【“小产权房”法律问题调查2400字】

“小产权房”法律问题调查报告目录TOC\o"1-2"\h\u26669“小产权房”法律问题调查报告 121395一、调查概况 120538（一）调查时间与地点 118156（二）调查对象、调查单位及调查内容 124916（三）调查方法 22390二、调查发现的问题 25011（一）合同效力 230270（二）权利属性 229060（三）利益赔付 224462三、问题解决建议 322732（一）完善集体土地征收制度 314895（二）设立执法机构，明确执法主体 310529（三）确保买受人的合法利益 3小产权房的产生具有多种原因,它的存在和大量扩展揭示了制度创新的迫切需要,是合理调整城乡利益分配、促使两种土地所有制度向公平合理化方向改进的催化剂,同时在我国现有法律规范下小产权房的存在也深刻地影响着当前我国房地产市场体系和城市化发展,给购房人带来利益风险。本文通过文献研究发达方式对“小产权房”的法律问题进行调查，分析“小产权房”在我国发展中存在的问题，并针对这些问题思考解决对策。一、调查概况（一）调查时间与地点2022年5月17日，通过查阅相关的文献资料，对我国“小产权房”法律问题进行了详细的调查了解。笔者在学校通过学校图书馆与网络图书馆收集文献资料进行调查。（二）调查对象、调查单位及调查内容本次调查所选择的调查对象为“小产权房”，通过收集相关法律争议案例的方式来研究“小产权房”以及相关法律存在的问题。由于小产权房和普通商业房地产的主要区别在于土地占有是农村地区的土地，产权证书不是由国家颁发，也不受交易法律保护的。经过几十年的发展，小产权房的建设量、流通面积和市场需求都非常巨大。但是，我国目前的法律没有明确规定小产权房，所以小产权房属于我国法律的灰色地段，处境非常尴尬，应该从小产权住房找出出路。本文以现有的小产权房的相关概念为中心进行介绍，接着，研究小产权房的法律问题，分析问题点，最终提出解决问题的法律解决方案。希望提供一些关于我国小产权房法律问题的可行参考。（三）调查方法通过查阅相关的资料文献，对整个“小产权房”法律问题进行详细的关注了解，对“小产权房”进行全方位的考量。二、调查发现的问题（一）合同效力在现今审判中，全国法院对有小产权房的家庭出售合同的有效性持否定态度。例如，北京高等法院指出，小产权房属于违法建筑，房屋买卖合同无效，海南省高等法院指出，城市居民购买的小产权房买卖合同无效，山东高等法院认定小产权房买卖合同无效。一方面，买卖合同的买方本体不合适，买方不是集体组织的成员，不能得到集体性的土地所有权。另一方面，买卖合同的内容是违法的。并违反了房屋开发商的建设和销售、商业房屋建设和销售所必需的规定，以及违反集体土地非循环所必需的规定。（二）权利属性小产权房的建设、销售没有标准化。对于在未经集体建设用地或土地所有权证书或建设许可的情况下在耕地建设的小产权房，建设者或购买者的权利在审判的执行上是不同的。有些法院决定房屋所有者拥有可动资产的真正的权利，即房屋拥有可动资产的真正的权利。这一点，小产权房建设的违法性。小产权房的所有者，不能享受小产权房的不动产权，分离建筑材料的保全和小产权房不动产权。这个见解是同意小产权房具有一定的价值，但房地产的所有权属于房子的非构成部分和拆卸的建筑材料。可是，作为对象的构成要素，建筑材料不具有独立性，不满足对象的独立性要求。因此，享受可动资产的实质权被认为是不适当的。（三）利益赔付在小产权房交易结束后，销售商多主张合同无效以高补偿和其他经济利益。此时，买方失去在买卖合同的制作及签名过程中产生的费用及由第三方签署合同的机会。这种损失被称为信赖利益损失，即合同成立、有效的当事人的信念造成的损失。但是，合同最终未建立、无效或取消。对于买方的信托行为是否赔偿信赖，意见不同。有些法院认为，卖方无需赔偿买方的信用利益，但买方只需要返还买家购买的金额和余额装饰价值，而房子的附加价值利润应属于卖方。他们的意见基于以下三个理由。第一，在签订小产权房买卖合同时，买方知道销售行为违反法令，仍然在合同上签字。第二，国家和地方政策，以及法律法规，明确禁止小产权房的建设和销售。如果买家因违法行为而获利，那么最终将不属于信用利益范畴的小资产管制，房屋附加值部分不属于信用利益范畴。并且，属于房屋的自然附加价值归于卖方。三、问题解决建议（一）完善集体土地征收制度建立土地征用制度的目的是最大化公益和私利的平衡，维护全社会利益。但目前，集体取得土地的手续违背了这个本来的意图。因此，要改善公益认识标准，改善补偿标准，弥补被征收的农民损失，防止地方政府参与土地金融。参与有关政府部门的协商，可以确保公益决策权威、公益决策的实施。公益的决定应当根据听取议事记录，按照“案卷排他”的原则，使听证会的作用有效发挥，使其不被形式主义所封锁。（二）设立执法机构，明确执法主体经过土地制度的整顿，为进行小产权房的特殊管理，包括小产权房的审计和评估、登记确认和权利的确认、交易的转览、征收等事项。设立专门机构，激活集体土地财产属性，提高集体土地利用率，帮助群众对小产权房合法化进行特殊监督，确保合法化进程的开放性和透明性。多元管理模式将导致部门的不透明权利和责任，而且执法部门的“宽容”态度将减少小产权房建设的违法成本。因此，我们应查明执法主要因素，加强执法，约束小产权房建设。（三）确保买受人的合法利益在签订房屋买卖合同后，卖方主张合同无效，主张房屋附加值利益。但是，必须有效地保护买方的信用利益的损失。一方面，由于两方在签订低产权家庭买卖合同时过失，因此不能牺牲买家来保护卖方的利益。这一部分的附加价值完全由卖方归还，如果买方只返还房产，那么两方的利益就会严重失衡。买家经常抗议通过拒绝腾出房屋的附加价值利益