第8章土地增值税法

jxufe第8章土地增值税法财税与公共管理学院伍云峰第一节土地增值税根本原理一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地运用权及地上建筑物和其他附着物产权〔简称转让房地产〕，获得增值收入的单位和个人征收的一种税。二、我国土地增值税的特点〔一〕以转让房地产的增值额为计税根据〔二〕纳税面比较广〔三〕实行超率累进税率〔四〕实行按次征收第二节纳税义务人与纳税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地运用权、地上建筑物及其附着物并获得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。【例题•多项选择题】转让国有土地运用权、地上建筑及其附着物并获得收入的〔〕，都是土地增值税的纳税义务人。A.学校B.税务机关C.外籍个人D.国有企业『正确答案』ABCD二、纳税范围〔一〕根本纳税范围土地增值税是对转让国有土地运用权及其地上建筑物和附着物的行为纳税。包含的三个判别规范：①转让的土地运用权能否国家一切；②土地运用权、地上建筑物及其附着物能否发消费权转让；③转让房地产能否获得收入。基本征税范围不属于征税范围1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；

2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；

3.存量房地产的买卖。1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为；

2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。〔二〕详细事项纳税的规定有关事项是否属于征税范围1.继承、赠予（1）继承；不征（无收入）（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征。2.出租不征（无权属转移）。3.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。4.房地产交换单位之间换房，有收入的，征；个人之间互换自有住房，免征。5.以房地产投资、联营（1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征。（2）2011年新增内容：投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。(即：投资方或被投资方是房企的都要征)6.合作建房建成后自用，暂免征；建成后转让，征。7.兼并转让房地产企业兼并时，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中，暂免征收。8.代建房不征（无权属转移）。9.房地产重新评估不征（无收入）。【例题•单项选择题】以下各项中，应征土地增值税的是〔〕。〔2002年〕A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有住房C.抵押期满转让给债务人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】【例题•单项选择题】以下工程中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有〔〕。A.国家机关转让自用的房产B.税务机关拍卖欠税单位的房产C.对国有企业进展评价增值的房产D.投资于房地产开发企业的房地产工程【答案】CC第三节税率土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下——需记忆级次增值额与扣除项目金额的比率税率（％）速算扣除系数（％）1

不超过50％的部分（含50%）3002

超过50％至100％的部分（含100%）4053

超过100％至200％的部分(含200%)50154

超过200％的部分6035【例题·判别题】土地增值税运用超率累进税率，累进根据为增值额占转让收入的比例。〔〕【答案】【例题•单项选择题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除工程金额4200万元，那么适用税率为〔〕。A.30%B.40%C.50%D.60%『正确答案』×A土地增值额＝应税收入－扣除工程合计一、应税收入纳税人转让房地产获得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的方式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。二、确定增值额的扣除工程1.获得土地运用权所支付的金额〔适用新建房转让和存量房地产转让〕，包括：〔1〕纳税人为获得土地运用权所支付的地价款；〔2〕纳税人在获得土地运用权时按国家一致规定交纳的有关费用。〔如：登记费、手续费等(房地产开发企业获得土地运用权所支付的契税款也包括在内)〕第四节应税收入与扣除工程2.房地产开发本钱：〔适用新建房转让〕是指纳税人房地产开发工程实践发生的本钱，包括6项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、根底设备费、公共配套设备费、开发间接费用等。3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。〔适用新建房转让〕〔1〕纳税人可以按转让房地产工程计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用＝利息＋[(1)＋(2)]×5%(或以内)这里的利息留意两点专门规定：①利息的上浮幅度按国家有关规定执行，超越上浮幅度的部分不允许扣除；②对于超越贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。〔2〕纳税人不能按转让房地产工程计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用＝[(1)＋(2)]×10%〔或以内〕【2021年新增内容·关于利息的其他规定】〔1〕全部运用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述详细适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即：房地产开发费用＝〔获得土地运用权所支付的金额＋房地产开发本钱〕×10%以内〔2〕房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种方法。4.与转让房地产有关的税金〔适用新建房转让和存量房地产转让〕包括营业税、城建税、印花税。教育费附加视同税金扣除。要关注计算土地增值额时可扣除税金的详细规定：企业状况可扣除税金详细说明房地产开发企业（1）营业税（2）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%（2）由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除非房地产开发企业（1）营业税（2）印花税（3）城建税和教育费附加（1）销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转让收入全额，营业税税率为5%；销售或转让其购置的房地产时，计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额；营业税税率为5%（2）印花税税率为0.5‰（产权转移书据）【例题•单项选择题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除工程时,允许单独扣除的税金是〔〕。〔2005年〕A.营业税，印花税B.房产税,城市维护建立税C.营业税,城市维护建立税D.印花税,城市维护建立税【答案】C5.财政部规定的其他扣除工程〔适用房地产开发企业新建房转让〕从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用＝[(1)＋(2)]×20%【提示】1.此项加计扣除金对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享用此项政策；2.获得土地运用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。6.房屋及建筑物的评价价钱。旧房及建筑的评价价钱是指在转让已运用的房屋及建筑时，由政府同意设立的房地产评价机构评定的重置本钱价乘以成新度折扣率后的价钱。评价价钱＝重置本钱价×成新度折扣率重置本钱的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价钱及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样构造、同样建立规范的新房及建筑物所需破费的本钱费用。【2021年新增内容】1.凡不能获得评价价钱，但能提供购房发票的：旧房及建筑物的评价价钱，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除工程时“每年〞按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超越一年，未满12个月但超越6个月的，可以视同为一年。例：某公司2007年6月购入一栋房屋，价款80万元，并获得发票，2021年8月将房屋转让，获得价款200万元，不能获得评价价钱，那么评价价钱＝80*〔1＋5*5%〕＝100〔万元〕。2.对纳税人购房时交纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金〞予以扣除，但不作为加计5%的基数。3.对于转让旧房及建筑物，既没有评价价钱，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。【归纳】：从不同转让主体的不同转让行为看扣除工程的差别：企业情况转让房地产情况可扣除项目房地产开发企业转让新建房1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金①营业税；②城建税和教育费附加5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%非房地产开发企业转让新建房1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加各类企业转让存量房1.取得土地使用权所支付的金额2.房屋及建筑物的评估价格①评估价格＝重置成本价×成新度折扣率②不能取得评估价格的，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算扣除（新增）3.转让环节缴纳的税金①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加；④购房时缴纳的契税（按发票每年加计5%的纳税人适用）各类企业单纯转让未经开发的土地1.取得土地使用权所支付的金额2.转让环节缴纳的税金【例题·单项选择题】某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2021年5月，该企业将办公楼转让，获得收入10000万元，签署产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置本钱价为12000万元，成新率70%。该企业在交纳土地增值税时计算的增值额为()。〔2021年〕A.400万元B.1485万元C.1490万元D.200万元【答案】【解析】评价价钱＝12000×70%=8400〔万元〕，有关的税金=〔10000-8000〕×5%×〔1+7%+3%〕+10000×0.5‰=115〔万元〕，增值额＝10000-8400-115=1485〔万元〕【例题·判别题】转让旧房的，应按房屋的净值、获得土地运用权所支付的地价款和按国家一致规定交纳的有关费用及在转让环节交纳的税金作为扣除工程金额计征土地增值税。()〔2000年〕【答案】【解析】转让旧房的不会涉及房屋的净值，仅会涉及房屋评价值。B×第五节应纳税额的计算一、增值额〔计税根据〕土地增值额＝转让收入-扣除工程金额在实践的房地产买卖过程中，纳税人有以下情形之一的，那么按照房地产评价价钱计算征收土地增值税：1.隐瞒、虚报房地产成交价钱的；2.提供扣除工程金额不实的；3.转让房地产的成交价钱低于房地产评价价钱，又无正当理由的。4.旧房及建筑物的转让。二、应纳税额计算应纳税额＝增值额×适用税率-扣除工程金额×速算扣除系数计算土地增值税要留意4个步骤：第一，要计算扣除工程，留意扣除工程归集时的详细内容；第二，计算土地增值额，就是收入减去扣除工程；第三，计算土地增值率，前述第二工程÷第一工程；据此选出税率和扣除率；第四，计算税额。【例题•单项选择题】2021年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，获得销售收入1.4万万元，知该公司支付与商品房相关的土地运用权费及开发本钱合计为4800万元；该公司没有按房地产工程计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房交纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应交纳的土地增值税为〔〕。A.2256.5万元B.2445.5万元C.3070.5万元D.3080.5万元『正确答案』『答案解析』根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：〔1〕计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010〔万元〕；〔2〕计算土地增值额＝14000－7010＝6990〔万元〕；〔3〕计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.71%，适用税率为第二档，税率40%、速算扣除系数5%；〔4〕应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5〔万元〕。B【考题•计算题】〔2021年〕某房地产开发公司于2021年6月受让一宗土地运用权，根据受让合同支付转让方地价款8000万元，当月办妥土地运用证并支付了相关税费。自2021年7月起至2021年6月末，该房地产开发公司运用受让土地60%〔其他40%尚未运用〕的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，根据销售合同合计获得销售收入18000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和资料费合计6200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元〔只需70%可以提供金融机构的证明〕。〔阐明：当地适用的城市维护建立税税率为5%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；购销合同适用的印花税税率为0.3‰；产权转移书据适用的印花税税率为0.5‰。其他开发费用扣除比例为4%〕要求：根据上述资料，按照以下序号计算回答以下问题，每问需计算出合计数。〔1〕计算该房地产开发公司应交纳的印花税〔略〕。〔2〕计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税。〔3〕计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建立税和教育费附加。〔4〕计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。〔5〕计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额。〔6〕计算该房地产开发公司销售写字楼应交纳的土地增值税。『答案解析』〔2〕8000×〔1+3%〕×60%=4944〔万元〕〔3〕18000×5%×〔1+5%+3%〕=972〔万元〕〔4〕500×70%+〔4944+6200〕×4%=795.76〔万元〕〔5〕18000-4944-6200-972-795.76-〔4944+6200〕×20%=18000-15140.56=2859.44〔万元〕〔6〕2859.44/15140.56=18.89%应纳土地增值税=2859.44×30%=857.83〔万元〕三、房地产开发企业土地增值税清算要点主要规定清算单位（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额清算条件纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的（3）直接转让土地使用权的主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（4）省税务机关规定的其他情况要点主要规定非直接销售和自用房地产的收入确定将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移的情况下不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用2011年新增内容：土地增值税清算时（1）已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。（3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。要点主要规定扣除项目规定可据实扣除的项目（1）开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用（2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除（4）房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除（5）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费（6）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费可核定扣除项目前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的不可扣除的项目（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除（2）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除（3）竣工后，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除（4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除要点主要规定土地增值税的核定征收五个条件（省略）清算后再转让房地产在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积清算后应补税与滞纳金纳税人按规定预缴土