珠江新城E5-1酒店公寓方案080202(修改版)111

珠江新城E5-1酒店公寓项目经营管理提案在全国各大主要城市酒店式公寓的市场中，上海、北京、深圳、杭州等城市的市场发展较好，广州的酒店式公寓的市场未形成相对规模，多为销售卖点的宣传，广州市场中是否有酒店式公寓经营操作的可能性？港联集团将对各大城市酒店式公寓进行深入的市场调查分析，并从中找到市场的切入点和解决方法，为E5-1项目的经营提出经营方向的建议。总论关于酒店式公寓第一部分酒店式公寓客群定位何谓酒店式公寓酒店式公寓档次定位公寓和住宅的区别何谓酒店式公寓？何谓酒店式公寓酒店式公寓，是融合酒店设施、酒店服务与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。酒店公寓具有如下特点：1、酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能；2、酒店式公寓是一种短期、长期居所相结合的物业；3、酒店式公寓必须有酒店般完善的服务；4、酒店式公寓必须具有居家的氛围；5、相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；6、酒店式公寓具有较大的空间，而酒店房间的空间比较小；7、酒店式公寓配有设备齐全的厨房；8、酒店式公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具；9、等等……………1、海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员大型国内及海外常驻机构，派驻人员较多的，有专门的办公和居住场所，二者分离。办公场所，可能选择办公楼，商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓。规模小的海内外驻地机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓。实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。2、国内及海外商务人员由于业务关系，国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店，也可能在酒店式公寓中租用一套房，以方便居住和办公。3、小企业和SOHO族少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成现实，已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。酒店式公寓客群定位1、高端高端的酒店式公寓针对的多是外籍高管、企业高层等高端客群，所以装修豪华，地段优势突出，多是由专业的酒店管理公司或有酒店背景的管理公司提供酒店式服务，收费昂贵，但市场表现良好，出租率高且稳定，因市场供给较少，需求不断扩大，高端酒店式公寓的市场前景被远见之士看好。2、中端中端的酒店式公寓针对的多是需要酒店式服务的外籍人士，商务人士，小企业或SOHO一族等，这类公寓一般都能提供较完善的硬件设备和软件服务，收费介于高低档公寓之间。3、低端低端酒店式公寓是经济型酒店的主要竞争对手，硬件和软件配置少，以低廉的价格竞争低端客户群，恶性竞争难以避免。酒店式公寓档次定位公寓和住宅的区别土地出让年限方面：普宅70年；写字楼50年；商用公寓50年；居住公寓70年使用方面：商用公寓允许公司作为营业地址进行工商注册登记；设施方面：出租公寓要求精装修，电器家具齐备；并配有消防喷淋、烟感等专用设备；物业服务方面：公寓的物业管理按照写字楼或酒店式的标准管理，要求高，收费高于住宅；审批方面：规划局、国土局审批标准不同，若公寓商用，土地出让金高于住宅；售价方面：公寓商用，售价高于住宅。按照广州市新出台的基准地价标准，土地用途可以划分为商业、综合〔办公〕、住宅、工业。酒店式公寓、商务公寓严格来说，应属于住宅范畴，但它们的功能却与综合〔办公〕类的写字楼有相似之处。(广州日报)酒店式公寓市场调查第二部分上海酒店式公寓市场调查北京酒店式公寓市场调查深圳酒店式公寓市场调查广州酒店式公寓市场调查酒店式公寓市场调查第二部分上海酒店式公寓市场调查北京酒店式公寓市场调查深圳酒店式公寓市场调查广州酒店式公寓市场调查上海酒店式公寓上海的酒店式公寓从90年代开始，伴随着上海对外经济贸易的增多，从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，以及港联上海公司管理的嘉里华庭二期、柏华丽豪华公寓、园景公寓等高端酒店式公寓，为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的酒店式居家服务。形成上海房地产市场独具特色的物业类型，成为引导上海新居住潮流的成功典范。1.全出租酒店公寓高档型公寓基本都属于这一类，部分中档型如黄浦酒店公寓也属此类型。这类公寓的投资方是将物业作为类似酒店的经营方式长期经营，通过租金取得利润。因为此类酒店式公寓一般由一个业主进行经营，管理较为简单，容易创品牌，且都获得较高的年收益。2.可租售的酒店式公寓目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类，发展商先卖掉一部分单元，收回一部分投资，再留一部分出租，这样可以降低投资风险。但由于有较多小业主，经营管理有一定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成一定的经营麻烦。酒店式公寓按照投资商盈利模式划分上海酒店式公寓区域分布上海市的酒店式公寓分布具有明显的地域特征，主要分布在徐汇、长宁、卢湾三个区，占上海总量的71%。二、上海酒店式公寓租金情况名称面积（㎡）（＄/月*套）（＄/月㎡）枫林大楼502675.33徐家汇花园1308006.15汇峰鼎园13812008.70同济佳苑4545310.07东方曼哈顿100113311.33巴黎时韵57.666711.57汇金广场130160012.31上海和平花苑5573313.33圣爱广场267440016.48名仕苑75126716.89瑞峰公寓酒店220373316.97天赐服务式酒店公寓124213317.20圆景公寓115240020.87嘉里华庭二期205433021.12香港广场酒店108333330.86上海芝大厦85266731.37御庭国际公寓80280035.00格林豪泰中山沪太酒店1864035.56雅客酒店式服务公寓58219137.78新黄浦酒店公寓63240038.10盛捷高级服务公寓83373344.98根据上海酒店式公寓的档次、产权、用途、分布等不同，酒店式公寓的档次分：低档酒店式公寓月租金在20美元/m2以下;中档酒店式公寓月租金在25美元/m2左右;高档酒店式公寓月租金高达40美元/m2以上。圆景公寓和嘉里华庭二期为港联经营工程。名称户型面积租金中福花苑青年汇豪华标准房－183元/天复式一室一厅－298元/天复式二室一厅－359元/天复式两室两厅－468元/天名都城酒店公寓一房－380元/天一房一厅－500元/天两房一厅－780元/天三房一厅－1020元/天天赐公寓标准房－458元/天一房一厅－498元/天两房一厅－588元/天两房两厅一卫－598元/天两房两厅两卫－658元/天森晟世洋酒店公寓高级一房式－888元/天豪华两房式－2185元/天豪华三房式－2645元/天上海酒店式公寓日租金情况上海短租经营的酒店式公寓较多，户型多样，在租金价格分布在，单房183－458元/天；一房一厅298－888元/天；两房一厅359－2185元/天；三房一厅1020－2645元/天。根据公寓档次的上下，租金价格有所差异。酒店式公寓根据不同的房型和面积，大致在$1500~10000/月之间。其中月租金在$2500~3500/套的比例最高，约占38%。月租金在$1500~4500/套的比例为85%。二、上海酒店式公寓月租金情况上海知名酒店式公寓房型状况名称房型(室/厅)协和酒店公寓一房-3/1静安广场2/2香格里拉公寓1/1静安广场2/2–3/2上海商城1/0–1/1–3/2嘉里中心1/1–3/2–4/2新黄浦酒店公寓1/1–3/2天赐酒店公寓一房-2/1锦绣公寓2/1–3/2鹿特丹花园1/1–2/2瑞峰公寓1/0–1/1–2/2环球广场1P1-3P2汤臣商务中心1P1-2P2-3P2雅诗阁1P1-2P2-4P2明城花园1P1-2P2嘉里不夜城1P1-3P2港汇广场2P2-3P2时代广场1P1-3P2上海酒店式公寓的房型多样化，房型面积也从40平方米到300平方米不等。其中二房和三房是在市场上最受欢迎的，占到80%的市场份额。房型最小面积最大面积平均面积市场份额（%）一房46906512二房701209538三房11615013342四房以上1763002408上海酒店式公寓客户分析一、在沪工作的外籍人士及海外归国人士他们不会在上海长期居住，但会在某一阶段在此地生活，而优厚的津贴补助使这批人员乐于租用豪华完善并能提供中短期居住的场所。租赁酒店式公寓的外籍人士以日韩和欧美地区人士为多，东南亚地区其次。二、港台地区经营管理者和非本地的高级商务人士他们对体现自身价值，显示身份，满足自我需求的“酒店式公寓”趋之若鹜。在上海，外籍人员在企业中大多被聘为高级管理人员，中高级专家、技术专家占80％以上。他们主要担任各外商投资企业的总经理、总裁、总监、CEO，以及财务、会计师、工程技术、IT技术人员，以及一些国外企业的办事处的首席代表、代理人等。他们每个月都有很高的住房补贴，是酒店式服务公寓的最重要的客户。对目前上海市各等级酒店公寓进行客户资料分析，外籍人士住房预算在$1500~2500占据市场的39%，$2500~3500占据34%，$3500~4000占据20%，$4000以上占据7%。上海外籍客户住房预算比例上海酒店式公寓租期分析目前酒店式服务公寓的租客可以划分为短租客户与长租客户。（1）短租客户：租期从一天到三个月不等；这类客户多数是来沪参加某些会议或其他商务活动，或是由于短期的公司业务需要。从客户角度出发，采用短租的形式比较灵活，而且与酒店相比，租金要便宜许多。短期客户通常以一房或两房为主要的租用对象。（2）长租客户：大多为在沪跨国公司的中高级管理人员和一些领馆人员，他们在上海的工作时间较长，通常带有家属，因而在面积上均要求比较大一些。租期一般为三个月以上，租约通常以半年或一年的周期进行续签。上海市外经贸委资料显示，全市新批外商投资企业，比上年同期增长。世界《财富》500强企业中已半数以上跨国公司在上海投资。许多跨国公司将自己的中国总部甚至亚太总部设在这里。中国已正式加入WTO，上海已成为无数跨国公司倍加青睐的城市，国际商务活动预计在长期内将保持稳定增长，需要中长期留沪的外籍工作人员数字也将随之增长。在相当长一段时期内，这些人士则是酒店式公寓主要的目标客户群体，形成了酒店式公寓发展的巨大市场空间。一、地段为王，地段是酒店式公寓制胜的首要因素，上海主要的酒店式公寓基本以上海浦西和浦东的中央商务区为中心，处于上海黄金地段的区位效应。二、上海酒店式公寓的房型多样化，二房和三房是在市场上最受欢迎的，占到80%的市场份额。为多样化的经营手段提供了前提条件。三、上海的酒店式公寓的租赁客源类型多层次化，商务外籍客源和国内商务型为主要客源。四、客源的多层次化也促成了对上海酒店式公寓租金的不同要求，分低:20美元/㎡月、中:25美元/㎡月

左右、高：40

美元/㎡月以上三个档次。五、上海作为中国国际大都市，酒店公寓市场发展较快，且逐渐成熟，是中国酒店式公寓的标榜城市之一。上海调查小结酒店式公寓市场调查第二部分上海酒店式公寓市场调查北京酒店式公寓市场调查深圳酒店式公寓市场调查广州酒店式公寓市场调查北京酒店式公寓分布概况目前北京房地产市场中具有代表性的酒店式公寓项目有30个左右，主要分布在CBD、中关村、长安街、亚运村和望京板块。其中CBD共有酒店式公寓7个，占总体市场的28％；中关村5个，占总体市场的20％；长安街8个，占32％；亚运村2个，占8％；望京3个，占12％。总供应套数11960套。项目名称租金水平（＄/月*套）面积户型三全公寓1000–700033-2251-4居丽都公寓1500–850054-2851-5居东方豪庭公寓1700–1300055-3001-4居

丽苑公寓1800–650060-2371-3居盈科中心1800–800075-3041-3居凯宾斯基公寓1850–600052-1551-4居瑞士酒店2200–600053-1601-3居丽晶苑2200–7000149-3522-4居东湖别墅公寓2230–1270081-3701-5居京城大厦2300–8800109–3361-5居国贸公寓2400–800070-2281-4居嘉里中心2800–22500100-5261-5居雅诗阁3000–12500105-801-4居北京国际公寓3200–1050058-1891-4居万国公寓5000–13000153-3062-4居北京酒店式公寓租金、面积、户型对比名称户型面积租金丽舍酒店式公寓豪华一室套间－550元/天豪华两室套间－850元/天亮马河酒店式公寓一室套间－450元/天一室标准套间－550元/天一室高档套间－600元/天两室豪华套间－980元/天京广中心酒店公寓一室一厅－698元/天两室一厅－1200元/天星城亮马国际公寓标准两室一厅－618元/天高级两室一厅－658元/天豪华三室一厅－798元/天金融街公寓敞开式套间－580元/天一室一厅－780元/天两室一厅－1680元/天三室一厅－2680元/天北京酒店式公寓日租金、户型对比北京酒店式公寓较多，以星级标准装修经营，户型多样，在租金价格分布在，单房450－600元/天；一房一厅698－780元/天；两房一厅618－1680元/天；三房一厅798－2680元/天。北京酒店公寓工程因所处位置而有所差异，但总体而言，1—2居室的面积占大多数，所占的比例在85%左右；3居以上的户型相比照较少。1居室的使用面积在50—90平米之间，2居的使用面积根本在90—150平米之间；3居的使用面积在140—200平米之间；4居的使用面积至少在150平米以上。不同区域由于客群存在比较大的差异，所以对不同户型的需求存在一定差异，比方东部CBD的国贸公寓和燕莎的凯宾斯基就存在一定差异；国贸公寓的1居和2居比较抢手，3居的空置率相对高一些；而凯宾斯基的1居、2居和3居、4居需求差不多。但需求的客户类型和层次不一样，1居和2居主要是租期比较短的客户，3居和4居主要是一些长期租户。

北京酒店式公寓面积、户型分析北京酒店式公寓租金分析北京酒店式公寓，低者月均12美元／㎡，最高的在55美元／㎡左右，大多数定价为20-30美元／㎡，所占比例总合为77%。目前，北京酒店式公寓的整体出租率很高，到达88.7%，特别是在CBD地区，出租率高达90%以上，低者也到达70%。酒店式公寓长租目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士。他们以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，通常带有家属，因此居住面积要求更大，由公司担负高额的房租费用。酒店式公寓的短期租赁客户主要是来京参加会议、从事商务活动或短期公司业务的白领，通常租用一房或两房，租期从数天到3个月不等。北京酒店式公寓客源及租期分析一、北京的酒店式公寓主要分布在CBD、使馆区、商贸中心区和专业市场附近，占所有酒店式公寓市场份额的80%;二、北京酒店式公寓的主力房型为1-2居室，占总量的85%;三、北京的酒店式公寓的租赁客源类型多层次化，使馆客源、外籍商务客源、国内商务及会议为主要客源。四、北京酒店式公寓租金的差异较大，价格区间在12-55美元/㎡.月之间，２０－３０美元/㎡.月为主力价格，占总量的77%。北京调查小结酒店式公寓市场调查第二部分上海酒店式公寓市场调查北京酒店式公寓市场调查深圳酒店式公寓市场调查广州酒店式公寓市场调查罗湖口岸、皇岗口岸、蔡屋围金融圈、深圳CBD商务圈、华强北商务圈等较为优越的地段是深圳酒店式公寓绝对的集中地。其中福田区占的比重最大，达47.9%；罗湖其次,占41.4%左右；而南山与宝安及盐田的比例较底，分别占到6.2%、1.8%及2.8%。福田区和罗湖区占到绝对量的89.3%.深圳酒店式公寓概况房型楼盘名面积户数比单房京基·御景华庭37-3515%京基·东方华都3115%置地·逸轩26-3220%一房国际市长交流中心36-5180%京基·御景华庭33-5125%京基·东方华都38-4570%置地·逸轩37-4445%二房国际市长交流中心63-7620%京基·御景华庭56-7340%京基·东方华都61-6915%置地·逸轩54-5835%三房京基·御景华庭79-8220%深圳酒店式公寓的面积调查深圳新开发的酒店式公寓的面积主要在26-250㎡之间，其中26-90㎡占有绝对的比例，大面积极少。调查项目的户型比楼盘名户型户型比楼盘名户型户型比国际市长交流中心一房80%京基·东方华都单房15%二房20%一房70%楼盘名户型户型比二房15%京基·御景华庭单房15%楼盘名户型户型比一房25%置地·逸轩单房20%二房40%一房45%三房20%二房30%深圳酒店式公寓的户型调查根据不完全统计，在售或在运营的酒店式公寓户型有单房、一房一厅、两房一厅、两房两厅、三房两厅多种户型。此外，从户型面积比较可以看出，目前新开发的酒店式公寓的户型及面积开发特点基本一致，没有大房或大面积的户型。1、近年来，随着深圳经济的持续增长，尤其是高科技产业的长足发展，海内外驻深圳的商务机构及海内外经常往来深圳的商务人员越来越多，对酒店式公寓的需求不断增加；2、由于香港驻深商务机构及往来深圳的商务人员3、休闲旅游人员的增多，对酒店式公寓的需求也相应增加。4、网络时代的来临，激发大量的创业者加入到SOHO一族，他们对酒店式公寓的需求越来越大。深圳酒店式公寓客源分析名称户型面积租金

泰格公寓豪华单房公寓55-68877元/天经典单房公寓941076元/天经典三房公寓1402990元/天金中环酒店公寓一房一厅－568元/天两房一厅－968元/天三房一厅－1368元/天红桂皇冠酒店公寓单房26-30㎡218元/天一房一厅30-45㎡258元/天两房一厅54㎡288元/天天都世纪国际酒店公寓单身公寓－268元/天一房一厅－338元/天两房一厅－338元/天三房一厅－480元/天辉盛庭国际公寓单房公寓－568-618元/天两房公寓－678-848元/天深圳酒店式公寓日租调查深圳酒店式公寓户型多样，在租金价格分布在，单房218－618元/天；一房一厅338－568元/天；两房一厅238－968元/天；三房一厅480－2990元/天。根据公寓档次的上下，价格有所不同。在经历潮起潮落后日渐成熟的深圳房地产开发商，一改往日的大户型酒店公寓的做法，而将其定位在小户型或套房上，其户型以一房或一房一厅为主，单位面积在40－60平方米之间。深圳东门、华强北等市商业中心的高档租赁市场公寓70－110平方米的月租金往往在10000—15000元/月之间，主要是针对境外人士的租赁市场。一部分酒店公寓为了吸引白领，而开发出一些较务实的酒店公寓，一般60-100平方米租赁价格在5000元/月到6000元/月之间。五、深圳酒店式公寓租金分析一、深圳的酒店式公寓主要分布在CBD、商贸中心区和专业市场附近，占所有酒店式公寓市场份额的90%;二、深圳酒店式公寓的主力房型为1-2居室，占总量的90%以上;且受投资市场、客源结构的影响，面积相对上海、北京小，

26-90㎡为主要面积；三、深圳的酒店式公寓的租赁客源类型因城市产业结构的特点决定了港澳商务客人、国内商务客源、SOHO及旅游客源

为主要客源。四、深圳酒店式公寓因客源性质决定租金的相对北京和上海较低，价格区间在中档：5000元左右；高档：12000元左右。

深圳调查小结酒店式公寓市场调查第二部分上海酒店式公寓市场调查北京酒店式公寓市场调查深圳酒店式公寓市场调查广州酒店式公寓市场调查广州酒店式公寓的现状广州酒店式公寓市场同北京、上海、深圳等城市相比，开展滞后。酒店式公寓的概念虽然表达在市场中，但没有形成一定的规模，经营手段比较单一。近几年，由于CBD区域的逐渐成熟，会展业的国际化，密切相关的酒店和酒店式公寓在近几年时间中得以快速开展。随着广州国际大都市的开展趋势延伸，这将给广州的酒店式公寓带来巨大的市场空间。39广州酒店式公寓的发展始末广州公寓的发展大致分两个阶段：第一阶段：上世纪90年代为“服务式公寓”的起步阶段。多集中在旧交易会（流花路）、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。代表之一：富城花苑。第二阶段：2000年至今“商务＋服务公寓”发展阶段。主要集中在天河北、珠江新城CBD中心区。代表之一：新大厦。会展业促生了广州的公寓产业，随之而来广州对外贸易的升级，驻穗跨国公司高级外籍雇员、港澳台商务人士、本土高级管理人员的增多，再次刺激了广州地产服务式公寓的活跃。珠江新城酒店式公寓分布马赛国际公寓双城国际嘉裕礼顿阳光铂林国际新大厦富力爱丁堡E5－1中信公寓希尔顿阳光公寓中怡城市花园天河北酒店公寓分布盛雅效劳公寓名称装修户型面积租金管理费马赛国际公寓精装修（800元）单间48㎡日租：150元/天2.8元月租：2200元/月标准间63㎡日租：168元/天月租：2500元/月一室一厅73㎡日租：188元/天月租：2800元/月嘉裕·礼顿阳光精装修（2000元）单身公寓35-47㎡3000-3500元/月3.5元一房一厅55-70㎡3500-4500元/月两房－三房80-127㎡6000-元/月双城国际公寓精装修单间38－46㎡3000元/月2.8元套房65㎡4000元/月铂林国际公寓精装修平层单身公寓34㎡2500-3500元/月3.8元小复式30-60㎡4000-5000元/月新大厦精装修三房168㎡15000－25000元/月3.5元四方183㎡15000－25000元/月广州盛雅服务公寓精装修单房38日租：560元/天日租，每房每天加收15％服务费月租：12000元/月一房一厅65日租：800元/天月租：16000元/月两房一厅95－100日租：1000-1100元/天月租：18000-20000元/月三房一厅138日租：1400元/天月租：28000元/月富力爱丁堡精装修（2500元）一房一厅89㎡14500元/月5.0元一房一厅95㎡15500元/月两房一厅124㎡16500元/月两房一厅126㎡18000元/月三房一厅187㎡29000元/月广州酒店式公寓的租金调查43广州国际公寓主要三个区域的租金价格区间代表分别为：天河北中信广场160元/㎡月；珠江新城新大厦130元/㎡月；二沙岛200元/㎡月。天河板块和珠江新城是相对成熟的区域，从租金区域分析，80-130元/㎡月是个市场空白。外籍人士大多享受住房补贴，分为三个级别：五千美金～八千美金；二千美金～三千美金；一千美金～二千美金〔占到70%)。广州酒店式公寓租金分析广州酒店式公寓客源及需求对比公寓名称客源类型租房习惯所需类型配套服务马赛国际公寓中高端商务人士长租小户型36㎡~78㎡单房一房一厅房间打扫／换洗用品／24小时保安双城国际商务人士留学生长租小户型40㎡~60㎡单房一房一厅商务中心／清洁房务／客衣洗烫／24小时保安新大厦日籍人士长租大户型183㎡~230㎡两房一厅三房一厅清洁卫生／商务中心／洗烫服务／会所服务／24小时保安富力爱丁堡日韩人士欧洲人士商务人士长租大户型89㎡~187㎡两房一厅三房一厅代客订餐／钟点家政／穿梭巴士／商务中心/维修服务／会所服务广州盛雅服务公寓欧美、日本等国外企员工长租大户型95㎡~138㎡一房一厅两房一厅三房一厅24小时前台接待／24小时保安监控服务／每日客房清洁／商务中心服务／保姆服务／购物服务／会议室及多功能厅北京上海深圳广州经营方式长租、短租、日租多种方式长租、短租、日租多种方式长租、短租、日租多种方式长租多、短租日租少主要房型面积一房至二房；50-100㎡为主二房至三房；70-120㎡为主一房至三房；26-90㎡为主市场规模小，未形成主力户型，项目各异，房型跨度30-200㎡主要客源类型长租：外籍、高管日租：会议、商务长租：外籍、高管日租：会议、商务长租：外籍、高管、港澳；日租：旅游、商务长租：日韩、外籍、商务租金范围12-55/㎡美元之间20-30美元为主20-40/㎡美元左右为主高档：1－1.5万元/月中档：5000-6000元/月高档：1-2万元/月中档：0.6-1万元/月低档：0.3-0.6万元/月地段CBD、领事区、专业市场区浦东、浦西中央商务区CBD福田、罗湖CBD商务区珠江新城CBD、天河北商务区广州与其他城市酒店式公寓对比房型北京（元/天）上海（元/天）深圳（元/天）杭州（元/天）广州（元/天）单房450－600380－458218－61888－16083－150一房一厅698－780498－500338－568138－190188－516两房一厅618－1680588－780238－968180－230300－550三房一厅798－26801020－2645480－1368150－280500－966广州酒店式公寓日租用对比1、从五大城市比照分析，上海、北京的酒店式公寓市场成熟，价格收益高，日租和长租比例平衡。2、从城市规模比照，广州作为比深圳地位靠前的商务城市，酒店式公寓市场却明显落后于深圳。3、杭州作为旅游城市，旅游客源对公寓的需求应低于商务城市对酒店式公寓的需求，但是广州的公寓市场却和杭州几乎相仿。47类别客户类型置业用途客户性质位置选择一类集团集团高级雇员住所跨国集团，驻华办事处，领事馆CBD中心区，成熟商贸区二类商务中小型企业办公楼国内的私营业主，创业产业群（广告，IT，设计，投资咨询）CBD中心区，CBD附近区域三类SOHO居住商务创意产业群CBD中心区，CBD附近区域广州酒店式公寓客源分析广州酒店式公寓70%的客户来自亚洲，包括日本、港澳、东南亚；其他的是欧美国家。1、日本和韩国人是广州酒店式公寓的主要客源，他们都喜欢群居，经常是同住在一个小区内，比方珠江新城的新大厦日韩占到80%，富力爱丁堡日韩占到50%等；2、日本、韩国的外籍人士，大多是携带家属同住，所以对大户型，三房两厅有较大的需求，对周边生活配套要求较高。3、欧美国家的人，不喜欢群居，甚至不喜欢在同一个楼层见面。4、单身型的商务客源不介意户型，对地理位置要求较高，多要求靠近工作地点。5、所有酒店式公寓客户普遍对软性效劳的要求较高，提供酒店式效劳是根本要求。48广州酒店式公寓客户需求习惯分析49方式时间优势劣势成功案例所占比例日租天租金效益高管理难度大，客源不稳定马赛国际30%短租月～半年相对租金效益高，管理难度不大。可能产生租期的空档新大厦、富力爱丁堡80%－95%长租半年～收益稳定，管理难度小。收益率较低双城国际广州酒店式公寓租赁形式分析广州公寓市场的租用现状公寓的租用根本上以长租居多。短租的问题：装修不统一开发商售完楼后不再理会导致市场不标准，租金低长租的问题：经营手段单一虽然风险不大导致平均收益低广州酒店式公寓市场的特点主动性被动性局部工程规划时明确定位为专业酒店式公寓如：〔富力爱丁堡、珠江新岸公寓〕因销售受阻，被迫经营成功、促进销售如：〔新大厦、白云堡〕52细分市场信息不对称许多开发商开发国际公寓，却不知道外国人究竟有何需求，也不知道去哪寻找客源；而许多专业的物业公司知道客人的需求却还在寻找适宜安置的公寓物业。租用类型少市场表现以长租为主要经营形式，短租和日租少。导致经营手段单一，总收益低。缺乏统一标准名义上的酒店式公寓繁多，实际专业操作的少性质混杂往往不同性质物业混杂在一起。规格不一标准设施、规格、效劳品质都没有统一尺度。广州酒店式公寓空白点53广州酒店式公寓个案调查54户型面积租金装修配备售价物业管理费出租率单间48㎡日租：150元/天月租：120元/天家电家私配备齐全1.2－1.3万元/㎡2.8元/㎡/月70％标准间63㎡日租：168元/天月租：140元/天一房一厅73㎡日租：188元/天月租：160元/天马赛国际公寓：说明：28层，三梯16户、分为A、B、C栋。公寓已售完，由阳光酒店式效劳管理公司所购局部楼层及局部业主放盘到该公司进行统一的酒店式管理，租金已包含了所有费用，水电费全包，无需另缴。酒店是效劳包含每天有专人清扫房间卫生，免费提供所需厨具，免费更换牙具毛巾等日用品。主要客源：管理公司自身连锁商务客源〔厦门〕存在问题：由酒店效劳公司购置一局部楼层做为酒店公寓经营，房间数有限，装修不统一，效劳档次低，收益小。55户型面积租金装修配备售价物业管理费出租率单身公寓35㎡－47㎡3000元/月－4000元家电家私配备齐全1.8－2.5万元/㎡3.5元/㎡/月暂无一房一厅55㎡－70㎡3500元/月－5500元两至三房80㎡－127㎡6000元/月－11000元嘉裕礼顿阳光：说明：23层，三座塔楼。目前该楼已售完，现正处收楼阶段，少量业主放盘到物业管理处，由管理处代租。除缴纳每月租金以外，水电费、物业管理费自缴，〔也可与业主商谈〕公寓目前无酒店式效劳，假设需其它效劳均为有偿效劳。物业管理：物业售完，由业主自行租赁，无统一酒店管理模式。56户型面积租金装修配备售价物业管理费出租率单间38㎡－46㎡3000元家电家私配备齐全—2.8元/㎡/月85％套房65㎡4000元双城国际公寓：说明：大厦有80套公寓拿来做酒店式管理，租金里包含了水费和煤气费用，不含电费；公寓提供接待查询等效劳。提供有偿效劳，假设需要全部有偿效劳，那么在租金里一次性另加两千元。主要客源为：国内企业商务人士。存在问题：户型选择单一，面积小，房间数量较少，无日租，只有简单的根底效劳，几乎无酒店效劳。户型面积租金装修配备售价物业管理费出租率平层单身公寓34㎡2500－3000元/月家电家私配备齐全16000元3.8元/㎡/月（不含公摊）暂无小复式30－60㎡4000－5000元/月铂林国际公寓：说明：三栋，一梯12户。该楼现已全部售完，处于收楼阶段，由业主将物业交到物业管理中心进行租赁，由业主自行提供配备家私家电，租金价格可协商，首次租赁物业效劳中心收取半月租金为中介费，除每月租金外，其它费用另行缴纳，由物业管理处提供有偿效劳。存在问题：无统一装修配备，户型都为小户型，半年起租限制，可选择性较差，无酒店式效劳公寓的管理。58户型面积租金装修配备售价物业管理费出租率一房一厅89㎡14500元/月家电家私配备齐全—5.0元/㎡/月50％一房一厅95㎡15500元/月两房一厅124㎡16500元/月两房一厅126㎡18000元/月三房一厅187㎡29000元/月富力爱丁堡：说明：32层，290户。提供完善的配套效劳。租金里不包含水电费用，但已包含物业管理费用，每月免费提供两桶饮用水，会所提供免费游泳、桑拿、健身次卡及图书管和儿童游乐室开放。主要客源为日本人。存在问题：都是大户型的高档公寓长租，无短租，以半年起租为限制，流失短租客源，出租率不高，客源类型单一。59户型面积租金装修配备售价物业管理费出租率三房168㎡15000－25000元/月家电家私配备齐全—3.8元/㎡/月（不含公摊）90％四房183㎡15000－25000元/月新大厦：说明：南北塔各30层。随楼层的上下租金的价格也有所不同，租金里包含物业管理费用、一周三次的清洁卫生、限额的水电煤气费〔800元〕、会所使用〔小孩免费〕。主要客源：以日籍人士居多。存在问题：户型面积较大，户型单一。无小户型可选择，客源类型单一，租住混居，管理难度大。户型面积租金装修配备售价物业管理费出租率单房38㎡日租：560元/天月租：12000元/月家电家私配备齐全——70％一房一厅65㎡日租：800元/天月租：16000元/月两房一厅95㎡日租：1000元/天月租：18000元/月两房一厅100㎡日租：1100元/天月租：20000元/月三房一厅138㎡日租：1400元/天月租：25000元/月广州盛雅效劳公寓：说明：29层，175户。拥有专业酒店式管理，配套效劳齐全，地理位置优越，房型选择多样。〔短租需租金以外另加15％/天效劳费用〕。广州高档专业酒店式公寓，由雅诗阁管理集团管理，客源定位高端外籍商务人士。1、广州酒店式公寓的市场状况与其他成熟相比较落后，同时作为中国国际大城市也有很大的市场空间，市场的空白点也是我们的开展机遇。2、广州的酒店式公寓经营手段较少，日租和短租缺乏，现有的日租公寓都是散兵游勇各自为战，无系统经营。3、广州整体酒店式公寓长租多，短租少，经营结构不合理。4、广州整体酒店式公寓户型结构跨度大30-200㎡，合理户型结构应为：单间45-50㎡;一房一厅60-75㎡;二房一厅90㎡;三房一厅125㎡。用空间提升档次已到达价格的提升。5、短租房必然要和酒店产生竞争，所以合理的户型、星级酒店的装修标准、豪华的家电家私是重要的竞争手段。广州酒店式公寓市场结论1、上海、北京、深圳、广州、杭州五大城市比照分析，上海、北京的酒店式公寓市场成熟，价格收益高，2-3房是主力户型，日租和长租比例平衡。2、从城市规模比照，广州作为比深圳地位靠前的商务城市，酒店式公寓市场却明显落后于深圳。3、杭州作为一个旅游城市，旅游客源对酒店式公寓的需求应低于商务城市商务客源对酒店式公寓的需求，但是广州的酒店式公寓却和杭州相仿。4、这说明了个一个问题，就是广州的酒店式公寓市场与广州商务城市的名称不相符，是在浪费商务城市的资源，开发商没有看到这个市场的远景。5、从现阶段看，广州短租的价格可能达不到上海、北京的水平，原因在于广州的整个酒店市场混乱，广交会2个月期间酒店的暴利收入后，平时的酒店价格仅相当于上海的50%,北京的60％，恶性竞争严重，造成从80年代酒店标杆，到目前落后于全国主要城市的现状。6、广州的商务客群处于中高档，但在细分上不如上海、北京，从外籍人士的住房补贴的标准上可看到差距；但如：天河怡苑小区，外籍人士占90%，租金价格已到达100~120元/㎡月，说明广州有酒店式公寓的市场需求。7、公寓装修投入低于酒店，但可以从面积大、家电家私豪华上提升档次，同时用低于酒店的价格来争夺市场份额。8、广州长租多，日租少，收益低，经营概念保守，认为大户型只能长租，小户型只能短租，不敢于尝试，上述种种原因造成了广州与上海、北京酒店公寓市场的巨大差距。全国市场调查结论通过市场调查分析得出，广州具有酒店式公寓经营的潜力市场，同时也存在的市场的空白点，同时，这些空白点为E5-1工程带来了哪些机遇？我们将通过对E5-1工程的定位，提出经营方向和手段，使E5-1工程建成具有引导广州酒店式公寓市场潮流的标杆产品。就是港联需要思考的问题！港联需要思考的问题64工程实施背景及定位建议目标客户群分析工程市场定位项目市场定位第三部分65工程实施背景及定位建议目标客户群分析工程市场定位项目市场定位第三部分66一.工程地理位置分析本工程具有做酒店式公寓的根底条件E5－1本工程位于广州天河区珠江新城西部，西临广州大道，南临已建成的南天广场，西面与五羊新城隔广州大道相望；地铁3号线与本工程仅步行5分钟距离，地理位置优越，交通便利。67客源市场分析根据上一篇章市场调研可看出：广州酒店式公寓有良好的客源市场；外籍客户是广州市酒店式公寓长租市场的主要客源；外籍商务客源、广交会客源，酒店式公寓短租市场的主要客源；广州市酒店式公寓的客源市场还有进一步挖掘的潜力；总体客源市场情况能满足本工程对客源市场的需求，本工程要获取广州现有酒店式公寓所没获得的利益，必须从工程的定位和经营，对在现有客源市场的根底上，对客源需求进行再挖掘。68二.工程经营定位建议工程经营定位就是要设法建立一种竞争优势，塑造给顾客留下深刻美好记忆的产品，使工程在目标市场上吸引更多的顾客；工程所处的珠江新城，是广州城市中心的核心位置，由于城市中轴线及东西塔地标工程的所在，已成为广州地产最为炙手可热的板块，如何彰显工程的地段价值，是我们考虑的重点；广州市酒店式公寓市场经营结构不合理，导致广州市酒店式公寓开展远落后于北京、上海、深圳、杭州；准确的经营定位，合理规划本工程的经营结构才能符合符合酒店式公寓市场的良性开展需求，同时也能躲避市场竞争；港联物业在本工程的经营上，拟采取中高端、长租与短租合理配置的酒店式公寓推向市场！69从市场情况来看，我们的工程以什么样的身份进入什么样的市场，与什么样的产品展开竞争，及采取什么样的经营原那么，将是我们的市场定位。在市场竞争中，最具有优势的竞争就是将工程提升到一个没有竞争的市场，也就是说，树立产品在市场的唯一特性，具有市场现有产品所不能比较的优势，给目标客群造成一种“非我莫属〞的市场状态，这样，不仅有利于工程的经营管理，更能给工程创造更广的利润空间。70本工程在小产权不能对外销售采取统一外包经营的前提下，把握以下经营原那么：经营原那么1、短租与长租、不同类型户型合理配置。市场调研显示，北京、上海一半以上的酒店公寓市场在进行短租经营，且户型以二房、三房为主；与广州临近的深圳市场，短租占整个酒店式公寓出租市场的绝大多数户型以小户型为主，多为一房一厅，单房面积较大。北京。上海、深圳酒店式公寓市场告诉我们，酒店式公寓的获利点在短租，且短租户型偏大。我们工程要获得良好收益，必须从市场出发，决定我们的经营原那么。根据市场调研显示的需求，港联物业认为，本工程必须颠覆广州酒店式公寓市场绝大局部只做长租的保守观念，并改变大户型只能做长租，小户型只能做短租的固有观念，通过户型的合理搭配，在经营上采取短租与长租的经营合理配置的经营手法，使工程获得好的收益。71本工程在小产权不能对外销售采取统一外包经营的前提下，把握以下经营原那么：经营原那么2、灵活运用价格杠杆平衡公寓出租率，以提高收益。结合长短租的配置特点，设置本工程的价格，同时通过，力求使本工程获得一种经营平衡点；根据出租率是保证酒店式公寓收益的重要途径。可以将客房以多种价格方式吸引消费者，如：门市价、优惠价、协议价等。72经营原那么3、经营有特色，吸引客户前来消费。本工程所处地段城市中心，属于广州CBD中心区域，通过独特定位、特色经营等方式吸引CBD往来商务客源前来居住与消费。4、追求经济效益和社会效益的统一。创立自己的品牌，渗透自己的企业文化，扩大社会知名度，提高企业社会地位而追求更稳定的经济效益。73目标客群消费习惯分析根据市场调研篇章显示：从承租时间分析，外籍客源的承租时间最长，是酒店式公寓长租的主力客源；从户型需求分析，大房型、小房型都有一定需求从租金承受分析，外籍客源的租金承受能力最强；商务客源〔两届广交会〕对短期酒店式公寓的出租需求较高，广州酒店式公寓的经营模式未能很好的挖掘此类客源；综上所述，针对市场获得更好的经营效果，获得更高的利润，我们的工程必须大小户型有一定搭配，长租、短租经营多种经营方式；74根据市场调研显示，相比之下，酒店式公寓的租价对四五星级酒店具有较大的价格优势，但所提供的效劳接近四五星级酒店，随着经营效劳的不断改善，相信酒店式公寓在租赁市场上具有越来越强的竞争力，而且更具价值空间。但是，广州酒店式公寓的短租市场并没有在向四五星级酒店看齐，他们在竞争经济型酒店；而本工程的地段位置优越，如果放在与经济型酒店竞争，将浪费本工程的地段价值。小结本工程与四五星级酒店看齐，不仅在硬件上到达相应的标准，同时在软件上，须通过酒店式公寓灵活运营的操作手段，以及与四五星级酒店相比，相对较低的装修投入，获得比四五星级较低的售价，通过面积弥补装修的差距，吸引消费者的目光。75工程实施背景及定位建议目标客户群分析工程市场定位项目市场定位第三部分76工程SWOT分析〔1〕优势分析●区位优势工程处于广州市核心区，这将为本工程的经营带来一定客源。●经营定位优势本工程的经营定位打破广州现在主要以长租为主的单一经营方式，在吸引客源上具备一定的竞争优势。〔2〕劣势分析●广州市区暂无以统一具有一定档次的酒店式公寓的短租经营方式，暂无可供借鉴参考的成功案例，可能给工程经营带来一定风险。

77工程SWOT分析〔3〕时机分析随着广州经济的快速开展，作为CBD中心的珠江新城开展前景良好，外籍人员进驻广州、往来广州更加频繁，广州商务活动频繁，高级商务客外来广州将剧增，将为酒店式公寓带来一定的客源。市区尚未有由开发商统一以长短租相结合方式投放为经营方式的酒店式公寓，本工程作为唯一性产品投放市场，将会吸引潜在消费者眼光，为工程带来商机。港联物业在管的怡苑小区，居住着90％的外籍人士，而在对客源的调查上，他们认为怡苑目前的问题在于没有系统性的酒店式效劳，只是散的家居有偿效劳；而怡苑住宅公寓已到达100－120元/平方米的月租金，这将是我们在经营本工程可以带动的客源。

78工程SWOT分析〔4〕威胁分析●随着酒店式公寓市场的日渐成熟，预计规划3—5年后将会有数家中高端酒店式公寓工程投放市场，即时将给本工程的经营带来一定竞争压力。

79工程SWOT分析独具特色的经营定位以及优越的地理位置对本工程来说是一把“双刃剑〞，一方面，能够吸引市场眼光，为本工程带来一定的客源，另一方面，一个新产品投放市场需要接受消费市场的考验，这将给本工程的经营带来一定的困难。根据市场调研分析以及SWOT分析，本工程在经营上优势大于劣势，时机多于威胁，如果将本工程以中高端、长租、短租兼具的酒店式公寓推向市场，在运作上是可行的。80定位解释定位关键词——通过产品的经营定位，将产品提升到一个目前市场唯一性的高度，树立产品的唯一特性，创造一个无产品竞争的市场，从而赢得客户，赢得市场，击败同行业对手，我们拟将本工程定位为长租、短租合理搭配经营的中高端酒店式公寓引入北京、上海成功经营模式的长短租结合的中高端酒店式公寓经营定位解释长租、短租合理搭配我们为什么要长租和短租合理搭配酒店式公寓作为一种投资性的地产，获利是其主要目的，我们通过长租、短租〔两届广交会〕的搭配，可以通过长租获得工程的根本收益；同时，通过短租手法的经营获得更高的收益，追求利润的最大化。如果全部以长租经营，我们将不能获得每年两届广交会的巨大客源利润；如果全部做短租，经营风险将无形增大。因此，长租、短租合理搭配是最具利润创造力的经营定位。定位解释中高端我们为什么做中高端工程的地段价值，决定了工程的档次，工程所在的珠江新城是广州目前炙手可热的板块，广州的CBD中心，工程的地段价值极高，我们必须利用工程自身的资源，彰显工程的价值，使好的资源获得尽可能大的利润空间。广州与北京上海相同，具有众多的外籍人士，而外籍客源是酒店式公寓的最主要的客源，从本次市场调研分析可看出，外籍客源对中高端酒店式公寓具有强烈的认同和需求。这类客源数量大、停留时间长、租金承受能力强的特点。工程定位档次选择保持对此类客户对酒店选择的惯有性的迎合，能够使本工程获得良好的经济收益。市场调研分析中高端的真正意义的酒店式公寓是广州市区经营状况最为良好的酒店群，且该类酒店产品目前市场严重缺乏。83工程实施背景及定位建议目标客户群分析工程市场定位项目市场定位第三部分84工程形象定位本工程作为城市中心中高端酒店式公寓，以本工程这样档次的定位，其建筑造型及外立面等方面规划设计必须要表达“现代、气势、超凡〞的视觉观感，这样才能和工程的档次相配合。85户型间隔建议对于定位中高端、且经营方向定位为长租、短租搭配的酒店式公寓来说，因为其目标客户原因，其产品户型都不同于一般为国内人士设计的普通公寓，对于规划中的高级公寓，除了参考广州现时的酒店式公寓外，建议参照北京、上海、深圳、杭州等酒店式公寓经营成功城市的酒店式公寓案例，确定最正确的户型产品及其他因素。必须颠覆广州现在酒店式公寓只做长租、颠覆大户型只能做长租、小户型只能做短租的固有观念——因此，必须改变工程的户型设计，多种户型存在，各种户型有一定的比例；同时改变工程的经营、管理方法和手段。并通过严密的经营部署，高水平的管理，使工程躲避改革带来的风险，创造高于广州其他酒店式公寓的收益。86户型间隔建议北京、上海、深圳酒店式公寓户型面积参考户型参考一房（m2)一房一厅（m2)二房一厅（m2)三房一厅（m2)建筑面积45－5060－7590以上125以上参考国内成功的酒店式公寓内部户型比例，考虑本工程的实际情况及经营的需要，建议本工程通过合并局部单元，使工程的户型具备一房、一房一厅、二房一厅、三房一厅的多种户型。建议根据楼层进行划分，规划修改建议如下：87户型间隔建议一、5－20层A148.A358A647A851A1047A552A458A267A770A959A195A267A358A458A552A770A651A959A847均为一房一厅A1二房一厅、A2、A7一房一厅，剩下6单元均为有客厅、起居功能的单房88户型间隔建议A148.A358A647A851A1047A552A458A267A770A959修改前修改后均为一房一厅二、21－32层A295A398A1125A470A759A658A552A1三房一厅、A2/A3二房一厅，A4一房一厅，剩下三个单元一房89户型间隔建议户型间隔修改后，本工程由原来的只有一房一厅的单一户型，变为具有单房、一房一厅、二房一厅三种户型，各户型所占比例为：户型比例列表户型一房一房一厅二房一厅三房一厅总户数户数132444012228比例58％19％18％5％100％形象包装“酒店式公寓〞这个名词概念现在已经被市面上很多住宅工程滥用，根本不具备酒店式效劳的条件也号称“酒店式效劳公寓〞。因此，根据市场调研显示的北京、上海、深圳、杭州成功酒店式公寓显示的信息息，建议本工程在内装设计、标准，硬件配套上也能够代表珠江新城这个片区最高级酒店式公寓的配置：一、内装设计——豪华二、硬件配置——高端91内装设计建议内装参考标准分区内容厨房铝质吊顶、高级面砖、防滑地砖、欧普节能灯、高级橱柜、抽烟机、燃气灶、洗菜盆及水龙头、消毒柜。浴室铝质吊顶、高级抛光面砖、防滑地砖、欧普节能灯，高级沐浴房玻璃隔断、高级脸盆、名牌座厕、防雾面镜、水龙头及花洒、沐浴房玻璃隔断、厕所纸架、毛巾架、换气扇、热水器。房间高级墙纸（高级乳胶漆），高级复合实木地板，电视插座、电话插座、网络插座，报警器按钮、空调、高级实木家具、嵌入式空调等。客厅高级灯具，高级墙纸（高级乳胶漆），高级抛光砖，高级家具，嵌入式空调等。餐厅高级灯具，高级墙纸（高级乳胶漆），高级抛光砖，高级家具。其他入户门—高级防盗实木门；阳台—高级不锈钢加白玻栏杆、高级防滑地砖等高级木质住房门、厨浴门。目前国内，高端的酒店式公寓内装参考标准如上表，价位在：1500元/m2，其中装修约占1000元/m2，家具、家电等设施设备占500元/m2。由于本工程带450元/m2装修交楼，因此实际装修投入为1050元/m292高级实木门嵌入式空调厨房浴室实木地板及客厅配置房间93硬件配置建议硬件配置参考标准公共局部装修的好坏直接影响酒店式公寓的档次。国内正在运营的酒店式公寓，一般地面都用高级特色地毯，每户门前装有典雅壁灯，公共局部一般装修都比较高档，细部精致，每平方米的装修价格在2000元左右。本工程每平方米带450元装修标准，因此，公共局部每平方米的实际装修投入为1550元。分区内容首层大堂地面为进口大理石、墙身为大理石嵌玻璃拼花、大幅砂岩壁画、油画，水晶灯；首层电梯厅地面为进口大理石、墙身为大理石嵌玻璃拼花、高级灯式，工艺造型艺术天花，岩壁画；标准电梯厅高级抛光砖、电梯门套为不锈钢工艺门套、艺术吊顶天花；标准走廊高级抛光砖嵌艺术造型地砖、高级乳胶漆饰面，高级铝质天花及高级筒灯；电梯厢3.5米高的电梯厢，用木边、金色铝材与金色镜面装饰；其他独立中央空调系统、中央背景音乐及广播系统。94公寓配套建议作为中高端的酒店式公寓，除了其必备的室内豪华装修、高端硬件配置外，建议还应具备以下配套：公寓配套位置经营项目面积建议（m2）大堂、商务中心首层入住登记并提供秘书、票务、电传、会议安排等商务服务500商务酒吧中餐厅首层提供酒水、音乐、洽谈单间等服务经营早餐300住客会所二层桌球室、儿童游戏室、壁球、保龄球、按摩、理发、咖啡厅等设施200电影多功能活动室四层电影等休闲活动场所300合计13009596长租、短租比例建议及价格建议短租价格建议长租价格建议根据广州市酒店式公寓市场的调研情况，结合本工程的定位，我们建议：本工程的酒店式公寓的长租、短租根据工程的建筑特点，将5－20层以短租的方式进行经营，21－32层以长租的方式进行经营，各房型的短租、长租租金价格建议如下：这样的租赁比例及价格定位策略，既保证工程的根本收益，又使短租在竞争上，处于同档次酒店的优势位置，并可获得两届广交会的暴利，取得更大的收益。房型租金价格建议（元/天）一房328一房一厅398二房一厅628房型租金价格建议（元/套.月）一房5000一房一厅6500二房一厅10000三房一厅1500097港联优势介绍本工程运作设想投资概算项目具体运作第四部分98港联优势介绍本工程运作设想投资概算项目具体运作第四部分港联物业酒店式公寓管理经验简介港联物业在酒店管理、效劳上，整个管理层都具有高端酒店的管理经验，他们具备短租、长租的经营创意和先进理念，能够准确的判断市场情况并根据工程不同阶段的情况，采取不同的经营方法和手段，使工程获取最大的收益。港联物业上海公司以经营酒店式公寓著称，以具备良好的品牌效应，同时具有效劳世界500强企业的丰富经验和网络，其品牌和网络的延伸，能够为本工程的经营带来品牌效应，令本工程具有良好的经营根底。港联物业(广州)现已申请增加酒店及酒店公寓经营的营业范围,预计2021年5月份可办理完全部手续。效劳宗旨坚持高端地产，结合港联特色，创造新利润目标酒店式公寓业务内容市场研究、营销筹划、租赁推广总部租赁部业务架构

部门负责人市场项目现场一策划行政项目现场二项目现场三高端地产租赁代理业绩

1

嘉里华庭二座----Chelsea

在一年不到的时间内，入住率达90%，其入住客户均为各大跨国公司外籍人士，以欧美客户为主，租金到达市场一流酒店式公寓〔USD0.7/Day/M2〕的水平。2

柏华美豪华公寓-----BelvedereServicedApartment港联物业自2003年初作为其独家租赁代理入驻现场，针对该工程的特点，港联对目标客户组织了一系列的推广活动(例如：圣诞嘉年华会)，使该工程迅速建立其市场知名度，不仅租金提高到市场中上水平，现入住率已达95%，且租期也以一年为主，为开展商获得较大的回报率。

3松园别墅----CedarVilla

港联物业针对该工程的优劣势，进行详细的市场调查分析后，扬长避短，正确定位，同时充分发挥与各大跨国公司和中介公司的长期合作关系，为其租赁打下坚实的根底，目前入住率已达90%，最高租金可达USD7000/月。4园景公寓----ParkviewApartment

港联物业受聘为园景公寓的独家租赁代理和物业管理公司，针对该物业情况我司制定了一系列的筹划推广活动，使得园景公寓在05年6月1日顺利开盘，受到客户大量好评，目前该物业的入住率已达80%以上，租金单价在同类型同地区物业中名列前茅，到达USD0.75/sq.m./day.107港联优势介绍本工程运作设想投资概算项目具体运作第四部分108经营管理设想酒店式公寓要通过良好经营才能产生效益，同时必须有高端的物业管理作保证。港联物业集团物业效劳系统完善，同在上海设有区域公司，其业务以提供酒店式公寓效劳著称，在业内享负盛名。由港联物业来加盟本工程的经营与物业管理，依托港联物业管理国际酒店式公寓的管理经验，本工程会获得诸多有益的资讯和收益。针对本工程的经营管理，港联物业建议如下：管理架构设置〔53人〕工程操作流程前期的操作流程市场研究与业主召开讨论会确定目标客户,租赁价格提交和讨论实施方案,租赁价格建议,建议装修风格、家具和电器配置,提升装修品质;广告设计房源信息发布制作完毕DM和媒体广告，进行形象推广通过港联平台，向合作公司和中介公司发送房源讯息及图片。寻找目标客户达成合作意向根据客户建议，创建增值服务，提升入住品质对后续业主的装修方案进行修正提议，以提升价格召开中介会工程操作思路中后期流程控制广告支持市场筹划设计现场总部中介部各类英文杂志和报纸广告各大商会之前合作酒店式公寓的客户名单资源支持租赁代理部公司网络覆盖每周EMAIL广告每周广告每周报纸和杂志广告每周ColdCall覆盖数百位中介个人和百位目标客户覆盖五十中介公司每周：进行来电、来人和成交统计，分析客户的流失情况，以调整广告和销讲；每月：客户来源和需求研究分析，以调整租赁价格和装修风格及配置；竞争对手的调研分析；覆盖近万位目标客户走访周边高档办公楼内外籍人士推广策略酒店式公寓经营应重点放在客房经营上。因此，应尽快建立以客房为特色、外籍客源、中短期商务、旅游度假等为目标市场的市场营销网络。同时也应考虑到作为一个新的酒店产品投放到市场需要一定的时间被行业内部和消费者所接受。针对本工程的租赁客户主要是外资公司高级外籍人员及港澳台高级职员的情况，建议从工程建设开始，便与世界500强已经入驻广州的公司有关人员进行业务联系，建立合作关系；掌握广州市各类外国机构及领事馆的情况，提前和这些外国机构单位取得联系，也建立类似的合作关系。

推广总体策略——资源的延伸和整合港联物业上海公司具有丰富的酒店式公寓管理经验，并具有良好的客户网络，港联物业广州公司运作本工程将通过延伸和整合上海公司的资源，使本工程获得良好的客源。专业化公司的资源整合有庞大的多层次客户网络，解决客户单一化问题和各大知名中介有良好的合作背景，能积极推动整体去化进程操盘团队技术力量强大、经验丰富，能解决突发问题推广手法有效，能在短期内迅速树立楼盘知名度公司品牌国际化、认知度高、有多类型物业整盘租赁成功经验广州港联将延伸上海港联高品质的租客网络建立本工程的租客网络拟用各种形式刊登在各类英文杂志和报纸上刊登工程推广信息推广策略——宣传信息的刊登推广策略——中介合作网络的建立港联将通过诚信、务实、高效的作风取得中介行业的认知。与市场上中介公司形成默契和紧密的合作关系。建立有利于扩大工程的合作网络。通过出色的设计水准，全面提升产品形象推广策略——品牌的宣传推广策略——推介会的开展港联物业拟通过形式丰富的各类工程推荐会，全面扩大工程影响力；在推介会的推介对象选取上，我们将根据人群的特点，掌握适当的推介方式，通过邀请其家人或秘书参加推介会，以取得良好的推介效果。客户跟进策略对客户的跟进，我们将采取一条龙效劳的跟进方式，从目标客户一脚踏进中国的土地开始，我们的租赁推广人员就开始与客户接触、从协助其看房、选房，到跟进其对家私家具的要求，甚至装修的要求，以及入住后的后期跟进等方面〔包括家属的生活安排与效劳〕展开一条龙效劳，建立良好的客户跟进流程，保持良好的客户网络。

用心效劳，良好沟通港联物业将通过优质的效劳，既保持工程客户的生活习惯，又具中国特色的效劳〔如中文培训班、学校接送效劳等〕，获得与客户的良好沟通，赢得广泛的赞誉，为工程保持良好的客源网络。每年节日都设计发送各类贺卡，贴心关心外籍租客，让他感受家式温馨感觉。用心效劳，良好沟通小结：针对该本工程地理位置的优越性及自身的特点，港联在进行详细的市场调查分析后，扬长避短，正确定位，对目标客户组织了一系列的推广活动，使该工程迅速建立其市场知名度，使工程租金提高到市场中上水平，同时延伸集团及其他区域公司与各大跨国公司和中介公司的长期合作关系，为其租赁打下坚实的根底，提升工程的出租率，使开展商获得良好的收益。124港联优势介绍本工程运作设想投资概算项目具体运作第四部分出租率预测80%75%65%第三年起出租率第二年出租率第一年出租率228套228套228套前期投入二、另前期开办费用预计需60万元。一、装修及二次消防投入项目面积装修单价费用总价年分摊数月分摊数室内装修147001050元1543.50万元154.35万元

128625公共区域装修13001550元201.50万元

20.15万元16792装修费合计

1745万元

174.50万元145417二次消费费用16000150元240万元9.60万元0.80万元注：1、本工程带450元/m2的装修交楼，因此工程1500元/m2的内装和2000元/m2的装修在实际投入中各可扣除450元；2、装修投入10年折旧、消防25年折旧；经营预测〔第一年〕第一年租金收入（一）长租（按照21-32层估算）