小区前期物业投标书

目录第一局部投标函1第二局部投标人资格证明文件3一法定代表人授权委托书4第三部企业根本情况5一公司简介6二公司目前管理工程及开展定位7第四局部投标报价及经费预算8一投标报价表9二物业效劳费用明细表10三经费测算11〔一〕住宅物业效劳费测算11〔二〕商业物业效劳费测算22第五局部本工程概况分析及整体管理设想33一工程分析34二整体管理设想35第六局部拟建立的组织机构及管理人员的配备，人员的培训和管理39一拟建立的组织机构40二人员的配备43三人员的培训57四人员的管理67五质量管理机制77第七局部拟采取的前期介入、接管验收等管理措施79一前期介入80二接管验收83第八局部管理规章制度、档案管理和财务管理90一拟建立的管理规章制度91二档案管理106三财务管理111第九部针对该工程的物业管理效劳标准、措施、承诺指标及特约效劳115一**•小区物业效劳标准116二**•小区物业效劳承诺125三特约效劳137第十局部物业日常效劳方案和实施141一综合管理效劳142二公共区域清洁卫生效劳151三公共区域秩序维护效劳164四公共区域绿化养护效劳181五共用部位、公用设施设备日常运行、养护效劳191第十一局部社区文化的建设245第十二局部突发事件应急预案247第一局部投标函投标函致：**地产公司：1、**物业公司授权**经理为全权代表，参加贵方组织的**·小区工程物业效劳招标的有关活动。为此，提供投标须知规定的全部投标文件：投标书正本壹份，副本肆份，投标报价表壹份。2、我公司承诺如下：保证投标文件中提供的资料完全真实有效。保证遵守招标文件中的有关规定。投标报价不低于本钱。3、我们理解：招标人不一定接受最低报价的投标或招标人接到的任何投标，也无义务向我方解释不接受的原因，同时也理解，招标人不负担我们的任何投标费用。4、我们愿意向贵方提供任何与该工程投标有关的数据、情况和技术资料。5、本投标自开标之日起90个日历日内保持有效。在此期限届满之前，本投标文件始终对我方具有约束力，并随时接受中标。6、如果我们在本投标文件有效期内撤回投标文件；或在接到中标通知书后的30日内未能或拒绝签订合同，招标单位有权另选中标单位。7、与本投标有关的一切往来通讯请寄：地址：：：：投标人全称：**物业公司法定代表人或授权代表〔签章〕：日期：第二局部投标人资格证明文件一法定代表人授权委托书二营业执照三物业管理企业资质证书一法定代表人授权委托书法定代表人授权委托书**地产公司：本授权委托书声明：注册于的**物业公司法定代表人董事长指定经理为本公司的授权代表，参加贵方组织的**•小区工程前期物业效劳招标，以本公司名义处理一切与之有关的事务。在整个投标过程中，该授权代表的一切行为，均代表本公司，与本公司的行为具有同等法律效力。本公司将承当该授权代表行为的全部法律后果和法律责任。授权代表无权转换代理权。特此委托。授权代表姓名：性别：年龄：职务：身份证号码：授权代表签字样本：投标人全称：**物业公司法定代表人：本授权书于年月日签字生效。企业根本情况一公司简介二公司目前管理工程及开展定位一公司简介二公司目前管理工程及开展定位第四局部投标报价及经费预算一投标报价表二物业效劳费用明细表三经费测算一投标报价表投标报价表二物业效劳费用明细表物业效劳费用明细表序号支出内容住宅支出费用商业支出费用合计1综合管理效劳费用291541.1337883.88329425.012公共区域清洁卫生费用562607.50142120.50704728.003公共区域秩序维护费用499658.75145551.25645210.004公共区域绿化养护费用125860.0039790.00165650.005物业共用部位、共用设备设施的日常运行维护费用270006.20105423.80375430.006税金107451.0429799.00137250.047利润96530.5941231.57137762.168合计1953655.20541800.002495455.20三经费测算〔一〕住宅物业效劳费测算1 综合管理效劳费用序号工程费用1人员费用250977.152办公费用31359.983文化建设费用9204.004合计291541.13〔1〕人员费用序号工程名称数量工资/人/月保险/人/月月支出年支出※住宅分摊1工程经理13500.001137.504637.5055650.0049250.252客服主任12500.00812.503312.5039750.0035178.753财务会计12500.00812.503312.5039750.0035178.754出纳11800.00585.002385.0028620.0025328.705客服员41700.00552.509010.00108120.0095686.206节假日加班费〔1700÷22〕*33*2人5100.004513.507服装费※22600.00两年分摊6600.005841.008小计283590.00250977.15※住宅分摊比例88.5%※22：工程经理、客服主任、财务会计、出纳、客服员、保洁绿化主管、秩序维护主管、工程维修主管共11人，每人两套。〔2〕办公费用序号工程单价数量金额年费用备注※住宅分摊1电脑4000.0028000.004000.00两年分摊3540.002办公桌300.0082400.001200.00两年分摊1062.003打印机4000.0014000.002000.00两年分摊1770.004机2000.0012000.001000.00两年分摊885.005文件柜300.00103000.001500.00两年分摊1327.506计算器50.00301500.00750.00两年分摊663.757机150.00101500.00750.00两年分摊663.758办公椅150.00101500.00750.00两年分摊663.759空调5000.0013000.001500.00两年分摊1327.5010对讲机1000.0022000.001000.00两年分摊885.0011会议桌1500.0023000.001500.00两年分摊1327.5012复印纸200.00306000.006000.005310.0013圆珠笔1.00500500.00500.00442.5014签字笔1.50200300.00300.00265.5015白板笔3.0060180.00180.00159.3016档案盒8.0080640.00640.00566.4017笔记本2.50200500.00500.00442.5018剪刀1.504060.0060.0053.1019文件夹4.0050200.00200.00177.0020抽杆夹1.007070.0070.0061.9521胸卡夹1.30300390.00390.00345.1522别针等1.00120120.00120.00106.2023胶带2.00240480.00480.00424.8024涂改液2.502050.0050.0044.2525橡皮0.505025.0025.0022.1326胶水8.5020170.00170.00150.4527书写白板500.0021000.00500.00两年分摊442.5028订书机20.0010200.00200.00177.0029财务凭证10.0060600.00600.00531.0030纸杯10.0050500.00500.00442.5031硒鼓400.0052000.002000.001770.0032通信费200.00122400.002400.002124.0033能消耗300.00123600.003600.003186.0034合计35435.0031359.98※住宅分摊比例88.5%〔3〕文化建设费用序号工程名称数量单价金额※住宅分摊费用1月度费用12300.003600.003186.002季度费用4600.002400.002124.003半年21200.002400.002124.004年终12000.002000.001770.005合计10400.009204.00※住宅分摊比例88.5%2 公共区域清洁卫生费用序号工程费用1人员费用479654.502清洁材料费用82953.003合计562607.50〔1〕人员费用序号工程数量工资/人/月保险/人/月年支出住宅分摊1保洁员161600.00520.00407040.00407040.002保洁绿化主管13000.00975.0047700.00※42214.503服装费32400.00两年分摊6400.006400.004法定节假日加班费〔1600÷22〕*33*10人24000.0024000.005小计485140.00479654.50※住宅分摊比例88.5%〔2〕清洁材料费序号工程单位单价单位数量总价年费用备注1洗涤剂4加仑25.00桶1002500.002500.002洁厕剂4加仑40.00桶401600.001600.003不锈钢清洁剂4加仑80.00桶504000.004000.004地面牵尘剂4加仑60.00桶503000.003000.005全能清洁剂4加仑75.00桶302250.002250.00684消毒液4加仑50.00桶502500.002500.007玻璃清洁剂4加仑80.00桶504000.004000.008洗衣粉20袋装60.00箱704200.004200.009去污粉20袋装60.00箱704200.004200.0010小白垃圾袋0.05个4000200.00200.0011大黑垃圾袋0.50个100005000.005000.0012杀虫药剂35.00桶1003500.003500.0013灭蚁药剂20.00桶501000.001000.0014灭鼠药20.00盒501000.001000.0015粘鼠板10.00个45450.00450.0016蟑螂屋6.00个30180.00180.0017胶手套4.00双3001200.001200.0018塑料扫把8.00套50400.00400.0019木杆扫把6.00把50300.00300.0020肩背防风簸箕24.00个20480.00480.0021玻璃刮35CM13.00把50650.00650.0022上水器35CM9.00把45405.00405.0023百洁布3.00捆200600.00600.0024钢丝球3.00包200600.00600.0025木杆拖布15.00把2003000.003000.0026竹夹子2.00把4080.0080.0027毛头6.00个120720.00720.0028厕刷15.00把901350.001350.0029大清扫20.00把30600.00600.0030钢丝棉100片5.00箱50250.00250.0031喷壶6.00个80480.00480.0032方巾3.00块300900.00900.0033尘推罩40CM8.00个96768.00768.0034伸缩杆2.4M25.00根10250.00250.0035伸缩杆6M80.00根5400.00400.0036水桶10.00个60600.00600.0037云石铲刀15.00把50750.00750.0038玻璃铲刀10.00把50500.00500.0039水管500MM10.00根50500.00250.00两年分摊40吸水机5000.00台15000.002500.00两年分摊41线轴500.00台1500.00250.00两年分摊42雨具130.00套6780.00390.00两年分摊43梯子200.00张2400.00200.00两年分摊44三轮车500.00辆21000.00500.00两年分摊45能消耗2000.00月1224000.0024000.0046小计82953.003 公共区域秩序维护费用序号工程费用1人员费用482158.752平安耗材费用17500.003合计499658.75〔1〕人员费用序号工程数量工资/人/月保险/人/月年支出住宅分摊1秩序维护员131600.00520.00330720.00330720.002监控管理员31800.00585.0085860.0085860.003秩序维护主管12500.00812.5039750.00※35178.754服装费32400.00两年分摊6400.006400.005法定节假日加班费〔1600÷22〕*33*10人24000.0024000.006小计486730.00482158.75※住宅分摊比例为88.5%〔2〕平安耗材费用序号工程数量单价总价年费用备注1对讲机101000.0010000.005000.00两年分摊2警棍10200.002000.001000.00两年分摊3演习培训费用12500.006000.006000.004充电手电筒10200.002000.001000.00两年分摊5能消耗12150.001800.001800.006通讯费12100.001200.001200.007雨具10100.001000.00500.00两年分摊9棉大衣10200.002000.001000.00两年分摊11小计17500.004 公共区域绿化养护费用序号工程费用1人员费用92460.002绿化材料费用33400.003合计125860.00〔1〕人员费用序号工程名称数量工资/人/月保险/人/月年支出住宅分摊1绿化员31800.00585.0085860.0085860.002法定节假日加班费〔1800÷22〕*33*2人5400.005400.003服装费6400.001200.001200.004小计92460.0092460.00〔2〕绿化材料费用序号工程数量单价总价年费用备注1水管3004.001200.00600.00两年分摊2水桶540.00200.00100.00两年分摊3打药机3500.001500.00750.00两年分摊4水泵12000.002000.001000.00两年分摊5割草机13500.003500.001750.00两年分摊6背负机11500.001500.00750.00两年分摊7高植剪1200.00200.00100.00两年分摊8吹风机11800.001800.00900.00两年分摊9三轮车1500.00500.00250.00两年分摊10锄头450.00200.00100.00两年分摊11肥料5040.002000.002000.0012药品5030.001500.001500.0013能消耗12300.003600.003600.0014用水15000.0015补植费5000.0016合计33400.005 物业共用部位、共用设备设施的日常运行维护费用序号工程费用1人员费用202620.202工程维修材料费用17386.003设备设施运行维护费50000.004合计270006.20〔1〕人员费用序号工程名称数量工资/人/月保险/人/月年支出住宅分摊1工程主管12800.00910.0044520.00※39400.202维修工31800.00585.0085860.0085860.003电梯工22200.00715.0069960.0069960.004服装费10400.00两年分摊2000.002000.005法定节假日加班费5400.005400.006小计207740.00202620.20※住宅分摊比例为88.5%〔2〕工程维修材料费用序号工程数量单价金额年费用备注1切割机1700.00700.00350.00两年分摊2套丝板1260.00260.00130.00两年分摊3潜水泵1500.00500.00250.00两年分摊4台钳1120.00120.0060.00两年分摊5测温仪1800.00800.00400.00两年分摊6人字梯2200.00400.00200.00两年分摊7气焊工具11800.001800.00900.00两年分摊8角磨机1480.00480.00240.00两年分摊9云石机1330.00330.00165.00两年分摊10管钳138.0038.0019.00两年分摊11扳手328.0084.0042.00两年分摊12改锥313.0039.0019.50两年分摊13榔头312.0036.0018.00两年分摊14大锤1150.00150.0075.00两年分摊15疏通机1500.00500.00250.00两年分摊16剪刀310.0030.0015.00两年分摊17工具箱570.00350.00175.00两年分摊18揣子512.0060.0030.00两年分摊19锯弓子250.00100.0050.00两年分摊20电缆线轴2500.001000.00500.00两年分摊21返水弯疏通机11300.001300.00650.00两年分摊22对讲机21000.002000.001000.00两年分摊23升降梯1800.00800.00400.00两年分摊24手枪钻2300.00600.00300.00两年分摊25万用表1125.00125.0062.50两年分摊26摇表500V1280.00280.00140.00两年分摊27摇表1000V1350.00350.00175.00两年分摊2810KV电笔185.0085.0042.50两年分摊29绝缘手套340.00120.0060.00两年分摊30绝缘靴350.00150.0075.00两年分摊31钳形电流表1150.00150.0075.00两年分摊32平安带320.0060.0030.00两年分摊33平安帽515.0075.0037.50两年分摊34手电580.00400.00200.00两年分摊35五联工具3150.00450.00225.00两年分摊36套筒扳手560.00300.00150.00两年分摊37活扳手560.00300.00150.00两年分摊38梅花扳手560.00300.00150.00两年分摊39六角扳手540.00200.00100.00两年分摊40立梯〔3米〕2650.001300.00650.00两年分摊41立梯〔5米〕2800.001600.00800.00两年分摊42数字式万用表350.00150.0075.00两年分摊43油压钳1700.00700.00350.00两年分摊44灯泡2002.00400.00400.0045锯条504.00200.00200.0046切割片5020.001000.001000.0047电线6004.002400.002400.0048水泥10100.001000.001000.0049润滑油5200.001000.001000.0050铁丝20000.501000.001000.0051钉子10000.20200.00200.0052螺丝10000.40400.00400.0053小计17386.00〔3〕设备运行费序号工程金额备注1公共照明15000.00能消耗、维护费、年度检测费等2排水系统4000.003消防系统11000.004避雷系统5000.005弱电系统15000.006小计50000.00〔二〕商业物业效劳费测算1 综合管理效劳费用序号工程费用1人员费用32612.852办公费用4075.033文化建设费用1196.004合计37883.88〔1〕人员费用序号工程名称数量工资/人/月保险/人/月月支出年支出※商业分摊1工程经理13500.001137.504637.5055650.006399.752客服主任12500.00812.503312.5039750.004571.253财务会计12500.00812.503312.5039750.004571.254出纳11800.00585.002385.0028620.003291.305客服员41700.00552.509010.00108120.0012433.806节假日加班费〔1700÷22〕*33*2人5100.00586.507服装费22600.00两年分摊6600.00759.008小计283590.0032612.85※商业分摊比例11.5%※22：工程经理、客服主任、财务会计、出纳、客服员、保洁绿化主管、秩序维护主管、工程维修主管共11人，每人两套。〔2〕办公费用费用序号工程单价单位数量金额年费用备注※商业分摊1电脑4000.00台28000.004000.00两年分摊460.002办公桌300.00张82400.001200.00两年分摊138.003打印机4000.00台14000.002000.00两年分摊230.004机2000.00台12000.001000.00两年分摊115.005文件柜300.00只103000.001500.00两年分摊172.506计算器50.00个301500.00750.00两年分摊86.257机150.00台101500.00750.00两年分摊86.258办公椅150.00张101500.00750.00两年分摊86.259空调5000.00台13000.001500.00两年分摊172.5010对讲机1000.00台22000.001000.00两年分摊115.0011会议桌1500.00张23000.001500.00两年分摊172.5012复印纸200.00箱306000.006000.00690.0013圆珠笔1.00支500500.00500.0057.5014签字笔1.50支200300.00300.0034.5015白板笔3.00支60180.00180.0020.7016档案盒8.00个80640.00640.0073.6017笔记本2.50本200500.00500.0057.5018剪刀1.50把4060.0060.006.9019文件夹4.00个50200.00200.0023.0020抽杆夹1.00个7070.0070.008.0521胸卡夹1.30个300390.00390.0044.8522别针等1.00盒120120.00120.0013.8023胶带2.00卷240480.00480.0055.2024涂改液2.50瓶2050.0050.005.7525橡皮0.50块5025.0025.002.8826胶水8.50桶20170.00170.0019.5527书写白板500.00块21000.00500.00两年分摊57.5028订书机20.00个10200.00200.0023.0029财务凭证10.00本60600.00600.0069.0030纸杯10.00包50500.00500.0057.5031硒鼓400.00个52000.002000.00230.0032通信费200.00月122400.002400.00276.0033能消耗300.00月123600.003600.00414.0034小计35435.004075.03※商业分摊比例为11.5%〔3〕文化建设费用序号工程名称数量单价金额※商业分摊1月度费用12300.003600.00414.002季度费用4600.002400.00276.003半年21200.002400.00276.004年终12000.002000.00230.005小计10400.001196.00※商业分摊比例为11.52 公共区域清洁卫生费用序号工程费用1人员费用113645.502清洁材料费用28475.003合计142120.50〔1〕人员费用序号工程数量工资/人/月保险/人/月年支出商业分摊1保洁员41600.00520.00101760.00101760.002保洁绿化主管13000.00975.0047700.00※5485.503服装费8400.00两年分摊1600.001600.004法定节假日加班费〔1600÷22〕*33*2人4800.004800.005小计155860.00113645.50※分摊比例为11.5%〔2〕清洁材料费用序号工程型号单价单位数量总价年费用备注1洗涤剂4加仑25.00桶401000.001000.002洁厕剂4加仑40.00桶301200.001200.003不锈钢清洁剂4加仑80.00桶201600.001600.004地面牵尘剂4加仑60.00桶301800.001800.005全能清洁剂4加仑75.00桶201500.001500.00684消毒液4加仑50.00桶301500.001500.007玻璃清洁剂4加仑80.00桶201600.001600.008洗衣粉20袋装60.00箱201200.001200.009去污粉20袋装60.00箱201200.001200.0010小白垃圾袋0.05个100050.0050.0011大黑垃圾袋0.50个50002500.002500.0012杀虫药剂35.00桶10350.00350.0013灭蚁药剂20.00桶10200.00200.0014灭鼠药20.00盒10200.00200.0015粘鼠板10.00个50500.00500.0016蟑螂屋6.00个30180.00180.0017胶手套4.00双50200.00200.0018塑料扫把8.00套50400.00400.0019木杆扫把6.00把50300.00300.0020肩背防风簸箕24.00个20480.00480.0021玻璃刮35CM13.00把50650.00650.0022上水器35CM9.00把45405.00405.0023百洁布3.00捆200600.00600.0024钢丝球3.00包200600.00600.0025木杆拖布15.00把20300.00300.0026竹夹子2.00把4080.0080.0027毛头6.00个120720.00720.0028厕刷15.00把20300.00300.0029大清扫20.00把30600.00600.0030钢丝棉100片5.00箱50250.00250.0031喷壶6.00个80480.00480.0032方巾3.00块300900.00900.0033尘推罩40CM8.00个30240.00240.0034伸缩杆2.4M25.00根10250.00250.0035伸缩杆6M80.00根5400.00400.0036水桶10.00个10100.00100.0037云石铲刀15.00把10150.00150.0038玻璃铲刀10.00把10100.00100.0039水管500MM10.00根50500.00250.00两年分摊40吸水机5000.00台00.000.00两年分摊41线轴500.00台1500.00250.00两年分摊42雨具130.00套6780.00390.00两年分摊43梯子200.00张2400.00200.00两年分摊44三轮车500.00辆21000.00500.00两年分摊45能消耗150.00月121800.001800.0046小计28475.003 公共区域秩序维护费用序号工程费用1人员费用141751.252平安耗材费用3800.003合计145551.25〔1〕人员费用序号工程数量工资/人/月保险/人/月年支出商业分摊1秩序维护员41600.00520.00101760.00101760.002监控管理员11800.00585.0028620.0028620.003秩序维护主管12500.00812.5039750.00※4571.254服装费10400.00两年分摊2000.002000.005法定节假日加班费〔1600÷22〕*33*2人4800.004800.006小计176930.00141751.25※分摊比例为11.5%〔2〕平安耗材费序号工程数量单价总价年费用备注1对讲机21000.002000.001000.00两年分摊2警棍2200.00400.00200.00两年分摊3演习培训费用1250.00600.00600.004充电手电筒2200.00400.00200.00两年分摊5能消耗1250.00600.00600.006通讯费1250.00600.00600.007雨具4100.00400.00200.00两年分摊9棉大衣4200.00800.00400.00两年分摊11小计3800.004 公共区域绿化养护费用序号工程费用1人员费用31720.002绿化材料费用8070.003合计39790.00〔1〕人员费用序号工程名称数量工资/人/月保险/人/月年支出商业分摊1绿化员11800.00585.0028620.0028620.002法定节假日加班费〔1800÷22〕*33*1人2700.002700.003服装费2400.00400.00400.005小计31720.0031720.00〔2〕绿化材料费用序号工程数量单价总价年费用备注1水管1004.00400.00200.00两年分摊2水桶140.0040.0020.00两年分摊3打药机1500.00500.00250.00两年分摊4高植剪1200.00200.00100.00两年分摊5吹风机11800.001800.00900.00两年分摊6三轮车1500.00500.00250.00两年分摊7锄头250.00100.0050.00两年分摊8肥料1040.00400.00400.009药品1030.00300.00300.0010能消耗1250.00600.00600.0011用水4000.0012补植费1000.0013小计8070.005 物业共用部位、共用设备设施的日常运行维护费用序号工程费用1人员费用65859.802工程维修材料费用7564.003设备设施运行维护费32000.004合计105423.80〔1〕人员费用序号工程名称数量工资/人/月保险/人/月年支出商业分摊1工程主管12800.00910.0044520.00※5119.802维修工21800.00585.0057240.0057240.003服装费4400.00两年分摊800.00800.004法定节假日加班费2700.002700.005小计105260.0065859.80※分摊比例为11.5%〔2〕工程维修材料费用序号工程数量单价金额年费用备注1管钳138.0038.0019.00两年分摊2扳手128.0028.0014.00两年分摊3改锥113.0013.006.50两年分摊4榔头112.0012.006.00两年分摊5大锤1150.00150.0075.00两年分摊6疏通机1500.00500.00250.00两年分摊7剪刀110.0010.005.00两年分摊8工具箱170.0070.0035.00两年分摊9揣子112.0012.006.00两年分摊10锯弓子150.0050.0025.00两年分摊11电缆线轴1500.00500.00250.00两年分摊12返水弯专用疏通机11300.001300.00650.00两年分摊13对讲机11000.001000.00500.00两年分摊14升降梯1800.00800.00400.00两年分摊15手枪钻1300.00300.00150.00两年分摊16万用表1125.00125.0062.50两年分摊17摇表500V1280.00280.00140.00两年分摊18摇表1000V1350.00350.00175.00两年分摊1910KV电笔185.0085.0042.50两年分摊20绝缘手套140.0040.0020.00两年分摊21绝缘靴150.0050.0025.00两年分摊22钳形电流表1150.00150.0075.00两年分摊23平安带120.0020.0010.00两年分摊24平安帽115.0015.007.50两年分摊25手电180.0080.0040.00两年分摊26五联工具1150.00150.0075.00两年分摊27套筒扳手160.0060.0030.00两年分摊28活扳手160.0060.0030.00两年分摊29梅花扳手160.0060.0030.00两年分摊30六角扳手140.0040.0020.00两年分摊31立梯〔3米〕1650.00650.00325.00两年分摊32立梯〔5米〕1800.00800.00400.00两年分摊33万用表150.0050.0025.00两年分摊34油压钳1700.00700.00350.00两年分摊35灯泡1002.00200.00200.0036锯条104.0040.0040.0037切割片1020.00200.00200.0038电线2004.00800.00800.0039水泥5100.00500.00500.0040润滑油5200.001000.001000.0041铁丝5000.50250.00250.0042钉子5000.20100.00100.0043螺丝5000.40200.00200.0044小计7564.00〔3〕设备运行费序号工程金额备注1公共照明20000.00能消耗、维护费、年度检测费等2排水系统3000.003消防系统3000.004避雷系统3000.005弱电系统3000.006小计32000.00第五局部本工程概况分析及整体管理设想一工程分析二整体管理设想一工程分析1.工程分析为使我公司的物业效劳工作更加贴近小区业主的需求，使物业效劳与工程目标形象定位相吻合，更好地实现建设单位委托物业效劳的初衷。我们通过对该工程周边进行现场调研，结合对小区现状的了解以及开发商的需求，我们认为要使小区同周边工程中塑造出独特鲜明形象，形成独特的销售卖点，可考虑通过良好而富有特色的物业效劳提升工程形象，打造出不同于周边工程的差异化特色，从而提高工程的销售率和附加值，这也是前期物业效劳的所应该追求的重要目标。2.工程定位：针对“**·小区〞对物业效劳提出的高标准、高要求，以及做为**集团品牌工程的形象需求，我们将力争以**物业最优质的的资源，专业的管理与效劳，先进的物业效劳文化，统一的效劳形象以，以明显高于周边小区物业效劳水平的效劳品质，为**·小区营造一个与其要求相匹配的舒适、整洁的生活环境，以高附加值回馈业主与开发商。二整体管理设想〔一〕整体设想在“**·小区〞物业效劳过程中，我们将坚持“让业主享受高品质超值效劳〞的核心理念，重点把握好以下几个方面：1、为业主提供最优质的物业效劳物业效劳是劳动密集型的效劳行业，“人〞的因素是决定物业效劳成功与否的关键。因此我们将首先确保最优质的人员配备，为下一步高标准的效劳推行打下一个良好的根底。为确保〞**•小区〞的高标准、高要求的物业效劳，我们将从公司抽调或招聘最优秀的、有经验的的管理人员和效劳人员组建〞**•小区〞的管理和效劳团队。其次，确保物业效劳的后勤保障，在物业效劳当中使用先进的效劳设备、工具往往能大幅提高效劳的效率和效劳水平。基于〞**•小区〞高标准、高档次的特点，我们将根据实际情况有针对性的选用比拟先进的保洁、维修设备，以提高工作效率，减少对业主不必要的打搅，有效地延长物业的使用寿命。2、引入先进的物业效劳文化我公司与北京仲量联行物业管理公司建立长期战略合作伙伴关系，力求利用其先进的管理经验，组织公司进行业务指导和培训，建立一个开拓进取、有战斗力的团结的管理团队，形成一个有明确责任，实行公平业绩评估制度，充分施展个人才能的管理机制，不断开展壮大公司。将行业中先进的物业效劳理念与文化融合到日常的物业效劳中，使业主感受到物业效劳带来的满足感。3、统一**物业的形象现代社会中，企业将统一的视觉形象传递给员工和公众，能够使外界对企业产生统一的认同感，有利于提升企业的形象，我公司将在“**•小区〞全面导入公司视觉形象系统，以统一的效劳形象展现在“**•小区〞的员工和业主面前，提升“**•小区〞的整体形象。4、建立严格有效的监督约束机制我公司将根据实际情况向“**•小区〞做出各项物业效劳承诺，公司根据物业效劳合同中约定的管理效劳承诺情况与“**•小区〞管理处签订年度经营指标并进行考核，公司对“**•小区〞管理处的考核每月至少一次，每半年对管理处的整体经营情况进行总体评价，评价结果与工程负责人经济利益挂钩。管理处根据公司相关规章制度建立相应的员工考核管理机制，工程经理负责对管理处所属员工的考核，员工的考核结果与员工的薪资挂钩，奖优惩劣，使员工形成自主的工作态度。〔二〕管理理念与模式1.管理理念〔1〕我们将在投标书中效劳标准与要求的根底上，践行公司“让业主享受高品质超值效劳〞的效劳理念，努力创造超值的物业效劳，坚持不懈的进行效劳改良，使效劳品质不断得到提高，在为业主及使用人提供优美、舒适的生活工作环境〔2〕公司秉承物业管理质量经营理念，依据完善的管理制度和体系，全方位地进行高品质物业管理，针对工程具体特点，制定合理的效劳方案和目标，并将在物业管理中融入**地产“构筑未来成就梦想〞的企业文化，打造一个高品质的生活社区。2.管理模式〔1〕我公司在“**•小区〞工程将采取工程经理负责制的管理处管理模式。管理处直接受公司总部管理，接受公司的经营和效劳指标考核；管理处根据具体效劳内容，下设具体的职能部门和岗位。〔2〕秉承“让业主享受高品质超值效劳〞的效劳理念，在“**•小区〞管理处全面推行诚信经营、市场化、专业化、标准化、标准化等特性，将效劳理念融入到每一项具体效劳中。按照物业效劳的要求建立管理机制、运作流程、监督机制、奖惩机制等，通过专业化、高品质物业效劳的实施，确保完成合同中的各项效劳承诺，并展现**物业的效劳特色。〔3〕**物业公司在管理架构中特设“品质管理部〞，负责公司全面质量管理工作，对各工程管理处进行品质督导。实施对客服、工程、、绿化保洁、秩序维护等重要工作全方位的监督和质量检查，确保管理工作运行正常，满足广阔业主对效劳质量的要求。公司目前正积极推行实施ISO9002：2000国际质量标准体系，力争早日取得相关认证。第六局部拟建立的组织机构及管理人员的配备，人员的培训和管理一拟建立的组织机构二人员的配备三人员的培训四人员的管理五质量管理机制一拟建立的组织机构遵循客户优先原那么、有效性管理原那么、平安第一的原那么、本钱控制的原那么和持续改良的原那么进行组织机构设置和人员配备。精英管理团队通过完善的培训体系和有效的管理机制为的客户提供高品质的物业管理效劳。组织机构设置**•小区物业公司下设客户效劳部、工程维修部、秩序维护部、清洁绿化部四个专业职能部门，四个专业职能部门配备符合物业功能特点的专业管理效劳人员，分别负责客户效劳、设备管理、秩序维护、清洁绿化等方面，向客户提供优质效劳，组织机构设置遵循的原那么〔一〕 客户优先的原那么在**•小区物业公司始终坚持“以人为本，以客为先〞的管理理念，为客户提供平安、舒适、优质的物业管理效劳，以满足和超越**•小区业主和客户对物业管理效劳不断增长的需求。〔二〕 有效性管理的原那么做正确的事比把事做正确更重要，在**•小区实行方案目标考核管理体系，用高效的组织实现效率管理。〔三〕 平安第一的原那么平安是实现工程管理经营效劳的前提，物业管理效劳首先是为客户提供平安的生活工作环境。遵循平安第一的原那么，以客户为中心，平安围绕每项工作的始终。〔四〕 本钱控制的原那么不仅让业主和客户获得优质高效的效劳，同时以有效的本钱控制方式，在人力资源管理、品质管理、行政管理、财务管理等方面由公司进行统一的资源调配，节省**•小区费用开支。〔五〕 持续改良的原那么持续有效地改良效劳水平和效劳标准，积极推行国际质量管理体系，是我公司一贯遵循重要原那么之一。组织机构设置图政府主管部门政府主管部门物业管理物业管理管理处物业管理专家团管理处物业管理专家团工程经理工程经理清洁绿化部秩序维护部工程维修部客户效劳部清洁绿化部秩序维护部工程维修部客户效劳部效劳方式组织架构是实现“一站式〞管理运作方式的组织保障，建立以业主和客户为中心的效劳方式，业主和客户的一切需求可以通过任一渠道传送到客户效劳部，客户效劳部将指令下到达操作部门，由操作部门完成对业主和客户的效劳，并将完成情况反响到客户效劳部，由客户效劳部对业主和客户的效劳是否满意进行回访。客户效劳部负责办理物业投入使用、业务接待、问讯、投诉、报修等接待工作，以及客户资料管理、客户关系管理、客户效劳需求收集和评估等。工程维修部负责**•小区范围内公共设施、设备的保养和维护管理工作，业主和物业使用人提出的日常维修工作等。秩序维护部负责**•小区范围内的消防、公共平安保卫以及交通、停车场管理等工作。清洁绿化部负责**•小区范围内清洁、绿化、消杀等环境卫生管理。质量管理机制根据ISO9001：2000标准的有关要求建立并推行了一整套有效的质量管理体系，综合运用现代科学和管理技术成果，把质量目标落实到各部门、各环节直到个人，并通过品质监管人员的监督检查，实现全员性的质量管理。二人员的配备基于**•小区的功能分析和客户群体分析，在物业管理人员配备上将遵循以下原那么：物业管理是一个效劳性行业，为业主和使用人提供一个平安舒适的生活和工作环境是我们物业管理人的职责。一支高素质的效劳队伍必然是一个效劳意识极强的组合。着眼于管理现代化和组织科学化，为保障优质的物业管理效劳，在组织上采用扁平架构，根据**•小区功能需要和客户需求，在管理处设四个部门，由工程经理直接调配管理。这样既保证效劳的高质量，又实现运行的高效率，来到达机构精简，人员精干，工作高效的目的。各类人员的配备，均要求有较高的知识水平和专业技能。根据不同的岗位设置，配备相应文化水平和专业技能的人才，在此根底上，将通过不间断的物业管理专业知识培训，使员工处于不断完善和提高的最正确工作状态。〔一〕小区管理处岗位人员配置表序号岗位名称人数备注1工程经理12客服主任13财务会计14出纳15客服员46保洁绿化主管17保洁员20住宅16商业48绿化员4住宅3商业19秩序维护主管110监控管理员4住宅3商业111秩序维护员17住宅13商业412工程维修主管113维修工5住宅3商业214电梯工215车管员816合计71备注：停车场车管员费用从停车场管理效劳费中支出。〔二〕各岗位人员配备要求1、各岗位员工的任职要求：工程经理大专以上学历具备物业管理小区经理上岗证书熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力具有丰富的高档住宅小区管理经验外表端庄，思路敏捷有良好的团队精神和沟通技巧有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力〔二〕客服主任大专以上学历物业管理员上岗证书具有高档住宅小区管理经验有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力〔三〕财务人员 大专以上学历，主管会计有会计证二年以上财务工作经验二年以上案资料管理工作经验，有小区或大厦创优工作经历。出纳具备财务和仓库工作经验。〔四〕工程维修主管大专以上学历，中级以上技术职称；三年年以上设备管理经验；两年年以上物业管理从业经验；动力或机电相关专业具有消防平安员资格或电梯操作证。〔五〕秩序维护主管大专以上学历三年以上物业管理平安工作经验具有消防平安员资格。〔六〕保洁绿化主管大专以上学历，环境、园林绿化等相关专业；二年以上清洁卫生、绿化管理经验；〔七〕客服员大专以上学历熟练操作办公自动化软件熟悉高档住宅小区运作内容普通话标准流利有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力〔七〕秩序维护员年龄20－35岁之间，男性身高不低于1.7米五官端正，具有较强的敬业精神作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷能吃苦耐劳承受工作压力〔八〕工程维修工具备相关操作证及上岗证具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神〔九〕电梯工具备电梯工上岗证具有智能化高档住宅小区电梯维修及保养工作经验具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神〔十〕保洁员通过保洁专业化培训熟悉高档住宅的保洁工作形象健康细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力〔十一〕绿化员通过绿化专业化培训熟悉高档住宅小区的绿化养护工作形象健康细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力〔十二〕车管员身体健康、有较强的敬业精神。服从领导安排年龄在50岁以下2、各部门岗位人员岗位职责和工作范围：〔一〕工程经理在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业主效劳、房屋设备设施运行与维护保养、秩序维护效劳、保洁效劳、应急处理及特约效劳等工作。组织拟制、审核和贯彻小区管理效劳的工作方案和作业文件。负责小区管理效劳的质量控制和费用控制。负责协调与业委会、开发商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。负责组织小区公益性活动。完成公司交办的其他任务。〔二〕客服主任在工程经理的领导下，负责业主效劳的接待工作。拟制小区的业主效劳方案、费用预算，负责业主效劳的质量控制。负责编制每日的《工作日报》，并向公司上报。负责接待业主办理入住、房屋和车位租售、装修手续；负责协调处理业主投诉、报修事宜。负责建立业主档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对业主档案实现动态管理。负责收集编排：管理信息、业主效劳征询单，及时张贴和收回，对反响的业主建议和意见进行分析、落实和安排处理，保持与业主的沟通。负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作具体组织社区公益性活动。完成上级交办的其他工作。〔三〕工程维修部主管在工程经理的领导下，负责房屋设备、设施的正常运行与维保效劳，包括房屋设备设施运行的应急处理工作。负责对工程维修部的日常管理，检查每日运行日志，了解设备工作状况合理安排每日工作。负责小区房屋设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保效劳过程中的费用预算、作业文件，并负责实施。负责方案和购置维保材料及工器具。负责公共设施能耗管理与节能工作。编制〔设备〕突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。负责对房屋设备〔设施〕维修、保养工作的方案实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保存。完成工程经理交办的其他工作。〔四〕秩序维护主管在工程经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。负责对当值秩序维护进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班秩序维护值班记录进行审核。负责对突发事故应急处理的现场协调。负责对消防设施及秩序维护器材、公用物品的检查和管理。负责员工的消防培训及小区消防平安知识宣传。负责对队员考勤和请假审批及工作考核。负责对装修施工队介绍小区《装修管理规定》并对现场进行平安监督和现场管理。协助完成管理处布置的业主特约效劳。〔五〕保洁绿化部主管服从工程经理的领导，对小区的清洁绿化负责。负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。负责安排人员完成业主提出的特约效劳。负责对员工考勤和请假审批及工作考核。负责方案和购置保洁材料及工器具。负责与绿化养护的业务联络。完成工程经理交给的其他工作任务。〔六〕会计按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。严格审核原始凭证，对记载不正确，审批手续不全的经济业务开支，应退回补填或更正，对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证应拒绝受理，并及时报告领导处理。对经济活动进行严格的核对和监督，根据审核无误的原始凭证办理、算帐、报帐、认真编制记帐凭证，设置并准确清楚地登记好会计账簿，按规定编制报送会计报表及简要说明，做到手续完备，数字准确，账目清楚。根据审核无误的会计凭证登记账簿。账簿记录发生错误时，不准涂改、刮擦，挖补或用药水消除字迹，而应将错误的文字或数字划线注销〔必须使原有字迹仍可识别〕，然后在划线上方填写正确的文字或数字，并由记帐售货员在更正处盖章。严格按照规定设置总帐、明细帐、日记帐。启用会计帐簿时，应在帐薄封面上写明单位名称和帐薄名称，帐薄扉页上应附“启用表〞。对出纳经营的货币资金进行清查核对，编制盘点表，发现问题及时上报财务主管。按照规定对各种会计资料，定期收集，审查核对，整理立卷，编制目录，装订成册，妥善保管，保管期限和销毁方法，按国家财政部门会同有关部门的规定执行。严格保守财务秘密。遵守公司的各项规章制度，及时向财务部门主管反映核算工作中存在的问题及建议。完成上级交办的其它工作。〔七〕出纳负责办理现金收付和银行结算业务，认真审核原始凭证，根据审核无误的凭证办理款项结算。收付款后应在凭证上盖出纳私章及加盖收讫印章，往来凭证必须双方签章。根据已经办理完毕的收付款凭证，逐笔顺序准确、及时、清楚地登记好现金及银行存款日记帐，并结出佘额，做到日清月结。现金帐面余额要同实际库存现金相符，发现长短及时向领导报告并查明原因进行处理。银行查询。严禁私借公司帐户为外单位及个人办理结算，不得用白条单顶库，不得挪用资金，违者承当经济责任，直到追究刑事责任。每天下午向财务会计报告当天货币资金库存余额，每周六上报所有借款清单，并积极催收欠款。每月初向会计报上月的现金，银行存款收支结余表。出纳要经常到银行了解收付情况，及时取回银行结算单及银行对帐单等资料。严格执行报销审枋、审批程序和请款付款审批制度，应按规定审批手续完整的付款，对记载不正确，审批手续不完整的，不符合规定支出的凭证，应拒绝付款。出纳每天库存的财务备用金不得超过预计三天内所需零星的资金支出，库存现金超过三天内所需零星支出的，应在当天下班前存入银行，特殊情况除外。负责保管管理处支票、现金、有价证券及空白支票。不准签发空头支票，因业务需要须带出空白转帐支票〔现金支票不能带出空白支票〕时，须经领导批准，并在支票上填好收款单位、日期、用途，并加注“限额假设干元〞字样，由出纳设领用销号登记簿进行检查管理。负责统一管理公司的发票和收据。做好各管理处票据的领用和核销工作。遵守公司的各项规章制度，严格保守公司财务秘密，服从工作安排。完成上级交办的其它工作。〔八〕客服员负责接待业户的投诉及接听咨询并作好记录。负责业户收楼工作的办理，办理住户证。。收发邮局派送业户的报纸、杂志、特殊信件等。负责业户外访或来访者的普通留言效劳和必要时代客保管房匙。答复业户对大厦公共设施及其它方面之咨询。记录并熟悉业户入住资料和大致情况，对业户资料严格保密。负责单元锁匙及物料的保管、整理。工作中发现任何异常情况即向直属上级报告。负责业户档案、资料的整理及部门文件、资料的存档管理工作。协助其它部门进行收楼资料的统计，加强与业户的沟通了解，定期回访客户。将业户提出的特殊效劳要求转告直属上级安排人员跟进。协助打印本部门文件。接到业户任何有关投诉、意见及建议，应立即向直属上级汇报。完成上级交办的其它工作。〔九〕门岗秩序维护对主管负责，服从上级命令；在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；验证《物品出门证》，施工人员《临时出入证》后放行；发现责任区域公物损坏向上级报告；负责外来人员的登记，备用钥匙管理；协助主管进行紧急效劳处理。〔十〕巡岗秩序维护对秩序维护主管负责，服从上级命令；巡逻中遇业主要求应及时提供效劳；巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证；检查机动车辆、非机动车辆停放情况。〔十一〕保洁员对环境主管负责，认真执行各项管理制度；认真做好负责区域的环境保洁、卫生消杀；在主管带着下，认真完本钱职工作和其他交办任务。〔十二〕绿化员对环境主管负责；认真做好负责区域的绿化养护工作；其他交办的工作。〔十三〕维修工对工程主管负责，执行管理处各项规定和制度；负责变配电系统的运行管理和维修保养；负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修；负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；按时按质保量完成设备检修工作；定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；做好给排水设备〔设施〕的运行操作和维修保养工作；发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障；负责责任区域的机房设备的保洁工作。〔十四〕电梯工严格遵守公司的各项规章制度，服从主任、领班的工作安排，除完成当日的维修任务外，并有方案地承当其它工种任务。行。配合电梯专业公司完成周、月和年度的电梯保养工作，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。及时处理应急停机故障，接到发生应急故障的通知后应迅速奔赴现场，先将电梯中被困客人放出，然后排除电梯故障。做好电梯、电梯间和电梯机房的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。严格执行设备管理制度，做好每班的交接工作。交班时如发生故障，上一班必须协同当班排除故障后才能下班。请假、补休需提前一天报告主管，经批准前方才休假。上级交办的其它工作。〔十五〕车管员引导车辆按正确路线行驶，安排车位指挥车辆停泊，巡视车辆情况，防止撞车事故，确保车辆平安。正确引导车辆行驶，预先安排车位，打手势吹哨指挥停泊。所有车辆停泊时均统一车头对车道、车尾对车尾方式停放和分类分区停放，将销售车位、月保、临保车位区分好，不可随便占用停放。销售和月保，车位车主不得随便占用其他车位，对号停泊，队员要熟记该车正确停放位置。要及时将出口车辆信息及时通报给出口当值队员，便于其引导。要认真巡查每强车的平安状况，发现漏油车要及时采取接油措施，严禁火种接近，待车来后告知车主。认真检查车辆门锁是否锁好，窗是否关好，车尾箱是否锁好，车身是否有损坏等情况，假设发现存在，那么及时通知车主，车主不在要将其锁好、看紧并报告主管到场处理。在车场内捡获车主物品要及时上报上交登记，待车主返回时告知车主到秩序维护部认领。切实要防止车主因发生车位争执而打架争吵事件，当值队员负有直接责任。上级交办的其它工作。三人员的培训针对**•小区的物业管理特点，将利用公司和外部的培训资源，通过入职培训、岗前培训和在职培训三级培训体系，开展不同方式的培训，提高各类人员的专业技能、职业道德意识、计算机应用知识和物业管理知识，使培训工作真正落到实处。通过培训，提高员工的综合素质、业务技能和管理效劳水平，培养一支作风优良、专业技术过硬的物业管理队伍，为**•小区的业主和客户提供高效、优质、便利、平安的物业管理效劳。培训体系入职培训企业培训：公司开展史、公司经营方针、公司理念、公司精神及管理目标等。员工手册培训：员工守那么、礼仪行为标准、职业道德教育等。平安防范意识的培训，客户效劳体系的培训，物业管理知识的培训。军训与参观学习。岗前培训公司文化的培训、管理制度的培训。针对物业功能特点的物业管理模式的培训。根本技能培训：相应岗位的专业知识、设备操作技能、岗位职责、工作制度、效劳质量标准、质量考核标准等。新技术〔能〕培训：智能化技术、信息网络技术、新设备仪器的使用与管理技术等。在职培训操作层自我开发培训：利用社会办学条件，进行有关学历、职称的外送培训。管理处利用现有条件，举办电脑、外语等相关知识讲座。新政策、新理论培训物业管理理论动态、有关法规文件、竞争企业新动向等。讲师再培训讲师更新知识及观念，吸纳新理论，不断创新培训工作思路的培训。培训方式在职进修主要形式有专题研讨、实际案例分析、模拟实践演练、现场参观研修、常规集中授课、讲座等。这种培训以自培为主。脱产进修外出参观学习、短期研修班、外送专职培训。由公司组织培训学习。自我培训主要是电大、夜大、函大等形式。公司鼓励员工积极上进，并给予宽松的学习环境。培训方案客服员培训方案目的：更新知识、增强技能。要求：传递信息：通过培训及时了解公司的目标、方针以及同行业中各类信息。更新知识：及时补充、更新各类技能知识，跟上时代的步伐。提高能力：提供各种外培时机，全面提高管理人员各项管理效劳水平。内容与课程安排：培训类型时间方式目的方式考核岗前培训24学时岗位职责根本业务知识、业务范围、工作技巧ISO9001效劳标准首接式效劳根本技巧能独立上岗、独挡一面直接领导的面授教育和自学、实践相结合上岗考核鉴定在职培训240学时1、月工作总结，分析、积累工作中处理得法或不当的案例，积累经验及吸取教训2、学习《物业管理通论》、《物业管理动态》3、学习经济学常识和管理知识4、举行各类专题知识讲座不断提高管理能力，更新管理知识，掌握行业信息以部门为单位集中研讨，案例分析，灌输新知识第四季末管理知识考试；年末技能考核外培取证按外培单位要求物业管理岗位资格培训。ISO9001内部质量审核员培训。各类专业知识培训。寻求开展实现达标率脱产或半脱产取得证书参观考察每半年1次同行业中业绩优良的单位开拓管理思路，学习先进经验公司人事部统一组织安排(二) 工程人员培训方案1、目的：明确工程工程维修部职责任务及专业分工的工作责任，工作制度，效劳标准。2、内容与课程安排〔岗前培训〕时间内容方式负责人考核1个月维修文明语言、维修效劳范围和流程、维修工职责、维修养护技能及操作技巧个别辅导自学实践工程维修主管由主管领导对其进行上岗考核鉴定3个月楼宇结构、各专业设备的维护保养内容特点，强弱电布线，维修效劳标准，维修工作程序。初步了解设备特点〔水电工〕、水电气走向、班组主要机具、维修效劳标准、维修工作程序讲授实操工程维修主管技能知识书面考试、实操水平、工作表现等具体业务考核在职培训时间内容方式负责人考核每月上旬及中旬各1次,每次2小时维修手册、设备手册、消防手册、维修技巧及常识、消防知识、主要设备知识、工具使用方法讨论学习工程维修主管每半年一次实操考核，每年末专业知识书面考试每月末两次，每次2小时政治思想教育、职业道德教育和技术交流，案例分析；总结月工作情况，扬长避短集中研讨工程维修主管半年1次设备操作演练集中学习主管部门每年1次全体维修工按工种、级别分别进行各类专业技能强化培训，并进行等级评定考核公司人事部和业务主管部门按工种、级别分别进行实操和书面考核〔三〕秩序维护员培训方案1、目的：明确秩序维护员的职责任务，工作制度，效劳标准，树立秩序维护员职业意识。掌握上岗应知应会的根本知识和组织纪律，培养建设一支爱岗敬业、训练有素、纪律严明、文明值勤的秩序维护员队伍。2、内容与课程安排〔岗前培训〕时间内容方式负责人考核3小时秩序维护员职责、工作规程、工作标准、纪律和奖惩制度、平安保卫效劳的各项规章和有关政策及法令集中学习与个别辅导相结合秩序维护主管1周本岗位平安保卫效劳的根底知识运用：消防、安管设施、设备的操作实习秩序维护主管期满进行上岗考核鉴定1个月岗位效劳技能、队列训练、素质训练实地操作培训班长期满部门主管进行实操考试在职培训时间内容方式负责人备注上旬及中旬各1次月末两次政治思想、职业道德、法律常识、消防知识、本岗位专业知识集中学习秩序维护主管每年末进行1次岗位知识考试周二、四各3小时队列、擒拿搏斗、防卫术、捕俘拳、体能集中训练秩序维护主管每季度1次军训考核每月1次“小教员〞集训1次集中训练公司主管部门每季1次高楼消防知识、紧急集合演练集中训练公司主管部门半年1次消防实战演习集中训练公司主管部门〔四〕清洁绿化部员工培训方案1、保洁员培训〔1〕目的：明确本岗位职责任务，树立清洁效劳职业道德意识和从业热情，掌握本岗的操作规程和效劳标准。内容与课程安排〔岗前培训〕时间培训内容方式负责人要求3小时**•小区概况，员工守那么，职业道德面授公司主管部门1周本岗位职责、工作纪律；本岗位清洁操作规程和工作标准；环境保护意识。清洁班长带着下学习清洁绿化部主管1周后进行“员工上岗考核鉴定〞3个月相应岗位的操作规程、工作标准；清洁机械的使用与保养，清洁剂使用及考前须知实地操作与个别辅导相结合清洁绿化部主管书面考试，以及转正考核鉴定在职培训时间培训内容方式负责人要求每月上旬及中旬各1次职业道德、工作宗旨、工作精神；与清洁有关的政府法规、条例；岗位专业知识的更新与先进技术；清洁平安消防知识集中学习清洁绿化部主管严格考勤制度，做好培训记录月末讨论工作中遇到的问题寻求解决方法；讨论如何吸取先进的工作经验；相互交流各种合理化建议座谈清洁绿化部主管班长负责做好工作总结记录季末清洁机械的操作、保养；清洁用品的使用及考前须知；清洁工作的要求和难点分析集中培训清洁绿化部主管严格考勤制度，做好培训记录〔2〕绿化员培训方案1、目的：明确绿化管理员的职责和任务，强化效劳意识，提高专业技能，熟练掌握本岗位的操作规程、技术要领和效劳标准。2、内容与课程安排培训类型时间内容方式负责人要求岗前培训1周绿化范围、达标要求、本岗职责、工作规程、效劳标准、**•小区美化、绿化、净化和环保意识面授教育和实操相结合清洁绿化部主管上岗考核鉴定在职培训每月三次，每次两小时园林工具的使用保养，有关花卉养护常识，花卉