泉州晋江地块可研报告

1.5板块定位1地块位于泉州市晋江市青阳街道，处于晋江市中心板块，区位优势明显【城市定位】泉州市地处福建省东南部，是福建省三大中心城市之一，北承省会福州，南接厦门特区，东望台湾宝岛，西毗漳州、龙岩、三明。【城市经济与产业】2019年，泉州市实现地区生产总值（GDP）9946.66亿元，比上年增长8.0%，经济总量连续21年保持全省第一。泉州市区为大泉州第三产业最集中的区域，且第三产业增长值处于不断上升状态，与第二产业已基本持平。【城市人口】2018年末常住人口870万【城市规划】城市规划主要“向东、向南”发展，市中心、城东、东海主要承担城市行政、商务、文化等重要职能，是城市未来的核心区，江南、清濛、北峰、双阳、台商为城市外围拓展新区，将成为融合产业与居住为一体的新城区。【区域定位】晋江位于福建省东南沿海，泉州市东南部，晋江下游南岸，三面临海。为福建省下辖县级市，由泉州市代管。【区域概况】晋江经济实力连续25年保持福建县域首位，县域经济基本竞争力位列全国第4位。2019年GDP完成2546.18亿元，增长8.0%；财政总收入221.62亿元。2019年以来，先后入选2019年度全国综合实力百强县市

、晋江拥有中国驰名商标45枚，荣获“中国鞋都”“世界茄克之都”“中国纺织产业基地”、“全国食品工业强县”“中国伞都”、“中国包装印刷基地”等15项“国字号”区域产业品牌。上市企业46家，数量居全国县域前列。【板块定位】青阳街道位于晋江市北部，东与陈埭镇接壤，北与池店镇相邻，西邻磁灶镇、梅岭街道，南邻罗山街道。青阳因坐落于镇北的青梅山之阳而得名。地形自西向东稍微倾斜，地势较为平坦，地貌以平原为主，属于晋东平原的一部分，辖区面积29.29平方公里，城市建成区面积14.2平方公里。【板块现状】板块内目前常住人口为10.4万人左右，是狭义上的晋江市中心，是晋江发展最早配套最完善的板块。泉州市晋江市青阳街道1.6城市简介晋江1992年撤县设市，辖13个镇、6个街道，陆域面积649平方公里，户籍人口117.6万，侨胞和港澳台同胞300多万，外来人口103万人，故有“海内外500万晋江人”之说。改革开放以来，晋江大力发展民营经济，走出一条特色县域发展路子。时任福建省长的习近平总书记7次到晋江调研，总结提出“六个始终坚持”和“正确处理好五大关系”的“晋江经验”。【区位优势】晋江区位优势明显，主要体现在5个方面：①区位独特。晋江地处福建省东南沿海，与台湾一衣带水，距金门仅5.3海里，是海峡两岸交流合作的“桥头堡”。②血缘相连。祖籍晋江的台湾同胞100多万人。两岸通婚频繁，仅“两岸通婚第一村”的晋江围头村，就有150名姑娘先后嫁到台湾岛、金门岛等地，“围头新娘”已成为两岸一家亲的代名词。③文化传承。安海的千年古刹龙山寺是全国重点寺院之一，又是台湾450多座龙山寺的祖庭；台湾的众多地名、镇村名称与晋江雷同。④产业渊源。晋江不少产业都有台湾乡亲的渊源，比如晋江第一家制伞厂起源于台湾。⑤贸易传统。晋江金井与台湾金门一直保持着民间经商贸易往来，特别是两岸小额贸易十分频繁。【经济强市】晋江经济实力连续25年保持福建县域首位，县域经济基本竞争力位列全国第4位，是2020年第十八届世界中学生运动会、2019-2025年连续四届国际大体联足球世界杯举办城市。2019年GDP完成2546.18亿元，增长8.0%；财政总收入221.62亿元。【品牌之都】晋江拥有中国驰名商标45枚，荣获“中国鞋都”“世界茄克之都”“中国纺织产业基地”、“全国食品工业强县”“中国伞都”、“中国包装印刷基地”等15项“国字号”区域产业品牌。上市企业46家，数量居全国县域前列。1.7城市经济发展概况32019年晋江市GDP完成2546.18亿元，同比增长8.00%，位于泉州各县市区第一位，以第四次全国经济普查总量为基数，初步核算增长8.0%，增幅与泉州市持平，高于全省0.4个百分点。2018年常住人口达到211.1万人，同样位于泉州各县市区第一位；晋江经济实力连续25年保持福建县域首位，县域经济基本竞争力位列全国第4位。1.8城市发展方向4晋江总体规划为“一主两辅”的空间格局，晋江梅岭、青阳、罗山、西园和新塘为城市中心城区，晋东和晋北的池店、陈埭、西滨为对接泉州融入环湾规划成为重点发展区域，西北部组团的紫帽、磁灶被划入中心城区范畴，灵源和永和成为南部组团，对接南部乡镇。空间结构包括区域一主一个主城区，形成磁灶、滨江—陈埭、池店—紫帽、老城区—新塘罗山、灵源—永和五大相对集聚的功能组团中心城区：梅岭、青阳、罗山、西园、新塘东北片区：池店、陈埭、西滨西北片区：紫帽、磁灶南部片区：灵源、永和两辅晋西辅城依托安海东石以及内坑南部区域的辅城区晋南辅城以金井为中心的四镇组合，依托金井、英林、深沪、龙湖，打造以滨海休闲旅游产业为主导的辅城区紫帽磁灶池店陈埭西滨中心城区灵源内坑安海东石龙湖晋江主城晋南辅城晋西辅城深沪英林金井永和晋江整体空间结构西北片区南部片区东北片区资料来源：《晋江市城市总体规划修编(2010-2030)》1.9城市产业发展状况55城市以纺织服装、鞋产业、食品材料、陶瓷建材、纸制品为五大支柱产业，产业经济发达。其中陶瓷建材已经超过2020年目标，纺织服装和制鞋产业接近目标，其余行业达成目标难度较大。晋江拥有中国驰名商标45枚，荣获“中国鞋都”“世界茄克之都”“中国纺织产业基地”、“全国食品工业强县”“中国伞都”、“中国包装印刷基地”等15项“国字号”区域产业品牌。上市企业46家，数量居全国县域前列。北部鞋业南部服装纺织西部建材陶瓷伞业产业名称2018年产值（亿）2018年增速2020年目标（亿）提升五大传统产业纺织服装133012.8%1500制鞋产业126011.1%1500食品饮料48713.5%1000陶瓷建材54314.1%500纸制品及包装印刷产业36111.4%500培育五大新兴产业新材料产业269合计58217.5%1500光伏电子产业4920.7%智能装备及机械制造18324.9%海洋生物产业5018.6%汽车制造及零部件产业3114.1%产业发展目标：晋江的产业发展目标是建设成为“中国民营实体经济的发展乐园，即实现从传统的”世界工厂“到现代服务业的”中国最强县，从“中国鞋都、中国伞都、世界茄克之都”到“世界服装服饰集聚区、快速消费品生产中心”转变。1.10城市交通规划6短期内厦漳泉城市联盟路通车，将大幅提升东石、安海、永和的对外交通能力；东海隧道的建立将拉进陈埭与泉州市区的联系；高铁站的建立将直接提升永和镇的交通枢纽地位；未来规划6条轻轨中4条途经晋江，将促进晋江中心城区融入泉州湾，但落地周期较长。紫帽镇磁灶镇池店镇陈埭镇梅岭金井镇西滨镇罗山西园内坑镇安海镇灵源新塘东石镇永和镇龙湖镇英林镇深沪镇青阳晋江交通类别项目名称预计建成时间核心影响范围铁路福厦高铁泉州南站预计2022年永和城市轨道泉州市轻轨1号线晋江段待定池店、梅岭、青阳、罗山、新塘泉州市轻轨3-5号线待定池店、陈埭、西滨、梅岭、青阳、西园、罗山、磁灶、永和城市快速路泉州市二重环湾快速路（晋江段）新建工程预计2020年罗山、新塘、龙湖高速厦漳泉城市联盟路预计2020年永和、东石、安海海底隧道东海通道预计2022年陈埭福厦高铁路线图泉州石狮高铁站轻轨1号线福厦高铁厦漳泉城市联盟路G324改造二重环湾快速路晋江段南安泉州环湾路网一重环湾二重环湾轻轨3号线轻轨4号线东海通道泉州已满足轻轨建设条件，城市轨道交通线网规划已获泉州市政府批复，2018年8月泉州口径是已上报省发改委，2018年11月省发改委口径是至今没有向其报送轨道交通建设规划。轻轨5号线晋江机场晋江市政府晋江中心城区晋江长途车站晋江汽车站3.2km1.5km2.4km3.6km项目位置1.11城市地图分析|图1:宏观区位图项目区位及所在片区功能定位和发展规划地块位于泉州晋江市青阳街道罗裳片区，处中心城区，东北连泉州湾，东与泉州石狮市接壤，东南濒临台湾海峡，南与金门岛隔海相望，西与南安市交界，北和鲤城区相邻。多元文化相互交融，经济综合竞争能力强，三面临海，水、矿产、动植物资源丰富，交通发达，景观优越，被誉为“国家园林城市”、“全国百强县市“。与城市中心关系地处晋江中心城区，离晋江国际机场约3.6公里，车行时间11分钟；距离晋江长途车站1.5公里，车行时间5分钟，距离晋江汽车站3.2公里，车行时间9分钟；距离晋江动车站15.7公里，车行时间24分钟；与区域行政中心关系距离晋江市政府车行距离2.4公里，车行时间8分钟地块位于晋江市中心城区，可通过世纪大道连接沈海高速直接通往泉州中心城区；沿世纪大道向北可至池店片区，向南可经福兴路到达石狮市区，对外交通较为便捷。1.12城市地图分析|图2：交通配套(2km)世纪大道S308福兴路沈海高速博览大道鞋都路泉安南路文景路和平南路长兴路湖光路和平中路双龙路迎宾路到达区域线路时间/站点晋江市医院晋江市医院方向晋江9路25分钟/晋江市医院晋江市政府市政府方向晋江29路、3路等23分钟/晋江市政府机场晋江机场方向晋江45路，晋江3路等37分钟/晋江机场编号配套内容直线距离车行距离1宝龙城市广场200m200m2SM国际广场2.5km3.3km3万达广场2.2km3.1km4晋江市医院1.2km1.7km5晋江市妇幼保健院1.9km3.0km6晋江实验中学200m960m7晋江第二实验小学第二校区800m1.3km8心养小学960m2.7km9象山小学490m490m10象山幼儿园300m310m11世纪公园1.3km1.4km12八仙山公园1.8km4.3km13敏月公园1.6km2.2km该板块位于晋江市青阳街道罗裳片区，周边配套较为完善，地块周边已开发小区众多，居住氛围良好，交通便捷，临近商业、教育、休闲等生活配套。1.13城市地图分析|图3：生活配套(2km)商业医疗学校文体24511km2km目标地块6781213119310地块四至南至：象山路北至：长兴路西至：世纪大道东至：6号路周边居住条件较好地块交通现状交通——长兴路双向6车道、世纪大道双向10车道、6号路双向4车道、象山路双向4车道道路通畅临街面地块四面临街，临街面长度共约1200m北面临长兴路及东面临6号路商业氛围较好地块现状地块方正，地块内部多为苗木，南侧地块有6~8米土堆1.14城市地图分析|图4：微观区位图长兴路长兴路世纪大道象山路文华路P2019-36宝龙城市广场宝龙城市广场中南·天樾一号路人才公寓6号路象山小学象山幼儿园总工会实验中学明鑫广场象山安置房地块南侧土堆及6号路地块北侧长兴路及宝龙国际社区地块南侧象山小学地块西侧世纪大道及晋江实验中学地块南侧土方及象山路11442233551.15项目四至及周边情况12项目选项选项描述影响报批报建★存在哪些报批报建风险及应对措施无

交地条件★有无拆迁(建筑物规模、户数；树木等)无

★是否有高压线迁移问题无

★宗地内是否有水渠、池塘、古墓、化石、保护物、地下军用设施、管线、地下油罐房其它大型地下建筑物等无

是否三通一平/七通一平（市政条件）七通一平

进场开工时间及首期开工条件具备

地形地貌地形是否规整是

地块内部高差地块内部多为苗木，南侧地块有6~8米土堆

★有无地形图无

地质条件摸排（需向临近项目获取初勘）有（参考东侧中南项目）宗地社会条件市政配套管网情况齐全

场地勘察报告无

宗地自然条件宗地地质条件（如有的宗地是喀斯特地貌，需要提前询问政府或周边开发商）适合

宗地气候、水文条件适合

宗地相关图纸有

其他不利因素1.16土地开发条件1.17土地开发条件参考地块东侧中南·璞悦一期岩土工程勘察报告项目地块优劣势分析表序号关键影响因素优势劣势1片区功能定位及发展规划晋江市中心城区/2项目交通（现状及规划）路网发达，交通便利/3项目配套（教育、医疗、商业、休闲娱乐）各类配套齐全，教育资源优越/4项目周边环境周边路网均已建好，四面临街/5项目地块现状（地形地貌地质、地上构筑物、附属设施）地块内部多为苗木，南侧地块有6~8米土堆6规划条件（规划设计指标及公配建要求）1、项目自身配建8000平方米幼儿园2、项目自身设置8000平方米集中式商业3、项目自身设置3000平方米广场/1.18项目优劣势分析房地产市场022.1房产市场ￜ政策表现一、备案价格政策地块以“价高者得”、“竞地价、限房价”方式出让，限定项目建成后住宅部分最高销售均价项目价格每间隔一个月可涨幅1%，具体涨幅需与政府协商限购限贷限售限价限签本市户籍非本市户籍首套房二套房不限购家庭限购1套（持泉州公司1年劳动合同即可购房）无房无贷首付20%，无房有贷首付30%有房无贷，首套结清首付30%，未结清首付30%跨市本级、县（市、区）新购买一二手房，须取得不动产权证满5年方可转让；非跨区域限售2年。1、大原则：土拍即限售价。对每一个片区实行最高控价，最高控价以片区2017年1-8月项目最高成交均价为准，与年度目标同步增长；严禁捆绑车位、精装修合同进行销售2、每年6%；部分老旧地块有一定公关空间网签持续放松预售要求资金监管要求贷款放款要求1、形象进度达到总层数的20%，资金达到工程建设总投资的25%2、在单体装配式建筑完成基础工程到标高±0.000的标准，并已确定施工进度和竣工交付日期的情况下，可申请办理预售许可1、工程主体封顶，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的60%（精装修项目50%）；2、完成室内外装修至单体验收期间，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的80%；3、竣工验收备案后，累计可申请使用监管资金额度内的预售资金不超过监管额度的97%。银行按揭放款（商业贷款）周期：1-2个月公积金放款周期：工程封顶后1-2个月报规条件用地证、土地证、环评、发改备案、经测量的总平指标等报规周期四个月2.2房产市场ￜ板块特征地块位于现状基本成熟城市居住区—U3—大安居、品居为主导永宁镇湖滨凤里宝盖镇锦尚镇鸿山镇祥芝镇蚶江镇灵秀镇黄塘镇紫山镇辋川镇涂寨镇山霞镇崇武镇东岭镇东桥镇净峰镇小岞乡螺城镇河市镇马甲镇罗东镇石井水头官桥镇洪濑镇洪梅镇梅山镇康美镇码头镇诗山镇眉山乡金淘镇仑苍镇英都镇翔云镇东田镇溪美省新镇蓬莱镇魁斗镇官桥镇龙门镇城厢镇参内乡凤城镇内坑磁灶紫帽池店灵源罗山陈埭新塘永和龙湖深沪金井英林东石安海城东洛江双阳北峰市中心江南美林梅岭青阳安溪县城南翼新城石狮市区台商东海台商涂岭镇前黄镇山腰镇峰尾镇后龙镇南埔镇界山镇惠安县城螺阳镇西园霞美镇丰州镇柳城（老城）晋江市区泉州五区核心城区战略进驻重点拓展机会进入暂缓进入2.3房产市场ￜ土地市场数据分析供应表现：2019年晋江市共成交商住土地25宗，总出让面积约97.1万平方米，成交体量约247.79万平方米，总成交金额76.21亿元，总体的土地出让情况超过泉州市六区，其中10月、11月相对集中推地，两个月内共成功出让9宗地块。2016-2017年，土地供应处低位，市场不断消耗库存，近2年供地加速，供销相对持衡。成交表现：一级市场高位下行，受主城区出让地块占比变大影响，土地市场量稳价涨；非热点区域地价下行，年底紫帽、高铁新区等多块地块无人问津，多由政府背景的国企内部消化，同时拱高溢价率。地价表现：市场分化，池店、主城区等热点板块竞争激烈，由于限房价竞地价，地价上涨较快，地房价比达33%，利润空间有所压缩。2.4房产市场ￜ土地市场土地编号用地性质占地面积(㎡)总建筑面（㎡）可售住宅总建容积率≤成交价格(万)楼面地价(元/㎡)溢价率（%）竞得单位竞得时间毛坯限价（元/㎡）P2018-23商住（人才房）333335333301.6100501884246.55个人2019.5.29回购价5200P2019-2商住1537638440384402.519700512556.35力高2019.9.1211740P2019—32号商住2589664740647402.543600673587.93中南2019.10.1211740P2019—33号商住625818774187743.010300548658.46中南2019.10.1611636P2019—35号商住2624478732787323.047800607170.71连捷2019.10.1811636P2019—34号商住341241023721023723.053300520752.29正荣2019.11.1411636目标地块P2018-23号个人P2019-32号中南P2019-33号中南P2019-35号连捷P2019-34号正荣P2019-2号力高主城区土地成交集中在19年第三第四季度，获取楼面价在5200-6700元，19年10月12日中南地块楼面价6735元/㎡；2.5房产市场ￜ全市住宅年度走势供需表现：11年以前晋江梅岭大量出地导致多盘厮杀走量缓慢，11-16年连续6年晋江价格难以上涨，16年下半年受厦门投资客炒房影响，实现销量飙升，18年市场达到市场量价顶峰，突破年度300万成交量，19年受供应端回落等因素影响，成交面积224万㎡，同比下跌27%，整体供销比为1，基本持恒；价格表现：16年下半年受厦门投资客炒房影响，实现价格补涨，18年价格达到顶峰，贴近万元大关，19年同比下跌2%。11年以前晋江梅岭大量出地导致多盘厮杀走量缓慢，11-16年连续6年晋江价格难以上涨，16年下半年受厦门投资客炒房影响，实现销量飙升和价格补涨；18年市场达到市场量价顶峰，突破年度300万成交量，价格贴近万元大关。19年受供应端回落等因素影响，量价齐跌，但市场仍处高位。晋江目前楼市处于高位盘整期，预计整体市场将长期保持量滞胀状态，价稳中微涨态势。2.6房产市场ￜ全市住宅月度走势供需表现：19年起随着市场供销均缩量，19年月均成交18.7万㎡，月均成交波动幅度较小，供求持恒。价格表现：受区域成交结构影响，20年1-2月价格均出现一定幅度下跌，20年2月成交均价8373元/㎡，环比下跌12%。18年下半年开始进入盘整阶段，晋江整体住宅市场周期基本上在23个月左右，目前楼市处于高位盘整期，预计整体市场将长期保持量滞胀状态，价稳中微涨态势。20年成交价格受成交区域影响，价格出现结构性下跌。2.7房产市场ￜ全市住宅成交金额Top20排名项目名称区域成交金额（亿元）供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/㎡）1晋江保利城中心城区19.419.321.192022当代万国城晋北区15.99.513.2120443百信御江帝景晋北区13.37.59.5140004侨成金沙城晋西区11.010.411.496755世茂紫茂府晋北区9.92.89.8101076阳光城丽景湾灵源街道9.315.812.276057浔兴华林春天晋东区8.711.08.1107618龙湖嘉天下中心城区8.50.08.1106119融创晋江印中心城区8.20.07.01170410中海锦城晋北区7.811.66.911428排名项目名称区域成交金额（亿元）供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/㎡）11万科金域滨江晋北区7.70.06.41216712金龙壹号广场中心城区6.60.06.01105313力高君逸府晋北区5.510.84.71186414世茂御龙湾中心城区4.90.05.5898415晋江云府新塘街道4.36.15.3815316世茂云城新塘街道4.35.95.3805417中骏丽景府晋北区4.16.76.6620018福捷上悦府晋北区3.83.14.2913919新塘宝龙世家新塘街道3.75.45.0748420保利上城东区晋北区3.211.12.910969晋江全市近12个月住宅成交总金额Top20排名地块所在中心城区是目前晋江房地产在售项目较少区域，全市Top3项目位于中心城区；总销超过7.8亿元可进入Top10；Top1总销超19亿，Top2总销超15亿。2.8房产市场ￜ区域住宅年度走势供需表现：晋江主城区16年下半年受厦门投资客炒房影响，市场复苏，17-18年随着供销两端持续扩量，市场量价齐涨，19-20年呈供不应求态势。价格表现：限价背景下，20年成交集中于保利上城单盘高价成交，带动整体市场均价，超11000元/㎡。晋江主城区受市场大环境带动，17-18年随着供销两端持续扩量，市场量价齐涨，19-20年呈供不应求态势。18年市场容量高峰144万㎡，20年成交集中于保利上城单盘高价成交，带动整体市场均价，超11000元/㎡。2.9房产市场ￜ区域住宅月度走势供需表现：晋江主城区18年多项目持续供货后，19年整体市场存货项目极少，导致成交量持续低迷。价格表现：19年成交价格受单盘集中成交影响较大，实际成交价格波动不大。17-18年集中供货后，19年可售存量见底，成交量持续低迷；19年成交价格受单盘集中成交影响较大，实际成交价格波动不大。未来在新拍地块集中供货后，将带来一波市场量价高潮。2.10房产市场ￜ区域成交面积结构面积段2016年2017年2018年2019年2020年供应套数供应占比成交套数成交占比供应套数供应占比成交套数成交占比供应套数供应占比成交套数成交占比供应套数供应占比成交套数成交占比供应套数供应占比成交套数成交占比80以下4128%205920%1923%2134%470%1091%00%110%000%80-903768%6917%4587%5119%330%1501%00%572%021%90-10078416%104210%3325%3416%132812%115411%00%2908%011%100-11092019%141114%5298%2675%3693%6956%00%541%000%110-1202956%5926%153524%117220%147913%168416%00%3128%032%120-13073415%99410%3706%2845%285826%243623%31427%82522%07041%130-14081917%149014%151124%96217%201518%216720%00%51014%042%140-1503537%7998%61910%66311%124911%106210%71%44412%053%150-16060%2162%1623%2825%2863%1642%33529%38510%04225%160-170190%3133%461%962%1551%1601%736%1113%011%170-180180%2482%611%1162%1481%2402%151%431%053%180以上1403%5315%5268%89615%107610%7717%41936%73519%03822%汇总4876100%10386100%6341100%5803100%11043100%10792100%1163100%3777100%0171100%从成交面积结构来看，16年面积集中在80㎡以下产品，17年110-120㎡成为成交主力，18年120-140㎡产品成交占比高达43%，19年成交主力仍为120-130㎡。晋江主城区购买面积趋大，从16年80㎡以下产品过渡至今120-130㎡及以上为主导。备注：占比20%以上红色；占比15-20%黄色；占比10-15%绿色2.11房产市场ￜ区域成交总价结构总价段2016年2017年2018年2019年2020年成交套数成交占比成交套数成交占比成交套数成交占比成交套数成交占比成交套数成交占比60以下354234%4448%1071%100%00%60-70118411%2705%140%40%00%70-80136913%4438%2582%1203%00%80-90148114%61211%7967%2005%42%90-100111811%103618%188717%39711%11%100-1105625%66111%166515%3108%53%110-1204164%4938%133812%2627%53%120-1302773%4157%148714%52214%21%130-1401001%3175%9489%45912%3018%140-150480%2915%6136%3128%3822%150-160330%2064%4684%2346%11%160-170330%1723%3633%1614%64%170-180140%922%1181%1364%2213%180-190120%661%721%592%148%190-20090%521%551%351%11%200以上1882%2334%6036%55615%4225%汇总10386100%5803100%10792100%3777100%171100%备注：占比20%以上红色；占比15-20%黄色；占比10-15%绿色从成交总价结构来看，16年由于成交多为早期的低单价、低总价项目，因此总量总价在60万以内；17年起，因市场价格出现大幅增长，区域成交总价提升面相，目前是主力总价集中在90-100万之间；18年主力面积为90-110万；19年以120-140万为主，其次为90-100万。晋江主城区成交总价段趋大，目前主力为120-140万及以上。2.12房产市场ￜ区域成交金额Top10排名项目名称区域板块成交金额（亿元）供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/㎡）1保利上城中心城区梅岭板块19.419.321.19202（含回购）实际均价109002龙湖嘉天下中心城区梅岭板块8.50.08.1106113融创晋江印中心城区罗山板块8.20.07.0117044金龙壹号广场中心城区梅岭板块6.60.06.0110535世茂御龙湾中心城区梅岭板块4.90.05.589846晋商格林春天中心城区梅岭板块0.60.00.6102527中奥名雅居中心城区梅岭板块0.20.00.296588晋阳湖郡中心城区西园板块0.20.00.287429天骏壹品中心城区青阳板块0.10.00.1766010凯旋国际中心城区梅岭板块0.10.00.17411晋江主城区近12个月成交总金额Top10排名本案位于青阳板块，目前无项目在售；Top10项目年度总销仅0.1亿；保利上城因项目体量巨大，周边配套成熟等，总销达到19.4亿元。2.13房产市场ￜ板块竞品表现本案位于青阳街道，小学为象山小学。青阳街道：晋江发展最早配套最完善的板块，临近宝龙城市广场，早期区域毛坯均价9500-11100元/㎡。罗山街道：晋江第一个商业综合体SM广场开业，围绕SM广场进行开发，近期周边项目仅融创晋江印高层均价10400元/㎡。梅岭街道：11年伴随万达、世茂等品牌开发商入驻，迎来开发热潮，成熟度仅次于青阳，距离本案较近项目保利上城高层售价11200元/㎡。中南天樾P2019-32楼面价6735元/㎡限价11740元/㎡商宝龙城市广场中南天樾P2019-33楼面价5486元/㎡限价11636元/㎡力高君誉中央楼面价5125元/㎡限价11740元/㎡正荣浔兴世纪春天楼面价5207元/㎡限价11636元/㎡连捷幸福里楼面价6071元/㎡限价11636元/㎡商SM城市广场晋江市政府晋兴学府（部分回购）楼面价4057元/㎡限价12542元/㎡百宏八仙山楼面价4057元/㎡限价11515元/㎡保利上城11200元/㎡学晋江实验中学学象山小学行晋江机场融创晋江印高层10400元/㎡（售罄）别墅1.4-1.5万/㎡（售罄）2.3KM在售项目待售项目售罄项目2.14房产市场ￜ竞品表现晋江主城区主要产品100-150㎡3-4房户型，项目毛坯在售价格10400-11200元/㎡左右（毛坯）、12300元/㎡（精装）；目前仅梅岭街道保利上城高层在售，售价11200元/㎡（毛坯）。区域项目名称离本项目距离（公里）现状总建面（万方）楼面价容积率土地获取时间首开时间现时在售均价（元/㎡）产品类型产品面积段装修标准（报价）近3个月网签价格（元/㎡）近12个月网签价格（元/㎡）最近12个月供应面积（万㎡）12个月均成交面积（万㎡）罗山街道融创晋江印2.1售罄16.2——1.31二手地2018/8/2610400高层别墅高层108-150别墅269-344毛坯122491170400.58青阳街道中骏云景台0.5售罄9.4——2.8二手地2017/11/1012300高层101-149部分精装对外3000————00天骏壹品2.1售罄5.352565259532017/8/92018/3/188374高层68-141毛坯7949766000梅岭街道金龙壹号广场1.4售罄17.65195512014/1/10商业地块2018年8月顺销入市11100高层100-456毛坯107321105300.5保利上城3.1在售82.4526573.52014/4/22015/12/3111200高层107-358毛坯112069201（部分回购）19.31.722.15房产市场ￜ竞品表现现在板块项目名称住宅总建（万方）已售货量当前存量（万方）2019年7-12月2020年1-6月2020年7-8月2020年9月2020年10-12月2021年1-6月2021年7-12月去化量存量去化量存量去化量存量去化量存量去化量存量去化量存量去化量存量在售项目梅岭街道保利上城7049211523101349276110

待售项目青阳街道力高君誉中央3.403.403.42.50.90.900000

青阳街道中南天樾P2019-32606062.53.51.61.90.81.11.10

青阳街道中南天樾P2019-331.601.601.601.601.601.61.60

罗山街道连捷幸福里7.407.407.416.415.40.54.91.53.42.50.90.90罗山街道正荣浔兴世纪春天9.509.509.51.581.26.80.66.21.84.431.41.40罗山街道晋兴学府4.504.504.504.504.504.504.52.71.8

西园街道百宏九仙山8.108.108.117.10.86.30.45.91.24.72.52.22.10.1合计110.54961.51563.518.5459.535.54.331.213.21811.76.34.40.1预计本案入市阶段注：上市主要竞品标红本案预计为20年10月入市，届时板块内竞争存量约为18万㎡；目前板块内近保利上城在售，本案入市节点将迎来连捷、正荣、晋兴、百宏等新地块同期销售竞争，竞争环境较为激烈。2.16房产市场ￜ竞品分析——中南天樾位于世纪大道宝龙城市广场旁，19年10月取地，P2019-32地块楼面价6735元/㎡，溢价率88%，P2019-33地块楼面价5486元/㎡，溢价率59%；主力户型107-142㎡3-4房，目前暂未推售。全案户型配比户型面积（㎡）套数（套）套数占比总面积（㎡）面积占比3房10716026%1680022%4房12530549%3812549%4房14216226%2268029%合计—627100%77605100%项目地址晋江世纪大道宝龙城市广场旁开发商中南楼面价P2019-32：6735元/㎡P2019-33：5486元/㎡占地3.2万㎡总户数627户计容总建8.35万㎡容积率2.59限价P2019-32：11740元/㎡P2019-33：11636元/㎡建筑密度P2019-32：30%P2019-33：38%规划总建筑面积11.3万㎡，由8栋高层住宅组成，总规划户数为627套，107-142㎡3-4房高层住宅。位于晋江市青阳街道泉安中路，19年9月取地，楼面价4657元/㎡（配建幼儿园4000㎡），溢价率56%；主力户型104-125㎡3-4房，目前暂未推售。全案户型配比户型面积（㎡）套数（套）套数占比总面积（㎡）面积占比3房10419965%2069661%4房12510735%1337539%合计—306100%34071100%项目地址晋江市青阳街道泉安中路（光大银行旁）开发商力高&南昌水投楼面价4657元/㎡占地1.5万㎡总户数306户计容总建3.84万㎡容积率2.5限价11740元/㎡建筑密度25%规划总建筑面积4.8万㎡，由3栋高层住宅组成，总规划户数为306套，104-125㎡3-4房高层住宅。2.16房产市场ￜ竞品分析——力高水投君誉中央2.16房产市场ￜ竞品分析——力高水投君誉中央【产品】小微项目，全案仅做2个户型，104㎡3房2厅2卫，125㎡4房2厅2卫。125㎡4房2厅2卫104㎡3房2厅2卫2.16房产市场ￜ竞品分析——融创晋江印项目紧邻SM城市广场，项目总建16.3万㎡，主力产品为108-150㎡的3-4房，高层均价10400元/㎡，别墅1.4-1.5万/㎡，已售罄。总建筑面积16.3万㎡容积率1.4首次开盘日期2018年8月开发商融创物业类型高层、别墅装修情况毛坯拿地时间二手地楼面价——在售均价高层10400元/㎡别墅1.4-1.5万/㎡主力产品108-150㎡高层住宅3#洋房116*21165#6#140*41372#1#7#8#9#10#12#13#11#15#16#17#19#18#20#21#22#134109*22T3户中间套116㎡边套116㎡和137㎡2T3户中间套109㎡边套134㎡23#25#26#27#116*21341T2并排中间套140㎡，边套140㎡面积：116㎡3房2厅2卫，赠送：11㎡面积：116㎡3房2厅2卫，赠送：10㎡面积：134㎡4房2厅2卫，赠送：13㎡面积：140㎡4房2厅2卫，赠送：15㎡2.16房产市场ￜ竞品分析——融创晋江印项目主力户型为108-150㎡3-4房，主力户型为134-137㎡4房，高层均价10400元/㎡。主销期（1809-1903）月均流速15000㎡。融创晋江印户型配比户型面积段户数户型配比3房2厅2卫108648%3房2厅2卫11616220%4房2厅2卫120-13061%4房2厅2卫134-13739348%4房2厅2卫140-15020224%合计827100%别墅269-27012165%284-3003117%304-3443318%合计185100%2.16房产市场ￜ竞品分析——保利上城项目总建82.45万㎡，分五期开发，主力产品为123-180㎡的3-4房，目前主力在售五期，均价11200元/㎡。总建筑面积82.45万㎡容积率3.5首次开盘日期2015/12/31开发商保利里程物业类型高层装修情况毛坯拿地时间2014/4/2楼面价2657元/㎡在售均价10900元主力产品123-180㎡高层住宅95㎡3房2厅2卫130㎡4房2厅2卫118㎡3房2厅2卫一期（已被政府回购）一号院落二号院落三期四期五期未推已推城堡广场壹号街二期二期弧形街区2.16房产市场ￜ竞品分析——保利上城项目主力户型为123-180㎡3-4房，项目在售五期，在售均价11200元/㎡，近一年月均流速17000㎡（含部分回购房源）。保利上城已推户型配比户型面积套数占比1073房2厅2卫20%114-1203房2厅2卫1848%123-1293房2厅2卫30413%131-1404房2厅2卫30513%142-1504房2厅2卫24110%152-1593房2厅2卫26111%162-1704房2厅2卫1848%171-1804房2厅2卫28312%181-1905房2厅3卫2059%191-1995房2厅2卫1527%200-3005房2厅2卫1004%305-3585房2厅2卫763%合计——2297100%2.17房产市场ￜ周边二手住宅挂牌价格二手房挂牌价格在9000-11000元/㎡之间，挂牌户型在67-140㎡之间，价格不存在倒挂现象。小区名称与目标地块距离建造年代挂牌户型（㎡）挂牌价格范围宝龙城市广场0.22011-201567-90100-1928427-9231元/㎡10000-13106元/㎡（精装）晋江保利城（中航城）12014-2016107-1309626-10000元/㎡裕福康城1.22011-201590-12510500-10800元/㎡华泰国际新城22013-201553-14110000-15000元/㎡伴山御景1.52012-201340-967000-921810026-12500（简装）百宏雅苑1.82012-201388-3056100-10000元/㎡本项目宝龙城市广场华泰国际新城伴山御景百宏雅苑裕福康城晋江保利城2.21目标客群客群构成：目标客户预估为周边地缘性客客群60-70%，晋江各乡镇进城大安居小品居客群20-30%，大泉州为主晋江华侨港澳台投资客群5-10%。客户分类来源预估占比需求主力户型主力客户大安居小品居地块周边地缘性客群60-70%3-4房次主力客户大安居小品居晋江乡镇进城客群20-30%3-4房辅助客户投资大泉州为主机会客群（晋江华侨港澳台客群）5-10%3房永宁镇湖滨凤里宝盖镇锦尚镇鸿山镇祥芝镇蚶江镇灵秀镇黄塘镇紫山镇辋川镇涂寨镇山霞镇崇武镇东岭镇东桥镇净峰镇小岞乡螺城镇河市镇马甲镇罗东镇石井水头官桥镇洪濑镇洪梅镇梅山镇康美镇码头镇诗山镇眉山乡金淘镇仑苍镇英都镇翔云镇东田镇溪美省新镇蓬莱镇魁斗镇官桥镇龙门镇城厢镇参内乡凤城镇内坑磁灶紫帽池店灵源罗山陈埭新塘永和龙湖深沪金井英林东石安海城东洛江双阳北峰市中心江南美林梅岭青阳安溪县城南翼新城石狮市区台商东海台商涂岭镇前黄镇山腰镇峰尾镇后龙镇南埔镇界山镇惠安县城螺阳镇西园霞美镇丰州镇柳城（老城）晋江市区泉州五区地块周边地缘性客群占比约60-70%板块均价1-1.2万/㎡晋江乡镇进城客群刚需客群，占比约20-25%区域均价0.7-1万/㎡大泉州为主晋江华侨港澳台投资客群，占比约5-10%2.22产品配比ￜ住宅部分产品逻辑：竞争差异化、稳去化、需求导向定位逻辑：片区刚改需求主导：地块临近宝龙城市广场，居住氛围浓厚，定位刚改为主（105-125㎡）；根据近4年成交结构变化分析，晋江主城区购买面积趋大，从16年80㎡以下产品过渡至今120-130㎡及以上为主导，刚改改善属性进一步提高。晋江市区可售项目较少，属于稀缺板块，根据板块客户的购房习惯及地块居住属性，建议以稳去化的主流户型为本案主力产品；晋江市区限价，且晋江人刚需起步产品面积段高于其他区域。与未来入市核心竞争正荣项目（产品105、126㎡六四开）形成定位差异化竞争，满足主流105-125㎡主力客户基础上，同时增设89㎡产品满足刚需客户需求，140㎡产品满足市场改善需求，增加产品多样性，加速项目去化。业态建筑面积（㎡）户型面积占比高层893房2厅2卫10%1053房2厅2卫28%1254房2厅2卫45%1404房2厅2卫17%2.23量价逻辑ￜ住宅部分板块竞品与本地块直线距离(km)地段与本地块相比产品定位综述均价（元/㎡）月均流速（㎡/月）参考要素罗山板块融创晋江印2.1不及本地块高层：116平3房2卫、134-150平4房2卫为主别墅：269-344平高层10400别墅1.4-1.5万15000，（主销期1809-1903）9800，（全盘1809-1912）同属晋江成熟板块，离本案约4.8km且临近商场梅岭板块保利上城3.1相当高层：123-180㎡3-4房1120017000㎡（含部分回购房源）市中心唯一在售项目本地块高层：89-140㎡3-4房120008600支撑该售价因素：1.配套支撑：本地块与晋江实验中学仅一墙之隔，且紧邻宝龙城市广场；2.限价及周边售价：受政府限价及预售价格管控影响，晋江主城区周边毛坯价格10400-11200元/㎡（实际天花板更高），目前仅保利上城主力在售均价11200元/㎡，未入市毛坯限价11516-11740元/㎡；3.区位竞争环境：本案区位价值较高，处于晋江主城区稀缺板块，紧邻宝龙城市广场，且板块竞争较小（入市竞争约19.4万㎡），入市时仅正荣、连捷项目（限价均为11636元/㎡）主力在售，地块限价12195元/㎡，建议按均价12000元/㎡销售。支撑该流速因素：1.开盘及市场去化：晋江主城区项目开盘去化率均处高位（80-90%及以上），板块市场呈供不应求；主流项目月均去化1.4-1.7万㎡（约90-140套），晋江主城区整体月均流速1.74万㎡（134套）；2.保货值最大化前提下，降低流速：本地块限价12195元/㎡，较罗山板块竞品高500元/㎡，但板块市场呈供不应求态势，经过中南、力高等项目持销后，本案入市时仍面临同板块2-3个项目竞争，建议给于较稳健流速，即月均流速8600㎡。2.24定位、定价逻辑ￜ竞品对标

核心竞品对标分析融创晋江印保利上城本案差异分析及本案定位逻辑业态及户型配比高层：116平3房-20%、134-150平4房-72%别墅：269-344平少量高层：123-159㎡3房-47%、171-180㎡4房-12%高层：89㎡3房-10%、105㎡3房-28%、125㎡4房-45%、140㎡4房-17%与保利上城相比，相同功能产品控面积，主要以刚需刚改产品为主建造标准（含精装）毛坯交付主材选用：高级仿石涂料毛坯交付主材选用：外墙涂料、局部石材毛坯交付主材选用：外墙涂料，局部石材与保利上城一致，标椎适当降低配套等利好因素SM生活广场、安泰世界城、华山妇科医院罗山梧桐小学、罗山中学、晋江第六实验中学、晋江万达、晋江第二实验小学、晋江第四实小、八仙山公园、晋江市医院宝龙城市广场、晋江实验中学、晋江第二实验小学第二校区、心养小学、象山小学、晋江市医院地段、配套优于融创晋江印，与保利上城相当推售策略18年8月26首推高层168套，均价10200元/㎡，开盘售罄；9月16加推别墅47套，均价1.5万/㎡，去化率50%；9月28加推高层235套，均价10200元/㎡，去化率80%；12月8日加推高层248套，均价10400元/㎡，去化率78%；12月29加推高层