房地产评估的成本法

第五章本钱逼近法本章教学内容：通过本章教学，能使学生理解本钱逼近法的根本概念和原理,熟练掌握本钱逼近法的各种计算公式和评估程序。本章教学目的：要求熟练运用本钱逼近发的根本原理和方法评估房地产价格。本章重点与难点：重点是本钱逼近法的计算方法及运用,难点是土地增值收益和建筑物折旧的内涵和求取。1第一节根本思路及根本公式第二节新开发土地评估中本钱法的操作步骤第三节建房地产评估的操作步骤第四节旧房地产评估的操作步骤第五节适用范围例如第五章房地产评估的本钱法2第五章房地产评估的本钱法这一章的重点和难点这一局部的难点在于理解如何选择方法，重点在于方法的运用。3第五章房地产评估的本钱法含义本钱逼近法是求取评估对象在评估基准日的重新构建价格，然后扣除损耗，以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法。本钱逼近法又称原价法、本钱法、用于旧房地产估价时又称为重置本钱法。4第五章房地产评估的本钱法特点以本钱累加为途径估价时点现实价格选用社会必要本钱一般低于市场价值

5第五章房地产评估的本钱法程序搜集有关本钱、税费、开发利润等相关资料估算重置价格或重建价格估算建筑物的折旧求取积算价格

6第五章房地产评估的本钱法根本思路及根本公式评估值＝重新购建价格－损耗

7该公式可针对三类评估对象而具体化新开发的土地新建的房地产旧的房地产8新开发土地评估中本钱法的操作步骤新开发土地包括填海造田、开山造田、征用农用地后进行“几通一平〞支出等开发的土地及在城市旧城区改造等开发的土地。第五章房地产评估的本钱法9理解“三地〞生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无根底设施，或者有局部根底设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待撤除的房屋、构筑物尚未搬迁撤除。毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的根底设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。熟地：指具有完善的根底设施，且地面平整，可用于建筑的土地第五章房地产评估的本钱法10第五章房地产评估的本钱法新开发土地评估中本钱法计算公式土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益11第五章房地产评估的本钱法估算取得待开发土地的本钱取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。

12第五章房地产评估的本钱法估算取得待开发土地的本钱从农村取得土地国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用支付给政府的土地使用权出让金。13从城镇取得土地为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。支付给政府的土地使用权出让金。第五章房地产评估的本钱法14附1：征地费用构成土地补偿费----一般按该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍计算。青苗补偿费。地上附着物补偿费(包括农田根底设施、树木、迁坟等)。安置补助费(包括劳动力安置补助费、超转人员生活补助费等)。房屋拆迁安置补偿费(此处指农村房屋拆迁安置补偿费，其构成参见城市房屋拆迁安置补偿费)。耕地占用税。耕地开垦费。新菜地开发建设基金(征用城市郊区的菜地)。征地管理费(是由用地单位在征地费总额的根底上按一定比例支付的管理费用，其收取标准根据征地包干方式的不同，为征地费总额的1.5％～3％)。政府规定的其他有关税费。第五章房地产评估的本钱法15附2：城市房屋拆迁安置补偿费的构成如下：1.被撤除房屋及附属物补偿费。2.购建拆迁安置用房费。3.安置补助费(包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费)。4.被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费。5.房屋拆迁管理费和房屋拆迁效劳费。6.政府规定的其他有关税费。第五章房地产评估的本钱法1617第五章房地产评估的本钱法估算土地开发本钱根底设施建设费主要是指“七通一平〞支出；小区内绿化、照明、卫生等小区开发配套费用——根据需要决算资料测算。公共配套设施建设费指学校、图书馆、幼儿园、等公用设施费用—该费用一般是由开发商交给政府，按政府部门规定测算。18第五章房地产评估的本钱法估算管理费用

开发商开发过程中支付的管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费等。按照取得费用与开发费用的一定比例计算。19第五章房地产评估的本钱法估算投资利息注意：无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；计息根底＝土地取得本钱+土地开发本钱+管理费根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。假设开发费是均匀投入，那么按资金投入时间的一半计息。20例如1某土地开发工程取得土地的费用和该阶段的税费共300万元，取得土地后即开始开工，将土地开发成熟地后转让，开发期为2年，同期银行贷款年利率为8%，计算土地取得费用的利息。第五章房地产评估的本钱法21解：土地取得费用的利息第五章房地产评估的本钱法22例如2总投资为500万元，开发期为2年，投资在2年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，那么投资可看成是在开发开始1年的时点上一次性投入，计息期为1年，其利息为：开发费用的利息=〔万元〕第五章房地产评估的本钱法23第五章房地产评估的本钱法估算税费主要指销售阶段应缴纳的税费，按照国家有关税收政策和法规来确定。主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等24营业税纳税人：转让土地使用权或销售不动产的单位和个人。税额为营业额的5%。营业额：纳税人的价格明显偏低又无正当理由的，主管税务机关可按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格，或纳税人近期销售的同类不动产的平均价格，或本钱加一定利润，核定其营业额。

第五章房地产评估的本钱法25城市维护建设税加强市政维护建设，扩大和稳定城市维护建设的资金来源，其直接和间接的受益范围都相当广泛。

以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。

纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%，在县城、镇的，税率为营业税税额的5%，其他地区为营业税税额的1%。第五章房地产评估的本钱法26教育费附加

教育费附加是国家为了加快教育事业的开展，扩大中小学教育经费的来源，而向单位和个人征收的附加费用。以用于改善中小学根底教育设施和办学条件。教育费附加以各单位和个人实际交纳的增值税、消费税、营业税的税额为计征依据，教育费附加率为3％，一般月末提取，次月初交纳。其计算和核算口径与城市维护建设税相同。第五章房地产评估的本钱法27第五章房地产评估的本钱法估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费〔包括管理费用〕，也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。28开发利润通常按一定基数和相应的利润率来计算：直接本钱利润率〔计算基数=取得本钱和开发本钱〕本钱利润率〔计算基数：取得本钱+开发本钱+管理费用+投资利息+销售费用〕销售利润率〔计算基数：开发完成后的房地产的销售价格〕29第五章房地产评估的本钱法土地增值收益确实定土地增值收益主要是由于土地用途的改变或土地功能变化而引起的。如农地转为建设用地，新用途的收益将大大高于原用途土地，必然会带来土地增值收益。由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归整个社会所有。计算：前几项之和为本钱价格，乘以土地增值收益率即为土地所有权收益。30第五章房地产评估的本钱法[例题]

某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3.75亿元/平方公里，，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。31第五章房地产评估的本钱法1、估算土地取得本钱土地取得本钱＝出让金＋拆迁费＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米2、估算土地开发本钱土地开发本钱＝3.75亿元/平方公里＝375元/平方米32第五章房地产评估的本钱法3、估算投资利息假定土地取得本钱一次性投入，因计息期为两年，土地开发本钱分阶段均匀投入，那么：投资利息＝750×[〔1＋6%〕2－1]＋375×40%×[〔1＋6%〕1.5－1]＋375×60%×[〔1＋6%〕0.5－1]＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05(元/平方米)334、估算开发利润开发利润＝〔750＋375〕×10%＝112.5(元/平方米)5、计算土地价格土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5＝1,350.55(元/平方米)土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000(元)即该地块经开发后的价格为108,044,000元。第五章房地产评估的本钱法34第五章房地产评估的本钱法课堂作业：

某市经济技术开发区内有一块土地面积为１５０００m2，该地块的土地征地费用为每亩１０万元，土地开发费为２亿元／平方公里，土地开发周期为２年。第一年投入资金占总开发费用的３５％，开发商要求的投资回报率为１０％，当土地出让增值收益率为１５％，银行贷款年利率为６％。试评估土地的价格。35总结新开发土地本钱法运用范围本钱法运用过程中有关税费计算投资利息的计算第五章房地产评估的本钱法36新建房地产评估的操作步骤根本思路根据房地产从取得土地、安置补偿、前期工程、建设施工直至建成销售的全过程，逐步逐项确定必要本钱、利息、利润、税费等并加总，从而得到估价对象的价格。第五章房地产评估的本钱法37新建房地产价格＝土地取得本钱+土地开发本钱+建筑物建造本钱+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润〔单纯的〕新建建筑物价格＝建筑物建造本钱+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润

新建房地产评估的计算公式第二节收益法38

估价步骤〔一〕估算土地取得本钱〔二〕估算土地开发本钱与建筑物建造本钱〔开发本钱〕〔三〕估算管理费〔可并入“〔二〕〞计算〕〔四〕估算投资利息〔五〕估算销售税费〔六〕估算开发利润

第五章房地产评估的本钱法39估算土地取得本钱土地出让金或地价款征地和房屋拆迁安置补偿费有关土地取得的手续费及税金第五章房地产评估的本钱法40开发本钱勘察设计和前期工程费根底设施建设费房屋建筑建安工程费公共设施建设费开发过程的税费及其他间接费第五章房地产评估的本钱法41勘察设计和前期工程费

包括临时用地、水、电、路、场地平整费；工程勘察测量及工程设计费；城市规划设计、咨询、可行性研究、建筑工程许可证执照费等。第五章房地产评估的本钱法42注意这一局部费用与土地的生熟程度有关。第五章房地产评估的本钱法43理解“三地〞生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)可用于建筑的土地，该建筑用地无根底设施，或者有局部根底设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地上地下待撤除的房屋、构筑物尚未搬迁撤除。毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的根底设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。熟地：指具有完善的根底设施，且地面平整，可用于建筑的土地第五章房地产评估的本钱法44根底设施建设包括由开发商承担的红线内外的自来水、雨水、污水、煤气热力、供电、电信、道路、绿化、环境卫生、照明灯建设费用。应以规划部门批准的管线综合图为依据。第五章房地产评估的本钱法45建安工程费

即开发商取得土地后，将建筑工程全部委托给建筑商施工，开发商应付给建筑商的全部费用。具体包括：建筑安装工程费、招投标费、预算审查费、质量监督费、竣工图费等。第五章房地产评估的本钱法46公共设施建设费包括由开发商支付的建设居委会、派出所、托儿所、自行车棚、公厕等非经营性用房；附属工程如锅炉房、热力点、变电室、开比索、煤气调压站的费用和电贴费等；文教卫生如中小学、文化站、门诊部、卫生所用房的建设费用。但商业网点如粮店、服饰店、菜店、小百货店等经营性用房的监督和费用应由经营者负担，但按规定不计入商品房价格。第五章房地产评估的本钱法47管理费用主要指开办费和开发过程中支付的管理人员的工资等。第五章房地产评估的本钱法48投资利息土地取得费和开发本钱均要计息第五章房地产评估的本钱法49销售税费销售费用。包括销售广告宣传费、委托代销费等销售税金及附加。包括营业税、城建税、教育费附加其他销售税费。包括由卖方承担的印花税、交易手续费、产权转移登记费、土地增值税等第五章房地产评估的本钱法50土地增值税土地增值税的计税依据为土地增值额。土地增值额＝转让房地产所取得的收入-扣除工程金额。土地增值税估价的关键是土地增值税扣除工程金额的估算。但对于纳税人申报的转让房地产所取得的收入明显低于市场价格又无正当理由的，应对其转让价格进行评估，核定其转让房地产所取得的收入。第五章房地产评估的本钱法51土地增值税是房地产行业的一种税，针对房地产在转让环节所产生的增值额而征收的一种税。所得税是针对企业的生产经营所得或个人所得而征收的一种税，在房地产行业中，对房地产企业征收企业所得税，对个人租赁、转让房地产征收个人所得税。两者较为类似的都是对所得收益征税，但土地增值税是属于交易费用的一种，是计入本钱中的。

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旧房地产运用本钱法评估的操作步骤与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理本钱，即重置本钱，然后估算旧有房地产的损耗。第五章房地产评估的本钱法53计算公式旧建筑物价格＝建筑物的重置本钱－建筑物损耗第五章房地产评估的本钱法54思考：

土地是否存在贬值？第五章房地产评估的本钱法55一般来说，土地不会随着使用而出现实体性贬值，但当土地使用权被规定了使用年限后，土地使用权就有一个使用寿命的问题。随着土地使用时间的累加，剩余使用寿命不断减少，土地的成效也随之发生损失，这就是土地价值的年限损耗。另外主要存在经济性贬值。第五章房地产评估的本钱法56测算地产各种贬值地产年限贬值率=已使用年限/法定年限地产经济贬值额=

：第i年地产收益损失额；r：地产收益损失折现率

n：地产收益损失折现率第五章房地产评估的本钱法57旧房地产重置本钱测算可采用房地分估的方式土地的重置本钱不一定采用本钱法，也可采用市场法，因为本钱法较适合新开发的土地。这里主要是估算建筑物的重置本钱。第五章房地产评估的本钱法58估算建筑物的重置本钱直接法间接法第五章房地产评估的本钱法59第五章房地产评估的本钱法直接法指在近邻地区或同一供给范围内的类似地区中，寻找与待估建筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成局部的明细价，以此为根底，经适当修正后求取重新建造价格。实际估算中，通常经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准造价，再乘以待估建筑物的总面积。60第五章房地产评估的本钱法间接法根据待估建筑物各构成局部所使用的材料的种类、品级数量及所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种单价为根底，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担的附加费后算出重新建造价格。

61第五章房地产评估的本钱法估算建筑物的损耗有形损耗〔理化因素〕无形损耗〔社会经济因素〕62有形损耗耐用年限法〔使用年限法〕打分法

第五章房地产评估的本钱法63耐用年限法〔使用年限法〕自然寿命、经济寿命耐用年限确定时应注意建设期不包含在内、与土地使用权年限无关运用使用年限法确定建筑物折旧额64各种结构房屋的经济耐用年限的参考值一般为：

1钢结构：生产用房70年，受腐蚀的生产用房50年，非生产用房80年；

2钢筋混凝土结构(包括框架结构、剪力墙结构、简体结构、框架-剪力墙结构等)：生产用房50年，受腐蚀的生产用房35年，非生产用房60年；

3砖混结构一等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；

4砖混结构二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年；

5砖木结构一等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；

6砖木结构二等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；

7砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20年，非生产用房40年；

8简易结构：10年。第五章房地产评估的本钱法65第五章房地产评估的本钱法非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构： 60年，0％砖混结构一等： 50年，2％砖混结构二等： 50年，2％砖木结构一等： 40年，6％砖木结构二等： 40年，4％砖木结构三等： 40年，3％简易结构： 10年，0％耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限66思考会计上建筑物折旧额计算与估价值折旧额计算有何差异？67会计上折旧与估价时计算折旧的差异折旧目的不同折旧基数不同折旧方法不同折旧耐用年限不同68如果在耐用年限内每年的折旧额相等，那么建筑物每年的折旧为：第五章房地产评估的本钱法69例如：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4％。试用耐用年限法估算其现值。

第五章房地产评估的本钱法70例如：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4％。试用耐用年限法估算其现值。V＝800000－19200×7＝665600〔元〕第五章房地产评估的本钱法71打分法〔观察法〕是评估人员借助于建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准和不同构成局部的评分标准，根据建筑物的实际状况进行对照打分，得出成新率。第五章房地产评估的本钱法72第五章房地产评估的本钱法打分法计算成新率公式成新率＝结构局部合计得分×G+装修局部合计得分×S+设备局部合计得分×BG：结构局部的评分修正系数S：装修局部的评分修正系数B：设备局部的评分修正系数

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钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B单层0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五层0.750.120.130.550.150.3

六层七层以上0.80.10.1

不同结构类型房屋成新率评分修正系数库如下：74第五章房地产评估的本钱法例题某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构局部80分，装修局部70分，设备局部60分。再经查表得出修正系数C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝〔80×0.75+70×0.12+60×0.13〕÷100×100％＝76.2％

75注意：在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的根底作适当减价修正。第五章房地产评估的本钱法76例题某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大局部的各具体工程观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦缺乏。经分析和估测，决定在成新率的根底上作10％的减价修正。V＝300000×80％×〔1－10％〕＝300000×72％＝216000〔元〕第五章房地产评估的本钱法77第五章房地产评估的本钱法课堂作业：某学校教学楼坐落在市中心，占地８００m2，建筑总面积为２４００m2，建筑物建于１９８０年７月，为钢筋混凝土结构。要求评估该房地产１９９７年７月的市价。资料如下：

成本78１．使用重置本钱法；２．土地局部评估结果为１２８０元／m2，土地总价为１０２４０００元；３．按预决算调整法对建筑物造价测算，得每m2重置本钱为１１００元〔含合理税费、利润〕，建筑物重置本钱为〔)元；４．评价人员经现场勘察认为该楼尚可使用６０年，计算成新率为〔〕５．评估建筑物内部格局在某些方面不合商用，内部装修费用为２００元／m2，总费用为４８万元，该建筑物不存在经济性贬值．第五章房地产评估的本钱法79

某工业开发区。于1999年5月底取得农用地使用权年限50年，开发成“四通一平〞后分块出售。调查得知：该地区农用地取得费用〔含征地、拆迁补偿和税费〕平均为15万元/亩，土地“五通一平〞开发费用〔含税费〕平均为2亿元/平方公里。第五章房地产评估的本钱法80征地完成后，“四通一平〞土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率为10%，交易税费为熟地售价的6%，各地允许的开发商投资利润率为土地取得费与开发费之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率为12%。试根据以上资料估算2001年5月底开发完成后出售土地的平均售价。第五章房地产评估的本钱法81征地完成后，“四通一平〞土地开发周期平均为2年，如果第一年投入开发费用的40%，各期投入为年内均匀投入，银行贷款年利息率为10%，交易税费为熟地售价的6%，各地允许的开发商投资利润率为土地取得费与开发费之和的15%。开发完成后，可用于出售的面积占总面积的70%。当地类似土地开发的增值收益率为20%，土地资本化率为12%。试根据以上资料估算2001年5月底开发完成后出售土地的平均售价。第五章房地产评估的本钱法82分析：这是典型的新开发土地分块出售情况，各项本钱、费用等。可用本钱法评估价格。计算公式：新开发土地价格＝取得待开发土地的本钱+土地开发费+管理费用+投资利息+税费+开发利润第五章房地产评估的本钱法83解：

1.计算单位面积土地取得费用单位面积土地取得费用=15万元/亩

=150000元/666.67m2

=225元/m2第五章房地产评估的本钱法842.计算单位面积开发费用单位面积开发费用

=200000000元/1000000m2=200元/平方米第五章房地产评估的本钱法853.计算单位面积利息单位面积利息4.计算单位面积利润