上海住宅市场及长风板块分析

日期地点，微软雅黑16号上海商品住宅市场及长风板块分析宏观政策背景2013年2月20日，国务院常务会议出台五项政府调控措施；3月1日，国务院办公厅正式发文出台国五条细则，标志着政府调控实质性升级；随后地方政府出台各地细则，基本未超出国五条范围。“国五条”新政：完善稳定房价工作责任制关键词：限价；考核问责；坚决抑制投机投资性购房关键词：信贷缩紧；20%个税；增加普通商品住房及用地供应关键词：增加供应；加快保障性安居工程规划建设关键词：保障房；加强市场监管关键词：个人住房信息系统建设。对成交量影响：短期内，一方面，在新政落地之前，二手房需求会在新政落地之前呈现出恐慌性的火爆；另一方面，在新政落地之后二手房的需求会被挤压到一手房市场，刚需市场短期交易量会大幅上升；对价格影响：短期内由于一手房市场会承受大量来自二手房的刚性需求，刚需项目会在短期急速升温，均价将会回落。在地方细则落地之后，均价将会逐渐恢复稳定；对成交结构的影响：由于新政中限购加强，信贷收紧，对于高端项目的去化将形成严重阻碍，在短期内将会有大量刚需项目的推案。而对于存量中的高档产品，开发商可能会面临在高端市场中被迫参与价格战的情况。市场影响积极温和广州细则出台广州细则偏向温和，细则内容与国五条范围一致，其中并未提及新增限购城市，20%的个税的表述弱化，按照国五条标准执行。3月25日积极严格北京、上海、重庆细则出台北京上海重庆细则较为严格。首先是限购力度加强，增加限购的范围；其次，严格执行20%的个税；而二套房贷将作为储备政策视市场情况决定执行。3月30日消极宽松合肥、大连、厦门等19城市细则陆续出台“房价增幅不超过当地居民可支配收入的增幅”成为主角，多地只在细则中确定调控目标，整体国五条落地执行力度较弱。3月31日后1至4月上海商品住宅市场走势4月上海受国五条细则逐渐失效的影响，商品住宅均价有所回升；在三月份的恐慌性购房的疯狂之后，市场回归理性，成交面积环比下降40.55%，但较之去年同月则环比上涨48.15%，环比的下滑只是相对于3月疯狂的假象，4月商品住宅市场依旧火热。2012年第四季度随着十八大的召开，市场持续升温，2013年1月份跟随2012年的趋势，价格持续上涨，成交均价环比上涨3.88%；一月份为房地产市场传统淡季，供应面积较低，环比下降67%，成交面积更随市场小幅下降，环比下降14%。2月为市场淡季，新推案数量大大降低，供应面积环比下降32.46%，成交面积环比下降46.51%，成交均价持续走高。2月20日，国务院常务会议确定“国五条”，坚持调控政策不动摇、力度不放松。新政预计将在接下来的月份中起到调控作用。持续升温调控警告3月，房地产陷入“国五条”后的末班车疯狂，供应成交面积相比上个月有及大幅度增长。一方面国五条20%个税导致大量二手房需求转向新房，整体市场中刚需项目成交面积大幅上升；另一方面，开发商为了规避新政落地造成的风险，大幅增加推案数量。淡季不淡4月，供应成交面积大幅下滑，一方面体现了3月市场过度亢奋之后的理性回归；另一方面，3月30日上海市人民政府办公厅发布上海国五条细则，市场回落也体现出买卖双方对于整体市场的迷茫，也表明买卖双方对于市场保持观望态度。理性回归4月上海商品住宅供求区域分析4月上海商品住宅供应相对集中在外郊环刚需项目较多的区域，而新推案较多的区域普遍成交情况较好，高供应对于成交有一定拉动。排名项目名称推案量区域开盘情况1新城碧翠44,902浦东老盘2日月光伯爵天地40,869嘉定老盘3海湾国际名苑39,558奉贤老盘4盛世豪园36,844杨浦老盘5明天华城35,534南汇老盘6众旺苑34,625奉贤老盘7誉品谷水湾豪庭34,449松江新盘8中金海棠湾31,907南汇新盘9农房万盛金邸31,897金山老盘10金沙雅苑31,880普陀老盘4月上海商品住宅供应量前十4月的商品住宅供应主要集中在松江、嘉定、浦东、奉贤等郊环外区域，供应较多的区相对成交较多，而在传统刚性需求量大的嘉定、青浦和宝山，出现了供不应求的情况。从4月供应量前十的项目来看，只有两个项目是4月新开盘，大部分供应是由老盘新推案构成。部分项目，例如新城碧翠、日月光伯爵天地，推案量较大，占据区域供给较大部分，直接拉动区域整体供给。而在所有的10个新开盘项目中，9个位于郊环外。其中，嘉定区作为传统的刚需项目集中区域，4个新开盘项目体现了嘉定区在刚需市场上的火热程度。4月上海商品住宅成交结构分析4月上海商品房成交以单价20000以内，总价400万以下的二房、三房为主，4月商品住宅市场成交以刚性需求为绝对主导。排名项目名称成交面积区域板块成交均价主力户型开盘时间1日月光伯爵天地23639嘉定嘉定新城板块15525三房2013-4-132御沁园20993南汇周康板块19620三房2013-3-93万科金色领域19131嘉定嘉定新城板块16401二房、三房2012-12-314瑞虹新城18414虹口四川北路板块49712三房、四房2013-1-195嘉宝梦之湾15471嘉定嘉定新城板块14447二房、三房2013-3-316誉品谷水湾豪庭15103松江松江新城板块17081二房、三房2013-4-207保利御樽苑14668浦东曹路板块22537三房2012-6-138嘉怡水岸14083闵行江川紫竹板块17657二房2012-7-79农房万盛金邸12625金山金山新城板块10886二房2012-12-2610中海紫御豪庭11990普陀长风板块44430四房2012-5-274月上海商品住宅成交面积前十从4月上海商品住宅成交面积前十的项目来看，有7个项目成交均价在两万以内，有九个项目的主力户型为二房或三房。总体来看，4月商品住宅市场成交以刚性需求为绝对主导。长风板块所在区位长风板块位于普陀区最南面，内环中环之间，作为大虹桥内最靠近市中心的板块，具备成为高端商务区的潜质。陆家嘴商务区南京路商圈中山公园商圈徐家汇商圈古北国际社区真如城市副中心

长风板块中环外环内环桃浦板块万里板块真如板块长征板块曹杨板块宜川板块武宁板块长寿板块3.5km3.5km5.7km2.2km5.4km10.3km区位特征：长风板块位于上海中环西侧，及属于大虹桥经济体，同时处于市中心区域内，区域规划优势强；作为普陀区中最南面的板块，长风板块最靠近市中心，在区域内相对其他板块具有更大的优势；板块距离上海各大区域中心距离较近，到各个区域中心都有轨道交通连接；市中心最后一块整体规划的商务办公区域，未来最有可能成为堪与虹桥开发区相提并论的中央商务区；长风生态商务区是全市首批重点推进的九大现代服务业集聚区之一，区域总开发量预计将达到290余万平方米，其中办公楼商业娱乐设施约为200万平方米，酒店式公寓、高尚住宅约为70万平方米；总体来说，长风当前的发展处在一个临界点，过了临界点，将会迎来爆发式的发展。中环路内环路长风板块2号线13号线号线(规划中)15号线3、4长风板块交通概况长风板块周边拥有“两环、五线、八站”的交通优势，毗邻虹桥交通枢纽，轨道交通2、3、4、13号线以及规划中的15号线联通上海各区域，拥有立体式交通网络，可达性极强。交通特点：位处中、内环之间，以轨道交通为主主要交通类型：轨交：2号线：南临轨道交通2号线，从板块内到虹桥枢纽与浦东国际机场便捷，2号线直达市中心；3、4号线：东临轨道交通3、4号线，南北方向连通上海主要区域；13、15号线：规划中的13、15号线增强了板块到宝山、闵行、青浦、浦东的可达性，其中13号线金沙江路以西至金运路已经建成。高架路及主干道：中心环线方面，板块东西面连接内环中环，南面距离延安路高架3公里，到达市中心各个区域十分便捷；其他交通连接：板块南面共有古北路桥、真北路桥、泸定路桥、中江路桥，四座桥打通原本被苏州河分割的区域，使得从板块内能直接通往南面天山商圈，中山公园商圈和古北国际社区。虹桥枢纽浦东国际机场上海火车站上海南站直线距离7.8公里40公里6.8公里8.6公里金沙江路苏州河真北路金沙江路北新泾威宁路娄山关路中山公园长风公园大渡河路长风板块与上海交通枢纽距离长风板块功能分区长风板块规划以苏州河为边界，整体规划，以长风公园与苏州河包围的区域为边界，规划现代商务服务区，内部建造高档酒店、住宅，打造中环内的高档生态商务住宅区。现代服务区：现代服务区的范围东起长风公园，南临苏州河，北靠云岭东路。西至真北路中环线。区域沿河岸线长约2.7公里。规划建设中高档商务办公群，包含办公楼、商业、娱乐、高星级酒店等多种业态，并利用环境资源，建设成独特的生态商务中心，届时将会成为中国国内外知名企业的总部、分公司所在地。高尚住宅区：高尚住宅区东起大渡河路，南临云岭东路，北靠金沙江路，西至苏州河，区域位于板块北侧边界金沙江路附近。住宅区交通便利，紧靠板块主干道金沙江路；环境优美，西侧靠河。目前在售项目包括中海紫御豪庭与雅戈尔长风8号，均价在45000以上，区域内项目定位较高。苏州河与长风公园绿化区：长风生态商务区新建公共绿地700多亩，沿苏州河2.7公里黄金水岸规划建设80至130米宽的绿色长廊,木渎港西侧北至同普路全部为大型公共绿地，云岭路北侧是一条长2公里、宽50米的绿带。新建公共绿地、开发地块配建绿地和原有绿地合计达2000多亩，为上海中心城区所罕见。长风公园银锄湖将与苏州河水连通。教育配套区：长风板块的教育资源是板块最大的亮点之一，板块东面的名校华东师范大学是新中国创办的第一所师范大学，是教育部直属、教育部与上海市共建的综合性全国重点大学。而在中部24.4万平方米的教卫园区内，规划有中小学、幼儿园、医院、体育馆及社区服务中心等各种公建配套设施。商业布局项目名称物业类型总建面积产品特点开发特色1苏宁天御国际广场城市综合体246920㎡独栋企业公馆、5A甲级办公、万怡酒店、标准商务办公唯一苏州河、木渎港双河环绕的商务项目2赢华国际广场乙级写字楼21000㎡4900到11000m2独栋办公，900-3600m2大平层总部，下沉式广场和三维立体商业配套，集办公、商务、休闲于一体的国际化前沿总部办公集群3国盛中心SOHO城市综合体80000㎡大型购物中心、四栋甲级办公楼、两栋SOHO、一座五星级国丰酒店和一座国丰公寓式酒店商务区的核心地段，紧邻长风公园4旭辉世纪商务广场甲级写字楼114453㎡挑高5.25米的LOFT型办公-5近铁城市广场购物中心89485㎡地上+地下两层地铁商业中心地铁上盖物业，日本先进的地下空间设计理念，打造阳光地铁车站，打造“线上网店与线下实体店”合二为一的体验式消费商城6长风景畔广场购物中心126000㎡总商铺超过150个长风版块内的首个大型商业7汇银金融商务中心社区配套1901㎡5栋甲级写字楼、3栋酒店式公寓、3个游艇码头，近百个游艇泊位整个长风生态商务区中唯一采用经典ARTDECO风格的写字楼项目8上海跨国采购中心城市综合体95911㎡贝壳形状大型综合体，集会务、展览、办公、商务于一体普陀区乃至上海西部的会务展示商务中心9新发展亚太万豪酒店酒店-500间豪华客房，2500平会议面积，无柱型宴会厅国际顶尖酒店管理集团—万豪集团管理12345678910板块内商业处于快速成长期，大部分商业运营时间短，并未形成版块内规模效应，以写字楼与城市综合体为主，未来商业发展潜力较大。长风板块成交供应分析板块内住宅处于新兴阶段，目前只有两个在售项目，整体竞争格局较弱。版块内均价在4万以上，从2012年5月到2013年4月呈持续上涨趋势，板块前景较好。供求关系：长风板块整体来看处于供大于求的情况，但在每次新推案之后的一个月之内基本上都能达到50%的去化率，板块内住宅销售情况较好；价格走势：从价格上来看，版块内成交均价维持在4万左右，而价格呈现持续上涨趋势。而在国五条之后均价不降反升，另一方面也说明长风板块内住宅定价可能低于真实价格；供应结构：从供应结构上来看，板块内供应以200平以上的舒适性产品为主，其中中海紫御豪庭户型偏大，雅戈尔长风8号主打小面积户型。中海紫御豪庭开盘中海紫御豪庭于5月27日正式开盘，主力户型为240-250平方米四房，精装修，装修标准5000-6000元/平方米，销售报价37600-45500元/平方米。2012.5中海紫御豪庭加推中海紫御豪庭于7月18日加推，主力户型为240-250平方米四房，精装修，装修标准5000-6000元/平方米，销售报价41100-43300元/平方米。2012.7中海紫御豪庭再次加推中海紫御豪庭于11月12日加推，主力户型为246-293平方米四房，精装修，装修标准6000元/平方米，销售报价40500-42000元/平方米。2012.11雅戈尔长风8号开盘雅戈尔长风8号于1月19日加推，主力户型为90-120平方米二房、160-190平方米三房、230-240平方米四房，另有少量复式房源，装修标准为6000元/平方米，网上备案价格40400-56900元/平方米，均价45000元/平方米。2013.1雅戈尔长风8号加推，中海紫御豪庭推出别墅雅戈尔长风8号加推，主力户型为90-120平方米二房，网上备案价格44800-60700元/平方米。中海紫御豪庭推出别墅，主力户型361-369平方米联排，网上备案价格81600-159900元/平方米。2013.3案例1：雅戈尔长风8号-项目概况雅戈尔长风8号位于长风板块北面，紧邻金沙江路，总用地面积为52903㎡，是雅戈尔进驻上海的第一个项目，规划10栋高层，围绕中央景观分布。项目名称雅戈尔长风8号区域板块普陀长风板块总占地面积52200㎡容积率2.47总建面积128,934㎡物业类型10栋20-23层高层开发/投资商雅戈尔集团股份有限公司物业管理上海古北物业管理公司3.8-4元/㎡.月装修标准全装修，6000元/平方米绿化率40%开盘时间2013-01-26销售价格43,000-48,000元/㎡总体规划图一期一期二期中央景观配套会所一期：7栋高层，其中6栋位于项目北侧，1栋位于项目东南角；二期：3栋高层，位于项目西南角，暂未拿到预售证；中央景观：1万平米的中央景观绿化，打造原生态园林景观；配套会所：摒弃普通会所的商业功能，打造以纯健身为目的的功能性会所。案例1：雅戈尔长风8号-分期规划项目分两期开发，一期在售，主要卖点为核心地段内的小面积房型；项目以南北组团区分，中心规划景观中轴线，中心规划1万方国宾草坪，原生态园林景观。地块开发时序项目内容会所全石材立面会所，面宽接近70米，会所正门为精致铜门。会所在销售期间作为售楼处首先开发，下沉式花园打造方式，提高整体档次。一期第一批3、5、8、9号，3栋高层，位于社区东侧，精装，主力户型为90-120平方米二房、160-190平方米三房、230-240平方米四房，另有少量复式房源，装修标准为6000元/平方米，均价45000元/平方米。一期第二批1、2、6、7、15、16号，4栋高层，位于社区北侧、西侧及南侧，精装，主力户型为90-120平方米二房、180-190平方米三房、230-240平方米四房、340-350平方米四房，另有少量五房及复式房源，装修标准为6000元/平方米，均价45000元/平方米。二期暂未拿到预售证，规划为3栋高层。中心景观草坪一期第一批一期第二批中央景观轴配套会所首批推案房型主要为二房与三房，第二批推案中主推二房，并增加了四房的推案量，而面积房型定位尴尬的三房与其他复式等房型在第二批推案的时候数量上保持不变。案例1：雅戈尔长风8号-成交情况从开盘到2013年5月，一期的去化率已经达到52.18%，成交均价也随着去化的速度稳定上升。从成交结构上来说，基本上与供应结构相符，二房的小面积户型成为了成交主力。首次开盘发掘主力产品二次推案推案结构调整1月开盘，主力户型为两房与三房；从2月成交来看，两房去化极快，首批推案去化率达到72.62%；其次是四房，去化率54.76%。2月销售火爆，3月项目加推，根据成交来看，此次加推有如下特点：二房、四房的快速去化加速二房供应，二房供应比例从第一批的36.62%提高到56.38%，四房供应比例从19.81%提高到27.52%；三房由于定位尴尬，2月去化情况较差，供应比例从37.74%下降到13.42%；从接下来几个月的去化情况来看，此次供应结构的调整比较成功，供应结构与成交结构较为匹配。成交均价从2月保持稳定上涨，一方面由于去化情况较好，另一方面说明项目定价较低。案例1：雅戈尔长风8号-户型设计A，二房二厅二卫-120-130平方米C，二房二厅一卫-90-100平方米B，四房二厅三卫-230-240平方米D，三房二厅三卫-180-190平方米雅戈尔长风8号主力户型为90-100m2的两房，最大到240m2的四房，总体产品定位为首次或二次改善型产品。户型特点：A户型舒适两房，南北通透，主卧套房；双卧室大面积飘窗强；客厅面宽长，采光好。B户型：大面积四房，动线清晰，动静分离，保姆房独立入口；主卧套房设计，南北通透；大面宽客厅，采光好。户型尺度感不强，在项目为中高端定位中地位尴尬；C户型：紧凑两房，客厅卧室全朝南，客厅大面宽，阳台景观好；D户型：大面积三房，双套房设计；客厅大面宽，阳台景观好；但餐厅采光较差，只有西向小面积窗户。户型比例：名称套数配比(%)二房25249.41四房12424.31三房12023.53复式122.35五房20.39案例2：中海紫御豪庭-项目概况中海紫御豪庭位于长风板块西北角落，在板块中距离13号线真北路最近，总建筑面积为312638㎡，是长风板块的第一个住宅项目。项目名称中海紫御豪庭区域板块普陀长风板块总占地面积142,108㎡容积率2.2总建面积312638㎡物业类型9栋19-23层高层；独栋1幢;双拼4幢;联排13幢;开发/投资商上海海创房地产有限公司物业管理中海物业管理有限公司上海分公司4-4.5元/㎡.月装修标准毛坯、全装修；5,000-6,000元/平方米绿化率40%开盘时间2012-05-27销售价格43000-47000元/㎡高层区：9栋19-23层高层，四栋位于中央景观以北；五栋位于中央景观以南，沿南面丹巴路南北分布；别墅区：独栋1幢;双拼4幢;联排13幢，暂未开始销售；

中央景观、苏州河畔景观区：欧式园林风格，拥有多重组团绿化，覆盖率达40%；高层高层别墅中央景观苏州河畔景观区案例2：中海紫御豪庭-分期规划项目以同普路为南北分界，一期为同普路以南为项目一期，一期分五批推出，一共推出701套公寓住宅，73套别墅。第一批第二批第三批第四批第四批第五批二期第一批3栋高层，位于小区东北侧，主力户型为240-250平方米四房，装修标准为5000-6000元/平方米，销售报价39800-45500元/平方米。2012.5第二批2栋高层，位于小区东侧，主力户型为240-250平方米四房，精装修，装修标准5000-6000元/平方米，销售报价37600-43400元/平方米。2012.5第三批2栋高层，位于小区北侧，主力户型为240-250平方米四房，精装修，装修标准5000-6000元/平方米，销售报价41100-43300元/平方米。2012.7第四批2栋高层，位于小区北侧，主力户型为246-293平方米四房，精装修，装修标准6000元/平方米，销售报价40500-42000元/平方米。2012.11第五批位于小区中央及西侧，共计18栋别墅，主力户型361-369平方米联排（13栋），另有8套双拼（4栋）及1套独栋（1栋），网上备案价格81600-159900元/平方米，均价100000-150000元/平方米。2013.3两期组团，开发合理：项目分两期开发，同普路北侧地块面积大，景观好，优先开发奠定品牌基础，尽量提高项目溢价；五