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文档简介
2021福州商办市场回顾及展望Fuzhou2021OfficeMarketReport目录/Contents办公市场1宏观市场1Macro market租赁市场2Leasingmarket销售市场4Salesmarket土地市场5Landmarket未来供应6Futuresupply宏观市场1宏观经济数据20年21年趋势1-9月1-9月GDP增速3.1%8.9%第三产业增速3.9%9.7%固定资产投资额增速8.0%9.7%福州前三季度GDP增长8.9%数字经济相关服务业规模持续壮大2021年1-9月,福州全市生产总值(GDP)7631.98亿元,同比增长8.9%,两年平均增长6.0%,分别高出全省、全国0.4、0.8个百分点。第三产业增加值4088.65亿元,同比增长9.7%。数字经济相关服务业规模持续壮大,1-8月规模以上互联网平台、互联网信息服务、信息技术咨询服务、互联网数据服务等数字经济相关行业分别增长64.2%、51.3%、34.5%和27.8%,带动互联网和相关服务行业、软件和信息技术服务业分别增长49.5%和17.7%。
市场监测全市甲写租金同比下降3.5%市场:福州甲级楼宇租金呈现连续下降状态,受教全年降幅明显,季度降幅收窄•福州甲级办公市场存量巨大,且受疫情及部培、房地产等行业下滑的影响,下半年福州办公市场分行业动荡影响,市场竞争激烈,现为“买租赁需求降温明显,21H2的净吸纳量仅为全年的方市场”,2021年Q4福州甲写平均租金25.6%,从市场表现看,价格更低的乙级楼宇需求有所增涨。3.02元/㎡/天,已连续四个季度下滑,同比租户:“双减”下教培行业租赁需求陷入冰点,出现降幅3.5%。核心商务区平均租金3.57元/㎡/天,同比下降3.3%,降幅明显,但降幅收窄。退租潮;而房地产行业纷纷减租/换租以节约成本;而全市甲级写字楼平均租金及环比变化以互联网信息服务、信息技术咨询服务等为代表的数字经济相关服务业发展迅猛,成为最新的租户主力。业主:开发商业主注重整体运营,着重在物业服务、费效优化上做精做深,以提升租金溢价的增长预期;而小业主则倾向通过延长免租期或提供定制化装修来吸引租户,提高带看成交转化率。与此同时,通过提核心区甲级写字楼平均租金及环比变化高中介佣金是两类业主均会采用的策略。板块:板块之间的流动性不断加强,福州租赁市场变化以价格导向为主,满足一定品质需求且兼顾性价比的新兴板块成为热点,高新区为2021年福州最火的商务区。而金融街CBD存量巨大,明年还预计有3个项目入市,目前为福州办公市场竞争最激烈的商务区。注:取样数据仅含甲级写字楼项目(五区+闽侯),核心指闽江北、五四路、金融街租赁市场2甲级写字楼供需两端降温,全市甲写空置率提升至20.4%新增供应净吸纳量(含甲、乙楼宇)空置率全市:11.4万㎡全市:14.85万㎡全市:20.4%核心:7.4万㎡核心:6.78万㎡核心:25.3%非核心:4㎡非核心:8.07万㎡非核心:10.6%净吸纳量:基于良好的经济面,第二季度租赁需求最为强劲,全市甲、乙级写字楼净吸纳量为8.20万m²,占全年的55.2%;而受教培、房地产等行业波及影响,第四季度全市净吸纳骤降,仅为0.66万m²。由于高新区CBD的优异表现,非核心区去化整体表现更佳,其中,核心区域净吸纳量6.78万㎡,非核心区净吸纳量8.07万㎡;空置率:受新增供应影响,2021全市甲级写字楼空置率从一季度的18.7%上升至四季度的20.4%。且由于部分行业不景气,为节省成本,不少企业搬迁至租金更低的乙级楼宇,乙级楼宇租赁需求激增,尽管全年净吸纳量超新增供应,甲写市场空置率仍高居不下。新增供应:2021年全市迎来2个新增项目,新增供应11.4万m²,同比下降79%。截止2021年,全市甲级写字楼市场存量达242.8万m²。由于各种原因,今年有2个项目延迟入市。2021年新增供应项目项目名称入市时间行政区所在商务区办公建筑面积租售情况(㎡)1华润万象城2021Q1鼓楼区非商务区40000租售并举2榕金大厦2021Q2台江区金融街二期74078.54租售并举
全市新增供应、净吸纳量及空置率核心区新增供应、净吸纳量及空置率非核心区新增供应、净吸纳量及空置率注:吸纳量计算数据含甲、乙级写字楼项目(五区+闽侯),空置率仅计算甲级项目。租赁市场3福州2021Q4各子市场租金与空置情况核心商务区非核心商务区3.27环线15.8%1.96五四路5.2%2.15东街租金空置3.6117.8%7.5%30.5%五一广场2.88闽江北金融街江南1.710.8%高新区
子市场租金空置率五四路3.2715.8%五四路4.828.3%(甲级)金融街2.8830.5%(甲级)闽江北3.6117.8%东街1.965.2%五一广场2.157.5%高新区1.7010.8%江南--三江口三江口--注:取样数据含甲、乙级写字楼项目销售市场4全市办公成交全部位于非核心区,量跌价涨2021年福州全年新增供应面积为13.1万m²,同比上涨59.8%。供应主要集中于非商务区,占比69%;今年销售市场新入市项目有华润万象城、海荣广场、新榕金城湾、世界闽商大厦等;2021年福州全年成交面积为4.5万m²,同比上涨72.9%;办公成交全部是来自非核心区,成交均价13819元/m²,同比下降40%。从行政区看,仓山区成交最多,其次是马尾、闽侯、鼓楼,台江区跟晋安区今年无办公成交。(㎡)2021年福州五城区+闽侯销售市场(元/㎡)50000300004000025000300002000015000200001000010000500000仓山区鼓楼区晋安区马尾区台江区闽侯县2021年供应面积2021年成交面积2021年成交均价2019Q1-2021Q4全市销售市场走势2019Q1-2021Q4销售市场(核心区)2019Q1-2021Q4销售市场(非核心区)注:核心区指金融街、闽江北、五四路三大CBD土地市场5全年涉办用地共成交11幅,主要成交在仓山区和晋安区2021年福州(五区+闽侯)共成交11幅涉办用地,共计89.46万㎡,其中4幅标准办公用地,共计28.72万㎡,其余7幅为涉办用地。分区域来看,主要以仓山和晋安为主,共计成交9幅,共计建面万85.05万㎡,平均楼板价分别是8321元/m²和11236元/m²。鼓楼和台江各成交了1幅,共计建面4.41万㎡。楼板价分别是10372元/m²和13596元/m²。马尾与闽侯无涉办用地成交。
(㎡)2021年五城区+闽侯涉办用地土地成交市场(元/㎡)401500030100002050001051401000仓山区鼓楼区晋安区马尾区台江区闽侯县幅数建筑面积(万m²)成交平均楼板价(元/m²)2021年福州(五区+闽侯)涉办土地成交典型案例地块名称区域板块土地用途用地面积容积率建筑面积成交价格楼板价溢价率(%)受让方成交(㎡)(㎡)(万元)(元/㎡)时间宗地2021-27号晋安东区板块商服用地39193≤3.3882008820068190%城投+华筑2021/4/15宗地2021-34号鼓楼中心板块商服用地11570>1≤2.62920031200103727%保利+首开2021/4/15宗地2021-77号晋安东区板块商服用地26294≤4.5551005510046570%南山纵横+南山华中2021/11/9宗地2021-79号台江中心板块商服用地4744>1≤27900129001359663%个人(陈娟)2021/11/9未来供应64035302520151050
福州办公租赁市场未来供应2022年,福州写字楼市场预计新增4个项目交付入市,将为市场带来约25.8万m²的新增供应。非核心商务区核心商务区闽投运营中心世界闽商大厦友谊大厦侨玺中心建发商务中心一期华科智慧港清华紫光科技园(海峡广场)海荣大厦厦航大厦建发汇成林浦广场(办公)海峡电子商务中心三期宝地广场2022202320242025注:仅统计标准办公,不含产业园、工业园目录/Contents宏观市场 1Macro market租赁市场 3Leasing market销售市场 5Sales market未来供应 6Future supply
零售商业市场 2宏观市场1福州宏观经济数据20202021趋势GDP同比增速5.1%8.4%社会消费品零售总额同比增速0.6%7.7%全市居民人均可支配收入同比增速4.5%9.3%CPI2.4%0.6%市场监测市场:随着疫情影响进一步减弱,福州商业氛围逐渐升温,优质项目业态组合与级次不断升级,商圈之间的差距进一步拉大,优质商业项目租金稳中有升,部分非核心商圈的项目因疫情后遗症或招商运营不佳等问题租金出现不同程度的下跌。整体来看,2021年全市首层租金呈下探态势,同比下降1.2个百分点。品牌:品牌首店和网红品牌受业主青睐并有较大议价空间,据不完全统计,2021年福州全年共引进首店106个,首店品牌以零售和餐饮为主,数量占比为72%。核心商圈仍是品牌布局首店的首选标的,其代表项目的客流和销售表现仍将引领市场,福州首店品牌主要集中在东百中心、融侨外滩壹号、东二环泰禾广场、爱琴海购物中心等优质mall。
21年全市GDP11324.48亿元,同比增长8.4%(万人)全体居民人均可支配收入持续上涨 2021年全市实现地区生产总值(GDP)增长6.7%。其中,第三产业增加值6397.66亿元,增长9.3%•2021年福州市全体居民人均可支配收入44249元,同比增长9.3%,增幅4.8个百分点。其中,城镇居民人均可支配收入53421元,增长8.4%;农村居民人均可支配收入25201元,增长11.2%。截止2020年底,福州(五区+闽侯)常住人口总数达431万人,同比去年增长1.4%;户籍人口288万人,为常住人口的69%。近三年,常住/户籍人口增速稳中微降。2018Q1-2021Q4福州GDP及名义增速GDP(亿元) GDP同比增速(名义增长率)
2015-2020福州(五区+闽侯)常住人口及户籍数及同比增速常住人口户籍人口常住人口同比户籍人口同比18Q1-21Q4福州全体居民人均可支配收入及同比增速全市居民人均可支配数据(元) 同比增长率数据来源:福州市统计局、互联网宏观市场2福州消费市场逐步恢复,但增长态势出现疲软2016年1月-2021年12月福州社会消费品零售总额及同比增速基本生活类商品销售延续较快增长消费形势•随着疫情得到有效控制,福州消费市场稳步恢复,2021年1-12月,全市社零总额为4549.41亿元,同比增长7.7%,居民消费意愿提高,但仍未恢复至疫情前水平,目前社零总额仅到2018年同期水平。消费结构2016年2017年2018年2019年2020年2021年•基本生活类商品销售延续较快增长,限额以上粮油食品社会消费品零售总额当月值社会消费品零售总额同比(右轴)类、服装鞋帽针纺织品类和日用品类商品零售额同比分2018q1-2021q4限额以上社会消费品零售总额分项同比增速别增长19.2%、20.6%和13.4%,共同拉动限额以上零45%售额增长4.9个百分点。全市限上文化办公用品类商品零售额连续两个月当月增幅高于50%,12月增长25%74.5%,高于全省平均水平60.8个百分点,拉动全市限5%上零售额增长1.3个百分点。18q118q218q318q419q119q219q319q420q120q220q320q421q121q221q321q4-15%•从季度看,二、三季度各类商品增速出现不同程度的下-35%降,其中服装类、汽车类、家用电器和音像器材等品类呈负增长。粮油/食品/饮料/烟酒服装/鞋帽/针纺织品类日用类家用电器和音像器材汽车类数据来源:福州市统计局租赁市场3全市租金、空置率双下降优质项目业态组合与级次不断升级,商圈之间差距进一步加大首层平均租金空置率新增供应全市:353.8元/m²/月全市:12.2%全市:52.03万㎡核心:514.5元/m²/月核心:6.8%核心:5万㎡非核心:240.0元/m²/月非核心:16.0%非核心:47.03万㎡租金:截止2021年底,全市首层平均租金为353.8元/m²/月,同比去年下降1.2%。商圈之间的差距进一步拉大,优质商业项目租金稳中有升,部分非核心商圈的项目因疫情后遗症或招商运营不佳等问题租金出现不同程度的下跌。核心商圈首层平均515元/m²/月,同比上升1.4%,非核心商圈首层平均租金为241元/m²/月,同比下降3.6%。空置率:截止2021年底,全市已开业购物中心空置率为12.2%,同比去年微降0.1%。其中,核心商圈平均空置率为8.9%,同比去年上升0.4%,主要原因是四季度东街口商圈的大洋百货1-3F运营方与业主未达成合作;非核心商圈的空置率为16.0%,同比去年下降0.6%。新增供应:2021年全市共11个新增供应项目总计约52万㎡,如福州M17文化广场、南站阳光天地、白湖亭万达等。从分布区域来看,新入市项目多位于二环外,补足了所在区域的商业空白,在一定程度上平衡了福州商业地域分布不均的问题。(㎡)2021全年五城区+闽侯存量及空置率情况市场100806040200存量空置率(右轴)
602016H1-2021H2福州新开购物中心情况(含存量改造)10508406304201020019Q4-21Q4全市空置率情况2021年部分新入市项目项目名称入市行政区商业建筑面积时间(㎡)1苏宁广场C区2021Q1台江区500002福州M17文化广场2021Q2鼓楼区152003东百运动生活城2021Q2台江区530004富闽恒升中心2021Q2台江区238005福州高新区万达广场2021Q3闽侯县1433006万科烟台山步行街一期2021Q3仓山区210007福州·南站阳光天地2021Q4仓山区1000008福州白湖亭万达广场2021Q4仓山区60000注:新开业项目含纯新项目、旧项目改造,核心商圈指:东街口、浦上、万宝、东二环 注:出租/空置率取样数据总建大于3万的已开业购物中心或优质集中式街区商业(五区+闽侯)租赁市场4核心商圈非核心商圈环线9856.7%4006%东街口东二环租金空置53010.8%4052.5%17.2%4307.84%万宝422王庄493中亭街金融街2.1%3600.5%浦上11.1%19.9%白湖亭207124会展奥体福州2021Q4各子市场租金与空置情况注:核心商圈指东街口、东二环、浦上、万宝商圈
45%150东江滨2%南站
子市场首层租金空置率存量(商圈)(元·m²/月)(万m²)东街口9856.7%19.1金融街4307.8%23.2王庄4052.5%13.9浦上4932.1%55.4东二环4006.0%34v闽侯县城2104.5%102104.5%中亭街42217.2%33.1苏万宝53010.8%71.3会展20711.1%26.521%五四北38021.0%12380五四北奥体12419.9%20.5白湖亭3600.5%6南站2202.0%10东江滨15045.0%11.9注:出租/空置率取样数据总建大于3万的已开业购物中心或优质集中式街区商业(五区+闽侯)销售市场5销售市场较去年有所回暖,同比上升38.1%二环外区域全年商业供应占比79%,成交量占66%供应:2021年福州商业总供应28.61万m²,同比去年下降11.8%,从区域看,仓山区共有21个项目供应,供应面积在各区域中占比最多,为11.43万m²。从环线看,新增供应主要集中在二环外,供应面积为22.57万m²,占总供应的79%。福州全年供应前三的项目分别为:新榕金城湾、万科金域国际、融信海纳新潮。成交:2021年福州商业总成交23.47万㎡,同比去年上升38.1%,成交均价32987元/㎡,同比下降4.1%。从区域看,闽侯县在各区域中成交面积最多,为5.81万m²。从环线看,二环内商业成交面积为8.01m²,同比上升16.9%,成交均价为42658元/㎡;二环外商业成交面积为15
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