第5章流转环节小税种会计核算与税务筹划

一、城建税(一)概念、特点城市维护建立税是对从事工商运营，交纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。城建税没有独立的纳税对象，而是以增值税、消费税、营业税“三税〞实践交纳的税额之和为计税根据，随“三税〞同时附征，属于附加税。(二)城建税的根本规定纳税范围包括城市、县城、建制镇，以及税法规定征收“三税〞的其他地域。纳税人是在纳税范围内从事工商运营，并交纳增值税、消费税、营业税的单位和个人。只需交纳了增值税、消费税、营业税中的任何一种税，都必需同时交纳城建税。

根本规定(税率)实行地域差别比例税率。在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％其它地域的，税率为1％。按纳税人所在地执行。以下按交纳三税所在地税率：1.由受托方代收、代扣三税的单位和个人；2.流动运营等无固定纳税地点的单位和个人。(三)减税、免税城建税详细税收优惠规定：1.按减免后实践交纳的“三税〞税额计征，随“三税〞的减免而减免。2.进口产品征收增值税、消费税，不征收城建税。3.对“三税〞实行先征后返、先征后退、即征即退方法的额，除另有规定外，对随“三税〞附征的城建税和教育费附加，一概不退还或返还。4.对国家艰苦水利工程建立基金免征城建税。(四)计税根据和计算计税根据是纳税人实践交纳的增值税、消费税、营业税税额。不包括加收的滞纳金和罚款。但纳税人在查补三税和被处以罚款时，应同时对其偷漏的城建税进展补税、征收滞纳金和罚款。自2005年1月1日起，经国家税务局正式审核同意的当月免抵的增值税税额，应纳入城建税和教育费附加的计征范围.但对出口产品退还增值税、消费税的，不退还已交纳的城建税。计税根据和计算应纳税额=(增值税+消费税+营业税)×税率[例]某市企业，3月份应交纳增值税231万元，交纳消费税87万元；交纳营业税25万元，因故被加收滞纳金0.25万元，计算实践应纳城建税应纳税额=(231+87+25)×7％=343×7％=24.01(万元)(五)教育费附加1、教育费附加是以单位和个人交纳的增值税、消费税、营业税税额为计算根据征收的一种附加费。2、教育费附加以实践交纳的增值税、消费税和营业税税额为计税根据，分别与增值税、消费税和营业税同时交纳。3、教育费附加计征比率为3％，但是对消费卷烟和烟叶的单位减半征收教育费附加。应纳教育费附加=实践交纳(增值税+消费税＋营业税)×征收比率[例]某企业11月实践交纳增值税30万元，消费税25万元，营业税15万元。计算该企业应交纳的教育费附加。应纳教育费附加=(30+25+15)×3％=2.1万元教育费附加的减免规定1、进口的产品征收的增值税、消费税，不征收教育费附加。2、因减免增值税、消费税、营业税而发生退税的，同时退还已征收的教育费附加。3、出口产品退还增值税、消费税的，不退还已征的教育费附加。4.对国家艰苦水利工程建立基金免征教育费附加。城建税及教育费附加的核算(1)计算出城建税及教育费附加时：借：营业税金及附加贷：应交税费—应交城建税及附加(2)实践交纳税款时：借：应交税费—应交城建税及附加贷：银行存款二、关税(一)概念关税是由海关根据国家制定的有关法律，以进出关境的货物和物品为纳税对象而征收的一种商品税。(二)关税分类1.按纳税对象分类，进口税(Importduty):正税和附加税(反倾销税、反补贴税、报仇关税)出口税(exportduty):关税分类2、按纳税规范分类从量税：原油、部分鸡产品、啤酒、胶卷等实行从量税。能抑制质次价廉商品。从价税：税负公平，税负明确复合税(mixedduty)：我国对录像机、放像机、摄像机、数字照相机、摄录一体机实行复合税。滑准税：按产品价钱高低分档制定假设干不同税率。物价上涨时，采用较低税率；物价下跌时，采用较高税率。对新闻纸实行滑准税。关税分类3、按纳税性质分类普通税率：对与本国未签协定国家的货物征收优惠税率：按协定优惠。包括特定优惠关税(特惠税)、普遍优惠制(普惠制，兴隆国家对开展中国家)、最惠国待遇(如今和未来给予第三国的优惠，同样适于对方)差别税率：包括反补贴关税、反倾销关税、报仇关税、保证性关税(某类商品进口量剧增，对相关产业带来宏大影响或损害时，按照WTO规那么，启动普通保证措施，磋商、提高进口关税或数量限制)。4、按维护方式分类关税壁垒：以提高关税的方法限制外国商品进口的措施。非关税壁垒:除关税以外的一切限制进口的措施.直接非关税壁垒(对本国产品和进口产品差别对待或迫使出口国限制出口等措施，包括政府采购、海关估价、进口答应制度、进口配额制、关税配额制)间接非关税壁垒(为其他目的，但同样起到限制商品进口效果的措施，包括外汇控制、进出口国家垄断、复杂的海关手续、苛刻的卫生平安和技术规范)。(三)纳税人、纳税对象1、纳税人：进口货物的收货人，出口货物的发货人，进出境物品的一切人.2、纳税对象：准许进出境的货物和物品。货物：指贸易性商品；物品：指入境旅客随身携带的行李物品、各种运输工具上的效力人员携带进口的自用物品、馈赠物品以及其他方式进境的个人物品。(四)关税税率1、进口关税税率自2004年1月1日起，我国进口税那么设有最惠国税率、协定税率、特惠税率、普通税率、关税配额税率等税率方式。对进口货物在一定期限内可以实行暂定税率。最惠国税率：原产于共同适用最惠国待遇的世界贸易组织成员的进口货物；原产于与我国签有相互给予最惠国待遇的双边贸易协定的国家和地域的货物；原产于我国境内的进口货物。协定税率：适用于原产于我国参与的含关税优惠条款的区域性贸易协定的有关缔约方的进口货物。目前原产于文莱、柬埔寨、印度尼西亚、老挝、马来西亚、缅甸、菲律宾、新加坡、泰国、越南、韩国、斯里兰卡、孟加拉、印度、巴基斯坦、智利、新西兰、中国香港、中国澳门和中国台湾的部分进口货物。特惠税率：原产于与我国签有特殊优惠关税协定的国家和地域的货物。目前原产于老挝等东南亚4国、苏丹等非洲30国、也门等7国，共41个结合国认定的最不兴隆国家实施特惠税率。普通税率：原产于上述国家或地域以外的其他国家或地域的进口货物，以及原产地不明的进口货物。1992年，关税总程度：优惠42%，普通56%1992年12月份，降低为40%1994年1月，降低至36%1996年4月，降低至23%1997年10月，降低至17%2002年，关税总程度降低到12%。2021年，我国关税总程度为9.8%其中：农产品平均税率15.2%，工业品平均税率8.9%，2、出口关税税率2021年，出口商品税率表有99个税目，税率为50%是锡矿砂及其精矿〔但暂定税率20%〕；税率为40%的有18个税目的商品，但有6个税目暂定税率，如苯0，高纯镍5%税率为30%的有39个税目，但有14个税目实行较低的暂定税率，20种暂定税率为0，铜锌合金丝税率为25%的商品是硅铁；税率为20%的有41个税目，山羊板皮，鳗鱼苗暂定税率为10%，木制一次性筷子暂定税率为10%；(五)原产地规定原产地原那么是确定进口货物独一产地的规定，包括原产地规范和直接运输规定。1、原产地规范对只需一个国家可供审定的进口货物，运用“完全在一国消费〞准那么；如有两个及以上国家参与消费的进口货物，采用“本质性改动〞准那么.本质性改动规范：凡经过两个及以上国家加工的货物，应以最后一个本质性改动了原产品，使其得到了新的特有的性质或特征的国家，作为货物的原产国。2、直接运输规定：原产国要将出口产品直接运到进口国，进口国才干作为该国原产的货物给予相应的待遇。视为直接运输的情况：不经过他国关境直接运到进口国;特殊缘由，经过了他国关境，但在他国关境内，货物一直处于海关的监管之下。3、原产地证书：海关对进口货物要求交验原产地证书及其它能证明进口货物产地的单证。由消费厂家、供应商、出口商或其他当事人提供，主管当局或公共团体出具。4、我国海关的原产地规定⑴对于完全在一个国家内消费或制造的进口货物，消费国或制造国即视为该货物的原产国；⑵对经过几个国家加工、制造的货物，以最后一个对货物进展经济上可以视为本质性加工的国家作为货物的原产国。税那么中归类改动，或虽未改动，但加工增值部分所占比例超越30％，作为本质加工对待。⑶对于零件、部件、备件及工具，如与主件同时进口，且数量合理，按主件原产地确定；如分别进口，按各自原产国确定。(六)关税的计算1．进口关税的计算分为从价税、从量税、复合税和滑准税。〔1〕从价税〔advaloremduty〕计算如卷烟，普通税率180%，最惠国税率25%。威士忌酒，普通税率180%，最惠国税率10%；排气量小于2.5升的小轿车、小客车、越野车，普通税率230%，最惠国税率25%。关税税额＝进口货物数量×单位完税价钱×税率＝进口货物完税价钱总额×税率[案例]某进出口公司从美国进口一批卷烟，进口申报价钱FOB价100万美圆，进口运费20万美圆，保险费率0.3％，汇率1:6.5适用最惠国税率25％。解析：货价折合人民币＝100×6.5＝650〔万元〕运费折合人民币＝20×6.5＝130〔万元〕完税价钱＝(650+130)÷(1-0.3％)=782.35进口关税＝782.35×25％＝195.59万元〔2〕从量税(specificduty)计算目前我国对原油、部分鸡产品、啤酒、胶卷等，实行从量计征进口关税。如税号37013021，未曝光照相制版用激光照排片，普通税率70元/㎡，最惠国税率3.7元/㎡。税号27090000,石油原油，普通税率85元/吨，最惠国税率0关税税额=进口货物数量×单位税额[案例]某进出口公司从国外进口未曝光照相制版用激光照排片400平方米，税那么号列37013021，执行普通税率70元/平方米。应交进口关税=400×70=28000(元)(3)复合税〔mixedorcompoundduty〕计算目前我国对录像机、放像机、摄像机、数字照相机、摄录一体机等，实行复合计征进口关税.如税号85258029，非特种用途的其他数字照相机，完税价钱不高于5000美圆/台，普通税率为130%，完税价钱高于5000美圆/台，普通税率为6％，都另加51500元/台，最惠国税率0.广播级磁带录像机，完税价钱不高于2000美圆/台,普通税率130％，完税价钱高于2000美圆/台,普通税率6％，加20600元/台；完税价钱不高于2000美圆/台，最惠国税率30％,完税价钱高于2000美圆/台，最惠国税率3％，加4374元/台。关税税额=进口货物数量×单位税额+进口货物数量×单位完税价钱×税率[案例]某广播电视局经同意从国外购入广播级磁带录像机一台，进口申报价钱CIF上海2500美圆，执行普通税率，当日汇率1:6.5。货价折合人民币=2500×6.5=16250(元)应缴进口关税＝20600×1＋16250×6％＝21575(元)(4)滑准税(slidingduty)计算。滑准税是预先按照商品市场价钱的高低，制定出不同价钱档次的税率，然后根据进口商品价钱的变化而升降进口关税税率的一种计税方法。普通随着进口商品价钱的变动而呈反方向变动，即价钱越高，税率越低。目前我国对新闻纸，实行滑准计征进口关税。关税税额=进口货物数量×单位完税价钱×滑准税税率2、出口关税的计算我国现行部分出口商品税率如下：税号03019210，鳗鱼苗，10％；税号26070000，铅矿砂及其精矿，30％；锌矿砂及其精矿，30％；税号41031019，山羊板皮，20％。[案例]某进出口公司出口山羊板皮一批，FOB上海总价钱120000美圆，当日汇率1:6.5。完税价钱=120000÷(1+20%)=100000美圆出口关税=100000×6.5×20％=130000元(七)关税征收管理1、关税交纳：进口货物自运输工具申报进境之日起14日内，出口货物在货物运抵海关监管区后装货24小时以前，纳税人向货物进出境地海关申报。在海关填税款缴款书之日起15日内，到指定银行交纳税款。经海关总署批，延期纳税，最长不得超越6个月。2、强迫执行：⑴征收滞纳金：期满之日起，按日征收万分之五的滞纳金，节假日不扣除。⑵强迫征收：自海关填缴款书之日起3个月未缴税款,经关长批,可采取强迫扣缴、变价抵缴.3、关税退还⑴海关误征；⑵免验进口货物，完税后发现短缺，属实；⑶已纳税出口货物,因故未运出口,发生退关；⑷溢征关税退还：因货物种类或规格缘由(非其他)原状复运进境或出境的，经海关查验属实的，退还已征关税。(30日内作出书面回答)自交纳税款1年内，书面声明理由，原纳税收据向海关恳求退税，加算银行活期存款利息.4、关税补征和追征纳税人违反规定——追征(自交纳税款或放行之日3年内追征，并按日加收万分之五滞纳金)非纳税人违反规定——补征(自交纳税款之日1年内)5、纳税争议税款交纳之日起30日内，复议；60日内作出复议回答；仍不服，收到复议决议之日起15日内，向法院起诉。关税核算因关税是价内税，无论进口流动资产，还是进口固定资产，在海关交纳的进口关税都计入进口货物的本钱。出口货物交纳的关税，本质上属于企业销售过程发生的费用，计入“营业税金及附加〞账户。三、资源税1.概念资源税是对在我国境内开采应税矿产品及消费盐的单位和个人，就其应税矿产品的销售数量或自用数量为课税对象而征收的一种税。2.纳税人境内开采应税矿产品或消费盐的单位和个人扣缴义务人:收买未税矿产品的单位资源税纳税范围一、矿产品1.原油，指天然原油2.天然气，指专门开采或与原油同时开采的天然气，暂不包括煤矿消费的天然气3.煤炭，指原煤，不包括洗煤、选煤及其他煤炭制品4.其他非金属矿原矿5.黑色金属矿原矿和有色金属矿原矿6.2021年6月1日起，在新疆开采原油、天然气资源税实行从价计征，税率为5%。二、固体盐和液体盐资源税计算应纳税额＝课税数量×单位税额课税数量确实定：对外销售的，按实践销售数量；自产自用的，按自用数量；无法准确确定数量时：原油和天然气，按产量计算；煤炭，按回收率折算成原煤的数量计税;矿产品，按选矿比折算成原矿数量计税.案例:某油田10月份消费原油20万吨，其中：向外销售10万吨，自用原油5万吨。在消费原油同时消费天然气106000千立方米，其中：对外销售100000千立方米，自办炼油厂耗用6000千立方米。原油单位税额24元/吨，天然气单位税额15元/千立方米。计算10月份应纳资源税。外销原油纳税=100000×24=2400000元自用原油纳税=50000×24=1200000元外销天然气纳税=100000×15=1500000元自用天然气纳税＝6000×15＝90000元〕［案例］某煤矿12月份消费原煤180000吨，对外销售原煤80000吨。该矿还用自产原煤加工洗煤，自用原煤数量无法确定，但知本月销售洗煤70000吨，综合回收率70％，原煤适用税额2元/吨。计算12月份该煤矿应纳资源税。外销原煤纳税=80000×2=160000元自用原煤数量无法确定，按洗煤的回收率折算。自用原煤数量=洗煤数量÷综合回收率=70000÷70％=100000(吨)自用原煤纳税=100000×2=200000元资源税的核算资源税经过“应交税费——应交资源税〞科目。外销产品应交纳资源税计入“营业税金及附加〞消费过程耗用的应税产品应纳的资源税，计入“消费本钱〞；管理部门等其他方面耗用的产品应纳的资源税，计入“管理费用〞等。借：营业税金及附加消费本钱管理费用等贷：应交税费——应交资源税四、土地增值税及其税务谋划(一)土地增值税根本规定(二)土地增值税计算(三)土地增值税谋划(一)土地增值税根本规定1.土地增值税概念土地增值税是对转让国有土地运用权、地上建筑物及附着物并获得收入的单位和个人，就其转让房地产获得的增值额征收的一种税。2.纳税人纳税人为转让房地产的单位和个人不论法人与自然人，不论经济性质，不论内资与外资，不论部门，只需有转让房地产的行为,均为土地增值税的纳税人。3.纳税范围土地增值税的纳税范围包括：(1)转让国有土地运用权(2)地上的建筑物及其附着物连同国有土地运用权一并转让(3)存量房地产的买卖。界定以转让的土地能否为国有,产权能否发生转移,能否获得了收入为断定规范。对假设干详细情况的断定(1)房地产的承继、赠与。没有获得任何收入，故不属于纳税范围。赠与指：A.赠与直系亲属或承当直接赡养义务人的；B.赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。(2)房地产的出租。不属于纳税范围。(3)房地产抵押，抵押期间，不征收土地增值税。抵押期满后，以房地产抵债，发生了权属转移，那么属于纳税范围。(4)房地产交换。属于纳税范围。但个人互换自有居住用房，免土地增值税。(5)以房地产进展投资、联营。一方以房地产作价入股或作为联营条件，暂免征收土地增值税。将上述房地产再转让，应征收土地增值税。接受企业从事房地产开发或房地产开发企业以其建造商品房进展投资和联营的，应纳税。(6)企业兼并转让房地产。暂免征收土地增值税。(7)协作建房。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，纳税。(8)房地产的代建房行为。无权属转移，不属于纳税范围。(9)房地产的重新评价。有增值，无权属转移，未获得收入，不属于纳税范围。4.税率级数增值额占扣除项目比例税率扣除系数150％以下30％0250％－100％40％5%3100％－200％50％15%4200％以上60％35%5.税收优惠(1)纳税人建造普通规范住宅出卖，增值额未超越扣除工程金额20％的，免征土地增值税。超越20％的，应就全部增值额按纳税。(2)因城市规划，国家建立需求而被政府同意征用的房产或收回的土地运用权,免土地增值税。(3)城市规划、国家建立需求而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。(4)个人转让原自用住房，经申报核准，居住满5年以上，免土地增值税；满3年未满5年，减半纳税；未满3年，按规定征收土地增值税。纳税申报：应在转让房地产合同签署后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。(二)土地增值税计算土地增值税=增值额×税率-扣除工程×扣除率增值额=收入总额－允许扣除工程收入总额包括货币收入、实物收入和其他收入扣除工程确实定：新开发房地产的扣除工程:1、获得土地运用权所支付的金额。包括地价款和有关费用。2、房地产开发本钱3、房地产开发费用利息支出能按转让房地产工程计算分摊并提供金融机构证明的，开发费用=利息+(土地款+开发本钱)×5％以内否那么，开发费用=(土地款+开发本钱)×10％以内4、与转让房地产有关的税金营业税、城建税、教育费附加允许全额扣除，房地产公司印花税不允许扣除，其他企业印花税可扣除.5、从事房地产开发的纳税人，可以加计扣除土地款和开发本钱之和的20％[案例]房地产公司转让写字楼，货币收入20000万元，支付土地款4000万元，开发本钱3800万元，开发费用共1400万元〔其中利息1000万元，未超越规范，其他开发费用扣除比例5％〕，按规定支付了转让环节应纳的营业税(5％)、城建税(7％)、教育费附加(3％)和印花税(0.5‰),计算应纳土地增值税。转让房地产收入20000万元允许扣除工程金额：开发费用=1000+(4000+3800)×5％=0万元转让环节税金=20000×5％×(1+7％+3％)=1100万元，房地产公司的印花税不允许扣除。加计扣除=(4000+3800)×20％=1560万元允许扣除总计=4000+3800+0+1100+1560=11850万元增值额=20000-11850=8150万元增值额占扣除工程比例=8150÷11850=68.78％，适用税率40％，扣除率5％土地增值税=8150×40％-11850×5％=3260-592.5＝2667.5〔万元〕[案例]主营产品制造的消费企业，建造普通住宅一栋销售给职工，货币收入5000万元，支付土地款2000万元，开发本钱1600万元，开发费用计800万元，利息支出不能提供金融机构证明，当地规定开发费用扣除比例为10％，按规定支付了转让环节营业税250万元，城建税和教育费附加合计25万元，印花税2.5万元，计算该公司应纳土地增值税。转让房地产收入5000万元允许扣除工程金额：开发费用=(2000+1600)×10％=360万元转让环节税金=250+25+2.5=277.5万元，普通企业的印花税允许扣除，但没有加计扣除。允许扣除总计=2000+1600+360+277.5=4237.5〔万元〕增值额=5000-4237.5=762.5〔万元〕增值额占扣除工程比例=762.5÷4237.5=17.8％因是普通住宅，增值额又扣除工程的20％，故免土地增值税。转让旧房及建筑物的扣除项:转让旧房及建筑物的允许扣除工程，包括获得土地运用权所支付的金额、旧房及建筑物的评价价钱和转让环节支付的相关税金。〔1〕转让旧房能提供评价价钱的，转让旧房可扣除的工程金额包括三项：一是旧房及建筑物的评价价钱，二是获得土地运用权所支付的地价款和按国家一致规定交纳的有关费用：三是在转让环节交纳的税金。此外，纳税人支付的评价费用准予扣除。[案例]某公司2021年5月转让一幢2000年建造的办公楼，当时造价1000万元。经评价，重置本钱价3000万元，七成新。转让前支付地价款和有关费用1200万元〔有支付凭证〕，另付评价费3万元，获得转让收入8000万元，已交纳转让环节税金〔有完税凭证〕。解析：转让房地产的收入为8000万元准予扣除的工程金额：土地运用权支付的金额1200万元评价价钱＝3000×70％＝2100〔万元〕房地产评价费用为3万元税金=8000*5％*(1+7％+3％)+8000×0.5‰=88.8万元扣除工程合计：1200+2100+3+88.8=3391.8万元土地增值额=8000-3391.8=4608.2万元土地增值率=4608.2-3391.8=.86％，税率50%土地增值税＝4608.2×50％-3391.8×15％＝2304.1-508.77=1795.33〔万元〕〔2〕转让旧房不能提供评价价钱但能提供购房发票的，扣除工程金额包括三项：一是购房发票所载金额实践上包含了支付土地运用权金额及旧房及建筑物的评价价；二是加计扣除金额加计扣除金额＝购房发票所载金额×5％×购买年度起至转让年度止的年数；三是与转让房地产有关的税金包括营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税。[案例]2004年8月购买办公楼，发票金额200万元,购买时契税3万元(有完税凭证)。2021年8月转让该办公楼，转让收入1000万元，转让时已纳有关税金(有完税凭证)。该厂不能获得评价价钱。解析：转让办公楼的收入为1000万元准予扣除的工程金额：购房发票金额为200万元加计扣除金额＝200×5％×6年＝60〔万元〕税金=1000*5％*(1+10％)+1000*0.5‰+3=58.5万扣除工程合计：200+60+58.5=318.5万元土地增值额＝1000－318.5＝681.5〔万元〕土地增值率＝681.5÷318.5＝213.97％土地增值税＝681.5×60％－318.5×35％＝408.9－43.89=111.475万元〔3〕转让旧房既没有评价价钱又不能提供购房发票的，地方税务机关核定征收。详细核定征收方法，各地规定有所不同。北京市地税局规定，在二手房买卖中对既不能提供评价价钱，又不能提供购房发票的，按买卖价钱的1%征收率，计征土地增值税。大连市核定征收率为：旧房及建筑物坐落在市内四区的，核定征收率为3%；旧房及建筑物坐落在市内四区以外的，核定征收率应在0.5％～6％范围内。土地增值税的会计核算主营、兼营房地产开发的企业应纳的土地增值税，计入“营业税金及附加〞账户，销售旧房应纳的土地增值税，计入“固定资产清理〞账户。借：营业税金及附加固定资产清理贷：应交税费—应交土地增值税(三)土地增值税的谋划1.利用税收优惠政策谋划；2.经过控制增值额谋划；3.利用房地产转移方式谋划。1.利用税收优惠政策谋划税收优惠:个人将购买的普通规范住宅再转让的，免土地增值税；个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住5年及以上的，免土地增值税；满3年不满5年的，减半征收土地增值税；纳税人建造普通规范住宅出卖，增值额未超越扣除工程金额20％的，免土地增值税。既建造普通规范住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额的，其建造的普通规范住宅不得享用免税优惠。1.利用税收优惠政策谋划案例:世华房地产2021年开发商品房工程，估计销售收入6亿元，其中:奢华住宅，估计销售价钱为2亿元；价值4亿元的普通商品房。经测算,整个工程按照税法规定可扣除工程金额4.4亿元，其中普通住宅可扣除3.2亿元,奢华住宅可扣除1.2亿元。核算方法上的分歧:总经理从强化管理出发，以为两个工程应合并管理，一致核算。财务处长从降低本钱出发，以为两个工程应分开核算。财务总监从税收谋划出发，以为在分开核算的根底上，普通住宅的增值率控制在20％以下。哪一种意见对这项投资活动的最有利呢？方案一：两个工程一致管理、一致进展会计核算。增值率=(60000-44000)÷44000×100％=36％，适用税率30％土地增值税=(60000-44000)×30％=4800万方案二：两个工程分开管理，分别进展会计核算。普通增值率=(40000-32000)÷32000×100％=25％，适用税率30％土地增值税=(40000-32000)×30％=2400万奢华增值率=(20000-12000)÷12000×100％=67％，适用税率40％土地增值税=(20000-12000)×40％-12000×5％=2600万元合计纳税5000万元，分开多支出税金200万元。方案三：在分开管理、分别核算根底上，普通住宅的增值率控制在20％以下。普通住宅增值率限制在20％，经过添加公共设备，改善住房设计或条件等来实现，(40000-M)÷M×100％=20％，M=33333万。可扣除工程为33333万时，普通住宅免税。奢华住宅增值率：=(20000-12000)÷12000×100％=67％因此，适用40％的税率，土地增值税=(20000-12000)×40％-12000×5％=2600万添加支出1333(33333-32000)万，共3933万元。结论：经过税收谋划比如案一少支出867万(4800-3933)，比如案二少交纳1067万(5000-3933)。2.经过控制增值额谋划控制增值额的方法：一是添加扣除工程；二是降低商品房的销售价钱。添加可扣除工程金额的途径很多，比如添加房地产开发本钱和房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。减少销售收入时应比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出选择。收入谋划还可将收入分散，即将可以分开单独处置的部分从整个房地产中分别，比如房屋里面的各种设备，从而使得转让收入变少，降低纳税人转让房地产的土地增值额。案例:聚财房地产公司在中等城市建造一栋普通住宅楼，工程已完工，预以600万元的价钱销售。该住宅楼支出：获得土地运用权240万元，开发本钱120万元，其他扣除额为97万元。财务测算如下：应交纳营业税＝600×5％＝30〔万元〕城建税及教育费附加=30×(7％+3％)=3万元允许扣除金额＝240＋120＋97＋33＝490万元增值额＝600－490＝110〔万元〕增值率＝110÷490＝22.45％应纳土地增值税额＝110×30％＝33〔万元〕能否存在税收谋划的能够呢？解析：普通规范住宅，增值额为22.45％，超越了20％，应按全部增值额交纳增值税。假设将增值额控制在98(490×20％)万元，就可免土地增值税。实践增值额仅超越12万(110-98)，如不谋划，该公司就应交纳土地增值税33万(110×30％)。即销售收入添加12万元，多纳税33万元，不划算！谋划方案就是降低12万元的销售价钱，公司会多盈利21万元。经过分析可知:在销售收入处于政策平台的转换点附近时，应充分思索商品价钱对税收档次爬升的影响。3.利用房地产转移方式谋划断定能否征土地增值税的3规范：转让的土地能否为国有；产权能否发生转让；能否获得了收入经过防止符合以上三个断定规范来防止成为土地增值税的纳税对象。如：经过土地管理部门转让房产；将房产、土地运用