某地块市场评估及产品策划建议方案

杭州·下沙保利地块市场评估及产品筹划建议Thursday,December28,2023上海***房产咨询有限公司“涉案〞问题地块特征位置？交通？配套？产业？……本案地块有何吸引客户的特质？产品打造概念？实体？住宅？商业？……本案该用何种策略竞争客户？竞争环境区内？区外？热销？滞销？……竞争市场正在怎样分化客户？客户来源区域？年龄？家庭结构？经济实力？……本案该瞄准哪些样的客户？第一局部：地块根本属性研究第二局部：客户市场布局分析第三局部：客户竞争态势分析第四局部：本案开发策略导出第五局部：相关附件参考第一局部：地块根本属性研究杭州Hangzhou下沙Xiasha本工程地块位于杭州东部下沙区域，钱塘江下游，处于杭州湾的南部位置。工程地块位置工程地块现状北面：在建厂房东面：沿江大道绿化带西面：22号大街地块北面和西面与工业厂房隔路相望，东南为临江景观大道地块平整，无动拆迁任务地块周边道路系统健全本案本案地块南面：18号地块地块四至情况地块经济指标商、住一体；大规模开发地块号码出让面积单位：㎡土地用途容积率建筑密度绿化指标建筑面积单位：㎡A29076商业金融业≤3.5≤40%≥25%101766商业199986.5C/D28063商业金融业≤3.5≤40%≥25%98220.5G95602住宅≤2.5≤25%≥30%239005住宅485470H136925住宅≤1.8≤28%≥30%246465土地获取成本：22.8亿元土地楼面价：3326元/㎡杭州市新一轮城市总体规划将下沙确定为杭州大都市三大副城之一。区域规划方向本案地块外部规划解读东扩战略落点一主三副格局下沙区“下沙城”城市远郊“核心都市区”一主三副大杭州蓝图区域规划方向+=下沙城市角色及形象转变机遇2024.6下沙十一五规划获得通过下沙新城的建设目标：国际先进制造业基地、新世纪大学城、花园式生态型城市副中心。下沙新城的品质定位：国际化、现代化、人文化。规划到2024年，下沙新城的人口规模到达60万-70万，建成区面积60平方公里。这是一个中型城市的概念，将由最初单一的工业区开展成为具备工业、居住、科技、教育、研发等多种功能于一体的、就业与居住平衡的综合新城。新城中心区行政办公、市民活动、会展、商务、金融、文化体育、居住等各种功能交合叠加。沿江生态居住区沿江规划了东北、东部和东南三大生态型居住区，具有15万人左右的居住规模。北部工业区以松下工业园工程落户为带动，“十一五〞期间，全面完成根底设施建设。公建配套按照中心区、沿江区、高教区、工业区四大商贸集聚区进行空间布局。利用沿江、三号大堤、湿地、大量水系等资源，科学规划12公里的沿江大道景观带、1200亩生态湿地公园、高教园区景观带。区域规划方向内部规划解读区域规划方向“一核、一心、一带〞为主体的新城格局“一核〞即新城中心区7.8平方公里，将重点打造以九沙大道高层建筑群为主体的地铁物业型城市轴，做好九沙大道和核心区域城市设计；调整优化中心区北侧元成单元功能定位，按照经营城市理念，调整为以居住用地为主的中心功能拓展区；调整优化中心区南侧七格单元规划，使其整体形象与中心区功能、环境相协调。“一心〞是启动区块公共效劳中心，通过实施“退二进三〞，逐步推进传统企业搬迁，腾出400亩工业用地用于城市功能配套，延伸4号路商业街至新城中心区景观湖，打造高品位的休闲特色街，建成与中心区连为一体的公建住宅区。“一带〞那么是指沿江生态居住带，通过加快沿江土地出让和房地产开发，打造上下错落、形态丰富的滨江型生态人文居住景观带。“一核、一心、一带〞到“一心、二副、二街、二配套〞“一心、二副、二街、二配套〞的总体框架。一个商业中心：下沙城新区商贸和现代商务中心(CBD)。两个商业副中心：建成区与大学城商业副中心；东南沿江商业副中心。两条商业特色街区：文渊路-4号路“L〞型都市商业街区；东南部钱江湾休闲商业街区。两个商贸效劳配套网络：大型居住区的社区便利商贸效劳设施；地铁站口商贸效劳设施预留规划。区域规划方向交通体系状况公交车辆线路公交线路辐射交通体系状况核心区域交通体系状况本案地块轨道交通线路地铁1号线途经站点：湘湖—滨康路—西兴—滨和路—滨江—富春路—秋涛路——城站—湖滨—龙翔桥—凤起路—武林广场—文化广场—艮山门—闸弄口—火车东—彭埠—建华—红普路—九堡—九堡东；往下沙方向的站点依次为：下沙西—下沙中心—下沙东—文泽路往临平方向的站点依次为：乔司南—乔司—乔司北—汽车城—世纪大道交通体系状况沿江大道德胜快速路绕城公路九沙大道（规划建设中）下沙路（通过艮山东路连接市区）外部道路系统经绕城高速联通沪杭、杭宁、杭甬、杭千、杭金衢等高速德胜快速路，九沙大道，下沙迎宾大道以及沿江大道贯入市区内部道路系统区域内路网建设根本完成。目前已经修筑的15横15纵宽阔马路贯穿开发区的东西南北,在绕城高速以南形成流畅的路网覆盖。沪杭甬高速杭金衢高速交通体系状况交通设施连接区域目前状况人口导入能力道路体系德胜快速路下沙副城、主城区东段已通车，中段9月完工，西段尚待规划较强杭金衢高速公路诸暨、义乌、金华、永康、上海等已投入使用较强杭州绕城公路整个杭州城区，并对外围高速道路形成联通已投入使用较强轨道交通轨道交通1号线主城、下沙城、临平城、江南城已开工，预计将在2013完工投入使用强主要公交线路k197蒋村—天目山路—环城北路—高教园区已投入使用较弱k210杭州火车站（城站）—乌龙庙—七堡—文溯站311火车东站—下沙综合市场k401马市街—浙一医院—钱江二桥—下沙高教东区525城站火车站—七堡—下沙高教园区假15线武林广场—公交总公司—文溯站868下沙—海宁交通体系状况目前交通体系较为薄弱，主要依靠公交以及自驾车出行；未来公共交通设施改善明显，地铁将成区域发展强心剂。交通条件汇总区块格局划分北部工业区新城中心区下沙高教园区杭州经济技术开发区沿江生态居住区本案北部工业区下沙高教园区杭州经济技术开发区新城中心区（规划）沿江生态居住区杭州出口加工区下沙高教园区目前入驻学校：高校浙江理工大学杭州电子工业技术学院中国计量学院浙江司法警官职业技术学院杭州商学院杭州师范学院浙江财经学院中学文海中学下沙中学小学下沙中心小学杭州实验外国语学校中学部杭州实验外国语学校小学部下沙二小杭州电子工业学院浙江理工大学2000年底启动建设，是目前浙江省规模最大的高教园区。中小学教育体系在规划理念中融入了国际规划，方案建立起与高校园区相衔接的教育链体系，实现业态联合互动、相互促进的教育循环模式，其将教育的先进理念引入中小学教育中，可以接受到一脉相承的知识体系以及科学的思考方式。将资源最大化的共享，同时到达教育产业的规模化效应。产业支撑——高教园区目前主要产业：电子信息、机械家电、生物医药、食品饮料、纺织化纤等支柱产业。电子信息产业已形成微电子、移动通信、光电产品、笔记本电脑等产业基地。摩托罗拉西门子1993年成立至今吸引近30家世界500强企业、400多家外资企业进驻。到2010年，杭州经济技术开发区的地区生产总值要达到420亿元，工业总产值突破2000亿元，其中高技术产业产值比重提高到75%；综合经济实力保持全国同类开发区前10位，主要经济指标保持全市前3位。

产业支撑——高新技术开发区区域配套建设本案配套集中区下沙区域的商业及生活配套设施主要集中在北部高教园区配套设施主要以满足日常生活的小型商业为主，多以沿街商铺的形式存在区域内缺乏具备一定档次及号召力的大型配套区域目前人口33万，预计未来疏散主城区人口20万—30万人，远景规划将形成60余万人口的城市。区域人口情况高教园区及开发区成为区域内最主要的人口来源。属性诠释区位属性规划中的三大副城之一高起点规划，热点开发区域轨道地铁1号线引导郊区化置业依托高教园区建设提升区域整体形象依托经济技术开发区引进技术人才，改善区域人口素质项目属性占地约289377平方米50万方住宅，容积率1.8/2.520万方商业，容积率3.5综合型大盘社区大体量商业可成为项目增值条件之一靠近城市高速路德胜快速、城际高速市内外可达性好、交通便捷周边工厂、空地为主周边较为陌生，生活配套缺乏北面沿江已有的房地产项目改善居住氛围，可借鉴的操作经验东面沿钱塘江可利用的景观资源，提升项目品质区域及工程属性界定本案理论客户来源地设定本案地块区域客户城区客户外市客户基于工程地块在区域规划、交通可达、土地价格本钱等条件，存在区域、城区、外市三个层面客户的吸纳潜力本案理论客户来源地设定理论客户设定依据下沙客户高教园区及开发区人口聚集效应较强，目前具备一定人气，为本案带来一定客户支撑。城区客户多条东西向干道及轨道交通为区域引入市中心客户奠定根底，拓展区域内的客户来源。外市客户区域高速路网较为兴旺，与众多浙江南部城市顺畅联通，增强外地人口迁入可能。第二局部：客户市场布局分析杭州楼市板块划分板块主力客户来源中心区域及外市客，文教区及城北客户九堡区域及市区、城北客，少量下沙客下沙区域及市区客，少量外市客临平区域客，局部市区、城北客城北区域及市区客、文教区客户市区及外市客，文教区域客及城北客户城北及文教区客户市区及滨江区域客萧山区域及少量市区客市区客富阳区域及少量市区客市区、文教区及闲林区域客临安区域及城北客户市区及滨江区域客本案理论目标客户非本案理论目标客户主要人口迁移线路本案理论客户购房感性描述下沙客户这附近价钱廉价，房子不差的，买最好的房子也比市中心廉价多了/在这里习惯了，慢点有得开展的/在这里工作啊，住得远过来上班太麻烦/这里房价和市中心没得比，市里面的哪里买得起/这里也不廉价了，再往外点到海宁价钱还马马虎虎城区客户市中心贵，但生活方便，这里才是杭州啊，其他地方再廉价也不去/住了这么久公寓，花市中心一样的钱，走远点买个别墅，这个感觉不一样了/市中心那么贵，不买出去有什么方法，总要有个房子，不过至少要去能过日子的地方吧外市客户省城当然好咯，有能力就买了，XX那种地方哪里像是杭州/小孩读书，不要他跟我到处跑的，杭州么教育好啊，住么就住学校周围咯/以后总要来这里过的，各种条件都好是吧？远点的地方什么都没有的，不能买的关于购房区域，理论客户如是说本案理论客户主要购置落点归纳高中低下沙客户多为开发区从业人员，具备一定经济实力，可能在市区已持有住宅，偏向购买区域现有高端物业多为来自开发区及高教园区的普通工作者，偏向购买区域现有常规中档产品为主工作于此，从业不久，或祖居于此，首次置业，购买区域内低价产品城区客户商人、企业主为主，购买力强，偏好传统核心区域或“泛市中心”区域高端公寓、近郊别墅产品及部分个性突出的产品商人、公务员、普通职员、教师等，偏向购买“泛市中心”区域相对经济的物业或外围相对低价区块的高品质产品普通职员、教师、公务员、普通退休受薪者等，偏向购买城市外围低价物业外市客户主要来自浙江，购买力强，专注于传统核心区域高端物业主要来自浙江，购买力较强，专注于传统市区物业，对产品档次并无太多挑剔——客户分层客户分区本案目标客户锁定立足城区中高端购房者引入为主力争下沙区域高端客户挖掘为辅本案目标既定理论客户产品需求特征&购买偏好方向第三局部：客户竞争态势分析重点竞争市场解读之外部竞争分化本案市区目标客户的市场在哪？本案市区目标客户的需求偏好如何？外部市场核心问题？重点客户截留区域——九堡外部竞争市场界定下沙区杭州城区九堡九堡定位：区域效劳中心、功能完备的大型居住区;区域未来：城际交通枢纽、服装交易中心、物流基地，地铁一号线九堡车辆段;现状：居住功能正在完善，区域价值升级明显。2024-2024年九堡土地供给及成交情况2024年至2024年出让住宅用地6宗，2024年至2024年出让住宅用地7宗。从表中观察，住宅用地从2024至2024年根本保持平衡，出让住宅用地分别出让为159.03亩、212亩、196亩。从开发周期上计算，区域产品入市热潮应从06年开始逐渐呈现。2024年至2024年，每年住宅用地放量较为均衡，没有过大波动，这主要是土地供给市场结构平稳的表现。九堡区域供给分析2024年至2024年住宅规划建筑面积104.47万㎡，04年仅有美达及旅游取地，05—06年绿城、万科等实力开展商纷纷挺进九堡，在某种程度上对九堡的开发起到一定促进作用。同时也使竞争局面提升到更高层次。减去06年已销售面积，可估供给面积约93.26万㎡。倘假设集中在07年至08年供给，预测近两年为片区供给热潮，在目前可见根底上分析，片区客源争夺主要集中在07至08年之间。2024年—2024年居住用地供给开始增加，致使在九堡掀起一翻开发潮，新开发商品房产品相对早期有所提升，该阶段价格属于纯产品价格阶段。2024年至2024年，品牌地产开始纷纷进驻，不但追求产品品质，同时品牌附加值在该片区也得到表达，随着交通规划的预期，大大提升了消费群体对该片区的预期。阶段为产品价值附加品牌价值阶段。2024-2024年区域价格走势1500元/平米九堡购房者收入情况与承付能力意向调查中，客户家庭年收入占比最大的是6至10万元范围，共约70%，其次是10至15万元的年收入家庭。该两类家庭表现的对本区域购置意向相对强烈。意向购置该区域住宅的客户房价承受能力主体在50万至80万间，其中50万至60万中两房需求较多，70万至80万中三房需求较多。总价到达80万以上那么呈现接受度的大幅下降。分析得出，吸引客户到该片区的主要因素是价格与预期。九堡购房者收入情况与承付能力九堡客户购置经历与购置动机大局部意向客户是首次置业，占85%，而其中有80%的人群为了长期自住而打算，但存在局部过渡型需求，表现为自住兼投资，待资金实力增强后，可能会更换居住环境。少量客户为改善型需求，但考虑到价格承受能力选择城东板块，该类客户主要是二次置业者，占比12%。九堡客户购置经历与购置动机九堡客户面积需求情况由于首次置业客户较多，同时考虑资金承受范围，大多数选择80至100㎡的两房或100至120㎡中三房作为短期或长期置业，该类群体占比分别为30%与35%少数承付能力强劲的客户选择140㎡以上物业，此类客户仅占8%部分改善型需求或承付能力较强的客户将选择120至140㎡三房，该类群体占比12%九堡客户配套需求日常生活所必需的生活配套是各个群体都格外看重的社区基础条件，对于超市、菜场等条件的要求格外突出。对于在本区域购房的年轻化特征明显的客户，子女教育以及成人继续教育等所需的教育配套成为另一重要条件。医院是仅次于超市、学校被提及最多的配套，目前区域内质量较高的医院尚嫌欠缺。外部竞争突出特点配套条件较本案区域成熟交通体系与本案区域接近价格水平比本案区域略高重点竞争市场解读之外部竞争重点竞争市场解读之内部消耗顺利引入既定目标客户的前提之下，保利下沙工程面临怎样的区域内耗？区域市场核心问题？下沙市场在售楼盘下沙区域现有在售楼盘约19个，主要集中在下沙高教园区和下沙滨江区域。07年2月至今，下沙区域共成交土地4幅，成交土地总面积约87.4万方。本案06年1月至07年7月以来，下沙区域市场累计供给3747套，去化4331套。06年区域供给量不大，共推出1484套；07年4月、6月区域供给集中放量，共推出2263套，主要来自临江工程伊萨卡国际城、野风海天城、中庆第6大道以及之江铭楼。06年区域成交平稳，共成交1881套；07年以来成交量呈显著的上扬趋势，共成交2450套，其中7月到达历史成交新高，去化近800套，环比上月的544套上涨47%。区域累计供求比根本位于1以下并略有波动，至07年7月为0.89，市场总体呈现供不应求的局面，需求市场表现日趋旺盛。下沙市场供求比照下沙市场价量趋势06年1月以来，区域市场成交价格总体趋势平稳，成交价格主要在5000-6000元/㎡区间浮动。06年2月，由于天元2024、佛雷德广场、华元梦琴湾等几个区域中高价位楼盘的集中成交，使得该月均价到达区域至今的成交价最高点，达5930元/㎡。07年1月以来，随着成交量的显著增加，区域价格亦呈稳步上扬；至07年7月区域均价5670/㎡，环比上月的5320/㎡上涨6.6%。下沙市场各房型供给与去化比例目前下沙楼市供给产品以二、三房为主，辅助以一房、四房以上以及复式房型；购房者对中小面积段产品接受度最高，一房、二房均到达100%去化，舒适型三房亦到达92%以上去化；由于四房以上以及复式的面积段及总价较高，市场消化较慢，但由于其供给绝对量低，仍保持了较高去化率。房型去化率一房100%二房100%三房92%四房及以上42%复式49%下沙市场在售楼盘未来1年存量截至2024年7月31日登记可售数量主力在售楼盘未来一年内预计推案量1296套案名预计推案海天城907伊萨卡1578多蓝水岸1244阳光华城1000中庆第六大道550福雷德600约5879套约7175套以2024年度前7个月销售期去化2450套的销售速度估算，加上区域市场内客户住房需求根本得到满足，未来1年内市场供给可谓充足、甚至过剩。作为开发区，下沙地区近几年年土地挂牌与住宅上市比较集中。虽然区域内原住居民以及产业客户构成的消化主力已帮助去化大量的产品，但是开发体量偏大，上市集中，市场仍然有较大的房源存量。下沙市场未来2-3年预计推案量2024-2024年，下沙地区共挂牌出让包括保利获得地块在内的几幅住宅用地，这些土地无疑将成为未来2-3年的住宅供给主体。尤其土地出让时间、开发周期近似的情况下，未来定将出现更大规模的住宅集中上市。整体来看下沙区域房产市场在未来竞争态势严峻的情况下，很可能即将步入“产品时代〞，差异化、个性化产品将成为市场竞争要素。未来土地供应开发商地块面积(亩)占地面（㎡）住宅总建筑面积（㎡）容积率未来供应户数预估（套）杭政储出[2006]51号地块世茂集团4152767046188852.2-2.36180杭政储出[2007]2号地块南京朗诗109727431782202.451800杭政储出[2007]18号地块北京金隅3522348403708921.8-2.23700总计——8765842871167997——11680注：该表为除本地快外已明确的3幅地块供给重点竞争市场解读之内部竞争内部竞争突出特点后续供应量惊人当前可售存量大同质化风险较高第四局部：本案开发策略导出本案客户竞争优劣势列举一主三副规划副城景观生态资源出众内外交通较为顺畅具备一定产业支撑项目自身规模庞大距离城市核心较远区域配套成熟度低周边工厂企业众多区域人气稍嫌不足地块形状略欠规整杭州整体市场向好区域市场价量双升临近区域人气炒热配套建设逐步上马当前价格具竞争力地铁建成尚需时日市场前期存量压力后续开发体量庞大外部市场截留客户土地开发成本较高SWTO本案开发难点思考区域外部核心讨论如何改变“郊区”形象，传达副“城”概念？如何解决配套不足的尴尬，实现导入客户的目标？区域内部核心讨论如何面对未来一到两年可能出现的大体量供应？如何弱化高成本带来的高价格给客户形成的抗性？地块自身核心讨论如何规避地块西北面工厂带来的心理影响？如何全力发挥“一线”+“弯角”的景观优势？解决之道完善大商业配套·创造新商业节点区位策略差异化产品·营造内部高尚氛围区域策略南开北合·江景极至化·营造内部高尚氛围地块策略本案产品开发方向地块开发经济测算地块编号地块坐落出让面积用途容积率建筑密度绿化率杭政储出[2006]51号杭州经济技术开发区（规划东南沿江C区块），东至沿江大道，南至20号大街，西至23、25号大街，北至14号大街C-1073777㎡住宅（设配套公建）用地≤2.2≤26%≥30%C-15101357㎡住宅（设配套公建）用地≤2.3≤26%≥30%C-17101570㎡住宅（设配套公建）用地≤2.2≤26%≥30%杭政储出[2007]2号杭州经济技术开发区（R6-27-2地块），东至沿江大道规划绿带，南至华元梦琴湾楼盘，西至开发区27号路，北至空地72743㎡住宅（设配套公建）用地≤2.45≤35%≥30%杭政储出[2007]18号杭州经济技术开发区（东南沿江[二]号地块），东至开发区沿江（三）号地块，南至开发区沿江大道绿化带，西至空地，北至开发区24号大街2-A69121㎡住宅（设配套公建）用地≤2.2≤25%≥30%2-C121570㎡住宅（设配套公建）用地≤1.8≤28%≥30%2-D21908㎡文化娱乐用地≤3.0≤40%≥25%2-F15738㎡旅馆业用地≤3.0≤35%≥30%2-G6503㎡商业金融业用地≤3.5≤40%≥25%杭政储出[2007]35号杭州经济技术开发区（东南沿江[三]号地块），东至开发区沿江大道绿化带，南至杭政储出[2007]18号地块，西至开发区22号大街，北至开发区20号大街A29076㎡商业金融业用地≤3.5≤40%≥25%C/D28063㎡商业金融业用地≤3.5≤40%≥25%G95602㎡住宅（设配套公建）用地≤2.5≤25%≥30%H136925㎡住宅（设配套公建）用地≤1.8≤28%≥30%地块开发经济测算各幅地块土地性质占地面积容积率上限土地楼面价A商业290763.52249C/D商业280633.52249G住宅含公建956022.53148H住宅含公建1369251.84373总面积——289666——3326本案地块开发本钱估算杭政储出[2024]35号地块楼面地价建安及配套等费用利润率每平方利润每平方售价营业税35号地块G314825000.151119.9746697135号地块H437325000.151362.7590851181.0518号地块245025000.15981.476543850.59注：1、上表按税前利润率15％计算，不含土地增值税和企业所得税，经营本钱和营业税等按13％计，建安本钱计2500元/㎡2、本测算仅针对本案住宅局部产品进行评估，由于目前本案商业产品形态可能具备较强的特殊性，因此本测算暂不考虑商业局部本案住宅产品底价估算地块开发经济测算高土地成本高销售价格高客户层面提供何种产品应对客户？工程产品策略安排

自身配套打造商业走廊阳光泳池时尚会所周边配套建设提速魅力之城让更多人开始关注九堡工程产品策略安排——知名开发商个案参考布局错落有致，层次分明整体规划呈退台式布局

建筑的亲水特性

中央水景与集中绿地

板式、点式、跌落退台式、弧形板式等多种建筑形态杭州本地开发商绿城的高品质代表作品工程产品策略安排——知名开发商个案参考板式、点式、跌落退台式、弧形板式等多种建筑形态建筑细部的细致处理丰富多样的景观空间底层全部架空，3.9m底层局部透明大堂处理延承绿城经典外立面工程产品策略安排——知名开发商个案参考内外水景遥相呼应钱塘江的一线水景景观打造与绿城对产品品质的孜孜追求，树立了绿城产品在杭州人心目中的地位工程产品策略安排——知名开发商个案参考围合型内街式商业广场商业配套建议全新商业地产理念，可以吸引更多实力商户的加盟。工程产品策略安排增设休憩场地，延长顾客的逗留时间，形成良好的商业气氛。工程产品策略安排商业配套建议围合型内街式商业广场全新的购物体验吸引顾客的再次光临。工程产品策略安排商业配套建议围合型内街式商业广场工程产品策略安排新城打造配套完善商业设置对35号地块项目的产品建议点亲水建筑退台布局户型建议

保利打造自然景观与舒适度俱佳的高品质社区。自身配套的完美融合，教育、医疗等配套一应俱全，让业主无后顾之忧。结合保利对于大盘开发的成熟经验，打造高尚大型新城社区。围合型内街式商业模式打造，全新商业理念改变周边配套不足的现状，形成下沙的另外一个商业节点。中央组团的景观打造，注重内部水系的应用，与钱塘江江景融合，营造完美和谐的亲水建筑。为了达到江景面的最大覆盖，退台式的总体布局，让西面的建筑可以更多感受到一线江景。三房为主，主力面积段120-150平方，二房为辅，主力面积段90-120平方。一线江景、二线江景、三线江景的方案排布退台布局亲水建筑中央组团街区商业产品组合：花园洋房+18F高层+33F高层和围合型内街式商业方案经济技术指标总用地面积289666㎡总建筑面积498360㎡其中建筑面积住宅33F高层308880㎡18F高层103680㎡多层65800㎡商业200000㎡容积率G地块2.485H地块1.758方案解析方案解析A区：47栋5层多层花园洋房B区：16栋18层高层C区：26栋33层高层D区：围合型内街式商业E区：围合型内街式商业酒店式公寓设计规划理念住宅共分为3个街区，沿江街区两种产品自由组合，错落有致；临江C区享有一线江景，西侧C区营造大面积的中央景观，营造内外水景；D区内街式商业满足自身社区配套要求；E区内街式商业和酒店式公寓结合，满足区域内商业配套的要求，通过22号和24号街可以方便进入。产品形态占地面积建筑面积户数容积率G地块G地块33F高层95602㎡237600㎡19802.485H地块H1地块33F高层18F高层66042㎡149040㎡12422.25H2地块18F高层花园洋房70882㎡91720㎡4701.29H地块136925㎡240760㎡19281.758方案展示整体排布效果图方案解析整体退台式布局西侧建筑的景观面更优，层次感更强。方案解析栋距效果图中央景观的完整性，亲水建筑的打造模式。方案解析G地块中央景观、超大间距及高层建筑效果高层之间的大间距保证了中央景观的完整性。方案解析H地块中央景观效果中央景观构成了小高层与高层之间完美过渡，18F高层、33F高层在坐享江景的同时，可以感受小区的内部围合景观及栋距的视觉宽裕。方案解析产品演绎一：一线江景房—花园洋房产品特色分析发散型排布，景观面更宽广；一层复二层，附送地下室；三层、四层平层，电梯直接入户，并形成丰富的露台及退台产品形态；五层挑高5米，可自由分隔一层，附加值提升，更可直面一线江景；方案解析产品演绎二：二线江景房—18F高层公寓产品特色分析五层以上可观一线江景，小区最正确景观位置；组团式排布，结合中央景观，保证每栋建筑都有江景景观面；方案解析产品演绎三：三线江景房—33F高层公寓产品特色分析组团式排布，尽量保证每栋高层的景观面；户型安排结合中央景观排布；空中花园大附加值设计，附加值提升；户型平面设计参考二房二厅二卫101平方米三房二厅二卫109平方米户型平面设计参考三房二厅二卫133-134平方米户型平面设计参考三房139平方米三房148平方米户型平面设计参考三房118平方米三房150平方米本案产品特征概述高附加·高舒适大社区·大景观地标性·便利性第六局部：附件——相关市场数据收集07年上半年杭州房产成交价格走势2024年头半年楼市不断出现排队抢购、土地高价竞拍等久未出现的火爆场面，又一次纳入群众视线之内，“牛市〞已缺乏以描述