中学物业管理服务采购投标方案技术标

1第一章针对本项目的理解分析和工作思路 1第一节针对本项目服务内容进行理解分析 1一、服务地址 1二、服务范围 三、服务内容 四、服务理念 2第二节针对项目特点提出工作思路及方案 3一、针对项目的管理思路 3 3 5(三)学生宿舍管理方面 6二、服务的组织模式 7三、创建有效的服务价值链 8四、项目物业管理服务外部沟通导向图 9五、人员的管理与激励机制 9六、公司组织架构 七、**市**中学项目内部管理架构 第三节分析工作中可能出现的服务重点和难点 第四节服务重点和难点相应解决措施 第二章针对本项目的管理模式和管理机制 第一节岗位责任制度 一、物业经理兼**校区宿舍主管岗位责任 2二、保洁员岗位责任 三、凤凰岭校区宿管主管岗位责任 四、宿管员岗位责任 第二节服务沟通机制 一、管理运作机制 三、用人筛选机制 四、用人反馈机制 六、员工激励机制 八、监督检查机制 第三节工作记录及档案管理 一、交接验收资料 二、巡视记录 三、档案管理 (一)档案管理流程 44(二)档案的建立 44(三)档案的管理 (一)工作职能信息反馈机制 56(二)对业主方投诉总原则 (三)每月定期向业主单位发送工作简报 3(四)问题处理记录 64五、其它管理与服务活动记录 67 67(二)监督检查制度 70(三)财务管理 71(四)现场派驻人员管理 73(五)办公室管理 77(六)巡查管理 78(七)安全防范管理 (八)消防管理 85(九)保密措施 第三章针对本项目的进退场服务交接方案 第一节成立针对本项目的进退场交接小组 第二节进场交接方案 一、进场准备及时间进度表 二、接管工作流程 三、工作计划及工作衔接内容 (一)前期介入阶段工作计划 (二)管理阶段工作计划 (三)正常期工作计划 五、项目前期筹备工作计划 六、项目进场过渡期工作计划表 4七、人员平稳交接实施措施 八、进场交接措施 第三节退场交接方案 一、交接程序主体 二、具体交接工作安排 三、交接内容 第四章物业服务方案 第一节综合服务方案 一、项目组织架构 三、项目人员素质要求 (二)内部运作机制 (三)用人筛选机制 (四)用人反馈机制 (五)信息反馈机制 (六)员工激励机制 (七)自我约束机制 (八)监督检查机制 五、人员管理措施 5 (二)淘汰机制 (三)协调关系 (四)服务意识 (五)人员素质、思想观念管理 (六)人员入职管理 (七)人员离职管理 (八)人员培训制度 (九)保障人员稳定性方案措施 1、新员工关爱 2、改善基层班组长级以上管理层管理方式 1583、改善员工生活、工作环境 4、实施具有竞争力的薪酬福利方案 5、简化员工入、离职手续办理流程 6、丰富员工文化生活 7、员工座谈会 8、班车接送员工 9、实施大小周末 10、完善员工的激励晋升机制 11、构建员工与人力资源的直接通道 12、关键岗位管控 13、人员工资保障 14、合法劳动保障 615、健康防护 第二节保洁方案 一、拟定人员配备方案 (二)各岗点人员安排 (四)岗位人员素质要求 二、保洁内容及要求 六、保洁服务各项工作管理标准 七、卫生管理制度 九、清洁工作实施方案 十、保洁员管理制度 十一、保洁工礼仪形象制要求 十二、卫生检查制度 十三、清洁消耗品领用管理制度 十四、保洁规范规程 十五、垃圾分类 第三节宿舍管理方案 一、人员配置及工作时间 7二、岗位人员素质要求 三、岗位人员职责及要求 四、学生内宿守则 五、学生宿舍管理措施 六、学生宿舍内部清洁制度及措施 七、假期期间学生宿舍内部厕所、洗漱间的清洁 八、严格执行学校内宿生管理相关制度 九、宿舍内不得有的行为 十、宿舍卫生评比条例及内容 十一、学生内宿扣分细则 十二、管理组织迎新生平台 十三、实现“管理、服务、育人”管理模式措施 十四、突发公共卫生事件报告制度 十五、应急处理 十六、特色服务 十七、学校作息时间表 十八、交接班规程 十九、宿舍表格化服务管理 第四节本项目的针对性服务方案 274一、校园内公厕保洁服务方案 (一)公厕保洁相关资质 (二)保洁方案 (三)设施设备维修 8(四)消毒、除臭 (五)质量检查 (六)卫生检查制度 二、校园内垃圾桶、果皮箱清洗服务方案 (一)设施清洗相关资质 (二)质量标准 (三)作业规范 (四)作业流程 三、校园内“四害”消杀服务方案 (二)达到标准 (三)除四害具体措施 (四)消杀服务标准 (五)注意事项 (二)中端消杀 (三)末端处理 第五章应急预案和应急配合方案 第一节突发火灾及停电方面 一、报告程序 三、突发火灾应急预案处理措施 9 第二节设备故障方面 一、报告程序 二、给排水系统事故应急处理措施 三、给排水系统事故应急处理方案 四、供电电源停电及电力故障处理 五、停电应急预案 六、停水应急预案 七、触电应急预案 八、设备事故的处理 九、排污排涝事故的处理 十一、其他应急维修措施 十二、注意事项及相关记录 第三节公共安全及卫生方面 343一、报告程序 二、公共安全应急预案处理措施 (二)意外伤亡应急预案 (三)火灾，污雨水井、管道、化粪池堵塞，大雨户外施工应急措施 (四)梅雨天气处理预案 (五)暴风雨天气 (六)楼层内发生水管爆裂事故 (七)人员伤害安全处理措施 (八)高处坠落和物体打击的救护 (九)地震应急方案 (十)突发停电事件的应急处置方案 (十一)突发停水事件的应急处置方案 (十二)水淹应急措施 (十三)投诉处理预案 (十四)突发喷淋头爆裂事件的应急处置方案……355(十五)突发火警火灾事件的应急处置方案 (十六)突发易燃气体泄漏事件的应急处置方案.358(十七)突发电梯困人事件的应急处置方案 (十八)突发避雷失效事件的应急处置方案 (十九)雨、污水管及排水管网阻塞的应急处置方案(二十)突发触电等人员伤害事件的应急处置方案362(二十一)重大活动、VIP贵宾接待方案……………363(二十二)突发食物中毒事件的应急处置方案……364(二十三)突发食物投毒事件的应急处置方案……365(二十四)发生传染疫情应急处理流程 (二十五)暴雨应急流程 三、公共卫生应急预案处理措施 (一)重大活动应急预案 (二)节假日应急预案 (三)针对台风、暴雨水浸等自然灾害应急处置预案 第六章人员管理方案 第一节人员考核制度 一、考核管理体系 三、人员考核情况表 第二节培训制度 一、培训总体思路 二、培训目标 三、培训形式 五、项目各类人员培训方案 六、建立和完善员工培训体系 七、管理层员工培训计划 八、保洁员培训计划 九、学生宿舍管理员培训计划 十一、对新来员工的培训 十二、对在职员工的培训 十三、安全培训方案 十四、职业道德、行为规范培训方案 十五、保洁技能培训 第三节奖惩制度 一、激励条例 二、处罚条例 三、奖励、处罚方式及流程 第一章针对本项目的理解分析和工作思路第一节针对本项目服务内容进行理解分析**市**中学创建于1959年1月，是一凤凰岭校区位于**市柳北区鹧鸪江路8号，学校占地面积共250多(一)**市**中学**校区：**市柳北区北雀路136号；(二)**市**中学凤凰岭校区：**市柳北区鹧鸪江路8号。目前学校有2个校区，建有教学楼5栋、实验楼1栋、办公楼2栋、学生宿舍楼9栋、综合楼1栋、足球场1块、图书馆2栋、大礼堂1座、体育馆1座、在建体育馆1座、室外篮球场12个、校园广道、沟渠、绿化带等公共区域；服务总面积约200亩。(一)主要负责校园清洁维护工作；(二)负责协助采购人举办活动时的勤杂、保洁突击工作，如在(三)在采购人举办大型活动时增派保洁员，增派人员不得少于20人，具体人数由采购人视情况而定(费用应包含在投标报价中，采购人不再另行支付)。(四)全校9栋学生宿舍楼，553间学生宿舍，约3971名内宿障d3第二节针对项目特点提出工作思路及方案3(一)内部管理方面(二)校园保洁方面(三)学生宿舍管理方面将牵涉到学习的效率，牵涉到其他同学的成学习的时间约每天6小时，其余就是课外活动和学习休息的时间，我公司将秉承“服务创造价值，品质成就未来”的管理理念，依托已有项目的成功经营模式和经验，完善的质量管理体系，根据项目要求和综合公共设施等因素，我们拟在本项目采用以“以校方为中心、以品质为导向”的“服务前向化”服务组织模式。具体阐述如下：恒美丽公司恒美丽公司考核指令户考核作业人员后台反馈(回访)信息信息前台满足述职反馈4项目物业管理运作原理模型图本项目物业管理组织架构描述：※组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用项目经理负责制，签订经营责任书，实行独立核算。※服务中心各岗位所需人力资源配置实行公司供应下的完全双向选择，以保证项目经理建立一支高效、协调的团队。※服务中心内部采用完全扁平化的直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。三、创建有效的服务价值链围绕我公司“服务创造价值、品质成就未来”的经营理念和我们拟在本项目采用的“以校方为中心，以品质为导向”的经营管理模式，如中标后我公司将在项目全面推行竞争型服务战略；采取有效的管理策略提升公司的服务价值，建立一支高效的、既能为校方提供优良的服务，又能向周边展示公司公司风采的团队。我公司用高性价比的优质服务为校方提供使用物业的便利、安全和舒适的生活环境、促进物业的保值增值，同时为自己创造生存和发展空间，我们用服务为校方创造消费价值、为公司股东、员工创造投资和工作价值、同时为社会创造我们的存在价值。我们把员工满意、校方满意、师生满意作为我们的追求目标。与学校创建有效服务链示意图监督服务实施访客等政府主管部门校领导与燃气工商.街道办派出所提供服务且与其任职(或上岗)资格挂钩。公司定期对于个人绩效考核排位资金管理中心、采购后勤管理中心，2个行政部门，4个管理中心。(1)宣传和执行党的路线、方针、政策，宣传和执行党中央、(2)组织党员认真学习马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平(3)对党员进行教育、管理和监督，提高党员素质，增强党(4)密切联系群众，经常了解群众对党员、党的工作的批评和(5)充分发挥党员和群众的积极性创造性，发现、培养和推荐(6)对要求入党的积极分子进行教育和培养，做好经常性的发(7)监督党员干部和其他任何工作人员严格遵守国法政纪，严(1)维护职能：维护职工群众的经济效益和民主权益的职能。(2)建设职能：吸引和组织职工群众参加经济建设和改革，努(3)参与职能：发挥职工群众参政议政作用，代表和组织职工(4)教育职能：帮助职工不断提高思想政治觉悟和文化素质的(5)维护社区劳动者的合法权益，教育职工不断提高思想道德(1)负责全力做好市场开发与市场调研工作，负责公司渠道建(2)负责围绕公司下达的销售目标拟写营销方针、策略计划及(3)负责进行客户分析与行为调查，对现有市场分析和未来市(4)负责客户资料库的建立与维护；(5)负责收集客户需求信息，并反馈给营运中心；(6)负责代理商和经销商管理；(7)负责受理客户投诉并进行客户需求调查；(8)负责竞争对手分析与监控；(9)负责公司渠道建设、开发、维护；(10)负责销售费用控制；(11)其他相关职责。(1)制定公司项目发展战略、规划和方案，并组织实施；(2)制定年度项目工作计划，完成年度项目管理任务，实现项(3)建立和健全项目管理体系、标准和流程，推进项目管理的(4)统筹公司项目，协调项目资源，解决项目问题，推进项目(5)组织项目立项评审工作，确保项目的可行性和赢利性；(6)制定和实施项目管控预算，控制预算成本，监督预算执(7)建立公司与客户间良好合作关系，提升客户对公司项目的(8)组织项目验收和评审工作，协助营销部门回收项目款项。(1)负责公司财务会计核算，财务会计报表，财务预决算、财务经营分析，记录项目成本、盈利、经费变动等。(2)负责根据公司经营、管理目标计划及资金运作情况，合理调配和拨付资金，确保公司资金正常运转。(3)负责依法计算和缴纳国家税收，内部费用报销，发放工(4)负责公司及各部门(子公司)的财务稽核。(5)负责公司经营性资产运营情况的监控、投资效益的跟踪，并负责投资收益及各项费用的收缴工作；(6)负责完成上级机关下达的有关公司经营性资产产权年检登记，完成统计报表等各类报表的汇总编报工作。(7)完成公司交办的其他工作。6、采购后勤管理中心职责(1)负责起草公司通知、报告等综合性文件，做好会议记录，(2)负责公司证照年审和使用管理工作，公司固定资产、低值(3)负责公司公文处理，批转各种来往文件，对文件进行收发(4)负责公司相关印鉴使用保管，介绍信、证明等的开具，(5)负责公司管理制度制定，根据有关规定编制全员薪酬、奖(6)负责公司人事管理和人事档案，做好人员离职的交接工柳州市钢一中学物业服务中心日物业经理想期本部校区凤凰岭校区第三节分析工作中可能出现的服务重点和难点学以和以和垃圾收集点的垃圾桶缺少日常清洗保洁2d第四节服务重点和难点相应解决措施一、采用先进的机械化设备(全自动洗地机、第一节岗位责任制度(一)严格履行合同约定，针对项目的实际情况制定各岗位人员(二)熟悉物业各岗位工作职责、任务和程序，能及时解决各种(三)团结物业服务人员，坚持做好思想工作，熟悉和掌握服务(五)完成采购人交办的其它工作。(六)投标人对本项目物业经理兼**校区宿舍主管的人事任免或(一)教学楼、办公楼、学生宿舍、实验楼、图书馆、和体育馆对教学楼走廊的清扫保洁工作应于早上7:30分前完成，对楼梯的清扫保洁工作应在上午8:20分前完成，并于每节课上课铃响时对以上2、每日上、下午各安排至少1次对楼梯扶手、栏杆、窗台、墙3、每周安排至少2次对消防栓、指示牌、门、路灯等公共设施4、每月安排至少2次对天花板、公共灯具进行除尘保洁，做到5、每月安排2次对天台、屋顶进行清扫保洁；6、每日上、下午各安排至少1次专人负责对各楼层公共卫生间冲洗工作应于早上9点前完成，办公楼各卫生间的冲洗工作应于早上7、每周二下午3:30前对会议室进行保洁，做到会议桌椅面干净(二)楼外公共区域：午8点前、下午3点前完成，并于每节课上课铃响时对该区域进行即时全面保洁。每日上、下午各安排至少1次对各类球场及公共卫生间一早上7点10分前完成学校大门、舞台和篮球场的清扫工作。2、每周安排2次对公共灯具、宣传栏、大楼装饰品等进行擦抹3、垃圾池及周边区域的清洁工作应于每日上午8点前、下午34、果皮箱、垃圾桶应于每日上午9点前、下午3点前清空，每5、每季度安排4次灭鼠、蝇、蚊等，以及凤凰岭校区的驱蛇工作；每月对窖井、明沟、垃圾房喷洒药水1次以上(费用由投标人承6、每月1次清抹消防栓，保证设备正常使用。7、每半月1次清理、擦拭公共部分栏杆；如遇临时情况，须按8、每日早上安排1次对公共部分的休息用石桌、椅进行清理、9、每周安排至少2次对公共部分固定健身活动器材进行清理、的时间内清运干净(注：不允许将泥沙、树枝、树干、校垃圾池)。(一)负责制定科学的管理制度以及考核标准并组织实施；负责(二)制定宿管人员培训制度和工作安排计划方案，全面掌握项(三)团结服务团队人员，坚持做好服务人员思想工作，熟悉和(四)做好服务人员的业务指导和培训工作，不断提高服(五)定期或不定期对宿管员所负责的工作进行抽查，如实做好(六)定期于每月5日前向采购人书面汇报上月管理总体情况。(七)为了确保管理的质量和连续性，在响应时拟投入的宿管主(一)负责**市**中学两个校区校园内对学生休息时段、出入宿舍楼的管理，其中，午休(13:00—14:30)、晚眠(23:00—00:30)时(三)宿舍管理员须24小时值班，维护正常的宿舍管理，保持生；午休时段(13:00—14:30)和晚眠时段(22:30—00:30),这两个时段，每栋宿舍楼必须有2名宿管员在宿舍督促学生午休和晚眠。(四)日常清洁工作：负责宿舍楼道卫生，引导学生将宿舍内垃到垃圾日产日清(每天上午、下午各清理一次),绝不过夜。(五)对宿舍区域内的公共财产负有管理责任。(六)做好内务及纪律检查、登记、评比、并录入成电子表文件区(领导检查和维修需要除外)。确保宿舍及周边环境秩序良好，重第二节服务沟通机制(一)流程：例会制度(二)说明：2、整体运作流程的具体运行，按IS09001质量保证体系要求运(一)流程：指挥、协调指挥、协调操作层信息反馈(二)说明：三、用人筛选机制(一)设置严格的用人机制上岗(二)用人机制设置图说明为了确保物业服务中心成员的职业素质，我公司将通过对挑选出来的人员进行岗前培训，主要内容包括：1、IS09001文件培训2、公司质量方针培训3、岗位专业技能培训5、客户服务培训6、物业相关法规培训通过上岗前有计划的培训，提高各级管理人员的专业素质、技能及管理水平，达到业主要求，使其能为业主及来访市民提供良好四、用人反馈机制物业服务中心是控制调度枢纽，负责项目各类信息的收集、处理，及时反馈，调度并安排有关人员执行，它集各类业务信息处理中心、监控报警中心、交通指挥中心于一体，接受项目经理的工作其他渠道其他渠道甲方通知项目部执行结果相关部门及人员执行命令跟踪反馈内部反馈意见调查接收物业服务中心每月向甲方进行书面工作汇总，并征询各方面意见和建议；强化服务系统的及时改善和有效沟通，最大限度地满足业主及广大市民群众的服务需求。■物业服务中心员工日常随机走访征询意见是最重要的沟通渠d激励机制■项目经理每年与公司签订目标责任书，并严格进行考核评比，激发主观能动性。■每月进行服务中心员工考核，收入浮动，使服务中心员工自我约束其结果作为对服务中心业绩考核的指标以及奖金发放，员工晋升的重要依据。■每年进行优秀员工评比活动，鼓励员工积极上进，不断提高管理服务质量。广西恒美丽环保工程有限公司项目部(一)监督检查内容(二)监督检查方式下发检查通知成立检查小组制定检查方案熟悉基本情况确定检查对象第三节工作记录及档案管理一、交接验收资料交接验收记录表交接区域移交单位名称接收单位名称复查意见签字栏移交单位监理单位业主注：见证单位应根据实际检查情况，并汇总移交和接收单位意见形成见证单位意见交接人时间接交人时间时间(时/巡查内容备注接交人备注三、档案管理(一)档案管理流程(二)档案的建立1、档案室建立的意义档案形成于公司日常生产管理过程当中，记录了工作中各个方面、各个环节的真实情况，是企业加强经营和管理、维护权利和利益、保持稳定作业的可靠凭证与有力依据，是企业资产和生产要素的重要组成部分。因此加强和规范运管档案统一管理工作，避免公司档案资料的遗失，提高到公司档案的使用便捷性与利用率，使档案在公司发展3、工作计划(1)第一阶段：(2)第二阶段：(3)第三阶段：(4)第四阶段：(1)硬件设施的建设(2)做好资料的收集、整理工作(3)各类档案的归档入库工作。(4)编制档案目录索引，搞好档案软件录入工作。(5)建立和完善档案建设的各类制度及簿册。(6)加强个部门间协作配合，规范的完成档案的移交工作(1)完善档案室建立工作硬件设置。(2)制定档案室建立工作的实施方案，按计划逐步进行，各个(3)对所收集档案有进行序规范整理入库，编制索引目录，然(4)建立和不断完善档案建设的制度、办法及簿册，以便于档案的日常管理。第一章总则为了规范公司的档案管理，充分发挥档案的作用，增强公司档案的实用性和有效性，根据《中华人民共和国档案法》等有关政策法规和业务要求，特制订本制度。第一条档案管理是公司工作的一个重要组成部分，是公司进行管理活动的依据和必要条件。第二条公司档案统一由行政人事部综合档案室实行集中管理，并对其他部门的档案管理工作进行督促和指导。各部门日常工作形成的文件材料由本部门专人负责分类整理，并定期向综合档案室移交统一保管。各部门移交资料时必须办理正规的交接手续。合同类档案需同时向财务部提交复印件一份。第三条公司所有职能部门都必须认真贯彻执行本制度，确保档案的完整、准确、安全，使我公司档案管理逐步实现规范化、标准化。第四条公司会计档案，按照财政部《会计档案管理制度》归档、管管理工作规定》归档、管理。第二章档案管理的范围凡是反映公司工作活动、具有查考利用价值的文件材料(公文、电报、传真、图表、书信、报刊、录音、录像、盘片等)均属归档范围。第一条上级机关文件材料应归档的有：(一)上级机关颁发的需要公司贯彻执行的文件材料；(二)上级机关有关领导视察、检查公司工作时的重要指示、(三)代上级机关草拟并被采用为文件的定稿和印本。(四)其他文件材料。第二条公司文件材料应归档的有：(一)公司颁发的(包括转发及其他单位联合颁发的)各种正(二)公司的请求与上级机关的批复文件，各部门、各子公司(三)公司及各部门的工作计划、总结、报告；(四)公司召开的各种会议的全套文件以及会议形成的声像材(五)公司领导公务活动形成的重要文件、电报、电话记录，(六)公司领导或各部门有关负责人代表公司对电视台、广播(七)反映公司经营和管理的专业文件材料，如投资项目、设(八)公司或公司汇总的统计报表和统计分析资料(包括计算机盘片等);(九)公司及各部门、各子公司成立、启用印章及其组织机(十)公司及各部门、各子公司制定的规章制度等；(十一)公司的历史沿革(包括公司简介)、大事记、年鉴，(十二)公司编印的公司要闻、简报等刊物的定稿和印本，编(十三)公司及各部门、各子公司干部任免、调配、培训、专(十四)公司干部、工人、党员、团员名册、报表；(十五)公司干部、工人转移工资、行政、党、团关系的介绍(十六)公司外事活动中形成的请示、报告、计划、考察总(十七)公司解决法律纠纷问题形成的文件材料；(十八)公司或部门、子公司与有关单位签订的各种合同、协(十九)公司固定资产登记，财产，物资、档案等移交凭证；(二十)公司购置大型设备和基建工作中形成的凭证、协议合第三条同级机关和非隶属机关文件材料应归档的有：(一)同级机关和非隶属机关颁发的非本公司经营范围但需要(二)有关业务机关检查本公司工作形成的重要文件；(三)同级机关和非隶属机关与本公司联系、协商工作的来往第三章综合档案室管理员职责第一条积极贯彻、认真执行国家档案法和我公司的档案工作方针、第二条努力学习专业档案管理知识及公司业务相关知识，提高自身第三条督促指导公司各部门对各类档案归档的诸多环节严格把关。第四条做好档案的收集、整理、鉴定、保管、编目、检索、统计和第五条负责综合档案室库房的日常管理工作，严格按照“八防”(防火、防尘、防盗、防潮、防磁、防腐、防高温、防虫鼠)的要第六条秘密、机密档案应放在保密设施较好的箱柜中，不得随意乱第七条严禁在社会上传播涉及公司内容的档案材料。第八条档案工作人员不得私自摘抄、复印、翻拍档案内容。严禁携第九条发现失密问题时，档案室工作人员应及时向有关领导报告，第四章档案管理制度第一条为维护档案的准确性和严肃性，任何个人不得随意更改档案第二条公司各部门应在每年3月底以前将上年度办理完毕、需归档第三条立卷归档要求：归档案卷的总要求是：遵循文件材料的形成(一)归档的文件材料种类、份数以及每份文件的页数均应齐(二)在归档的文件材料中，应将每份文件的正件与附件、印(三)卷内文件材料应区别不同情况进行排列，密不可分的文(四)卷内文件材料应按排列顺序依次编写页号或件号。装订(五)永久、长期和短期案卷必须按规定的格式逐件填写卷内(六)声像材料应用文字标出摄像或录音的对象、时间、地(七)本公司各部门立卷所需的案卷封皮、卷内文件目录表由第四条档案保管期限(一)文书档案的保管期限定为永久、长期和短期三种。长期(二)确定公司档案保管期限的原则第五条按照“八防”的要求，设置窗帘、樟脑精、配置灭火器，适第六条档案室是存储档案的机密重地，除有关领导视察工作外，非第七条档案管理人员应定期对所保存的档案进行检查、核对、清第八条凡借出的档案归还时，档案管理人员应认真查对，准确完好第九条入库档案必须进行归类、编号，并成卷装订；库房中的档案第十条要求书写工整，用纸规范。使用蓝黑墨水、碳素墨水或激光第十一条保管档案人员调离时，对所保管的档案材料要逐件进行移第五章档案借阅制度第一条公司档案借阅实行逐级审批制。每次借阅时间不得超过7个要，借阅本部门的业务档案需经本部门领导批准，然后到行政人事部填写档案借阅单，方可借阅；公司各部门借阅非本部门的业务档案须经档案所属部门同意或总经理批准。第二条借阅档案必须严格履行登记手续，归还的档案要进行检查、清点，并在登记薄上注销。第三条借阅档案的同志，不得泄密、涂改、折散、转借复印和携带档案外出，如有特殊情况需要转借或携带档案外出时，须经总经理批准。凡借阅的档案、文件一律不得私自复印，如工作需要，须经第四条借阅人对档案要妥善保管，不得遗失，如有遗失，按本制度第七章第四条进行处罚。第五条总经理借阅非密级别档案，可直接通过档案管理员办理借阅第六条如借阅人没有按照规定程序办理借阅手续或借阅手续不完善，档案室管理员有权拒绝其调阅。第七条公司档案原则上不对外，如遇特殊情况有外单位借阅档案，应持有单位介绍信，经总经理批准后方可查阅，且不得带离档案室。其抄摘内容也须总经理同意且审核后方能带出。第六章档案的销毁第一条公司任何个人或部门非经允许不得私自销毁公司档案资料。第二条对已过保管期限和确无保存价值的档案，应由档案管理人员定期清理，提出销毁和处理意见，造具销毁清册，提交部门负责人审查并报总经理呢批准。销毁时要有两个监销人员，监销人应在销毁清册上签名，然后归综合档案室保存。第三条在销毁公司档案资料时，监销人员必须由总经理或行政人事第四条经批准销毁的档案，档案管理员须认真核对，将《公司档案资料销毁审批表》和将要销毁的档案资料做好登记并归档，登记表第七章罚则第一条公司各部门凡违反制度第四章第二条，无故延期或不交应归档的文件材料的，一经发现，限期上交，经催交仍拖延不交的，除责令其文件负责人和部门负责人写出书面检查外，各罚款100元~500元，并予以通报批评。第二条公司各部门凡违反本制度，泄露秘密，按《公司保密工作条例》进行处理。对涂改、拆散或未经领导批准转借、复印或携带档案外出的；视具体情况，对部门负责人和当事人各罚款500元~1000元，并予以通报批评。第三条公司各单位凡违反本制度第五章第一条，不按借阅期限归还的，限期归还并责令其当事人写出书面检查。第四条公司各部门凡违反本制度第五章第四条，遗失档案的，应立即报告。视情况出具处理制度及对应处罚。(三)档案的管理1、档案的分类、编目及著录档案室在收到各服务职能部门收集、移交来的档案后，应按国家、地区档案行政服务部门和公司规范进行整理，并统一分类、编2、档案的整理装订档案的服务装订应按国家档案管理部门制定的统一规范的器具和方式进行。3、档案管理标准(1)档案归档率达到100%,(2)档案完整率达到98%以上；(3)按单位、部门、科室建立业主档案。(4)管理按公司档案管理规范执行。序号借阅文件借阅时间归还时间借阅人借阅原因部门负责人审批总经理审批备注序号年度资料编号类别名称保管期限起止时间鉴定时间数量(件)备注(一)工作职能信息反馈机制2、对投诉或意见，实行“首问责任制管理”,公司每一位员工《投诉登记表》,作为改善依据。避问题，属交代待办事情，要做到24小时内予以处理解决或答复，(二)对业主方投诉总原则第一条投诉处理原则(1)听清楚(2)问清楚(3)跟清楚(4)复清楚②口头投诉可以电话回复(1个工作日内),业主方来函投诉应回函答复(3个工作日内)。(5)记清楚(6)报告第二条业主投诉处理程序(1)一般性投诉(2)重大投诉(3)书面投诉(4)投诉汇总第三条投诉处理程序(2)可以及时解决的问题将处理结果及时回复业主方，并征求训教材。(3)一时难以解决的问题向业主方做好解释工作，并给业主方(4)管理处做好每月投诉统计工作及投诉分析报告，并提交公(三)每月定期向业主单位发送工作简报广西恒美丽环保工程有限公司来宾分公司编2019年8月26日为更好的迎接上级到来宾进行检查，公司组织人员连续5天，加强对各个路面，垃圾死角全面大扫除、大清理，整顿治理垃圾死角的脏乱差问题，加大广西恒美丽雒容分公司编2019年8月28日第08期一、开展作业安全会议、完善规章制度、遵守操作规程针对工作中的不足，加强驾驶人员对车辆合理使用、定期保养、维护等知识原则，认真做好车辆保养维修工作、保证车辆的正常使用及作业安全注意事项、不断完善和落实道路垃圾清运、保洁等工作情况、杜绝一切违纪、违章行为发生2019年7月10日卫生保洁工作仍有条不紊进行中2019年7月28日2019年7月28日随着天气越来越炎热，针对人流密集的公厕与垃圾的中转站，开展7月公亭山市场公厕)一中转站(圣塘中转站)的管理。二是做好公厕与中转站设备日常检查维护工作，发现设备损坏及运转不良情况，及时上报维修保持公厕中转正常使用。三是加强保(四)问题处理记录处理结果(附前、中、后图)古亭大道上恒大城营销中心前南侧机动车道上路面约50米需处理，于当天处理完成，如下图9月19日网山路有撒漏黄泥需处理，于当天处理完成。如下图9月20日政和路上与春苑路东四巷交汇处东南角非机动车道(一)人事管理(1)职务任免(2)招聘与录用(3)招聘程序2、员工的入职(1)人力资源部根据面试考核结果，合格者依公司有关规定填写“入职薪资核定表”并附“个人资料表”,报上级主管逐级审批。(3)若个人资料有任何变动(如婚姻状况、生育状况、家庭成员、联系地址和联系电话等),员工须在变动10天内将变动情况报(5)入职手续办理完毕，公司为新入职员工办理《劳动合同》(1)新聘人员，按劳动合同约定一般均须经过1-3个月的试用(2)试用人员由其试用部门主管对其成绩、能力及态度进行考(3)根据新聘员工培训结果和绩效考核，试用部门主管可视实(4)员工转正以“直接上级提名，上级主管逐级审批，报公司(5)公司人力资源部在员工试用期满前10天左右通知员工所在(6)若各部门/各项目接到通知后10天内没有向公司提出员工发放“员工转正通知书”;如不批准，公司人力资源部可通知用人部(1)试用期内如员工不符合岗位要求，用人部门负责人可直接(2)试用期转正后的员工，如离职应提前一个月，由该员工填写“离职申请表”,报上级主管逐级审批至公司人力资源部。最后呈(3)关键岗位员工(主管级以上和特殊岗位)按以上流程办理(4)对已与公司签订《员工保密协议》的员工，在履行保密期(1)员工的劳务合同到期前，公司人力资源部应提前30天左右(2)若用人部门在以上规定时间内没有向公司提出员工合同续(二)监督检查制度(1)工作计划执行情况包括：下达计划的落实情况，工作计划(3)工作质量的执行情况：包括物业清洁维护工作、举办活动(1)各点每月进行一次全面自查，每个点主管每周对项目内的(2)经理每月根据各点的自查情况进行抽查。(3)总公司每年进行抽查或巡回监督检查。(1)各点应结合日常管理工作，加大监督检查力度，按照上述(2)各点上报的自查情况报告，内容详实，数字准确，发现问(3)坚持重大事件汇报制度，对检查中发现的问题要及时向有关科(室)汇报。(4)总公司在检查、抽查中如发现某些点反映的问题不实或有(三)财务管理2、合理划分收益性支出与资本性支出，凡支出的效益仅与本会计年度相关的，应当作为收益性支出(如办公费用的支出);支出的效3、会计年度自公历1月1日起至12月31日止。4、会计核算以人民币为记账本位币；会计记录的文字均使用中(2)结算起点(¥100元)以下的零星支付款项。6、人力资源部因采购工作需要，可申请配备备用金，限额¥5002、支票金额起点为人民币100元，支票的付款期限为自出票日起10天内。普通支票可以用于支取现金，也可以用于转账，在普通3、签发支票应使用碳素墨水或墨汁填写，票面必须有收款人名的银行印章必须为单位的财务专用章及法定代表人或其授权的代理(四)现场派驻人员管理(1)诚实守信、表里如一，不失言、不失信，不弄虚作假。(2)服从领导工作安排，不得推诿、扯皮和消极抵抗。(5)遵守公德，不在公共场所吸烟、打手机和玩耍。(6)自觉维护公共秩序，不将无关人员带入服务区域，不在公(8)工作时间不私自外出，遇有特殊情况要事先按级请假，事(9)保持通信联络畅通，平时不得关闭移动通讯工具。(1)按时交接班，并做好岗位值班记录及交接班班记录。(2)做到仪表端庄、态度和蔼、礼貌待人，热情为业主服务。(3)上班时间不得与他人闲聊，不允许吸烟、吃东西、看书看(4)上班时间必须穿皮鞋(黑色或棕色),严禁穿凉鞋、布鞋、(6)有特殊情况不能上班时，必须按级请假，按时销假。如确(7)认真履行岗位职责，坚守岗位，对本岗位责任范围内安全等替岗人员来到后方可离开，每次离岗时间最长不得超过15分钟，每班次不得超过2次。(8)对值班过程中发生的各项情况认真做好岗位值班记录，遇(1)为加强本项目员工考勤管理，特制定本规定。(2)上班时间：按各岗位上班要求到岗上班。(3)公司员工一律实行上下班打卡登记制度，上下班均需亲自(4)员工于上班时间后考勤者，即为迟到。员工每月迟到三次 (含)以下并在十分钟内者，不做考勤扣款。员工每次迟到十分钟内超过三次后自第四次起每次扣其该月基本薪资额之0.5%。员工于下退在十分钟内者每次扣其该月基本薪资之0.5%。(5)员工迟到、早退时间超过十分钟，应即于当日依请假手续基本薪资额1.5倍。连续旷工达3次以上者当月工资不予发放。(6)所有员工应于上班时间内恪尽职守，完成既定工作。如因每月末，员工根据实际出勤情况填写《加班统计表》,经权责主管核(7)凡法定节假日加班公司按国家规定给员工支付加班工资，的最小单位为0.5小时(下班后半小时起且加班时间超过一小时者始视为加班)。(8)除法定节假日外，部门经理级以上员工不得申请加班。(9)员工每次调休基数为4小时，加班调休使用期原则上为三(10)所有员工工作时间因公外出均需办理外出登记并经权责主匪警110、当地派出所、项目经理及业务分管领导电话，或其他紧急(2)值班电话建立外线电话使用登记本，值班人员值班期间拨(3)值班人员应认真履行岗位职，严格交接班制度，交接班时(5)值班人员再值班期间如违反规定私打电话或允许外人使用(6)值班人员如不认真填写记录，当月发生话费超支，所超部(五)办公室管理办公室管理制度为了进一步加强办公室管理，确保各项工作顺利开展，营造良好遇特殊情况需请假，必须写请假条，经公司批准方可允许。领用文具、工衣等用品须在办公室文员处进行签收领用。六、公司会议不得迟到早退，手机须调为静音；特殊情况未能出席者应提前告知，经同意后方可允许。文员做好会议记录，以便及时七、节约用电，养成良好的电器使用习惯，下班后关窗、锁门后八、每天上下班前做好办公室卫生保洁工作，保持个人工作桌面清洁。下班时，务必把所有设备电源开关关掉，把门锁好，确保一切(六)巡查管理公司总部①每月对所有项目巡查考核一次并进行排名；②每天巡查考核；内容①检查项目经理、区域管理员、班组长是否按规定开展督查工作；②检查垃圾收运是否按时、按规定线路运行并及时清③检查保洁员是否按时上下班并在岗正常工作；④检查工作人员是否按时上下班并在岗正常工作；⑤检查物业内卫生是否是否达标；⑥检查各个点垃圾桶配置和摆放是否合理；⑦检查所有工作机械设备是否按规定养护；⑧检查各岗位人员配置是否到位；⑨按考核标准对各项目各岗位的工作进行考核评分；项目分部①一星期对本项目进行一次全面巡查；②每天巡查；③每个月对本项目所有点进行一次考评排名并报分公内容①检查保洁员是否按时上下班并在岗正常工作；②检查保洁区域内各点垃圾桶配置和摆放是否合理及丢损情况，并及时处理或向分公司及时汇报处理；③检查各点保洁区域是否达标；④检查保洁员工具使用情况；⑤检查垃圾收集是否及时和到位；⑥检查清运车辆是否按规定线路运行；⑦检查管理员是否按规定正常开展督查和考勤管理工⑧检查其他作业车辆是否按规定运行；⑨检查员工是否按时上下班并在岗正常工作；⑩每天检查所有作业车辆和设备是否及时养护和维修；汇报处理，发现当前存在问题并及时处理或及时向分公司经理汇报，并立即组织该区域负责人员在10分钟内①每天分上、下午两次对所负责区域保洁员进行巡查、内容②考勤登记；③检查保洁区域是否达标；④检查垃圾是否及时清运；⑤检查垃圾桶配置和摆放是否合理，是否进行保洁；⑥检查保洁员工具使用情况；⑦发现当前存在问题并及时处理或及时向项目经理汇报处理；⑧每天巡查结果及存在问题以口头或书面形式当天向分公①每个月至少安排15天以上专门抽查到点；②每个项目部至少抽查5个点以上；③每周组织项目经理及分公司管理员召开一次汇报会；开一次通报会或总结会；(七)安全防范管理(1)成立公司安全工作领导小组：(2)建立安全工作责任制1)建立、健全本单位的安全作业责任制。负责审查批准安全作2)组织制定本单位安全作业规章制度和操作规程。按有关要求3)保证本单位安全作业投入的有效实施。按国家和上级规定，5)组织制定并实施本单位的安全事故应急救援预案6)及时、如实报告安全事故1)直接分管安全作业工作，组织制定安全作业规划、计划和技2)每月主持召开一次安全作业会议，检查、布置安全工作3)参加危险作业点、重要部位和设备的维修检查，组织编制事4)组织安全技术教育培训及考核工作，总结本单位安全作业方1)协助项目经理工作，具体负责公司作业安全、消防安全以及2)负责联系公安、消防、综治、劳动监察等相关政府职能部3)宣传国家《安全作业法》及相关法律、法规4)对公司全员进行安全作业知识培训，包括安全体制与法规、5)指导、监督基层开展安全作业工作6)对各层级安全作业情况进行总结、组织考核1)认真执行安全作业规章制度，督促操作人员严格遵守操作规2)组织开展安全活动，经常进行安全意识、安全技术知识教育、特别作好“三新”人员(新调入、新变换工种、复工人员)安3)及时总结交流安全作业先进经验，表扬好人好事。4)发生工伤事故负责保护好现场，并及时逐级报告，并参加事1)组织相关人员定期、不定期地进行安全知识学习和教育2)参加风险作业时组织好专业保护工作3)准备有专业伤害常用设备、器材、药物4)遇有意外事故时要及时、妥善救助并及时送医5)在需保留现场时要保护好现场，并参加事故调查1)努力学习安全操作规程和安全技术知识，自觉接受公司安全2)严格遵守企业规章制度和安全操作规程，有权拒绝违章指挥3)班前、班后检查所使用的工具、设备保证其安全可靠，做到4)积极参加安全活动，主动提出改进意见5)发生事故立即向队长报告，保护好现场，并如实向事故调查(3)安全检查制度①公司安全检查(填报《公司安全检查表》)1)主要检查有关安全作业、综治、消防、车辆管理等方面规章2)检查上级指定专项整改是否落实3)检查重点部位、危险部位安全状态4)检查重要设备装置的灵敏性、可靠性5)检查可能有的易燃、易爆危险品的贮存与使用及操作管理②安全检查(填报《安全检查表》)1)检查有关安全工作的规章制度是否落实到岗位上、人头上2)检查各工种操作流程中是否有不安全因素并及时修正流程及3)检查项目安全装置、消防设施、安全标志、游乐设施等，确4)检查入夜(当天服务中心下班之后到第二天上班之前)时间③岗位安全检查(填报《岗位安全检查表》)1)岗位安全检查以各专业队长、班组长为主进行。把“安全第位2)坚持在班前会上首先讲评安全作业工作形势，进行系统安全3)实行互保制，即员工进行特殊工种作业时要双双结对、互相4)作好检查记录，定期整理记录，及时总结经验教训，及时报1)对危险点安全状态的检查。b)项目经理及公司安全员最少每月检查一次2)特殊工种安全检查。a)对工具、设备每次使用前必须检查一次b)对大型设备必须按照使用说明书的要求进行开机前的检查3)对消防设施的安全检查。4)重大节日安全检查。(4)培训教育(1)目的：确保安全，维护正常的工作秩序。(2)适用范围：办公大楼的安全防范工作。(3)主要内容(八)消防管理(1)定期消防安全检查制度(2)公共区域、公共设施消防安全检查(3)各楼宇物业管理单位消防安全互检(4)后勤区域消防安全检查(5)检查中的发现物业内的设施设备有变异，或其他违反消防2、消防监控值守标准(1)监控①监控设施应24小时开通，保证对物业安全出入口、内部重点③监控的录入资料应至少保持7天(特殊情况除外)。④保持保安电话畅通，接听及时(铃响三声内应接听)。(2)消防安全的协助(1)物业项目消防管理要求(2)消防检查规定(3)消防管理工作标准(4)消防设施器材管理①配备相应的消防设施、设备、器材由项目主管具体负责(项目主管为采购人代表),由保安员将数量和规格登记在消防设施、使用4次，主要检查项目有：消防栓、各种灭火器、防火门、各种(5)消防火警紧急措施“120”电话报案。并呼叫相关人员赶到现场立即启用灭火器实施救(6)消防设备故障紧急处理措施(7)消防管理监控措施(8)消防设备运行检查要求⑤各种消防管道的修理或停水，消防自控设备的维修、调试，应事先报采购人安全部，经批准后，方可作业；⑥各岗位对自己工作范围内的消防设备有责任配合维护，发现严格执行公安消防部门关于新建、改建、扩建工程对消防设施的各项管理规定。4、强化员工的安控消防培训及演练工作(1)确保员工综合素质①素质管理。对员工实施准军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到“五统一”“三集中”,即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。②意识培养。大力培养员工的服务意识，树立“业主需要就是工作”的观念，改变原来员工单一的保安工作职能，使我们的员工成为“保安员、迎宾员、服务员”的统一体。(2)强化消防管理意识①消防管理目标坚持“预防为主，防消结台”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念，实施全员义务消防②强消防教育宣传和培训演练工作1)消防教育宣传工作：我公司将在物业内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向物业及社会办事人员进行消防知识宣传。2)做好消防培训及演练工作：重点加强全员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和业主业服务中心“消防快速反应分队”,以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”,最大限度地减少火灾损失。(九)保密措施第一条为保守公司秘密，维护公司权益，特制定本制度。第二条公司秘密是关系公司权力和利益，依照特定程序确定，第三条公司各职能部门和分公司以及所有职员都有保守公司秘第四条公司保密工作，实行既确保秘密又便利工作的方针。第五条对保守、保护公司秘密以及改进保密技术、措施等方面第六条公司秘密包括本制度第二条规定的范围以及下列秘密事第八条公司秘级的确定：第九条属于公司秘密的文件、资料，应当依据本制度第七条、第十条属于公司秘密的文件、资料和其他物品的制作、收发、第十一条对于密级文件、资料和其他物品，必须采取以下保密第十二条属于公司秘密的设备或者产品的研制、作业、运输、第十三条在对外交往与合作中需要提供公司秘密事项的，应当第十四条具有属于公司秘密内容的会议和其他活动，主办部门第十五条不准在私人交往和通信中泄露公司秘密，不准在公共第十六条公司工作人员发现公司秘密已经泄露或者可能泄露时，第十七条出现下列情况之一者，给予警告，并扣发工资500元以上10000元以下：第二十条对员工以下行为进行限制：5.保密义务人不可在对外接受访间或者与任何第三方交流时涉第二十二条本制度的解释权属于本公司总经办。第二十三条本制度自发布之日起施行。(1)总则④未经允许不能将机关内的任何资料带出物业或以电子邮件的⑦所有工作人员进入办公室前必须先敲门并得到同意后方可进⑨未经同意任何人严禁加配物业大门及物业内任何地方的钥匙。(2)管理人员保密规定1、管理人员原则上只能在机关的公共区域内巡查，如需进入办(3)保洁员保密规定②清洁过程中未经允许不得将任何带字纸片以及电子文件试为(4)物业服务过程中，工作人员很可能接触到、看到或听到很②物业服务人员在执勤或生活中不得窥探或试图窥探业主领导⑨参与执行安防任务或工作会议的人员不得将任务或会议内容第一节成立针对本项目的进退场交接小组(一)交接小组组长由本项目的物业经理直接担任。(二)服务人员在完成交接任务后直接作为本项目常驻服务人员(三)应急人员、保障人员、监督人员直接从公司总部抽调，确1本项目负责人交接小组组长2本项目保洁员交接小组服务人员3本项目保洁员4本项目保洁员5本项目保洁员6本项目保洁员7本项目保洁员8凤凰岭校区宿管主管9本项目宿舍管理员本项目宿舍管理员本项目宿舍管理员本项目宿舍管理员本项目宿舍管理员本项目宿舍管理员本项目宿舍管理员本项目宿舍管理员本项目宿舍管理员本项目宿舍管理员总部应急人员交接小组应急人员总部应急人员总部内勤人员交接小组保障人员总部管理人员交接小组监督人员d第二节进场交接方案序号区分时间责任完成时间1天1进场计划拟定计划2各部门熟悉标书内容3选摸底人员成员确定后勤及人力资源人员确定项目负责人选确定4甲方沟通事项项目基础情况了解甲方分管领导情况认识及了解项目基本情况了解，甲方的不满及期望架构配置甲方介绍各项服务方案甲方沟通重点区域甲方沟通识别其它5交通工具交通工具购买工具6服务范围熟悉摸底各区域面积测量(根据标书核对)核实各区域服务质量情况拍照汇总并成报告摸底与甲方确定服务区域及界限并做标记核实有争议及面积不符合区域记录d卫生状况、人流量特点摸底形成汇总并初步规划人员布置报告7原承包商(或甲方)基本情况了解本项目人数摸底员工薪酬管理架构8存在问题汇总(甲方了解及现场识别)并形成报告报告9现存问题的解决方案方案人员配置方案(人员及片区划分，管理架构确定)设备配置方案(设备清单)设备购置(或调度)进度(安排)执行工作服装准备保洁员套劳保其他人员套工具准备保洁工具宿管工具其他工具员工薪酬方案确定薪酬原承包商(或甲方)确定工具对接方案确定设备移交方案其他未尽事项入场方案前期现场布岗方案确定办公室装饰、宣传前期现场基本架构确定进场员工岗位安排(定岗、定责)进场上下班时间规范劳动纪律宣导薪酬制度宣导质量标准合同签订安全知识宣导、培训社保(确定购买职别及人数)常态化运营完成前期整改计划方案常态完成作业岗位表及人力成本控制成本预算表制作(前期成本及常态成本预算)成本运营管理中心提前提前一周制订接管工作计划(一)前期介入阶段工作计划项目1方案1.结合公司物业相关管理经验，加强与**自确认中标结果起2.针对校园保洁、宿舍管理等要素，对**3.针对**市**中学物业布局、服务需求等2队伍1.人员的选拔：根据物业实际需求设置管理骨干、专业人员，力求精简高效，在管理层、操作层人员的年龄、学历、职称、用工类型上均要按一定比例配置，人才来源以内部选送为主，并高标准外聘专业人自投标之日起d2.人员培训：按“全员培训、全过程考核”的培训方针实施；上岗前严格培训考核，熟练掌握保洁、绿化、宿舍管理等各3.人员的上岗：对各岗位人员应制订出相增收减支，升华物业的档次，并确保该物3计划1.首批项目经理、和策划人员进场；确认中标结果期2.第二批部分保洁员、宿舍管理员等主要人员进场交接期交接期末日4业培训1.强调**市**中学物业的重要地位，强调我中标之日起至正式进驻前2.详细阐述我公司管理思路和管理运作方3.针对物业服务各个专业的管理特点进行5资计划1.安排管理、员工用房中标之日起至正式进驻前划、管理承诺等采购、配备相应物资)。6制度1.制定切合实际的各项制度：建立科学完确认中标结果期后2.导入IS09000质量保证体系：严格按照IS09000国际标准及本公司质量体系文件要求，对**市**中学物业实施专业化、规7完善公共场所物业标识、导示；内部管理设施进场日开始8会、党支部不断健全组织架构，成立工会保护员工权益、福利，成立党支部全面靠拢中国共产党领导，不断提升团队信仰进场日开始项目1物业档案建立和管理1.收集档案资料(包括服务员工内部制度和约束各方的公共规章制度，各项制度均要以国家法律为准绳，以地方政府相关法律为依据，结合实际而定，使之具有合法性、实用性和可操作性)。交接期起d3.建档(制作标准化、电脑化档案，建立档案管理流程，分环境资料、图纸、档案资料、文书档案、财务报表等各类2质量管理2.质量检查小组对管理质量不定期抽进场日开始3消防管理1.管理--按照安全管理思路，设置保障进场日开始2.消防管理--按预防为主、防消结合的4保洁管理进场日开始2.绿化管理5安全管理1.工程维护管理进场日开始2.宿舍安全管理6财务管理1.财务账务：财务数据变更录入、收费登记、统计汇总、费用总览、银行划款等具体事务。提供费用总览、查询、图进场日开始d7设备管理2.物业内零星工程进场日开始8举办消防安全培训1.每年举办1次联合消防演习。进场后9应急演练1.定期进行各种应急措施的演练，保证进场后一个月内工作计划计划要点实施时间1员工常规培训重点强调、服务技能的培训中标之日起2物业管理报告向业主详细汇报工作进程及状况3财务分析报告如实向业主反映物业管理费用使用情况4完善管理体系导入IS09000质量体系并定期内部评审进场日后一个月内完善服务中心信息局域网，修订管理办法(一)根据行业服务标准与业主规定要求，独立运作，制定和落(二)项目经理须与业主领导保持必要的工作交流，每天必须向(三)制定与所负责工作项目相关的突发事件应急预案，每年独(四)做好详细的员工档案、工作记录，原始台帐保存完好，以(五)使用的工具、器材须在指定地点整齐摆放，农药、化肥和(六)不得私自带外人入物业区域，禁止在物业区域内存放违禁(七)统筹安排全体员工无条件配合业主处理各种突发事件和做(八)与附近派出所、卫生防疫等职能部门加强合作与交流。(一)组建项目团队我公司在投标前已经为本项目组建好了项目团队，收到中标通知书后，立即启动项目团队，项目负责人立即进行开展工作。(二)预算前期资金我公司将给予投资本项目预算资金100%的额度予以准备，其中，20%的资金作为交接工作时突发事件或不可预见的费用，此预算经费在中标后马上作为项目资金启动，专款专用。(三)制定工作计划项目管理班子提前介入本项目的管理工作，走访调查，摸清项目的具体情况，尽快熟悉服务人员、地理位置、作业环境，制定具体详细的交接工作计划。中标后，项目负责人在本投标方案的基础上，制定更详尽的工作计划方案，报业主单位备案后执行。(四)招聘培训人员1、人员招聘根据本项目人员配备要求，项目管理班子先期进行人员招聘。优先接受原有服务人员，优先录用高素质职工。录用新的服务人员时，除对年龄和身体健康状况有一定要求外，还要求具有一定的文化知识和相关服务经验。2、人员培训(1)及时对一线员工以职业道德、保密制度、劳动技能、安全意识为重点进行全员培训；同时进行工作目标、责任任务、规章制度等方面内容的综合培训。(2)项目负责人对项目管理班子成员进行本项目的专项培训，培训内容主要包括工作目标、责任任务、规章制度、安全生产等。(五)采购设备工具(六)组建应急小组各项目部抽调15名人员(含管理人员、保洁员、宿舍管理员),彻(七)落实福利待遇2、员工基本工资不低于业主要求的工资标准；节假日、双休日(八)与业主单位协调(一)组建项目管理团队接到中标通知书后项目负责人立即开始员工招聘及设备采购配置等工作。项目负责人将根据实际情况制定初期工作计划安排表，并上报业主单位。项目进行中，需要业主单位给予配合帮助的及时进行沟通协商。项目部与后勤保障部沟通，做好项目进场前设备物资的准备工作；与人力资源部沟通，做好新员工进场的对接工作；同时组建15人的机动应急小组，做好顶岗、补岗工作。实现目标：不因项目交接而造成**市**中学物业服务出现漏洞，确保交接过程作业无盲点和稳定有序。(二)组织项目党支部、工会。全面向组织靠拢，建立忠诚可靠的团队，更好的为业主服务实现目标：像业主单位一样，有组织，有纪律，有忠诚，有信仰；同时，确保员工权益得到充分保障。(三)项目管理人员给每位作业人员发放作业工具、劳保用品等，同时，再次复核作业人数，确保进场当天无缺岗、漏岗情况。(四)项目管理人员于进场当天7:00分之前到达项目现场，再次清点服务人数，确保项目实施过程中无缺岗现象；同时，机动应急小组做好查缺补漏的突击清理工作；其他作业人员做好各自岗位上的(五)对作业人员中有自由散漫的员工进行批评教育，通过耐心、细心的思想工作，提高作业人员的工作态度和责任心，通过谈话、引标准化、长效化的管理。七、人员平稳交接实施措施为让整个团队迅速凝聚成一团，提高团队服务精神以及对物业服务事业的热情，我公司入场后将对所有的服务人员进行培训和慰问，提高交接时的服务质量，让整个团队凝聚起来，保证无缝隙交接。(一)培训的重要性员工培训，是现代企业人力资源管理的重要内容，其目的在于立足现有的人力资源基础，通过分析企业运行中存在的问题，针对性地设计出相关的团队合作、岗位技能、管理技能等课程，对员工进行培训和提高。通过培训培育和形成共同的价值观，增强凝聚力，提能力水准，达到人与“事”相匹配，激励员工工作积极性，建立学习型组织，以最终达到提高企业核心竞争力的目的。(二)培训目标1、培育和形成共同的价值观、增强凝聚力。不断地进行职工培训，向职工灌输企业的价值观，培训良好的行为规范，使职工能够自觉地按规章工作，从而形成良好、融洽的工作氛围。通过培训，可以增强员工对组织的认同感，增强员工与员工，员工与管理人员之间的凝聚力及团队精神。2、紧跟本项目工作总目标，及时传达和贯彻服务工作的要求，使员工都明确组织和个人的工作目标，使我公司服务项目起到良好的“窗口”作用，为业务打造良好办公环境而努力。3、培训一支能干肯干，具有良好服务意识的专业队伍，提升公司核心竞争力，为实现管理目标提供有利保证。4、提高员工的服务意识、操作能力、管理能力及综合素质，培养出一批管理专业人才，为社会、为保洁行业的发展作出贡献。(一)进场前做好进场准备：人员及物品按时到位，根据《**市(二)成立交接小组，由项目经理(负责人)任组长，指定各专(三)由业主领导召集原物业企业(或原服务人员),召开新老(四)所有人员在上岗前进行为期一周的封闭式、针对性强化集(五)我们以真诚的态度，在政府主管部门和行业(六)风险防范更换物管企业的过程中，经常出现的“风险”有5种情况：进场交接验收记录表交接区域移交单位名称接收单位名称签字栏移交单位监理单位业主注：见证单位应根据实际检查情况，并汇总移交和接收单位意见形成见证单位意见第三节退场交接方案(一)业主方负责书面通知，现在管物业公司解除合同日期，确(二)双方物业公司确认交接步骤及内容。(三)以书面形式发给各个科室及相关部门更换物业通知。(四)在最大限度减低对业主服务影响的情况下，按步骤进行物(五)业主方与原物业公司的合同缮后事宜。(一)工程交接1、成立接收小组，由交、接双方专业人员组成，指定项目验收3、接收工作要求(1)接双方签定物业接收委托书，确定接收程序接收人员及接(2)交方应提供的资料、文件。⑨设备维保合同(有效期内)。(3)交接工作开始时，双主应签定物业交接协议书。明确双方(4)交接工作中，双方交接人员应就交接物品的位置、数量、(5)交接工作结束，双方共同签署交接报告。对交接中发现的(6)钥匙移交(7)设备交接顺序⑤其它设备(电脑、办公设备等)。(二)财务交接(三)文档交接(四)人事安排根据我公司的交接方案及新物业管理公司所提交的交接内容目