【县地区不动产权籍调查技术方案设计9000字（论文）】

S县地区不动产权籍调查技术方案设计目录TOC\o"1-3"\h\u248731S县地区不动产权籍调查的相关概念 S县地区不动产权籍调查的相关概念1.1不动产权籍调查不动产单元是由权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间构成，包括房屋等建筑物及构造物以土地权属界线封闭的范围。不动产权籍调查是以不动产单元为基础，依照不动产权利人的申请，通过权属调查，查清不动产单元的状况，包括宗地信息、权属、界址、数量、性质、面积、房屋用途状况等基本情况，相关人员会调查不动产的权属，同时对不动产进行测量，以确定不动产各个方面的数据信息，最终形成调查结论并发出调查公告，内附宗地实测图，体现在不动产证件上。形成电子和纸质数据、表册、图件等调查资料，根据所获得的调查资料将不动产单元进行“落宗落户”的过程。不动产权籍调查常用术语包括：宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线固定封闭的地块或空间。房屋：土地或海域上的建筑物、构造物，包括独立成栋，具有固定界限的封闭空间，以及区分幢、套、层、间等可以独立使用住人或存放东西的建筑物。定着物：固定于土地并不能移动的有独立实用价值的土地联结物。界址点：宗地或权属界线的转折点，即拐点。界址线：宗地四周的权属界线，即宗地界址点连线构成的折线或曲线。1.2不动产权籍调查测绘不动产想要实现统一登记，必须进行不动产权籍调查测绘。经过不动产权籍调查之后得到的数据一旦被采用，就具有了法律效力。因此，在不动产权籍测绘工作的过程中，必须由不动产权利人提交测绘申请，然后由具备资质的测绘单位根据申请，通过权属调查和测绘来对不动产的基本信息进行核实确定；同时，在不动产权籍调查测绘的工作基础上，要选择宗地现场调查的方法进行测量，以对不动产进行权属调查和测量等工作；最后再生成调查结论并发出调查公告，内附宗地实测图。1.4不动产权籍调查准备工作权属调查是不动产统一登记工作的核心内容，它的的真实性，准确性、现实性影响不动产登记工作的质量。因此，权属调查是由具有不动产权属调查员工作证的人带领下完成。权属调查工作主要内容包括查清不动产单元权属类型和界址信息，现场绘制不动产单元宗地草图，同时填写地籍调查表和房屋调查表，为下一步不动产权籍测绘工作奠定基础，为最终不动产使用证书的发放提供具有法律效力的调查资料和凭证。农村不动产范围广泛、内容较多，本文针对农村不动产的房屋（建、构之物）权属调查进行相关研究，所以阐述宗地和房屋的权属调查内容。1.4.1权属调查（1）确权调查a、权利主体调查：权利主体调查主要包括所调查不动产单元的所有权人和使用权人资格和身份的调查核实。b、权属类型和权属来源调查：指对土地所有权和获得土地方式的调查。c、土地用途调查：根据《土地利用现状分类》中的二级类的要求，对土地的实际用途和批准用途进行调查和核实。不动产使用权证明中的批准用途与实际用途调查核实。d、土地位置调查：调查核实主要宗地坐落和宗地四至。确定不动产所在位置的代码和集体口牌号，并调查宗地四至相邻不动产权利人的详细名称和身份。（2）界址调查界址调查是不动产登记调查工作的精髓部分，界址设置具有法律效力的工作，界址（点、线）的准确性、现实性及真实性影响到不动产权籍调查工作的质量。所以，界址调查环节根据规范要求严格执行。宗地界址调查的核心内容是查清本宗地的坐落、四至、界址线边长、界址点位置、界标物类型以及与四邻宗地的相关位置等。a、指界人的确定：个人用地，该房屋户主（权利人）出席，并出具身份证明和户口簿；单位用地，由本单位法人代表(或负责人)到现场指界，同时出具身份证明和法定代表人(或负责人)身份证明书；公用宗地，由本宗地共用人共同指界或共同委派代表出席指界，并出具身份证明和指界委托书。b、界址现场核实：本宗地、相邻宗地权利人及权属调查技术员必须共同到现场，由本宗地和相邻宗地权利人指界、认定界址点和界址线位置。c、界址认定：一宗地只有一个权利人的宗地界址，由本房屋权利人单方认定；一个宗地有一个以上权利人的宗地界址，必须现场共同指界，经共同认定的界址，必须由指界人在《权籍调查表和房屋基调查表》上签字盖章。（3）宗地草图绘制宗地草图是详细描述宗地的位置、界址点（线）、相邻宗地相互关系，以及与本宗地有关的相邻地物要素关系的实地记录，处理宗地权属的原始资料。为下一步权籍测量工作数据相互校核的重要图形依据，需现场描绘，并保证草图内容完整性。草图内容是本宗地信息，宗地号、门牌号、权利人名称、界址点（线）及编号、紧靠界址点或界址边长的主要建筑物和构筑物；相邻宗地信息，宗地号、权利人名称；草图规范信息，指北针、调查员、日期、概略比例尺。每个调查的宗地须绘制草图，一切注记应实地丈量记录，不得复制和涂改，保证草图的美观。1.4.2房屋调查农村房屋是农民的主要财产，实地调查农村房屋产权状况，结合权籍测量获取正确的房屋面积及要素数据是农村不动产登记工作的重要要求。房屋调查时对房屋产权人，私人产权或者共有产权、一个单位或几个单位共有产权，应注明全体产权人姓名和全体单位名称；调查房屋产权来源，如继承、分析、自建、翻建、征用、收购、调拨、拔用、受赠、查封、抵押、互换、价拔等，应提供相关证明材料；调查房屋结构与层数，核实房屋结构类型、总层数和所在层，严格实行房屋调查规范层高要求，详细调查区分夹层、插层、阁楼、楼梯层数，现场拍摄能反映房屋层次和结构的数码相片；调查房屋建成年份，实际竣工年份，分别注明多幢房屋建成时间；调查房屋实际用途；调查房屋墙体归属，自有墙、借用墙及共有墙；房屋边长丈量，房屋外表距离和内部边长。1.4.3不动产权籍调查表填写权籍调查表是不动产权属调查内容的汇总表，也是不动产登记工作的成果资料之一。根据农村不动产权籍调查内容，本文主要阐述的不动产权籍调查表包括地籍调查表和房屋调查表。不动产权籍调查表是宗地和房屋权属调查、不动产单元利用状况和界址权属调查结果和审批意见的真实记录，是不动产登记发证的奠定依据。（1）权籍调查表内容权籍调查表主要用来归档的宗地和房屋各种信息、其包括不动产权利人具体情况及信息、宗地和房屋坐落、地籍号和所在图幅号、四至、批准与实际用途、宗地权利共有情况、界标种类、界址线类别和位置、相邻宗地指界界址线签字盖章、宗地草图、权籍调查记录、房屋结构和层次信息、房屋用途和竣工年份和调查员意见等内容。（2）权籍调查表填写要求权籍调查表填写时，必须保证表、图与实地一致性；确保各项填写内容完整、格式统一、内容正确、字迹清楚；按照“一块宗地一个使用者”原则填写内容、根据界址点数量、宗地面积、可附页上填写更多内容；不动产权籍调查是现状调查，以现实为依据，保证权籍调查表内容与实地调查情况，与权籍调查表不一致时，需要表中填写详细原因。2S县不动产权籍调查的工作规程2.1不动产权籍调查准备工作对S县不动产权籍调查工作而言，要想使后续的调查登记发证工作保持流畅性，对各项前期准备工作加以完善便显得极为重要。一方面，可以减少调查工作中出现问题的几率，另一方面，有效提高不动产登记调查工作的效率。不动产权籍调查前期准备工作包括制定调查方案、资料及设备准备、制作外业调查底图、宣传动员及人员培训等工作。制定调查方案：制定调查方案是权籍调查工作的第一环节，也是顺利开展调查工作的前提。针对不动产权籍调査工作范围开展实地踏勘，进一步对调查范围加以明确，根据测区不动产实际情况、环境条件、交通情况，制定科学性、合理性的权籍调查实施方案。资料收集和设备准备：权籍调查前期收集资料包括：国家备案的行政区划分资料、现有的不动产成果资料、权源资料、首级控制点资料及其它相关资料。此外，根据测区的实际情况拟投入以下主要设备：硬件设备：全站仪、GPS接收机、RTK手簿、丈量工具、打印机及交通工具等相关测量仪器和调查设备。软件设备：数据处理软件包括：办公软件、Cass9.0、AotuCAD2008软件等。制作外业调查底图：外业调查底图是权属调查和开展权籍测量的参考资料之一。在项目区域内开展权籍调查之前，为了能够按计划正确的指导和进行调查登记工作，以免调查时出现重复调查或遗漏调查现象出现，制作现实性、准确性强的调查底图非常重要。为能够清楚的反应调查区域内各宗地的相互位置关系，可以运用无人机航测技术制作不动产权籍调查工作底图，能快速提供外业调查底图，且现势性强、更直观、精度高，保证调查时不宜出现遗漏调查现象。宣传动员：不动产权籍调查工作涉及每一户居民的切身利益，开展实地调查之前，采取符合实际条件的宣传方式，全面动员区域内的广大居民和有关政府部门，为顺利完成不动产权籍调查工作具有现实意义。宣传动员工作是保证不动产统一登记工作顺利进行的有效措施，宣传动员要结合测区不动产权籍调查工作的特点，首先向广大居民、村组有关干部讲清此项工作的目的、任务；其次大致讲出方法步骤、登记中应注意的具体事项，如申报时间、地点携带资料等。宣传动员的方式较多，应结合实际条件，灵活多样，并且有针对性。对广大居民利用最有效的广播、电视、报纸、宣传提纲等形式进行宣传到每家每户，争取村组干部和广大居民的全力支持与合作，为顺利开展权籍调查工作大力营造良好的氛围。人员培训：推开调查工作之前，运用理论结合实际的方法，组织全体技术人员开展系统地培训，使全体技术人员了解当地的管理政策，并掌握本次不动产登记发证工作的目的、任务、工作程序、技术方法。组织培训后达到统一认识，可以正确处理工作当中出现的各种技术性和常见性问题，确保作业标准统一。2.2不动产权籍调查的工作流程S县不动产权籍调查工作流程非常严格，具体工作流程如下：第一步：调查前的准备工作，主要的工作内容为收集宗地现有的档案资料，并依据收集到的数据制订工作计划。第二步：权籍调查，主要的工作内容为核实与调查不动产的权属信息，同时邀请不动产权籍调查相关人员以及本宗地权人和临宗地权人共同到勘察现场进行指界，随后相关测量人员展开测量工作、绘制草图、处理可能出现的争议等。第三步：不动产的测绘，主要的工作内容为测量不动产的各种数据、绘制不动产图、录入房产面积等。第四步：质检入库，主要的工作内容为将测绘得到的数据包括之前的文本表格等信息进行初步审核。若判定为合格，返回不动产登记中心等待登记处理；若不合格，则退回重新测绘。第五步：成果归档，工作内容是将之前的工作整理并发出调查公告，将纸质版资料与电子版资料进行分类归档。3不动产权籍调查测量方案设计3.1区域概况S县位于湖南省东北部，东接湖北省通城县，东南连平江县，南抵汨罗市，西南以湖洲与沅江市、南县交界，西与华容县、君山区毗邻，北与临湘市、云溪区、S县楼区、君山区接壤。县界极端位置，东至月田镇钟山村钟家山南麓，南至长湖乡民主村王家寮分水岭，最西、最北均以东洞庭湖湖洲与君山区相接。全县土地总面积2930.95平方公里，占全市土地面积的19.51%。县境地貌自东北幕阜山余脉向西南东洞庭湖呈降阶梯状倾斜。山地、丘陵、岗地、平原、水面比例大致可分为12:11:24:13:40。山地主要分布在毛田镇、月田镇、张谷英镇、云山乡、相思乡、饶村乡及公田镇的一部分地方。主要山脉有相思山、大云山。丘陵主要分布于盆地周边或山间山麓旁侧。岗地主要分布于东洞庭湖东岸的麻塘镇、城关镇、黄沙街及新墙河两岸。平原主要分布在筻口、新墙、公田、鹿角、城关等乡镇。全县水域面积1190平方公里，占全县总面积的40.60%，主要为县辖东洞庭湖水面。3.2常规权籍测量方法3.2.1控制测量控制测量包括首级控制测量和图根控制测量两个部分，首级控制测量是界址测量和地籍图测绘的支撑。（1）首级控制测量首级控制测量是图根控制测量和界址测量的基础，具有十分重要的作用，因此在S县农村不动产控制测量中利用静态GPS观测区域的控制点坐标。1）GPS首级控制网的布设收集到S县3个D级控制点成果资料，根据测区不动产分布特点，按照先控制后碎步，逐级控制原则，D级控制点数据作为起算点，按照建立E级控制网的技术要求进行布设。利用GPS测量技术S县不动产控制网布设遵循以下原则进行：GPS测量不需要站点之间相互通视，选点布设比较灵活，控制点应选交通便利、易于安置接收机的位置；点位位置尽量较高，目标明显；应远离于遮挡、信号干扰或其他障碍物、以减弱多路径效应的影响；选点埋设应选地面基础稳定不易破坏，能保证控制点长期保存的地点。2）GPS接收机的选用根据S县不动产权籍调查区域情况，考虑作业效率和精度要求，利用三台中海达双频GPS接收机进行观测。接收机观测时，可以收到L1C/A,L2E,L2C,L5波段卫星的信号。首级控制测量之前，三台双频接收机及天线通过计量部门检定后使用。3）作业模式为了满足S县农村不动产精度要求，GPS控制测量运用的是载波相位静态相对定位模式。开始观测之前，严格检查接收机电源、天线、电缆部分。开机时，做好观测记录包括开机时间、测站编号、观测者姓名、天线高、天气情况等信息，同时，GPS观测过程中，避免接收机旁边使用电子设备，以免影响卫星信号，数据质量下降。4）数据处理数据处理利用南方公司开发出的数据处理软件进行基线解算，以已有的三个控制点作为起算点及原始数据为起算数据。保证数据剔除率，同一时间段内观测值的数据剔除率不许超过10%。经过基线向量计算，检核，进行三维无约束平差，评定控制网精度。本次S县不动产首级控制测量观测文件总共14个、站点个数9个、基线总条数24个，全网由18个同步环组成，合格数18个，形成14个异步环，合格数14个。平差后最弱边是一条，最弱点是一个。（2）图根控制测量图根控制点采用动态GPS-RTK测量。用中海达双频GPS接收机，RTK手簿上输入已解算好的七参数，在D002号首级控制点上进行点校验。仪器校正完毕后，15个图根控制点上固定解条件下，图根控制点上竖立对中杆，一次三维坐标，施测采用10秒10次成果平滑均值。图根控制点成果需进行分别内业和野外检测，一般运用不同时间段进行观测，用三维坐标检核，也可以利用全站仪进行边长检核（相邻控制点距离）。3.2.2界址测量界址点测量是在已界址调查认定的界址点上进行测量，为农村不动产地籍图绘制提供位置信息。目前，界址点测量方法较多，其中最广泛应用的是全野外数字化测量、GPS-RTK动态测量方法两种。随着测量技术和科学技术的快速发展，测绘领域中出现了新颖的界址测量方法，如包括无人飞行倾斜摄影测量与三维激光扫描仪测量方法等。根据测区内的测量环境和界址点精度要求，本次S县六曲河镇河边村不动产界址测量试验区采用全站仪和GPS-RTK组合测量方法，同时为了保证测量数据精度也皮尺丈量法。这样，一方面验证测量数据精度，另一方面解决测量环境导致的仪器设备无法观测的问题。S县农村区域地势不平、房屋不规整、遮挡物较多，总体看测量环境较差。以河边村民族组为例，本次使用全站仪和中海达动态RTK进行界址测量。民族组总共观测了95块宗地，135个房屋界址点。3.2.3地籍图的测绘地籍图是专题图，地籍图绘制有两个基本要求：一是要能反应地物及文字注记等与地籍有密切关系的信息；二是能详细反映区域全部地籍要素，数学要素，地物要素，比如土地权属信息、面积、位置信息、街坊界线、行政界线、比例尺、指北针、控制点注记、水系及道路信息等。本次S县不动产权籍调查工作为最正确的提供宗地面积、房屋面积绘制出地籍图、宅基地宗地图、房屋图及房屋分户图。（1）宅基地宗地图绘制宅基地宗地图作为农村不动产登记上的附图，具有一定的法律意义。宗地图可以从地籍图上批量生成，但宗地图与地籍图比例尺不一致。（2）房屋图的绘制农村一户所有的独户，独院房屋。房屋分户图与宗地图基本一致。房产分户图是先皮尺丈量房屋内部距离，墙宽度后在宗地图上去除墙厚度绘制。（3）地籍图的绘制本次S县六曲河镇不动产权籍调查利用全站仪和GPS-RTK组合测量，观测了测区范围内的主房、附属房屋、篱笆、围墙、道路等地物要素，运用南方测绘仪器公司开发的Cass9.1成图软件。根据地籍图绘制规范要求绘制出河边村1:500地籍图。图内详细标注每一块宗地的界址点，房屋、附属房屋、不动产单元编号、宗地和房屋面积、道路等。3.2.4面积量算面积计算是整个权籍测量工作的重中之重，涉及到农民切身利益的重要环节。选择合适的测算面积方法，计算和汇总六曲河镇河边村每一块宗地、房屋及附属房屋面积。（1）宗地面积计算宗地面积计算的方法不同，其精度有所不同。目前，测算宗地面积的方法较多如包括坐标法（解析法）、几何要素法、膜片法、沙维奇法、求积仪法及电算法等。本文宗地面积计算运用坐标法。（2）房屋面积计算所谓的房屋面积计算是房屋水平投影面积的测量计算，其包含建筑面积、房屋占地面积、产权面积、公摊面积、使用面积和套内建筑面积等的计算。S县农村房屋只计算占地面积和建筑面积。根据《房产测量规范》（GB/T17985.1-2000）进行。在电脑上运用Cass9.1自动计算房屋及附属房屋（阳台、门廊、房檐、圈、厕所等）部分面积。3.3无人机倾斜摄影测量外业数据采集3.3.1前期准备工作无人机倾斜摄影系统飞行之前，需要做好充足的前期准备工作来保障无人机倾斜摄影测量过程的顺利进行。其准备工作包括：收集测区范围基准控制点资料、现场勘查拟划定航摄范围、提前掌握好当天天气变化情况。除此之外准备好即将运用的航摄设备、像控点施测的仪器及相关工具材料。本次研究使用的航摄仪器是“红鹏六旋翼无人机AC1500”平台。该型无人机模块集成度高、自动化程度高、更换桨叶和电池便捷，安装和调试工作非常方便。而且，本系统轻小型、体积不大，具有卓越的动力冗余特性，抗风特性，可在中雨环境中飞行，使用和携带非常方便。同时，本系统各项参数技术要求满足倾斜摄影测量规范要求。3.3.2航摄规划运用无人飞行倾斜摄影测量采集测区影像数据时，极为重要的就是航摄规划。无人机具有自动化程度高特点，其飞行之前设计出一项合理性的航摄规划跟影像质量、后期的三维模型精度密切相关。航摄规划之前，综合考虑的因素较多碧如：飞行平台的地面分辨率、测区地形起伏度、摄影总面积、实验精度要求及飞行平台本身各项航摄参数。准确获取测区地物信息的需要，本次实验之前对航高、航带弯曲度、航速、影像重叠度及航线设计一份科学性、合理性的航摄规划。3.3.3像控点布设与测量像控点布设必须摄影平台飞行之前布设好；像片控制点布设根据航线在测区统一布点，完全不受图幅单位的限制；布设的像片控点必有效控制成摄影范围；相邻影像或者相邻航线之间布设像控点，且公共使用；选择像控点位时，选为不易被破坏的地面硬度好的位置；像控点位必须选择在测区的明显目标点，以便于正确判别出来；像控点位置尽量选为交通和观测方便位置。运用GPS-RTK测量技术获取像控点坐标时，需要测区首级控制网数据资料。本文在4.2节阐述GPS首级控制测量数据获取，已有的基准控制测量坐标求出七参数，根据RTK测量原理观测了在摄影区12个像片控制点坐标。利用动态GPS-RTK测量，首先在测区的首级控制点上进行点校验，检验合格后进行观测。本次实验为了提高动态RTK测量数据精度，每个像片控制点位采用固定解施测3次平面和高程坐标，施测采用30秒30次成果平滑均值作为像片控制点成果。像片控制点测量过程中，需要进行点之记，像片控点之记成果作为影像后处理所需的重要参考资料之一。点之记内容主要包括测区名、点号、坐标系、三维坐标、点位略图、点图、远近照片、日期、观测者、检查者、点位描述等文字内容。3.3.4航摄飞行飞行之前严格检查飞行平台硬件设备，根据飞行平台摄影特点，选择恰当的时间和最佳场地，确保摄影平台安全起飞降落。以上所述的航摄规划、像控点布测完毕后按照以下流程完成了这次航摄任务，具体流程如下：（1）飞行准备。虽然本次在河边村使用的六旋翼无人机是起飞场地要求不大，但确保正