【广西S公司房地产项目置业投资评价案例2300字】

广西S公司房地产项目置业投资评价案例目录TOC\o"1-2"\h\u29534广西S公司房地产项目置业投资分析 125482一、公司概况 11825二、S房地产企业融资方式分析 131674三、广西S公司房地产项目置业投资评价 33266（一）存在的问题 39822（二）优化措施 3一、公司概况广西S置业有限公司是2006年11月10日在南宁成立的房地产企业。黎卫是公司的法定代表人，S置业的注册资本为1亿元人民币。详细地址位于广西壮族自治区南宁市青秀区金浦路16号S国际F座4楼。到周边城市不仅交通便利，地理上的优势也非常明显。该公司主要从事房地产开发及其他相关产品和服务，属于租赁和企业服务行业，并且主要从事房地产开发。自成立以来，公司实力不断增强，已开发项目的数量从一个增加到六个：S国际，S逸墅，S郦城，S星城，S星世界和S大公馆。公司在东葛路扩建等方面仍有大量土地待开发，发展前景十分广阔。S房地产的大部分重点项目都位于南宁，在广西的不同地区缓慢地移动和发展。公司秉承“求真务实，努力拼搏，担当责任”的企业精神，一起营造诚信，双赢，创新的经营理念。它采用的是全新的管理模式，相对发展比较好的技术，周到的服务和卓越的品质作为生存的基础。而且始终坚持客户就是上帝，一心一意的为客户提供良好的服务。S投资置业房地产有限公司已在金浦路16号（民歌广场西侧）成功开发建设了一块土地。项目名称为“S国际”，正在建造1栋31层（6个塔楼）的建筑物。总面积达140,000平方米，是一个集商务公寓，普通住宅楼，业务支持服务和房地产管理于一体的大型建筑群。二、S房地产企业融资方式分析S房地产企业初始投资的资本是一亿元人民币。财务特征主要体现在现金流量的高操作风险和高负值上。根据S置业财务报表显示，随着企业经营业务的展开，现金流量不断地增长，大型酒店、居民住宅和一些园区项目建设支出在大幅增加。现金流呈现负数状态，现金流的不稳定性也表明企业需要持续的现金流来维持后续的经营。与此同时，风险存在于S置业业务的实施过程中，项目的开发一般都会存在一定的风险，可能会导致初始投入无法收回，经营风险也有可能提高；非财务特征主要包括企业的资质、信用等级以及土地储备能力弱等。由于S房地产企业在初创期处于信用等级偏低、资金风险较大等境况，他们可以选择权益类融资工具来风险相抵。2008年，S房地产企业通过增加实收资本、内部的盈余公积转增资本等方式，使S置业的注册资本得到增加和扩大，注册资本达5亿元，让公司在以后的发展中获得资金保障。表1S置业近5年融资额数据统计（亿元）年份/方式银行贷款债券融资销售回款其他融资20163.631.120.590.4520174.321.290.650.6220185.022.130.730.8420196.902.931.261.0820208.053.411.311.59总计27.9210.884.544.58占比59%23%10%10%图1S置业融资方式比重根据上表，2016-2020年，S置业通过银行贷款，债券融资，其他融资、销售回款等方式筹集资金47.92亿元，其中银行贷款27.92万元，占59%。债券融资总额为10.88亿元，占比23%。销售回款为4.54亿元，占比10%。其他融资4.58亿元，占10%。因此，银行贷款在S房地产公司整个融资过程中所占比例最大，为59%，占总融资额的五分之三以上。就S公司的融资现状来说，造成S房产公司融资过度依赖银行贷款，是因为该渠道融资效率高，规模相对较大，使用期限也较长。对于银行贷款高度依赖，使融资渠道单一。首先，过于单一的融资方式很容易导致过度依赖，不利于规避S房地产公司的风险。其次，这个依赖的融资渠道一旦受到了政策影响，房地产项目需要大量的资金才能维持项目的开发，公司就有可能去采用一些利率比较高的融资方式，这样可能会增加融资成本，降低项目的利润率，随之带来更高的融资风险。三、广西S公司房地产项目置业投资评价（一）存在的问题第一，融资的结构不合理。通过债券融资和银行贷款融资筹集的资金，是构成房地产公司资本结构的很大一部分，然而S房地产公司还没有打破这一局限性。尽管尝试了新的融资方法，但所占比例相对较小。因此，S置业公司的融资方式是比较简单的，缺少多元化的融资结构。第二，融资成本过高。S置业在融资上的风险还是比较高的，企业过于依赖银行机构贷款、商业信用融资和债券融资这三种主要的融资方式，S置业公司的融资方案并不合理，导致S置业企业在面临政府限购政策、“三道红线”政策及银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度等政策变动时，可能会出现较高的筹资风险。同时，由于融资计划不合理，很可能会导致S房地产不考虑成本盲目投资，使得公司的经营风险上升。（二）优化措施第一，尝试拓展多元化融资方式。根据目前公司的情况，S置业可以将自己所拥有的地下管网作为标的物，中国外贸融资租赁有限公司以售后回租的形式提供的资金3亿元，为期两年，年收益为7.0725%。S房地产将地下管网出租给公司，而公司将地下管网再回租给S房地产。S房地产每六个月向公司支付租金（3亿元人民币*7.0725%）。慢慢的把本金偿还，直到两年后，这相当于以3亿元人民币的价格往回购买了这些地下管网。S置业的地下管线没有现金流量值，所以其成本远低于其他形式的融资，使用融资租赁完成自有资金的融资。像地下管网这一类固定资产一般来说都是占着比较多的资金。S置业将这些设备全部买入，由于内源融资不能满足资金需求，也许会引发负债率上升的问题，导致偿债风险加大。销售后再回租在本质上不属于负债融资，也不占用贷款额度，采用这种方式后，企业资产负债率由2020年74.91%降低为68.57%，降低了6.34%。第二，优化企业融资结构。S置业想要构建出合理化的融资结构，首先就是要明确企业融资结构的目标。目标就是要不断进行多途径融资创新，优化资产负债结构和资本金结构，在未来公司的发展过程里，快速的使公司资金流动并提高资本效率。市场上供需关系