土地抵押登记季报工作总结部署会发言材料

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1PAGE6土地抵押登记季报工作总结部署会发言材料规范土地抵押登记服务经济社会发展杭州市国土资源局 （2008年5月） 根据会议安排，现将杭州市土地抵押登记有关情况向在座的领导、专家和同行们作一简单汇报。一、我市抵押登记基本情况（一）房地产抵押的职责分工当前，杭州市的土地和房屋管理职能分属两个不同的政府主管部门，即国土资源局和房产管理局。为理顺土地和房屋主管部门抵押登记职责，保证方便群众办事，保障房地产金融安全，1999年9月，杭州市人民政府根据《担保法》房地产抵押登记的有关规定，发文明确房地产抵押登记的职责分工，明确土地管理部门负责无地上定着物的土地使用权抵押登记，房产管理部门负责以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物的抵押登记。房产管理部门在办理抵押登记前须征求土地管理部门书面意见，土地部门的答复意见主要包括建筑物所在宗地的土地登记、抵押登记、查封登记以及划拨土地是否同意抵押等情况，该答复意见作为房产管理部门可否办理抵押登记的依据。房产管理部门办理抵押登记后，将结果抄告土地管理部门。（二）我市土地使用权抵押登记的主要做法土地使用权设定抵押权必须以土地使用权登记为前提，未经依法登记的土地使用权不能设定抵押权。1、明确抵押登记土地使用权范围。我市可设定抵押登记的土地使用权范围包括以出让或转让方式取得的国有土地使用权，以划拨（租赁）方式取得的国有土地使用权，乡（镇）村企业厂房等建筑物抵押涉及的集体土地使用权，以承包方式取得并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权。其中集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。书面证明应当包括在实现抵押权时同意按法律法规规定的土地征收标准补偿后转为国有土地以及征地费是否作为清偿资金等内容。2、规范抵押登记办理程序。受理抵押登记申请后，经审核土地权属、抵押关系相关资料，依法设定土地使用权抵押权。一是受理抵押登记申请。抵押双方当事人在签定抵押合同十五日内应持相关资料申请抵押登记，其中国有单位申请抵押的，还要求提供其主管部门或国资管理部门同意抵押的书面意见，属共有土地使用权抵押的，需提供土地共有人同意的书面意见。二是确定抵押物价值。出让土地使用权进行抵押的，抵押标的价值可以由抵押人委托具有土地评估资质的中介机构进行地价评估，也可以由抵押双方协商确定。划拨（租赁）土地使用权进行抵押的，抵押物的标的一般由抵押人委托具有土地评估资质的中介机构进行地价评估，特殊情况，也可以由抵押双方协商确定。但在依法拍卖土地使用权，实现抵押权时，应当从拍卖土地使用权所得价款中补缴土地出让金后，抵押权人方可优先受偿。三是注册登记及核发证书。我局在收到抵押登记申请和提交的资料后，经审核符合抵押条件的，准予注册登记，向抵押权人颁发土地他项权利证明书，并在土地登记簿记载抵押登记事项。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。3、保障抵押权实现。为保障抵押权实现，在土地使用权裁定转移后顺利过户登记，我局与法院建立沟通协调机制，法院在裁定转移或拍卖前应先与我局取得一致意见后，再行裁定转移。其中法院在处置划拨土地使用权前，要进行土地使用权的权属界定、征求城市规划意见、地价评估确认及土地资产处置方式确定等。（三）土地使用权抵押登记中几个具体问题的把握1、按宗设定抵押登记原则。考虑到规划的严肃性，也为了避免出现抵押权实现时分割宗地的情形发生，我局不允许宗地土地使用权分割抵押登记，土地权利人只能按照土地资产价值向不同的金融机构设定抵押权。2、涉嫌闲置土地抵押登记。经实地踏看，对超过开工期限尚未动工的涉嫌闲置土地，转执法监察支队依法进行调查处理；对不采取收回方式处置的闲置土地，在抵押双方共同出具“自行承担因闲置土地处置产生的法律后果”的书面承诺后，再予办理抵押登记。3、对经济适用住房、政府拆迁安置房、农转居多层公寓等特殊用地抵押的，须报经项目主管单位或项目实施主体主管同意后，方能申请土地使用权抵押登记，避免抵押权实施时影响公共利益。二、存在问题我局在土地抵押登记方面虽然形成了比较完整的制度与流程，但仍有不少地方需要完善。现利用借部法律事务中心召开此次会议的契机，就存在的问题向在座的领导和同行讨教，我一定将你们的宝贝经验带回杭州，进一步规范杭州市的土地抵押登记工作。1、设定抵押权的土地范围问题。民营企业以出让方式取得的教育和医疗卫生用地能否设定抵押权，《物权法》和《担保法》只规定学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押权，而民营企业显然是以盈利为目的，但其项目又属于公益事业。另外，我局对科研用地和村集体经济组织的留用地项目是限制转让的，出让合同约定科研用地在通过建设项目用地复核验收后10年不得转让、留用地项目不得转让，受让人经登记取得该部分土地使用权后，是否可向金融机构设定抵押权。2、典当行业的抵押登记问题。原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》和国土资源部《关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》明确，抵押权人为非金融机构的，其抵押借款行为需要金融监管部门批准。但商务部、公安部联合下发的《典当管理办法》规定，典当企业的经营范围包括房地产抵押典当业务，我们在日常的抵押登记业务中，可否办理典当行的抵押登记。3、房地产抵押登记效力问题。《物权法》和《担保法》规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的土地使用权一并抵押，抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。若一宗地内建有多幢建筑物的，产权人将其中一幢建筑物抵押的，那抵押登记的效力及于整宗地还是仅指房屋占地范围的土地使用权。4、集体土地使用权抵押权实现问题。经抵押登记的集体土地使用权在实现抵押权时，人民法院根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的规定予以裁定处理的，受让人应办理土地征收和出让手续。但根据集体土地征收的规定，集体土地征收须取得发改委的立项后才能按程序报请有权人民政府批准，而发改委认为受让人是实现抵押权取得土地使用权，不涉及项目的新建或扩建，不予立项，导致受让人无法真正意义上取得裁定的土地使用权。三、下一步工作打算1、加强调研，完善抵押登记制度。针对目前土地抵押登记中存在的问题，要加强调查研究，进一步完善土地抵押登记的制度。一是要明确土地使用权设定抵押权的范围，将经登记的地下空间土地使用权纳入土地抵押登记的范围，明确正在调查处理的闲置土地不得设定抵押登记；二是要明确土地抵押权的主体范围及抵押担保的债权范围，抵押权人必须为具有信贷资质的金融机构，若抵押权人为非金融机构的，必须经金融监管部门批准；三是进一步明确与房产管理部门的房地产抵押登记职责分工，尤其是对在建工程连同土地使用权的抵押登记职责。2、加强协调，建立部门联动机制。继续加强与人民法院、发改委、城市规划等相关的协调沟通，人民法院在处置已设定抵押登记的集体土地前，应充分征求发改委、城市规划、国土资源及相关部门和村集体经济组织（村民委员会）的意见，在取得一致意见后再作出处置裁定，确保裁定后执行到位。3、简化审批手续，提升服务水平。为更好地服务于我市经济社会发展，为土