建筑行业深度分析：城中村改造定调积极创造建筑建材需求增量

建筑行业深度分析：城中村改造定调积极，创造建筑建材需求增量1.城中村改造定调积极，多地城改规划体量庞大1.1.政策层面：2023年城中村改造定调积极，多地实施计划落地规模庞大2020年以来，国家多部门屡次发文提及加快城中村改造，2023年以来城中村改造推进基调更为积极，7月国务院出台城中村改造顶层政策——《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确了在超大特大城市积极稳步实施城中村改造的重要意义。中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在7月28日召开的超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议中强调，城中村要采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造，坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式，对本轮城中村改造的形式和实施主体做了进一步的明确。近期来看，9月自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，为落实在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的有关要求，决定在43个城市开展为期4年的低效用地再开发试点，我们认为未来城中村改造范围有望在目前21个超大特大城市的基础上进一步扩大；10月，住建部指出目前各地正按部推进当中，城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目162个。根据国家目前出台的一系列城中村改造相关政策，主要包括以下内容：1）改造区域：城中村改造目前主要针对全国21个超大特大城市，自然资源部决定在43个城市开展低效用地再开发试点，本轮城中村改造城市范围有望扩大；2）实施主体：坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式，引入更多央企、国企和民间资本参与，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用；3）改造形式：采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造；城中村改造将与保障性住房建设相结合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应当按一定比例建设保障性住房；4）资金来源：坚持多渠道筹措改造资金，既可以由城市政府筹措资金，也可以引入社会资金，银行业金融机构将给予政策性和商业性贷款支持。全国各大主要城市目前陆续推出城中村改造实施计划，以几个一线和强二线城市为例，项目推进规模庞大。1）广州市：2023年计划推进127个城中村改造项目，预计完成固定资产投资983亿元，占全市城市更新固定资产投资目标的49%；2）深圳市：2023年计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套，约占全市城中村租赁住房总量的1%；3）上海市：2023-2025年计划安排新启动30个城中村改造项目，每年新启动10个改造项目，计划在2032年底全面完成城中村改造项目；4）合肥市：深入开展城市更新行动，加快推进现有104个城中村改造，力争三年内基本完成；5）青岛市：全市计划利用三年时间新启动改造69个城中村项目，2023年全年计划新启动19个城中村改造项目、涉及1.4万户；6）杭州市：5月发布《关于全面推进城市更新的实施意见》，提出要“深化城中村改造工作”；8月中旬，《西湖区2023年第2批土地征收成片开发方案》公示，西湖区之江、三墩等多宗地块即将迎来拆迁。从一线城市中改造力度较大的广州和上海的具体实施细则来看：广州市计划在2035年前通过微改造、混合改造、全面改造多种方式累计推进155平方公里城中村改造。10月24日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》（下称“《专项规划》”）经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。《专项规划》统筹新增用地与存量用地资源配置，规划至2025年，累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）；至2030年，累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）；至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。今年7月，广州市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》意见的公告，是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。上海市2025年前城中村改造重点在中心城区周边和五大新城范围。根据《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》计划，上海2023年启动“城中村”改造项目10个，至2032年前预计要完成62个城中村项目，其中，上海市房管局指出需突出改造重点，将中心城区周边和五大新城范围的城中村优先纳入2023至2025年城中村改造计划。根据上海市各区官方公众号披露的城中村项目信息来看，62个城中村项目普遍集中在浦东、青浦、闵行等外围区域，市区目前暂未公布具体项目信息，但整体城中村改造体量预计亦处于高位，只是开发节点或晚于五大新城等外围片区。1.2.市场空间：城中村改造年均投资规模可观，积极拉动地产开工端+销售端1.2.1.城中村住房面积测算：21个超大特大城市城中村住房面积合计约10.76亿㎡，其中广深等城市城中村体量较大根据第七次全国人口普查数据，全国共有21个超大特大城市，其中7座超大城市分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津，14座特大城市分别为武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。我们假设城中村住房分为“自住”和“出租”两类，其中“自住”部分假设为城区自建住房，“出租”部分假设为城区中租赁其他住房（非廉租房、公租房）中月租低于1000元的住房（以下简称“租赁住房”）。根据各省市2020年人口普查年鉴数据，将自建住房和租赁住房户数与城市总户数相除，可得各地居住在自建住房和租赁住房的人口比例，再通过2020年人口普查年鉴公布的各地城区人口数和人均住宅面积进一步测算得城中村住房面积：城中村自建住房面积=城区人口数*自建住房比例*自建住房人均住房面积；城中村租赁住房面积=城区人口数*租赁住房比例*租赁住房人均住房面积（根据国家相关政策规定，公租房的人均住房面积应在18-22平方米之间，我们假设城中村租赁住房的人均建面为城区人均建面的50%）根据测算结果，预计全国21个超大特大城市目前城中村住房面积为10.76亿㎡，其中城中村面积排名靠前的包括广州、佛山、东莞、深圳、武汉等，大湾区的几大城市城中村体量远超其他地区，有望成为未来城中村改造需求放量的主要区域。1.2.2.城中村改造投资规模测算：年均总投资规模中值约8330亿元，拆建比、资金和项目周期影响权重大由于城中村改造周期时间长，且多地政策对于拆建比例、资金来源等等暂无具体规定，本轮城中村改造年均投资规模的预测受项目周期和拆除比例等不确定因素影响大。我们假设21个超大特大城市有70%的城中村参与本轮改造，基于拆除比例20%-50%、改造周期5-9年等不同假设条件对城中村改造投资规模进行测算，预计本轮城中村改造在拆除比例20%、35%和50%的情况下总投资额对应3.5万亿元、5.8万亿元和8.2万亿元，年均投资规模在3882-16337亿元，年均总投资额中值约8330亿元；其中建设工程总投资分别为1.8万亿元、2.9万亿元和4.0万亿元，年均建设工程投资在2008-7905亿元，中值为4114亿元，对比2016-2020年棚改加速落地阶段的年均投资14000亿元，本轮城中村改造投资弱于此前棚改投资力度，若本轮城中村改造在项目推进进度、拆建比例、资金支持力度等方面超预期，城改年均投资额有望提升。1.2.3.城中村改造地产带动作用：拉动房屋开工端边际改善，去库效果取决于拆建比+货币安置比市场对本轮城中村改造的投资效果关注点集中在对地产需求边际改善效果上，包括对房屋新开工面积、销售面积以及竣工面积带来的增量空间。在对房屋新开工端的拉动效果上，我们以“城改新开工建筑面积=城中村改造总建面*拆除比例*拆建比”来估算城中村改造的总新开工面积，假设平均改造周期为7年，在不同的拆除比例情景下，我们预计本轮城改年均新开工面积占2022年住宅新开工面积的比重分别为3.57%、6.24%和8.92%，2021、2022和2023年Q1-Q3我国房屋新开工面积均同比下滑，本轮城中村改造启动有望为后续新开工需求带来一定增量需求，拉动地产新开工端边际改善。城中村改造对新房销售端的拉动效果主要取决于拆建比例、安置方式，此前2015-2017年的棚改时期，总体为拆建模式，同时2015年国家提出积极推进棚改货币化安置政策，地方直接以发放货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，居民再用补偿款购置商品房，带动全国地产商品房去库存浪潮，全国货币化安置去库存面积占商品房销售面积的比重由2014年的3.42%迅速提升至2017年的21.45%。我们根据以下逻辑对本轮城中村改造带来的购房需求进行测算：“城改释放的新房购买面积=城中村改造总建面*拆除比例*拆建比*货币化安置比例*安置后购买新房比例”。假设平均改造周期为7年，在不同拆除比例和货币化安置比条件下，我们预计本轮城改年均释放的购房需求占2022年全年商品住宅房销售面积的比重分别为1.28%、2.79%和4.79%。1.3.历史复盘：由棚改、旧改到城改的变迁，城市更新建设持续深入我国的城市更新进程最早可以追溯到2004年开启的棚户区改造试点工作，2008年棚户区改造作为保障性安居工程的主要内容在全国范围内全面启动，并在2015年积极推进棚改货币化安置政策后迎来全面提速，2015-2017年国务院部署改造棚户区住房1800万套三年计划，2018年由于住建部对部分商品房库存不足地区的棚改货币化安置提出了限制性要求，叠加存量棚改项目减少，此后棚改开工量骤降。根据住建部数据，2016-2020年间全国棚改完成投资约7万亿元，年均投资约14000亿元，为我国经济增长提供了新动力。2019年以来，棚改进入尾声后，老旧小区改造接力成为惠民生、扩内需的重要手段，根据住建部数据，2019-2022年，全国累计新开工改造城镇老旧小区16.7万个，完成投资6600多亿元，年均投资约1650亿元。在相继推动了棚改、老旧小区改造等城市建设存量提质的政策之后，中央层面对于城市更新的认识与推动不断深入，并将城市更新提升到了远期战略规划的地位，2023年国家多部门相继提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造，在安置方式上，或采取实物、房票和货币安置结合的方式，有别于此前棚改对商品房的去库作用，本轮城中村改造主要目的为利用城市低效土地、提升增值收益、改善民生居住环境，同时对稳地产、扩内需带来边际改善。棚户区改造：我国最早于2004年在辽宁率先启动棚户区改造，此后在东北地区开启局部试点。2008年，中央出台的扩大内需十项措施中明确提出加快建设保障性安居工程，棚户区改造作为保障性安居工程的主要内容，开启了全面启动。2013年7月，《国务院关于加快棚户区改造的意见》出台，决定进一步加大棚户区改造力度，2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，其中2013年改造304万户；2015年，国务院提出棚改第一个三年计划，2015-2017年计划改造各类棚户区住房1800万套，实际执行1816万套棚户区住房改造。由于2015年我国积极推进棚改货币化安置政策，三四线城市去库存浪潮开启的同时，也推高了全国尤其是三四线城市的房价，根据住建部数据，2016-2020年全国棚改开工总数为3300万套，其中三四线城市占2200万套。2018年，住建部等对棚改货币化安置提出了明确要求，对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式。此后，由于棚改存量的陆续减少和国家整治地方借棚改政策大肆发债的现象，2019年棚改开工量降至2018年的一半，2021年棚改体量持续缩减至165万套。老旧小区改造：我国早在2007年启动了老旧小区改造，但由于之前主要聚焦棚户区和危旧房改造，老旧小区改造进展缓慢，且主要围绕建筑节能减排和房屋维修养护进行开展，综合性整治较少。区别于棚改的大规模拆建，老旧小区改造重点针对2000年底前建成需改造的城镇老旧小区，改造内容主要包括小区墙体刷新、防水修缮、管线整理翻新、内部道路和绿化更新建设等。2015年底，中央城市工作会议上明确，要有序推进老旧小区综合整治，彻底改变粗放型管理方式，老旧小区综合整治上升到更高关注层面。2017年底，住建部明确在广州、厦门等15个城市开展老旧小区改造试点。截至2018年底，试点城市已改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，老旧小区改造的政策逐步细化并趋于综合。2019年以来，随着棚改进入尾声，老旧小区改造接力成为惠民生、扩内需的重要手段。2019年4月，住建部等三部委发布《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，首次将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持；10月，住建部确定在“两省七市”开始第二轮老旧小区改造试点。2020年4月，国务院常务会明确，2020年计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。根据住建部数据，2023年我国计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个，1-9月实际新开工改造5.1万个。城中村改造：2023年以来城中村改造受到了国家层面的高度重视，与棚户区改造相比，城中村改造是针对集体用地更为复杂全面的城市功能区域的环境更新，既包含拆除重建、又包含维持建筑格局的微改造，以及介于两者之间的混合改造，而此前的棚改由于居住条件恶劣，改造基本以拆除重建为主，改造力度相对更大。综合来看，本轮城中村改造由于涉及村集体土地性质变更，政府在土地一级整理阶段可起引导统筹作用，并引入市场化主体参与改造过程中的募集资金、规划设计、项目建设和租赁运营等环节。在改造范围上，主要围绕超大特大城市的城中村区域开展，各个城市城中村开展规模、开展进度、开发模式以及安置方式存在一定差异，由各城市自主制定。2.因城施策推进新一轮城改，国有企业有望优先受益2.1.引导主体：政府引导，市场化主导，多模式并行此前棚改期间主要实施主体为政府，而城中村改造的实施主体有政府、开发商、村集体和多元主体等多种模式，不同模式下的优劣势各有不同，预计本轮城中村改造将由政府引导，市场化运作，参与实施主体以央国企平台为主。1）政府模式：各地区域政府发挥引导作用，统一规划城中村改造项目，完成土地的征收及前期的改造工作，可出让地块或分拆项目给开发商完成后期建设。地方政府可以通过整合调配各政府职能部门资源，有序推进城中村改造项目的开展，同时充分考虑村民及村集体的拆迁补偿安置和社会融合问题，项目实施阻力相对更小。但由于政府资金有限，而拆迁补偿及村民安置需要大量的资金投入，政府主导的模式可能会加重地方财政压力。2）开发商模式：政府制定规则，开发商作为主体，引入市场资金实现一二级开发建设和运营。该模式可以节省财政资金投入，地方政府只需要运用优惠的政策来吸引开发商，开发商资金雄厚且开发经验丰富，对城中村改造地块的品质有保障。但由于开发商或重于追求利润最大化，会采取提高容积率、降低补偿标准等措施，该模式中，村民、开发商和地方政府三方的利益协调复杂性高于政府主导模式，拆迁工作难度提升。3）村集体模式：政府制定规则，村集体自筹资金，或与社会资本合作实现改造。村民及村集体的主体地位得到充分的认可和体现，村民在制定更新补偿方案时充分享有知情权，村民的更新积极性较容易调动。但由于改造项目所需资金庞大，如村集体不具备匹配的经济及管理实力，仅依靠村集体的经济收入，难以担负拆迁补偿及安置费用，城中村改造质量及品质难以保障。4）多元主体模式：各级政府、开发商、村集体、社会资本等共同参与，各方共同参与构成多元主体，一同构建协商机制，保证综合效益。过往城中村改造多为单一的引导主体模式，单一主体容易在更新过程中将自身利益最大化，为规避各类单一主体的劣势，多元主体可以构建协商机制，保障综合效益，但该模式决策时间一般较长，需要协调的环节众多。由于城中村改造涉及土地拆迁补偿及村民安置等问题，前期费用投入较大，政府和村集体单独主导模式下可能存在资金短缺问题而导致项目难以开展，所以我们认为本轮城中村改造或将主要在政府的引导规则下，更多引入市场化主体进行开发运营，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。从各地的实施情况来看，不同城市城中村改造的引导主体具有明显的本地特色。1）广州：广州重视原始居民、村民利益，多采取政府、村集体、企业多元合作的开发模式，其中猎德村、琶洲村项目最具有代表性；2）深圳：深圳的城市更新起步较早，后加入到广东省“三旧”改造的行列。与广州相比，深圳较早完成集体土地转国有土地，其城市更新案例中居民、村民集体参与的情况较少，更多是由地产商等市场化主体完成；3）上海：随着近年拆迁成本上涨，上海片区开发项目难度较大，大规模片区开发项目主要由上海本地国企、城投主导，其中典型案例包括普陀区红旗村项目，上海城市更新正由早年的市场参与向政府主导、市场参与转变。以上海的城中村改造参与主体来看，介入上海城中村项目的企业以国企和城投平台为主，民企介入数量相对较少。根据“丁祖昱评楼市公众号”文章，克而瑞CAIC城市更新中心对2014年以来上海“城中村”113个出让地块进行全样本分析，在获地主体方面，国企和民企分别占39.29%和33.93%，另有15.18%为村集体与地方政府成立的股份制公司。国企获地主体达14家，其中不仅有专注房地产开发的中建东孚、中海地产等央企，也包括如上海城投、上海建工、浦发集团、光明地产等地方国企。国企因职能需求，相较民营房企能更早获取城市规划、城中村改造计划等信息，同时在一二级联动开发方面具备城市更新开发经验、资金、资源等先天优势。从投资金额和城中村面积数据来看，国企在城中村改造领域占据主导地位，以700亿元的总投资和将近380万㎡的城中村改造面积远超民企。民企虽然整体获地占比与国企接近，但介入企业数量较少，主要集中在大华集团、瑞安房地产、俊发地产和佳兆业4家民企。从上海城中村改造参与民企的获地情况来看，除佳兆业在嘉定区徐行镇获取一块城中村项目用地外，其余全部被大华集团、瑞安房地产、俊发地产三家企业获得，其中大华集团包揽了宝山区自2014年以来，涉及包括康家村、顾村老集镇、场中村等的21幅城中村地块，瑞安则是通过蟠龙古镇单个项目，获得了青浦区蟠龙村的8幅地块；俊发通过徐泾镇老集镇改造单个项目获取8幅地块。民企参与上海城中村改造难度高于国企，需要花费较长时间打造城市更新品牌知名度，在获取地块上，与村镇集体和政府协调成本更高。2.2.土地开发模式：“做地”+“一二级联动”，各区域因城施策城中村改造流程包括规划、一级土地开发整理、土地收储、二级开发建设和项目交付运营等阶段，不同土地开发模式下的一二级开发主体和政府角色存在差异。1）做地模式：做地主体与用地主体分离，广州做地主体明确需为国企做地模式下，一二级开发实施主体分开，由政府确定的做地主体进行前期土地整理和征拆工作，满足生地变熟地或净地等要求后，交由土储机构收储进行土地出让，完成招拍挂出让后进入二级开发，做地主体未必是二级开发用地主体。杭州和广州是采用做地模式的代表城市，杭州市率先在城中村改造中采用做地模式，由市级做地主体和区级做地主体负责统筹，对城中村改造的地块开展前期开发整理，完成生地到熟地的工作后，再交由土地储备中心入库以供出让；广州于2023年3月23日出台《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知》（“做地10条”），要求除重点城市更新片区还可以采用一二级联动以外，其余片区的城市更新模式由土地开发一二级联动模式转变为做地+土储模式，广州做地模式的核心是将土地储备细分为做地阶段和土地储备阶段，政府把土地收储前期整理工作交由全资国有企业独立实施，土储机构主要负责收储职能。对于做地主体的选择，广州做地模式突出“政府主导+市场参与”，强调一级开发阶段的做地主体必须为全资国企，条件成熟的其他做地主体需以专题报告报市政府进行审定。政府认定的做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等地方全资国企，负责前期资金需求大、推进难度高的做地工作，可以有效分担政府财政压力，后续房企直接介入熟地开发。杭州做地主体主要包括市土地储备中心、市级做地主体和区级做地主体三类，做地主体可下设若干做地机构，做地机构需为政府（管委会）所属机构或国有独资企业。2）一二级联动模式：土地一级开发商获取土地二级开发权一二级联动是指投资开发机构参与一级开发的征地拆迁及必要的工程建设后，根据政策规定，在合规性条件下，直接获得土地二级开发权，无土地招拍挂阶段，开发投资方以实现土地二级开发收益作为整体城中村项目开发的投资回报。土地一二级联动模式下，二级开发阶段的预期回报相较单独的一级开发更具吸引力，企业收益可实现最大化，同时有助于减少政府前期投入和资金压力。早期深圳城市更新和广东省“三旧”改造等试点开创了土地一二级联动开发模式，广州市人民政府在2019年4月印发的《广州市深入推进城市更新工作实施细则》中明确规定将拆迁工作及拟改造土地的使用权一并通过招标等方式确定改造主体（土地使用权人），即政府在拆迁之前就确定了土地使用权人。但一二级联动模式下对企业的资金管理也提出了更大的挑战，广州此前城市更新项目的市场化参与程度较高，但2021年下半年以来，由于地产行业景气度下行，大量地产公司主导的旧改项目现金流恶化，出现烂尾风险，政府开始出面协调安排国企介入出险房企的旧改项目，今年3月广州进一步出台“做地10条”文件，土地开发模式由一二级联动转变为做地模式，要求一级开发后土地必须收储，进行招拍挂之后才能进入二级开发。目前深圳、上海、成都等城市为采用一二级联动模式的代表城市，允许承担拆迁和土地一级开发的市场主体通过协议转让、补缴地价等方式获得土地二级开发权。一二级联动模式没有统一明确的政策依据，各地方政策规定也不同，总体来看是由政府牵头引导负责协调各方关系，将公益性项目和商业性项目打包，通过公开招标选择合作方，或者政府授权公益类国企，由公益类国企招标选择合作方，合作方进行土地一级开发和公益性项目建设，承担征拆补偿、配套设施建设等投资和建设，再通过协议出让、带方案挂牌、与拆迁两标合一标等方式获得土地使用权，进行出让金补差，补偿一级开发和公益类项目的投入成本，社会资本方再进行二级开发获取房地产开发收益和土地增值收益。综上来看，城中村改造的整体流程涉及前期土地一级开发（包括融资、拆改留、规划设计和土地收储等工作）、中期项目设计建设（包括建筑设计、景观设计、房屋建设和配套建设等工作）以及后期物业销售运营（包括物业售卖、物业出租、物业管理和产业招商等工作）。我们认为本轮城中村改造或将主要采取“政府引导+市场化运作”的方式，政府主要在土地一级整理阶段起引导作用，开发企业参与改造流程中的募集资金、规划设计、项目建设和运营等环节。布局全国的央国企和地域性省属国企在城市更新项目中拥有丰富经验，资金、资质实力突出，在业务上覆盖了包括地产开发、项目运营和施工承包建设的多个板块，有望在新一轮城中村改造中优先受益；地方实力民企有望通过社会资本方式参与本轮城中村改造；而国常会提出多业态并举发展模式也将吸引多业态发展民企如专注商业、产业、特色开发等业务的实力企业参与。2.3.改造+安置方式：拆整结合分类改造，实物+货币多元补偿改造模式方面，区别于此前棚改的大拆大建模式，本轮城中村改造强调采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。从现有各城市公布的城中村改造方案来看，上海、济南和武汉对于具体的项目制定了详细的改造计划，以上海为例，对于目前700个城中村位点，上海市计划整体改造约200个位点、规划实施400个位点、环境综合整治100个位点。以广州、深圳和东莞为代表的大湾区则是强调要“拆、治、兴”并举，结合实际需求，合理确定改造比例。长沙明确要求以完善配套和环境为目标，全面改造为主，综合整治为辅，而与之相反的是，成都则是强调少拆多改，注重传承。综上来看，各地由于自身改造需求的不同，对于拆除新建比例的要求也各有不同，整体采取的是拆整结合的多元化分类改造方式，而非棚改时期的全面大拆大建。以深圳市过往的更新模式为例，深圳在城中村改造初期制定了全面改造（包括异地重建、整体拆建、局部拆建、村民自改、商业化改造等多种方式）和综合整治（不涉及建筑的拆建）两种主要模式；随着深圳确立开展以市场为主体的城市更新后，拆除重建因其经济效益突出、调动市场积极性效果明显，成为更新模式的主流；而当前阶段，为挖掘城中村的多元内涵价值，深圳城中村更新强调有机更新、微改造等综合整治模式。安置补偿方面，本轮城中村改造预计以实物、房票、货币化安置等多元化方式相结合的方式对村民进行拆迁补偿。2015年6月，国家明确棚改补偿模式由实物+货币安置并重转向货币安置优先，地方直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，供居民购买商品住房。短期内棚改货币化安置形式对地产去库存起到积极作用，但也推高了全国尤其是三四线城市的房价，2018年10月，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，明确提出要调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。对于此轮城中村改造，我们预计将以实物、房票和货币等多元化安置方式相结合的方式对村民进行补偿。从各地公布的具体补偿方式来看，上海、东莞和西安等城市实行实物安置和货币安置相结合的模式；广州、南京、青岛和昆明等城市实行房票安置与货币化结合的模式，根据中指研究院信息，今年以来已有约30城推出房票安置政策，广州为首个明确城中村改造将探索房票安置的一线城市；北京市强调以房屋安置为主，要做到安置房先行,而且强调安置房一般应为具备入住条件的现房，即要在其他地方先建好安置房，再启动搬迁和征地环节，居民直接用地换房。2.4.资金来源：多渠道筹措改造资金，鼓励民间资本参与城中村改造资金来源多渠道，主要包括财政资金、社会资本、村集体自筹资金及市场化融资资金等。城中村改造规模大、周期长，在项目改造中需要关联和协调各个主体的利益，在7月21日国务院常务会议审议通过的指导意见中，强调多渠道筹措改造资金，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态。以上海为例，上海城中村改造由房企和险资共同设立城市更新基金，截至2022年底，全市已批准的62个城中村改造项目引进社会资金达5500多亿元，主要来源包括实施改造主体出资、金融机构配套融资、由房企和保险资金共同设立的城市更新基金等。根据21世纪经济报道，在城中村改造的财政和货币支持方面，除符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围外，银行融资方面也有支持措施，即设立城中村改造专项借款，鼓励银行提供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理，但需在市场化法治化的原则之下。上一轮棚改的资金支持主要来自于央行补充抵押贷款、棚改专项债、财政支出等，预计后续城中村改造领域的政策性金融支持政策、政府配套性财政资金支持政策有望加码。回顾2015年起城镇棚户区改造计划，棚改资金主要来源于开发性金融、公共财政支出和其他资金等，棚改的货币安置率高，所以政府财政补助及金融政策的支持力度较大。2015年6月，国务院出台《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》指出，棚改的融资体制机制进一步创新，包括推动政府购买棚改服务，发放地方政府棚改专项债券，推广政府与社会资本PPP合作模式，与社会资本合作合同进行市场化融资，加大信贷支持力度等。央行抵押补充贷款为棚改提供了充足资金来源，2014年4月央行创设抵押补充贷款（PSL），配合国家开发银行“棚户区改造”项目，为其提供长期稳定、成本适当的资金。2015-2018年，PSL累计发放量高达3万亿元，投放力度达到峰值，其中2015年投放6981亿元，2016年投放9750亿元，2017年投放6350亿元，2018年投放6920亿元，助力棚改稳步进行。政府购买棚改服务和PPP项目模式在棚改初期起到推动作用。2015年6月，国务院常务会议部署三年棚改计划，明确提出推进棚改货币化安置，推动市县政府购买棚改服务并列入财政预算，引导金融机构建立快速通道并加快PPP项目等贷款审批。2015-2017年PPP项目投资受大规模推广而快速提升，2017年棚户区改造PPP项目投资额达6000多亿元，2018年以后棚改PPP项目投资有所回落。全国公共财政住房保障支出2012-2018年之间不断向棚改倾斜。2012-2018年间，公共财政向棚户区改造投入的支出整体上行，合计提供8545亿元的资金支持，占整体住房保障支出中保障性安居工程的比例持续提升，由2012年的18.42%提升至45.11%，财政对保障性安居工程的支持不断向棚改方向进行倾斜。2018年后，棚户区改造财政支出占比有所回落，近三年维持在30%左右的水平。棚改专项债成为2018年以后支持地方棚改的重要资金来源。2018年3月，住建部、财政部两部门联合推出《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作，探索建立棚户区改造专项债券与项目资产、收益相对应的制度，发挥政府规范适度举债改善群众住房条件的积极作用，2018-2022年棚户改造专项债发行规模达到2.18万亿元。2.5.改造案例：打造城市人文综合社区，兼顾政企村三方利益我们以上海蟠龙天地改造项目和深圳华润大冲村改造项目为例，探究了城中村的具体改造形式和盈利模式。总体来看，城中村改造是一个可以使企业、村集体和政府三方均能从中受益的民生项目：改造成果：改造完成后的城中村转变为集住宅、商业、写字楼等为一体的城市人文综合区，住宅仅是整体项目改造的一部分，相关配套设施和功能性建筑都会更为完善。项目周期：开发周期中前期涉及项目规划、项目认定、协议签订、村民协调等工作所耗费的时间最长。上海蟠龙天地总开发周期7年，前期规划耗时5年；深圳华润城总开发周期13年，前期规划长达10年。盈利模式：从城中村改造参与的三方来看，【企业】在土地一二级联动模式下，开发商的项目收益来源于住宅销售和商业租赁，瑞安在蟠龙天地项目中的住宅销售额可以覆盖项目总投资额，后期商业运营租赁可以每年贡献稳定现金流；【村集体】村集体可以通过收取集体物业租金或参与住宅销售和商业运营分红等方式实现稳定收入；【政府】政府主要的收益来源于土地出让金和税收。2.5.1.上海蟠龙天地项目：土地一二级联动开发，市场化主体全程介入蟠龙城中村地块是上海2014年第一批获得市政府批复的城中村改造项目之一，2018年蟠龙城中村改造项目获得认定，并于2019年开启动工。蟠龙天地项目是政企合作，一二级联动开发，瑞安集团从土地征收阶段就开始介入项目，企业直接与村集体沟通，政府以政策支撑的角色参与。项目将蟠龙古村核心村域进行征收拆除，并对传统建筑进行复建，改为商业用途，同时征收周边低效工业厂房，配以低密度住宅（容积率1.6-2.4）。项目总建筑规模约30万方，包括5万方商业和25万方居住社区，以及23方城市公园绿地。瑞安在蟠龙天地项目中总投资近140亿元，包括安置成本、商业用地和居住用地的土地成本、改造和建设成本、融资成本及税费等。2020年10月，总建筑面积达9.48万平米的首期住宅单位开始推售；2023年4月，上海蟠龙天地开业后正式开启商业运营阶段。从2014年蟠龙天地项目启动规划到2020年10月首批住宅单位推售，项目整体开发周期为7年。从企业、村集体与政府三方角度，分析蟠龙天地项目各参与方的主要盈利模式：【瑞安集团】瑞安在蟠龙天地项目的总投资额近140亿元，项目收益主要来源于住宅销售和商业租赁运营。住宅销售方面，根据瑞安房地产的年报数据，2020-2022年蟠龙天地住宅合约销售额分别实现29.31、73.70和48.23亿元，2023年可供销售额约为3亿元，建设阶段的住宅销售收益合计达154亿元，整体收支在住宅销售方面就已实现基本平衡。商业运营方面，收入主要来源于商业租赁和运营，根据瑞安房地产2023年半年报，蟠龙天地于2023年4月开业，可供出租的建筑面积达4.1万平方米，出租率为61%，期内租金相关收入达2100万元，预计未来每年将为瑞安持续贡献可观的现金流。【村民与村集体】村集体的收益主要来源于安置房资产升值和住宅销售、商业运营收益分红两个方面。2020年年底，原蟠龙城中村居民的改造安置房——蟠龙馨怡家苑启动建造，就近安置于项目改造后的居住社区，随着蟠龙天地商业的开业，目前每平米房价已经达到9万元/㎡，村民安置房资产价值可观。此外，村集体可获得住宅销售分红、蟠龙天地5万方商业持续运营收益的10%，另外由瑞安负责招商的品牌COCO-MAT4000平艺术精品酒店产权及全部租金收入也划归村集体所有。【政府方】政府主要的收益来自项目周边用地性质转变和增加容积率部分的土地出让金，此外政府还从项目中获得，瑞安为城市提供的历史文化传承，23万方城市公园绿地开发，以及蟠龙天地商业运营带来的税收。2.5.2.深圳华润大冲村项目：政企村多方协同机制，打造城市人文综合区深圳华润大冲旧村改造项目是广东省内规模最大的城中村整体改造项目，项目占地68.5万平方米，总建筑面积为280万平方米，涉及近1000户原村民、300多户非村民的动迁、约7万居住人口的搬迁及1500多栋房屋（近110万平方米）的拆除。在实施过程中采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式，兼顾各方利益，使旧村改造与市场经济结合，保证改造开发有一定的合理利润，有效带动改造实施主体的积极性。本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式，对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责，对历史建筑实行综合整治。改造后项目业态包括住宅、公寓、商业、写字楼、酒店、人文剧场、3所幼儿园、小学及九年一贯制学校等，成为集现代化商业、商务中心及居住为一体的综合社区。从项目整体历史进展来看，1998年，深圳市政府首次将大冲村纳入旧改规划；2002年3月，南山区政府委托市城规院编制大冲旧村改造规划，拨出200万元专款作为启动资金；2007年3月，华润置地以60亿元夺得大冲旧改项目，并于2008年与大冲实业股份有限公司签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议（框架）》，大冲旧改正式拉开帷幕；2008年7月，南山区政府派出30余人的驻点工作组，进驻大冲村指导和协调合作双方开展工作，保证在村民、政府、企业三方中，村民利益是放在首位；2010年3月，村民物业签约户数已达904户，签约率达90%，村民的改造积极性较强；2011年12月，大冲整体改造奠基，全面进入开发建设阶段；2013年12月，随着大冲旧改回迁自住A区主体结构顺利封顶，大冲村民实现了首次回迁；2014年，华润城的开盘标志着大冲村改造项目完工。深圳华润大冲村改造项目从前期的规划编制到华润城开盘，整体的项目开发周期为13年，其中前期规划阶段经历了约10年时间。深圳华润大冲村改造项目采取的是政企村多方协同机制，为了形成合理并且可接受的拆陪和安置标准，大冲村项目搭建了由政府、华润和村民组成的沟通平台，通过三方工作小组来协同各方利益，为政府、专家、村民、社会公众及开发商搭建起一个多方沟通、共同协商的平台，同时迅速对村民的合理意愿做出反馈与开发调整，积极协调各层面的矛盾与冲突，并通过股东大会和股东代表大会的制度来议定重要事项，有效推动进项目旧改工作。此外，华润主动将村民的意见纳入开发决策体系中，在项目重要节点以及设计方案编制过程中，积极与村股份公司及原村民进行沟通。大冲村改造完成后，整体计容总建筑面积达到280万㎡，其中住宅建筑面积为138.5万㎡（含保障性住房5.4万㎡）、办公建筑面积为72.3万㎡、商业建筑面积为28.3万㎡，分别占规划总建筑面积的49.5%、25.8%、10.1%，合计占比达85.4%。改造完成后的大冲村从楼房密集、街道凌乱的城中村，转变为集当代品质住区、酒店公寓、高端写字楼、开放式商业街区、体验式购物中心、人性化公共空间于一体的城市人文综合区。除拥有办公楼华润置地大厦和商业区华润万象天地以外，还由南山区政府主导，依托聚合华润集团内部及相关上下游资源，打造了产城融合示范项目——南山科技金融城，截至2021年，项目出租率超80%，吸引了海内外80余家优秀企业入驻。从企业、村集体与政府三方角度，分析华润大冲村项目各参与方的主要盈利模式：【华润置地】华润置地的项目收益主要来源于住宅销售和商业租金两大方面。住宅销售方面，深圳华润城2014年开盘，至2022年末累计销售金额