园博园核心区后续开发利用项目策划汇报

济南园博园后期利用工程研究筹划报告本次汇报内容园博园后续利用的城市功能定位园博园的后续利用运营定位园博园现状建设的分析园博园后续开发利用的规划筹划建议下一步工作方案针对本次汇报及会议形成的意见对园区的后续利用建议进行调整与修改。结合最终调整建议，对园博园后续开发利用的投资经营进行经济效益估算。园博园后续利用的城市功能定位根本结论支撑条件汇报内容一济南西部新城的城市中央休闲区城市休闲消费的商业中心城市旅游休憩中心城市中央休闲区“打造济南的第二个大明湖〞园博园后续利用的城市功能定位根本结论支撑条件汇报内容一园博园在西部城区的开展中承担着：具有生态景观、休闲娱乐、商业配套、商务会展、城市公共空间等多功能副复合的城市中央休闲区功能。城市开展环境：城市带、城市圈是济南主要开展方式，使济南内向型特征得以改观，利于提升济南的首位度。区域开展环境：东拓西进的城市开展战略，带动城市资源、城市要素向西部倾斜，西部新城成为重点的开展区域。城市旅游市场：济南旅游处于观光旅游阶段与理论上都市休闲旅游阶段不符合，旅游市场开展空间大。区域旅游资源：区域旅游资源丰富但产品功能单一，缺乏整合，工程本体资源保持完备，多功能休闲产品开发存有空间。城市开展环境分析旅游开展环境分析区域开展环境分析支撑条件本报告通过从宏观开展环境、旅游开展环境、区域开展环境三个角度来论证园博园在城市开展中所承担的作用。济南地处京津经济圈和长三角经济圈的交汇点，兼有环渤海经济圈腹地城市的作用，是南北经济融通，东西经济接轨的核心城市。城市带、城市圈是济南未来城市开展主要方式，内向封闭特征得以改善，城市间经济、文化、旅游的开展与交流将更为频繁，本工程的辐射范围将借此扩大。城市开展环境6+1都市圈和城际轨道开展，有利于提高济南城市首位度。随着城市辐射半径逐步加大，吸引外部经济要素的能力提高，有利于吸引大量省内客户进入本工程。“济南都市圈〞即以济南为核心城市，以淄博、莱芜、泰安、聊城、德州、滨州6个城市为依托，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈。其总面积约5.3万平方公里，人口3219.4万。济南作为都市圈核心圈层的中心区域，将突破行政辖区限制，构建具有高度城市化的济南都市区。济南都市圈将着力构建济南向周边辐射的城际轨道交通主骨架。届时，省会济南至周边主要城市只需半小时。“半小时交通圈〞将改变“工作圈〞与“生活圈〞，济南都市圈居民将由此变成真正的“同城人〞。城市开展环境长清根据济南“一城两区〞的城市规划，西部新城将承载着中心城区产业转移、商业升级、城市新区建造、城市功能补缺与完善的角色，将建设成为国际的、现代的、时尚的、前沿的、先导的、魅力的城市新中心。济南东、西两翼的空间开展战略，使城市中心多核化开展趋势加剧，城市幅员扩张，西部区域作为济南近期的开展方向，将成为城市新中心。西部城区东部城区主城区中疏中疏集聚集聚东拓西进、一体两翼的城市多核开展战略，西部新城将成为济南的新中心，使工程所在地成为重点开展的区域。城市开展环境城市开展环境城市多核论：“城市多核论〞是由美国地理学家哈里斯和乌尔曼于1945年提出的。城市的多核心模式揭示了城市地域分化的复杂性和影响因素的多样性，复合现代城市地域结构的特点和开展趋势，是当今城市规划领域研究的重要课题之一。多核开展在中国：“一个城市只有一个中心论〞已经过时，多核化开展成为当今城市开展的趋势，多核结构已在我国多个城市显现：上海一江两岸的双黄蛋格局，武汉两江四岸的三黄蛋格局，深圳多核结构的“散黄蛋〞格局。济南呈现多核开展的趋势。多核开展效应：在单核向多核裂变的过程中会带动城市资源、城市要素向其倾斜，为其开展带来契机，整体带动城市功能分工、人口、产业、建设等布局合理，城市向均衡化开展。多核的城市开展战略，将带来城市资源、城市要素向西倾斜，城市功能分工、城市开展水平趋于合理，为西部新城的开展带来契机。多核开展效应单核向多核的裂变，使单一中心区功能向其他中心转移，可缓解其人口、居住、工作、就业、交通、环境等压力。城市多个异质核心的开展，使城市功能分工合理，城市开展由不均衡状态向均衡状态转变。多核化开展，将带来城市产业开展、商业商务开展、居住、房地产开发等重新洗牌，使城市更趋于健康开展。多核化开展，使城市资源、城市要素向外围倾斜，使城市新区成为开展的重点区域，为其开展提供了契机。西进战略将带动城市级优势产业的西移及市级商业中心的建立，带动西部区域未来经济开展、居住及消费人口集聚，利于工程开发。城市沿东西扩展，结合济南“一核两区四片四区〞的城市商业规划和商圈辐射范围所限，西部必将形成一个新商业核心。城市开展环境城市开展环境：城市带、城市圈是济南主要开展方式，使济南内向型特征得以改观，利于提升济南的首位度。区域开展环境：东拓西进的城市开展战略，带动城市资源、城市要素的西部倾斜，西部新城成为重点开展的区域。城市旅游市场：济南旅游处于观光旅游阶段与理论上都市休闲旅游阶段不符合，旅游市场开展空间大。区域旅游资源：区域旅游资源丰富但产品功能单一，缺乏整合，工程本体资源保持完备，多功能休闲产品开发存有空间。城市开展环境分析旅游开展环境分析区域开展环境分析支撑条件本报告通过从宏观开展环境、旅游开展环境、区域开展环境三个角度来论证园博园在城市开展中所承担的作用。园博园在西部城区的开展中承担着：具有生态景观、休闲娱乐、商业配套、商务会展、城市公共空间等多功能副复合的城市中央休闲区功能。旅游业持续旺盛，随着中国富裕阶层的壮大，国内旅游消费处于转型阶段。2021年我国人均GDP达3304美元，局部兴旺地区已超过3000美元。消费升级推动国内旅游业加速开展，需求出现结构性变化，观光游将以10％以上速度开展，而休闲游加速开展，增速将在20％以上。富裕阶层的壮大，国内旅游消费处于转型阶段。为了配合国家扩大内需政策的需要，确保旅游业开展，国家旅游局陆续提出了“国民旅游休闲方案〞等一系列方案。这些方案将有力地拉动国内旅游市场。国内旅游趋势2021年济南人均GDP已到达7373美元，早已进入休闲度假高层次开展阶段。旅游休闲方式和客户需求逐步走向复合多样化，体验关注点增多。国内休闲旅游的三种模式：城区休闲模式，市内进行购物休闲、餐饮休闲和洗浴、运动休闲活动等；城乡一体化休闲模式，在近郊区的自然山水中开展郊游休闲，主要消费群体是有车族；远郊区休闲模式，较长休闲时间内到远郊区，消费群体偏好自然山水中的养生和生态运动休闲方式；国内开展最快的休闲领域：亲水休闲郊野运动休闲生态大浴――以生态环境为根底的生态休闲养生休闲郊野实景剧乡村休闲休闲MALL国内旅游趋势山东与济南两级旅游市场庞大，旅游接待规模和经济效益逐渐递增，休闲旅游需求较大。2007——2021旅游经济指标2021年济南旅游状况年度游客接待量（万人次）增长率（%）旅游总收入增长率（%）20072005.8616.53177.8221.462008230015.6210.718.520092841.722.3256.521.7游客接待量（万人次）所占比重（%）旅游总收入（亿元）所占比重（%）济南23009.5210.710.5山东24300——2005.2——城市旅游开展旅游主题：围绕百脉泉，做大旅游市场评价：新兴近郊游目的地旅游主题：南部山区成为济南人近郊游的首选评价：自发形成的近郊亲水休闲目的地，局部山水近郊景区旅游主题：围绕玫瑰产业和胡庄基督文化评价：处于初级阶段，尚无强势资源旅游主题：泉水文化，老城风貌评价：以自然景观观光为主，省内旅游市场中转作用旅游主题：佛、道、孝、观光农业为主评价：道教圣地、传统近郊观光目的地，但开展速度缓慢旅游主题：主推温泉资源，旅游蓄势待发评价：温泉资源，开发较为缓慢城市旅游开展济南旅游资源丰富，但旅游产品功能单一，普遍开发水平较低，以观光旅游为主，处于旅游初级阶段，本工程面临市场时机。城市旅游开展济南环城休憩带目前以南部山区风景休闲旅游区为主，呈点状分布，工程处于边缘地带，可借势吸引客群，共同推动城市旅游业开展。泛灵岩寺文化旅游区南部山区风景旅游休闲区泛龙山文化旅游区黄河风光休闲旅游带五峰山旅游度假区西部片区生态旅游资源丰富，主打自然景观和人文历史，目前已形成一园十一景的格局，但旅游产品功能单一，缺少功能复合的休闲产品，为工程开发提供了资源根底与市场空间。西部城区旅游资源一园:长清园博园十一景:灵岩寺五峰山莲台山崮云湖·黄金山地高尔夫俱乐部凤凰岭生态旅游区拔山村农家院生态旅游区卧龙峪生态旅游区大峰山·齐长城旅游风景区孝堂山马山济西湿地公园园博园已完成由园博会载体向城市公园载体的转变，现在园内资源根本保持完好，为旅游资源的开发提供根底。园博园是第七届园博会的主场地，园博园的建设预期是吸引大量客流，创造较好的旅游经济效益，让世人因园博园而对济南进行再认识，产生国际性影响，树立济南新形象。园博会结束后，根本景观、展园、配套设施等保存完好，具备了旅游开发的资源根底。西部城区旅游资源城市开展环境：城市带、城市圈是济南主要开展方式，使济南内向型特征得以改观，利于提升济南的首位度。区域开展环境：东拓西进的城市开展战略，带动城市资源、城市要素的西部倾斜，西部新城成为重点开展的区域。城市旅游市场：济南旅游处于观光旅游阶段与理论上都市休闲旅游阶段不符合，旅游市场开展空间大。区域旅游资源：区域旅游资源丰富但产品功能单一，缺乏整合，工程本体资源保持完备，多功能休闲产品开发存有空间。城市开展环境分析旅游开展环境分析区域开展环境分析支撑条件本报告通过从宏观开展环境、旅游开展环境、区域开展环境三个角度来论证园博园在城市开展中所承担的作用。园博园在西部城区的开展中承担着：具有生态景观、休闲娱乐、商业配套、商务会展、城市公共空间等多功能副复合的城市中央休闲区功能。位于济南市城市西南部长清大学科技园区的核心位置，周边教育资源、景观资源丰富。园博园区位环境北跨东拓西进南控园博园位于济南西南，处于正在开展的济南新中心西部城区内，位于大学科技园核心位置，周边教育资源、自然景观资源丰富。园博园外部交通网络兴旺，通达性好。优质的交通资源使工程辐射范围扩大，利于吸收省际、城际客源。区域交通环境片区交通工程四周环路，交通兴旺，通达性好。对外交通城际铁路、公路交通网络兴旺，通达性好，使工程具备吸引外省和省内资源、客源优势。城市交通大经十路贯穿东西，是城市主动脉，轻轨建设，缩短济南和工程的实际距离和客户心理距离。大薇海丁学路棠路香路路紫济菏高速京沪高速拟建黄河大桥220国道104国道在建聊泰铁路京沪高铁济南刘长山路西延长线济菏高速大学科技园入口轻轨2号线轻轨5号线大经十路根本概况：西部新城总规划面积约360平方公里，由大学科技园、西客站、长清等多组团组成。功能定位：西部新城是一个引领济南主城“西进〞，具有生态、旅游、高教、科研、新城功能的城市新区。开展方向：西部新城区开展将以工业化、城市化、国际化为目标，以京沪高速铁路枢纽为依托，商贸、金融和物流产业为支撑，以开展高等教育、高科技产业、生活居住、旅游休闲为重点，实施大规划，促进大开展，形成“山、水、绿、城〞相融一体的格局，是一个适宜人居、文明开放的现代化新城区。工程所属的西部城区，是集生态、旅游、高教、科研、新城功能于一身、正在崛起的城市新中心。西部城区功能属性界定西部城区-西客站片区西客站片区是以交通为导向的城市副中心，京沪高铁、轻轨建设等，使辐射范围扩大，利于工程吸收充足的优质客源。京沪高铁济南段全长51公里济南西站西客站长清大学科教园京沪高铁济南段全场51公里，建成后，将大大缩短出行时间〔济南到北京：1.5小时，济南到上海：3.5小时〕济南将有可能成为一线城市功能转移的核心城市，高铁片区将成为山东对话京沪的新窗口，使工程辐射圈扩大，利于吸收优质客源。根本概况：位于主城区西部，是总体规划确定的腊山新区的中心区，距主城区中心约10公里，规划面积约26平方公里。功能定位：市级经济中心，文化中心，总部经济中心、区域级交通枢纽，城市门户功能配套：结合重点工程建设，形成经十路沿线、北园大街沿线、站前广场周边、三大中心周边、娱乐综合配套、商务综合配套、泉城特色休闲等几个功能区。重点工程：文化中心：用地12.4公顷，建面15万平米。会展中心：用地22公顷，建面15万平米。商务中心：A区〔双塔〕：用地面积19.7公顷〔295.5亩〕，建筑面积40万平方米。B区〔交易、商业、媒体中心〕：用地面积17.8公顷〔267亩〕，建筑面积30万平方米。西部城区-西客站片区西客站片区的启动，将促进西部区域人流、物流、客流、资金流流通和聚集，为工程开发提供利好的城市配套和商务商业开展的环境。西部城区-大学科技园区根本概况：大学科技园片区位于西部城区的东南部，规划区总面积96.99平方公里，其中城市建设用地范围面积为31.55平方公里，规划总人口约31.5万人。功能定位：省级教育科研研发基地、市级创意产业、区域总部经济中心大学科技园片区的开展为工程运营方式选择、产业定位、商业定位等功能定位提供了依据和契机。根本评价：科技园区教育资源丰富，但尚未形成文化创意产业、教育、科研等一体化开展，为工程产业定位提供了根底和开展空间。科技园区整体处于起步开展阶段，城市居住、商务、商业等功能亟待完善，同时缺乏免费的城市公园，对工程整体运营方式选择、功能定位提供了依据。科技园区商业配套低档与高校教师中高端消费人群的消费需求不匹配，中高端商业开展存有空间。西部城区-长清主城区根本概况：长清城区旅游资源丰富，是济南西部旅游核心区和近郊型乡村型、休闲游的目的地。总规划面积为45平方公里，规划建设成为功能齐全的政务区、居住区、效劳区。功能定位：省级旅游度假中心、农业示范区长清两个开展轴线——沿220国道，连接经济开发区和长清区的城市开展轴；沿104国道，连接科教研发和休闲旅游区的高等教育文化旅游开展轴。2021年长清区提出“品质长清〞的开展战略定位，在这一战略定位下，品质旅游成为“品质长清〞的重要内容。根本评价：长清区旅游资源丰富，长清区政府致力于品质长清的打造利于政务环境、投资环境的改善，利于聚拢人气，为工程资源开发提供机遇。品质旅游城品质科技城品质文化城品质居住城品质生态城品质长清长清区旅游资源丰富，品质长清和旅游目的地的功能属性为工程旅游开发提供机遇。济西湿地是西部新城的重要生态保护区，正在申报国家级湿地公园，本工程可与之借势走差异化路线，共同塑造区域旅游价值。济济西湿地资源主要分布在玉清湖水库周边，沿黄河区域及玉符河下游区域。济西湿地共分成湿地公园区、文化休闲区、农业体验区和沿黄湿地生态区等四个区域。中央生态公园区将成为全市继南部山区后又一个极具规模的旅游休闲胜地，是度假、疗养、休闲的场所，将推动区域旅游业的开展，为工程旅游资源的开发提供了机遇。槐荫区市中区长清区西部城区-中央生态组团根本概况：济西生态区位于西部城区北侧，北至黄河南岸，南至济南市域边界，西靠黄河东岸，东到党家片区，以玉清湖为中心，沿黄河向两翼展开，总面积约140平方公里，共涉及市中、槐荫、长清三个区，90个村庄，约68000人。西部城区-经济开发区根本概况：临近西部城区中央生态组团，毗邻大学科技园，规划面积30平方公里。功能定位：省级经济开发区、市级机械装备、电子信息等产业重点开展区域、商务办公、金融效劳、效劳外包等功能承接区产业开展：区内形成机械装备制造、电子信息、生物医药、食品制造四大产业集群，区内设有中国重汽长清工业园、鲁能工业园等以及相配套的政务区生活效劳区等。根本评价：经济开发区是西部城区经济增长的主要来源，产业升级明显，使生产性企业的研发、结算、行政、销售等环节从传统产业中别离，带动多方产业链开展。经济开发区产业经济的开展与产业升级的推动，使区域级总部聚集效应明显，并带动上下游产业链开展，刺激了对商业、商务、娱乐休闲等配套的需求。工程开展机遇梳理京沪高铁、轻轨等交通枢纽建设，缩短了工程与济南的距离，使工程辐射圈扩大，利于工程吸收优质客源；西部居住、商业、城市配套等资源的投入为工程开发提供了人口、配套及需求。大学科技园区尚处于起步开展阶段，城市功能不完善，使工程本体承担一定的城市功能成为可能，其核心价值地位凸显。西部城区旅游资源丰富，可与其结合共同打造多功能旅游产品，提升旅游资源价值。产业结构的升级，先进制造业、现代效劳业的开展，为工程开发提供了经济根底和客群。西部新城为工程开发提供了经济开展、休闲旅游等平台，园博园为西部新城开展提供了旅游资源和城市配套，二者相互促进。园博园的后续利用运营定位案例借鉴运营定位汇报内容二案例借鉴-昆明世博园世博数字昆明世博会是我国首次承办的世界级园艺博览会，世博园是世界唯一完整保存的世博会会址。世博效应推动云南旅游业的开展：世博会的举办，使云南成为国际旅游界关注的焦点，云南的旅游资源得以开发，云南旅游业已形成了一个包括景区景点、旅游饭店业、旅行社业、旅游交通业、旅游餐饮业、旅游商品业、旅游娱乐业、旅游教育与研究机构等组成的综合开展产业体系，成为云南省国民经济的支柱产业之一。案例借鉴-昆明世博园加快昆明市城市根底设施建设：昆明世博园直接投资13．4亿元，相关配套设施的投资为38亿元，昆明城市市政设施的投入那么高达200多亿元。昆明城区新建和改扩建道路69条；完成了昆明机场、拓东体育场等44项世博会重点配套工程等，使昆明市城市根底建设水平提前了10年，公园建设和绿化水平提前15年，极大改善了城市面貌。促进昆明市城市布局的优化：世博园距市中心大约20公里。原来是一个垃圾处理场和采石场，一片荒芜。世博园的建设，使得道路和城市市政设施由市区延伸到原本偏僻的城市北部，极大地改善了这一地区的环境、交通以及市政设施状况，成为房地产开发热门区域。世博会的举办，对于推动云南省的改革开放、经济开展和城市建设产生了巨大的积极作用，取得了良好的经济效益和社会效益。游客数量剧减——世博期间共接待游客944万人次，平均每天客流量在5.13万人次，闭会后日客流量维持在3000人左右。随着世博影响力的减弱，世博园面临严重的客源缺乏的问题。面临的问题巨额的运营本钱——世博园具有面积大、植被广，维护本钱高等特性，世博园每天的维护本钱、日常管理费用、人工费用等约为30万左右，1年的本钱在1亿以上。如此的管理本钱仅靠门票收入难以维持。世博会结束后，世博园直接面临着游客数量减少、运营本钱高、管理体制等问题。案例借鉴-昆明世博园管理体制问题——世博园最初的建设和闭会后的接管，均是政府主导行为，在建设期间政府调控效应明显，但在闭会后，非市场化运作的政府管理模式弊端明显，在体制上向企业行为转变困难重重。开展方向问题——前13届园博会在兴旺国家举行，均是一次投入，一次使用，均未采用企业化经营。而在开展中国家耗巨资兴建的世博园，仅一次使用不符合国情。世博园后期如何利用，向何种方向开展，面临方向选择的问题。案例借鉴-昆明世博园不利因素客源市场缺乏——大型主题公园的选址要求一般在经济兴旺、流动人口较多的大城市和特大城市，以保证有良好的客源市场条件。一般要求一级、二级客源市场至少均需要200万以上。而昆明市一级、二级三级市场客源较差，且昆明市是一个经济开展落后、人均收入不高、人口流动性较差的封闭型城市，客源的缺乏对于其可持续开展产生不利影响。区域经济开展水平落后——区域经济开展水平影响着居民的收入和游客的消费能力。而云南的整体经济开展水平在全国处于落后的地位。由于客源市场和区域开展水平的制约，当世博结束后，境外和省外旅游不占主导地位后，大型主题公园自身规律起作用，导致世博园客流量急剧下降，形成为难的局面，可持续开展陷入困局。主题不鲜明——主题是主题公园个性和特色的象征，主题的选择是决定主题公园成败的关键因素。世博园的主题是“人与自然〞，以园林园艺和奇花异草见长，而云南号称植物王国，对于一级、二级客源市场的潜在客群来说没有吸引力，而对于三级客源市场来说，西双版纳等景点更具特色，更有吸引力。同样，云南是个少数民族聚集区，对于当地客群的吸引力比较差。未来世博园的主题定位确实定，也直接关系到可持续经营的成败。在世博园的可持续经营问题上，同样存在诸多硬伤和问题。世博会在闭会后选择了把会址、场馆、配套设施整体保存，并结合园区、场馆开放、释放与共享的理念，对世博园进行重新定位，并将其转化为精品城市生态公园与生态休闲乐园，拓展并赋予其新的功能，对市民开放，逐步开展成面对市民和游客的特色主题文化、生态休闲与时尚娱乐集群。世博园管理体制转变：实现由政府主导向企业化运作的转变世博园经营开展模式:依托“举办博览会、会址保存经营、带动区域开发〞的开展模式，形成以主题公园为带动，城市社区运营、旅游地产、园林园艺、旅游运营与管理输出等为整合的持续开展结构。世博会后世博园由世博集团接手，后走上市开展之路，提出了99世博园，永久世博园的理念，对内抓建设、重管理、对外抓营销、树形象；注意三结合，动静结合、观光与参与结合、好看与好玩结合，实现了由会议展览型向旅游经营型、政府行为向企业行为、数量增长型向质量效益型、粗放经营型向集约经营型转变。案例借鉴-昆明世博园世博园向多元化进军：由单一园林园艺产业，向多元化产业经营世博集团提出了“一个核心，三个重点〞的产业开展战略：以世博园为骨干、还有世博花园酒店、国贸酒店、世博国旅、出租车、世博吉鑫园等旅游业为核心产业；三个重点，在世博园周边按照旅游地产模式开发旅游生态房地产业；二是做大做强以昆明国际会展中心会展、会展文化传播为核心的产业；大力开展园林园艺产业，提高其附加值，使其成为园林界的龙头产业。当今世博园的持续运营，与当初世博园自身园林的建设、管理体制、经营体制的转变有直接的关系。根本释义根本释义根本释义园博园后续利用的根本原那么是不改变园博会初衷，以尊重、保存现有资源为主。后续利用要突破园博园单一的功能，实现功能复合，充分挖掘其旅游资源价值。企业化运营，多元化开展是解决园博园管理问题的有效方式。园博园在完成园博会载体功能后，均面临一系列问题，需要对问题进行梳理，解决园博园可持续运营的关键是后期功能定位精准，选择适合的管理体制和运营模式。案例借鉴-昆明世博园启示：地处深圳市深南大道竹子林西段，占地66公顷，园内栽培植物共有137科366属900余种，绿化覆盖率达93%以上。园内建成一塔、两馆、三桥、四湖、六园，共完成建设工程45项，100个园林景点于2004年9月16日至2005年3月16日在深圳举行，园博会有25个国家、67个城市、300多家单位参展。提出打造“永不谢幕〞的园博会概念，建设市政公园与举办园博会合二为一的模式。园博园地处华侨城地段旅游圈，与世界之窗、欢乐谷、民俗村等旅游景点相映成辉。案例借鉴-深圳园博园根本概况面临的问题游客数量巨减，影响力减弱——园博园在开园时恰逢国庆节期间，7天接待15万游客；伴随着园博会的闭幕，园博园人流量日渐稀少，每天买票入园的仅有1000人次左右，2006年，园区内观光车平均一天乘客仅为40人左右，严重影响其客源。门票收入少，运营本钱大，整体入不敷出——园博园收入单一，根本靠门票收入，2005年的门票收入大约在500万元左右，2006年，平均一天收入1000元，而园林维护本钱每年至少需要1000万，政府每年补贴几千万，财务负担重。功能单一，无卖点，园区资源被闲置、浪费——投资2.35亿元所建主题公园，占地面积大〔达66万平方米〕且景点分散，游览一遍至少需要半天；同时园区只发挥参观功能，不具备吸引持续客源的卖点，同时园区被闲置，资源浪费。案例借鉴-深圳园博园园博会结束后，同样面对游客少、维护本钱大、运营本钱高、定位为难等问题。定位为难、不具竞争力——园博会结束后，园博园被定为为市政公园，门票为50元/人；与此同时，深圳有140多个免费市政公园，仅有一个收费的市政公园，其门票为20元/人，门槛过高；作为主题公园，园博园缺乏其完善的功能及运作模式，整体定位为难，无核心竞争力。注入新鲜“血液〞，实现功能复合—在保存现有资源的根底上，对现有场馆、园区加以改造和利用，增加动态功能，增设参与性、体验式娱乐设施，承办了一系列展览、公益活动等使其功能复合，提升园区利用率和竞争力。重新梳理定位，还公共资源本意—市园林局在分析园博园管理模式后得出结论，在不需要改变现行组织架构和财政核拨体制的情况下，园博园可以完全免费向市民开放。于2007年11月1日正式取消门票限制对外免费开放，为市民提供了休闲、娱乐、健身、活动的场所，实现功能资源共享，提升社会效益。改变管理模式，寻求“托管〞—为解决后期收支不平衡难题，实现其持续运营的目标，改变当前政府管理的模式是当务之急。积极寻求社会资源、企业资源共同治理的模式。华侨城取得30年经营权，作为其主题公园开发，利于挖掘其经济价值。参加旅游路线，挖掘旅游价值—园区被纳入深圳、广州、珠海等旅游线路，并与世界之窗、欢乐谷、民俗村等旅游景点相映成辉，形成互补，使其旅游价值得以充分挖掘。解决举措案例借鉴-深圳园博园免费开放、企业托管、多功能复合、纳入旅游体系等举措，是保证其持续运营的关键要素。功能复合，纳入旅游体系，利于实现旅游价值最大化；旅游+地产开发模式，利于提升园区自身价值和区域价值。放开搞活，实现封闭式向开放式经营，是实现园博园公共价值、提升社会效益的有效方式。启示：案例借鉴-深圳园博园处在厦门集美杏林湾中洲岛，总面积达6.76平方公里，其中，陆地面积3.03平方公里，水域面积3.73平方公里，为历届园博会之最，由9个岛屿和两个半岛以及水面组成。前期投资总额为28亿元。园博会于2007年9月到2021年3月期间举行。参展的国内外城市达73个，其中大陆44个，台湾地区9个，港、澳2个，国外24个，加上企业、高校、社团建园总数达98个室外展区。园博会期间接待游客总数达165多万人次案例借鉴-厦门世博园厦门园博园从城市整体规划角度出发，充分利用城市水域面积广等优势，依岛而建，实现我国首个海上园博园。根本概况从城市运营的角度，定位为“厦门的城市名片〞，纳入城市功能规划体系、城市旅游体系、城市绿化系统，来推动整个城市的开展。充分吸取前几届园博会经验，从可持续运营的角度出发，在园区总体规划中充分考虑园博园载体功能与后期运营功能的结合，利于园区后续利用管理。案例借鉴-厦门世博园从园博园的规划设计、功能定位及后续运营定位等方面，均从城市运营的角度出发，是本届园博园的一大特色。园博会结束后，更名为“厦门园林博览苑〞，提出“吃在景区，住在景区，行在景区，购在景区，娱在景区，游在景区〞的后续建设思想，功能复合化开展，完善其效劳配套设施，提升园区自身价值和区域价值。在后续利用中，以旅游开发为主导功能，衍生其他链条，推动餐饮、商业、商务等开展。建设与城市规划结合——选址在厦门四大辅城之一的集美——杏林辅城区，具有带动岛外开发的作用，使城市规划布局合理，城市开展趋于均衡。园博园的建设改造了湾内环境，提高集美-杏林区在城市规划区域中的作用，促进岛内区域功能分散，减轻岛内因人口过多带来的诸多压力，提升区域价值。纳入城市旅游体系，延伸厦门旅游景点分布，拓展招牌旅游线路，成为厦门城市名片，带动相关产业开展，共同推进区域，城市开展。案例借鉴-厦门世博园在城市运营的角度下，厦门园博园的举办，不仅是自身的价值得以充分挖掘，同时成为推动区域、城市的开展的引擎。园博会后续利用，应充分考虑城市的现有开展水平及未来功能规划使其承担更多城市功能。施行以园博会为依托，与相关产业联动开展模式，共同推进区域开展、城市开展的作用。从城市运营的角度，对园博园进行规划、功能定位及后续利用定位，是放大园博会效应的先决条件。启示：案例借鉴-厦门园博园园博园的后续利用运营定位案例借鉴运营定位汇报内容二总体开发运营目标创立城市休闲度假产业示范区实现园博园资源价值的最大化带动周边区域价值提升完善西部新城的城市功能建立园博园区成功利用的标杆工程综合开发条件SWOT矩阵分析优势Strength劣势Weak发达的路网交通和未来的轻轨规划园区位于济南城市“西进”规划方向园区具有较高的品牌知名度园区内资源环境基础较好大学科技园区、国际会展中心带来的声誉和人流政府的强力支持园区内旅游项目缺乏园区内景观较为单一园区内配套设施不够完善目前旅游、娱乐景点分散园区旅游、娱乐、饮食等影响力较小机会Opportunity威胁Threaten城市复合功能区开发模式在中国兴起城市公园向城市综合游憩区的发展趋势城市高端商务花园的巨大市场前景城市休闲度假旅游市场需求旺盛京沪高铁和轻轨建设能提供高品质客源西客站片区的建设为园区提供客源大学科技园区配套不完善提供发展空间第十届中国艺术节的举行将提供机遇未来区域经济实力的增强园区功能要与西客站、济西湿地形成差异园区距离济南主城区时间距离较远园区内功能分区需要重新调整园区内设施和展园需要优化组合工程具有良好的区位优势和规划优势，面临着众多的未来开展机遇。通过园区成功的差异化运营定位，通过产业注入、园区设施调整、功能布局优化，实现城市公园向城市综合商业游憩区的成功转型，可以躲避园区的劣势和威胁。区域开发运营定位的前提本体条件生态环境较好，水资源、园林资源有待于后续开发利用。园区配套设施缺乏，未来开展空间巨大。交通条件优越，未来紧密联系京沪及省内其它地市。园区运营本钱高，需要实现园区功能和空间的转型。市场时机城市开展打造面向济南及山东省域中高端休闲旅游度假群体和商务休闲群体，以休闲度假、商业效劳、园林景观、文化体验、商务会展等为核心功能，具有区域标杆价值的城市中央休闲区城市带、城市圈开展成为济南城市开展主方向，内向封闭特征改善，为区域未来开展提供机遇。西部城区面临重大开展契机，西部新城开展迅速带动城区经济和形象。西客站片区的开展能为区域带来优质丰富的客源。国内旅游面对消费转型阶段，休闲旅游需求旺盛，而济南已经进入休闲度假旅游阶段。城市及西部区域旅游地位较低，档次不高，旅游产品仍以观光旅游为主，缺少功能复合的休闲产品，亟待升级。高端商务花园在济南和周边区域比较稀缺，孕育着很多的市场时机。园博园片区目前运营状况一般，产品单一，难以满足城市开展的功能需求，未来开展需求空间巨大。战略开展方向：核心客户：约40—50%区域来源：济南本地游客年龄层：12—50岁消费目的：游玩为主、休闲为辅消费特征：消费承受能力较强，追求时尚消费，看重休闲度假的环境、品位和档次，注重休养生息。重要客户：约20-40%边缘客户：约5-10%潜在客户：约10-20%核心客户区域来源：“山水圣人〞黄金旅游线游玩客户年龄层：12—50岁消费目的：游玩、休闲、度假消费特征：以家庭游、度假游为主，这两类客户具有很强消费能力，注重生态环境与文化体验。区域来源：山东省其他区域游客年龄层：15—45岁消费目的：游玩、休闲、度假消费特征：15—30岁年龄层客户注重休闲旅游的新奇和快乐，消费能力较强；31-45岁年龄层客户以家庭游为主，注重自然、生态、养生。客户定位休闲度假客户定位区域来源：济南都市圈游客年龄层：15—45岁消费目的：游玩、休闲、度假消费特征：15—30岁年龄层客户注重消费的新奇和快乐，消费能力较强；31-45岁年龄层客户以家庭游为主，注重自然、生态、养生。核心客户：约40—50%重要客户：约20-40%边缘客户：约5-10%潜在客户：约10-20%核心客户客户定位商业效劳客户定位区域来源：大学科技园区消费目的：日常生活消费、休闲购物消费消费特征：消费客群较大，具有较强消费能力客户策略：完善商业配套，多样化的商业消费层次。区域来源：外地旅游度假客户消费目的：休闲度假，特色产品消费特征：消费随机性较强，购置能力较强客户策略：提供具有特色旅游消费产品。区域来源：济南城市休闲客户消费目的：城市休闲消费特征：客群数量一般，具有一定的随机性客户策略：以丰富和具有特色休闲度假产品，满足城市休闲客户需求。区域来源：长清城区客户消费目的：休闲消费消费特征：此类客群消费层次复杂，包含中上下档消费客户策略：紧抓客群中消费能力较强的中高端客户，形成层次消费。工程客户总体特征分析客户定位目标客户分类利益特征行为特征产品需求休闲度假项目客户具有较强的消费能力，注重休闲的完善性和多元性，注重区域的品牌形象、文化品位，追求一种高品质的生活方式。享受型，综合考虑休闲、娱乐、酒店等物业的多方面情况。注重轻松的休闲娱乐。休闲娱乐旅游度假生态景观活动参与商业服务项目客户商业服务项目最终消费客群是城市中产阶层为主的群体，注重休养生息，注重工作之余的放松和身心恢复。注重整体休闲环境和娱乐环境的品味和档次，讲究全身心的放松。休闲餐饮休闲度假特色酒吧茶馆咖啡健身养生休闲度假商业效劳功能定位高端商务会议展览旅游娱乐六大功能享受优越的自然环境、特色休闲养生尽情享受高端休闲商务的无穷魅力尽享便捷舒适的综合商业配套承担商务会议、商务交流、展览的功能亲水游乐，尽享美好欢乐生活

静享园林美景、湖光山色，体验自然之美园林景观总体产品定位工程最终形成以城市休闲商业及城市旅游休憩为核心的城市中央休闲区，包括商业中心、休闲购物、特色餐饮、旅游度假、会展会议、酒店效劳、企业会所等产品。核心产品商业中心主题乐园外围产品会展中心企业会所星级酒店特色酒店特色餐饮休闲购物打造主题特色餐饮、特色酒吧、特色购物商店、特色养生等休闲商业产品，吸引消费客群。以滨水休闲娱乐、园林景观、度假酒店等休闲旅游度假产品为重点，形成吸引人的旅游休憩中心。创立国际化的会展基地，通过会展中心、星级酒店等工程的运作，塑造公务、商务会议的首选地。以商业中心、休闲购物、特色餐饮等商业配套产品为重点，形成城市区域休闲消费的商业中心。城市休闲消费的商业中心城市旅游休憩中心休闲商业购物会议旅游度假娱乐体验区域开发运营的模式区域开发运营模式建议——开放式运营模式开放模式效益分析:由封闭向开放的转变，为市民提供了休闲、健身、娱乐、活动的场所，使园博园实现了由主题公园向城市公园的功能转化，更好的激发了公共设施的公益性，提高了场馆设施的利用率，更大实现了园博园的综合效益。根本要点:园博园后续利用的首要问题是要对其功能的重新定位，开放式运营模式能够提升资源的利用率和综合效益最大化。通过开放园博园使园博园的环境景观资源得到最大化的利用，进而提升区域的居住品质和商业价值，以到达社会效益和经济效益的双赢。公共资源最大化旅游资源的开放，配套设施的完善商业消费经济效益的提升社会效益的提升区域开发运营的模式模式特点优势劣势自建自营模式自己建设，完全自己持有并使用。所有者本身又是开发者，从事多种商业、产业的经营。掌握主动权，可以自主选择建设，自主选择经营业态。如果缺少相关的运营经验，将面临后期运营的风险。他建他营模式政府将相关项目建设权、经营权给投资商，由投资运营商自行建设、经营和管理。这种开发模式相对其他模式而言比较省力，而且风险较低。这种模式收益小，而且容易失去更大的收益前景和更多的后期运营机会。自建他营模式对政府而言，自己建设，然后转让特许经营权，由投资运营商进行具体运营。可以最大限度筹集项目的建设资金，也可以盘活政府存量资产。对投资运营者来说，完全不用承担建设风险，因此吸引力较强。项目投入较大，成本回收比较缓慢，而且失去了部分后期运营收益的机会。区域开发建设及运营的方式，建议根据不同区域环境情况，采用三种方式相结合的近期中期远期商业工程外围工程市政配套土地开发根底设施旅游工程南湖主题乐园市政设施研发总部低密度办公商务办公酒店、公寓市政设施完善旅游配套设施升级完善社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业开发时序园博园片区工程开发时序1-2年2-4年4-6年时间开发类型根据园区的实际现状，开发运营时序选择近期以旅游和配套为主，中期以商业配套和商务会展为主，远期以商务办公、城市综合功能完善为主。区域开发的时序建议核心区旅游旅游效劳商业设施土地整理招商准备近期开发仍以参观游览为主，完善城市市政配套设施，进行相关商业规划和总部工程的筹划设计。中期开发主要建设社区级商业、商务总部，并引入主题游乐园工程进行南湖主题乐园的建设。期间，对局部展园进行撤除、合并、改造等，实现核心区功能的更新。远期开发建设城市级商业和商务会展基地，完成整体功能的转型，成为一个旅游度假、商业效劳、商务会展等复合游憩商务功能区。园博园现状分析及后续利用筹划建议园博园现状分析园博园后续利用筹划建议汇报内容三园博园现状分析园博园现状分析历届园博会的后续利用问题分析园博园内部概况分析园博园内分区域环境分析园博会自1997年至今已成功举办七届：1997年第一届大连园博会1998年第二届南京园博会2000年第三届上海园博会2001年第四届广州园博会2004年第五届深圳园博会2007年第六届厦门园博会2021年第七届济南园博会历届园博会扫描维护本钱高，管理难度大，难以运营。封闭式管理，门票收入少，其自身价值难以实现。以植被、花草欣赏性景观为主，易于受季节影响，且产品功能单一，缺乏旅游卖点。历届园博园现状问题扫描前六届园博会结束后，作为园博会载体的园博园普遍存在：问题一园博会结束后旅游客流有限，门票收入少，维护本钱高，仅靠门票收入难以维持运营。园博园占地广，投资大，工程复杂，人力本钱、景点维护本钱和水电费等维护管理费用非常高。园博会结束后影响力减弱，以及后期利用过程中因票价高，配套设施不完善，自身缺乏特色等原因，导致客流量较之园博会期间急剧下降，门票收入大幅减少。在这种情况下，单靠门票收入难以维持园博园的日常运营。历届园博会结束后，园博园多采用封闭式经营的模式，导致自身价值无法充分表达。历届园博会结束后，园博园多采用封闭式的运营模式，开放度不高。因封闭式运营模式，导致园博园内优秀的景观资源，配套资源等与城市功能相别离。因此，园博园自身的自然资源价值，社会价值，区域价值均得不到充分表达。问题二园博园产品功能单一，以欣赏性为主，缺乏旅游特色与卖点。园博园以植被、花草等欣赏性资源为主，这类资源易受季节性影响，同时作为旅游景点的互动参与性较差，缺乏持续吸引消费客群的卖点。问题三分类项目功能经营方式吸引客群经营收入产业带动城市意义经营前景观赏公园功能单一，以休闲游园为主门票或免费开放式以当地居民为主，辐射半径小，政府财政补贴为主，政府负担重,产业带动力小城市公共娱乐休闲式市政经营项目固化，吸引力逐渐下降园博园现状分析园博园现状分析历届园博会的后续利用问题分析园博园内部概况分析园博园内分区域环境分析现状仅有一条环状车行道，未来规划道路建设完成后，将有更多通向湖面道路，但未来园区开放经营后，内部道路系统将无法满足区域交通需求。内部资源—交通外围城市道路建设较好规划道路的建设将增加景观湖与整个城市的联系内部车行道路仅一条环湖的滨湖大道，无法满足未来开发经营后的车流交通。园区内的塑胶道路目前为游览观光车辆道路，路面状况无法满足大流量交通压力现状城市道路规划城市道路园区内车行路园区内步行路现状城市道路园区内车行路园区内步行路内部资源—展园园博园主要以展园为主要产品，济南园博园共有展园108个，呈主题式集中分布：齐鲁园林展区和传统园林展区分布在园博园核心区域，都市现代园林展区和国际、设计师园林展区分布园博园第二带。园博园各展区内展园根本保存完好，按住建部要求各展园建筑设计主题特色鲜明，个性十足，但缺乏统一规划布局和整体特色。按建筑形态分，各展园可分为完整建筑展园、半完整建筑展园〔单一的墙体、庭院、凉亭等〕景观小品展园及其他展园；按后续利用的价值分，可分为具有独立欣赏价值展园、具有一定功能性展园、无建筑特色及景观特色展园。展园整体以建筑、植被、花草等要素为主，仅存欣赏性价值，产品功能单一，展园之间无资源整合，缺乏吸引客群的卖点。现存展园根本保存完好，呈主题式集中分布，各展园自身主题特色鲜明，但整体不具备后期利用的功能性特征。内部资源—湖水资源景观湖水质资源较好，水面现功能单一，利用率不高，沿湖周边根底设施较好，可结合各功能区做具体开发。内部资源—植被资源济南园博园总面积5176亩，其中陆地面积3736亩，栽种各类乔灌木46万多株、花卉101万株、水生植物6.9万株，其中乡土植物占95%以上；展出园林植物新品种近200种。是迄今为止国内陆地面积最大、栽植植物种类最丰富的园博园。各类花草植被是构成园博园景观资源的主要局部，呈全覆盖式分布，功能具有多样性。现呈现的功能有独立欣赏性景观〔花博大道的花海、数阵〕、自然文化景观〔园博园打造的山地植物群落、坡地植物群落、湿地植物群落等〕展园主题式景观〔展园构成局部〕、公共绿化景观〔绿化配套〕。园博园植被现根本保持完整，但由于植被数量多、分布广、维护本钱高、受季节性影响明显等特征，带来维护难度大，运营效果不理想问题的出现。植被根本保存完整，呈全覆盖式分布，后期功能具有多样性，需聚类分析。内部资源—广场资源园博园主要有泉韵广场水之门、天圆广场、地方广场和和谐广场组成，四大广场位于全园景观主轴园博大道上，同时分布在三带区域内。水之门大型半圆水幕构筑物，作为园博会标志性象征，具有昭示性强、吸引客流及与外围广场易于结合的特征，加以保存利于发挥园博会后续影响力及表达自身建筑价值。天圆广场具有浓厚的文化内涵及历史寓意，周边被花圃大道围绕景观、好，周边无展园，视野开阔，现有建筑有特色，根本保存完好，与地方广场一脉相连，但无其他功能，二者可结合赋予一定功能开发。和谐广场是园博园核心广场，位于核心价值区内，周边景观资源丰富：与天圆地方广场一脉相连，与会展中心、传统展园、景观湖距离较近，可与之结合，打造丰富的景观价值；和谐广场由音乐喷泉、演艺广场、商业休闲等区域组成，功能相对复合；自身建筑、景观具有特色，极具保存价值。现已有餐饮店入驻，档次较低，经营状况一般，但具有吸引人气的潜能和优势。园内广场建筑特色鲜明，后续保存价值大，但整体功能相对单一，需赋予功能，使其发挥作用。内部资源—商业配套园博园内现存商业配套设施较少，主要以零星流动售货车为主，主要分布在沿湖、主要展园一带，呈点式分布。园博园内无大体量商业，现有几家中等规模商业配套〔沿湖南侧)，现已建成，尚无对外招商。现存商业业态比较单一，档次较低，主要以餐饮、茶馆、为主，目前餐馆有永和豆浆、803餐馆、仁和餐馆、迷路岛餐厅等，主要分布在和谐广场和会展中心附近人气聚集区；茶馆主要分布在齐鲁展园沿湖附近。客流量少，商业气氛不浓厚，整体经营情况不好。现有商家采用租赁经营方式，整体租金水平不高。以核心区和谐广场某商家为例，租金水平为1元/平。天，多商家打出5点以后开车入园招牌，一般来说晚上比中午经营状况好，周末比平常经营状况好，一般以济南散客、旅游团、行业会议及周边客群为主。园内现存商业少、呈点式分布，档次较低、业态相对单一，集中高档、特色餐饮、休闲酒吧、特色购物等多功能复合的集中式商业存有较大空间。内部资源—商务配套园博园内现有商务配套设施少，主要有原科技馆改造的星级酒店、现有会展中心和1家在建的商务会所，主要分布在环境幽静、自然景观丰富的核心价值区落霞园及和谐广场附近。星级酒店内部配套完备，集餐饮、会议、住宿、健身、游泳等功能为一体，现局部功能已投入使用，主要以接待政府会议、企业会议、行业会议及零星散客为主。现经营状况相对冷清，一楼大堂被一楼盘所租用。园博园会展中心主要以书法、名人字画等文化产品展出为主，同时也承接其他参展工程，采用独立售票式运营。现运营状况不好，尚未发挥会展功能，后期有做车展的打算。园内商务配套少、集度假、养生、休闲、会议、餐饮等多功能为一体的商务配套存有空间。园区概况小结园区概况小结展园：现存展园根本保存完好，呈主题式集中分布，各展园自身特色鲜明，但整体不具备后续利用的功能性特征。湖水资源：景观湖水质资源较好，水面现功能单一，利用率不高。植被资源：植被根本保存完整，呈全覆盖式分布，后期功能具有多样性，具有维护难度大、维护本钱高特性。广场资源：园内广场建筑特色鲜明，后续保存价值大，但整体功能相对单一，需赋予功能，使其发挥作用。商业配套：园内现存商业少、呈点式分布，档次较低、业态相对单一，集中高档、特色餐饮、休闲酒吧、特色购物等多功能复合的集中式商业存有较大空间。园博园现状分析园博园现状分析历届园博会的后续利用问题分析园博园内部概况分析园博园内分区域环境分析地块划分依据园博园各区域资源分配情况、周边景观环境、配套设施等现状条件，结合未来园博园后续利用的功能结构，现将园博园分9个地块〔其中地块9为城市备用地，不做评述〕进行评述。1268945377评估依据及后期建议根本概况:地块区位、主题特色及现存功能内部资源情况(展园、植被、水域、广场、商业、商务配套等〕周边资源情况〔交通、景观、商务、商业等配套〕后续利用的功能结构：一轴三带主要依据地块概况、内部资源、周边资源及后续利用的功能结构对各地块进行评估。地块评估依据后期改造建议永久保存、功能更新近期保存、功能改造改造撤除根据功能要求、新增建设地块1位于园博园核心功能轴上，可达性、昭示性强，现有资源主题特色鲜明，周边资源丰富，具备成为城市公共休闲广场的条件和能力，建议近期保存，远期根据城市建设进行改造和功能更新。地块资源评估基本概况本地块位于全园景观大轴园博大道上，主要包括天圆、地方广场，现仅存观赏价值。内部资源以广场资源为主题建筑物，现存建筑基本保留完整，且文化底蕴深厚，浮雕、脚印等富有建筑特色且具有后续改造利用价值，同时天圆广场为园区制高点，昭示性强，成为园博园一大特色，具有保留价值。周边资源距离水之门、和谐广场、会展中心等未来高密度人群聚集区较近，周边无展园，多为低密度花圃植被，交通便利，可达性好，周边服务配套设施匮乏，缺乏聚焦人气的卖点。未来功能结构位于未来一轴三带功能结构中，第二带与核心功能主轴上利用价值评价本地块可达性、昭示性强、现有资源有特色，保留价值大、具备成为区域视觉广场、公共休闲广场的条件。指向性建议按利用时序为近期保留，远期改造；按功能要求为，功能更新、变景观功能为公共休闲功能，可打造运动休闲广场等。地块2是园区核心价值区，现已具备商业、娱乐、休闲等配套功能，结合周边资源，可成为区域集中式商业配套区。地块资源评估基本概况位于园博园核心价值区内，共275亩，以和谐广场为主题建筑，在四大广场中和谐广场处于核心地位，是园博园内集休闲、娱乐、商业、景观为一身的多功能区域。内部资源和谐广场为下沉式广场建筑，分为音乐广场、喷泉广场、演艺广场、景观小品及商业配套设施，建筑特色鲜明，除演艺广场未被利用外，均被利用起来，多功能复合区具有聚拢人气的能力。现已有2家餐饮、1家盆艺入住，但商业规模小，档次低，经营状况一般，与核心区价值不符。周边资源北部与未来人气聚集区的天圆地方广场相连，西部与会展中心、景观湖衔接，整体构成园区内集会展、商务、商业、娱乐、休闲等为一体的多功能核心价值区。未来功能结构位于内圈滨湖休闲配套带内，周边打造花园式企业会所、总部基地利用价值评价本地块价值大、现有功能相对齐全，具备结合周边资源成为服务于区域及园区花园式会所、总部基地集中式商业配套的功能指向性建议永久保留，新增功能，注入高档次配套服务设施，打造集中商业区地块3位于园博园核心价值区，以传统展园为主，主题特色鲜明，欣赏价值大，根本展园保存完整，建议根本以保存为主，结合展园现状加以改造利用。地块资源评估基本概况从园区功能上看，该地块是国内城市展园聚集区，传统园林展区。传统园林展区集聚国内20个城市展园，整体展园以中国传统园林为主基调，园林风格特色鲜明；现代展园大多以植物造景为主，利用现代手法，重点突出未来园林发展方向。各展园已完成园博会功能，现基本保留完好，功能单一，仅具观赏价值；各展园主题特色鲜明，但缺乏展园之间的整体关联性和统一性，在后期利用上需聚类分析。内部资源结合展园现状，将展园分为具有特殊意义、具有完整建筑、以雕塑、景观小品为主的等展园。该区域展园整体保留较完整，园林特色鲜明。沿湖带观赏价值大，特色餐饮、酒吧等休闲配套匮乏；建筑有特色、保留完整的可直接作为独立景观使用，有资源基础但不能独立发挥作用的，可结合周边资源赋予其功能加以改造利用。周边资源园林紧邻景观湖资源，景观资源丰富，未来商业配套区为其做足配套。未来功能结构处于核心价值区滨湖休闲配套功能带上利用价值评价地块沿湖带较长，观景效果好，适宜打沿湖特色物业；地块内展园具有完整建筑、自身具有特色的可以直接加以利用。指向性建议沿湖带可以做特色餐饮、酒吧等配套，具有价值的展园以保留为主，注入功能加以改造，无特色的不能利用的以拆除。地块资源评估基本概况本地块主要由务子河以南区域的齐鲁园林展区为主，沿湖一带为山东沿海城市展园，南部为山东南部内陆区域展园，展园基本保留完整，地方特色鲜明，但整体观赏价值不大。内部资源具有完整建筑、建筑具有特色、能够作为独立景观的展园较少，主要有济南园；其他展园基本以景观小品为主，后续利用价值不大。沿湖已有茶室、会所、商业配套等资源。周边资源周边山体资源、水景资源丰富，未来沿湖商业配套未来功能结构处于核心价值区滨湖休闲配套带上利用价值评价地块所处环境相对幽静、未来商业配套相对齐全，现有景观不具备独立观赏价值，适宜打造对私密性要求高的产品。指向性建议济南园建筑比较完整的建议保留，其他展园建议保留特色的景观小品。地块4位于核心区域，以齐鲁展园为主，景观资源丰富，环境相对幽静，适宜建设对私密性要求较高的产品。地块5位于园区西南部，环境幽静，山体资源稀缺、视野度好，已有星级酒店配套。结合现状资源，适宜打造高档星级酒店聚集群，形成区域酒店配套效劳区。地块资源评估基本概况位于园博园西南部，包括落霞园、愿学书苑及齐鲁园林部分展园。山体资源稀缺，以绿植覆盖尚未开发，环境幽静、私密，已有度假酒店依山、湖而建。内部资源以落霞园为主题特色，山体海拔不高、植被覆盖率高，山上车行、人行步道已建成，具备开发的基本条件。山下与原学书苑、齐鲁内相关展园一脉相连，共同体现稀缺、幽静、私密性特征。现已建成的星级酒店，提升该地块整体的档次和价值。周边资源位于景观湖西岸，环湖步道将本地块呈半圆式包住，突出了本地块的独立性。未来功能结构位于核心价值区滨湖休闲配套功能带上利用价值评价现有山体资源稀缺、环境幽静、酒店配套已初具雏形，具备打造高级酒店集聚的能力。指向性建议可依托现有原生态山体景观资源以及及度假、星级酒店，注入更高档次酒店，增强其酒店配套服务功能。地块资源评估基本概况位于中央湖区北侧、临近水边地势较平处，以会展中心为主体建筑，总占地90亩，建筑面积约4万平米，建筑设新颖，具有现代气息，与周边环境融合度高，具有极佳的水面观赏效果。内部资源会展中心是展会期间中心会场，建筑保留完整，现一层引入永和豆浆店，二三层作展区使用，观景台有多个采光井，尚未使用。现采用独立售票式经营，主要参展书法、名人字画等，整体利用率不高。周边资源处于景观湖北岸，观景效果佳，紧邻未来集中式商业聚集区，配套齐全。未来规划功能会展功能区利用价值评价现有建筑保留完整，位置优越，是会展功能的承担者指向性建议主展馆保留，改变运营策略，可利用京沪高铁、新城发展、教育资源等优势，长期举办国际级论坛。地块6以会展中心为主题建筑，主展馆保存完整，周边景观资源丰富，观景效果好，是城市会展功能的承担者。基本概况本地块介于园区核心景观带与高密度总部基地带之间，地块价值也处于二者之间。主要包括国际、设计师展园及部分都市现代园林。展园整体水平不及核心价值区展园具有观赏价值，保留价值不大。本展区所有展园均以小品，雕塑构成其景观主体，建设情况简单，部分展园观赏价值较差；本地块与园博园主展馆隔路相望内部资源地块以展园为主，国际、设计师展园均以景观小品、雕塑等为主题建筑，建筑情况简单、功能单一，观赏价值不大；都市现代园林中景观资源较好，保留完整。内部按市政道路设计后期可直接利用，已有部分商业服务设施。周边资源地块与景观湖之间被传统园林区、会展中心区隔开，观景效果差；由景观主轴与外圈衔接，通达性、昭示性较好；距离和谐广场较近，为其提供配套服务。未来功能结构处于核心价值区低密度花园式总部带上利用价值评价景观资源、地段价值介于以、三圈层带上，适宜打造兼具二者优势的产品指向性建议以改造、拆除为主，打造花园式总部会所地块资源评估地块7整体介于园区核心景观带与高密度总部基地带之间，地块价值也介于二者之间，适宜打造兼具二者优势功能的产品，即低密度花园式总部会所。基本概况本地块位于园博园核心区最南端，与园博园景观湖一脉相连，湖水面积大，水质好，属于尚未开发区域。内部资源地块内部城市规划路将该区域与园博园割开，地块尚未开发，服务配套设施匮乏，处于封闭状态。内部以原生态自然景观为主，水域面积大，水质好，有漫长且优美的环湖景观带，地块有巨大的后续发展潜力。周边资源水域与园博园景观湖一脉相连，地块西靠城市道路，昭示性强，通达性好，利于吸引人气。未来功能结构属于园博园外围区域，未来规划为水上娱乐区利用价值评价现状自然景观资源是本地块的最大价值所在，后续利用应坚持生态优先的原则，充分发挥本地块的自然景观资源价值来打造水上娱乐项目。指向性建议与园博园走差异化路线，打造集中式、参与性、互动性、娱乐性于一体的水上项目。地块资源评估地块8位于园博园南部〔非园博园区域〕，地块相对独立，本地块湖水资源与园博园景观湖一脉相连，适宜打造水上娱乐工程。地块资源评估小结经评估，园博园区域地块价值排序是：内圈核心价值区〔2、3、4、5、6地块〕>外圈〔7、8、9〕地块价值。内圈属永久保存区，园内展园根本以保存为主，赋予其功能加以改造利用；外圈根据展园的价值不同，可做保存、改造、撤除等处理。从改造时序上看，永久保存园区以近期改造为主，通过改造提升整个区域价值，外圈考虑到周边产业开展、居住人口、城市配套等不成熟，可做后期改造考虑。园博园现状分析及后续利用筹划建议园博园现状分析园博园后续利用筹划建议汇报内容三总部区城市核心功能区花园式总部及功能配套区一轴三带：一轴：核心功能主轴

三带：滨湖休闲配套功能带，低密度花园式总部带，高密度总部基地带筹划建议背景滨湖休闲配套功能带低密度花园式总部带高密度总部基地带核心功能主轴空间概念解读。滨湖休闲配套功能：基地内部的天然调节器，生态缓冲带保持基地内部良好生态环境的同时过了社会居民生活区对核心景区的影响。总部基地功能：承担外部人流资金流，是对外交流的门户。核心景区：区域旅游开展的核心枢纽，是对外吸引，内部开展的重要驱动力。核心景区滨湖休闲配套带高密度开发带低密度开发带资源充分利用原那么：均衡分布区域资源，利于土地整体增值。尊重现状原那么：以现有控规以及目前土地整理状况为约束条件和根底，在符合区域整体定位的前提下进行规划调整。规划为区域增值原那么：利用规划中的亮点，起到打造区域标签，提升区域知名度的作用。经济可行性原那么：考虑西区作为投资主体的前期投入状况，规划建议考虑土地经济平衡。市场可实现原那么：根据市场接受度适当控制商业金融、文化娱乐等功能规模；商业金融、文化娱乐用地采取局部集中整体分散的布局原那么，以形成土地价值均好，利于后期外围土地出让。后续利用的原那么园区空间后续利用及开展的原那么形成集休闲娱乐、商务会展、特色餐饮、商业配套、养生度假、商务总部为一体城市中央休闲区运动休憩功能养生度假功能休闲娱乐功能商务会展功能商务总部功能商务效劳功能综上所述各功能区依托城市可利用资源，形成城市功能区域的横向延伸，深化拓展城市开展空间，注重与城市功能及空间开展的结合，最终打造集多种功能于一体的城市中央休闲区空间开展目标商务效劳功能商务总部功能商务会展功能休闲娱乐功能养生度假功能运动休憩功能动区静区结合现状区域及交通等因素梳理分析,建议区内实施功能分区管理，东西分为相对开放性和私密性区域。动静空间解读功能分区依托园区现有的空间结构，并结合各区域现状资源，根据定位给出以下未来各区域功能的规划方向建议：商务会展区酒店度假区商务交流区主题休闲娱乐区低密度总部区广场休憩区商业核心区休闲餐饮区城市开展备用地433亩119亩247亩269亩1178亩〔水面697亩〕281亩319亩585亩263亩174亩双核引爆，四轮驱动，环状延伸开展空间开展策略旅游核—创造核心吸引力商业核—建立成熟商业，翻开区域开展之门双核引爆，四轮驱动，环状延伸开展商务会展酒店度假商务交流休闲餐饮环状延伸共同开展商务会展〔驱动轮〕酒店度假〔驱动轮〕商业效劳〔商业核〕休闲餐饮〔驱动轮〕商务交流〔驱动轮〕休闲娱乐〔旅游核〕广场休憩区园区开放后，天圆、地方广场功能更新为体育公园；假设采用“巨构〞方案，那么建议广场近期功能不变，远期撤除。现状：该区由天圆、地方广场构成，内部休息座椅等互动设施少，无法引人长时间驻留，价值无法最大化表达。产品建议：方案一：在该区域内设体育公园，如注入轮滑、把戏自行车、公共健身器材等功能，使运动与自然和谐相融。方案二：假设在采用“巨构〞方案，那么建议广场近期保存远期改造。选择原因：1、从城市开展及园区后期定位考虑，大学科技园区需要提供一个供全民健身、娱乐、活动的公共休闲空间，园博园是其功能的承担者。2、从地块位置考虑，距离园区入口处较近，昭示性强，周边交通便利，具备吸引、聚拢人气的条件。3、从现有资源及后续利用考虑，现为广场资源保存完整，辅加运动配套设施便可发挥作用，改造本钱低。保存及利用这些开放的广场，开发体育公园，让运动无处不在。使之真正融入城市居民的生活，使运动与自然和谐相融。公园特色：以自然景观为主，将运动休闲融于独特的环境景观中。公园功能：市民自然休闲、体育活动和生态健身的综合性场所。广场休憩区现有建筑产品建议天圆、地方广场、历史长河保留及利用这些开放的广场，开发体育公园。若采用“巨构”方案，则建议广场近期功能不变，远期拆除。天圆广场历史长河地方广场广场虽然气势磅礴，但互动参与性设施太少，留不住人，因此广场现在利用率低，仅为游览过程中一个站点。园区开放后，建议凭借广场区位优势，设置座椅等公共配套吸引人群在此驻留活动，以提高使用价值。天圆广场区域两侧空地建议开发以运动为主题的市民公共活动空间。历史长河广场边绿化带两侧绿化带内除了大树就是草坪，维护本钱高。建议在广场边绿化带中植入增强参与性的健身器材等运动设施。区域现状产品建议选择原因商业核心区将本区域打造成为商业、节日活动最核心，最聚集的区域。现状：和谐广场是园区内举办活动、进行演出的主要场所，但常年闲置。演台外侧为出租商铺，现经营餐饮、商店等，档次偏中低档。建议：保存现有商业建筑打造高端商业街区，多利用演艺广场，举办如消夏晚〔舞〕会等吸引人流，并沿湖开发美食街区。选择原因：1、从城市开展及园区后期定位考虑，园博园承担着城市副中心的商业中心的功能，以及自身核心商业配套完善的功能。2、从工程位置及后期功能分区考虑，工程处于园区核心价值区与总部基地、企业会所、会展中心及休闲广场等高密度人群聚集区较近，易于培育商业气氛。3、从现有资源及后续利用本钱考虑，本地块资源丰富，保存完整，已形成休闲、娱乐、餐饮等功能雏形，后期只需加以改造利用加以运营便可形成商业聚集区，节约改造本钱。建议保存现有商业建筑打造高端商业街区，多利用演艺广场，举办如消夏酒〔舞〕会等吸引人流，并沿湖开发美食街区。商业核心区现状产品建议演艺广场外围商业街保留现有商业建筑，近期逐步引入餐饮、休闲配套，远期功能升级：引入与周边环境、未来产业相匹配的中高档品牌专卖及配套。沿湖区域建议充分利用湖景优势，沿湖特色美食街区。音乐喷泉现有商业演艺广场沿湖现状沿湖商亭内部景观近期建议逐步引入餐饮、休闲配套，远期功能升级：引入与周边环境、未来产业相匹配的中高档品牌专卖及配套。1、滨水精品购物商街星巴克周大福ShoppingMall现有商铺工程，是西部新城的配套，是精英聚集地；街区，是西部新城的街区，是精英消费商街。以休闲商业为主，集时尚消费、自助式效劳等为一体的体验型活力街区。体验型ShoppingMall——以水为主题，打造时间性消费，使商场不仅成为消费者一站式购物目的地，同时成为休闲娱乐的好去处。打造“时间性消费〞满足一站式购物，同时通过喷泉、景观以及丰富演出，不断更新消费空间，让消费者把这里当成消磨时间、休闲娱乐的好地方以景观为中心，寓购于乐以演艺广场为中心，集中设置商店及餐饮，湖边打造风情美食廊，购物者可在此享用美食的同时近距离享受水景。景观贯穿始终水上舞台特色表演假日绚烂水景工程亮点建议充分利用湖景优势，沿湖打造特色美食街区。2、风情美食廊现有沿湖商亭区域现状休闲餐饮区区内多数展园保存，围绕保存展园新建特色餐馆、手工作坊等。现状：本区域交通便利，由传统园林展区及都市现代园林展区中的北川园、沈阳园及平凉园构成。产品建议：传统园林展区内多数展园及上述都市现代园林展区中展园保存，围绕保存展园新建特色餐馆酒吧、手工作坊等。选择原因：1、从园区功能分区考虑，商业密集区、企业会所、总部基地区、休闲娱乐区等消费人群密集区，对餐饮配套需求旺盛，开展空间大，本地块具有这一区位优势。2、从周边资源考虑，地块紧邻核心景观资源长清湖，观景效果好，具有沿湖打造特色餐饮的优势；南邻未来规划的城市道路，具备吸引人气的交通条件，与南湖、和谐广场等人气聚集区为邻，具备消费人群根底。3、从现有资源及后续改造成本钱考虑，园区为传统园林展区聚集区，展园保存完整，主题特色鲜明，欣赏价值大，可依托现有资源，注入餐饮等功能，便可完成改造，节约改造本钱。沈阳园北川园平凉园宁波园武汉园北京园成都园厦门园南宁园广州园石家庄园贵阳园苏州园杭州园永久保留(功能更新)改造拆除近期保留,远期拆除图例：打造滨水休闲餐饮区，充分利用优势资源和区域，完善区域功能，提升区域价值和文化品位，拓展城市时间边疆。休闲餐饮区现有园区产品建议个数北京园、武汉园、厦门园、南京园、杭州园、苏州园、广州园、贵阳园围绕保留展园及建筑做主题，穿插建设特色餐饮酒