玫瑰园市场分析

融创玫瑰园市场分析报告2015年别墅市场（700万以上）回顾区域项目业态面积区间总价区间新增套数新增面积(㎡)700万以上产品销售套数销售面积(㎡)成交均价(元/㎡)成交总价(万元)成交栋均总价江北区财信赖特与山独栋487-681600-1500106169.821615.7515685965.8966嘉凯城北麓官邸独栋276-520300-7000062739.33188445162860中凯翠海朗园独栋295-482500-9001434.162851.34168561435718九龙坡区上邦国际社区独栋619700-8001619.911619.9112099750750南岸区庆隆南山高尔夫独栋335-395400-60012646605.6193312.36225017453.19828海昌加勒比双拼213-417300-700164932.181417.2117924747.81748北碚区龙湖紫云台独栋331500-6001338.6552756.09261197198.621440渝北区中渝御府独栋701-7812000-25000032288.34293176708.682236经开区同景国际城独栋268-543400-9001358.561358.5622372802.17802北部新区棕榈泉国际花园独栋435-6891800-30000074807.784257020466.822924东原湖山樾双拼276-349600-9002698.263829.32264792195.97732恒大照母山双拼176-383400-1000389480.8451588.77264844207.7842龙湖江与城独栋274-766500549366376.8120115133518.051436龙湖两江新宸双拼406-662500-9001811368.891710789.571362514700.84865融创凡尔赛花园独栋218-567700-20000051358.27358314866.87973融创玫瑰园独栋573-28641000-35002616226.07161390015406173261083融科橡树澜湾双拼208-397400-9005618331.28124739.542246110645.52887万科城双拼453800-900001453.2318125821.5822结论：2015年别墅市场两级分化严重，多数项目年去化率低。北部新区板块为热销区域。2015年竞品市场（700万以上）回顾区域项目业态面积区间总价区间新增套数新增面积(㎡)700万以上产品销售套数销售面积(㎡)成交均价(元/㎡)成交总价(万元)成交栋均总价北部新区棕榈泉国际花园独栋435-6891800-30000074807.784257020466.822924东原湖山樾双拼276-349600-9002698.263829.32264792195.97732恒大照母山双拼176-383400-1000389480.8451588.77264844207.7842龙湖江与城独栋274-766500549366376.8120115133518.051436龙湖两江新宸双拼406-662500-9001811368.891710789.571362514700.84865融创玫瑰园独栋573-28641000-35002616226.07161390015406173261083融科橡树澜湾双拼208-397400-9005618331.28124739.542246110645.52887结论：龙湖江与城、两江新宸异军突起，开盘即售罄。棕榈泉总价高，成交总价高。融科橡树澜湾面积小、低总价、成熟区域大盘，去化情况好。拥有大量高端客户资源：龙湖依靠早期进入豪宅市场，掌握大批重庆高端客户资源，且以达到换房周期；物业服务认可度高：龙湖依靠香樟林、蓝湖郡以及物业品质在高端客户群奠定了良好的高端物业品牌形象；产品搭配多样化，满足市场各种需求：

面积450-500㎡，售价700-900万，占比50%，面积600㎡，售价1000-1600万，占比35%，

面积800㎡，售价2000万，占比10%，

面积1000+㎡，售价3500万，占比3%；产品设计优势明显：

地下室均为可以打开自然采光，

600+㎡户型，花园面积均为400+㎡，

1600万元以上售价产品具有资源占有性（沿水景、花园面积大、栋间距开阔或是看江）。2015年龙湖江与城热销原因2016年别墅别墅市场情况项目物业类型2015年2016年存量套数存量面积(万㎡)供应套数供应面积(万㎡)可售套数可售体量（万㎡）产品面积区间总价区间预售均价（元/㎡）营销节点融科橡树澜湾双拼461.500461.5208-397400-90022000.00持续销售财信赖特与山独栋211.37200.8412.17380-6401000-300015000.00下半年东原湖山樾双拼391.26200.63591.89250-400500-80021000.00下半年恒大照母山双拼380.9900.00380.99240-330600-90025000.00持续销售红鼎高尔夫社区独栋675.1500.00675.15517-8991000-160020000.00持续销售龙湖江与城独栋10.0900.0010.09550-650750-120018000.00持续销售龙湖两江新宸双拼20.1320.1340.26615-618800-100013000.00明年5月庆隆南山高尔夫独栋1244.5700.001244.57334-372500-80014000.00持续销售上邦国际社区独栋150.7100.00150.71435-622500-80012000.00持续销售首钢美利山双拼10.0400.0010.04387.00600-80020000.00持续销售约克郡独栋00.0040.3240.32约8002000-300032000.003月推别墅中安翡翠湖独栋260.9800.00260.98315-554400-80013000.00持续销售中凯翠海朗园独栋100.4400.00100.44314-485500-60015000.00持续销售棕榈泉国际花园独栋562.5800.00562.58580-7502000-300040000.00持续销售龙湖·天琅独栋——0201201——————5月推别墅融创玫瑰园独栋362.67504866.67570-7501000-350018000年中结论：由于2015年别墅存货量高达21万方，2016年多数项目以去化存货为主。2016年别墅市场可售货量总量约27万方，其中高端别墅可售货量为17.4万方，玫瑰园占比38.3%；根据销售面积与产品总价可得出2016年玫瑰园主要竞争对手为：约克郡、棕榈泉国际花园、龙湖·天琅。（财信赖特与山、红顶高尔夫国际社区由于2015年基本未售，竞争力小，故不列为竞争对手。）竞争对手个案分析：棕榈泉棕榈泉国际花园位于北部新区富人区金开大道（以东），万年路西南，项目周边机场路、内环快速、金山、金州、金渝等城市主干道环绕，交通通达性较强；项目自身配套31万方商业综合体，具有一定的生活便利性；项目内部景观以棕榈湖为核心，辅以原生湿地生态，打造法式高端住区。配套：棕榈湖、生态公园、照母山等景观资源，人和医院、人和实验学校等教育配套。占地面积1200亩（体量：100万方）容积率0.35产品业态独栋面积535-713㎡开盘时间2014.11交房时间2016.1别墅风格法式风格外立面用材进口石材总户数45已成交户数7主力户型五房核心价值景观资源、产品、品牌价值成交价格42570元/㎡房屋总价1800-3200万元竞争对手个案分析：龙湖·天琅根据江与城官方微信12月9日发布信息，预计2016年龙湖与香港置地新拿的大竹林板块将推出顶级别墅产品。根据案名和预告视频推测，“天琅”产品应该为“天钜”升级版。由于“天琅”产品信息暂未定，接下来将分析“天钜”。竞争对手个案分析：龙湖·天钜龙湖江与城位于嘉陵江江湾，金开大道西段以南，金通大道以西；但项目距离城市主干道均在1公里以上的距离且无公交配套，交通通达性一般；项目自身配套龙湖星悦荟主题商业以及社区底商，具有一定的生活便利性；项目目前在售最后一期天钜别墅组团，打造法式新古典主义纯双拼别墅社区。配套：滨江公园、中央湿地公园、体育公园、嘉陵江一线江景等景观资源，才儿坊幼儿园。占地面积200亩容积率0.4产品业态独栋（叠拼报规）面积550-1532㎡开盘时间2015.6交房时间2016.中旬别墅风格法式新古典主义外立面用材真石漆+涂料总户数94已成交户数94主力户型四房核心价值江景资源、配套、龙湖品牌成交价格20086元/㎡房屋总价800-2000万（主力1000-1600万）项目融创玫瑰园江与城·天钜物业形态类独栋/独栋独栋（叠拼报规）占地面积400亩（含200亩公园）200亩面积类独550-680

独栋750-800530平方.620平方.815平方.1276平方面宽类独：10.2/11.4/13.7

小独栋：17-21米10.3米，13.5米,16.8米，21.9米采光方式部分全采光、部分地下室采光全采光花园小独栋：300-800㎡，300㎡居多400-1200㎡，500㎡居多车位配比4-6个前3个户型4-6个，最大的4栋10多个车位车位带产权2-3个带产权不带产权建筑风格法式风格颐和式外立面用材全石材真石漆+涂料楼间距10-15m12-20米交房时间2016.122017.6.30房屋总价1000-3000万900万，1800万，2200万，3600万物业公司融创物业管理有限公司新龙湖物业服务有限公司物业费7元5.8元产权年限40年、50年50年江与城·天钜优势：优势：项目地理位置较好，临江资源；周边配套及自身商业，教育资源配套；品牌开发，品牌号召力强，客户认可度较高；项目产品设计较好，地下室5.8m挑高，全采光设计；户内电梯，全套房设计，舒适度、私密性好。劣势：现场来看江景效果并不突出，距离江边较远，高差较大，且中间隔一条滨江路，整体规划由高到低排布，仅第一、二排地势高的部分三层景观平台可看江；组团内部无景观资源，仅一个中庭水系。竞品对抗性说辞问题类别问题对抗性说辞配套棕榈泉、江与城天钜项目周边成熟且自身商业体量大周边发展周期近15年，区域在人和片区，非常嘈杂；周边人和常住人口也较集中，人员素质参差不齐，人/车流量都非常大，涵盖多栋办公楼，人员机构混杂，无法匹配城市高端住宅项目对周边大环境的要求。对比玫瑰园这样的纯高端住宅项目而言，商业体量应该根据项目自身大小而定，保障能够满足业主平日生活所需的商业体量，而不是纯粹以商业体量大小来评定项目的优劣势。规划棕榈泉、江与城天钜项目1200亩、1800亩，大盘规划，综合配套齐全项目并不是以占地大小来决定是否是值得购买的因素，而相对于顶级豪宅而言更是如此。大盘的优势在于综合配套的齐全，但建设周期也较长，培育期也很长，伴随较多人流量，使得整个项目在居住品质上难以保证独栋的私密性、舒适性及尊崇感。产品棕榈泉赠送电梯所谓房屋附属产品的赠送，实质上是销售策略的一种，没有天上掉馅饼的事情，最终还是由客户买单。电梯的购置成本：国产电梯（8-10万），合资电梯（10-15万），进口电梯（12-18万）。清水房就直接将电梯装好，如果不装修也会存在维护问题。现在的电器设备很多都是放坏的，装在那儿一直