新世界百货武昌店个案研究

新世界百货武昌店

专题研究渡边地产刘新菊2021年12月5日研究说明研究时间：2021年11月29日-12月4日研究人员：刘新菊研究内容：新世界百货武昌店个案研究存档时间：2021年12月5日Codeofthisreport｜Page2目录Codeofthisreport｜Page3第一局部：工程概况……………04第二局部：工程规划……………21第三局部：工程点评……………27Codeofthisreport｜Page4第一局部：工程概况街道口商圈本案区位地理按商圈划分，本工程武昌街道口商圈的核心商圈内，交通便利，人流量大，地理位置优越。街道口商圈，该商圈内主要有亚贸、新世界百货、群光、流行视窗、乐天城等许多大型卖场以及工贸家电、广埠屯科技电脑一条街。群光广场Codeofthisreport｜Page5街道口商圈分析亚贸广场武商量贩乐天城群光广场流行视窗新世界百货中百仓储广埠屯电脑城中商购物广场〔在建〕工贸家电武商量贩商圈主要由街道口沿线构成，东至广埠屯，西至洪山，商圈内集结了武昌最高端的百货和大型超市和专业市场构成，商圈商业气氛浓厚；百货以高端的群光、新世界百货武昌店以及亚贸广场为代表，超市那么包括群光超市、中百仓储、武商量贩等，专业卖场那么有广埠屯电脑城等；包括必胜客、麦当劳、肯德基、天汇影院等商业配套。武昌新兴的商业街区，商业气氛浓厚Codeofthisreport｜Page6

工程投资者分析新世界集团

多元化的业务组合建基于香港知名企业，以零售、物业、电讯核心业务为主发展迅速，从华中到东北、华北到西南、以及华南等众多城市。引进专业管理人才，运用丰富的营运经验、灵活的营销手段，知名度迅速提高。1993年成立了新世界百货，在武汉经营第一家百货商场，拉开进军零售市场的帷幕。因地制宜的商业策略由中部向四围扩张专业化开展道路Codeofthisreport｜Page7店名基本概况受欢迎程度新世界百货国贸店

座落于美丽的西北湖畔旁，面积约60,000余平方米。于1994年11月开幕，由于是武汉第一家外资管理的百货商场而备受瞩目。营业以来，依托新世界集团强大力量支持，以及与各类品牌供应商建立良好合作关系，率先将欧洲、亚洲超过六十多个际品牌引进武汉，培育市场，共同发展。历炼十二年，新世界百货已成为武汉市高品质生活的代名词新世界百货武昌店

位于武汉市武昌洪山区珞瑜路、珞狮北路交叉口，邻近省政府、区政府等党政机关，地理位置优越，交通便利。新世界百货徐东店

位于洪山区徐东路7号，毗邻长江二桥，是武汉市内武昌、汉口、洪山、青山的交通咽喉要道。徐东路沿线酒店、商铺、百货、超市、家电专业店、家居建材等多种业态扎堆互补，是政府规划的武汉市重要的商业副中心之一，消费潜力巨大。新世界百货硚口店

位于桥口区解放大道航空路口，是城市中心交汇处，也处于武汉最成熟的百货商业圈，与五星级酒店、高档写字楼及高档公寓相邻，交通便利，客流量大，是理想的消费场所。新世界百货汉阳店

位于汉阳区的核心地带－锺家村商圈，地理位置优越，紧靠长江大桥汉阳桥头，位处武汉三镇的黄金交汇处，交通十分便利。新店周边住宅及商厦云集，面对闽东国际、背靠都市兰亭、斜倚汉商银座。新世界百货武汉分店一览表Codeofthisreport｜Page8本工程总建筑面积达2.3万方，由地下一层和地上五层组成；选址上，新世界百货位于洪山区珞瑜路、珞狮北路交叉口，人流量大，附近为医院、咖啡馆，多中年职业人士和青年学生消费者。新世界百货根据市场情况及自身优势，确定了中高档路线的市场定位。品牌化经营、集团化管理让工程在华中地区取得较好的开展。本工程于2005年10月正式营业工程投资者分析Codeofthisreport｜Page9根据消费者特征，将其分为二个圈层：第一圈层：日常购物武商量贩、中百超市；第二圈层：周末购物及休闲娱乐，街道口、光谷。工程所属圈层本工程的消费者主要属于第二圈层。第一圈层第二圈层消费者圈层分析新世界百货群光广场武商量贩Codeofthisreport｜Page10高端消费群体聚集，就近消费，进入商场频率较低，对商品档次要求高特征三：消费者进入新世界百货的频率较低，但对商品档次要求高。由于本工程定位为高端品牌百货，对消费者的收入水平要求很高，消费者进入本商场的频次较低，加之周边有亚贸、群光以及流行视窗等竞争市场，分流了一局部客户。调查发现，消费者新世界等高档商场消费，对商品的档次要求高，一次消费的额度较大。特征二：就近消费和区域消费原那么。更多的消费者购物选择交通便利，通达性较强的地区，加上武汉近年交通通达性不理想，且该区域内商业完善，所以区域内的消费者倾向于就近消费和区域消费。特征一：高端消费群体聚集。由于工程本身定位于高端百货，进入卖场的消费群体都是附近高收入白领、教师、公务员家庭以及附近的居民，虽然周边学校多但由于消费档次的限制，学生群体只占很少局部。消费者特征分析Codeofthisreport｜Page11消费群体消费频率对本案重要性特征高端白领、教师、公务员较高重要对商品档次的要求高，收入较高较稳定，注重品牌和身份附近小区居民适中重要以日常生活用品为主，消费频率较高，对价格较敏感，购物以超市为主，但偶尔会有高端百货购物的动作学生较低一般以中低档服装、饰品、餐饮、娱乐消费为主，对价格比较重视根据调研情况，工程主要客群为高端白领、教师、公务员、其次是附近小区居民，而对附近大局部学生群体吸引力较少。消费者特征分析Codeofthisreport｜Page12业态，指的是商业的表现形态一般来说，商业业态有如下几种：SHOPPINGMALL购物中心专业市场商业街社区商铺本工程商业业态属性为大型购物中心工程业态分析Codeofthisreport｜Page13工程业种分析一层国际名品、眼镜、化装品、珠宝、精品配饰、名表二层青春女装、男女鞋、美甲沙龙、美发沙龙、咖啡厅三层女士服装、女士内衣、女士皮具、饰品、玛花纤体

四层男士正装、男士休闲装、运动服饰、男士皮具、男士配饰、VIP贵宾室、购物卡售卖中心五层床品、家品、精品、小家电、美容沙龙、滋补品、茶品、酒类、健身中心、SONY数码工作坊Codeofthisreport｜Page14运营模式分析品牌运营创新理念连锁经营全面营销Codeofthisreport｜Page15新世界百货确立了打造复合型商品战略，对品牌的运作能力值得肯定。新世界百货独有品牌策略。擅长在某一所在商圈区域内引入只有新世界百货才独家专卖的品牌产品或者设计师品牌。独有品牌比重能占到新世界百货商品的10％。新世界采用‘一市多店’和‘辐射城市’的扩张策略扩大在中国的零售幅员。以东北区、华北区、华东区、华中区、西南区等五大营运区域的核心城市作重点开展和辐射扩充全国网络，方案每年开设2-3家新店，增加楼面面积约6-9万平方米，致力在中国零售市场保持强势且持续增长。品牌化经营新世界百货增加自营品牌比重，提高自营品牌比重都建立在“外乡化〞的前提下。对于外乡化的照顾一直是新世界百货跨区域连锁运营中的优势。本地最流行的品牌占比会保持50%的比重。Codeofthisreport｜Page16创新理念新世界百货在全国全面启动新世界百货的形象革新方案，新世界百货全国33家连锁分店及此后新张的百货门店将不再单调的以高中低的档次作定位，而是改以时尚、生活的概念作全新定位方向。

新世界百货面积在3.5万平方米以下的较小分店全部改造为“时尚馆〞，强调混搭和个性化的主题性时尚百货；而面积在3.5万平方米以上的较大分店改造为全面照顾衣、食、住、行、乐的“生活馆〞，20%—30%的商场面积会规划为餐饮、娱乐、美容等生活配套设施，成为典型的一站式购物百货。

Codeofthisreport｜Page17连锁经营新世界百货在以东北区、华北区、华东区、华中区、西南区等五大营运区域的核心城市分店实行连锁化经营，所有分店在品牌标识、购物环境、整体布局、营销策略等实现风格统一，因地制宜。让客户在不同地方享受到新世界百货同样热情的效劳，连锁化经营让新世界百货在零售售市场保持较快的开展。Codeofthisreport｜Page18新世界百货除了采取“会员卡〞、“购物卡〞等促销方式，如北京新世界百货新推出“6价位〞折扣馆，通过敏感的价格带吸引消费者的做法在国内尚不多见，但在国外却不乏先例。此种销售模式在带给顾客超值商品的同时，还会给其带来淘宝的快乐。全面营销多种促销途径、全方面的营销手段Codeofthisreport｜Page19租售价格及当前运营状况分析租售价格：租金较高250-500元/㎡/月运营状况：运营良好，特色不够突出调查发现，由于新世界百货定位的是高档品牌商贸店，凭借其品牌与实力优势吸引顾客。由于高档品牌的商品价格偏高，故顾客多为有高稳定收入的白领阶层，销售商品数量少，但单次销售额大。与周边群光广场和亚贸广场相比，项目处于中间地段，在客源和特色方面不及前两者。Codeofthisreport｜Page20Codeofthisreport｜Page21第二局部：工程规划工程功能分区楼层业种一层国际名品、眼镜、化妆品、珠宝、精品配饰、名表二层青春女装、男女鞋、美甲沙龙、美发沙龙、咖啡厅三层女士服装、女士内衣、女士皮具、饰品、玛花纤体四层男士正装、男士休闲装、运动服饰、男士皮具、男士配饰、VIP贵宾室、购物卡售卖中心五层床品、家品、精品、小家电、美容沙龙、滋补品、茶品、酒类、健身中心、SONY数码工作坊总建筑面积2.5万平方米，共五层商品摆放：商品摆放较为紧密，门口和电梯口摆放的是促销打折品。购物环境：工程在商品样式、风格、灯光、音乐方面营造一种庄重、优雅的感觉，但是天花板较低略带压抑感。工程受规模和地形的限制，商品种类、风格、样式较群光广场少。工程升降式电梯里有移动传媒。区位交通工程内部交通公交路线：最近的公交车站是珞狮北路站和街道口站，共有36条公交线路经过本工程地。地铁站：未来地铁2号线街道口站位于工程地。工程外部交通工程位于武珞路和珞狮路交界处，东至广埠屯，西至洪山，交通非常便利，武珞路可通往武昌火车站和汽车站与周边联系方便。交通区位分析本工程内部、外部交通条件都较好，处在武珞路和珞狮路的十字路口，交通四通八达。新世界百货武珞路珞狮路劝业场站Codeofthisreport｜Page24配套设施周边配套设施完善，商业气氛浓厚乐天城群光广场流行视窗武商亚贸广场珞珈山国际酒店Codeofthisreport｜Page25入口处标志路边临时停车点地下停车场标识配套设施自身配套略显缺乏工程主流通道周围未设置供客户休息的桌椅Codeofthisreport｜Page27第三局部：工程点评Codeofthisreport｜Page28优势走品牌化经营道路，注重专业人才的培养，引进高端品牌，形成品牌效应。集团化发展，充分发挥