1.6项目现状及四至地块内部树木、苗圃及金地翡翠云邸施工简易房在地块挂牌截至前由政府处理干净；地块南侧为沙石水泥厂，整体南侧界面较差；但未来云湖核心区启动后，周边将有较大改善；新城云樾风华金地翡翠云邸台州经济开发规划道路 区科技创业园开发大道沙石水泥厂1.7区位分析——周边配套宗地处于中央创新区打造大型生态绿色走廊周边，未来生活居住环境宜人；周边学校配套目前等级相对薄弱，但随着中创区小学（计划招生1620人）及中学（计划招生2250人），政府将引进较强师资力量去打造；台州市中心医院万达广场

浙东医院耀达百货 （在建）麦德龙中央创新区小学（在建）中央创新区中学（在建）云湖公园 本案海城公园

椒江第八中学椒江区三甲小学（高闸校区）

商业档次/等级/总建与地块车行距离主力形态兑现时间麦德龙2万方2.1km购物中心已兑现万达广场22万方4.3km综合体已兑现耀达百货3万方4.5km综合体已兑现学校档次/等级与地块距离兑现时间椒江区三甲小学普通小学2.1km已开学椒江第八中学普通中学3.6km已开学中央创新区小学在建1.9km2022年秋季中央创新区中学在建2.2km2022年秋季医院档次/等级与地块距离开放时间浙东医院（在建）三级甲等2.2km2022年底台州中心医院三级甲等5.7km已开放自然人文景观与地块距离功能/类型开放时间云湖公园2.2km城市公园规划海城公园1.5km城市公园规划1.8周边交通地块紧邻开发大道，可快速到达椒江城区，另外开发大道连接城市各重要通道，去往路桥及黄岩区均非常便捷；地块周边小交通路网建设较为健全，四通八达；台州市政府5.8km 枫南路本案1.9周边出让地块地块周边除众安未来社区外，普遍成交计容楼面价在8400-8800元/平米，而本地块最高限价计容仅8160元/㎡，大概率进入无偿移交住宅环节；方远天曜誉府（尾盘）流速：100套/月拿地时间：2020.6.3计容：13.3万平R：2.3成交楼面价：8829元/㎡可售楼面价：9730元/㎡溢价率：45.79%在售全装高层1.9万/㎡全装洋房2.1万/㎡众安未来社区（在售）流速：232套/月（2021年3月开盘至今）拿地时间：2020.6.22计容：30.6万方（住宅24.3万）R：2.5成交楼面价：6081元/平可售楼面价：7379元/平溢价率：32.86%备注：自持商业、办公、酒店3.963万㎡在售毛坯高层1.86万/㎡

新城东泰云樾风华（在售）流速：83套/月拿地时间：2020.6.24计容：9.6万方R：2.3成交楼面价：8541元/平可售楼面价：9051元/平溢价率：51.66%在售全装高层1.65万/㎡全装洋房1.85万/㎡车距金地翡翠云邸（在售）本案流速：95套/月2KM拿地时间：2020.6.24计容：13.6万方R：2.3成交楼面价：8399元/平可售楼面价：9324元/平溢价率：44.99%在售全装高层1.72万/㎡全装洋房1.93万/㎡备注：可售楼面价=（土地含税总价+代建成本-自持分摊土地成本）/商品房可售面积1.10待出让土地项目周边2021年8月16日将土拍2宗土地，总计容建面约16万方，未来小片区内形成3盘同时竞争局面。体育场路南侧地块计容：6.58万方R：2.2起始楼面价：6354元/㎡限价楼面价：8255元/㎡8月16日土拍

体育场路北侧地块计容：9.33万方R：2.2起始楼面价：6362元/㎡限价楼面价：8269元/㎡8月16日土拍本案1.11土地属性总结项目区位：台州椒江区重点打造中央创新区，打造产城融合，绿色走廊，形成宜居宜业的新城片区城市界面：项目紧邻中央创新区启动区，云湖及海城公园加持下，城市界面未来将有极大提升；产品线选择：云著系不利因素：无明显不利因素；交通状况：临近城市主干道开发大道，全城各向通达性高；配套状况：教育、商业、医疗等配套均在建中，未来区域配套齐全；目录一、地块投资环境二、区域市场研判三、项目建议方案四、定价依据及测算五、地块评估建议2.1整体市场：台州三区年度供求价台州三区近5年宅地年均出让建面约235万方，住宅年均成交建面226万方，土地供应与住宅成交基本持平；2021年上半年，住宅供求失衡，成交156万方；同时宅地出让量与住宅成交量也形成了较大的剪刀差；台州由于备案价控制较严，截止6月底，即使在供不应求的市场环境下，成交均价17516元/㎡，同比仅上涨4.8%;截至2021年6月底，台州三区预证库存仅63万方，去化周期2.4个月，总存量498万方，去化周期20个月；400部分取证建面来自13、14年出让宅地30025010598200150100501785

台州市三区2010-2021年住宅成交供求情况175161698415952市区13个盘12月13945集中推盘1158810946受到德信别墅地块结构性影响842664446688575156282923

20000180001600014000120001000080006000400020001462441941281922132431702182902102262542522152623342589113415602015201620172018201920202021H1宅地出让建面（万㎡）住宅取证建面（万㎡）住宅成交建面（万㎡）土地楼面地价（元/㎡）住宅成交均价（元/㎡）0备注：由于台州房管局关闭数据，数据源自中指，瑞达斯及华星多方综合；数据截至2021年6月30日，土地剔除安置房及商业；台州存在限签政策；2.1整体市场：台州三区月度量价走势台州自2020年市场被引爆后，持续保持高温，同时在多网红盘带动下（如万科心海上城、众安未来社区、龙湖湖城大境、中梁瑞府等），月均成交26万方；成交价格保持横盘震荡，6月成交均价为16909元/㎡；70601468415163159625040疫情影响101312 1 12120

近1年台州市区住宅月度供应、成交、价格走势18057188421756817458185301680016974168231671016399164381596214916主要为椒江区5、6月供应集中签约年底集中推盘563036332422211820171920161360373120421429592632330

17936 2000016909 18000160001400012000100008000600028 32 400028 24 20000住宅取证面积（万㎡）住宅成交面积（万㎡）住宅成交均价（元/㎡）数据来源：由于台州房管局关闭数据，数据源自中指，瑞达斯及华星多方综合；台州存在限签政策；2.2区域市场：椒江区量价表现椒江区为台州行政、商贸中心，受全市客户青睐；住宅成交量节节攀升，2020年成交放缓主要受一季度疫情影响，2021年上半年，成交量已经达到96万方，预计今年大概率将突破新高；18年以来椒江区快速发展，土地供过于求，进入2021年，政府明显控制土地出让情况，截至上半年仅供应一宗土地；截至2021年6月底，椒江区预证库存37.7万方，去化周期2.4个月，总存量183.1万方，去化周期11.5个月。250.0椒江区2015-2021年住宅成交供求情况16,66420,000出让万科城、方远天曜誉17,12417,28118,000府、绿地德加公馆等5宗200.0超过20万方大体量宅地年底集中供应16,00014,24814,00011,60111,969150.012,00010,65610,000100.06,3008,0005,9476,0395,9295,1006,00050.02,6264,0001,4332,0009658129706210312193113186119127155160139185230146576960.002015201620172018201920202021H1宅地出让建面（万㎡）住宅取证建面（万㎡）住宅成交建面（万㎡）住宅成交均价（元/㎡）土地楼面地价（元/㎡）备注：由于台州房管局关闭数据，数据源自中指，瑞达斯及华星多方综合；数据截至2021年6月30日，土地剔除安置房及商业；台州存在限签政策；2.2区域市场：椒江区月度量价走势椒江区21年主要以去化2020年供应为主，月均成交16万方；进入2021年，椒江售价保持平稳波动，6月份成交均价17039元/㎡；椒江区2020年至今月度成交走势60.0186122000018294170481736517268171501745517039180001666149.71656216669164031614450.0155701596815305150371600042.41413943.4年底集中供应40.0荣安金成华府、万科14000心海上城集中签约1200030.630.01000022.121.623.6800020.620.420.016.616.717.415.517.815.9600014.312.312.711.010.79.49.89.89.69.29.48.840008.610.07.27.86.95.75.13.520000.00.80.00取证面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）数据来源：由于台州房管局关闭数据，数据源自中指，瑞达斯及华星多方综合；台州存在限签政策；2.4存量分布：区域存量分布截至6月底，台州市三区总存量498万方，其中椒江虽总存量最大183万方，但因去化速度快，去化周期仅11.5个月，黄岩、路桥因去化较慢，去化周期在30-35月；椒江区总存量183万方去化周期11.5个月黄岩区总存量159万方去化周期35个月

路桥区总存量156万方去化周期29个月备注：数据截至6月30日2.4存量分布：椒江区板块存量分布椒江区各大片区存量如下，本案所处东部片区由于面积覆盖较大，存量亦属于椒江区最大的片区；椒北总存量3.0万方去化周期2.9个月老城区总存量18.4万方去化周期7.1个月绿心商务核心区本案东部片区（椒江）总存量68.2万方总存量93.6万方总存量0万方去化周期10.3个月去化周期16.4个月备注：其中商务核心区包括开发区、洪家2个细分板块，东部片区包括城东、下陈镇、集聚区3个细分板块；数据截至6月30日2.3板块市场：竞争板块存量上下游板块与本案所处区域价格及产品有较为明显的区分，未来本案主要竞争来自本板块内；城东板块总存量47.6万方，近6个月均出清周期15.4个月；主要库存来在众安未来社区(14.4万方）和方远悦都天华（21.6万方，距离项目5公里以外，与本案无竞争关系）；

城东板块预证库存1.6总库存潜在存量44.5近1年月均成交量（万方）3.3

开发区预证库存 0.75总库存潜在存量 22.6近1年月均成交量（万方） 2.16开发区

城东板块本案下陈板块

近1年套均面积（㎡）131成交238近1年套均总价（万元）近3个月整体均价（元/㎡）19255总体供求比（近半年）1.0下陈板块预证库存0总库存潜在存量6.9近1年月均成交量（万方）0.89近1年套均面积（㎡）102成交149近1年套均总价（万元）近3个月整体均价（元/㎡）15303总体供求比（近半年）0.8

近1年套均面积（㎡） 135成交近1年套均总价（万元） 325近3个月整体均价（元/㎡） 23298总体供求比（近半年） 1.02.5竞争市场：竞争格局板块在售竞品全装高层1.65-1.85万元/㎡，全装洋房1.85-2.1万元/㎡；月均去化80-90套；板块内上半年整体去化近31万方；方远属于本土豪强企业，当地客群认可度高同时政府在报批备案价政策上也较为宽松；“未来社区”作为浙江重点项目，政府给予备案价宽松的政策扶植，同时项目配套丰富，且距离市区万达广场更近，客户认可度高；方远天曜誉府（尾盘）流速：100套/月拿地时间：2020.6.3计容：13.3万平R：2.3成交楼面价：8829元/㎡可售楼面价：9730元/㎡溢价率：45.79%在售全装高层1.9万/㎡全装洋房2.1万/㎡众安未来社区（在售）流速：232套/月（2021年3月开盘至今）拿地时间：2020.6.22计容：30.6万方（住宅24.3万）R：2.5成交楼面价：6081元/平可售楼面价：7379元/平溢价率：32.86%备注：自持商业、办公、酒店3.963万㎡在售毛坯高层1.86万/㎡

新城东云樾风华（在售）流速：83套/月拿地时间：2020.6.24计容：9.6万方R：2.3成交楼面价：8541元/平可售楼面价：9051元/平溢价率：51.66%在售全装高层1.65万/㎡全装洋房1.85万/㎡车距金地翡翠云邸（在售）本案流速：95套/月2KM拿地时间：2020.6.24计容：13.6万方R：2.3成交楼面价：8399元/平可售楼面价：9324元/平溢价率：44.99%在售全装高层1.72万/㎡全装洋房1.93万/㎡备注：可售楼面价=（土地含税总价+代建成本-自持分摊土地成本）/商品房可售面积；政府要求个别地块全装修，目前政府已经不强制；全装基本等于毛坯；竞品数据来自市调；2.5竞争市场：竞品对标本案配套与直接竞品新城东樾风华和金地翡翠云邸项目相同，无明显优劣势；浙东医院（在建）耀达百货麦德龙台州市中中央创新区小学心医院（在建）椒江第八中学中央创新区中学白云中学（在建）新城东泰云樾风华椒江区三甲小学（高闸校区）文华小学万达广场金地翡翠云邸众安未来社区云湖公园本案海城公园

配套属性众安未来社区新城东樾风华金地翡翠云邸本案核心配套万达广场云湖核心区云湖核心区云湖核心区价值商业•麦德龙（2万方、•麦德龙（2万方、•麦德龙（2万方、•麦德龙（2万方、3.4KM、已兑现）2KM、已兑现）2KM、已兑现）2KM、已兑现）（体量、距离、兑现时•万达广场（22万•万达广场（22万•万达广场（22万•万达广场（22万间）方，1.8KM，已兑方，4.3KM，已兑方，4.3KM，已兑方，4.3KM，已兑现）现）现）现）教育•文华小学•三甲小学（2KM、•三甲小学（2KM、•三甲小学（2KM、（距离、资（1.1KM、普通、普通、已开学）普通、已开学）普通、已开学）•第八中学•第八中学质、兑现时已开学）•第八中学（3.6KM（3.6KM、普通、（3.6KM、普通、间）•白云中（2KM、普通、已开学）已开学）已开学）普通、已开学）交通（距离、兑•开发大道•开发大道•开发大道•开发大道现时间）生态•云湖公园（2紧邻•云湖公园（2KM，•云湖公园（2KM，•云湖公园（2KM，规划）规划）规划）规划）（距离、兑•海城公园（3KM，•海城公园（1KM，•海城公园（1KM，•海城公园（1KM，现时间）规划）规划）规划）规划）政务（距离、兑•无•无•无•无现时间）2.5竞争市场：定位参考项目——金地翡翠云邸经市调了解项目受到限签影响，项目两次推盘，截至目前已经全部售罄；整盘限价在18500元/㎡左右，月均流速90套；客户主要来自椒江区客户，黄岩及路桥客户主要看重本片区规划且价格比椒江市区价格便宜；成交价11.4亿元，溢价率45%，计容8399元/㎡，可售9324元/㎡，占地5.9万㎡，计容13.6万㎡（可售住宅12.8万），容积率2.3。

金地翡翠云邸月度成交走势（市调口径）350.0025000300.001798919099189801898020000250.00200.0015000150.0028328810000100.0050.00500025528263250.0002020年12月2021年1月2021年2月2021年3月2021年4月2021年5月2021年6月2021年7月住宅取证套数住宅成交套数成交均价（元/㎡）产品类型首开时间面积段户型总供应套数已供应套数成交套数销售率均价-元/㎡流速（套/月）（市调）23F全装高层1083方2卫92921881002卫92481303方2卫92482020.12底1023方2卫271939F-11F全装洋房1073方2卫4511383100%19253641153方2卫2923130-1404方3卫432256160顶层带花园合计1053571571100%1850095备注：全装基本等于毛坯，由于项目受到限签影响，竞品数据来自市调，数据截至7月20日；2.5竞争市场：定位参考项目——新城东泰云樾风华本项目与金地翡翠云邸项目一街之隔，项目直观展示形成鲜明对比；并且由于新城采用地下展示大厅，展示面明显弱于金地项目；项目地块分割，且定位偏向刚需，与板块当前改善需求相悖，即使均价低于金地项目1000元/㎡，销售情况仍弱于金地项目；1、营销大厅在地下一层，未做成下沉式，直观项目展示弱；2、项目沙盘展示感较差；3、外立面颜色展示较为廉价；4、营销操盘较弱，销售员业务能力较弱；成交价8.2亿元，溢价率52%，计容8541元/㎡，可售9051元/㎡，占地4.2万㎡，计容9.6万㎡，容积率2.3。产品类型首开时间面积段户型总供应套数已供应套数成交套数销售率均价-元/㎡流速（套/月）（市调）893方2卫4295%23F全装高层1013方2卫21431029516500492020.12底1143方2卫2141164方2卫13285%11F全装洋房1294方2卫13224220518500341434方2卫88合计82255250091%1745083备注：全装基本等于毛坯，由于项目受到限签影响，竞品数据来自市调，数据截至7月20日；2.5竞争市场：定位参考项目——众安未来社区未来社区属于浙江省着重打造项目，本项目需自持商业、办公、酒店，政府在备案价上给出一定优惠，整盘均价在18550元/㎡左右；由于项目距离椒江万达不足2KM且属于未来中央创新区发展的较核心位置，同时还有大量配套加持，客户对项目认可度极好，一二批次推盘认筹比超2：1，三批次未蓄客，主要满足前两批次未购房客户，6月推售以后不足60套剩余；成交价18.6亿元，溢价率33%，计容6081元/㎡，可售7379元/㎡，占地12.3万㎡，计容30.6万㎡（可售住宅24.3万），容积率2.5。

金地翡翠云邸月度成交走势（市调口径）400.0018570185101856020000350.00300.0015000250.00200.0036435210000150.00272100.00500050.003642722920.0002021年3月2021年4月2021年5月2021年6月住宅取证套数住宅成交套数成交均价（元/㎡）产品类型首开时间面积段户型总供应套数已供应套数成交套数销售率均价-元/㎡流速（套/月）（市调）983方2卫11042181073方2卫53649194%21-23F毛坯高层2021.031173方2卫170170928185502321274方2卫2831091394方2卫1150合计220898892894%18550232备注：由于项目受到限签影响，竞品数据来自市调，数据截至7月20日；2.5竞争市场：直接竞品未来存量盘点待本案入市时，周边竞品均已去化完毕，无竞品影响；2021年2022年竞争等级项目名称341234金地翡翠云邸5.8万㎡一级竞品新城东泰云樾风华3.8万㎡众安未来社区14.4万㎡本案10.8万㎡总建面可售建面已成交月均成交速度预计去化周期本案入市时竞品剩竞争等级是否完成首开项目名称总存量（万㎡）余存量（预计2021-万㎡-万㎡-万㎡-万㎡-月年7月）金地翡翠云邸13.612.87.05.815.80一级竞品在售新城东泰云樾风华9.79.65.83.80.84.80众安未来社区30.624.39.914.42.65.50总存量合计02.4竞争市场：定位参考项目——车位售价参考周边车位价格，建议非人防车位售价15万/个➢车位预售政策：根据当地政策，住宅取证，车位即可预售。➢人防车位销售：人防车位可销售，无产权；签20年租赁合同，赠送50年使用权，售价为产权车位的8折左右；车位项目推售数量(个)价格(万)车位配比开售时间去化数去化率购买率天辰誉府方远·天璟誉1729人防车位12万1.2：12018.1092353%63%府非人防15万1.6KM备注：车位去化率=车位去化数/车位推售数 车位购买率=车位去化数/销售住宅户数2.5竞争市场：周边二手房周边二手房，较新项目含税单价2万元以上，品质较好小区精装1.9-2.1万元；3.2km2.7km项目成交价建成时间中南熙悦府中南熙悦府118㎡、138㎡含税单价2.0万2021年高层（毛坯）景和名苑景和名苑90㎡、128㎡、143㎡含税单价1.9-2.1万2004年高层（精装）本案1.0km目录一、地块投资环境二、区域市场研判三、项目建议方案四、定价依据及测算五、地块评估建议3.1客户定位本案客群以椒江地缘性及城区外溢客户为主，路桥、黄岩及周边镇级（温岭）客户为辅；目标客群主要来自于黄岩客群占比10%椒江地缘性及城区外溢客户刚需+刚改占比70%路桥客群占比10%

◆ 椒江地缘性及城区外溢客户以城东地缘型客户以及开发区、老城区等外溢刚需、刚改客群为主【70%】◆ 路桥、黄岩区客群椒江区作为台州行政及商贸中心，举全市之力发展，黄岩及路桥客群迁移至此【20%】◆ 温岭等县市级投资客周边强县市如温岭，市区房价近3万，高于台州市本级，有部分投资需求【10%】3.2产品定位◆位置较优区域属性 ◆交通便利，未来生活配套将完善；地块属性 ◆容积率：≤2.2◆建筑高度：住宅20-70米产品竞争 ◆小高、高层：客户接受度较高客户属性 ◆品质型刚需刚改阶层，对小区物业类型有要求可选的物业类型小高、高层

产品配比房型套数比其它（面宽产品类型尺寸，赠送计容面积户型占比等）129.04/2/217%三面宽小高层143.04/2/220%三面宽106.53/2/231%三面宽高层116.03+1/2/231%三面宽合计100%3.3总平图106㎡116㎡143㎡129㎡公共配套

总户数882户其中:小高层（11F）：129㎡户型154户，套数占比17%143㎡户型176户，套数占比20%高层（23F）：106.5㎡户型276户，套数占比31%116㎡户型276户，套数占比31%车位配比：总车位：1027个，其中地面停车0个，产权车位742个，人防车位285个；其中住宅停车位1023个，车位数/住宅数=1023/882=1.16个/户户型配比表类型户型户数户数比面积面积比小高层11F129.015417%19866.0019%11F143.017620%25168.0024%高层23F106.527631%29395.2328%23F116.027631%32016.0030%合计882100%106445.23100%3.3总平图23F23F23F23F23F2F23F11F11F11F11F11F11F11F11F11F106㎡11F116㎡143㎡129㎡公共配套户型配比表类型户型户数户数比面积面积比小高层11F129.015417%19866.0019%11F143.017620%25168.0024%高层23F106.527631%29395.2328%23F116.027631%32016.0030%合计882100%106445.23100%

台州市开发大道北侧、经五路西侧地块主要经济指标类型指标备注总用地面积49519.00㎡其中项目建设用地面积49519.00㎡代征道路面积0.00㎡总建筑面积147651.64㎡地上建筑面积（计容）108941.01㎡商业面积0.00㎡住宅面积106445.23㎡129.00㎡19866.00㎡其中143.00㎡25168.00㎡106.50㎡29395.23㎡116.00㎡32016.00㎡配套用房2495.78㎡养老服务设施用房326.82㎡其中公厕60.00㎡其中配套公共文化105.84㎡设施用房其中尾气井401.00㎡消控室80.00㎡开闭所105.00㎡配电用房672.00㎡物业管理用房745.12㎡地下建筑面积38710.63㎡人防车库10819.23㎡其中非人防车库25970.00㎡非机动车库1921.40㎡总户数882户129.00㎡154户其中143.00㎡176户106.50㎡276户116.00㎡276户建筑占地面积8420.00㎡建筑密度17.00%绿地面积17331.65㎡绿地率30.00%容积率2.20机动车停车位数1027辆地上0辆其中地下1027辆其中人防车位285辆非人防车位742辆非机动车停车位数1067辆其中公共自行车0辆地下1067辆可售比0.720923.3日照图日照图：地块内住宅建筑满足日照要求，满足小城市住宅建筑大寒日满窗三小时日照标准3.4强排指标可售比：方案非可售面积已控制至最小，可售比0.7333项目可售比指标分析项目计量单位方案指标占总建面的百分比指标说明备注总建筑面积万方14.5156100.00%1.可售面积万方10.644573.33%1.1住宅万方10.644573.33%不可售部分中计1.2商业万方--方案非可售面积已控制入土地原价的0.2496万方配套--1.3公寓万方至最小，可售比0.7333用房不计入不可售面积中1.4其他万方--2.不可售面积万方3.871126.67%2.1地库万方3.871126.67%◆注：投资报告中可售比仅指可售商品房部分，已列入土地原价的不可售面积，在计算可售比时均需剔除，不计入不可售面积部分。3.5工程施工计划本案：毛坯高层◆开工时间：2021年11月◆满足预售：2022年2月◆领预售证：2022年2月◆开盘时间：2022年2月◆结构封顶：2022年8月◆交付时间：2023年9月台州预售条件：取证3万方以上；四层及以下结顶；四层以上的，无地下室需地上4层，一层地下室需地上2层，二层地下室±03.6销售推盘计划从拿地到开盘预估7个月，本案地块住宅总货值为19.13亿（不含车位），住宅去化周期为8个月；首开区域◆预售办理：2022年2月◆开盘时间：2022年2月◆产品类型：小高、高层◆销售面积：31822㎡◆销售套数：272套◆销售均价：18349元/㎡；◆销售总价：5.84亿（不含车位）3.7销售排期业态指标2022年2023年合计销售均价176001760023F高层销售面积5826158261销售额102540102540销售均价197001970011F小高销售面积4503445034销售额8871788717销售均价150000150000150000车位销售个数465261726销售额6975391410889销售均价1851618516合计销售面积103295103295销售额1982323914202145目录一、地块投资环境二、区域市场研判三、项目建议方案四、定价依据及测算五、地块评估建议4.1产品价格建议本案2022年3月入市，考虑台州无偿移交住宅不计入备案价成本，同时市区普通住宅地块突破限价难度较大，并参考周边竞品：住宅定价如下：11F小高层毛坯19700元/平，23F高层毛坯17600元/平，整盘住宅均价18500元/㎡，车位15万/个；方远·天曜誉府2020年12月开售、金地翡翠云邸、新城东泰云樾风华均2021年1月开售，众安未来社区2021年3月开售，半年内同片区内4个项目同时销售，且流速均在80套/月以上，众安未来社区更是月均去化200套以上，半年内板块去化近31万方；由于台州限价，本片区售价无明显涨幅情况下，8月份即使出让体育路两宗地块，未来形成3盘鼎立局面，流速仍旧有保障；产品类型拿地时点价格首开价格整盘均价备案规则及定价逻辑金地翡翠云邸23F全装高层17185万/㎡小高19730元/㎡小高19730元/㎡11F小高层11F全装洋房19253万元/㎡高层17600元/㎡高层17600元/㎡23F高层整盘在18500元/㎡上下（毛坯）众安未来社区23F毛坯高层均价18500万/㎡整盘18500元/㎡整盘18500元/㎡备案价根据计容地价+成本+一定利润，基本为土地成本加1万左右车位方远·天璟誉府15万/个15万15万金地翡翠云邸报价15万/个4.2总销估算项目住宅总可售规模为：10.33万㎡；不含车位住宅去化周期8个月；月均去化1.29方（107套/月）住宅可售车位去化率：71%；车位去化套数（726个）/住宅套数（854套）：0.85不含车位的住宅整盘均价：18500元/㎡；项目总销金额为：20.21亿元。地块产品类型价格可销售体量月均去化首推时间销售周期销售收入（元/M2）（万M2）（万㎡）（月）（亿元）11F毛坯小高197004.500.642022.278.8723F毛坯高层176005.830.732022.2810.25本案车位15万/个726个49个2022.5151.09合计20.214.3成本预估本地块以刚需刚改产品为主，打造方向为品质舒适社区，建议配置标准为“云著”系列；科目总价总建单方计容单方可售单方（计容可售）前期工程费3456234317335建安工程费52898358348565121装修工程费0000配套设施费1979134182192基础设施费4407299405427环境景观工程费2319157213224工程相关费127086117123工程后续成本145398133141合计67782459162226562备注：1、毛坯；2、50%的计容面积采用装配式建筑，PC标准350元/㎡；规划要求外墙材质以铝板、石材等干挂，当前考虑全铝板；融资方案分析一、开发贷款（1）融资规模及融资成本：融资规模按照不含土地款投资开发成本及费用（不含内部计息），预计融资额度60,000万元，融资利率5.70%；（2）放、还款节奏及金额：➢放款时间及额度：2021年12月2022年1月2022年2月……（第6个月）（第7个月）（第8个月）24,00018,00018,000➢还款时间及额度、还款约定：按合同约定及销售回款进度还款；2022年11月……2023年5月……（第17个月）（第23个月）-30000-30000（3）抵质押物/担保比例：土地阶段抵押（抵押率70%）+集团连带责任担保（比例30%）。二、股权融资目前测算未考虑股权融资；商品房销售资金监管政策重点监管资金城市回款进监管资金情况重点监管额度转出节点转出申请条件工程预算清册总额的20%可以用于房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时，应当监管项目相应的前期工程费、管理向监管银行提交相应资料（合同、发票、监理单位出预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭费、销售费、财务费、不可预见费、台州市监管资金额度为工程预算清税费、同步归还本项目房地产开发具的工程进度证明等）；贷款、住房公积金贷款应当全部存入预售资金监另外，监管协议中已约定，工程预算清册总额的20%册总额的1.3倍贷款及其他费用；管账户可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售商品房监管项目竣工验收备案后，费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房房地产开发企业凭相关证明材料向地产开发贷款及其他费用。监管银行提出资金账户撤销申请房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时，应当向监管银行提交相应资料（合同、发票、监我司目前操预售首付款、分期付款、一次性付款、银行工程预算清册总额乘以台州市区整体监管不严，参考之理单位出具的工程进度证明等）；按揭贷款、住房公积金贷款应当全部存入预1.3倍（工程预算清册：前同行已有开发项目，按照封顶另外，监管协议中已约定，工程预算清册总额的作方式售资金监管账户3000元/平*建面）；释放70%、竣备释放30%排布；20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。财务测算—假设条件序号类别项目假设条件及分摊标准土地增值税土增税，普通住宅按2%预缴，非普通住宅部分按3%预缴，共预缴金额3932万元。清算土增税0万元，可实现退税3932万元。3税金类企业所得税所得税预缴毛利率15%，预缴所得税3,841万元。清算所得税6,287万元，需补缴2,446万元。银行融资及资金成本假设预计项目开发贷60,000万元，开发贷资金成本5.70%；4占用集团资金成本按累计经营现金流缺口为基数，年利率11%计息；注：1、监管资金总额：3000元/㎡乘以建面的1.3倍；项目财务分析——融资与税金（净利润率8%版）税金预缴清算补缴合计税负率（%）增值税及附加6231万元-1131万元5100万元2.52%土地增值税3932万元-3932万元万元0.00%所得税3841万元2446万元6287万元3.11%合计14003万元-2616万元11387万元5.63%融资额度（万元）年利率（%）利息（万元）财务费用率（%）开发贷60000万元5.70%3734万元1.85%其他外部融资万元0.00%万元0.00%内部计息上划9%，下拨11%2096万元1.04%合计60000万元5829万元2.88%◆税金按清算口径，土增退税3,932万元。◆如不考虑收取集团利息的情况下，净利润为12068万元，净利润率为6.0%。项目财务分析——现金流情况（净利润率8%版）1、投资回收期：不考虑融资，2022年9月累计经营现金流回正，回收期15个月2、资金峰值：第5个月累计经营活动净现金流达资金峰值150,000100,00050,000--50,000-100,000-150,000累计经营活动净现金流 累计现金净流量（可自由支配的现金） 累计集团资金占用净额项目财务分析---净利润率8%版利润表项目小高层(7F-11F)高层(19F—100米）车位可售部分项目整体金额单方（元/平）金额单方（元/金额单方（元/个）金额单方（元/平）金额单方（元/平）平）占地面积小高层(7F-11F)高层(19F—100米）车位可售部分项目整体面积金额单方（元/平）金额单方（元/平）金额单方（元/个）金额单方（元/平）金额单方（元/平）20,47027,04947,51947,519可售面积45,03458,261726个103,295103,295收入销售额88,71719,700102,54017,60010,889150,000202,14519,570202,14519,570占货值比率土地成本399218,865516468,865-91,5678,86591,5678,86545.3%大型公配（如幼儿--------0.0%园，学校等）建安及前期费用23,9155,31032,8955,6468,922122,90965,7316,36365,7316,36332.5%营销费用1,7743942,0513522183,0004,0433914,0433912.0%支出管理费用1,8344072,3734072403,3004,4474314,4474312.2%集团分摊管理费4179353993547501,011981,011980.5%财务费用2,3735273,1425393144,3255,8295645,8295642.9%增值税及附加2,8356301,9913422753,7855,1